| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NESTE TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA (1ª SECÇÃO)
A , residente no Bairro das …., …., Coimbra, intentou a presente acção declarativa de condenação com processo comum sob a forma ordinária, contra:
B (….-Investimento Imobiliário, SA.) , com sede na Rua …., nº 12, Torre ….., em Lisboa.
Pedindo: - A condenação da R. a pagar-lhe a quantia de €330.000, correspondente à restituição do sinal em dobro, acrescida de juros, à taxa legal, desde Julho de 2006 até integral pagamento, sendo os já vencidos no montante de €18.700, bem como de 5% desde o trânsito em julgado da sentença, e a quantia de €11.772,50 relativa a despesas bancárias, bem como as prestações que se venham a vencer até integral pagamento.
Fundamenta o seu pedido na resolução do contrato-promessa celebrado entre as partes por incumprimento definitivo imputável à R..
A R contestou, excepcionando a incompetência territorial do tribunal e invocando a ilicitude da resolução do contrato-promessa, bem como a verificação de uma impossibilidade temporária de cumprimento.
Terminou pela procedência da excepção e pela improcedência da acção e, se assim não se entendesse, pela redução equitativa do montante do sinal a devolver ao A..
O A. replicou pugnando pela improcedência da excepção.
Foi proferida decisão que julgou procedente a excepção de incompetência deduzida e competentes as Varas Cíveis de Lisboa para apreciar a presente acção.
Foi admitida a intervenção principal provocada do Banco …, S.A. peticionada pelo A. e a interveniente contestou, excepcionando a sua ilegitimidade e impugnando os factos alegados.
O A. respondeu, terminando como na petição inicial.
Realizada Audiência Preliminar, foi proferido Despacho Saneador, que julgou o interveniente Banco …, S.A. parte ilegítima e, consequentemente, o absolveu da instância, e prosseguindo os autos foram seleccionados os factos assentes e os que constituíram a base instrutória.
O A. reduziu o pedido na parte respeitante ao pedido de condenação da R. no pagamento da quantia de €11.772,50, relativa a despesas bancárias, bem corno das prestações que se viessem a vencer até integral pagamento, admitido por despacho de fls. 355.
Realizou-se a Audiência de Discussão e Julgamento, tendo o tribunal respondido à matéria da base instrutória como consta do despacho de fls. 417 a 419 que não foi objecto de reclamação.
E foi exarada a seguinte sentença – parte decisória:
“-…-
- Pelo exposto, julga-se a acção parcialmente procedente e, em consequência, condena-se a R. a pagar ao A. a quantia de €330.000, acrescida de juros de mora à taxa legal prevista na Portaria n°291/03, de 08.04, desde 19.01.2007 até integral pagamento, à qual acrescem ainda juros à taxa de 5% ao ano, desde o trânsito em julgado da presente decisão.
- Custas pelo A. e R., na proporção do decaimento.
-…-”
Desta sentença veio a R. recorrer, recurso esse que foi admitido como sendo de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.
E fundamentou o respectivo recurso, formulando as seguintes CONCLUSÕES:
A) A ora Apelante recorre da sentença, da parte que lhe é desfavorável, ou seja da condenação parcial do pedido de pagamento da quantia de €330.000,00, acrescida de juros à taxa legal, desde 19.01.2007 até integral pagamento acrescido, ainda, de juros à taxa de 5%, contados desde o trânsito em julgado da decisão.
B) Considera existir errada apreciação e valoração da prova testemunhal produzida na audiência de julgamento que levou o tribunal a quo a considerar provados os factos constantes do quesito n°4, matéria cuja importância é vital para apreciação da validade da resolução.
C) O depoimento da testemunha …. (00:07 a 00:50) é inequívoco no sentido de afirmar que as conversações que manteve com a Dra. …., mãe do ora_Apelado, foram posteriores a Julho de 2007.
D) Por esta razão, não pode ser dado como provada a matéria constante do quesito n°4, tendo sido incorrectamente considerada e valorada a prova produzida em sede de audiência e julgamento no que respeita aos factos constantes do quesito n°4, devendo este quesito ser considerado como não provado.
E) Salvo o devido respeito, a sentença que condenou a ora Apelante nos dois pedidos (pontos 1 e 3) da decisão proferida pelo tribunal a quo padece de erro na aplicação do direito.
F) Com efeito não estão reunidos os pressupostos da aplicação do nº 2 do art. 442º do CC. Para aplicação do mencionado preceito impõe-se que exista um incumprimento definitivo, com culpa exclusiva da Apelada.
G) Conforme resulta da matéria dada como provada, na data em que o Apelado comunicou a sua intenção de resolução (Setembro de 2006), ainda decorria o prazo estabelecido no contrato-promessa para a celebração da escritura de compra e venda.
H) Não obstante, mantém a Apelante não ter sido comunicada ao Apelado (pela Apelante ou qualquer dos seus funcionários) qualquer intenção de não cumprir o contrato-promessa, tendo sido apenas comunicado o atraso na obra.
I) Por outro lado, da análise da matéria dada como provada se retira que a impossibilidade do cumprimento não se deveu directamente a actuação imputável à ora Apelante.
J) Ficou demonstrado e provado (v. resposta aos quesitos nºs 10 a 15º) que a actuação da Apelante foi diligente no sentido de fazer com que o empreiteiro cumprisse como acordado.
Pelo que não poderá ser assacada a responsabilidade pela paralisação da obra e, consequentemente, não poderá ser decretada a correspondente culpa exclusiva da Apelante.
Não colhe provimento a orientação da sentença recorrida de que a Apelante emitiu declarações inequívocas, sérias e com capacidade jurídica para se vincular na vontade categórica e definitiva de não pretender cumprir o contrato no seu termo.
M) Nem que “ (…) não logrou (...) face aos factos provados, afastar a presunção de culpa que sobre si impendia”.
N) A culpa deve ser apreciada pela diligência de um bom pai de família, em face das circunstâncias de cada caso (nº 2 do art. 487º do Código Civil).
O) Ficaram provados os esforços da Apelante no sentido do cumprimento do contrato de empreitada relativo à obra das infra-estruturas, factos esses, em nosso entender, suficientes para ilidir a presunção estabelecida no art. 799º do CC e, por conseguinte, afastar o pressuposto da culpa única e exclusiva da Apelante.
P) Pelo exposto, é inequívoca a inaplicabilidade do nº 2 do art. 442º do CC., por não estarem verificados os pressupostos para aplicação do supra citado preceito.
Q) Deve, nestes termos, ser revogado o acórdão recorrido, sob pena de imposição de uma decisão claramente violadora da lei substantiva, no caso o nº 2 do art. 442º do Código Civil.
Termos em que deve o presente recurso ser julgado procedente e, em consequência deve ser revogada a decisão recorrida, absolvendo-se a ora Apelante das condenações constantes das alíneas b) e c) da referida decisão.
Contra-alegou o A. e recorrido, formulando as seguintes CONCLUSÕES:
1 - O Autor formulou o pedido que resulta como necessária consequência do incumprimento definitivo e antecipado da Ré e da resolução contratual por este efectuada, sendo a presente acção resultado das infrutíferas negociações extra-judicias para resolução da indemnização devida ao Autor, negociações essas reconhecidas pela ora Recorrente só possíveis por esta reconhecer a resolução do contrato em causa.
2 - A sentença recorrida está no que ao 4º quesito da base instrutória diz respeito, correcta, na sequência das respostas dadas aos quesitos.
3 - Não existindo qualquer fundamento para a reapreciação da prova gravada.
4 - A sentença recorrida valorou de forma correcta a prova produzida em audiência de julgamento, não sendo o depoimento da testemunha …. inequívoco quanto ao que pretende a recorrente e perfeitamente esclarecido pelos depoimentos das restantes testemunhas ouvidas quanto à matéria do quesito 4º.
5 - A sentença recorrida está correcta no enquadramento que faz dos factos e da aplicação do direito aos mesmos, nomeadamente quanto ao que à aplicação do artigo 442 do CC diz respeito.
6 - O tribunal a quo decidiu correctamente ao confirmar a comunicação efectuada ao Autor do incumprimento definitivo do contrato prometido por culpa exclusiva da recorrente que não agiu com a diligência de um bom pai de família, nem fez qualquer esforço pela conclusão do empreendimento “…. Village”.
7 - Utilizando os depoimentos para decidir como decidiu, não violando qualquer norma jurídica.
8 - Inexistindo qualquer fundamento para a reapreciação da prova efectuada e para a alteração da decisão recorrida.
Nestes termos, nos melhores de direito, se deverá manter a decisão recorrida, negando-se provimento ao recurso interposto, seguindo o processo os seus ulteriores termos.
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- Foram colhidos os necessários vistos dos Exmos. Adjuntos.
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APRECIANDO E DECIDINDO
Thema decidendum:
- Em função das conclusões do recurso, temos que:
1. A recorrente/R. impugna a factualidade apurada, mais precisamente, a resposta dada ao quesito/artigo 4º da BI (base instrutória) e;
2. E não concorda com a solução de direito encontrada na sentença recorrida por entender não se verificarem os pressupostos para a resolução contratual do contrato-promessa em questão, por parte do A. e com fundamento em incumprimento definitivo da R., e que, deu lugar à condenação desta nos termos do artº 442º nº2 do CC (sinal em dobro a favor do A.)
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- Apuraram-se os seguintes FACTOS:
1 - Por acordo celebrado em 13.07.2004. a R. prometeu vender ao A., e este prometeu comprar-lhe, pelo preço de €550.000. livre de ónus, hipotecas ou quaisquer outros encargos e totalmente acabada, o lote com a moradia a construir correspondente ao projecto do tipo MV4, conforme planta que constitui o Anexo I ao contrato, e com os acabamentos e equipamentos constantes do respectivo Anexo II, a edificar no lote de terreno designado por Lote nº Q8L21, sito na …., freguesia de …., concelho de …., correspondente “… Village”, conforme doc. de fls. 17 a 33, que aqui se dá por integralmente reproduzido - A) dos factos assentes.
2 - Nos termos da cláusula 3ª, “O preço de venda acordado será pago pelo promitente-comprador à promitente-vendedora da seguinte forma: a) €55.000.00 (cinquenta e cinco mil euros), nesta data a título de sinal e princípio de pagamento, pelo qual a promitente-vendedora dá ao promitente-comprador a respectiva quitação, correspondente a 10% do valor de aquisição; b) €27.500,00 (vinte e sete mil e quinhentos ouros), a titulo de reforço de sinal no prazo de 90 (noventa) dias a contar da assinatura do presente contrato promessa de compra e venda, correspondente a 5% do valor de aquisição; c) €27.500,00 (vinte e sete mil e quinhentos cureis), a título de reforço de sinal no prazo de 180 (cento e oitenta) dias após a assinatura do presente contrato promessa de compra e venda, correspondente a 5% do valor de aquisição; d) €27.500 (vinte e sete mil e quinhentos euros), a título de reforço de sinal no prazo de 270 (duzentos e setenta) dias após a assinatura do presente contrato promessa de compra e venda, correspondente a 5% do valor de aquisição; e) €27.500,00 (vinte e sete mil e quinhentos euros), a título de reforço de sinal no prazo de 360 (trezentos e sessenta) dias após a assinatura do presente contrato promessa de compra e venda, correspondente a 5 % do valor de aquisição; f) O remanescente do preço no montante de €385.000.00 (trezentos e oitenta e cinco mil euros), correspondente a 70% do valor da aquisição será pago no acto da outorga da escritura pública de compra e venda. (...)” - B) dos factos assentes.
3 - Da cláusula 4ª consta que: “A escritura pública de compra e venda será celebrada em dia, hora e cartório notarial a designar pela promitente vendedora, até ao termo do prazo de 30 (trinta) meses após a assinatura do presente contrato-promessa de compra e venda, obrigando-se esta a avisar o promitente comprador por carta registada com aviso de recepção com a antecedência mínima de oito dias da data marcada”- C) dos factos assentes.
4 - Da cláusula 5ª consta que: “Caso a escritura pública de compra e venda objecto do presente contrato não seja outorgada no prazo previsto neste contrato, terá o promitente-comprador a faculdade de interpelar a promitente-vendedora para proceder à marcação da respectiva escritura e caso tal não seja efectuado no prazo de 240 (duzentos e quarenta) dias, poderá então resolver este contrato devendo então a promitente vendedora devolver-lhe as quantias recebidas ao abrigo do mesmo, a título de sinal e princípio de pagamento, acrescidas de juros calculados à taxa Euribor a 6 meses, pelo período compreendido entre a(s) data(s) da(s) suas respectivas entregas e a data da sua efectiva restituição” - D) dos factos assentes.
5 - E da cláusula 6ª consta que: “O incumprimento definitivo pela promitente vendedora, traduzido na não tradição de pleno direito da moradia a construir, ora prometida comprar e vender a favor do promitente comprador, confere a este último o direito de resolver o presente contrato e exigir da promitente vendedora a restituição em dobro de todas as importâncias entregues ao abrigo do mesmo, nomeadamente as respeitantes a título de sinal e sucessivos reforços de sinal, as quais deverão ser entregues no prazo de 60 dias após a notificação para o efeito”; Considera-se incumprimento para o efeito do número anterior, a não realização da escritura pública de compra e venda por causa imputável exclusivamente à promitente vendedora no prazo de 45 (quarenta e cinco) meses a contar da data da assinatura do presente contrato-promessa de compra e venda” - E) dos factos assentes.
6 - Na data da assinatura do contrato-promessa, o A. entregou à R., a título de sinal e principio de pagamento, a quantia de €55.000. - F) dos factos assentes.
7 - A título de reforço de sinal, o A. entregou à R. as quantias de €27.500, €27.500, €27.500 e €27.500, no prazo de 90, 180, 270 e 360 dias após a data da assinatura do contrato-promessa, - G) dos factos assentes.
8 - A escritura pública de compra e venda não se realizou. - H) dos factos assentes.
9 - Por carta datada de 12.01.2007, o A. comunicou à R. a resolução do contrato-promessa celebrado em 13.07.2004, “por manifesto e evidente incumprimento definitivo antecipado por vossa parte” e notificou-a para lhe restituir, em dobro, todas as importâncias entregues, nomeadamente, as respeitantes a título de sinal e sucessivos reforços de sinal, conforme doc. de fls. 86 a 89 que aqui se dá por reproduzida - I) dos factos assentes.
10 - Por carta datada de 12.03.2007, a R. comunicou ao A. que, “não reconhece qualquer efeito à comunicação de V. Exas. de resolução dos dois contratos-promessa de compra e venda referentes aos lotes identificados em epígrafe. Com efeito, não se verifica, pelo menos um dos pressupostos de aplicação da cláusula 6ª.4 invocada por V. Exas. a saber: decurso do prazo de 45 meses a contar da data de assinatura dos contratos-promessa que apenas terminará em 13.04.2008 (...)”, conforme doc. de fls. 92 – J) dos factos assentes.
11 - A obra de construção do empreendimento “…. Village” encontra-se parada e abandonada desde pelo menos, momento anterior a Julho de 2006, - resposta ao artº1° da base instrutória.
12 - Em reunião realizada entre as partes em Setembro de 2006, o representante da R., C.G. comunicou ao A. que não iria ser construído o empreendimento e, consequentemente, não iria ser construída a moradia que lhe prometeu vender - resposta ao art°2° da base instrutória.
13 - O A. comunicou de imediato à R. a resolução do contrato e pediu-lhe a devolução do sinal em dobro - resposta ao art°3° da base instrutória.
14 - Em reunião realizada entre as partes em Dezembro de 2006, a R., desta feita através de J.T., confirmou ao A. o não prosseguimento do empreendimento “….. Village” - resposta ao art°4° da base instrutória.
15 - Tendo o A. reiterado a declaração de resolução do contrato com o consequente pedido de devolução do sinal em dobro - resposta ao arte 5° da base instrutória.
16 - Por acordo celebrado em 15.02.2005, a Construções …., Lda. obrigou-se em relação à R. a construir as infra-estruturas do empreendimento “… Village”, mediante um preço, conforme doc. de fls. 148 a 160 - resposta ao art°10° da base instrutória.
17 - Foi ainda acordado entre a R. e a Construções …, Lda. que os trabalhos deveriam estar concluídos no prazo total de 364 dias - resposta ao art°11° da base instrutória.
18 - No último trimestre de 2005, a Construções …., Lda. abandonou a obra - resposta ao art°12° da base instrutória.
19 - Numa primeira fase, a R. procurou que a Construções …..,Lda. cumprisse o acordado reunindo diversas vezes com o empreiteiro, efectuando deslocações à obra com os seus técnicos e determinando prazos parcelares para o cumprimento das obrigações do empreiteiro - resposta ao artº13° da base instrutória.
20 - Não obstante os esforços da R., em Junho de 2006, continuavam por executar cerca de 2/3 dos trabalhos - resposta ao art°14° da base instrutória.
21 - Por carta datada de 07.06.2006, a R. comunicou à Construções …., Lda. a resolução do contrato - resposta ao art°15° da base instrutória.
22 - A carta identificada no ponto 9 foi recebida pela R. em 18.01.2007, conforme doc. de fls. 90 - facto admitido por acordo (art°659° nº3 do CPC).
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1. Da questão de facto
Segundo a recorrente e R. nestes autos o Tribunal recorrido fez uma “apreciação e valoração da prova testemunhal produzida na audiência de julgamento que levou a considerar provados os factos constantes do quesito n°4, matéria cuja importância é vital para apreciação da validade da resolução”.
Diz ainda não se conformar com a resposta dada ao referido quesito/artigo da BI (base instrutória) porquanto:
(…)
Tudo visto não podemos deixar de sufragar as respostas dadas pelo Tribunal recorrido em relação aos factos controvertidos, em particular no que se refere aos quesitos 2º e 4º da BI, por corresponderem ao sentido dos testemunhos acima analisados.
Pelo exposto, improcede o recurso respeitante à decisão sobre a matéria de facto e consequentemente, julga-se definitivamente fixada a factualidade antes dada como apurada.
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2. Da questão de Direito
A R. e recorrente nos autos argumenta, essencialmente, em defesa do seu recurso em matéria de direito que:
“-…-
O pedido do Apelado é a condenação da Apelante na cominação prevista no nº2 do art. 442º do CC.
Para que tal seja possível, tem que se verificar dois pressupostos cumulativos:
- O incumprimento tem que ser definitivo;
- Com culpa exclusiva da Apelada.
Nos termos do regime geral das obrigações (art. 762º do CC), o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está obrigado, pontualmente e de boa fé. O não cumprimento atempado da obrigação ainda possível faz com que o devedor se constitua em mora (art. 804, n°2 do CC).
Para o incumprimento definitivo da obrigação é pressuposto que exista, declaradamente, situação de mora e é necessário que, ao abrigo do disposto no n°1 do art. 808º do CC, se verifique uma de duas situações: perda de interesse do credor ou o não cumprimento da obrigação em prazo razoável, fixado e comunicado pelo credor.
Ora, na data em que o Apelado comunicou a sua intenção de resolução (Setembro de 2006), ainda decorria o prazo estabelecido no contrato-promessa para a celebração da escritura de compra e venda. A realização das prestações a que ambas as partes se vincularam era, ainda, contratualmente possível.
Por outro lado, não foi comunicada ao Apelado, pela Apelante (ou qualquer dos seus funcionários) a intenção de não cumprir o contrato-promessa. O que foi comunicado foi o atraso na obra.
Não cumprida a verificação da situação de incumprimento definitivo, restaria apenas a alegação da perda de interesse do credor que, cremos, configura a situação real sub iudice. Com efeito parece-nos que o Apelado, face ao atraso da obra, perdeu o interesse no negócio ainda antes do final do decurso do prazo do contrato-promessa.
Não é, pois, aplicável a cominação prevista no n°2 do art. 442° do CC. Qualquer orientação em contrário determina a violação do citado preceito por não cumprir os pressupostos da sua aplicação.
Em bom rigor e face à busca da solução mais justa, muito facilmente - através de juízos de equidade e boa fé - se chegaria a uma solução de restituição em singelo do sinal.
-…-“
Outro foi o entendimento expresso na sentença objecto de recurso e que passamos a reproduzir no que à fundamentação de direito diz respeito:
“-…-
Em face da factualidade apurada dúvidas não há que entre o A. e a R. foi celebrado um contrato-promessa de compra e venda bilateral, convenção pela qual ambas as partes se obrigaram a celebrar um contrato de compra e venda, prometendo o A. comprar e a R. vender o lote com a moradia a construir correspondente ao projecto do tipo MV4, a edificar no lote de terreno designado por “Lote nº Q8L2I”, sito na …., freguesia de …., concelho de Coimbra, correspondente “…. Village” - art°410° do C.Civil/CC.
O contrato-promessa gera a obrigação de negociar, ou seja, a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente à celebração do contrato prometido, sendo que o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado (art°762°, nº 1 do CC).
Na presente acção pretende o A., uma indemnização equivalente ao dobro do sinal pago.
Fundamentando o seu pedido no incumprimento definitivo do contrato-promessa imputável à promitente-compradora, ora R..
Vejamos, pois, se o A. legitimamente resolveu o contrato-promessa em causa, dado que é da resolução do contrato que emergirá o alegado direito a uma indemnização equivalente ao dobro do sinal pago - art°442º nº 2 do CC.
É entendimento dominante na doutrina e na jurisprudência que o incumprimento do contrato-promessa tem de ser aferido pelas regras gerais do não cumprimento das obrigações a que se refere o artº808° do CC - vd.. por todos, Ac. RL de 20.05.2004 e doutrina e jurisprudência aí citadas, in, www.dgsi.pt/jtrl.
Assim sendo, não basta que, havendo sido estipulado um prazo para a celebração do contrato prometido, um dos promitentes não o tenha respeitado e não haja, por isso, outorgado o contrato definitivo. Num caso desses, sendo a prestação ainda possível, entrar-se-á apenas numa situação de mora ou atraso no cumprimento da prestação, prevista nos artºs804°, n°2, e 805°, n°2 do CC. Tal incumprimento ainda não definitivo basta para que possa haver lugar à execução específica do contrato-promessa (art°830°, nº1 do CC), mas é insuficiente para fundamentar a sua resolução contratual.
Com efeito, para constituir fundamento de resolução do contrato e poder servir de justificação à reposição do sinal em dobro, o incumprimento culposo, equiparável à impossibilidade da prestação imputável ao devedor tem de ser definitivo.
E assim, para além das situações de não observância de prazo fixo absoluto contratualmente estipulado, o carácter definitivo do incumprimento do contrato-promessa verifica-se nas três hipóteses seguintes:
- Se, em consequência de mora do devedor, o credor perder o interesse na prestação;
- Se, estando o devedor em mora, o credor lhe fixar um prazo razoável para cumprir e, apesar disso, aquele não realizar a prestação em falta e;
- Se o devedor declarar inequívoca e peremptoriamente ao credor que não cumprirá o contrato.
Porém, no âmbito do princípio da liberdade contratual, podem as partes convencionar cláusulas resolutivas, ao abrigo do disposto no art°432°, n°1, do CC, que lhes confiram o direito de resolução em caso de simples mora do devedor ou então associadas a um prazo essencial - desde logo fixado no próprio contrato.
No caso aqui em apreço, as partes estipularam, na cláusula 4ª do contrato-promessa que, “a escritura pública do contrato prometido seria celebrada até ao termo de 30 meses a contar da assinatura daquele, ou seja, até 13.01.2007, em dia, hora e cartório a designar pela R. e ficando esta obrigada a avisar o A., por carta registada com aviso de recepção com a antecedência mínima de oito dias da data marcada” e na cláusula 5ª, estipularam que, “Caso a escritura pública de compra e venda objecto do presente contrato não seja outorgada no prazo previsto neste contrato terá o promitente comprador a faculdade de interpelar a promitente vendedora para proceder à marcação da respectiva escritura e, caso tal não seja efectuado no prazo de 240 dias poderá então resolver o contrato, devendo então a promitente vendedora devolver-lhe as quantias recebidas ao abrigo do mesmo, a título de sinal e princípio de pagamento, acrescidas de juros calculados à Taxa Euribor a 6 meses, pelo período compreendido entre as datas das suas respectivas entregas e a data da sua efectiva restituição”.
Mas, a par disso, ficou ainda estipulado no nº5 da cláusula 6ª do mesmo contrato que, “as partes consideravam incumprimento definitivo a não realização da escritura de compra e venda por causa exclusivamente imputável à promitente vendedora, ora R., no prazo de 45 meses a contar da assinatura daquele contrato, ou seja, até 13.04.2008”. E, de acordo com o nº4 da mesma cláusula, “o incumprimento definitivo, traduzido na não tradição da moradia prometida vender, e definido no nº5, conferia ao promitente-comprador o direito de resolver o contrato e exigir a restituição em dobro de todas as importâncias entregues, nomeadamente as respeitantes a título de sinal e sucessivos reforços do mesmo”.
Do confronto entre as cláusulas 5ª e 6ª do contrato-promessa resulta que, as partes submeteram a sorte do contrato a duas espécies de prazos associados cada um deles a uma cláusula resolutiva.
Para uma primeira fase, até 30 meses a contar da celebração do contrato-promessa, estabeleceu-se um regime flexível, fazendo depender a resolução por parte do promitente-comprador de interpelação prévia, seguida do decurso de um prazo suplementar de 240 dias. Trata-se assim de uma cláusula resolutiva condicionada a interpelação e acoplada a um prazo suplementar fixado no próprio contrato.
Mas afigura-se também inequívoco que as partes quiseram estabelecer um limite temporal máximo, de 45 meses para a celebração do contrato prometido a favor do promitente-comprador, garantido pela atribuição que lhe é feita do direito de resolução convencional em virtude do esgotamento daquele prazo. Estamos assim perante uma outra cláusula resolutiva acoplada agora a um prazo essencial fixado no próprio contrato-promessa e não dependente de prévia interpelação admonitória da promitente-vendedora.
No caso dos autos, considerando a factualidade assente, não tendo a R. marcado a escritura pública até 13.01.2007, não cumpriu o acordado na cláusula 4ª - incorrendo em mora no cumprimento da obrigação assumida (art°804°, n°2 do CC).
Vejamos agora se a mora da R. se converteu em incumprimento definitivo, já que resulta dos autos que o A. não fez a interpelação prévia, seguida do decurso do prazo suplementar de 240 dias, prevista na cláusula 5ª nem à data da resolução, havia decorrido o prazo de 45 meses previsto na cláusula 6ª.
Entendemos que se verificou a referida conversão, em face da recusa de cumprimento por parte da R..
Conforme resulta do exposto, o incumprimento definitivo causal da resolução contratual pode resultar das seguintes hipóteses: cláusula resolutiva expressa, termo essencial, interpelação admonitória, perda do interesse na prestação e declaração inequívoca e peremptória de não cumprir.
Esta última situação traduz-se na recusa de cumprimento a que a doutrina estrangeira apelida de “repudiation of a contract” ou “riffuto di adimpieri”.
Como se tem vindo a entender (vd., entre outros, Ac. do STJ de 06.02.2007, pºnº06A4749, www.dgsi.pt) essa causa tem de ser expressa por uma declaração absoluta e inequívoca de repudiar o contrato. Impõe-se que o renitente emita uma declaração séria, categórica e que não deixe que subsistam quaisquer dúvidas sobre a sua vontade (e propósito) de não outorgar o contrato prometido (cfr. ainda Brandão Proença, “Do incumprimento do Contrato Promessa Bilateral”, p.91).
Alguma doutrina mais cautelosa (cfr. Pessoa Jorge, “Direito das Obrigações”, p.296-298) entende que, mau grado aquela declaração antecipada, inequívoca e peremptória, é necessária à configuração do inadimplemento a interpelação admonitória.
Tal não é, porém, o entendimento da maioria da doutrina (cfr. Galvão Telles, “Direito das Obrigações” 5ª ed. p.224-225 e Almeida e Costa, “Direito das Obrigações”, 6ª ed., p.921) e da jurisprudência (vg. Ac. do STJ 29.06.2006, pºn°06B1991, www.dgsi.pt), entendimento este a que se adere.
No caso dos autos, apurou-se que a obra de construção do empreendimento “…. Village” encontrava-se parada e abandonada desde, pelo menos, momento anterior a Julho de 2006, e que, em reuniões realizadas entre as partes em Setembro de 2006 e em Dezembro de 2006, a R. comunicou ao A. que não iria ser construído o empreendimento e, consequentemente, não iria ser construída a moradia que lhe prometeu vender e confirmou ao A. o não prosseguimento do empreendimento “….Village”, respectivamente.
Destas declarações da R. resulta uma recusa de cumprimento.
Estamos perante declarações sérias, categóricas e que não deixam que subsistam quaisquer dúvidas sobre a vontade (e propósito) da R. de não outorgar o contrato prometido a que os presentes autos se referem.
E, se assim é, manifestando a R., de forma clara a sua intenção de não cumprir, seria inútil obrigar o A. a interpelá-la para o efeito ou a aguardar o prazo de 45 meses previsto na cláusula 6ª.
Calvão da Silva explica que a declaração, por parte do devedor, de não querer ou não poder cumprir “equivale ao incumprimento, podendo legitimar, portanto, a resolução, desde que seja certa, séria, segura, ou seja, desde que exprima uma vontade de não querer ou não poder cumprir em termos não equívocos ou categóricos e definitivos”. E se o comportamento do devedor exprime o “propósito de que não cumprirá, por não poder ou não querer, não se justifica que o credor tenha de aguardar a data do vencimento para poder lançar mão dos meios jurídicos que lhe permitam desvincular-se do contrato - espera que seria inútil e até poderia agravar a posição do devedor” (Sinal e Contrato-Promessa, 12ª ed., 2007, p.140-141).
Por sua vez, em termos de culpa compete ao devedor, no caso à R., ilidir a presunção que sobre si impende no que respeita ao incumprimento contratual conforme o disposto no artº799°, nº1 do C.Civil.
No caso em apreço, veio a R. tentar ilidir tal presunção, imputando os motivos de incumprimento a terceiros.
Neste particular, apurou-se que, tendo a sociedade Construções ..., Lda. se obrigado em relação à R. a construir as infra-estruturas do empreendimento “... Village”, mediante um preço, no último trimestre de 2005 aquela abandonou a obra, pelo que a R.. por carta datada de 07.06.2006, comunicou à Construções ..., Lda. a resolução do contrato de empreitada.
Entendemos, contudo, que tais factos, no caso em apreço, não têm qualquer relevância.
Conforme se refere no Ac. da RL de 17.04.2008, pºnº1791/2008-8, www.dsgi.pt, desde logo, porque o A. é alheio a quaisquer relações que a R. tenha estabelecido com terceiros.
O contrato promessa vincula ambas as partes e não terceiros não intervenientes na sua celebração, sendo assim indiferente, para este efeito, as relações que a R. estabelece com outros, enquanto terceiros auxiliares, v.g., com os respectivos empreiteiros.
Qualquer incumprimento destes terceiros auxiliares importará na relação que estes estabeleceram com a R, respondendo perante esta, não sendo oponíveis ao A. as contingências ocorridas no âmbito dessas relações.
Os atrasos na construção da moradia constituem obstáculos que a R. tem que contornar e solucionar e que não podem ser assacados ao A..
De outro modo estaria descoberto o caminho para que, em circunstâncias similares, o promitente-vendedor se desonerasse do cumprimento do contrato-promessa celebrado, bastando tão só invocar atrasos nos fornecimentos dos materiais para a obra, atrasos dos empreiteiros, ou imputar tais atrasos a outros.
Por outro lado, quando a R. celebrou o contrato-promessa aqui em causa e acordou com o A. um prazo tão dilatado para a celebração definitiva do contrato de compra e venda, já teve que ter necessariamente em consideração, como empresa experiente que é e que se dedica à comercialização e venda de tais empreendimentos/moradias, todas essas vicissitudes relacionadas com eventuais atrasos verificados durante a própria construção.
A R., ao obrigar-se a vender ao A., já pronta, tal moradia, cuja construção estaria a seu cargo e de acordo com um projecto e acabamentos identificados no contrato-promessa, assumiu perante o A., todas essas obrigações. Em contrapartida, o A. obrigou-se a efectuar os pagamentos nas datas e termos acordados.
A lei portuguesa faculta de um modo geral, ao devedor, a utilização de auxiliares no cumprimento da obrigação, seja qual for a natureza desta - art°800°, n°1, do C.Civil.
Segundo Antunes Varela (RLJ, 119°, p.125), a interpretação a dar a esta norma é a de que o devedor que confiou ao auxiliar a realização da prestação responde pela falta de cumprimento ou pelo cumprimento defeituoso da obrigação nos mesmos termos em que responderia se, em vez do auxiliar, fosse ele o devedor quem deixou de cumprir ou cumpriu defeituosamente.
Temos assim que no caso em apreço não logrou a R, face aos factos provados, afastar a presunção de culpa que sobre si impendia.
Concluímos, assim, pelo incumprimento definitivo do contrato-promessa imputável à R..
Assistia, pois, ao A. o direito de resolução desse contrato, direito que exerceu validamente, quer nas reuniões realizadas entre as partes em Setembro e Dezembro de 2006, quer através da carta de 12.01.2007 - art°s432°, n°1 e 436°, n°1 do CC.
É assim, lícita a resolução do contrato, no quadro legal supletivo.
Nos termos do art°442°, nº2 do CC, tem o promitente-comprador a faculdade de exigir o dobro do sinal prestado.
No tocante à redução equitativa da restituição do sinal em dobro pretendida pela R., ainda que a resolução se fundasse no convencionado entre as partes, sendo aplicável a redução equitativa prevista no art°812° do CC, para a cláusula penal, à restituição do sinal em dobro, ainda assim não podia a R. beneficiar de tal redução.
De facto, a restituição do sinal em dobro não se revelava manifestamente excessiva, quer em termos abstractos quer em termos concretos, aos quais deve obedecer a apreciação da desproporção (Ac. do STJ de 18.10.2005, CJ/STJ, T.3, p.80).
Efectivamente, a restituição do sinal em dobro é a responsabilidade típica que a lei prevê para o incumprimento do contrato-promessa por parte do promitente vendedor (art°442°. nº2, do CC), pelo que, em abstracto, não se pode considerar uma indemnização manifestamente excessiva ou desproporcionada.
Por outro lado, em concreto, não existem factos, que permitissem concluir que, no caso vertente, a restituição do sinal em dobro seria desproporcionada e manifestamente excessiva.
Nesta conformidade, para além do reconhecimento da validade da resolução do contrato-promessa, por incumprimento definitivo imputável exclusivamente à R., está esta ainda obrigada a restituir ao A. o sinal em dobro, correspondente ao valor de €330.000.
E porque a R. não cumpriu culposamente a sua obrigação, dada a presunção de culpa estabelecida no art°799° do CC, que não ilidiu, constitui-se a mesma em mora desde a última interpelação efectuada para a devolução do sinal em dobro, por carta datada de 12.01.2007 e recebida pela R. em 18.01.2007, e na obrigação de indemnizar o A. pelos prejuízos daí decorrentes correspondendo tal indemnização aos juros de mora que são os supletivamente estabelecidos na Portaria n°291/03, de 08.04 - cfr. actas 804°, n°1, 805°, n°1, 806°, n°1 e 559°, n°1, todos do CC.
Nos termos do art°829°-A, n°4 do CC, as referidas quantias acrescem automaticamente juros à taxa de 5% ao ano, desde o trânsito em julgado da presente decisão.
-…-”
- Quid juris?
Da leitura atenta quer da argumentação expendida pela R. e recorrente nas suas alegações quer dos fundamentos explanados na sentença posta em crise e que agora se sindica, concluímos que, ultrapassada a questão de facto suscitada, a bondade deste recurso está dependente de julgarmos inexistir os pressupostos do invocado – pelo A. – incumprimento contratual definitivo do contrato-promessa estabelecido entre as partes, à margem das cláusulas resolutivas acordadas e que foram também afastadas pelo Tribunal a quo.
Ficou claro na sentença recorrida que a resolução declarada do contrato teve por base a recusa de cumprimento por parte da R., manifestada através duma declaração inequívoca e peremptória de não cumprir, o que configuraria uma situação que a doutrina estrangeira apelida de “repudiation of a contract” ou “riffuto di adimpieri”.
Sabemos que a faculdade de resolução do contrato, normalmente, não assiste livremente às partes.
Para tal é necessário que exista um fundamento resolutivo, como é o caso da alteração anormal das circunstâncias e que não esteja coberta pelos riscos do próprio contrato – artº 437º CC.
É equiparada às situações consubstanciadoras de incumprimento da prestação a cargo do devedor, aquela em que este declara, expressa, inequívoca e terminantemente, ou por forma definitiva, ao respectivo credor, que não quer cumprir a obrigação sobre si impendente.
É a chamada declaração antecipada de não querer ou não poder cumprir.
Essa conduta pelo lado do devedor implica o vencimento imediato da obrigação e permite ao credor exigir o cumprimento sem necessidade de constituição em mora mediante interpelação – vide sobre este tema, Calvão da Silva, “A declaração da intenção de não cumprir”, in, “Estudos de Direito Civil e Processo Civil”, 1996, pags.123 e ss. e; Carlos Ferreira de Almeida, “Recusa de cumprimento declarada antes do vencimento (estudo de direito comparado e de direito civil português)” in, “Estudos em memória do Prof. Castro Mendes”, Lisboa, pag.289 e ss..
Explicando melhor e no contexto do caso em análise.
Seguindo o conceito de não cumprimento doutrinalmente defendido por Menezes Leitão, não cumprir é, “a não realização da prestação, por causa imputável ao devedor, sem que se verifique qualquer causa de extinção da obrigação” in, “Direito das Obrigações”, Vol. II, pags. 223 e ss.
A mora do devedor cessa se:
a) - Houver acordo das partes;
b) - Purgação da mora;
c) - For transformada em incumprimento definitivo.
Ora, independentemente da R., nas conversações havidas com o A. ou com quem o representava ter dito, ou não, peremptoriamente, que não ia cumprir o acordado, a verdade é que disse aos promitentes-compradores das moradias integradas no projecto “…. Village” que esse projecto não ia “para a frente”.
Por isso, tentou que aqueles aceitassem alternativas como é o caso duma outra “obra” da R. em Ílhavo.
A conduta da R. não pode deixar de ser interpretada como de incumprimento definitivo do acordado e a responsabilidade dum terceiro nesse incumprimento não pode ser imputada ao credor, uma vez que está no âmbito da esfera comercial da R., sobre a qual tem domínio, podendo decidir quem deve, ou não, contratar para os fins pretendidos.
A haver responsabilidade contratual desse terceiro, a empresa “……”, também só a R. a pode responsabilizar.
O direito de resolução é um direito potestativo extintivo e dependente de um fundamento, uma situação que faça surgir tal direito do credor.
Como ensina Baptista Machado, o direito à resolução está sempre condicionado a uma situação de inadimplência – vide, “Pressupostos da Resolução por Incumprimento”, in, “Estudos em Homenagem ao Prof. Teixeira Ribeiro” – II Jurídica, pags.348 e 349.
Ora, a situação sub judice retrata uma situação de impossibilidade total e definitiva imputável ao devedor – artº801º do CC.
E é suficientemente grave para pôr em crise o antes acordado, à luz do interesse do credor, o qual, ainda segundo Baptista Machado, “deve servir como ponto de referência para o efeito de apreciação da gravidade ou importância do inadimplemento capaz de fundamentar o direito de resolução” - ob. cit., pag. 352.
Qualquer credor minimamente informado e diligente no lugar do A. interpretaria os comportamentos da R. como uma declaração negocial tácita de não cumprimento.
Daí o A., enquanto promitente-comprador cumpridor, exigir legitimamente o dobro do sinal – a que acrescem os juros de mora correctamente encontrados na sentença em apreço - como prevê o nº2 do artº 442º do CC do seguinte teor:
- Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe é imputável tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade e exigir o dobro do que prestou (…)”.
É jurisprudência pacífica do nosso mais Alto Tribunal/STJ, “a exigência (antes demonstrada) duma situação de incumprimento definitivo para que o contraente fiel possa ver legitimado o seu pedido de resolução do negócio e reclamar do promitente faltoso a restituição do sinal em dobro nos termos do artº 442º do CC” – neste sentido, por exemplo, o acórdão do STJ de 8-2-2000, publicado na Colectânea de Jurisprudência, Ano 2000, I, pag.72 e o mais recente acórdão do mesmo STJ, de 7-6-2011, exarado no pºnº7005.06TBMAI.P1.S1, publicitado em www.dgsi.pt.
Pelo que fica dito, nenhum reparo nos merece a sentença recorrida, devendo, por isso, ser confirmada in totum.
DECISÃO
- Assim e pelos fundamentos expostos, os Juízes desta Relação acordam em julgar improcedente, a apelação e, em consequência, mantêm o decidido pelo Tribunal a quo.
- Custas pela apelante/R..
Lisboa, 8-5-2012
Relator: Afonso Henrique Cabral Ferreira
1º Adjunto: Rui Torres Vouga
2º Adjunto: Maria do Rosário Barbosa |
