Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	8345/2003-6
Relator:	OLINDO GERALDES
Descritores:	PROCEDIMENTOS CAUTELARES DIREITO DE PREFERÊNCIA CONTRATO DE ARRENDAMENTO
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	02/05/2004
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Privacidade:	1
Meio Processual:	AGRAVO
Decisão:	PROVIDO
Sumário:	Não estando o prédio urbano vendido constituído em propriedade horizontal, o direito de preferência do arrendatário incide sobre todo o prédio. Sendo posteriormente constituída a propriedade horizontal, a venda futura de qualquer fracção autónoma pode lesar o direito de preferência do arrendatário.

Decisão Texto Integral:

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa: M. Silva, em apenso à acção que propusera ao abrigo do disposto no art.º 1465.º do Código de Processo Civil (CPC), instaurou, em 20 de Agosto de 2003, no 6.º Juízo Cível da Comarca de Loures, contra A. Francisco e mulher, C. Ferreira, procedimento cautelar comum, para que estes se abstivessem de continuar a alienar as fracções autónomas do prédio urbano descrito, sob o n.º 150/921023 (freguesia da Ramada), na Conservatória do Registo Predial de Odivelas, e que o preço das vendas já efectuadas, no valor de € 86 292,04, fosse depositado à ordem do Tribunal ou contabilizado para efeitos do depósito previsto na al. b) do n.º 1 do art.º 1465.º do CPC. Para tanto, alegou, em síntese, que, depois de constituída a propriedade horizontal sobre o referido imóvel, em 2 de Janeiro de 2002, os Requeridos venderam a terceiros, em 12 de Março e 4 de Junho de 2002, as fracções denominadas pelas letras “B” e “H” do respectivo prédio, o que constitui uma lesão grave e de difícil reparação, tanto mais que foram realizadas após a propositura da acção principal, vislumbrando-se um nítido propósito de esvaziar de conteúdo o acto de licitação. Os prejuízos poderão ainda ser mais graves se os Requeridos continuarem com a alienação das outras fracções. Por despacho, constante de fls. 17, foi indeferida liminarmente a petição, por ser manifesta a improcedência do pedido. Inconformada, agravou desse despacho a Requerente, que, tendo alegado, formulou, no essencial, as seguintes conclusões: a) O direito de preferência tem de ser aferido à data de 19 de Julho de 2000, data da compra e venda. b) O direito de preferência terá de ser exercido por todos os inquilinos e relativamente a todo o imóvel. c) Para tal devem estar colocados em pé de igualdade à data da licitação. Pretende, com o provimento do recurso, a alteração do despacho recorrido. Cumprido o disposto no art.º 234.º-A, n.º 3, do CPC, contra-alegaram os Requeridos, no sentido de ser negado provimento ao recurso. O M. mo Juiz “a quo” sustentou o despacho recorrido, conforme fls. 29. Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir. Neste recurso, está em causa saber se o pedido, formulado no procedimento cautelar comum, é manifestamente improcedente, para justificar o indeferimento liminar da respectiva petição. II. FUNDAMENTOS 2.1. Está provada a seguinte dinâmica processual: 1. A Requerente instaurou, em 28 de Fevereiro de 2001, contra os Requeridos, acção para a determinação do preferente, nos termos do art.º 1465.º do CPC, alegando, designadamente, ser arrendatária, desde 1978, do rés-do-chão esquerdo do prédio descrito, sob o n.º 150/921023 (Ramada), na Conservatória do Registo Predial de Odivelas, sem estar em propriedade horizontal, e que foi vendido, em 19 de Julho de 2000, ao Requerido, arrendatário do respectivo 2.º andar direito, sem que a Requerente tivesse sido notificada para exercer o direito de preferência, no qual está interessada. 2. Em apenso a essa acção, a Requerente instaurou também contra os Requeridos, em 20 de Agosto de 2003, procedimento cautelar comum, para que fossem decretadas as referidas providências cautelares não especificadas, alegando, designadamente, que, depois de o mencionado imóvel ter sido constituído em propriedade horizontal, em 2 de Janeiro de 2002, os Requeridos venderam, em 12 de Março e 4 de Junho de 2002, respectivamente, as fracções denominadas com as letras “B”, correspondente à garagem, e “H”, correspondente ao 2.º andar esquerdo, pelo valor global de € 86 292,04, factos que constituem lesão grave e de difícil reparação, sendo de presumir que a conduta dos Requeridos venha a causar prejuízos mais graves, na medida em que continuem a alienar outras fracções, desvirtuando o acto de licitação designado para o dia 29 de Outubro de 2003. 3. A petição do procedimento cautelar foi indeferida liminarmente, por, nos termos do despacho de fls. 17, ser manifesta a improcedência do pedido. 2.2. Delimitada a matéria que releva para o conhecimento do recurso, cujo objecto está circunscrito pelas respectivas conclusões, importa agora apreciar a questão que do mesmo emerge, ou seja, se o pedido formulado na petição é manifestamente improcedente. A recorrente, alegando ter um direito de preferência na venda do referido imóvel, conferido pelo art.º 47.º, n.º 1, do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo art.º 1.º do DL n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, instaurou contra os agravados uma acção para a determinação do preferente, nos termos do art.º 1465.º do CPC, pois, sendo dois ou mais os preferentes, tem de se abrir entre os mesmos licitação, como decorre, expressamente, do disposto no n.º 2 do art.º 47.º do RAU. O direito legal de preferência, como o referido, tem, como pressuposto, o facto jurídico que o determina, sendo o seu conteúdo definido pela lei aplicável no momento em que ocorre aquele facto. O direito de preferência não pode ser prejudicado por actos posteriores, sendo estes ineficazes relativamente ao preferente. Deste modo, para se aferir da extensão do direito de preferência, decorrente da qualidade de arrendatário do prédio, importa tomar em consideração o acto que o fez nascer. No caso vertente, esse acto reporta-se à compra e venda do imóvel efectuada, em 19 de Julho de 2000, a favor dos recorridos. A referida compra e venda englobou a totalidade do prédio, que, na altura, ainda não se encontrava submetido ao regime da propriedade horizontal. Sendo esta posterior, não pode o seu regime influenciar o conteúdo do direito de preferência nascido com a compra e venda. Por isso, o direito de preferência invocado pela recorrente pode estender-se a todo o imóvel, ao contrário do que se entendeu na decisão impugnada. Para que o direito de preferência tivesse apenas como objecto o local dado de arrendamento à recorrente, era necessário que o mesmo, na altura da compra e venda, constituísse uma fracção autónoma e pudesse ser vendido em separado sem prejuízo apreciável para o vendedor (art.º 417.º, n.º 1, do Código Civil). Se bem que o direito de preferência em causa resulte de certa qualidade de arrendatário de prédio urbano, a sua extensão pode ir para além do local dado de arrendamento, como, aliás, resulta, designadamente, do disposto no n.º 2 do art.º 47.º do RAU. Podendo o direito de preferência invocado pela recorrente incidir sobre todo o imóvel, tal como foi vendido, a venda futura de qualquer fracção, entretanto, constituída, ainda que não se trate do local dado de arrendamento à recorrente, é susceptível de prejudicar o exercício efectivo do direito de preferência, designadamente pelas dificuldades que pode originar ao nível da respectiva licitação. Na verdade, a realização da venda, com o natural recebimento do preço, traz vantagem financeira, para o acto da licitação, para quem vende. Por outro lado, qualquer venda é ainda susceptível de dificultar a fruição do imóvel, no caso da recorrente vir a preferir na respectiva venda. Deste modo, pretendendo a recorrente acautelar a lesão de um direito que é susceptível de lhe assistir, não revelam os autos, para já, que o pedido da recorrente formulado no procedimento cautelar seja manifestamente improcedente. Nestas condições, não há motivo, nomeadamente pelo fundamento exarado no despacho impugnado, para indeferir liminarmente a petição. Assim sendo, o despacho recorrido violou o disposto no art.º 234.º-A, n.º 1, do CPC, não podendo ser mantido. 2.3. De quanto fica escrito, pode extrair-se como síntese mais relevante: 1. Não estando o prédio urbano vendido constituído em propriedade horizontal, o direito de preferência do arrendatário incide sobre todo o prédio. 2. Sendo posteriormente constituída a propriedade horizontal, a venda futura de qualquer fracção autónoma pode lesar o direito de preferência do arrendatário. Neste contexto, o recurso merece obter provimento, com a consequente revogação do despacho recorrido, que deve ser substituído por outro que, não havendo outro motivo que o impeça, ordene o prosseguimento do procedimento cautelar. 2.4. Os agravados, ao ficarem vencidos por decaimento, são responsáveis pelo pagamento das custas, em conformidade com a regra da causalidade consagrada no art.º 446.º, n.º s 1 e 2, do CPC. III. DECISÃO Pelo exposto, decide-se: 1) Conceder provimento ao recurso, revogando-se o despacho recorrido, que deve ser substituído por outro que, nada havendo de diferente que o impeça, ordene o prosseguimento do procedimento cautelar. 2) Condenar os recorridos no pagamento das custas. Lisboa, 5 de Fevereiro de 2004 Olindo Geraldes Fátima Galante Manuel Gonçalves