| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juizes, do Tribunal da Relação de Lisboa.
I-Relatório:
... – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda. propôs contra ... DOS SANTOS ... ... procedimento de injunção, requerendo a notificação a requerida para pagar à requerente a quantia de € 7.719,22, acrescida de juros de mora vincendos que alegou decorrer da prestação de serviços de mediação imobiliária.
Notificada, a requerida contestou, alegando ser falsa a formalização do contrato de mediação e, no mais, afirmando ter existido acordo específico que afastaria a sua obrigação de pagar, caso a venda se não concretizasse.
Realizada a audiência de julgamento foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e, consequentemente, absolveu a ré do pedido.
Inconformada, a autora interpôs o presente recurso de apelação, tendo na sua alegação formulado as seguintes conclusões:
I.-A sentença ora recorrida e que foi proferida pelo Tribunal da Comarca de Lisboa Norte, Lourinhã, Instância Local, Secção de Competência Genérica, J1, interpretou e aplicou erradamente a norma constante do artigo 19.º, nº 1 da Lei nº 15/2013 de 8 de Fevereiro.
II.-Em concreto, decidiu de forma desacertada quando considerou que com a entrada em vigor da Lei nº 15/2013 de 8 de Fevereiro - que disciplina a actividade de mediação imobiliária, em particular o disposto no artigo 19.º desse regime -, a remuneração devida com a celebração de promessa teria de ter sido especificamente acordada e, para além disso, deveria estar prevista especificamente para essa situação, e não meramente se identificando com a remuneração devida pela concretização do negócio ou com o efeito de antecipação do pagamento, conforme sucedia no regime anterior, consagrado no Decreto-Lei nº 211/2004 de 20 de Agosto.
III.-Entendeu o Mmo. Juiz a quo que face à alteração da redacção introduzida no novo diploma, contrariamente ao que sucedida no D.L n.º 211/2004 de 20 de Agosto, deixou de ser possível convencionar (conforme aconteceu no contrato celebrado entre Autora e Ré e que fora celebrado escassos 10 dias depois da entrada em vigor do novo diploma) que a remuneração pela concretização do negócio seja devida logo na outorga da promessa.
IV.-De acordo com o entendimento plasmado na douta sentença recorrida, às partes apenas era permitido estabelecer uma remuneração específica para quando exista sucesso na obtenção de uma promessa obrigacionalmente vinculativa respeitante ao negócio mediado.
V.-Ou seja, a interpretação que deverá resultar desta alteração seria que “para além da contrapartida devida pela mediação, então, às partes é admitido acordar uma outra, calculada nos termos que entendam ajustar entre si e que fica devida numa fase da actividade mediadora que não oferece ainda certeza (económica) sobre a viabilidade da concretização com sucesso do negócio mediado.
VI.-Permite-se, pois, às partes partilharem o risco de insucesso da actividade mediadora nos termos que entendam mais adaptados à economia da sua convenção pela fixação de condições remuneratórias referentes a dois momentos temporais, mas não se admite (como antes se admitia) que pura e simplesmente se estabeleça uma antecipação de pagamento da prestação devida pela concretização do negócio que não atenda ao carácter prematuro do momento da celebração da promessa, na lógica da mediação imobiliária.”
VII.-Salvo o devido respeito pela opinião contrária, a Autora e ora Recorrente entende que a sentença ora recorrida interpretou de forma errada o disposto no artigo 19.º, nº 1 do RJAMI.
VIII.-E esse erro assenta em particular na forma como foi entendido a utilização do artigo indefinido “uma” que passou a constar da redacção do artigo em questão e que se refere à matéria da remuneração.
IX.-No fundo e se bem entendemos a fundamentação constante da douta sentença recorrida, passariam a existir duas formas de remuneração admitidas na lei, uma primeira que se reportava à fase da celebração do contrato promessa e uma segunda referente à conclusão do negócio.
X-Ora, para que fosse devida uma remuneração pela outorga do contrato promessa era imperativo que as partes assim o tivessem expressamente estipulado, o que não foi o caso dos autos.
XI.-Com a devida vénia, não podemos acompanhar este raciocínio e muito menos ainda a interpretação conferida à norma que consubstancia uma interpretação restritiva e totalmente injustificada.
XII.-A interpretação mais conforme com o disposto em sede do artigo 9.º do CC implica que se entenda que nenhuma alteração foi estipulada em termos do regime da remuneração.
XIII. E como tal o artigo 19.º não estabeleceu qualquer exigência diferente da que vigorava no anterior diploma, pelo que a norma constante do contrato celebrado entre as partes é válida e plenamente eficaz.
XIV.-Esta interpretação é também a única que vai de encontro à prática corrente em matéria de mediação imobiliária.
XV.-De acordo com a doutrina que já se pronunciou sobre o novo regime da mediação imobiliária em vigor desde 2013 e muito em concreto sobre o disposto em sede deste artigo 19.º a alteração introduzida na redacção deste artigo não representou qualquer alteração significativa em relação ao anterior regime, contrariamente ao que é referido na douta sentença.
XVI.-Nesse sentido pode-se confirmar o Regime Jurídico da Actividade de Mediação Imobiliária Anotado da autoria da Professora Higina Orvalho Castelo no qual expressamente se refere que “o nº1 [do art. 19.º] diz-nos que a remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, ou com a celebração do contrato promessa, se assim tiver sido estipulado no contrato de mediação imobiliária.”
XVII.-Acrescentando a mesma autora que “a norma do nº 1 do art. 19.º provém dos regimes imediatamente anteriores (art. 18.º, nº 1, do DL 211/2004, e art. 19.º, nº 1 do DL 77/99) e acolhe precedente regra jurisprudencial, por seu turno gerada a partir da observação dos concretos contratos de mediação celebrados no comércio.)”.
XVIII.-Em nenhum momento esta autora distingue dois tipos de remuneração e muito menos ainda considera existirem requisitos adicionais quanto à estipulação da remuneração, no caso de as partes acordarem que a mesma será devida coma celebração do contrato promessa de compra e venda.
XIX.-A concreta disciplina que regulamenta a possibilidade da remuneração devida pela actividade de mediação seja paga com a celebração do contrato promessa não registou qualquer alteração em relação ao anterior regime.
XX.-Do ponto de vista da Recorrente o artigo indefinido “uma” usado na norma legal refere-se a uma única remuneração, a qual apenas poderá entender-se como sendo a remuneração total, dado que as partes não a fraccionaram.
XXI.-Nada resulta da letra da lei, como aliás decorre da leitura do regime na sua globalidade que o legislador esteve em vista criar duas formas de remuneração distintas e/ou complementares.
XXII. Embora possa constituir uma técnica legislativa de duvidosa segurança jurídica, a verdade é que foi usada sucessivas vezes na legislação, designadamente, no artigo 184.º, nº 3 do Código do Direito de Autor e Direitos Conexos e artigo 107.º, n.º 6 do Código da Propriedade industrial e nessas situações foi sempre usada a expressão para se reportar à totalidade da remuneração devida.
XXIII.-Também ao nível da jurisprudência é de assinalar que em todos os acórdãos que decidiram sobre esta matéria (ainda de forma conexa), ressalvaram que inexiste qualquer diferença significativa de regimes entre os dois diplomas em causa.
Nestes termos, deverá ser dado pleno provimento ao presente recurso de apelação, revogando-se in totum a decisão recorrida e proferindo-se acórdão que reconheça e declare a validade da cláusula estabelecida entre as partes quanto à remuneração e, em consequência, seja condenada a Ré no pagamento da quantia peticionada acrescida dos correspondentes juros de mora.
A Ré/apelada respondeu, sintetizando a sua resposta nos seguintes termos:
1.ª-A decisão recorrida não violou qualquer preceito legal;
2.ª-A Decisão encontra-se bem fundamentada;
3.ª-O Juiz a quo fez uma correta interpretação e aplicação da norma constante do artigo 19º, nº 1, da Lei nº 15/2013 de 8 de Fevereiro;
4.ª-A decisão recorrida deve ser confirmada.
II-Objecto do recurso.
Em face das alegações da apelante que delimitam o objecto do recurso, a única questão a decidir consiste em saber se:
- Apesar de não ter sido concretizada a compra e venda objecto do contrato promessa celebrado entre a apelada e os promitentes-compradores angariados pela apelante, é devida a esta a totalidade da remuneração acordada no contrato de mediação celebrado entre a apelante e a apelada.
III-Fundamentação.
A)-De facto.
A)-1. A 1.ª instância julgou provados os seguintes factos:
1.-A Autora é uma sociedade de mediação imobiliária, inscrita na AMI com o n.º 9324 e foi contactada pela Ré para promover a venda do prédio urbano sito em Rua 24 de Agosto, 2, Lugar de S. Bartolomeu, Lourinhã, descrito na conservatória do registo predial sob o n.º 9640 da freguesia da Lourinhã;
2.-Em 11.03.2013, a Autora, aí também referida por segunda contratante e a gerência da Ré, aí referida como primeira contratante e por mediadora, subscreveram o documento de fls. 27, pelo qual declararam o que do mesmo consta e que aqui se tem por integralmente reproduzido, designadamente que:
“A mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra e venda pelo preço de 161.000,00 € (…) desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informações sobre negócios pretendidos e características dos respectivos imóveis;”
“A remuneração só será devida se a mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no Decreto-Lei n.º 211/2004 de 20.08”;
“O segundo contratante obriga-se a pagar à mediadora a título de remuneração a quantidade (sic) de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado, acrescida de IVA”;
“O pagamento da remuneração apenas será efectuado nas seguintes condições: o total da remuneração aquando da celebração do contrato-promessa”
3.-A Autora desenvolveu actividade de promoção para venda do imóvel, publicitando-a, quer na internet, quer pela afixação de cartazes, providenciou pelas diligências necessárias a que os interessados na compra o pudessem conhecer, realizando visitas, aproximou os interessados do negócio à Autora, para que pudessem apresentar propostas e discuti-las.
4.-A Ré veio a aceitar uma proposta angariada pela Autora no valor de € 152.000,00, de MARIA DO CARMO ...;
5.-Em 08.10.2014, a Ré, aí designada por primeira outorgante e MARIA DO CARMO ..., aí designada por segunda outorgante, subscreveram o documento de fls. 11-12, intitulado “CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA”, pela qual declararam o que do mesmo consta e que aqui se tem por reproduzido, designadamente que a primeira prometia vender e a segunda prometia comprar o imóvel descrito em Factos 1.) pelo preço de € 152.000,00 (Cl. 3.ª), que a segunda outorgante constituía sinal em favor da primeira no valor de € 2.500,00 no acto da contratação (Cl. 3.ª), obrigando-se a reforçá-lo pelo valor de € 40.000,00 até ao dia 31.10.2014 e a pagar o remanescente de € 109.500,00 no acto de celebração do contrato definitivo de compra e venda (Cl. 3.ª, 1) e que, em caso de incumprimento definitivo pela segunda outorgante, a primeira faria seu todo o valor recebido a título de sinal (Cl. 8.ª);
6.-Na altura da celebração do contrato-promessa, a Ré pagou à A. o valor de € 2.000,00, a título de remuneração pelos seus serviços;
7.-A Autora recebeu de MARIA DO CARMO ..., a título de sinal, valor não inferior a € 40.000,00;
8.-A escritura de compra e venda prometida esteve agendada por duas ocasiões, mas não chegou a ser formalizada por recusa da compradora MARIA DO CARMO ..., razão por que a Autora fez seus os valores recebidos a título de sinal.
A)-2.-E considerou não provados os seguintes factos:
A.-A Autora recebeu de MARIA DO CARMO ..., a título de sinal, o valor de € 42.500,00;
B.-Ficou acordado entre A. e R. que o remanescente da remuneração, acima de € 2.0000,00, seria pago aquando da celebração da escritura de compra e venda prometida.
2.-De direito.
A 1.ª instância julgou a acção improcedente tecendo as seguintes considerações:
“A. Ingressando na análise da relação estabelecida entre as litigantes, temos que em face da matéria provada se conclui que, numa primeira vertente, a A. acordou com a R. a prestação de serviços de promoção e angariação de clientes para aquisição de um imóvel de que a segunda era proprietária, isto no âmbito de uma conjugação de declarações de vontade entre ambos e que, por correspectivo ou sinalagma, de sinal oposto mas convergente com o enunciado, a R. ficou vinculada a remunerar a A. mediante o pagamento, a título de contra-prestação, de um valor que as partes previamente acertaram a título de preço (cfr. Factos 1.) a 4.), em especial Factos 2.)).
Temos, então, caracterizada uma relação obrigacional entre A. e R. subsumível ao conceito jurídico-civilístico de prestação de serviços (arts. 1154.º-1156.º, todos do CC), agindo a A. em abono e no interesse da R. e no ambiente particular da mediação imobiliária (art. 2.º/1, 2 e 3 e art. 16.º/1 e 2, ambos do 15/2013 de 08.02, que havia já entrado em vigor à data da celebração e que aqui disciplina a relação constituída entre A. e R. – cfr. art. 12.º/1 do CC e art. 45.º/1 do sobredito diploma) constituída por exercício das prerrogativas liberais conferidas às partes ao abrigo do princípio da autonomia da vontade (art. 405.º/1 e 2 do CC).
Mais se diga, a A. iniciou a execução dos serviços contratados, promovendo a angariação de clientes, a publicitação da venda e a aproximação à R. de interessados (cfr. Factos 3.)) e, por consequência, desenvolveram-se tentativas negociais com aparente sucesso inicial, que vieram a resultar na celebração de um contrato-promessa de compra-e-venda para aquisição do imóvel objecto da mediação (cfr. Factos 4.) a 6.)).
O negócio, porém, frustrou-se, e a R. não logrou obter o que constituía o seu interesse central no negócio com a A., a venda do imóvel, devido a um recuo (infiel) da co-contratante, angariada pela mediadora (cfr. Factos 8.)).
B. Como já se disse e aqui se relembra, na altura em que a relação de mediação foi constituída entre A. e R., achava-se já em vigor a Lei n.º 15/2013 de 08.02, que disciplina a actividade de mediação imobiliária e o contrato em referência nestes autos.
Ora, este diploma alterou sensivelmente as condições remuneratórias das empresas de mediação mobiliária, definindo uma moldura legal de carácter injuntivo (impassível de derrogação por vontade das partes, ex vi art. 280.º do CC e, por oposição, art. 405.º do mesmo diploma) que introduz maior temperamento e equilíbrio à relação de mediação, isto face ao regime pregresso, que revogou, constante do Decreto-Lei n.º 211/2004 de 20.08.
De facto, nos termos do art. 18.º/1 deste último diploma e como regime supletivo, a remuneração apenas seria devida depois de concluído o negócio (obtidas as declarações de vontade que o consubstanciam) e depois de se verificar a sua perfeição, esta uma indicação legal algo nebulosa, já que a perfeição de um negócio se obtém pela mera conjugação de vontades, ex vi arts. 405.º e 406.º, ambos do CC, mas que parece reportar-se ao preenchimento de factos-condições ou de factos-termos a que se subordinasse a sua plena eficácia ou a sua validade (arts. 270.º-279.º do CC e, v. g., arts. 1682.º-A/1, 1182.º e 268.º/1 do CC e art. 19.º/1, al. c) do CSC, como exemplos da dita imperfeição do negócio já celebrado).
A Lei excepcionava, porém, duas situações (expressamente prescrevendo a derrogação do regime geral), estabelecendo como facto constitutivo do direito à remuneração e facto-fundamento da sua exigibilidade pela mediadora (art. 805.º/2, al. a) do CC) as seguintes: o caso em que (i) a concretização e perfeição do negócio, nos termos referidos no art. 18.º/1do Decreto-Lei n.º 211/2004 de 20.08, se não obtivesse por causa imputável (meramente atribuível por força de nexo causal, ou seja, independentemente de culpa) ao próprio cliente, desde que tivesse sido estabelecido pacto de exclusividade (cfr. art. 18.º/2, al. a) do Decreto-Lei n.º 211/2004 de 20.08); e os casos em que (ii) as partes tivessem contratualizado a obrigação remuneratória reportando a uma convenção vestibular ao negócio mediado, a celebração de contrato-promessa que o tivesse por objecto (vide, neste sentido, acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 24.06.2010 no Proc. 3159/08.5TJLSB.L1-6, in www.dgsi.pt).
Dito de outro modo e para o que aqui mais nos interessa, ao abrigo do art. 18.º/2, al. b) do Decreto-Lei n.º 211/2004 de 20.08 era admitido às partes convencionarem que a remuneração da mediadora ficaria devida logo após a celebração do contrato-promessa (observe-se, a remuneração total e nos termos que houvessem sido convencionados), o que, se manteria a mediadora obrigada a continuar a execução da prestação debitória a seu cargo tendo em vista a concretização final do negócio mediado (sob pena de incorrer em incumprimento e, consequentemente, se expor a resolução, a obrigação de restituir a remuneração já paga e a obrigação de indemnizar – cfr. arts. 406.º/1, 762.º/1 e 2, 432.º/1, 433.º, 434.º/1 e 2, 289.º/1, 798.º, 562.º e 564.º, todos do CC), deixava desde logo o cliente obrigado a remunerá-la nos termos ajustados pela actividade já exercida e a que era devido continuasse a exercer, assim muito antes de o negócio mediado se poder dizer concretizado e perfeito.
A solução legal, que deveria ser especificamente pactuada para ser eficaz entre mediadora e cliente (cfr. art. 18.º/2, al. b) do Decreto-Lei n.º 211/2004 de 20.08), está bom de ver, admitia a transferência do risco económico de frustração do escopo do contrato (a concretização do negócio mediado) após a celebração do contrato-promessa inteiramente para o cliente: ainda que o negócio mediado (e prometido) se não viesse a concretizar por causa que ao cliente não fosse imputável e ainda que nenhum benefício tivesse obtido da actividade da mediação (v. g., porque não existiu culpa do promitente-comprador na verificação, ulterior, da impossibilidade de concretização final do negócio definitivo), achava-se o cliente na obrigação de remunerar inteiramente a mediadora nas mesmas condições que se verificariam se tivesse existido inteiro sucesso na relação mediada.
Esta solução legal até se poderia entender como algo insatisfatória, do ponto de vista do equilíbrio da relação contratual e dos interesses nela presentes, mas, durante a vigência do Decreto-Lei n.º 211/2004 de 20.08, achava-se legalmente tipificada e, porque subordinada a acordo específico entre mediadora e cliente e porque dependia da verificação de um facto (a celebração de contrato-promessa) que, de todo o modo, sempre emprestaria um mínimo de segurança ao negócio projectado e que é desde logo vinculativo do comprador angariado pela mediação, este corpo normativo não se poderia entender achar-se num espaço de proibição Constitucional ou de lesão de princípios de valor jurídico superior.
Regressando ao caso dos autos, vejamos que o instrumento contratual que documenta o contrato de mediação entre A. e R. faz referência a este diploma (Decreto-Lei n.º 211/2004 de 20.08) e a esta forma de remuneração da actividade da A. (cfr. Factos 2.)), pelo que, numa primeira abordagem, parece que, ao celebrar o contrato-promessa, desde logo ficou obrigada a R. a remunerar a demandante, antecipadamente e in totum, nos termos ajustados no pacto de mediação, em percentual equivalente a 5% do valor do negócio, de € 152.000,00, ou € 7.600,00, de que a R. apenas fez o pagamento de € 2.000,00 (cfr. Factos 2.), 5.) e 6.)), achando-se em falta o remanescente.
C. Sucede, porém, e já o dissemos, entrou em vigor em 01.03.2013 a Lei n.º 15/2013 de 08.02, diploma que disciplina especificamente a relação de mediação entabulada entre A. e R., datada de dez dias depois, em 11.03.2013 (cfr. Factos 2.) e art. 12.º/1 do CC).
Ora, este diploma introduziu algum temperamento no que se diria uma solução legal desnivelada no que tange a posição de mediadora e cliente, restringindo as condições por que pode esta ser remunerada.
Assim, nos termos do art. 19.º/1 da Lei n.º 15/2013 de 08.02, continua a constituir princípio-base central que a remuneração acertada pela mediação apenas é devida com a concretização e perfeição do negócio mediado e continua a admitir-se a possibilidade de a mediadora vir a ser remunerada aquando da celebração de contrato-promessa referente a esse mesmo negócio, mas introduz-se uma importante especialidade, moderadora do regime anterior.
É que a remuneração devida com a celebração da promessa tem de ter sido especificamente acordada e, para além disso, deve ter sido prevista especificamente para essa situação, não meramente se identificando com a remuneração devida pela concretização do negócio ou com o efeito de antecipação do pagamento antes admitido: o espaço de liberdade para estipular conteúdos contratuais que se oferece aos contratantes é, hoje, sensivelmente mais restrito, já que não é possível convencionar que a remuneração pela concretização do negócio é devida logo na outorga da promessa (como sucedia no domínio do Decreto-Lei n.º 211/2004 de 20.08), mas, apenas, que pode ser estabelecida uma remuneração específica para quando exista sucesso na obtenção de uma promessa obrigacionalmente vinculativa respeitante ao negócio mediado.
Observe-se a disparidade de redacção de preceitos, patentemente intencional e claramente neste sentido:
No art. 18.º/2, al. b) do Decreto-Lei n.º 211/2004 de 20.08 dizia-se “as partes podem prever o pagamento da remuneração após a sua celebração [do contrato-promessa]” – aqui, a remuneração é apenas uma e única, a ajustada para a mediação (art. 18.º/1), cujo pagamento pode ser antecipado para altura da celebração da promessa mediante acordo nesse sentido e independentemente das contingências que a concretização do negócio prometido venha a sofrer, que irrelevam para estes efeitos (salvo, pois claro, situações de incumprimento pela mediadora, como acima dissemos);
Já no art. 19.º/1 da Lei n.º 15/2013 de 08.02 diz-se: “A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato -promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra” – está bom de ver, a remuneração devida aquando da celebração do contrato-promessa não se identifica com a remuneração devida com a conclusão e perfeição do negócio, é uma outra, que considere o estado de evolução do negócio mediado e que seja especificamente estipulada e fixada pelas partes em função dele.
Para além da contrapartida devida pela mediação, então, às partes é admitido acordar uma outra, calculada nos termos que entendam ajustar entre si e que fica devida numa fase da actividade mediadora que não oferece ainda certeza (económica) sobre a viabilidade da concretização com sucesso do negócio mediado.
Permite-se, pois, às partes partilharem o risco de insucesso da actividade mediadora nos termos que entendam mais adaptados à economia da sua convenção pela fixação de condições remuneratórias referentes a dois momentos temporais, mas não se admite (como antes se admitia) que pura e simplesmente se estabeleça uma antecipação de pagamento da prestação devida pela concretização do negócio que não atenda ao carácter prematuro no momento da celebração da promessa, na lógica da mediação imobiliária.
Esta alteração do quadro legal, relevante, impacta de forma dramática na pretensão da A., mediadora imobiliária, pois que, claramente, as partes na altura da contratação não a conheciam e não a anteciparam, no espaço de conformação do contrato que lhes era admitido.
D. Veja-se que, in casu, as partes estipularam uma remuneração pela concretização do negócio no percentual de 5% sobre o preço de venda em Cl. 5.ª, n.ºs 1 e 2 e, depois, estabeleceram em Cl. 5.ª, n.º 3 que “o pagamento da remuneração (…) será efectuado nas seguintes condições: o total da remuneração aquando da celebração do contrato promessa” (cfr. Factos 2.)).
Está bom de ver, as partes não acordaram uma remuneração para a concretização do negócio e outra para a actividade mediadora, observada na altura da celebração do contrato-promessa: fixaram, sim, um valor a título de contra-prestação a pagar pelo cliente cujo prazo de vencimento se deslocou para o momento de celebração do contrato-promessa, ao jeito do regime do Decreto-Lei n.º 211/2004 de 20.08, que praticamente reproduzem no instrumento-contrato.
Está bom de ver, a estipulação contratual viola o âmbito proibitivo do disposto no art. 19.º/1 da Lei n.º 15/2013 de 08.02, razão por que tal estipulação se tem por nula, ex vi art. 280.º do CC, vício de apreciação oficiosa de que aqui se toma conhecimento e que a destitui integralmente de produção de efeitos (cfr. arts. 286.º e 289.º/1, ambos do CC).
E. Posto isto, quando na altura da celebração do contrato-promessa nada era devido a título de renumeração e porque o contrato prometido não foi concretizado nem adquiriu perfeição, por facto imputável à compradora angariada pela demandante (cfr. Factos 8.), 1.ª parte), temos que é igualmente inoperante a previsão do art. 19.º/1, 1.ª parte da Lei n.º 15/2013 de 08.02 e, bem assim, do n.º 2 do mesmo diploma (a exclusividade não foi pactuada e, mesmo que tivesse sido, a frustração do negócio não é imputável, a título nenhum, ao cliente, ora R., como se extrai de Factos 2.), fls. 27, Cl. 4.ª e de Factos 8.)).
Em face de todo o exposto, resta concluir que naufraga, totalmente, a pretensão da A., nada mais nos restando que não declarar a acção como totalmente improcedente”.
Concordamos inteiramente com a sentença recorrida, pelo que se remete para a respectiva fundamentação, improcedendo as conclusões da apelante.
Como defende a apelada, a interpretação dada ao nº 1 do artigo 19º da Lei nº 15/2013 encontra-se perfeitamente fundamentada e explanada na sentença recorrida.
Defende a apelante que após a entrada em vigor da Lei nº 15/2013 de 08.02, que disciplina a actividade de mediação imobiliária e o contrato em referência nestes autos, a cláusula 5ª do contrato celebrado entre as partes, deve continuar a ser considerada válida e a vincular as partes como se continuasse em vigor o DL 211/2004 de 20.08 (a que na mesma se faz referência).
Porém, conforme consta da fundamentação da sentença recorrida, com a entrada em vigor deste novo diploma, foram parcialmente alteradas as condições remuneratórias das empresas de mediação imobiliária, definindo uma moldura legal de carácter injuntivo (impassível de derrogação por vontade das partes, ex vi artigo 280º do CC e, por oposição, artigo 405º do mesmo diploma) que introduz maior temperamento e equilíbrio à relação de mediação, isto face ao regime pregresso, que revogou, constante do Decreto-Lei nº 211/2004 de 20.08.
Assim, nos termos do artigo 19º/1 da Lei nº 15/2013 de 08.02, continua a constituir princípio base central que a remuneração acertada pela mediação apenas é devida com a concretização e perfeição do negócio mediado e continua a admitir-se a possibilidade de a mediadora vir a ser remunerada aquando da celebração de contrato promessa referente a esse mesmo negócio, mas introduz-se uma importante especialidade, moderadora do regime anterior: a remuneração devida com a celebração da promessa tem de ter sido especificamente acordada e, para além disso, deve ter sido prevista especificamente para essa situação, não se identificando com a remuneração devida pela concretização do negócio ou com o efeito de antecipação do pagamento antes admitido.
O espaço de liberdade para estipular conteúdos contratuais que se oferece aos contratantes é, hoje, sensivelmente mais restrito, já que não é possível convencionar que a remuneração pela concretização do negócio seja devida logo na outorga da promessa (com sucedia no domínio do Decreto-Lei nº 211/2004 de 20.08) mas, apenas, que pode ser estabelecida uma remuneração especifica para quando exista sucesso na obtenção de uma promessa de compra e venda vinculativa respeitante ao negócio mediado.
No artigo 18º/2, alínea b) do Decreto-Lei nº 211/2004 de 20.08 dizia-se “as partes podem prever o pagamento da remuneração após a sua celebração (do contrato promessa)” - aqui, a remuneração é apenas uma e única, a ajustada para a mediação (artigo 18º/1 ), cujo pagamento pode ser antecipado para a altura da celebração da promessa mediante acordo nesse sentido e independentemente das contingências que a concretização do negócio prometido venha a sofrer, que irrelevam para estes efeitos (salvo, situações de incumprimento pela mediadora).
Já no artigo 19º/1 da Lei nº 15/2013 de 08.02 diz-se: “A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra”.
Assim, e como bem defende a sentença recorrida, a remuneração devida aquando da celebração do contrato promessa não se identifica com a remuneração devida com a conclusão e perfeição do negócio, é uma outra, que considere o estado de evolução do negócio mediado e que seja especificamente estipulada e fixada pelas partes em função dele.
Não se admite (como antes se admitia) que pura e simplesmente se estabeleça uma antecipação de pagamento da prestação devida pela concretização do negócio que não atenda ao carácter prematuro do momento da celebração da promessa, na lógica da mediação imobiliária.
No caso em apreço as partes não acordaram uma remuneração para a concretização do negócio e outra para a actividade mediadora, observada na altura da celebração do contrato-promessa: fixaram, sim, um valor a pagar pelo cliente cujo prazo de vencimento se deslocou para o momento da celebração do contrato promessa, o que, ainda que constituísse uma excepção à regra de que a remuneração só era devida com a concretização do negócio mediado, era admitida pelo do Decreto-Lei nº 211/2004 de 20.08.
Perante o novo regime, introduzido pela citada Lei n.º 15/2013, conforme bem refere e fundamenta a sentença recorrida aquando da celebração do contrato promessa nada era devido a título de remuneração e não tendo o contrato prometido sido concretizado, por facto imputável à compradora angariada pela apelante, não tem aplicação a previsão do artigo 19º/1, primeira parte da Lei nº 15/2013 de 08.02 e, bem assim, o nº 2 do mesmo diploma.
Termos em que improcedem na totalidade as conclusões da apelante.
IV-Decisão:
Pelo exposto acordam em julgar a apelação improcedente e em confirmar a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Lisboa, 7 de Fevereiro de 2017
Alziro Antunes Cardoso
Dina Monteiro
Luís Espírito Santo
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