Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
6390/10.0TBOER.L1-2
Relator: JORGE LEAL
Descritores: CONTRATO DE ARRENDAMENTO
ARRENDAMENTO
RENDA APOIADA
ACTUALIZAÇÃO DE RENDA
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 07/14/2011
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: IMPROCEDENTE
Sumário: Num contrato de arrendamento sujeito ao regime de renda apoiada, com dois arrendatários, se a entidade locadora apenas notificou um deles para entregar os documentos de actualização da constituição do agregado familiar e da situação sócio-profissional de todos os seus membros, de forma a se proceder à actualização da renda, com a cominação de passar a ser aplicado o preço técnico do fogo que ocupavam, e depois também apenas notificou a esse arrendatário o aumento da renda para o valor do preço técnico, apenas será devida, por ambos os arrendatários, a renda anterior às referidas comunicações.
(Sumário elaborado pelo Relator)
Decisão Texto Parcial:
Decisão Texto Integral: Acordam os juízes no Tribunal da Relação de Lisboa

RELATÓRIO
Em 18.8.2010 o Município de ... intentou no Tribunal Judicial de ... acção declarativa com processo sumário contra “A” e contra “B”.
O A. alegou que em 21.10.2004 deu de arrendamento aos RR. uma fracção que identifica, sita em ..., ao abrigo do regime de arrendamento social, previsto no Dec.-Lei n.º 166/93, de 7 de Maio. A renda foi inicialmente fixada em € 84,53, dada a composição do agregado familiar e os rendimentos que estes comprovadamente apresentavam à data da celebração do referido contrato. Em 06.7.2006 os RR. foram notificados por carta registada para apresentar a documentação referente à situação sócio-profissional de todos os membros do agregado, bem como a actualização da constituição do agregado familiar. Mais se referiu nessa carta que se não fosse entregue tal documentação até dia 13.7.2006, ser-lhes-ia aplicado o preço técnico do fogo a partir de 01.11.2006. Os RR. não cumpriram com a entrega da referida documentação, pelo que em 28.9.2006 foi-lhes enviada uma carta indicando o novo valor da renda: € 451,95. Em 16.9.2008, por deliberação da Câmara Municipal de ..., a renda foi actualizada para € 463,25, tendo esta actualização sido comunicada por carta aos RR. Entretanto o A. propôs acção de despejo contra os RR., por falta de habitação permanente no locado por mais de um ano, a qual foi julgada procedente por sentença de 26.4.2008, confirmada pela Relação. Na sequência de requerimento executivo para entrega do locado, em 07.8.2009 o R. “B” entregou as chaves do locado à A.. Porém, os RR. ficaram a dever as rendas de Novembro de 2006 a Julho de 2009, no total de € 15 065,48, que os RR. não pagaram, apesar de para tal interpelados.
O A. terminou pedindo que os RR. fossem condenados a pagar-lhe a quantia de € 15 065,48 a título de rendas vencidas e não pagas, acrescida de juros de mora vencidos, que à data da propositura da acção se cifravam em € 1 478,30, e ainda juros vincendos até integral e efectivo pagamento.
Citados os RR., apenas o R. “B” apresentou contestação. Negou ter sido notificado pela A. das comunicações que esta refere, as quais apenas se mostra que foram enviadas em nome da R. “A”, sendo certo que o R. ignora se efectivamente essas cartas foram enviadas. Por outro lado, não aceita o preço técnico e a actualização invocadas pelo A., uma vez que o A. não demonstra quais os critérios e o coeficiente utilizados. Assim o R. apenas pode ser condenado a pagar o valor da renda de € 84,53.
O R. terminou concluindo que a acção fosse julgada parcialmente procedente, condenando-se o R. a pagar as rendas, vencidas de Novembro de 2006 a Julho de 2009, pelo valor fixado no contrato de arrendamento, no valor mensal de € 84,53, o que perfaz o total de € 2 958,55, acrescidas dos respectivos juros de mora vencidos e vincendos, sendo no demais absolvido.
O A. replicou, alegando nomeadamente que apenas notificara a R. mulher, porque esta figurava em primeiro lugar no contrato e a lei não obrigava a que as comunicações fossem efectuadas a ambos os arrendatários.
Por despacho proferido em 07.12.2010 foi determinado que o A. fosse notificado para esclarecer o valor do “preço técnico” aplicado a partir de 01.11.2006 e qual o valor do rendimento mensal, corrigido e/ou bruto considerado para as alegadas actualizações.
O A. respondeu nos termos que constam a fls 141 e 142 dos autos.
Em 27.01.2011 foi proferido saneador/sentença em que se condenou os RR. a pagar ao A. a quantia de € 2 704,96, acrescida de juros de mora, à taxa supletiva civil, desde a data de vencimento de cada renda, vencidos e vincendos, até integral pagamento.
O Autor apelou desta decisão, tendo apresentado motivação em que formulou as seguintes conclusões:
I) O contrato de arrendamento em causa, baseia-se no regime previsto no DL 166/93, 7-V. Tal regime baseia-se na existência de um preço técnico, determinado objectivamente, tendo em conta o valor real do fogo, e de uma taxa de esforço determinada em função do rendimento do agregado familiar. É da determinação da taxa de esforço que resulta o valor da renda apoiada. Em tal diploma, estabelecem-se, assim, os mecanismos de determinação do valor locativo do fogo - o preço técnico -, bem como do montante que o arrendatário pode efectivamente suportar - a renda apoiada. Este valor evolui em função e na medida do rendimento do agregado familiar do arrendatário.
II) Errou a sentença ora recorrida ao condenar apenas parcialmente os Recorridos no pagamento das rendas em atraso referentes ao período de Novembro de 2006 a Julho de 2009, com base no montante de renda apoiada inicial constante do contrato de arrendamento, no valor mensal de 84,53 €, não considerando a aplicação de preço técnico e suas actualizações. Tal errou decisão, pecou na medida em que foi efectuada com base na errada interpretação do DL 166/93, 7-V, correspondente ao regime aplicável ao contrato sub júdice.
III) Com efeito, o Tribunal a quo fez errada interpretação do artigo 6.º do diploma DL 166/93. A notificação prevista no n.º 4 do referido artigo diz respeito ao n.º 2 do mesmo e não ao seu n.º 1. Assim sendo, não competia ao Recorrente notificar os Recorridos do rendimento mensal bruto do seu agregado familiar que considerou relevante para a fixação da renda aplicável, porquanto não estavam em causa rendimentos do agregado familiar que tivessem carácter incerto, temporário ou variável, nem que não tivesse sido apresentada prova bastante que justifique essa natureza incerta, temporária e variável. Estava antes em causa, a situação prevista no n.º 1 desse artigo, ou seja a falta de entrega da declaração dos seus rendimentos para determinação do valor da renda apoiada. Não tendo os Recorridos indicado os seus rendimentos, foi-lhe aplicado o preço técnico constante das cartas para que remetem os Factos assentes C) e F).
IV) O Tribunal a quo, fez ainda errada interpretação dos factos carreados aos autos, assim violando o disposto no art.º 9 do DL 166/93, de 7-V, não se compreendendo como pôde vir invocar a falta de notificação dos documentos e esclarecimentos necessários para a instrução e ou actualização dos respectivos processos de rendas, quando o Recorrente notificou os RR., via circular, para apresentar até dia 28 de Abril 2006 tal documentação, conforme decorre da carta Facto Assente B) e, posteriormente através dessa mesma carta, lhe concedeu novo prazo para o mesmo efeito. Não tendo os RR. entregue a documentação requerida, apesar da dupla notificação, uma em Fevereiro de 2006, por circular, e outra em Julho de 2006, foi-lhes aplicada a sanção correspondente ao n.º 3 do mesmo artigo, aplicando-se o preço técnico do fogo e notificando-os em conformidade, conforme resulta das cartas correspondentes aos factos assentes C) e F).
V) Finalmente errou ainda o Tribunal a quo na interpretação da legislação aplicável, designadamente na interpretação dos artigos 4.º, 6.º e 9.º do DL 166/93, de 7-V. Com efeito, o preço técnico corresponde ao valor locativo do fogo que se encontra mediante a aplicação dos factores previstos no regime da renda condicionada. No início do contrato, os arrendatários são informados que deverão prestar anualmente indicação dos seus rendimentos e composição do agregado familiar, para estabelecimento da taxa de esforço e consequente renda apoiada, conforme resulta aliás do contrato de arrendamento reproduzido no Facto Assente A). Em lado algum do diploma DL 166/93, de 7-V se refere que os arrendatários têm de ser notificados dos pressupostos de cálculo do preço técnico. O Tribunal a quo tinha conhecimento do preço técnico aplicado aos RR, assim como o tinham os ditos, dado que este lhe foi notificado por cartas correspondentes aos Factos assentes C) e F).
Termos em que, deve ser proferido Acórdão julgando procedente as alegações do Recorrido, e que consequentemente decida pela condenação dos RR, aqui Recorridos, no pagamento da quantia de 15.065,48 €, correspondente a rendas vencidas e não pagas no período de Novembro de 2006 a Julho de 2009, tendo em conta as sucessivas aplicações de preço técnico e actualizações comunicadas aos Recorridos, tudo acrescido de juros vencidos e vincendos, assim se fazendo JUSTIÇA!
Não houve contra-alegações.
Foram colhidos os vistos legais.

FUNDAMENTAÇÃO
A questão a apreciar neste recurso é se o A. respeitou os pressupostos necessários à imposição aos RR. das rendas que reclama nesta acção.
O tribunal a quo deu como provada, e esta Relação aceita, a seguinte

Matéria de Facto
A) Em 21 de Outubro de 2004 o ora A. Município de ... e os ora RR. “A” e “B” assinaram o "CONTRATO DE ARRENDAMENTO" junto a fls 7 a 10, relativo ao "T3, 1° DTO do prédio sito na rua ..., …, no … ..., em ..." — onde se lê: "(...)
TERCEIRA
1- A renda mensal é de 84,53 Euros, actualizável nos termos do decreto-Lei n° 166/93 de 7 de Maio, e será paga nos primeiros oito dias de cada mês na Tesouraria da Câmara Municipal de ....
2 – Para cálculo ou ajustamento da renda mensal fixada, obriga(m)-se o(s) Segundo(s) Outorgante(s) a entregar anualmente, ou quando solicitado pelo Primeiro outorgante, as declarações de rendimentos do seu agregado familiar e demais elementos necessários.
QUARTA
Quando a renda não for paga no prazo estabelecido no presente contrato disporá o inquilino de quinze dias para efectuar o seu pagamento, aumentada de 15% sobre o respectivo montante. Decorrido esse prazo, ficará o arrendatário obrigado a pagar, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido. (...).".
B) Em 6 de Julho de 2006 o A. enviou à R. a carta junta a fls 11 onde se lê: "(...) Não tendo V. Exa efectuado a entrega dos documentos solicitados, vimos informar que se não o fizer até ao próximo dia 13 de Julho, junto do Gabinete de ... no seguinte horário: Todas as manhãs excepto 5a feira, ser-lhe-á aplicado o preço técnico do fogo que actualmente ocupa, a partir de 1 de Novembro de 2006."
C) Em 28 de Setembro de 2006 o A. enviou à R. a carta junta a fls 12 (cujo teor se dá aqui por reproduzido) — onde se lê: "Nos termos do Decreto-Lei n° 166/93, de 7 de Maio, a Câmara Municipal de ... deliberou aprovar a actualização anual de rendas dos inquilinos municipais, mantendo-se este valor até ao mês de Outubro de 2007, desde que não se verifiquem as alterações previstas na lei.
Assim, informo que a partir de Novembro de 2006 está a pagamento a renda mensal no valor de € 451,95. (...)."
D) Em 13 de Outubro de 2006 (fls 14) o ora A. instaurou acção de despejo contra os ora RR. (por abandono do locado em Setembro de 2005).
E) Por sentença de 26 de Abril de 2008 (fls 27 a 34), confirmada por acordão do Tribunal da Relação de Lisboa de 23 de Outubro de 2008 (fls 36 a 38), foi decretada "a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre as partes e relativo à fracção autónoma “AG”, correspondente ao 3° andar letra A, do prédio urbano sito na Estrada ..., n° …, em ... e condeno os Réus a proceder à entrega da fracção livre e devoluta de pessoas e bens à Autora."
F) Em 16 de Setembro de 2008 o A. enviou à R. a carta junta a fls 13 - onde se lê: "Nos termos do Decreto-Lei n° 166/93, de 7 de Maio, a Câmara Municipal de ... deliberou aprovar a actualização anual de rendas dos inquilinos municipais, mantendo-se este valor até ao mês de Outubro de 2009, desde que não se verifiquem as alterações previstas na lei.
Assim, informo que a partir de 1 de Novembro de 2008 está a pagamento a renda mensal no valor de € 463,25. (...)."
G) Em 7 de Agosto de 2009 o ora R. entregou as chaves do locado ao A..
H) Os RR. não entregaram ao A. qualquer quantia a titulo de "renda" nos meses de Novembro de 2006 a Julho de 2009.
I) O A. não enviou ao R. cópias das cartas juntas a fls 11, 12 e 13.
O Direito
Em 21.10.2004 o ora A. e os ora RR. celebraram um contrato mediante o qual o A. deu de arrendamento aos RR. uma fracção de um determinado prédio urbano, da qual o A. era e é proprietário, para habitação dos RR. e do seu agregado familiar, mediante o pagamento pelos RR. da renda mensal de € 85,53, actualizável nos termos do Decreto-Lei n.º 166/93 de 7 de Maio. No contrato ficou consignado que para cálculo ou ajustamento da renda mensal fixada, os RR. se obrigavam a entregar anualmente, ou quando solicitado pelo A., as declarações de rendimentos do seu agregado familiar e demais elementos necessários (cláusula terceira).
Trata-se, pois, de um contrato sujeito ao regime de renda apoiada, expressamente mencionado no Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Dec-Lei n.º 321-B/94, de 15.10:
- art.º 77.º n.º1 - “Nos contratos de arrendamento para habitação podem estabelecer-se regimes de renda livre, condicionada e apoiada”;
- art.º 82.º
“1 – No regime de renda apoiada, o montante das rendas é subsidiado, vigorando, ainda, regras específicas quanto à sua determinação e actualização.
2 – Ficam sujeitos ao regime referido no número anterior os prédios construídos ou adquiridos para arrendamento habitacional pelo Estado e seus organismos autónomos, institutos públicos e autarquias locais e pelas instituições particulares de solidariedade social com o apoio financeiro do Estado.
3 – O regime de renda apoiada fica sujeito a legislação própria, aprovada pelo Governo.”
O regime de renda apoiada foi fixado pelo Dec.-Lei n.º 166/93 de 7 de Maio.
Nos termos desse diploma, o regime em causa baseia-se na determinação de um “preço técnico”, calculado nos termos em que o é a renda condicionada (art.º 4.º n.º 1), tendo em conta o valor real do fogo, o qual corresponde ao limite máximo da renda a pagar (n.º 3 do art.º 5.º), e uma taxa de esforço que é apurada com base no rendimento do agregado familiar do inquilino, a partir da qual se calcula a renda apoiada, que é o valor devido pelo arrendatário (art.º 5.º, n.º 1) e que se tem como correspondendo ao “montante que o arrendatário pode efectivamente suportar” (preâmbulo do Dec-Lei n.º 166/93).
Este sistema pressupõe o controle continuado da situação económica do inquilino, razão porque no n.º 1 do art.º 6.º do diploma se estipula que “para a determinação do valor da renda, os arrendatários devem declarar os respectivos rendimentos à entidade locadora anual, bienal ou trienalmente, conforme opção desta.” O incumprimento dessa obrigação “determina o imediato pagamento, por inteiro, do preço técnico, sem prejuízo de constituir fundamento de resolução do contrato de arrendamento” (art.º 6.º, n.º 5).
O preço técnico actualiza-se, anual e automaticamente, pela aplicação do coeficiente de actualização dos contratos de arrendamento em regime de renda condicionada (art.º 8.º, n.º 1).
Também o montante da renda se actualiza anual e automaticamente, em função da variação do rendimento mensal corrigido do agregado familiar (art.º 8.º, n.º 2).
Quando, por opção da entidade locadora, o arrendatário apenas declare bienal ou trienalmente os rendimentos do seu agregado familiar, a actualização da renda é feita com base na variação percentual para esse ano do salário mínimo nacional (n.º 4 do art.º 8.º). Neste caso, se a actualização resultante for superior à adveniente da real situação económica do agregado familiar, pode o arrendatário declarar à entidade locadora os respectivos rendimentos para que se proceda à correspondente correcção (n.º 5 do art.º 8.º).
A entidade locadora deve, com a antecedência mínima de 30 dias, comunicar por escrito ao arrendatário qualquer alteração aos valores do preço técnico ou da respectiva renda (n.º 6 do art.º 8.º).
De notar que o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2005, de 27.02, manteve em vigor os regimes da renda condicionada e da renda apoiada, “até à publicação de novos regimes” (art.º 61.º).
Vejamos o que ocorreu no caso sub judice.
Nos termos do contrato, os RR. deveriam declarar anualmente à A. os rendimentos do seu agregado familiar.
Porém, aparentemente não o fizeram, pois em 6.7.2006 a A. enviou à R. “A” a carta referida em B), na qual, após mencionar que a R. não havia entregue até 28 de Abril os documentos de actualização da constituição do agregado familiar e da situação sócio-profissional de todos os seus membros, de forma a se proceder à actualização das rendas, intimava a R. a fazê-lo até 13 de Julho, com a cominação de lhe ser aplicado o preço técnico do fogo que ocupava, a partir de 1 de Novembro de 2006.
A R. não satisfez tal intimação, pelo que em 28 de Setembro de 2006 o A. enviou à R. a carta referida em C), na qual lhe comunicava que nos termos do Dec.-Lei n.º 166/93, de 7 de Maio, a renda mensal havia sido actualizada para o valor de € 451,95, a partir de Novembro de 2006.
E em 16 de Setembro de 2008 o A. enviou à R. “A” a carta referida em F), na qual lhe comunicava que nos termos do Dec.-Lei n.º 166/93, de 7 de Maio, a renda mensal havia sido actualizada para o valor de € 463,25, a partir de Novembro de 2008.
Nessas missivas o A. não concretizou os montantes e as operações utilizadas para chegar aos valores das rendas indicadas. Mas o certo é que não se vislumbra que tal fosse imposto pelo Dec.-Lei n.º 166/93. Na decisão recorrida invoca-se o disposto no n.º 4 do art.º 6.º do Dec.-Lei n.º 166/93, em que se dispõe que “no acto da presunção deve a entidade locadora estabelecer o montante do rendimento mensal bruto ao agregado familiar que considera relevante para a fixação da renda e de tudo notificar o arrendatário no prazo de 15 dias.” Ora, a presunção a que este preceito se refere está regulada no n.º 2 do art.º 6.º, onde se estabelece que “nos casos em que os rendimentos do agregado familiar tenham carácter incerto, temporário ou variável e não seja apresentada prova bastante que justifique essa natureza, a entidade locadora presumirá que o agregado familiar aufere um rendimento superior ao declarado sempre que um dos seus membros exercer actividade que notoriamente produza rendimentos superiores aos declarados ou seja possuidor de bens não compatíveis com aquela declaração.” Ou seja, trata-se de casos em que a entidade locadora, pese embora os elementos fornecidos pelo arrendatário sobre os rendimentos do agregado familiar, não lhes dá inteira credibilidade, presumindo que o rendimento do agregado é superior ao declarado. É para esses casos que a lei prevê que a entidade locadora comunique ao arrendatário o montante do rendimento mensal do agregado que julga relevante para a fixação da renda. Ora, não é esse o caso dos autos. Na situação descrita ocorreu omissão da indicação de elementos respeitantes ao rendimento do agregado familiar do inquilino, pelo que deixa de se levar em consideração esse rendimento, aplicando-se automaticamente o valor do preço técnico.
No diploma não se impõe que a entidade locadora explicite a forma como calculou o preço técnico nem qual o coeficiente aplicado para a sua actualização. De todo o modo, a verdade é que aparentemente a arrendatária não solicitou qualquer esclarecimento, nem deduziu qualquer oposição ao valor fixado: limitou-se, pura e simplesmente, a não pagar renda (alínea H) da matéria de facto).
Quanto ao R. “B”, de nada foi notificado. Ora, tanto a Ré “A” como o Réu “B” são, cada um, titulares de um direito ao arrendamento da fracção supra identificada, tanto qualitativa como quantitativamente idênticos (cfr. Maria Olinda Garcia,”O arrendamento plural, quadro normativo e natureza jurídica”, Coimbra Editora, 2009, v.g. pág. 348). Não existindo norma legal ou contratual que preveja que um dos contraentes é representado pelo outro, ambos deverão ser alvo das comunicações tendentes a produzir efeitos no feixe das obrigações e direitos emergentes do contrato para os co-arrendatários, para que, como declarações negociais receptícias, produzam efeitos em relação a eles (art.º 224.º n.º 1, 1.ª parte, do Código Civil). Embora, como se disse supra, o NRAU tenha ressalvado a manutenção em vigor do regime de renda apoiada previsto no RAU, até à publicação de novo regime, não deixa de ser pertinente notar que, em relação aos contratos onde ocorra pluralidade de arrendatários, o NRAU prevê que as comunicações do senhorio são dirigidas ao arrendatário que figurar em primeiro lugar no contrato, salvo indicação daqueles em contrário (n.º 3 do art.º 11.º do NRAU), mas já terá de ser dirigida a todos os arrendatários nos casos das comunicações que integrem ou constituam título executivo para despejo (n.º 4 do art.º 1.º e n.º 2 do art.º 10.º do NRAU) e naquelas que constituam iniciativa do senhorio para actualização extraordinária de renda, nos contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e nos contratos não habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro (art.º 11.º n.º 4 e art.º 10.º n.º 2 do NRAU). A falta de comunicação a todos os arrendatários, nos casos em que ela se imponha, acarreta a ineficácia da que foi realizada (por identidade de razão com o disposto no n.º 1 do art.º 11.º do NRAU, em que no caso de pluralidade de senhorios expressamente se comina de ineficácia a falta de subscrição das comunicações por todos os senhorios ou por quem a todos os represente).
Por ambos os RR., co-arrendatários, é devida uma renda, necessariamente do mesmo valor para um e para o outro (a eventual diferença de valores aliás colidiria com a razão de ser da presença simultânea dos dois RR. no contrato, que é a circunstância de alegadamente viverem em economia comum, integrando o mesmo agregado familiar).
Pelo que, a nosso ver, bem andou o tribunal a quo ao considerar exigível apenas o valor correspondente à renda inicial.

DECISÃO
Pelo exposto, julga-se a apelação improcedente e consequentemente mantém-se a decisão recorrida.

Lisboa, 14 de Julho de 2011

Jorge Manuel Leitão Leal
Henrique Antunes
Ondina Carmo Alves