| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1 – Relatório.
No 1º Juízo Cível do Tribunal de Família e de Menores e da Comarca de Cascais, A…, Ld.ª, propôs, em 12/11/01, acção declarativa, com processo ordinário, com vista a execução específica de contrato promessa de compra e venda, contra B… e C…, alegando que os réus são proprietários do prédio urbano sito em …, …, freguesia e concelho de Cascais, onde se encontram implantadas quatro moradias.
Mais alega que, por contrato promessa de compra e venda celebrado em 16/1/01, a autora prometeu comprar aos réus e estes prometeram vender, o referido prédio urbano pelo valor de 240 000 000$00, tendo a autora, naquela data, entre aos réus a quantia de 40 000 000$00, a título de sinal e princípio de pagamento, estando previsto um reforço de sinal, a realizar até ao dia 15/2/01, no valor de 110 000 000$00, e devendo o remanescente do preço, no valor de 90 000 000$00, ser pago no momento da celebração da escritura de compra e venda, que se deveria realizar até ao dia 8/4/01.
Alega, ainda, que, posteriormente, verificou que apenas duas das referidas moradias se encontravam devidamente legalizadas, mas que, não obstante, estava disposta a celebrar a escritura contra o pagamento integral do remanescente do preço, ou seja, dos 200 000 000$00 que faltava pagar.
Alega, também, que a ré se disponibilizou a colaborar com a autora, viabilizando a assinatura do contrato prometido, mas que o réu, apesar das tentativas da autora, se tem furtado por todos os meios a celebrar a escritura pública.
Conclui, assim, que deve o Tribunal, ao abrigo do disposto no art.830º, do C.Civil, substituir as declarações negociais dos promitentes faltosos por forma a:
a) Ser o prédio urbano descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob a ficha … inscrito na matriz sob os Artigos Urbanos …; …; … e …5, transmitido para a propriedade da A., sendo para o efeito os RR. condenados a proceder à legalização do prédio urbano inscrito na matriz sob o Art°….e à regularização da descrição predial quanto àquele artigo e ao com o n°…., deduzindo-se do preço ainda por pagar, duzentos milhões de escudos, todos os encargos suportados pela A. com juros e custos bancários referentes à imobilização do sinal entre a data prevista para a celebração da escritura (08.04.01) e a data da efectiva transmissão da propriedade a liquidar em sede de execução de sentença;
b) Ou subsidiariamente, caso se considere parcialmente impossível o objecto contratual em virtude da construção referente ao imóvel inscrito Art°.6375 não poder ser legalizada, deverá reduzir-se o contrato, excluindo-se do seu objecto a referida construção clandestina e reduzindo-se o preço total para a quantia de duzentos e cinco milhões de escudos, sendo o prédio urbano descrito na …ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob a ficha … inscrito na matriz sob os Artigos Urbanos …; …. e … ser transmitido para a propriedade da A.;
c) Ou subsidiariamente, caso se considere que o contrato promessa de compra e venda é nulo por o seu objecto inexistir ou ser impossível, ser os RR. solidariamente condenados a devolver à A. a quantia total de quarenta milhões de escudos, acrescidas dos juros vencidos e vincendos, desde 16.01.01 até integral pagamento, calculados à taxa legal de 7% ao ano.
Regularmente citados os réus, sendo o réu editalmente, e, em representação deste, o M.ºP.º, não foi deduzida qualquer oposição, tendo a ré juntado procuração forense.
Seguidamente, foi proferido despacho saneador tabelar e ordenado o cumprimento do disposto no art.512º, do C.P.C..
Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi, após decisão da matéria de facto, proferida sentença, julgando a acção improcedente.
Inconformada, a autora interpôs recurso de apelação daquela sentença.
Produzidas as alegações e colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
2 – Fundamentos.
2.1. Na sentença recorrida consideraram-se provados os seguintes factos:
1° - Os réus são donos, em comum e sem determinação de parte ou direito, do prédio urbano sito em …, …, freguesia e concelho de Cascais, descrito na …a conservatória do registo predial de Cascais sob a ficha n.° …, correspondente à descrição n.° ….
2° - Nesse prédio estão implantadas quatro moradias, inscritas na matriz predial urbana sob os artigos n°s …, …, … e ….
3° - Por acordo escrito denominado contrato promessa de compra e venda, junto a fls. 28 e segs., de 16.01.2001, a autora prometeu comprar aos réus e estes prometeram vender-lhe, o prédio identificado sob o n.° l, pelo preço de duzentos e quarenta milhões de escudos, dos quais 115.000.000$00 cabiam à ré, e 125.000.000$00 ao réu.
4° - No acto da assinatura do contrato, a autora entregou aos réus a quantia de quarenta milhões de escudos, a título de princípio de pagamento.
5° - Mais constou do contrato que a autora procederia a um reforço do sinal, no valor de 110.000.000$00, até ao dia 15 de Fevereiro de 2001, através de dois cheques, um de 20.000.000$00, em nome da ré, e outro de 90.000.000$00 em nome do réu.
6° - Devendo, na mesma ocasião, o procurador do réu exibir procuração irrevogável passada pelo seu representado a conferir, àquele ou ao promitente comprador, poderes para a celebração da escritura de compra e venda do imóvel.
7° - Que o preço restante, de 90.000.000$00, seria pago à ré na data da celebração da escritura de compra e venda, cuja marcação incumbia à autora, o que devia acontecer até ao dia 08.04.2001.
8° - Bem como a possibilidade de recorrer à sua execução específica.
9° - Depois da celebração desse contrato, a autora solicitou certidão do registo predial, na conservatória competente, por forma dar andamento ao processo de financiamento bancário.
10° - Foi-lhe entregue uma certidão correspondente à ficha …, que nada tinha que ver com o prédio dos autos.
11° - Depois de contactado o representante da ré, este obteve então a certidão do registo predial do prédio, a fls. 36 e segs. dos autos, que remeteu à autora.
12° - Foi nessa altura que a autora verificou que a descrição do prédio apenas fazia referência a duas moradias, correspondentes aos artigos matriciais n°s … e ….
13° - Das quatro moradias referidas sob o n.° 2, as correspondentes aos n°s …, … e …, possuem licenças de utilização, o que não acontece com a restante.
14° - Ainda assim, a autora aceitou adquirir a propriedade, ainda que isso implicasse demolir esta última moradia.
15° - A ré manifestou-se disponível para legalizar essa moradia, com posterior averbamento no registo predial, bem como do artigo … ou, caso tal não fosse possível, a proceder à sua demolição, com averbamento deste último.
16° - Mas o réu opôs-se à legalização, tendo de forma irredutível insistido no recebimento do reforço do sinal.
17° - Para o efeito, chegou a apresentar a procuração irrevogável prevista no acordo.
18° - Que, segundo a autora, tendo em conta a sua desconformidade com o teor da descrição predial, não permitia a celebração do contrato prometido.
19° - A autora disponibilizou-se a celebrar a escritura na situação existente, tendo no entanto colocado como condição a aprovação da operação pela sua instituição de crédito.
20° - Foi assim acordado entre as partes que a autora iria aferir da possibilidade de realizar o contrato prometido na situação descrita, excluindo duas das casas que se destinavam a ser demolidas.
21° - Até lá o contrato ficaria suspenso, dependente das diligências encetadas pela autora a forma como ele se consumaria.
22° - O referido banco aprovou a operação de compra e solicitou que fossem efectuados os registos provisórios.
23° - A autora comunicou então aos réus que o problema estava resolvido e que se poderia de imediato celebrar a escritura contra o pagamento integral do remanescente do preço, ou seja, dos duzentos milhões de escudos.
24° - Para o efeito, enviou aos réus o pedido de registo provisório da aquisição, necessário à concretização da operação aprovada pelo banco.
25° - A primeira ré disponibilizou-se a celebrar a escritura.
26° - O réu, sem qualquer justificação, tem-se recusado a celebrar a escritura.
27° - A autora atribui o valor de cem milhões de escudos ao terreno que constituía o prédio identificado sob o n.° l, e o valor de trinta e cinco milhões de escudos a cada uma das quatro moradias.
2.2. A recorrente remata as suas alegações com as seguintes conclusões:
(i) - O teor integral do contrato promessa celebrado entre Autora e Réus foi dado por reproduzido nos autos cfr. resposta aos quesitos 3°, 5°, 6° e 7° de 17 de Novembro de 2005.
(ii) - O prédio urbano prometido vender pelos Réus e a adquirir pela Autora, corresponde à descrição predial … na qual estão implantadas quatro moradias inscritas na matriz predial urbana sob os artigos …, …, … e ….
(iii) - A exibição da licença de utilização foi prescindida no contrato promessa por vontade das partes.
(iv) - Do acto de prescindir da sua não exibição não é possível concluir pela sua não existência, ou sequer concluir pela não promessa de venda do prédio sem a devida legalização das moradias nele implantadas.
(v) - Ficou demonstrado nos autos que a Autora só posteriormente à celebração do contrato promessa tomou conhecimento da falta de licença de utilização da moradia descrita sob o artigo 6375, como resulta dos artigos 12°, 13°, 140 da douta sentença recorrida.
(vi) - O desconhecimento das questões subjacentes às condições para a legalização da citada moradia e dos motivos que concorrem para actual situação não foram invocados pela autora.
(vii) - Condições essas que não seriam impeditivas à sua legalização porquanto resulta provado nos autos que a Ré se manifestou disponível para o fazer cfr. art° 15° da sentença recorrida.
(viii) - Assim como não o era, nem pela Autora foi invocado, o eventual conhecimento que esta teria da não constituição do prédio em propriedade horizontal.
(ix) - Questões diversas da (in) existência da licença da utilização e da condenação à legalização pedida pela Autora no pedido principal, par da transferência de propriedade do prédio nos precisos termos em que foi contratada no contrato promessa.
(x) - De resto nem pelos Réus, proprietários, promitentes compradores, foram aquelas invocadas (vii, viii, ix) que tendo oportunidade de se defenderem, nomeadamente invocando factos que contribuíssem para o esclarecimento das dúvidas que o Tribunal suscita na douta sentença recorrida quanto à possibilidade ou não da legalização da moradia em causa, não fizerem.
(xi) - O silêncio dos Réus, recorridos, vale como confissão quanto à celebração do contrato prometido nos termos em que o foi quanto ao seu objecto, preço e condições, e não como ónus da recorrente.
(xii) - A douta sentença recorrida ao considerar que não pode condenar os Réus à transmissão da propriedade a que se vincularam, com a legalização da moradia cuja omissão da existência da respectiva licença, resulta, "a contrario" dos autos, por desconhecer se aquela pode ser legalizada, decide em contrário com os fundamentos da própria decisão, designadamente quanto aos factos dados como provados, o que resulta da conjugação da prova documental, não contestada pelos aqui recorridos, designadamente, quanto ao teor do citado contrato promessa, com a resposta aos quesitos 12°, 13° e 14° e 20° na respectiva sentença de 17 de Novembro de 2005, em clara violação com o disposto no artigo 668, n° 1 al. c) do C.P.C., na redacção do D.L. 183/200 de 10/08, a que corresponde do actual 685°-B do C.P.C, na redacção do D.L. 303/2007.
(xiii) - A Autora comunicou aos Réus que a escritura poderia ser celebrada de imediato contra o pagamento integral do remanescente do preço, enviando aos Réus o pedido de registo provisório necessário à realização da operação aprovada pelo Banco (artigos 23° da douta sentença recorrida e 22° a 29° da cit. Resposta aos quesitos).
(xiv) - A primeira ré se disponibilizou a celebrar a escritura (artigo 25°);
(xv) - "Sem qualquer justificação, o segundo réu tem-se furtado a celebrar a escritura pública" (artigo 26° da douta sentença recorrida).
(xvi) - A douta sentença recorrida não avalia cronologicamente os factos provados nos autos, que resultaram da evolução da posição da autora e réus, em particular a ré tendendo à realização das condições possíveis à celebração do contrato prometido, o que de resto resulta da conjugação dos factos provados nos artigos 15°, 19° e 20° da douta sentença recorrida.
(xvii) - A douta sentença recorrida incorrectamente julga factos dados como provados (artigos 23° da douta sentença recorrida e 22° a 29° da cit. Resposta aos quesitos, artigo 25° e artigo 26° da douta sentença recorrida), em clara
violação com o disposto nos artigos 690°-A, n° 1 al. a) do C.P.C., na redacção do D.L. 183/200 de 10/08, a que corresponde do actual 685°-B do C.P.C, na redacção do D.L. 303/2007.
(xviii) - A contradição entre os factos provados e os fundamentos da douta sentença recorrida revelam a diferença entre a composição do Tribunal do Julgamento e do Tribunal da douta sentença recorrida.
(xix) - A douta sentença recorrida julga improcedente o pedido principal da Autora, e consequentemente os demais pedidos, fundamentando a sua douta decisão num desconhecimento quanto às condições de legalização que não são invocadas pela autora naquele pedido principal, omitindo que a própria Ré se propôs à sua legalização, resulta provado nos autos.
(xx) - A douta sentença recorrida laborando em erro na apreciação dos factos, indevidamente deixa de apreciar os pedidos formulados pela autora, designadamente:
a. - Na al. a) a Autora pretende a execução específica nos precisos termos em que celebrou o contrato prometido: a transmissão da propriedade do prédio com quatro moradias implantadas, devidamente legalizadas, pugnando pela sua procedência como um todo;
b. Na al. b) o pedido subsidiário propondo a procedência parcial, por via da exclusão da moradia não apta à celebração da escritura pública, a que corresponde o artigo 6375, com redução do preço, o,
c. Na al. c) e ainda subsidiariamente, a reposição da situação em que encontraria caso não tivesse contratado, por via a nulidade do contrato promessa, por erro, desculpável, na medida em que a Autora, não só estava convencida da existência da licença de utilização, cfr. decorre dos termos do próprio contrato de promessa, como se propôs realizar a escritura, convencida que estava, após constatar o erro em que incorreu, que a legalização era possível.
(xxi) - "O enquadramento jurídico das questões colocadas pelas partes depende da prova de factos que virtualmente os integram, mas, mesmo que não se provem factos enquadráveis, na perspectiva de aplicação de certas normas, o Tribunal tem de emitir pronúncia sobre elas, não podendo omitir a apreciação das questões colocadas, com o argumento de que inexistindo, provada, factualidade subsumível a este ou aqueloutro normativo ou instituto, a sentença não tem que se pronunciar" in cit Ac RP.
(xxii) - A douta sentença recorrida, doutamente invocando como forma de solução para a composição do litígio pelo meritíssimo "juiz a quo", o recurso ao disposto art° 913° do código Civil, não apreciou o pedido subsidiário da al. b), podendo e devendo tê-lo feito à luz do enquadramento do regime dos artigos 905°, aplicável ex. vi art.° 913° do C. C-, reduzindo o negócio jurídico nos termos do artigo 292° do cit. diploma legal.
(xxiii) - Assim como, não apreciou o pedido subsidiário da al. c), subsumível, à venda com defeito, podendo e devendo tê-lo feito à luz do enquadramento do regime dos artigos 905°, do C. C..
(xxiv) - É por isso nula nos termos do disposto no artigo 668°, n° 1, alínea c) e d) do Código de Processo Civil.
Termos em que deve ser dado inteiro provimento ao presente recurso, revogando-se a sentença recorrida, substituindo-a por Acórdão que julgue inteiramente procedente por provada a acção proposta pela Autora, e aprecie e condene os Réus principal ou subsidiariamente nos precisos termos em que foram os pedidos formulados pela autora.
2.3. O M.ºP.º contra-alegou, concluindo que deverá ser negado provimento ao recurso e confirmada integralmente a sentença recorrida.
2.4. As questões que importa apreciar no presente recurso, seguindo-se o esquema adoptado na sentença recorrida, são as seguintes:
1ª - saber se estão reunidos os pressupostos para ser decretada a execução específica, nas condições pedidas;
2ª - em caso negativo, saber se pode ter lugar a redução do contrato, nos termos peticionados;
3ª - em caso negativo, saber se pode ter lugar a declaração de nulidade e quais as respectivas consequências.
2.4.1. Vejamos, antes do mais, qual o pedido formulado pela autora, a título principal. Assim, pretende aquela que o Tribunal, ao abrigo do disposto no art.830º, do C.Civil (serão deste Código os demais artigos citados sem menção de origem), substitua as declarações negociais dos promitentes faltosos, por forma a:
«Ser o prédio urbano descrito na …ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob a ficha … inscrito na matriz sob os Artigos Urbanos …, …, … e … transmitido para a propriedade da A., sendo para o efeito os RR. condenados a proceder à legalização do prédio urbano inscrito na matriz sob o Art.º … e à regularização da descrição predial quanto àquele artigo e ao com o nº…, deduzindo-se do preço ainda por pagar, duzentos milhões de escudos, todos os encargos suportados pela A. com juros e custos bancários referentes à imobilização do sinal entre a data prevista para a realização da escritura (08.04.01) e a data da efectiva transmissão da propriedade a liquidar em sede de execução de sentença».
Na sentença recorrida considerou-se que se provou que a casa inscrita na matriz sob o art.º … não tem licença de utilização, mas que se desconhece se a mesma tem condições para ser legalizada, já que nada foi alegado nesse sentido, pelo que, não pode o tribunal condenar os réus em algo que não se sabe se é susceptível de ser realizado, o que conduz à improcedência do pedido principal.
Nos termos da cláusula 13ª do acordo escrito denominado contrato promessa de compra e venda, junto a fls.28 e segs., datado de 16/1/01 (cfr. o ponto 3º da matéria de facto assente), «O incumprimento de qualquer cláusula do presente contrato promessa facultará ao contratante não faltoso requerer a execução específica do mesmo, nos termos do art.830º do Código Civil» (cfr., ainda, o ponto 8º da matéria de facto assente).
Resulta do disposto no citado artigo que a execução específica não tem lugar sempre que a ela se oponha a natureza da obrigação assumida. É o que acontece, em geral, quando, pela sua estrutura, formalismo ou natureza pessoal, o negócio prometido não possa ou não deva ser concluído por uma sentença. Assim, por exemplo, nos contratos em que a entrega da coisa é elemento constitutivo do negócio jurídico (mútuo, depósito, comodato, penhor), nos contratos de trabalho, etc.. Nestas situações, o recurso à execução específica por parte do credor, que mais não é do que o direito ao cumprimento, através dela se obtendo o mesmo resultado prático deste, com a sentença (constitutiva) a produzir os efeitos da declaração do faltoso, não tem sentido.
Mas, do mesmo modo, a execução específica também não pode proceder noutras situações, designadamente, sem a apresentação da licença de construção ou de utilização. Na verdade, o interesse público do combate à construção clandestina levou a que o DL nº 281/99, de 26/7, determinasse a proibição de celebração de escrituras públicas que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos ou de suas fracções autónomas sem que se faça, perante o notário, prova suficiente da inscrição na matriz predial, ou da respectiva participação para a inscrição, e da existência da correspondente licença de utilização, de cujo alvará, ou isenção de alvará, se fará sempre menção expressa na escritura (cfr. o seu art.1º, nº1).
Assim sendo, independentemente da questão de saber qual é o culpado, o que é certo é que os promitentes não podem celebrar o contrato definitivo sem a apresentação da licença de construção ou de utilização, nos termos do citado DL. Consequentemente, nesses casos, também não pode funcionar o art.830º, isto é, a execução específica não pode proceder sem a apresentação daquela licença, pois que, se os promitentes não podem celebrar o contrato definitivo sem a referida apresentação, também o juiz não pode proferir sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, faltando a documentação legal (cfr., neste sentido, Calvão da Silva, in Sinal e Contrato Promessa, 12ª ed., págs.84, 162 e 183, Almeida Costa, in Contrato Promessa, Uma síntese do regime actual, 5ª ed., pág.59, e, ainda, os Acórdãos do STJ, de 11/3/97, C.J., Ano V, tomo I, 148 e de 4/6/02, C.J., Ano X, tomo II, 94, e da Relação de Lisboa, de 23/2/2000, C.J., Ano XXV, tomo II, 108).
E não se diga que a exibição da licença de utilização foi prescindida no contrato promessa por vontade das partes e que, do acto de prescindir da sua exibição, não é possível concluir pela sua não existência. É certo que do contrato promessa, a fls.30, logo a seguir à última cláusula, constam os seguintes dizeres escritos à mão: «Ambos os outorgantes prescindem da exibição da licença de utilização». No entanto, é igualmente certo que, com base no alegado pela própria autora, se deu como assente que o prédio correspondente ao artigo matricial nº6375 não possui licença de utilização (cfr. os pontos 13º e 15º da matéria de facto assente). Acresce que, a circunstância de os outorgantes terem prescindido da exibição daquela licença não altera os dados da questão, porquanto, o citado DL nº281/99 contém normas de interesse e ordem pública, visando o combate à construção clandestina. Por isso que se o notário lavrar a escritura pública de transmissão do prédio sem licença de utilização, o negócio enfermará de nulidade típica, por violação da formalidade prescrita naquele DL.
Haverá, assim, que concluir que não estão reunidos os pressupostos para ser decretada a execução específica, nas condições pedidas.
2.4.2. Subsidiariamente, formulou a autora o seguinte pedido: «deverá reduzir-se o contrato, excluindo-se do seu objecto a referida construção clandestina e reduzindo-se o preço total para a quantia de duzentos e cinco milhões de escudos, sendo o prédio urbano descrito na …ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob a ficha sete mil e seiscentos inscrito na matriz sob os Artigos Urbanos …, … e … ser transmitido para a propriedade da autora».
Na sentença recorrida considerou-se que, nada se tendo provado que permita concluir se a referida construção pode ou não ser legalizada, este segundo pedido tem de improceder. Mais se considerou que se trata de uma eventual desconformidade entre o que teria sido acordado e a situação existente, o que remete para o regime dos arts.913º e segs., aplicável ex vi do art.410º, nº1, mas que os pedidos não foram apresentados tendo em vista este regime legal, pelo que nunca poderiam proceder à luz do mesmo.
Vejamos.
Nos termos do disposto no art.410º, nº3, «No caso de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão desses requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte».
O nº3, do art.410º, foi aditado ao texto originário pelo DL nº236/80, de 18/7, tendo o DL nº379/86, de 11/11, introduzido várias modificações na redacção originária daquele aditamento. Uma delas foi a substituição de «prédio urbano» por «edifício», já que, na definição técnica literal de prédio urbano não caberia o edifício a construir e não seria seguro que aí coubesse o edifício em construção, sendo que o edifício tanto podia estar já construído, em construção ou apenas projectado. De todo o modo, como refere Calvão da Silva, ob.cit., pág.66, era claro que a referência legal a prédio urbano ou sua fracção autónoma, já construído, em construção ou a construir, exprimia o sentido normal e corrente no sector da construção civil, em que a celebração de contratos promessa tem, muitas vezes, por objecto mediato imóveis a construir simplesmente projectados ou edifícios cuja construção se encontra ainda nos alicerces, de forma a permitir aos construtores civis a angariação de fundos monetários indispensáveis à construção ou edificação dos «prédios» na linguagem vulgar.
Segundo aquele ilustre Professor, ob.cit., págs.77 e 78, a omissão das formalidades previstas no citado art.410º, nº3, traduzindo uma invalidade com regime especial, deve ser qualificada como nulidade atípica, por entender que a lei quis proteger o melhor possível o promitente comprador, recusando automaticamente os efeitos a que o contrato promessa tende. Assim, tendo em conta a natureza e a finalidade dos aludidos requisitos formais, que integram a chamada ordem pública de protecção ou ordem pública social, a sua omissão não deve ser invocável por terceiros, nem oficiosamente conhecida pelo tribunal. Nem, em princípio, o promitente vendedor tem o direito de a invocar, porque a lei o presume culpado da celebração do contrato naquelas circunstâncias e entende que ele não deve poder prevalecer-se de uma disposição de protecção da outra parte. No entanto, é uma nulidade invocável a todo o tempo, sendo que é sabido que, nos casos de construção clandestina, é normal o promitente vendedor reiterar que obterá a legalização da situação, criando no promitente comprador a expectativa de que em qualquer momento será conseguida a licença de construção ou de utilização (cfr. ob.cit., pág.79).
Verifica-se, pois, que há um duplo grau de controlo notarial, de modo a evitar a entrada no comércio jurídico de prédios clandestinos. Num primeiro momento, aquando da conclusão do contrato promessa, ditado em nome da protecção do promitente adquirente (cuja omissão dá origem a uma nulidade atípica); num segundo momento, aquando da celebração do contrato definitivo, agora ditado em nome do interesse público (cuja omissão dá origem a uma nulidade típica).
Coloca-se, agora, a questão de saber se o caso daquela nulidade é de nulidade parcial ou total, tendo em conta o disposto no art.292º. Na verdade, nos termos deste artigo, «A nulidade ou anulação parcial não determina a invalidade de todo o negócio, salvo quando se mostre que este não teria sido concluído sem a parte viciada».
Segundo Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil, Anotado, vol.I, 2ª ed., págs.247 e 248, está consagrado como regra a redução dos negócios jurídicos, o que se explica, fundamentalmente, pela ideia da sua conservação, embora a solução ceda perante uma manifestação de vontade contrária à conservação parcial do negócio, mesmo que resultante de uma declaração tácita.
No âmbito do instituto da redução, há que colocar, desde logo, a questão da divisibilidade material ou objectiva, por um lado, e a questão da divisibilidade subjectiva, por outro, já que ambas constituem requisitos ou pressupostos para a sua aplicabilidade.
Como já vimos, resulta do disposto no citado art.292º, que a invalidade parcial constitui a regra e a invalidade total a excepção. Ou seja, existe uma presunção de divisibilidade subjectiva, a implicar a inversão do ónus da prova, devendo, em conformidade, ser a parte que pretende a nulidade de todo o negócio a ter de alegar e mostrar que este não teria sido concluído sem a parte viciada. Se o não fizer, o contraente interessado na conservação do contrato conseguirá ganho de causa, pois que, tendo a seu favor a presunção legal, escusa de alegar e provar o facto a que esta conduz (cfr. o art.350, nº1).
No entanto, em sentido diferente pode ver-se Antunes Varela, in Emendas ao regime do contrato promessa, RLJ, Nº 3752, pág.326, e Sobre o Contrato Promessa, 2ª ed., págs.35 e 36, onde defende que o contraente interessado na conservação parcial do contrato necessita de alegar e provar os factos capazes de infirmarem a presunção extraída do carácter bilateral ou sinalagmático do contrato. Mais defende que é concretamente necessário que a parte interessada na validade parcial do contrato alegue e prove que, apesar da falta da parte viciada do contrato, este teria sido querido pelas partes, quanto à parte restante, ou como tal deveria ser mantido. Acrescentando que, além de ser a que melhor se harmoniza com o carácter bilateral do contrato promessa realizado entre as partes, a solução tem a grande vantagem de forçar as partes a esclarecer perante o tribunal o bas-fond da celebração do contrato.
Por conseguinte, no caso dos autos, seguindo-se a tese de Calvão da Silva, não teria a autora que alegar e provar que os réus teriam concluído o negócio jurídico mesmo sem a parte viciada, isto é, não tinha necessidade da alegação e da prova dos factos constitutivos da redução, atenta a presunção legal de divisibilidade subjectiva do contrato. Seguindo-se a tese de Antunes Varela, competiria à autora a alegação e prova dos factos capazes de elidirem a presunção extraída do carácter bilateral ou sinalagmático do contrato.
Tais factos não foram alegados, pelo que a consequência dessa falta de alegação depende do entendimento que se tiver a propósito de saber a quem cabia o respectivo ónus de alegação e de prova. Embora consideremos melhor fundamentada e mais coerente a tese defendida por Calvão da Silva, ou seja, a solução que obriga o contraente interessado na nulidade total a invocá-la e a fazer valer os seus próprios interesses, provando que sem a parte inválida não teria concluído o contrato, o que é mais lógico e normal, por os elementos a invocar lhe dizerem directamente respeito, em vez de se obrigar o contraente interessado em manter o negócio jurídico a provar que o outro contraente o teria igualmente concluído mesmo sem a parte viciada, haverá, ainda, que colocar a questão da divisibilidade material ou objectiva.
Analisando o contrato promessa junto aos autos a fls.28 e segs., verifica-se que os ora réus, primeiros outorgantes naquele contrato, prometeram vender à ora autora, segunda outorgante no mesmo contrato, que, por sua vez, lhes prometeu comprar, o prédio urbano sito na Rua ..., ..., nº..., freguesia de Cascais, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº4282, inscrito na matriz sob o art...., Secção 25, com a área total de 6440 m2 (cfr. a cláusula 1ª). Consta da cláusula 2ª que o prédio urbano objecto do contrato promessa de compra e venda é composto por quatro prédios urbanos inscritos nas respectivas matrizes sob os arts…., …, … e …, e estão localizados e inseridos no prédio «…», sito na Rua da …, nº…, na freguesia de …, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº… e inscrito na matriz sob o art…., Secção …. O preço total da compra do referido prédio «…» é de duzentos e quarenta milhões de escudos (cfr. a cláusula 3ª).
Provou-se, ainda, que, quando obteve a certidão do registo predial do prédio (fls.36 e segs.), a autora verificou que a descrição do prédio apenas fazia referência a duas moradias, correspondentes aos artigos matriciais nºs .. e … (ponto 12º da matéria de facto assente). Mais se provou que, das quatro moradias implantadas no prédio em questão, as correspondentes aos nºs …, … e … possuem licenças de utilização, o que não acontece com a correspondente ao nº… (pontos 2º e 14º da matéria de facto assente).
Pretende, agora, a autora-recorrente que se reduza o contrato, excluindo-se do seu objecto a referida construção clandestina e reduzindo-se o preço total para a quantia de duzentos e cinco milhões de escudos, devendo o prédio urbano descrito na …ª Conservatória do Registo Predial de …s sob a ficha sete mil e seiscentos, inscrito na matriz sob os artigos urbanos …, … e … ser transmitido para a propriedade da autora.
Note-se, desde logo, que não estamos, rigorosamente, perante uma promessa de compra e venda de quatro prédios em que a promessa seja nula em relação a um deles. Caso em que só deixaria de se reduzir a promessa aos três restantes se se provasse que não interessava a algum dos contraentes o negócio assim reduzido (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, ob.cit., pág.247).
Do que se trata, no caso dos autos, é de promessa de compra e venda de um prédio, onde estão implantadas as referidas quatro moradias. Sendo assim, pretendendo a autora excluir do contrato uma das moradias, que não foi objecto de contratação autónoma, mantendo-o no que respeita às restantes três, não se vê como possa ser determinável o objecto do negócio jurídico desse modo reduzido. Na verdade, a moradia que se pretende ver excluída do contrato não consta do registo predial, desconhecendo-se que área ocupa no prédio onde se encontra implantada, bem como a respectiva localização. E constando do contrato promessa que o mesmo diz respeito a um prédio urbano, atrás identificado, com a área de 6440 m2, qual passaria a ser essa área após a aludida exclusão para efeitos de redução do negócio?
Ora, nos termos do disposto no art.280º, nº1, aplicável ao contrato promessa ex vi do art.410º, nº1, é nulo o negócio jurídico cujo objecto seja física ou legalmente impossível, contrário à lei ou indeterminável.
Parece-nos, deste modo, que estamos perante uma situação em que as declarações dos contraentes não são susceptíveis de constituir objecto de negócios independentes, pelo que, não se pode dizer que o vício formal em causa atinja somente uma das declarações. O que, aliado à circunstância de a pretendida redução parcial do contrato promessa bilateral conduzir a um negócio nulo, por indeterminabilidade do seu objecto, afasta a ideia da aplicação ao caso do instituto da redução, por falta, pelo menos, do requisito da divisibilidade material ou objectiva.
Haverá, assim, que concluir que não pode ter lugar a redução do contrato, nos termos peticionados.
2.4.3. Subsidiariamente, ainda, formulou a autora, por último, o seguinte pedido: «deverão os réus ser solidariamente condenados a devolver à A. a quantia total de quarenta milhões de escudos, acrescida de juros vencidos, desde 16/1/01, até integral pagamento, calculados à taxa legal de 7% ao ano».
Na sentença recorrida considerou-se que, pelos factos provados, nada permite concluir que estamos perante um contrato nulo por inexistência ou impossibilidade de objecto, pelo que este pedido também deve improceder.
Como já resulta do atrás exposto, entendemos que, no caso, estamos perante omissão de um requisito formal prescrito na lei, a qualificar como nulidade atípica, por, além do mais, só poder ser invocada, em regra, pelo promitente comprador, que a lei quis proteger, recusando automaticamente os efeitos a que tende o contrato promessa e sem necessidade, pois, de ter de anular o negócio com base em erro sobre as qualidades do objecto ou dolo (cfr. os arts.905º, 913º e 410º, nº1).
Por força do disposto no art.289º, nº1, a declaração de nulidade tem efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado. Logo, há lugar à pretendida restituição em singelo do sinal prestado, ou seja, da quantia de quarenta milhões de escudos (cfr. Calvão da Silva, ob.cit., pág.149, bem como o Acórdão do STJ, de 24/10/06, aí citado, disponível in www.dgsi.pt).
A obrigação de restituição do sinal constitui dívida pecuniária, sujeita à aplicação do regime do art.806º, no caso de mora.
Segundo a recorrente, tem direito aos juros vencidos desde 16/1/01, data em que foi celebrado o contrato promessa de compra e venda junto a fls.28 e segs.. E parece-nos que tem razão, tendo em conta as disposições conjugadas dos arts.289º, nºs 1 e 3, 1259º, 1260º, nº2 e 1271º, todos do C.Civil, sendo esses juros os legais, nos termos do disposto no nº2, do citado art.806º.
Haverá, deste modo, que concluir que há lugar à declaração de nulidade do contrato promessa de compra e venda em questão e, em consequência, à restituição do sinal em singelo, no valor de quarenta milhões de escudos, acrescido dos juros legais, desde 16/1/01 até integral pagamento.
Dir-se-á, ainda, que, embora a recorrente aluda, nas conclusões da sua alegação, ao art.685º-B, do C.P.C., o que é certo é que não cumpriu os ónus a seu cargo previstos na citada disposição, pelo que, nessa parte, o recurso não podia deixar de ser rejeitado, ao abrigo do disposto no seu nº1.
Por último, invoca, também, a recorrente, nas referidas conclusões, as nulidades da sentença previstas nas als.c) e d), do nº1, do art.668º, do C.P.C.. Parece-nos, no entanto, evidente que a sentença recorrida não enferma de qualquer daquelas nulidades. Assim, por um lado, não se vê que os fundamentos estejam em oposição com a decisão, isto é, que a construção da sentença seja viciosa, no sentido de os fundamentos aí invocados conduzirem logicamente, não ao resultado expresso na decisão, mas a resultado oposto (cfr. a citada al.c). Por outro lado, não ocorre omissão de pronúncia, pois que, como aliás resulta do atrás exposto, a propósito das três questões fundamentais colocadas no presente processo, sempre a sentença recorrida tomou posição, pronunciando-se sobre elas (cfr. a citada al.d). No fundo, mais uma vez do que se trata é da invocação de erro de julgamento, que sujeita a sentença ao risco de ser revogada ou alterada em recurso, mas não produz nulidade.
3 – Decisão.
Pelo exposto, concede-se provimento ao recurso e revoga-se a sentença apelada, julgando-se a acção procedente e declarando-se a nulidade do contrato promessa de compra e venda em causa, sendo os réus condenados, solidariamente, a restituir à autora a quantia de 40 000 000$00 (quarenta milhões de escudos), acrescida dos juros legais, vencidos desde 16/01/01 e vincendos, até integral pagamento.
Custas pelos réus-apelados, em ambas as instâncias.
Lisboa, 20 de março de 2012
Roque Nogueira
Pimentel Marcos
Tomé Gomes |
