| Decisão Texto Integral: | Acordam neste Tribunal da Relação de Lisboa:
I – RELATÓRIO
LUÍS, residente em Cascais, intentou, em 06/03/2007, a presente acção declarativa de condenação com processo sumário (despejo) contra ASF, LDA., com sede em Cascais, pedindo que seja declarado resolvido o contrato de arrendamento relativo à loja esquerda (fracção "B") do prédio urbano sito em Carcavelos, Cascais.
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Alega o Autor, para o efeito e em síntese, que o anterior proprietário de tal fracção, o seu pai, deu a mesma de arrendamento à sociedade Supermercados, tendo a dita loja sido entregue à Ré na sequência de acordo celebrado entre o pai do Autor e a Ré, em processo de embargos de terceiro, acordo que foi devidamente homologado, destinando-se a loja arrendada a armazém de depósito de géneros alimentícios e a escritório da sociedade.
Há mais de um ano que a Ré encerrou o estabelecimento, não mais ali exercendo as funções para que a loja foi arrendada, mantendo-se o estabelecimento encerrado até à data da propositura da acção e em estado de completa degradação.
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A Ré, citada através de carta registada com Aviso de Recepção (fls. 40 e 41), veio contestar nos moldes constantes de fls. 42 a 45, alegando que a degradação do locado é devido à Autora, dado não realizar as obras necessárias à sua recuperação e conservação, apesar das comunicações nesse sentido efectuadas pela Ré (sendo que a manutenção do logradouro é da responsabilidade do condomínio por ser parte comum), obstando o estado de deterioração do locado a que a inquilina aí mantenha o seu escritório e guarde produtos alimentícios sensíveis, continuando, contudo, a usar o locado como armazém de produtos sólidos que não ofereçam risco para o consumo público, devidamente encaixotados, constituindo suporte a um restaurante que tem nas imediações, devendo a acção improceder
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Replicou o Autor, conforme ressalta de fls. 52 e seguintes, a pretexto das excepções deduzidas na contestação, impugnando o afirmado pela Ré, dado o locado, quando lhe foi entregue, estar perfeitamente apto ao exercício da actividade prevista no contrato de arrendamento, reiterando a posição expressa na petição inicial.
(…)
Veio então a ser exarada a sentença de fls. 153 e seguintes, com data de 15/12/2008, onde, em síntese, foi decidido o seguinte:
“Nestes termos e face ao exposto, julgo a acção provada e procedente e, em consequência, declaro resolvido o contrato de arrendamento em causa nestes autos e condeno a Ré a despejar de imediato o locado e entrega-lo ao Autor livre e desocupado de pessoas e bens.
Custas pela Ré.
Registe e notifique.”
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A Ré, inconformada com tal sentença, veio, a fls. 160, interpor recurso da mesma, que foi admitido a fls. 167 e 169 dos autos, como de apelação, a subir de imediato, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.
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A Apelante Ré apresentou, a fls. 171 e seguintes, alegações de recurso, onde formulou as seguintes conclusões (fls. 196 e seguintes):
(…)
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O Autor, na sequência da correspondente notificação, apresentou contra-alegações dentro do prazo legal, conforme fls. 183 e 184, tendo formulado as seguintes conclusões:
(…)
II – OS FACTOS
Da discussão da causa em sede de 1.ª instância resultaram provados os seguintes factos:
1 - O Autor é dono e legítimo possuidor da fracção autónoma designada pela letra "B", correspondente à loja esquerda do prédio urbano sito em Carcavelos, concelho e comarca de Cascais, inscrito na respectiva matriz sob o artigo ….
2 - Por escritura pública outorgada na antiga Secretaria Notarial de Cascais, (...) em 06 de Fevereiro de 1973, o anterior proprietário da referida fracção autónoma, pai do ora Autor, deu de arrendamento a referida loja à sociedade Supermercado, bem como a loja direita do mesmo prédio, correspondente a fracção autónoma "A".
3 - Em processo de embargos de terceiros, no âmbito de uma acção de despejo que correu tramites no então ... Juízo – ... Secção deste Tribunal de Cascais, sob o n.º ..., foi celebrada entre o pai do Autor, como embargado, e a ora Ré, como embargante, transacção, homologada por decisão judicial.
4 - No âmbito de tal transacção, foi acordado que a embargante, ora Ré, procedia à entrega da loja direita ao embargado, e passaria a ser arrendatária da loja esquerda, mediante o pagamento da renda mensal de Esc. 8.000$00, a pagar até ao dia 08 do mês anterior aquele a que respeitar, com efeitos a partir de 01 de Junho de 1984.
5 - A loja arrendada destina-se a "armazém e depósito de géneros alimentícios e a escritório da sociedade”.
6 - A renda mensal da loja em causa nestes autos e, actualmente, de 141,20 Euros.
7 - Há, pelo menos, três anos e meio que a Ré não é vista a usar a loja arrendada, que mantém encerrada desde então e até a presente data.
8 - A Ré não mais utilizou a loja para guardar géneros alimentícios.
9 - E não tem aí qualquer escritório, há muitos anos.
10 - No interior da loja não existe qualquer sinal de actividade e não são aí vistos empregados.
11 - A Ré conserva a loja arrendada encerrada e votada ao abandono.
12 - A montra principal está sem vidros e com o gradeamento enferrujado.
13 - A porta principal está enferrujada, com os vidros partidos e com um cadeado velho que tem pouco uso.
14 - 0 mesmo ar de abandono é visível nas traseiras do imóvel, não possuindo as janelas da loja um único vidro.
15 - A porta de serviço, nas traseiras, não é utilizada há anos, está cheia de ferrugem e tem na sua frente ervas daninha altas e em grande quantidade.
16 - O estado de abandono e degradação da loja levou a que outros condóminos do prédio urbano em que aquela se integra, tenham reclamado junto do senhorio, o aqui Autor.
17 - Atento o estado actual do locado, não pode a Ré aí armazenar géneros alimentícios e afins.
18 - No lugar dos vidros das montras e portas da loja foram existem chapas e cartões.
19 - As caixas do correio do prédio podem ser visualizadas através de um buraco existente no locado em causa nestes autos.
20 - Qualquer pessoa pode retirar essas mesmas caixas e entrar no locado, uma vez que falta parte da parede do locado, junto a tais caixas.
21 - A Ré tem procedido ao pagamento das rendas a que esta vinculada.
22 - Actualmente, o locado não possui instalação eléctrica.
23 - Quando, em 1984, a Ré se tornou arrendatária da loja em causa nos autos, a loja estava perfeitamente apta a que nela fosse exercida a actividade para que foi arrendada.
Factos não provados ou provados restritivamente:
(…)
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III – OS FACTOS E O DIREITO
É pelas conclusões do recurso que se delimita o seu âmbito de cognição, nos termos do disposto nos artigos 685.º-A e 684.º n.º 3, ambos do Código de Processo Civil, salvo questões do conhecimento oficioso (artigo 660.º n.º 2 do Código de Processo Civil).
A – QUESTÃO PRÉVIA
(…)
B – IMPUGNAÇÃO DA DECISÃO SOBRE A MATÉRIA DE FACTO
(…)
C – RECURSO DA MATÉRIA DE DIREITO
Encontrando-nos nós face a uma acção típica de despejo em que é pedida a resolução do contrato de arrendamento comercial celebrado entre o pai do Autor, na qualidade de proprietário e senhorio do locado, e a Ré, na qualidade de inquilina, com fundamento no encerramento e não utilização do locado por um período de tempo superior a um ano, bem como da sua degradação, imputável à Apelante.
C1 – REGIME LEGAL APLICÁVEL
Importa, previamente e face à sucessão no tempo de regimes legais, determinar qual a lei substantiva aplicável ao pleito dos autos, dado a presente acção ter dado entrada em juízo no dia 6/03/2007 e o contrato de arrendamento que a suporta sido celebrado em 6/02/1973 (muito embora em 1/06/1984, através de transacção judicial, tenha sido alterado ou substituído por um outro) ou seja, no quadro do regime de arrendamento urbano previsto no Código Civil, na sua versão original e que depois de sucessivas alterações e publicação de legislação complementar, veio a ser revogado pelo Regime de Arrendamento Urbano (RAU) aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90 de 15/10, que, com as alterações posteriores que sofreu, veio finalmente a ser revogado pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) aprovado pela Lei n.º 6/2006 de 27/02 e que, segundo o seu artigo 65.º, entrou em vigor em 28/06/2006.
A Lei n.º 6/2006, no artigo 59.º, respeitante à aplicação no tempo, determina, no seu número 1, que “O NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias”, regime transitório esse que se acha consagrado nos artigos 26.º e seguintes do mesmo diploma legal, relativamente aos contratos habitacionais celebrados antes do RAU ou na sua vigência, bem como, relativamente aos contratos não habitacionais, aqueles firmados antes ou depois do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro.
O artigo 27.º, relativo aos contratos não habitacionais (como já vimos, o acordo escrito dos autos é, manifestamente, um contrato de arrendamento comercial, tendo assim sido encarado pela sentença impugnada e não havendo discordância entre as partes relativamente à qualificação nesses moldes de tal negócio jurídico) celebrados antes do referido Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, estatui, em termos de “âmbito”, que “as normas do presente capítulo aplicam-se (…) aos contratos para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro”, estipulando depois o artigo 28.º que “aos contratos a que se refere o presente capítulo aplica-se, com as devidas adaptações, o previsto no artigo 26.º”, referindo-se, finalmente, o artigo 29.º a benfeitorias e os demais dispositivos legais a rendas e sua actualização, matérias que não se discutem no quadro destes autos.
O artigo 26.º da Lei n.º 6/2006 determina, finalmente, o seguinte:
(…)
Logo, será fundamentalmente com base nas normas do NRAU que iremos apreciar e julgar o litígio dos autos, muito embora sem perder de vista que os fundamentos para a resolução do contrato de arrendamento dos autos já tinham consagração legal no quadro do RAU (artigo 64.º, número 1, alíneas d) e h)) e tiveram, em termos fácticos, início antes da entrada em vigor do actual regime legal (cf. também o artigo 12.º do Código Civil).
C2 - RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO DOS AUTOS
Procurando o Autor, com a propositura da presente acção, a resolução do contrato de arrendamento comercial que mantinha com a Ré, resolução essa que foi decretada pelo tribunal da 1.ª instância e que, através da interposição deste recurso de Apelação, é objecto da oposição da Ré, impõe-se chamar à colação o disposto no artigo 1083.º do Código Civil, na redacção que lhe foi dado pelo NRAU, reproduzindo-se, tão somente, a parte de tal disposição legal que releva para o litígio em análise:
(…)
O número 2 do artigo 1072.º do mesmo diploma legal determina, por sua vez o seguinte:
(…)
Ora, tendo este regime legal como pano de fundo e passando os factos dados como assentes e como indemonstrados pelo seu crivo legal, é manifesto que o Autor, como lhe impunham os artigos 264.º, número 1 e 467.º do Código de Processo Civil e 342.º e seguintes do Código Civil, alegou e provou os factos integradores dos dois fundamentos de resolução, a saber, de degradação e/ou deterioração do local arrendado e de não utilização do mesmo por um período superior a 1 ano.
Abordando, desde logo, este último motivo de extinção da relação locatícia, constata-se que, no caso dos autos, a Ré não utiliza o locado por uma temporada bastante superior ao mínimo legal – 3 anos e meio –, sendo certo que não logrou demonstrar que tal abstenção de uso da loja era devida a qualquer uma das situações previstas no número 2 do artigo 1072.º do Código Civil.
Muito embora seja desnecessário analisar este segundo fundamento resolutivo, dado o que se deixou dito quanto ao primeiro, sempre se dirá que as deteriorações dadas como provadas ultrapassam o que é socialmente razoável e legalmente permitido, sendo certo que ficou assente que a loja, em 1984, estava perfeitamente apta a cumprir o fim para que foi arrendada e de que o contrato de arrendamento em questão obrigava a inquilina Ré a conservar o interior da loja arrendada, entregando-a, no fim do contrato, com todas as portas, vidros, janelas e canalizações em bom estado de funcionamento (cláusula sétima), dependendo quaisquer obras ou benfeitorias, salvo as que forem de mera conservação, de autorização escrita do senhorio, ficando as últimas a fazer parte do prédio sem direito a indemnização (Cláusulas quinta e sexta) (cf., a este respeito, os actuais artigos 1043.º, 1044.º, 1073.º, 1074.º e 1036.º do Código Civil e 23.º da Lei n.º 6/2006 de 27/02, bem como os correspondentes dispositivos legais na legislação anterior: 1043.º, 1044.º e 1036.º do Código Civil e 4.º, 11.º a 18.º do RAU).
Logo, pelo que se deixou exposto, não existe razão para conceder provimento ao presente recurso de Apelação.
IV – DECISÃO
Por todo o exposto e tendo em conta o artigo 713.º do Código do Processo Civil, acorda-se neste Tribunal da Relação de Lisboa em julgar improcedente o recurso de apelação interposto por ASF, LDA. e, nessa medida, confirmar a sentença proferida pelo tribunal da 1.ª instância.
Custas do recurso pela Apelante.
Notifique e Registe.
Lisboa, 18 de Março de 2010
(José Eduardo Sapateiro)
(Teresa Soares)
(Rosa Barroso) |
