Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	4337/2005-8
Relator:	SILVA SANTOS
Descritores:	VENDA JUDICIAL
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	09/29/2005
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Privacidade:	1
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	CONFIRMADA
Sumário:	O imóvel adquirido em sede de venda judicial, em processo executivo de fracção hipotecada, faz caducar o arrendamento, não registado, quando posteriormente celebrado à constituição e registo daquela hipoteca.

Decisão Texto Integral:

ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA – SECÇÃO CÍVEL: I. Alberto ………… e mulher Maria ……… intentaram, no tribunal judicial de Cascais, acção com processo comum sob a forma ordinária, contra Richard ……...  Alegam que são donos da fracção autónoma que identificam na PI e que a mesma se encontra ocupada pelo réus de forma abusiva, sem qualquer título. Pedem a condenação dos réus na entrega do imóvel, bem como no pagamento de uma indemnização pelos prejuízos derivados da privação do mesmo, à razão de 250.000$00 mensais. A ré Simone …… alega que ocupa o imóvel na sequência de contrato de arrendamento celebrado com a então proprietária, Sandra ….., cuja renda vem sendo por si depositada na CGD. Deduz reconvenção, para ver reconhecida a sua qualidade de arrendatária do imóvel e pede a condenação dos autores como litigantes de má fé em multa e indemnização. Após subsequentes articulados, saneamento processual e pertinente instrução realizou-se julgamento tendo-se fixado a subsequente matéria de facto. II. Perante os factos assentes decidiu-se: «a) julga-se a acção parcialmente procedente por provada e: condenam-se os réus na restituição aos autores do imóvel acima identificado, livre e devoluto; condena-se a ré no pagamento da quantia correspondente ao valor de arrendamento do imóvel, desde a citação até à sua entrega, que se fixa na quantia em euros correspondente a 25.000$00 mensais, sujeita a actualizações anuais, sem prejuízo de fixação de montante superior a liquidar em execução de sentença, absolvendo-se o réu deste pedido. os autores poderão ser pagos desde já pelos valores depositados. b) julga-se a reconvenção improcedente por não provada e dela se absolvem os autores (réus desse pedido)…» III. É desta decisão que recorrem  os AA., e a Ré. Esta, pretende a sua revogação, porquanto: 1. O art. 1057 do C. C. consagra a regra da oponibilidade da locação ao adquirente da coisa locada. 2. O disposto no artigo 1057°. do Código Civil aplica-se aos casos de venda em processo executivo de imóvel hipotecado que foi objecto de arrendamento por contrato não registado, como o dos presentes autos; 3. A enumeração das causas de caducidade do contrato de locação contida no art. 1051°. do Código Civil é taxativa, nela não se incluindo a venda por arrematação judicial; 4. No caso em apreço, o arrendamento do bem onerado com hipoteca não foi celebrado pelo devedor/executado, mas por um terceiro adquirente do bem, razão pela qual não foi celebrado em prejuízo dos direitos do credor hipotecário. 5. Tendo o contrato de arrendamento natureza obrigacional, como é comummente aceite pela doutrina e jurisprudência e não tendo o dito arrendamento frustrado a posição do credor hipotecário, não se justifica a interpretação analógica da expressão "direitos reais" mencionada no art. 824°.n°. 2 do Código Civil ou a interpretação restritiva do art. 1057°. do mesmo diploma legal para o caso em apreço. 6. O contrato de arrendamento em causa não caducou com a venda em execução, dispondo por isso a R. de título legítimo de ocupação do imóvel. 7. Ao decidir de forma diversa, a douta sentença violou o correcto entendimento dos preceitos supracitados. Por isso, deverá ser dado provimento ao presente recurso, revogando-se a decisão do Tribunal "a quo". Contra alegou a recorrida Simone …. entendendo que esse recurso não merece provimento. IV. Por sua vez, também os AA. pretendem a alteração da decisão, porque: 1. Nos termos do artigo 268.°, por remissão do artigo 471.0, ambos do Código Civil, o negócio celebrado em nome de outrem, sem poderes de representação, é ineficaz em relação a este, enquanto não for ratificado. 2. Assim sendo e uma vez que não se mostrou provada a ratificação da aquisição do imóvel pela Sandra ..., o negócio é, em relação a esta, ineficaz. 3. Sendo a aquisição do imóvel ineficaz relativamente à Sandra ..., por falta de ratificação do negócio, o contrato de arrendamento apresentado pelos RR. encontra-se ferido de invalidade que, no caso presente implica a sua nulidade. Acresce ainda que, 4. A aquisição de bens imóveis encontra-se sujeita a registo, de acordo com a alínea do n.° 1 do artigo 2.° do Código de Registo Predial. 5. Não foi apresentada nos autos a competente certidão de registo predial que comprovasse a aquisição do imóvel pela Sandra ….., pelo que não pode o Tribunal considerar como provada a titularidade do direito de propriedade. 6. E, tendo em atenção o disposto no n.° 1 do artigo 5.° do referido Código, a falta de registo tem como consequência a não produção de efeitos do facto, no caso a aquisição da propriedade, contra terceiros. 7. Ou seja, considerando a falta de registo, a propriedade não pode ser oponível aos AA., nem tão pouco pode o Tribunal dar como provado a aquisição desse direito sem que o facto se encontre registado. Sendo ainda relevante que, 8. Os AA. impugnaram a Tetra e assinatura dos documentos apresentados pelos RR. como prova da relação de arrendamento e da existência do contrato. 9. Contudo os RR. não apresentaram qualquer prova da veracidade dos referidos documentos. 10. Pelo que os documentos não são idóneos para efeitos de prova da relação de arrendamento. Face ao exposto em conclusão final, a douta sentença recorrida violou os artigos n.° 268.° n.° 1 e 471.°, do Código Civil, o artigo 5.° n.° 1 do Código de Registo Predial e o n.° 3 do artigo 7.° do Decreto Lei n.° 321-B/90, de 15 de Outubro. Termos em que deve a sentença, mantendo-se inalterável naquilo que não constitui o objecto do presente recurso, ser revogada na parte em que reconhece o direito de propriedade da Sandra ... sobre o imóvel objecto dos autos e a existência de um contrato de arrendamento entre esta e os RR., assim se fazendo JUSTIÇA. V. Não se mostra por qualquer meio sindicada ou impugnada a matéria de acto. Por outro lado, não existe motivo para a sua alteração. Assim, remete-se para a que se considerou assente no tribunal de 1ª instância. É sabido e tem sido jurisprudência uniforme a conclusão de que o objecto do recurso se limita em face das conclusões contidas nas alegações do recorrente, pelo que, em princípio, só abrange as questões aí contidas, como resultado aliás do disposto nos artigos 684. 3 e 690.1 do CPC. Assim, face às conclusões dos recursos, pode resumir-se o seu objecto: Apelação dos AA. Ineficácia da aquisição do imóvel por parte da Ré por falta de ratificação; Invalidade do subsequente contrato de endamento o e determina a sua nulidade; A falta de registo de tal aquisição tem por consequência a inoponibilidade aos AA e ao tribunal; Falta de prova desse mesmo contrato. Apelação da Ré: § Caducou (ou não) o contrato de arrendamento após a venda em execução, dispondo por isso a Ré de título legítimo para a sua ocupação? VI. Face ao disposto no art. 680 nº 1 do CPC,  o recursos, exceptuada a oposição de terceiro, só podem ser interpostos por quem, sendo parte principal na causa, tenha ficado vencido.  Na acção os AA. pediram a condenação dos réus na entrega do imóvel, bem como no pagamento de uma indemnização pelos prejuízos derivados da privação do mesmo, à razão de 250.000$00 mensais. Decidiu-se julgar ….« a acção parcialmente procedente por provada e: condenam-se os réus na restituição aos autores do imóvel acima identificado, livre e devoluto; condena-se a ré no pagamento da quantia correspondente ao valor de arrendamento do imóvel, desde a citação até à sua entrega, que se fixa na quantia em euros correspondente a 25.000$00 mensais, sujeita a actualizações anuais, sem prejuízo de fixação de montante superior a liquidar em execução de sentença, absolvendo-se o réu deste pedido…» A parte da sentença em que os AA. ficaram vencidos é na procedência parcial do pedido de indemnização. Porém, não é esse o objecto do recurso dos AA. como se alcança das conclusões da alegação. Assim, não sendo vencidos, tal recurso não deveria ter sido admitido por falta de legitimidade processual dos AA. De facto, a legitimidade para recorrer é um aspecto particular da legitimidade das partes (J A Reis, CPC Anot. V pág. 266).  O único ponto comum a ambas é terem um mesmo requisito essencial, o interesse directo, que para o autor se exprime pela entidade derivada da procedência da acção, para o réu pelo prejuízo que lhe advenha dessa procedência (art. 26 n. 2, CPC) e para o recorrente pelo prejuízo que lhe causa a decisão recorrida (art. 680, CPC). Os AA. discordam (parece) da fundamentação da sentença no que se refere ao aludido contrato de arrendamento, sua hipotética validade ou eventual ineficácia. Discordam, afinal, da fundamentação da decisão, fundamentação essa que não foi objecto de decisão. Temos sérias dúvidas sobre a admissão do recurso com tal enquadramento, uma vez que, apenas pretendem impugnar a fundamentação mas não propriamente ou não rigorosamente a decisão. Ora, se assim é, então remete-se na totalidade para o conhecimento e fundamentação que se desenvolverá infra sobre a apreciação do recurso da Ré por se tratar de questão idêntica. VII. De acordo com o art. 824 do C. Civil, 1.A venda em execução transfere para o adquirente os direitos do executado sobre a coisa vendida.  2. Os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os oneraram, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzem efeitos em relação a terceiros independentemente do registo". 3. Os direitos de terceiro que caducarem nos termos do numero anterior transferem-se para o produto da venda dos respectivos bens".   Por sua vez o art. 1057 estabelece que o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras do registo". Prescreve ainda o artº 888º CPC   que após o pagamento do preço e do imposto devido pela transmissão são oficiosamente mandados cancelar os registos dos direitos reais que caducam nos termos do artº 824º nº 2 CC. VIII. A questão de saber quais os direitos que caducam em processo de execução – por aplicação do citado art. 888 –  naqueles casos em que a aquisição é efectuada naquela através de arrematação judicial, tem sido objecto de discussão doutrinal e jurisprudencial e doutrinal. A este propósito ensinam os prof. P de Lima e A Varela no seu CC anot, ao art° 824°, que, realizada a venda, os direitos do executado se transferem para o adquirente e este, por ser um adquirente de direitos alheios não pode arrogar-se senão aqueles que competiam ao transmitente, ou seja, ao executado. E directamente sobre o n° 2 ensinam que os direitos de garantia caducam todos enquanto os de gozo só caducam se não tiverem um registo anterior ao de qualquer garantia. Miguel T. de Sousa na Acção Executiva Singular a pág. 390, entende que «..se a locação não dever ser registada, releva a data da sua constituição e extingue-se a que for constituída após o arresto, a penhora ou garantia, que por isso é oponível à execução-art° 819° CPC. F. Amâncio Ferreira no seu Curso de Proc. de Execução, pág. 243 defende a não caducidade com fundamento apenas na natureza não real do direito do locatário. Porém, Remédio Marques in Curso de Proc. Executivo Comum..... a pág. 408 sustenta, depois de salientar o carácter duvidoso da questão, no resumo final, na parte que nos interessa, que os contratos de arrendamento que não estejam sujeitos a registo não caducam com a venda executiva, se a constituição da relação locativa for anterior à penhora, arresto ou garantia invocada na execução. J. Lebre de Freitas in A Acção Executiva, a pág. 274, aborda a questão da caducidade dos direitos reais de gozo a entende se ele for constituído em momento posterior à constituição (ou registo) da penhora ou em momento anterior à constituição (ou registo) da penhora mas depois da constituição (ou registo) dum direito real precedente (hipoteca voluntária ou judicial, arresto, etc.,....) do exequente, os bens devem ser transmitidos livres daquele direito real de gozo.   L. Cardoso no seu Manual de Acção Executiva-3ª ed., abordando o então art° 907° CPC ensina a pág. 623, depois de dar a entender que para ele o arrendamento registável é um ónus real não de garantia, refere que «não estando sujeitos a registo, (caducam) quando tiverem sido constituídos em data posterior ao registo mas antigo de arresto, penhora ou hipoteca. Pedro Romano Matinez in «Aspectos do Novo Processo Civil»-1997, a pág. 330-334, conclui que «não sendo direito real, à locação, mesmo na modalidade de arrendamento, não se aplica o disposto no art° 824° n° 2 CC, pelo que o bem vendido em execução é transmitido sem afectar o direito do locatário. IX. A jurisprudência não tem sido inequívoca, embora demonstre tendência para a aderir à conclusão de que …«a venda judicial, em processo executivo de fracção hipotecada faz caducar o arrendamento, não registado, quando posteriormente celebrado à constituição e registo daquela hipoteca…» [1] É, pois, lógico e razoável admitir que também a relação locatícia, à semelhança do que acontece com qualquer outra forma de oneração do imóvel, caduque na hipótese de venda em sede executiva. É que, como refere Henrique Mesquita Obrigações e Ónus Reais, Teses, Almedina, pág. 140, o artº 1057º C.Civ. é também inaplicável à venda da coisa locada em processo executivo. Esta hipótese deve considerar-se incluída na regra do nº2 do artº 824º, sendo, portanto, inoponíveis ao comprador as relações locativas constituídas posteriormente ao registo de qualquer garantia (no mesmo sentido Oliveira Ascensão, ROA, ano 45, pág. 345 e segs). O imóvel adquirido por via de arrematação judicial será pois entregue ao arrematante expurgado dos diversos ónus ou encargos que sobre ele incidem até à consumação da venda, nos precisos termos do n. 2 do citado art. 824.  …”Só por esta via interpretativa se obviará a que "a oneração de prédio urbano através da celebração posterior de contrato de arrendamento impossibilite ou pelo menos dificulte o ressarcimento completo do credor com garantia real. E é geralmente sabida repercussão negativa em termos de valor - preço que a celebração de um contrato com uma certa vocação de perenidade - traduzida na possibilidade de renovação periódica sucessiva e na dificuldade da respectiva resolução - como é o de arrendamento, pode provocar em determinada fracção habitacional. O que poderia, ademais, quiçá com recurso a expedientes de cariz fraudulento, acabar por fazer frustrar a própria essência do crédito hipotecário tal como é definido no art. 686 do C. CIV e prejudicar, de forma drástica, a integridade do direito do novo proprietário.2] XI. Perante tais demonstrações parece, pois, manifesto, concluir-se que o arrendamento caduca precisamente na hipótese de se tratar de imóvel adquirido em sede de execução hipotecária. Ora, se é assim em tese teórica, melhor e mais facilmente se alcançará tal conclusão na situação dos autos que, embora semelhante, apresenta contornos de mais evidente caducidade e subsequente ilicitude de tal arrendamento. Atente-se nos factos para o efeito relevantes:  Encontra-se inscrita na referida Conservatória, mediante inscrição G-3 e apresentação n° 24, datada de 24/05/1993, a aquisição, a favor de Sandra ..., por compra, da fracção referida em 1, tendo mediante ap. n° 15, datada de 04/05/1999, essa inscrição ficado pendente de rectificação, a qual veio a ser oficiosamente efectuada, em 05/04/2000, passando a constar como provisória por natureza  Encontra-se inscrita na referida Conservatória, mediante inscrição F-3 e apresentação n° 05, datada de 05/12/1995, a penhora ordenada por despacho de 10 de Outubro de 1995, nos autos de execução referidos em B), para pagamento da quantia exequenda de Esc. 5.494.980$00.  Na mesma data (em 05/04/2000), foi verificada a caducidade da inscrição G-3.  Na 3.a Secção do 6.° Juízo Cível da Comarca de Lisboa correu termos, sob o n.° 9148, um processo em que era A o Banco Fonsecas & Burnay S.A. e RR, com vista à impugnação pauliana, pelo Banco, da venda da fracção indicada em A) a favor da referida Sandra ....  Por sentença datada de 1998.11.13, transitada em julgado em 17 de Dezembro de 1998, veio o Tribunal a considerar procedente a acção de impugnação pauliana do contrato de compra e venda da fracção, declarando ineficaz a transmissão operada relativamente ao banco credor, aí Autor.  Essa acção foi registada na Conservatória do Registo Predial de Cascais  Através da Apresentação 20/200697, registou-se ainda, com referência à inscrição F-2, o seguinte facto: "A ineficácia da venda deverá considerar-se também em relação à Caixa Económica Montepio Geral."  Sobre o imóvel acima mencionado, a Caixa Económica Montepio Geral fez inscrever, em 5.8.1993, hipoteca para garantia de responsabilidades assumidas e a assumir por José ...  No dia 1/1/96, Sandra ... e os réus acordaram nos termos que constam de fls. 44 a 47 dos autos, através do qual, a primeira, na qualidade de dona do imóvel, deu o mesmo de arrendamento aos segundos, mediante a renda mensal de 25.000$00 anualmente actualizada. Por conseguinte, face a tais factos, à data em que ocorreram, pode concluir-se com segurança: 1. a escritura publica em que se fundamentou Sandra ... para se titular proprietária e por tal motivo alegadmente ter dado de arrendamento o local em questão, foi considerada ineficaz pelo menos relativamente aos (bancos) credores devendo ter-se presente que tal escritura ocorreu em 13/05/93 e a acção pauliana havia sido intentada em 05/11/03 (pág. 159) ocorrendo tal registo em 18/11/93; 2. o subsequente registo de aquisição da propriedade do imóvel a favor de Sandra ... efectuado em 24/05/93, tendo, mediante ap. nº 15 de 04/05/1999, essa inscrição ficado pendente de rectificação, verificando-se a caducidade em 05/04/2000; 3. tendo os AA adquirido o imóvel através de arrematação em processo de execução hipotecária, deve considerar-se, pelas razões anteriormente expostas, caducado o respectivo contrato de arrendamento pelo que não pode subsistir; 4. consequentemente inexiste motivo válido ou título legítimo para a ocupação do imóvel. 5. de qualquer modo, o locatário que de boa-fé outorgou o contrato de arrendamento, sofrendo prejuízos atribuíveis ao locador, tem à sua disposição os meios legais para o respectivo ressarcimento. Deste modo, por todo o exposto, improcedem as conclusões das alegações, quer dos AA., quer da Ré, o que determina a improcedência dos recursos. XIII. Assim, na improcedência dos respectivos recursos, mantém-se a decisão impugnada. Custas pelos AA. e pelos RR. na proporção de metade. Registe e notifique. Lisboa, 29/09/05 (Silva Santos) (Bruto da Costa) (Catarina Manso) __________________________________________________________________________ [1] Cfr. nesses precisos termos o Ac. do STJ de 06/07/2000 in C/J Ano VIII, tomo 2º, pág. 152, doutrina e enumeras citações aí contidas. [2]  Cfr. neste preciso o Ac do STJ de 03/12/98 in Base de dados do M. J. sob o nº SJ199812030008632