| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa (7ª Secção Cível).
Relatório:
I–Maria João ... ... de ... ... ... pediu a condenação de ... e ... – Gestão de Comércio de Bens Imobiliários e Mobiliários, Lda., a entregar-lhe o 2º andar esquerdo do prédio com o nº 60 da Rua D. Pedro V, em ... – objeto de um arrendamento celebrado entre ambas e em relação ao qual a autora procedeu a uma atualização de renda que a ré não acatou, o que levou a autora a resolver o contrato – e a pagar-lhe € 16.586,68 de rendas em dívida.
Houve contestação e realizado o julgamento, foi proferida sentença que condenou a ré:
a)-a entregar à autora o prédio sito na Rua D. Pedro V, 60, 2.º andar esquerdo, ..., livre e devoluto de pessoas e bens;
b)-a pagar à autora a renda mensal de € 1.135,19, devida desde 01 Janeiro de 2014, concretamente, as não pagas relativas ao remanescente do mês de Março de 2015, Abril a Dezembro de 2015 e de Janeiro a Maio de 2016, no montante de € 16.586,68.
Contra ela apelou a ré, tendo apresentando alegações onde, pedindo a sua revogação, formula as prolixas conclusões que passamos a transcrever:
1.-A ré na presente ação especial de despejo, agora recorrente, foi notificada da sentença condenatória que lhe impõe a obrigação de entregar, à autora, o prédio sito na Rua D. Pedro V, nº 60, concretamente o 2º andar esquerdo, em consequência de ter sido considerado devidamente resolvido o contrato de arrendamento comercial por suposto incumprimento do pagamento das rendas atualizadas, e por isso em dívida.
2.-É desta decisão que se recorre, não só relativamente ao julgamento da matéria de facto, em razão da prova produzida, mas também e principalmente à questão de direito julgada, por, com o devido respeito, se considerar incorreta a interpretação e aplicação dos normativos legais aplicáveis e que seguidamente melhor se explicitam e fundamenta.
3.-Na verdade, a presente ação fundamentando-se no incumprimento do pagamento do montante da renda atualizada na sequência da atualização legalmente prevista no NRAU decorrente da lei 6/2006 de 27/2, viu-se excecionada na oposição deduzida, não só a ilegalidade dessa atualização, bem como o a efetivação duma redução parcial dessa renda concretizada pela ré pelos motivos então indicados e no respeito do respetivo normativo legal.
4.-No entanto, nunca, até hoje, a ré deixou de pagar as quantias contratualmente devidas ou existe um não pagamento absoluto das rendas em causa.
5.-Assim, se no que toca à matéria de facto relativa à questão julgada é evidente a admissão e compreensível a sua apreciação, por se considerar que o tribunal de pronunciou de forma incompleta, no que toca à segunda das questões levantadas na oposição e que não foi alvo de decisão final pelo tribunal por ele ter considerado, naturalmente, terem ficado prejudicadas com a primeira decisão favorável à autora, também as questões sobre matéria de facto e ela relativas ainda assim terão que ser suscitadas no presente recurso, pois, nessa sede especifica – matéria de facto provada - foram devidamente apreciadas, julgadas e alvo de decisão, do tribunal a quo.
6.-Posto isto, resumiríamos as questões a serem alvo de sindicância por esse alto Tribunal, às seguintes:
-Impugnação de matéria de facto julgada, por insuficiente, bem como e a impossibilidade de algumas delas terem sido consistentemente articuladas com eventual nulidade subjacente, o que se arguirá;
-Impugnação, por incorretamente interpretada e aplicada, da solução jurídica que sustenta a sentença – matéria de direito.
-Tudo antecedido por uma Nota Introdutória e precedendo as respetivas Conclusões.
7.-A presente ação de despejo em procedimento especial de despejo tem como fundamento, inexistente na opinião da ré, o já indicado não cumprimento das rendas legal e contratualmente devidas e que teriam sido incumpridas na sequência, a primeira, por não-aceitação da ré da atualização prevista e decorrente do regime transitório previsto na lei nº 6/2007 de 27/2 – Novo Regime do arrendamento Urbano -, e, a segunda, de uma redução parcial da renda, promovida pela ré, nos termos do artº 1040 do Código Civil.
8.-Se é verdade que a ré não aceitou a atualização exigida pela autora, por considerar não terem sido respeitados os requisitos legais para que tal fosse possível, em finais de 2013, disso a tendo notificado, é igualmente verdade que comunicou e procedeu, já mais de um ano depois, concretamente em Abril de 2015, a uma redução parcial do valor da renda que vinha a pagar, a verdade é que essas decisões foram comunicadas nos termos legais à autora e as rendas foram sempre e com pontualidade pagas pelos valores decorrentes do contrato existente e mais tarde somente subtraindo a parte de renda decorrente da redução muito parcial da mesma (15%).
9.-Acontece sim e repete-se, pagou sempre a renda que vinha sendo paga, com as devidas atualizações legais, ao longo dos anos, e, somente e posteriormente e por outros e diferentes motivos e fundamentos, procedeu a uma redução da parcial da renda que pagava, continuando a, escrupulosamente, liquidar o montante remanescente todos os meses até aos dias de hoje, tendo disso e da imputação das respetivas transferências dado conhecimento à autora.
10.-Concretizando, se na questão do aumento da renda não aceite pela ré mas sempre paga segundo o contrato em vigor, ela decorre de não ter sido junto pela autora na sua comunicação a Caderneta Predial atualizada e relativa especificamente ao 2º andar esquerdo do prédio sito na Rua D. Pedro V, em ..., como a lei exige no artº 50º, al. a), b) e c) da lei nº 6/2006 de 27/2, e por isso essa notificação não é válida nem eficaz,
11.-Já em relação à redução parcial da renda, comunicada e concretizada, nos termos do artº 1040º do C.C., pela autora em 15% do valor total dessa renda e também sempre mensalmente paga, ela decorre de obras iniciadas quatro meses antes dessa redução e ainda hoje parte delas em execução no edifício, nas partes comuns, incluindo o saguão e 3º e 4º andares, esquerdo e direito e que durante mais de um ano influíram e prejudicaram profundamente a ré e a forma como o arrendado foi usufruído.
12.-Daí o presente recurso, apesar de impugnar a decisão final unicamente sobre a primeira questão suscitada e única decidida, não poder deixar de se pronunciar e requerer a sindicância, por esse tribunal, da decisão sobre a totalidade da matéria de facto julgada, incluindo naturalmente a relativa à questão não apreciada.
13.-Assim, para além da necessidade de recorrer sobre as questões de facto, a questão jurídica que suporta a decisão do tribunal a quo e que merece a atenção final de V. Exs. é analisar e decidir se a comunicação que permitia o aumento legal da renda durante o período transitório pressupunha e incluía todos os requisitos, nomeadamente a respetiva caderneta predial relativa exclusivamente ao 2º andar esquerdo – único nesta ação em causa - e a correspondente avaliação patrimonial, permitindo a fixar a renda legalmente devida pelo arrendamento do 2º andar esquerdo, ou, a caderneta predial apresentada e relativa a todo o 2º piso, com uma avaliação conjunta do mesmo por iniciativa da senhoria junto das finanças que bem sabia existir 2º andar esquerdo e direito passíveis se serem independentes, seria suficiente para impor a renda aumentada.
14.-Hipótese com que não se concorda, por, como se verá mais à frente, existindo diferentes áreas no 2º esquerdo e 2º direito, diferente seria o valor patrimonial de cada uma, a que corresponderá, também, uma diferente renda decorrente dessa exigível atualização legal.
14.-E de seguida e naturalmente, se, mesmo que essa comunicação feita seja admitida como boa, pode ser motivo de despejo da ré do 2º andar esquerdo por se considerar incumprimento da renda devida, ou deverá ser somente a ré condenada a pagar a parte remanescente da renda não paga e agora alvo do presente litígio, não havendo motivo para a resolução do contrato.
15.-Em consequência se reclama de sentença, agora posta em crise, em virtude da mesma não ter apreciado devida e corretamente a matéria de facto suscitada, contendo ainda o vício de omissão de pronúncia relativamente a parte dessa matéria de facto suscitada e articulada na oposição, mas também impugnando-se interpretação das normas legais que ao caso se aplicam, por parte do tribunal a quo devendo por isso não ser considerada como boa, válida e eficaz a notificação à ré pela autora da rescisão do contrato de arrendamento.
16.-Antes de mais cabe referir que o procedimento especial de despejo, previsto na lei 6/2006, inicia-se com um requerimento no Balcão Nacional de Arrendamento e que, tendo sido deduzida oposição e enviado o processo para o respetivo e competente tribunal, como foi, de seguida esse tribunal, nos termos do artº 15ºH, pode convidar as partes a aperfeiçoarem as peças processuais, ou apresentarem novo articulado.
17.-Acontece que, não tendo o tribunal convidado a então requerente/autora a aperfeiçoar o seu requerimento originando que ele se transformasse na exigível Petição Inicial e nela constasse um articulado que permitisse à ré contestar em concreto esses factos articulados, somente convidou a então requerente a apresentar novo articulado em respeito ao contraditório e que na verdade não era novo, era, sim, o único articulado.
18.-Assim e contrariando a consistente lógica e normal marcha processual, a agora recorrente e ré na ação não gozou da prerrogativa de ser a última das partes a pronunciar-se relativamente ao pedido, exercendo plenamente o exigível contraditório, tendo este princípio fundamental do processo civil sido violado.
19.-É que quem deveria ser o beneficiário primeiro e principal do contraditório e consequentemente a parte a responder e por isso a última a intervir na fase dos articulados teria que ser a ré e não como na prática acabou por acontecer, a autora que disso tirou uma inesperada vantagem processual.
20.-Tal, não só não permitiu à ré exercer plenamente o contraditório em virtude de não ter podido responder como devia aos factos invocados e articulados pela autora na sua resposta à oposição, como permitiu, a esta, numa clara inversão da ordem da normal marcha processual, condicionar a ré nas suas respostas por falta de espaço processual adequado.
21.-Consequentemente a sentença, ainda que pudesse, nos termos legais, ter seguido esse caminho mas não tendo de imediato assegurado o respetivo contraditório através duma compensação processual que permitisse à ré ser a última a pronunciar-se e assim permitindo transformar a resposta da autora em verdadeira P.I. até então inexistente, enferma a duma nulidade não sanada, tendo posto em causa o direito da ré em se situar processualmente como tal. O que desde já se arguiu.
22.-Não sendo no entanto concedida essa nulidade requerida com as respetivas consequências processuais, tal sentença, para ser sanada, deveria permitir que as questões de facto não articuladas mas provadas através dos documentos junto aos autos e da própria prova testemunhal, sejam considerados nos factos dados como provados, agora em sede de recurso., o que não fez e agora se reclama.
23.-A ré articulou na sua oposição/contestação vários factos que a sentença produzida simplesmente ignorou não considerando tais factos provados ou não provados. E deveria tê-lo feito.
24.-Na verdade esses factos reportam-se à primeira das questões relacionadas com o suposto incumprimento do pagamento das rendas e teria que ter por isso importância, naquela que seria a única decisão do tribunal sobre este litígio e que reporta-se à obrigação, ou não, da ré em aceitar como bom, por conforme ao legalmente estipulado e por isso exigível e operante o aumento indicado pela autora na sua notificação e decorrente da aplicação do regime transitório de atualização de rendas previsto na lei 6/2006 de 27/2.
25.-E de tais factos foi feita prova documental e também testemunhal.
26.-Vejamos então os factos articulados e os documentos que os suportam na altura juntos aos autos e aceites pelo tribunal, devendo por isso serem considerados provados, enquanto factos explicitamente articulados pela ré na sua oposição:
2.-Acontece que, em concreto, o requerente celebrou 2 contratos de arrendamento relativos respetivamente aos 2º andar direito e 2º andar esquerdo do prédio sito na Rua D. Pedro V, nº 60 em ... de que a requerente é proprietária e senhoria. (doc. 1 e 2)
- Este facto é provado pelos dois referidos documentos juntos e que são os dois contratos de arrendamento celebrados e ligeiramente distintos sendo um referente ao 2º andar esquerdo e o outro ao 2º andar direito e juntos com a oposição.
3.-A que acresce corresponderem desde sempre duas rendas distintas e relativas a cada um desses andares;
4.-Bem como 2 diferentes recibos relativos a cada uma das rendas decorrentes dos respetivos e diferentes contratos celebrados (doc.3 e 4)
- Estes factos aqui articulados foram provados através dos dois documentos nº 3 e nº 4 juntos com a oposição e que são cópias dos dois diferentes recibos emitidos pela autora/senhoria, um, com o nº 3, referente ao 2º andar direito e outro, com o nº 4, referente ao 2º andar esquerdo, ambos datados de 01 de Dezembro de 2013.
5.-Concretamente em Dezembro de 2013 a renda paga pelo 2º andar direito era no montante de € 612,53 (seiscentos e doze euros e cinquenta e três cêntimos) a que correspondeu um valor líquido, após retenções legais, de € 459.40 (quatrocentos e cinquenta e nove euros e quarenta cêntimos) (doc.3)
6.-E a renda paga pelo 2º andar esquerdo também em Dezembro era igualmente no montante de € 612,53 (seiscentos e doze euros e cinquenta e três cêntimos) a que correspondeu um valor líquido, após retenções legais, de € 459.40 (quatrocentos e cinquenta e nove euros e quarenta cêntimos) (doc.4)
-Estes dois factos são também provados pelo conteúdo dos respetivos documentos juntos (doc.3 e doc.4) e que são os recibos emitidos pela autora/senhoria e onde constam os respetivos montantes pagos nesse mês e portanto antes da atualização exigida pela autora.
11.-Bem como essa única carta enviada não foi acompanhada das respetivas cadernetas prediais, documentos exigidos enquanto comprovativo do valor patrimonial específico de cada um desses andares – 2º direito e 2º esquerdo e que permite aferir da legalidade do aumento unilateralmente indicado.
Este facto é provado com o documento doc. 5, entregue pela ré junto com a sua oposição, bem como decorre da caderneta predial juntos aos autos e entregue junto com vários documentos, nomeadamente a notificação da autora à ré a resolver o contrato.
12.-Assim e em conformidade a arrendatária comunicou à senhoria que não estando preenchidos os requisitos legais que permitiam aferir do correto valor da renda que, nos termos da lei, seria possível à senhoria, por falta de acordo, impor à arrendatária a cada um dos concretos andares, esta não aceitava como boa, por desconforme à lei aplicável, a comunicação enviada e consequentemente a renda nela indicada globalmente para os dois diferentes segundos andares, esclarecendo ainda, manter-se por isso o valor das rendas até aí sempre pagas. (doc. 5)
Este facto é provado pelo mesmo doc. 5 junto pela ré com a sua oposição, carta de resposta à autora e respetivo registo nos correios.
27.-Os articulados seguintes com os números 18 a 24 e aqui transcritos são suportados pelos documentos também juntos com a oposição e referem-se às transferências bancárias efetuadas para a conta da autora/senhoria durante o período abrangido pelos factos invocados no requerimento da autora e provam que sempre foram pagos os montantes contratualmente devidos cada mês, bem como no caso dos documentos 37 e 38 que são comunicações da ré à autora resumindo e explicando esses pagamentos e a sua concreta afetação mensal.
28.-Assim também deveria ter sido considerados provados os seguintes factos constantes dos articulados seguintes da oposição da ré:
18.-De Janeiro de 2014 a Março de 2015, excetuando os meses de Junho e Julho de 2014 em que houve um acerto mas que no conjunto desses dois meses corresponde ao mesmo valor, foram efetuados os pagamentos da renda devida, no caso concreto no 2º andar esquerdo, no valor de € 612.53, mensal a que se descontou a retenção legal (IRS prediais), perfazendo o valor final de € 459.40. (doc. 7 a 21)
19.-E de Abril de 2015 a Julho de 2105 a este valor foi descontado o valor decorrente da redução de 15% efetuada na renda e que mais à frente melhor se explicita, perfazendo o valor final líquido transferido de € 390,49 (doc. 22 a 25)
20.-De Agosto de 2015 a Dezembro de 2016 a quantia paga sofreu novo desconto cifrando no total líquido de € 270,49, decorrentes de compensações no valor correspondente por obras urgentes no andar e também não contestadas neste requerimento pela requerente. (doc. 26 a 30)
21.-Nos meses de Janeiro e Fevereiro de 2016, foram entretanto pagas respetivamente as quantias líquidas de € 400,65 e € 140,33 que refletem um acerto de retenção de IRS predial mas que no total perfazem a média liquida de € 270,49, idêntica aos anteriores meses. (doc. 31 e 32)
22.-Voltando no mês de Março de 2016 a ser paga a mesma quantia líquida de € 270,49 (doc. 33)
23.-Entretanto no mês de Abril de 2016 foi transferida a quantia líquida de €305,49 em resultado do acerto final de desconto de obras urgentes efetuadas e já referidas e não contestadas pela requerente, mantendo-se ainda a redução de 15% que, de seguida, melhor se explicará. (doc. 34)
24.-Finalmente durante os meses de Maio e Junho de 2016, por força da eliminação da redução na renda e também comunicada à senhoria, bem como comunicadas foram as compensações por obras, a quantia líquida transferida foi de € 459,40, correspondendo a uma renda no valor de € 612,53. (doc. 35, 36 e 37, 38)
29.-Sendo estes articulados e os factos neles relatados provados através de documentos juntos, deveriam ter sido dados como provados na respetiva sentença, ou, em alternativa, fundamentar-se a decisão de não os considerar como provados, o que não aconteceu.
30.-Assim os factos atrás transcritos e insertos articuldamente da oposição com os números 2, 3, 4, 5, 6, 11, 12, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 deverão ser dados como provados, nesses exatos termos.
31.-Mas outros articulados pela ré na sua oposição ao requerimento em formulário da autora deveriam ser considerados como provados por todos eles, concretamente os constantes dos nºs 33, 37, 39 e 44 da oposição terem sido alvo de discussão e julgamento e por isso serem considerados como provados em consequência da prova produzida, documental (37 e 44) e testemunhal (33 e 39). Cabe referir que as 3 testemunhas apresentadas pela ré e que suportam estes factos, como mais adiante se provará, são as mesmas – Susana Ferreira, Carla Costa e João ... - que também suportaram outros factos articulados e dados como provados, por, segundo a própria sentença, terem sido considerados credíveis.
32.-Assim e relativamente ao facto articulado com o número 33., deverá ser dado como parcialmente provado, como se segue:
33.(oposição)
Para além do barulho constante e por vezes insuportável, produzido pelos vários trabalhos realizados.
33.-Também o articulado no artigo 37 da oposição deveria ser dado como provado em virtude da prova documental decorrente da memória descritiva do projeto de arquitetura, documento entregue pela ré e aceites pelo tribunal com os números doc. 50, memória descritiva essa onde é claramente explicado que a par de obras nas partes comuns do prédio se projetavam outras inovatórias que teriam inevitavelmente que aumentar o tempo de obra, como a construção dum elevador no saguão para usufruto exclusivo do 3º andar já existente e dum 4ºandar a construir no espaço interior do sótão, para além de obras iniciadas mais tarde e não inicialmente projetadas de reconstrução da totalidade desse 3º andar, que aliás estiveram embargadas por falta de licenciamento e perigo para a segurança de terceiros, como se prova pelos documentos junto aos autos com o números doc. 55 e doc. 56, e aceites pelo tribunal oriundos dos Bombeiros e Câmara Municipal de ..., como se transcreve:
37.-Evidente se torna também que a elevada duração dessas obras, 18 meses até ao momento, decorrem, em muitíssima parte, das obras inovatórias e de interesse específico e exclusivo da senhoria, como são o aumento do número de andares, instalação do elevador e remodelação do já existente 3º andar e elevação da cumeeira e reconstrução total do telhado e não em especial da parte relativa à manutenção das fachadas e escadas comuns ou até eventualmente da simples reparação do telhado.
34.-Já os factos insertos no artigo 39 da oposição são provados pelos documentos entregues, concretamente as abundantes fotos das obras do prédio entregues com a oposição e já na audiência e aceites pelo tribunal, nomeadamente os doc. I39 a 45 e doc. 51ª a 51H, 52A a 52D, para além da corroborante prova testemunhal decorrente da inquirição da testemunha Susana Ferreira através da transcrições das suas declarações e que deverá ter a seguinte redação:
39. Normal gozo que era especialmente afetado atendendo ao conteúdo dos contratos de arredamento e atividade reconhecidamente desenvolvida pela requerida e seus clientes.
35.-Finalmente o facto articulado em 44. da oposição, que aliás é decorrência normal do facto dado como provado pelo tribunal correspondente ao articulado nº 43 da oposição e está documentalmente provado, pelo doc. 35 e doc. 36, ambos juntos e aceites pelo tribunal, devendo ser considerado provado com a seguinte redação:
44. E consequentemente passou a pagar o valor mensal de renda durante os meses de Maio e Junho de 2016 de € 566,59, transferindo por isso o valor líquido de € 459,40.
36.-Assim e concretamente deverão ser considerados provados os factos referidos e articulados na oposição da ré com os números 33, 37, 39 e 44, conforme a anterior transcrição.
37.-Os factos que se seguem – D, E, F - e para os quais se propõe a respetiva redação, são importantes para a esclarecer o tribunal sobre as questões que abordam e apesar de não terem sido explicita e exaustivamente articulados em virtude de não ter sido permitido à ré exercer o pleno contraditório, foram provadas em sede de audiência e julgamento e podem ser provados através dos dois contratos de arrendamento celebrados entre a ré e a autora e respeitantes, respetivamente ao 2º andar esquerdo e 2º andar direito - doc.1 e doc.2., juntos com a oposição -, concretamente nas suas cláusulas nº 5, mas também através das plantas relativas aos dois andares e juntos também com a oposição – doc. 47, planta entregue nos serviços da C.M.L. em 20/03/1950, ainda antes da vigência do atual contrato de arrendamento mas já com a configuração dos 2º E e 2º D e doc. 59, planta elaborada pela autora em projeto de alterações datado de 05/92 - em que ambas as plantas se percebe que existe diretamente para a escada duas portas de acesso, em diferentes áreas respeitantes ao 2º andar esquerdo e 2º andar direito, para além do doc.48 – foto do átrio da escada no 2º piso com as respetivas 2 portas de acesso, a que se pode acrescentar, as declarações da testemunha João Pedro ... ..., antigo gerente da ré e que, desde ainda antes da celebração dos atuais contratos, aí sempre exerceu a sua atividade de arquiteto, esclarecedoras sobre a divisão e áreas dos andares conforme constam das plantas em particular da oficial como doc 47, para além também das declarações de Carla Costa, secretária na ré, devendo ter a seguinte redação:
D-As áreas respeitantes aos 2º andar direito e 2º andar esquerdo, arrendados separadamente, têm áreas diferentes.
E-A ré estava autorizada pelos contratos de arrendamento celebrado com a autora, que disso tinha conhecimento, a manter o 2º andar esquerdo junto ou separado fisicamente a qualquer momento em relação ao 2º andar direito.
F-Tanto o 2º andar esquerdo, tal como o 2º andar direito, apesar de neste momento se encontrarem fisicamente ligados, têm ambos porta de acesso às escadas podendo a qualquer momento serem fisicamente separados pela ré e funcionarem como unidades de utilização completamente independente entre si e em relação ao átrio das escadas.
38.-Bem como é importante na questão relativa à redução parcial da renda e aos factos discutidos e apreciados em audiência de julgamento, também existem documentos e declarações das testemunhas Carla Costa e João Pedro ... que comprovam a existência de consequências e prejuízos, alguns até financeiros que de forma relativa afetaram a ré e tal pode ser aferido e provado pelos documentos juntos aos autos, concretamente os que revelam rescisões de contratos de alugueres, diminuição das rendas e reclamações várias, concretamente os doc. 54A, carta de cliente a rescindir o contrato datada de 23/2/2016, doc. 54B, carta de cliente a rescindir o contrato datada de 6/04/2015, doc. 54C, mails trocados pela ré e um seu cliente, devendo por isso ser considerado provado o seguinte facto, conforme se propõe:
G-As obras que decorreram e ainda decorrem no imóvel sito na Rua D. Pedro V em ... de que a autora é proprietária e a ré arrendatária, nomeadamente do 2º andar esquerdo, tiveram consequências importantes na utilização do mesmo, tendo consequências e causado prejuízos na atividade da ré, nomeadamente financeiros mas também na gestão do espaço, enquanto centro de escritórios.
39.-A sentença, na sua decisão final de direito decidiu condenar a ré, uma pequena empresa que exerce a sua atividade de exploração de centro de escritórios no arrendado da autora, concretamente e no caso em apreço no 2º andar esquerdo da Rua D. Pedro V em ..., a um despejo com a desocupação do local entregando-o livre de pessoas e bens.
40.-Tal, ainda que sucintamente fundamentada como a lei aplicável prevê, no artº 15º I, nº 10 da lei nº 6/2006, mas que, atendendo à violência de decisão que põe em causa a subsistência do negócio familiar dos arquitetos que há anos desenvolvem esta atividade, deveria ter sido melhor e mais profundamente analisada, incluindo as consequências dum litigio que não decorre dum não pagamento de uma renda, mas, tão só, da não- aceitação, sem mais, dum aumento legal da mesma e que, discute-se, não foi devidamente e nos termos da legislação aplicável corretamente concretizado e por isso válida e eficaz.
41.-Esta decisão no seu contorno jurídico explanada em seis pequeníssimos parágrafos, não só não responde claramente à questão jurídica suscitada pela ré, como, e com o devido respeito de afirma, não revela uma coerência mínima, quiçá decorrente da apressada e pouco fundamentada decisão.
42.-A sentença dando como boa – a nosso ver erradamente - que a formalidade exigida pela 6/2006 para rescisão unilateral do contrato de arrendamento relativo ao citado 2º andar esquerdo foi cumprida pela autora, a questão substantiva e que aqui se discutia era, não se a avaliação da AT seguiu os trâmites impostos pelo CIMI, mas se a autora deveria ter aceitado, ou não, a notificação que lhe impunha um aumento unilateral de renda, nos termos em que a citada lei 6/2006 prevê para o período de transição inscrito no NRAU, concretamente o previsto no artº 50º da mesma e citada lei, ou seja incluindo uma caderneta predial com o valor atualizado do específico 2º andar esquerdo.
43.-A Ré sempre afirmou e essa é a questão fulcral deste litígio, que somente não aceitava o aumento da renda porque nos termos do citado artº 50º e artº 35º, nº 2 al a) e b) da lei 6/2006, que se aplica aos contratos para fins não habitacionais, a caderneta predial do prédio não continha uma avaliação do 2º Esquerdo do prédio, mas somente uma avaliação do total do piso, como se aí houvesse somente um andar.
44.-Ora, se existem dois contratos de arrendamento relativos ao 2º piso, um para o 2º esquerdo, o objeto do presente litígio e um para o 2º andar direito, evidente se torna que seria necessário a existência duma caderneta relativa a cada um desse específico arrendamento.
45.-Em primeiro lugar porque a existência de dois contratos de arrendamentos específicos, com, pequenas, é certo, diferenças de conteúdo entre eles é a base que consubstancia a relação jurídica existente entre autora/senhoria e ré/inquilina e, por isso, partes nesta ação.
46.-Ação essa, aliás, que foi, coerentemente, requerida pela autora senhoria e que demanda a ré, exclusivamente pelo incumprimento da renda do 2º andar esquerdo e não pelo 2º piso todo.
47.-E bem, porque se a questão subjacente ao litígio é um reclamado incumprimento pela ré do pagamento de renda relativa ao 2º esquerdo, terá que ser diferente a ações propostas relativamente ao 2º esquerdo e eventualmente ao 2º direito.
48.-E se assim é, parece evidente, mais seria, por exemplo, se se tratasse de inquilinos/arrendatários diferentes para cada um dos andares, concretamente o 2º E e o 2º D.
49.-Em segundo lugar porque a lei 6/2006 ao promover que, com o aumento provisório da renda após a não-aceitação pelo arrendatário da renda proposta pelo senhorio e atendendo a que estejam preenchidos os requisitos previstos no artº 51º, nº 4, al. a) – tratar-se duma microentidade – esta possa ser estabelecida através de critérios previstos na lei, concretamente os estipulados no já citado artº 35º, nº 2 al.a) e b) da lei 6/2006 de 27/2, naturalmente esses critérios têm que ser definidos especificamente em ralação ao arrendado em causa e neste caso o 2º esquerdo, pois é desse andar que se discute qual a renda a atualizar.
50.-Só assim, existência dum valor patrimonial fixado nos termos do artº 38º e ss do Código do IMI, se pode perceber o exato valor patrimonial do imóvel que permitirá definir a renda, também ela exata e correta, por legalmente fixada, a ser exigível e exigida ao arrendatário.
51.-Ora, não basta dizer, como se diz na sentença, que existe uma avaliação patrimonial para o 2º andar, e que respeita os critérios estabelecidos no artº 38º do CIMI – que aqui nem se discutem - porque ela tem que existir é para o 2º esquerdo especificamente, porque é do 2º esquerdo que se discute qual o valor legal da renda a ser exigível e é sobre esse andar que se propôs a presente ação.
52.-Nem tão pouco se pode concluir ser suficiente e legal, aproveitar a existência da avaliação patrimonial do 2º piso e depois simplesmente dividir por dois a achar o valor para o 2º esquerdo, como fez, incorretamente, a senhoria/autora.
53.-Em primeiro lugar porque o que fundamenta a relação jurídica entre autora e ré são os contratos livremente celebrados e esses são, por algum motivo, dois, respeitantes respetivamente ao 2º esquerdo e 2º direito, como consta dos autos enquanto documentos juntos pela ré com o nºs 1 e 2, com a oposição.
54.-Não é a avaliação feita pelas finanças que estabelece e define a relação jurídica que leva a que existam obrigações contratuais e que fundamentam o litígio, é, como já se disse e se repete, os contratos livremente celebrados que são a base da relação jurídica entre as, agora, partes.
55.-Acrescente-se aliás, que a avaliação do imóvel sendo feita a pedido da senhoria ou mesmo oficiosamente é ela, a senhoria, a responsável pela instrução desse processo nas finanças, como estabelece o artº 37º do CIMI, e foi ela, portanto, que decidiu, livre e unilateralmente, somente dispor da existência dum único no 2º piso, ao invés de ter declarado a existência de dois arrendados, correspondendo a dois andares, no caso 2º E e 2º D, sem conhecimento da ré.
56.-Mais ainda quando ela bem sabia da existência de dois distintos contratos que correspondiam a dois andares com entradas suscetíveis de serem utilizadas e portanto independentes, como aliás de retira duma planta utilizada pela senhoria e junto aos autos pela ré como doc. 59 e é expressamente referido nesses contratos, ao permitir os andares serem juntos ou separados, podendo, no caso concreto do 2º D, criar-se ligação direta à escada através da porta já existente e para isso estarem desde logo autorizadas as obras consideradas necessárias pela ré/inquilina.
57.-Contratos esses que já previam que a ré enquanto arrendatária pudesse, por estar desde logo autorizada, deles dispor e alterar, o que, apesar de serem nessa altura utilizados em ligação, permitia conforme cláusula quinta de ambos os contratos, reabrir portas de acesso à escada, aliás existentes, conforme se prova também através da foto do átrio do 2º piso e entregue como doc. 48.
58.-Essa era uma faculdade permitida desde sempre e pelos contratos celebrados, à ré, inquilina e também conhecida e reconhecida e autorizada pela autora, nesses contratos, e que decorria da ré prosseguir a atividade de exploração dum centro de escritórios que desde sempre também a autora conhecia.
59.-A que acresce ainda, que os andares alvo de dois distintos contratos são, não só suscetíveis de utilização independente, mas também têm áreas de implantação diferentes.
60.-Na verdade eles são, em conjunto ou separados, suscetíveis de serem utilizados como unidades de utilização independentes.
61.-Tanto o 2º piso em conjunto o é, como isso não inviabiliza que o sejam o 2º esquerdo e o 2º direito de forma independente e simultânea.
62.-Entre si e em relação aos outros, 1º 3º andares do prédio.
63.-Ou seja a possibilidade de utilização independente do 2º piso, é-o em relação aos outros andares – 1º e 3º - e não inviabiliza que estando ele separado em 2º esquerdo e 2º direito, também eles o sejam, cada um por si.
64.-Já relativamente à diferença da área entre os dois andares – 2º E e 2D - conforme se pode concluir pela planta junto aos autos como doc. 47, o 2º andar esquerdo, porque circula parte muito significativa das escadas de acesso aos andares do piso 2, tem uma área inferior ao 2º direito e também isso permite perceber que a regra, já de si inadmissível de pretender dividir por dois a avaliação única constante na Caderneta Predial respeitante ao 2º piso, ignorando a existência dum andar direito e outro andar esquerdo, está desfasada da realidade decorrente da relação jurídica existente.
65.-Ou seja, a autora/senhoria, atendendo que teria que saber que a A.T. desconhece os andares, os contratos existentes e até as respetivas áreas, de alguma forma terá “manipulado” os dados relativos ao prédio, concretamente os relativos ao 2º piso, único aliás que aparece na caderneta predial aparece sem os respetivos andares específicos, para lhe permitir ter uma avaliação única, coisa - essa divisão -, naturalmente que as finanças desconhecem nem se preocupam em conhecer, limitando-se a aplicar os coeficientes adequados á área indicada e por isso corretamente e respeitando o artº 38º do CIMI, prejudicando a ré/arrendatária que, se fosse notificada com um aumento legal de renda distinto para cada um dos andares, poderia optar, se assim achasse conveniente, aceitar os dois aumentos, aceitar só um deles e nesse caso optar por aquele que achasse mais conveniente, ou não aceitar nenhum e entregar à senhoria os dois arrendados.
66.-Essa é uma opção que decorre de ter celebrado dois distintos contratos e da própria lei que exige essa avaliação constante da caderneta, exatamente para se poder aferir, no caso o arrendatário afetado com esse aumento da renda, se esse específico aumento é o legalmente exigível ou não, nomeadamente atendendo á área do arrendado.
67.-A lei, concretamente no artº 50º da lei 6/2006, pretende no fundo, durante este período transitório que decore da falta de acordo entre as partes, retirar à senhoria o poder de unilateralmente decidir, impondo-lhe o parâmetro que irá produzir a renda considerada pela lei admissível, concretamente correspondendo no máximo a 1/15 do exato valor do locado, no caso o do 2º andar esquerdo do prédio sito na Rua D. Pedro V em ....
68.-Ora, perante todos os já aduzidos argumentos da ré, o que fez o tribunal a quo?
69.-Limitou-se a, muito escassamente, fundamentar a existência duma avaliação do 2º andar e, apesar de, expressamente, tomar conhecimento da existência de dois contratos de arrendamento relativos ao 2º E e 2º D com rendas iguais, concluindo que o procedimento da senhoria/autora/recorrida enquadra-se no regime legal mencionado e, espante-se, afigurando-se equitativo e respeitador da vontade contratual expressa pelas partes (???).
70.-Concluindo ainda e sem mais, com a decisão de despejar a ré e condená-la ao pagamento do valor da renda fixado pela senhoria.
71.-Ou seja, não explicou como é que é possível considerar legal uma única caderneta com uma única avaliação para os dois distintos andares que permita ser eficaz a notificação de rescisão contratual, desconsiderando a existência de dois contratos distintos, esses sim reveladores e respeitadores da vontade das partes.
72.-É que não se põe em causa, repete-se, que a avaliação efetuada tenha respeitado o artº 38º do CIMI, o que acontece é que essa avaliação, impulsionada pelos documentos entregues pela autora nos termos do artº 37º do CIMI, não permite a avaliação do específico andar objeto do litígio e essa é que era a exigível.
73.-Mas, ainda mais contraditório e também não explicado na sentença, é como é que se considera como boa a avaliação única ao 2º piso, mas depois manda-se entregar especificamente o 2º esquerdo.
74.-Naturalmente só pode mandar entregar o 2º esquerdo, porque foi esse o objeto do litigio e do pedido, mas então, aceita-se com boa a existência de dois distintos e independentes andares, mandando-se entregar um deles, no caso o 2º esquerdo, em consequência duma decisão com base no argumento de que só existe um único 2º andar?
75.-Naturalmente, esta interpretação, escassa e pouco fundamentada, que o tribunal a quo faz da lei, concretamente dos arts. 50º e 35º da lei nº 6/2006 é incorreta e desconforme ao espírito do regime legal relativo ao arredamento e por isso deverá a decisão que agora se impugna ser revogada.
76.-Em consequência a renda legalmente devida nos termos da melhor e mais correta interpretação, como aqui é reclamada, do artº 50º e 35º nº2 al. a) e b), deveria ter sido fixada com base no valor da avaliação feita ao específico e alvo do presente litígio e assim fixado pela autora no seu pedido.
77.-E não o tendo feito a autora, carece, por falta de fundamento legal - por não ser esse o valor da renda válida e exigível -, a rescisão do contrato por si promovida, quando foi pago pela ré o valor decorrente do contrato celebrado entre as partes, não podendo, em consequência essa rescisão ser validada pelo tribunal por tal notificação ser ineficaz.
78.-Não sendo, como se propõe, possível a rescisão decorrente do reclamado incumprimento da renda em razão da atualização, agora contestada por incorreta, imposta pela autora, mas ineficaz, restaria aferir se a quantia relativa à redução parcial da renda efetuada pela ré seria suficiente para poder, só por si, permitir a rescisão do contrato de arrendamento.
79.-Ora, conforme decorre dos documentos junto aos autos com as importâncias retidas e registadas no doc. 58, entregue pela ré na sua oposição, percebe-se que essa redução foi no montante mensal de € 91,88 (noventa e um euros e oitenta e oito cêntimos), quantia essa que, multiplicada por 12 meses, os equivalentes aos meses decorridos desde o seu início, em Abril 2015 – renda relativa ao mês de Maio 2016 - até ao mês reclamado pela autora no seu requerimento – Maio de 2016, perfaz a quantia de € 1 102,55 (mil cento e dois euros e cinquenta e cinco cêntimos), o valor portanto em suposto incumprimento.
80.-Ou seja e mesmo utilizando o método da autora que afetou, nos termos do artº 784º do C.C., todos os pagamentos aos meses que nele couberam as quantias efetivamente pagas e atendendo a que a renda reclamada é € 1 135,19 (mil cento e trinta e cinco euros e dezanove cêntimos), tal quantia – € 1 102,55 – não será suficiente para considerar dois meses de renda em atraso (1 135,12 x 2= 2 270,24).
81.-E também não seriam atingidos os valores equivalentes a dois meses de renda, ainda que se considerasse como boa a renda antes da atualização reclamada pela autora no montante de (€ 612, 53 x 2 =) € 1 225,06 e que serviu para aferir os 15% de redução parcial efetuada pela ré, acima indicados (€ 91,88).
82.-Em conformidade, mesmo que o tribunal a quo chamado que fosse a pronunciar-se sobre o restante da dívida em suposto e reclamado incumprimento em função da redução parcial de renda efetuada pela ré, nunca haveria, nos termos do artº 9º, nº 7 al. b) do NRAU e artº 1084º, nº 2 do C.C., como indicado pela autora no seu requerimento, e decidisse por não legal essa redução, o que não se concede, mas por mera facilidade de raciocínio se admite, tal rescisão não era possível por ilegal e desrespeitadora dos prazos indicados na lei e consequentemente inadmissível a rescisão do contrato por incumprimento das rendas devidas.
83.-Esta é uma questão passível de ser apreciada e decidida por esse Tribunal de Ralação de ... nos termos do artº 665º, nº 2 do C.P.C.
84.-Assim sendo deveria a ré ser absolvida do pedido, por ilegal e ineficaz a notificação de rescisão, por extemporânea.
85.-Ainda que assim não seja e esse Venerando Tribunal da Relação de ... decida de acordo com a sentença agora posta em crise, o que não se conceda, mas se admite como possível por cautela e dever de patrocínio, sempre se dirá que a ré não deverá nunca ser condenada na entrega do imóvel arrendado e correspondendo ao 2º andar esquerdo do citado edifício.
86.-Na verdade, mesmo que o tribunal ad quem decida, por hipótese, que tem razão a sentença em considerar a renda pedida pela autora legalmente devida, ainda assim não deverá ter como consequência o despejo, sem mais, da ré, sem a possibilidade desta, em razão de sempre ter pago a renda decorrente do contrato, limitando-se a não acatar a controvertida exigência da autora, poder proceder ao pagamento da renda agora definitivamente decidida.
87.-Na verdade o que discute e decide é se a rescisão efetuada através de notificação pela autora é ou não admissível e eficaz, em razão do valor nela indicado para a atualização da renda, com base numa única caderneta com uma única avaliação ao 2º piso.
88.-Sendo que essa notificação, nos termos da lei aplicável, permite ao arrendatário em falta poder proceder ao pagamento da quantia reclamada pelo incumprimento, libertando-se da rescisão ameaçada, então, se este tribunal decidir definitivamente o correto valor da renda, aceitando como boa a renda reclamada pela autora, deveria, agora que ficou definitivamente decidido esse valor, permitir ao agora faltoso, o seu cumprimento nos mesmos termos que a lei permite para a notificação com ameaça de rescisão, prevista no artº 1084º do C.C..
89.-Decidindo definitivamente a questão relativa à legalidade da renda exigível, a consequência deverá ser a de a autora poder exigir, como o fez, e a ré poder liquida-la, como ainda o não pode fazer por ser incerto, até agora, o montante correto e somente agora sim, em dívida.
90.-A não ser assim e não se estando perante o incumprimento total duma renda, mais ainda controvertida no seu montante exato, estar-se-ia a penalizar a ré, de forma violenta e irreversível, podo em causa a existência do objeto concreto da sua atividade económica.
91.-Diferentemente seria se o incumprimento fosse total ou até fosse em relação valor ao contratualmente estabelecido.
92.-Não foi seguramente o caso da ré que cumpriu sempre o pagamento da renda durante todos os meses até hoje e no montante que vinha sendo o decorrente do contrato celebrado e sempre por ela cumprido.
93.-Assim e em consequência e caso, por hipótese, o tribunal não viesse a aderir à legalidade agora reclamada, deveria ser decidido primeiro o montante da renda exigível e em consequência, não a entrega do arrendado, mas a ré condenada ao pagamento de imediato do remanescente, acrescido do montante de multa legal, sob pena de assim não sendo, ser considerado corretamente rescindido o contrato relativo ao 2º andar esquerdo.
E terminou pedindo que seja:
A- Considerada nula a sentença, nos termos do artº 615, nº1 al. d) em virtude de não se ter pronunciado, como devia, sobre matéria de facto devidamente articulada pela ré na sua oposição;
B- Bem como nula deverá ser considerada a sentença por desrespeito pelo contraditório ao não ter sido permitido à ré ser a última a pronunciar-se no âmbito da marcha processual, concretamente nos articulados;
C- Assim não sendo deveriam ser julgados como provados os factos articulados na oposição da ré, concretamente os factos seguidamente transcritos e insertos articuladamente na oposição com os números 2, 3, 4, 5, 6, 11, 12, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 33, 37, 39, 44, nestes exatos termos:
2.
Acontece que, em concreto, o requerente celebrou 2 contratos de arrendamento relativos respetivamente aos 2º andar direito e 2º andar esquerdo do prédio sito na Rua D. Pedro V, nº 60 em ... de que a requerente é proprietária e senhoria. (doc. 1 e 2)
3.
A que acresce corresponderem desde sempre duas rendas distintas e relativas a cada um desses andares;
4.
Bem como 2 diferentes recibos relativos a cada uma das rendas decorrentes dos respetivos e diferentes contratos celebrados (doc.3 e 4)
5.
Concretamente em Dezembro de 2013 a renda paga pelo 2º andar direito era no montante de € 612,53 (seiscentos e doze euros e cinquenta e três cêntimos) a que correspondeu um valor líquido, após retenções legais, de € 459.40 (quatrocentos e cinquenta e nove euros e quarenta cêntimos) (doc.3)
6.
E a renda paga pelo 2º andar esquerdo também em Dezembro era igualmente no montante de € 612,53 (seiscentos e doze euros e cinquenta e três cêntimos) a que correspondeu um valor líquido, após retenções legais, de € 459.40 (quatrocentos e cinquenta e nove euros e quarenta cêntimos) (doc.4)
11.
Bem como essa única carta enviada não foi acompanhada das respetivas cadernetas prediais, documentos exigidos enquanto comprovativo do valor patrimonial específico de cada um desses andares – 2º direito e 2º esquerdo e que permite aferir da legalidade do aumento unilateralmente indicado.
12.
Assim e em conformidade a arrendatária comunicou à senhoria que não estando preenchidos os requisitos legais que permitiam aferir do correto valor da renda que, nos termos da lei, seria possível à senhoria, por falta de acordo, impor à arrendatária a cada um dos concretos andares, esta não aceitava como boa, por desconforme à lei aplicável, a comunicação enviada e consequentemente a renda nela indicada globalmente para os dois diferentes segundos andares, esclarecendo ainda, manter-se por isso o valor das rendas até aí sempre pagas. (doc. 5)
18.
De Janeiro de 2014 a Março de 2015, excetuando os meses de Junho e Julho de 2014 em que houve um acerto mas que no conjunto desses dois meses corresponde ao mesmo valor, foram efetuados os pagamentos da renda devida, no caso concreto no 2º andar esquerdo, no valor de € 612.53, mensal a que se descontou a retenção legal (IRS prediais), perfazendo o valor final de € 459.40. (doc. 7 a 21)
19.
E de Abril de 2015 a Julho de 2105 a este valor foi descontado o valor decorrente da redução de 15% efetuada na renda e que mais à frente melhor se explicita, perfazendo o valor final líquido transferido de € 390,49 (doc. 22 a 25)
20.
De Agosto de 2015 a Dezembro de 2016 a quantia paga sofreu novo desconto cifrando no total líquido de € 270,49, decorrentes de compensações no valor correspondente por obras urgentes no andar e também não contestadas neste requerimento pela requerente. (doc. 26 a 30)
21.
Nos meses de Janeiro e Fevereiro de 2016, foram entretanto pagas respetivamente as quantias líquidas de € 400,65 e € 140,33 que refletem um acerto de retenção de IRS predial mas que no total perfazem a média líquida e € 270,49, idêntica aos anteriores meses. (doc. 31 e 32)
22.
Voltando no mês de Março de 2016 a ser paga a mesma quantia líquida de € 270,49 (doc. 33)
23.
Entretanto no mês de Abril de 2016 foi transferida a quantia líquida de €305,49 em resultado do acerto final de desconto de obras urgentes efetuadas e já referidas e não contestadas pela requerente, mantendo-se ainda a redução de 15% que, de seguida, melhor se explicará. (doc. 34)
24.
Finalmente durante os meses de Maio e Junho de 2016, por força da eliminação da redução na renda e também comunicada à senhoria, bem como comunicadas foram as compensações por obras, a quantia líquida transferida foi de € 459,40, correspondendo a uma renda no valor de € 612,53. (doc. 35, 36 e 37, 38)
33.
Para além do barulho constante e por vezes insuportável, produzido pelos vários trabalhos realizados.
37.
Evidente se torna também que a elevada duração dessas obras, 18 meses até ao momento, decorrem, em muitíssima parte, das obras inovatórias e de interesse específico e exclusivo da senhoria, como são o aumento do número de andares, instalação do elevador e remodelação do já existente 3º andar e elevação da cumeeira e reconstrução total do telhado e não em especial da parte relativa à manutenção das fachadas e escadas comuns ou até eventualmente da simples reparação do telhado.
39.
Normal gozo que era especialmente afetado atendendo ao conteúdo dos contratos de arredamento e atividade reconhecidamente desenvolvida pela requerida e seus clientes.
44.
E consequentemente passou a pagar o valor mensal de renda durante os meses de Maio e Junho de 2016 de € 566,59, transferindo por isso o valor líquido de € 459,40.
D-Bem como provados deverão ser considerados os factos não especificamente articulados mas provados em sede de audiência de julgamento, conforme se propõe, como forma de sanar o inexistente contraditório:
D- As áreas respeitantes aos 2º andar direito e 2º andar esquerdo arrendados separadamente têm áreas diferentes.
E- A ré estava autorizada pelos contratos de arrendamento celebrado com a autora, que disso tinha conhecimento, a manter o 2º andar esquerdo junto ou separado fisicamente a qualquer momento em relação ao 2º andar direito.
F- Tanto o 2º andar esquerdo, tal como o 2º andar direito, apesar de neste momento se encontrarem fisicamente ligados, têm ambos porta de acesso às escadas podendo a qualquer momento serem fisicamente separados pela ré e funcionarem como unidades de utilização completamente independente entre si e em relação ao átrio das escadas.
E- Já sobre a decisão de direito proferida deverá ser decidido como não válida e eficaz a notificação da autora à ré para a rescisão do contrato de arrendamento relativo ao 2º andar esquerdo do prédio sito na Rua D. Pedro V, ..., por o mesmo não conter a devida caderneta predial com o valor específico do citado 2º andar esquerdo, objeto do presente litígio e consequentemente não ser esta condenada à entrega do citado imóvel em consequência de despejo.
F- Em consequência e também a questão prejudicial e não decidida pelo tribunal a quo relativa à redução da renda efetuada deverá ser julgado como não legal e por isso não permitindo que essa quantia, por ser inferior ao valor equivalente a 2 meses de renda devida, seja base da rescisão do contrato, efetuada nos termos do artº 15º, nº 2 al. b) da lei 6/2006 de 27/2 e do artº 1082º, nº 2 do C.C.
G- Ainda que assim não se entenda deverá a ré condenada, não a ser despejada do imóvel, mas a pagar a renda decidida pelo tribunal como exigível, nos mesmos termos do estipulado nos artº 1084º do C.C. e artº 15º, nº 2 al. a) da lei 672006 de 27/2, sob pena de não o cumprindo ser obrigada à desocupação do local.
Nas contra-alegações que apresentou, a apelada disse aceitar a impugnação da matéria de facto feita quanto aos factos nºs 2, 3, 5 e 6 e rejeitá-la quanto aos restantes; defendeu a improcedência do recurso e, subsidiariamente, impugnou nos termos do nº 2 do art. 636º do CPC a decisão sobre a matéria de facto, pedindo que se incluam como provados os seguintes factos:
D) Na data referida em A), a A. e a R. celebraram mais dois contratos de arrendamento relativos ao 1.º e 2.º andar direitos da Rua D. Pedro V, número 60, em ....
Tal alínea decorre da junção aos autos, pela Recorrente na sua Oposição, dos referidos contratos de arrendamento, bem como pela aceitação dos mesmos pela Recorrida.
E) As rendas, apesar de distintas e correspondentes a cada um dos lados direito e esquerdo do segundo andar, sempre foram do mesmo valor.
F) Em Dezembro de 2013 a renda paga pelo 2.º andar direito era no montante de € 612,53 (seiscentos e doze euros e cinquenta e três cêntimos), a que correspondeu um valor líquido, após retenções legais, de € 459,40.
G) Em Dezembro de 2013 a renda paga pelo 2.º andar esquerdo era no montante de € 612,53 (seiscentos e doze euros e cinquenta e três cêntimos), a que correspondeu um valor líquido, após retenções legais, de € 459,40.
Tais alíneas decorrem da junção aos autos tanto pela Recorrente (Docs. 3 e 4 juntos com a Oposição) e recibos juntos pela Recorrente em audiência (fls. 332 e seguintes dos autos).
H) A carta referida em H) foi acompanhada pela cópia da caderneta predial urbana e da mesma.
96. Conforme se referiu supra tal alínea decorre dos Doc. 2 e Doc. 6 juntos com a Resposta à Oposição (fls. 223 dos autos), de onde consta cópia das cartas de actualização de renda devidamente acompanhadas das cadernetas prediais, bem como do Doc. 5 junto com a Oposição que refere, no 3.º parágrafo, "conforme se verifica pela caderneta predial que nos enviou" (cfr. fls. 129 dos autos) e ainda pelo mencionado (e que aqui se dá como reproduzido) testemunho da testemunha Thiago ... ...:
97.I)- O prédio sito na Rua D. Pedro V, n.º 56-72, em ..., encontra-se descrito na matriz predial urbana como prédio em propriedade total com andares ou divisões susceptíveis de utilização independente, correspondendo o 2º andar deste imóvel a uma única unidade susceptível de utilização independente. Conforme decorre da caderneta predial do referido prédio, junta com o requerimento inicial.
98.J)- O 2.º andar direito e o 2.º andar esquerdo encontram-se interligados, inexistindo separação física entre ambos. Relativamente a esta alínea e como consta já da pág. 16 e seguinte destas contra-alegações, a mesma decorre não só da planta junta pela Recorrida (fls 331 dos autos), como da conjugação do Doc. 48 e do Doc. 49 (fls. 276 e 277 dos autos), (de onde resulta que a porta que a Recorrente alega ser a porta de entrada 2.º andar direito é na realidade um armário), bem como do testemunho do ex-gerente da Recorrente João Pedro ... e ..., Carla Costa (secretária da Ré), Susana Ferreira (cliente da Ré) e da testemunha Thiago ... ... (cfr. testemunhos transcritos na pág. 40 e seguintes destas contraalegações que aqui se dão por reproduzidas).
L)- Até Dezembro de 2013, a A. emitia um só recibo relativo às rendas do 2.º andar, como resulta dos documentos de fls 332 a 335a dos autos.
M)- No mês de Dezembro de 2013, e a pedido da R., a A. emitiu dois recibos, um para o 2.º andar esquerdo e outro para o 2.º andar direito, o que se provou através dos documentos juntos pela Recorrente na sua Oposição (Doc. 3 e 4 juntos com a Oposição) e do testemunho da testemunha Thiago ... ... já referido supra.
N)- A necessidade da realização de obras foi inúmeras vezes salientada pela R. através do envio de cartas e email à A. Esta alínea decorre dos vários documentos juntos com a Resposta à Oposição, nomeadamente de fls. 227 a 231.
O)- Tendo em conta a dimensão da obra que, de facto, iria, como veio a acontecer, incluir a reabilitação de todas as partes comuns do edifício, cobertura incluída, foi realizada uma reunião, no dia 13 de Janeiro de 2015, para onde foi convocada e participou a Ré, conforme resulta do testemunho de José Emídio transcrito a pág. 42, que aqui se dá por reproduzido)
P)- O telhado não tinha capacidade para ser recuperado, sendo necessário realizar uma nova estrutura e a colocação de um novo telhado, como decorre do testemunho de José Emídio Guerreiro, transcrito a pág. 42 das contra-alegações, que aqui se dá por reproduzido)
Q)- As obras não decorreram no interior do locado da R. Não resultam quaisquer dúvidas sobre a necessidade e veracidade desta alínea. De facto todos os testemunhos ouvidos foram claros quanto a este ponto - não ocorreram quaisquer obras no interior do locado da Ré. Salienta-se a título de exemplo o testemunho do Eng.º José Emídio Ferreira, de Thiago ... e Sandra Ferreira (todos transcrito a pág. 43 destas contra-alegações e aqui dados como reproduzidos).
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
II- Na sentença descrevem-se como provados os seguintes factos::
Da Petição
A)- A 24-04-1986, foi celebrado entre as partes, um acordo escrito por força do qual a autora cedeu à ré o gozo do prédio sito na Rua D. Pedro V, 60, 2.º andar esquerdo, ..., cfr. doc. a fls. 8/13.
B)- O contrato foi celebrado pelo prazo inicial de 6 meses pela renda mensal de 35.000$00, destinado a “escritório, exercício de profissões liberais, exploração de serviços vários, com cedência onerosa de espaços”, cfr. doc. a fls. 8/13.
C)- Por contacto pessoal de solicitador de execução, datado de 8 de Abril de 2016, a Senhoria, aqui Requerente comunicou à Requerida a resolução do referido contrato de arrendamento e interpelou, também, para o pagamento dos valores em dívida que à data eram de Euro 15.534,38 referentes ao remanescente da renda de Fevereiro de 2015 e dos meses de Março, Abril, Maio, Junho, Julho, Agosto, Setembro, Outubro, Novembro, Dezembro de 2015 e Janeiro, Fevereiro e Março de 2016, cfr. doc. a fls. 16/19.
Da Contestação
54.- Ora, desde Dezembro de 2014 que a senhoria resolveu, sem comunicar, iniciar obras no prédio.
25.- Entretanto em Dezembro de 2014 começaram obras gerais no referido prédio.
26.- Percebendo-se entretanto que se destinavam não só às partes comuns do edifício, mas também a obras de remodelação do 3ª andar, aumento da quota da cumeeira e construção de um 4º andar, até aí inexistente, novo telhado e instalação no saguão de um elevador para uso exclusivo dos 3º e 4º andares.
27.- Obras essas com duração prevista de pelo menos um ano e que na verdade ainda não terminaram.
28.- E que implicaram a colocação de andaimes, malha protetora em ambas as fachadas do edifício durante vários meses, reduzindo a luz natural para os vários compartimentos dos vários andares, bem como criou uma forte barreira visual do interior para o exterior do edifício, para além de interditar o acesso ao jardim/pátio das traseiras.
29.- Bem como implicou também a colocação de um telhado falso de proteção do edifício que entretanto ficou sem o telhado original.
30.- Para além da intensa movimentação de trabalhadores em execução de vários tipos de tarefas.
31.- Bem como por vezes a colocação de andaimes nas escadas comuns.
32.- E a produção de poeiras constantes e por vezes muito intensas que causaram lixo nos vários compartimentos dos andares.
34.- Acontece que a requerida exerce, decorrente dos contratos de arrendamento celebrados com a senhoria, a atividade de exploração de um centro de escritórios no arrendado.
35.- Ora, todas as circunstâncias descritas nos artigos anteriores, como tapamento das fachadas com malha, ruídos, poeiras e intenso movimento de trabalhadores, causaram transtornos, incómodos e por vezes impossibilidade de se exercer a atividade inerente à exploração comercial de escritórios existente nos andares a que a requerida se dedica, tal como as próprias atividades que os seus clientes exercem.
38.- Assim sensivelmente quatro meses após o início das obras e sem que as mesmas fossem concluídas, a requerida informou-a ser essa uma situação insuportável e desnecessária e que afetava o normal e correto cumprimento dos contratos de arrendamento, impondo uma diminuição do normal gozo dos andares arrendados, prejudicando a sua atividade e a dos seus clientes, cfr. doc. 46, a fls. 178/179.
40.- Assim e em consequência e nos termos legais a requerida informou também a requerente que atendendo às circunstâncias em que as obras decorriam e se prolongavam, iria, nos termos legais, proceder à redução equitativa do valor das rendas pagas, em percentagem de 15% da renda mensal, cfr. doc. 46, a fls. 178/179.
41.- Que iniciou em Abril de 2015, e atendendo à exposição dos respetivos andares, relativamente ao 2º andar esquerdo se cifrou em 15% da renda, cfr. doc. 46, a fls. 178/179.
42.- Concretamente e em consequência descontou a respetiva quantia de 15%, ficando a pagar a quantia mensal líquida enquanto renda de € 390,49, durante os subsequentes 13 meses.
43.- Entretanto em Maio de 2016, por se ter verificado uma diminuição da atividade das obras no prédio, apesar de as mesmas continuarem, em particular as relativas aos andares superiores, a requerida informou a requerente que no que concerne ao 2ª esquerdo iria eliminar a redução de renda, cfr. doc. n.º 38, a fls. 168.
Da Resposta
10.º- É verdade que a Autora e a Ré celebraram três contratos de arrendamento relativos ao 1.º andar, 2.º andar direito e 2.º andar esquerdo da Rua D. Pedro V, número 60, em ....
11º- Ao 2º andar desse mesmo imóvel, que corresponde, apenas, a uma única unidade suscetível de utilização independente, como decorre, aliás, da caderneta predial (cfr. Doc. 1, que se junta e se dá por integralmente reproduzida para todos os efeitos legais), que sempre corresponderam dois contratos e duas rendas distintas.
12.º- Tais rendas, apesar de distintas e correspondentes a cada um dos lados direito e esquerdo do segundo andar, sempre foram do mesmo valor, cfr. docs. a fls. 116/127.
13.º- Ora, nos termos do disposto no artigo 30.º, da Lei 31/2012, de 14 de Agosto, no dia 31 de Julho de 2013, a Autora, através da sua representante legal, enviou uma carta à Ré onde vinha comunicar "a iniciativa de actualização da renda" do 2.º andar da Rua D. Pedro V, n.º 60, apresentando as novas condições contratuais (cfr. Doc. 2, que se junta e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais).
14.º- Nessa mesma carta a representante legal da Autora juntou a cópia da caderneta predial urbana do referido imóvel.
15.º- A Ré veio responder à Autora, por carta datada de 11 de Setembro de 2013, onde alegou que "existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público de forma contínua, que é uma micro-entidade", carta essa recebida pela Autora no dia 13 de Setembro de 2013.
16.º- Em resposta à mesma carta da Ré de 11 de Setembro de 2013, veio a Autora responder, através de carta datada de 27 de Setembro de 2013 (cfr. Doc. 4, que se junta e se dá por reproduzida para todos os efeitos legais), onde esclareceu: "O facto de alegar e provar que "existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público de forma contínua, que é uma micro-entidade" não se traduz na impossibilidade de a Senhoria proceder ao aumento de renda, mas, apenas nas seguintes salvaguardas: O contrato só fica submetido ao NRAU no prazo de cinco anos a contar da data de receção, pelo Senhorio, da resposta do arrendatário; No período de cinco anos, supra referido, o valor atualizado da renda tem como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado; Findo o período de 5 anos, o contrato transitará para o NRAU, sem possibilidade de a arrendatária poder invocar, novamente, qualquer das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo 51.º. Face ao exposto, a Senhoria não aceita as rendas propostas para o 2.º andar esquerdo e 2.º andar direito, cada uma no valor de €765,00 (setecentos e sessenta e cinco euros), num montante global de € 1.530,00 (mil quinhentos e trinta euros). Assim, e cumprindo o disposto no artigo 54.º do NRAU, o valor das rendas deverá ser determinado nos termos e de acordo com os critérios estabelecidos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º do NRAU. Deste modo, sendo o limite da renda anual correspondente a 1/15 do Valor Patrimonial do locado (Euros 408.670,00 - quatrocentos e oito mil seiscentos e setenta euros), o valor atualizado da renda para a totalidade do andar será de € 2.270 (dois mil duzentos e sessenta euros e trinta e oito cêntimos). Nos termos do n.º 4, do artigo 54.º do NRAU, a renda é devida no 1.º dia do 2.º mês ao da receção, por V.Ex.ª, da comunicação com o respetivo valor, ou seja, a nova renda será devida a partir do próximo dia 1 de Novembro de 2013"
17.º- A esta carta veio a Ré responder por carta, datada de 21 de Outubro de 2013, onde refere que "lembramos o que referimos na nossa carta de 11 de Setembro de 2013, em que chamámos a atenção de que temos dois contratos separados e não um único que abranja o 2.º andar na totalidade, pelo que devem ser tratados separadamente e de igual modo ao que fez para o 1.º andar direito" (cfr. Doc. 5, que se junta e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais).
19.º- Assim, e por carta datada de 1 de Novembro de 2013, a Autora voltou a enviar nova carta à Ré para atualização de renda, desta feita, apenas, para o 2.º andar esquerdo (cfr. Doc. 6, que se junta e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais).
20.º- Tal carta foi, tal como a sua antecessora, acompanhada pela cópia da caderneta predial urbana e, uma vez que "a renda já comunicada já foi calculada com base no disposto no artigo 54.º do NRAU, nos termos e de acordo com os critérios estabelecidos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º do NRAU, sendo o limite da renda anual correspondente a 1/15 do Valor Patrimonial do locado, não existe qualquer possibilidade de alteração ao valor da renda enunciado supra." (cfr. Doc. 6)
21.º- Cifrando-se, em consequência, o valor da renda do 2.º andar esquerdo em Euros 1.135,19.
22.º- A esta carta veio, ainda, a Ré responder, por carta datada de 5 de Dezembro de 2013, alegando, entre outras, que "não nos são enviados os dados exigidos na legislação em vigor para que nos seja possível fazer essa confirmação, já que está em falta uma avaliação autónoma da fração correspondente ao respetivo contrato, conforme se verifica pela caderneta predial que nos enviou" (cfr. Doc. 5, já junto com a Oposição).
23.º- A Autora veio, ainda, responder a esta missiva da Ré, por carta datada de 27 de Dezembro de 2013, explicitando porque não vingava a teoria da Ré e que "o valor actualizado da renda para cada metade do 2.º andar será de Euros 1.135,19", concluindo que "caso V. Exas. não cumpram o pagamento integral da renda, no valor indicado supra, actuaremos em conformidade e nos rigorosos termos das disposições legais aplicáveis ao caso concreto" (cfr. Doc. 7, que se junta e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais).
50.º- Saliente-se, a título de exemplo, a carta enviada à Autora pela Ré, datada de 25 de Maio de 2011, que se junta como Doc. 8, e que se dá por integralmente reproduzida para todos os efeitos legais, e onde esta refere que: "1. Vãos em situação de risco de provocar danos materiais e pessoais
Como tem conhecimento, por volta do mês de Outubro de 2010, o vidro de uma das janelas virada a Norte caiu, estilhaçando-se no pátio a cerca de um metro de um casal que frequentava o estabelecimento Lost Inn. (...) Esta situação é fruto da degradação constante do edifício, que não tem obras de fundo há cerca de 45 anos. (...) 2. Queda de tecto passível de provocar danos materiais e pessoais Também no interior das instalações, por motivo de infiltrações que ocorreram há alguns anos e agravado recentemente por um possível deslocamento do prédio, o tecto de um compartimento que utilizamos como sala de reuniões está em perigo de derrocada. 3. Danos causados por infiltrações Têm sido constantes os danos causados por infiltrações provenientes do 3.º andar, muitas das vezes por esgotos de águas residuais sujas. (...) 4. Danos causados por eventuais deslocações do prédio Há cerca de 5 meses, num período de 2 dias, caíram azulejos de 2 casas de banho do 2.º andar, em pontas opostas do edifício. 5. Escada do Prédio A seguir à fachada é a imagem principal do prédio. A degradação tem sido constante, sobretudo desde que o prédio deixou de ter porteira, evidenciando um desinteresse absoluto pela sua imagem. (...) 6. Conclusão - Solicitamos a vistoria e reparação urgente do referido nos pontos 1 e 2. - A reparação dos danos causados pela infiltração do último dia 11.5.2011, conforme Ponto 3. - Reparação/beneficiação das situações descritas nos pontos 4 e 5."
51.º- Ou o email de 25 de Outubro de 2013, que se junta e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais como Doc. 9, enviado pelo gerente da Ré, e em que este refere "aconteceu esta noite a queda parcial do telhado do edifício e abatimento do tecto do 3.º andar. Isto motivou uma inundação nas nossas instalações, tanto no 2.º andar como no 1.º andar, que originou estragos nomeadamente em tectos, pavimentos e ainda em material informático".
52.º- E, ainda, por exemplo, a carta datada de 20 de Novembro de 2013, enviada pela Ré à Autora, e que se junta como Doc. 10 e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, em que esta refere: "Conforme a temos vindo a alertar em anterior correspondência, nomeadamente a nossa carta registada de 25 de Maio de 2011, há necessidade de obras muito urgentes em vãos de fachada e escada de acesso ao jardim. (...) Restam ainda por resolver outras situações referidas na mesma carta de 25 de Maio de 2011; danos causados em tectos e pavimentos por entrada de água proveniente do 3.º andar e a degradação da escada do prédio, que tem sido motivo para que alguns dos nossos clientes nos tenham deixado ou exigido valores mais baixos para nos alugarem as salas.".
III–Abordemos, então, as questões suscitadas.
Das nulidades da sentença:
A apelante, na conclusão 15ª e em A- do segmento final das conclusões, atribuiu à sentença omissão de pronúncia, vício que radica na alegada circunstância de a sentença “não se ter pronunciado, como devia, sobre matéria de facto devidamente articulada pela ré na contestação.”
O vício em causa mostra-se caraterizado no art. 615º, nº 1, alínea d) do CPC[1], preceito que, em perfeita sintonia com a imposição estabelecida no nº 2 do art. 608º do mesmo diploma adjetivo – nos termos da qual, e além do mais, o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras -, fere de nulidade a sentença em que o juiz tenha deixado de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar.
Estas “questões”, como vem sendo entendimento pacífico, tanto doutrinária, como jurisprudencialmente, são constituídas pelos pedidos e causa de pedir invocadas e, bem assim, pelas exceções que hajam sido deduzidas pelas partes.[2]
É bom de ver que o incorreto julgamento dos factos – seja porque se julgou erradamente um certo facto, seja porque se não emitiu julgamento quanto a facto que, tendo interesse para a decisão de mérito a emitir, se mostra provado – envolve erro de julgamento e não falta de conhecimento de questão que ao tribunal coubesse conhecer.
A ter existido, comprometerá o mérito da decisão proferida nesse campo, mas não envolve irregularidade de natureza formal que afete a sentença.
Não se verifica, pois, tal nulidade.
Nas conclusões 16ª a 21ª a apelante vem arguir uma nulidade consistente em o tribunal, tendo convidado a autora a apresentar novo articulado em respeito ao contraditório, não ter dado à apelante ocasião para responder. E termina dizendo que, por isso, a sentença enferma de nulidade não sanada - B- do segmento final das conclusões.
Todavia, absteve-se de indicar os dispositivos legais em que enquadra a situação, o que dificulta a boa compreensão da arguição assim feita.
Cremos, porém, que não estará em causa, no espírito da apelante, arguir uma nulidade prevista no art. 615º do CPC, uma vez que o teor das diversas hipóteses aí especificadas não acolhe a situação descrita.
Estará antes a pôr em causa a conformidade legal da tramitação dada aos autos a partir do momento em que foi proferido o despacho de fls. 183, datado de 13.7.2016, em que, após envio à distribuição do procedimento especial de despejo instaurado no Balcão Nacional do Arrendamento, se ordenou a notificação da autora para responder, ao abrigo do “… art. 15º-H da Lei nº 6/2016, de 27-02”[3], cujos nºs 1, 2 e 3 estabelecem:
“1-Deduzida oposição, o BNA apresenta os autos à distribuição e remete ao requerente cópia da oposição.
2-Recebidos os autos, o juiz pode convidar as partes para, no prazo de 5 dias, aperfeiçoarem as peças processuais, ou, no prazo de 10 dias, apresentarem novo articulado sempre que seja necessário garantir o contraditório.
3-Não julgando logo procedente alguma exceção dilatória ou nulidade que lhe cumpra conhecer ou não decidindo logo do mérito da causa, o juiz ordena a notificação das partes da data da audiência de julgamento.”
Parece, pois, entender a apelante que o juiz omitiu indevidamente a sua notificação para tomar posição nos autos após o articulado de resposta oferecido pela autora no seguimento daquela notificação.
Assim sendo, a apelante está, neste recurso, a arguir o que seria uma nulidade processual tal como é prevista no art. 195º.
Todavia, é arguição que nesta sede não pode ser atendida, pois, a considerar-se que existia, devia ter sido invocada no prazo geral de 10 dias – arts. 199º e 149º - e perante o juiz da causa – art. 199º, nº 3, “a contrario”, o que não foi observado.
Por isso, não há que apreciá-la.
Do mérito da decisão:
Pode ser resumido do seguinte modo o raciocínio desenvolvido na sentença:
- O aumento de renda determinado pela autora cumpriu as normas legais;
- Foi apurado em função do valor patrimonial do 2º andar, constante da caderneta predial junta a fls. 20 e segs.;
- Estando este 2º andar dado de arrendamento à ré por dois contratos, um para o lado direito e outro para o lado esquerdo, com rendas iguais desde o início, é adequado o procedimento seguido pela autora, ao fixar a renda em € 1.135,19 desde 1/1/2014;
- Assim, é de ordenar a entrega do locado à autora.
Está em causa um arrendamento para fim não habitacional.
O acidentado procedimento para aumento de renda que deu origem a estes autos foi desencadeado pela autora através da carta de 31.7.2013, junta a fls. 210 verso, que dirigiu à ré e onde propunha para todo o 2º andar a renda mensal de € 3.000,00; com a mesma carta enviou a caderneta predial urbana, da qual consta – cfr. fls. 30 e 31, e também fls. 214 verso – ser de € 408.670,00 o seu valor patrimonial atual.
Tendo a ré reagido com a informação de que no local funcionava um estabelecimento comercial aberto ao público, e que era uma micro entidade, a autora respondeu com a carta junta a fls. 220 verso e 221, na qual, aceitando esse facto invocado pela ré, e pretendendo dar cumprimento ao art. 54º, nº 1 do NRAU, com remissão para as als. a) e b) do nº 2 do seu art. 35º, recalculou a renda do mesmo 2º andar para € 2.270,00 mensais, em observância do máximo de renda anual de 1/15 do valor patrimonial.
Mas a divergência entre as partes não se esgotou aqui, pois a ré, através da carta de 21.10.2013 – cfr. fls. 222 e verso –, objetou com a existência de dois arrendamentos incidindo, respetivamente, sobre o lado direito e o esquerdo do 2º andar, a justificar o seu tratamento separado.
E, mais uma vez, a autora dirigiu à ré uma carta, datada de 1.11.2013 – cfr. fls. 14 e 15 – a fixar a renda para o 2º esquerdo em € 1.135,19, e dizendo ainda: “Mais informo que o valor patrimonial do andar ou divisão com utilização independente relativo ao 2º andar direito é de Euros 204.335,00 …”[4],[5].
Ainda uma outra vez, a autora, através de carta de 27.12.2013, junta de fls. 224 verso a fls. 226, e agora referindo-se à objeção entretanto feita pela ré quanto à inexistência de caderneta predial com avaliação autónoma daquilo que era objeto do contrato de arrendamento, reafirmou que era de € 1.135,19 a renda para cada metade do 2º andar, com vencimento a partir de 1.1.2014.
Estando em causa um pedido de entrega do locado no seguimento de uma declaração de resolução do arrendamento por falta de pagamento da renda fixada ao abrigo do regime de aumento de rendas estabelecido pela Lei nº 6/2006, de 7.02, na redação dada pela Lei nº 31/2012, de 14.08, importa saber se esse aumento foi declarado em conformidade com o regime legal estabelecido.
Tratando-se, como se disse, de arrendamento não habitacional, rege o art. 50º do NRAU[6], que, na redação vigente à data dos factos, atribuía ao senhorio a iniciativa de tal aumento, a efetivar através de comunicação ao arrendatário que indicasse: a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos; b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI, constante da caderneta predial urbana; c) Cópia da caderneta predial urbana.
Estes elementos destinam-se a facultar ao arrendatário as informações que lhe permitirão avaliar a correção e a razoabilidade do aumento comunicado, a fim de que possa formar uma vontade esclarecida sobre a manutenção do arrendamento, não obstante, em princípio, o senhorio seja livre na determinação desse aumento[7].
Porém, nas hipóteses previstas nas várias alíneas do no nº 4 do art. 51º, a primeira das quais é a existência, no locado, de estabelecimento aberto ao público, sendo o arrendatário uma micro entidade, definida no nº 5 do mesmo artigo, esta total liberdade do senhorio não existe.
Na verdade, nos termos do nº 2 do art. 54º, na falta de outro acordo entre as partes, o valor atualizado da renda é determinado nos termos previstos nas als. a) e b) do nº 2 do art. 35º, ou seja, o valor atualizado anual da renda tem como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado, o qual, por sua vez, corresponde ao valor da avaliação realizada nos termos dos arts. 38º e segs. do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis.
A caderneta predial urbana enviada à apelante com a comunicação do aumento de renda, constante de fls. 20 e segs., refere como andar com utilização independente o 2º andar do prédio em questão, com o valor patrimonial atual de € 408.670,00, avaliado em 26.5.2013.
Não consta deste documento qualquer menção a divisão do 2º andar em lado direito e lado esquerdo, nem, obviamente, ao valor de cada um deles, pelo que a determinação do máximo legalmente possível da renda a atualizar para o contrato de arrendamento que tem como objeto o 2º esquerdo não pode ser feita pela simples aplicação dos critérios referidos.
Ciente da impossibilidade de transpor para o 2º esquerdo um valor apurado com referência a todo o 2º andar, a autora optou por dividir esse valor pelos dois arrendamentos – o do 2º esquerdo e o do 2º direito – em partes iguais, mas este critério não é adequado, apesar de ambos os contratos virem tendo rendas do mesmo valor, como consta do facto nº 12 da resposta.
Sendo referido nos autos que o 2º direito e o 2º esquerdo têm áreas distintas, o apuramento desta eventual diferença ou da sua inexistência poderá constituir um critério mais atendível, face à lei, para se repartir entre ambos o valor patrimonial global do 2º andar e daí se extrair, por aplicação das mencionadas als. a) e b), o valor máximo de renda exigível.
Ou poder-se-ia também partir da alegada existência, no 2º andar, de duas portas de acesso às escadas para se obter o reconhecimento de que esse andar corresponde, afinal, a duas unidades suscetíveis de utilização independente, com a consequente inscrição matricial separada de ambos os andares, ao abrigo do art. 12º, nº 3 do CIMI, apesar de as mesmas se encontrarem, agora, ligadas entre si.
De qualquer modo, o que agora importa salientar é que, não tendo a comunicação da nova renda para o 2º esquerdo valor vinculativo porque não correspondeu às indicações da lei e não foi aceite pela arrendatária, o seu não pagamento por esta não é fundamento de resolução do contrato pela senhoria, sendo ineficaz a declaração nesse sentido por ela feita.
E, por isso, o pedido de entrega do locado não pode proceder, o mesmo sucedendo com o pedido de pagamento de rendas alegadamente em dívida.
Assim sendo, fica prejudicada a apreciação da impugnação deduzida contra a decisão que não julgou como provados os factos indicados pela apelante, já que os mesmos não interessam para a decisão, visto serem desnecessários para convencer da improcedência dos pedidos da apelada.
E também não há que apreciar a questão relativa à redução da renda a que a apelante procedeu devido à por si invocada diminuição do gozo do locado. Na verdade, esta redução relevaria para apurar o quantitativo em dívida quanto às rendas que a apelada exige à apelante no seguimento do aumento de renda por si declarado; mas tal apuramento não tem de ser feito, visto ter-se concluído que o dito aumento não produz efeitos.
IV–Pelo exposto, julgando-se a apelação procedente, revoga-se a sentença e absolve-se a ré dos pedidos.
Custas, aqui e na 1ª instância, a cargo da autora apelada.
Lxa. 27.06.2017
(Rosa Maria M. C. Ribeiro Coelho)
(Maria Amélia Ribeiro)
(Graça Amaral)
[1]Diploma a que respeitam as normas de ora em diante referidas sem menção de diferente proveniência
[2]Cfr., neste exato sentido, Lebre de Freitas, Montalvão Machado e Rui Pinto, Código de Processo Civil Anotado, 2º volume, pág. 646 e acórdãos do STJ aí citados - de 26.04.84, BMJ nº 336, pág. 406; de 27.01.93, BMJ nº 423, pág. 444 e de 7.7.94, BMJ nº 439, pág. 526.
[3]Há lapso manifesto, visto tratar-se da Lei nº 6/2006; e a norma em causa foi-lhe aditada pelo art. 5º da Lei nº 31/2012, de 14/8.
[4]É manifesta a inexatidão da matéria de facto dada como apurada na sentença com referência ao artigo 19º do articulado de resposta – que, aliás, já continha esse mesmo erro –, visto que em ambos estes textos, tendo em consideração a carta junta a fls. 223, se disse que esta se referia ao 2º esquerdo, o que, como se vê da menção nela feita ao 2º direito, não corresponde à verdade.
[5]É, evidentemente, inadequada a menção, assim feita nesta carta relativa ao 2º esquerdo, daquilo que seria, no entendimento da autora, o valor patrimonial do 2º direito.
[6]Diploma a que pertencem as normas doravante referidas sem menção de diferente proveniência.
[7]Como se lê em Leis do Arrendamento Urbano Anotadas, Coordenação António Menezes Cordeiro, 2014, pg. 483, “… o valor da renda pretendido pelo senhorio … não está sujeito a
quaisquer limites.”
|
