| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA[1]
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I - RELATÓRIO:
1 - (A) e mulher (B), residentes na Rua..., vieram propor a presente acção declarativa sob a forma de processo ordinário, contra, (B) e mulher (D), residentes ..., pedindo que pela procedência da acção:
- Se declarem os Autores únicos e legítimos proprietários da fracção identificada no art.1 ° da p.i. e que se declare que a ocupação da mesma pelos Réus é ilegal e insubsistente;
- Sejam os Réus condenados a restituir aos Autores a fracção referida livre e devoluta de quaisquer pessoas e bens;
- Sejam os Réus condenados no pagamento aos Autores de uma indemnização pela ocupação ilegítima da fracção, em valor não inferior a 150.000$00, por cada mês de ocupação, desde a data da citação, até efectiva desocupação da mesma, alegando em síntese, o seguinte:
São donos de uma fracção autónoma a que corresponde uma loja, com entrada pelo nº 16-B, rés-do-chão, do prédio sito na Rua Quinta de Santo António, em Carnaxide. Os Réus ocupam a loja, sem qualquer título que a legitime, devendo por isso ser restituída aos Autores, seus legítimos proprietários. Acrescentam que tal ocupação lhes causa um prejuízo no valor de 150.000$00, por ser este o valor com que poderiam obter o arrendamento da referida loja.
Citados os Réus, vieram contestar , alegando que a sociedade comercial "Vítor Rosado, Lda", representada pelos Réus, ocupa legalmente a referida fracção, desde o ano de 1986, para exploração de um estúdio fotográfico. Começaram por pagar uma renda anual de 700.000$00, embora os então proprietários sempre se tenham recusado a celebrar contrato de arrendamento comercial, por estar constituída uma hipoteca sobre a fracção em causa. Em 1987, os Réus propuseram aos então proprietários a compra da fracção em nome da sociedade "Vítor Rosado, Lda", tendo celebrado o respectivo contrato promessa de compra e venda, acordando no preço de 3.327.547$00, pago pelos Réus, no acto da celebração do contrato promessa. Não foi outorgada a escritura de compra e venda, por estar constituída uma hipoteca sobre a fracção em causa, ficando os então proprietários de informar os RR. sobre o distrate da hipoteca, o que nunca fizeram . Os RR. são os únicos sócios da sociedade "Vítor Rosado, Lda", a qual mantém a posse da fracção há 14 anos, desenvolvendo a respectiva actividade, posse essa que é exercida de boa fé, pública e pacífica, tal obstando à devolução da fracção. Em consequência do exposto, defendem serem partes ilegítimas, devendo ter sido a sociedade a demandada nesta acção. Suscitam o incidente de intervenção provocada dos anteriores proprietários da fracção, (M) e mulher (F), com fundamento em que não cumpriram o contrato promessa celebrado com a sociedade referida, tendo, de má fé, vendido a fracção a terceiros, razão porque a sociedade mantém o direito de regresso contra os mesmos. No mais, defendem a invalidade da compra e venda, por ter sido celebrada depois da outorga do contrato promessa, e, mesmo que assim se não entendesse, sempre a sociedade teria direito de preferência na venda, por efeito da posse titulada, pacífica, pública e de boa fé, que exerce sobre a fracção em causa, há cerca de 14 anos, nunca tendo sido notificados para o efeito.
Citada a chamada "Vítor Rosado, Lda", veio fazer seus os articulados dos Autores e suscitar , por se achar como legitimidade, a intervenção provocada acessória de (M) e mulher. Conclui formulando os mesmos pedidos que já haviam sido formulados pelos Réus, na respectiva contestação. Foi proferido despacho, admitindo a intervenção provocada de (M) e mulher, os quais, citados, nada disseram.
Seleccionada a matéria de facto e procedeu-se a julgamento a que se seguiu decisão na qual: - Se julgou a acção parcialmente procedente e provada, declarando-se os AA. únicos e legítimos proprietários da fracção autónoma a que corresponde uma loja, composta por divisão, arrecadação e cave, com entrada pelo nº16 B, no r/c, do prédio sito na Rua Quinta de Santo António, nº16, 16° A e 16°B, em Linda-A-Velha, inscrito na respectiva matriz da freguesia de Linda-A-Velha, sob o artigo 580, com o valor patrimonial correspondente à referida fracção de 1.980.426$00, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Oeiras, sob o número mil e trinta e um, da freguesia de Carnaxide, fracção "B", e inscrito, a favor do Autor, desde 27/5/99, sob a Ap.01/990527 e se julgaram os demais pedidos improcedentes, por não provados, dos mesmos absolvendo os Réus e interveniente "Vítor Rosado, Ldª".
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2 – Inconformados com a decisão, dela interpuseram recurso ambas as partes, AA. e RR., que admitidos, oportunamente foram apresentadas as alegações e contra alegações:
- Nas contra alegações os AA., como Apelados e como agravados, pugnam pela confirmação da parte das decisões agravadas e da que lhes reconhece o direito de propriedade, com a consequente improcedência dos recursos dos RR..
II- FUNDAMENTAÇÃO:
A) Factos assentes:
A matéria de facto dada como assente no tribunal recorrido é a seguinte:
A- O direito de propriedade sobre a fracção autónoma a que corresponde uma loja, composta por divisão, arrecadação e cave, com entrada pelo nº16 B, no r/c, do prédio sito na Rua Quinta de Santo António, nº16, 16A e 16 B, em Linda-A-Velha, esteve inscrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Oeiras, a favor de (M) e (F), desde 23 de Outubro de 1981.
B- A aquisição por compra a (M) e (F), da fracção autónoma a que corresponde uma loja, composta por divisão, arrecadação e cave, com entrada pelo nº16 B, no r/c, do prédio sito na Rua Quinta de Santo António, nº16, 16°A e 16°B, em Linda-A-Velha, encontra-se inscrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Oeiras, a favor do Autor, desde 27/5/99.
C- Por escritura outorgada, no 2° Cartório Notarial de Sintra, no dia 10 de Maio de 1999, (M) e (F) declararam o seguinte: “Que pelo preço de sete milhões de escudos, que já receberam, vendem aos segundos outorgantes (A), casado sob o regime de comunhão de adquiridos com (B), a fracção autónoma individualizada pela letra “B”, correspondente à loja no rés-do-chão, com entrada pelo número 16-B, do prédio sito na Rua Quinta de Santo António, número 16, 16-A e 16-B, em Linda-A-Velha, freguesia de Carnaxide, concelho de Oeiras, inscrito na respectiva matriz da freguesia de Linda-A-Velha, sob o artigo 580, com o valor patrimonial correspondente à referida fracção de 1.980.426$00, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Oeiras, sob o número mil e trinta e um, da freguesia de Carnaxide, afecto ao regime da propriedade horizontal pela inscrição F, apresentação número vinte e quatro de oito de Janeiro de mil novecentos e setenta e nove, estando a citada fracção ali registada a favor dos vendedores, pela inscrição G-um. Mais declararam que, sobre a referida fracção incide um ónus de hipoteca registado na citada Conservatória pela inscrição C-um, cujo cancelamento já se encontra assegurado, conforme declararam sob sua inteira responsabilidade. O segundo outorgante (A) declarou que aceita o presente contrato."
D- Vítor Rosado, Ldª, encontra-se inscrita na Conservatória do Registo Comercial, sob a apresentação 51748, de fls.120 e sgs, do Livro C.129.
E- Desde 1986, que Vítor Rosado, Ldª , representada pelos Réus, se encontra instalada na fracção referida em B), explorando um estúdio fotográfico, onde desenvolve a sua actividade.
F- Pagando por tal ocupação, aos então proprietários, uma contrapartida anual de Esc.700.000$00.
G- Em 1987, os RR. (C) e (D) propuseram a (M) e (F), a compra da fracção referida em B), em nome de Vítor Rosado, Lda.
H- Em 3 de Fevereiro de 1987, (M) e (F) e Vítor Rosado, Lda, representada pelo seu sócio gerente, (B), celebraram, por escrito, um acordo, que assinaram e que denominaram de "Contrato Promessa de Compra e Venda", com as cláusulas seguintes:
"1 ° Os primeiros outorgantes são donos e legítimos proprietários da fracção autónoma individualizada pela letra "B ", ou seja "Loja ", com o n° dezasseis-B, no rés-do-chão, do prédio sito na Rua Quinta de Santo António, para onde tem os n.ºs dezasseis e dezasseis-B, à Estrada da Rocha, em Linda-A-Velha, freguesia de Carnaxide, concelho de Oeiras, inscrito na respectiva matriz da freguesia de Linda-A-Velha, sob o artigo 4.104, com o valor matricial correspondente à referida fracção de 1.357.200$00, descrito na Conservatória do Registo Predial de Oeiras, 1ª secção, sob o nº17.415, a fls.185 verso, do Livro B 57, em regime de propriedade horizontal, como consta da inscrição nº7.344, ajls.75, do Livro F 17. 2° Que pelo preço de Esc. 3. 327. 547$00 (Três Milhões e Vinte e Sete Mil Quinhentos e Quarenta e Sete Escudos) que já receberam e que por este meio dão inteira quitação, prometem vender à segunda outorgante a fracção autónoma referida e descrita na cláusula anterior. 3° A segunda outorgante, através do seu representante legal promete comprar aos primeiros outorgantes a referida fracção autónoma.
4° A escritura definitiva de compra e venda realizar-se-à logo que esteja expurgada a hipoteca à Caixa Geral de Depósitos, onera a referida fracção, titulada pelo empréstimo 2 Z 46845. § primeiro - O pagamento do capital e juros da referida hipoteca serão pagos pela segunda outorgante, encontrando-se incluídos no preço de compra e venda da referida fracção. § segundo - A segunda outorgante comunicará aos primeiros outorgantes, com a antecedência mínima de 8 dias, o local e hora da escritura. 5° O não cumprimento dos termos estabelecidos no presente contrato, importa para os primeiros outorgantes, a título de cláusula penal a devolução do preço recebido em dobro e para a segunda outorgante a sua perda.”
I- A assinatura dos outorgantes não foi reconhecida pelo notário.
J- O montante de Esc.3.327.547$00, a título de preço foi pago nessa data aos então proprietários.
L- Os então proprietários nunca comunicaram a Vítor Rosado, Lda, a data da celebração do contrato definitivo.
M- Em 26 de Maio de 1995, os RR. (C) e (D), enviaram a (M) e (F), a carta datada de 26 de Maio de 1995, que aqueles receberam, com o conteúdo seguinte: “ Amigo e Sr. (M):
Após termos tido vários contactos telefónicos e por escrito, quer comigo, quer com o meu advogado, constato que não há da Vossa parte, de momento, interesse em efectuar a escritura definitiva de compra e venda da fracção acima referida, conforme contrato promessa que efectuamos em 3 de Fevereiro de 1987. Assim, fico a aguardar a Vossa disponibilidade para o efeito, de modo a podermos marcar a dita escritura ".
N- A ocupação da fracção referida em B), causa aos AA. um prejuízo mensal de Esc. 150.000$00.
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B) Direito Aplicável:
As apelantes manifestam a sua discordância da decisão recorrida, através das alegações, sintetizadas nas conclusões que delas tiram.
Sabendo-se que o objecto do recurso é balizado pelas conclusões, como resulta do disposto nos art.º 684º nº3 e 690º nºs 1 e 4 do Cód. Proc. Civil e vem sendo orientação da jurisprudência[2], a elas nos cingiremos na sua apreciação, não obstante resulte da análise do conjunto das conclusões do recurso da Autora que todas elas, se enquadram em duas questões essenciais que consistem em saber se com base na matéria assente, os Réus devem ser condenados na restituição do imóvel e no pagamento de uma indemnização compensatória pela ocupação do imóvel e no dos RR. se deve ser declarada ineficaz a escritura pública celebrada entre os AA. e os anteriores proprietários do imóvel e declarada a aquisição da fracção autónoma pela recorrente Victor Rosado Lda, através da usucapião.
Dado que algumas das questões suscitadas são comuns aos recursos de ambas as parte, serão apreciadas em conjunto. Contudo, por razões melhor enquadramento, e de ordem lógica, apreciaremos em primeiro lugar os recursos interpostos pelos Réus e depois os dos Autores.
A) Recurso dos Réus:
1 – Começaremos por apreciar os agravos interpostos pelos Réus.
No primeiro dos recursos de agravo interposto pelos RR. discordam de no despacho saneador terem sido considerados parte legítima, apenas com base na relação jurídica controvertida tal como os AA. a configuraram.
É verdade que hoje, segundo a nova redacção dada ao n.º1 do art.º 26.º do CPC[3] , em rigor já não cabe aos Autores provarem o seu interesse em demandar os Réus e a estes a sua falta de interesse directo em contradizer. Quando o interesse não resulte dos factos ou da lei o entendimento corrente vai no sentido de que a legitimidade das partes resulta da posição delas em face da relação jurídica controvertida (art.º 26º nº3 do CPC).
Sem se entrar na discussão doutrinária do conceito de legitimidade, que teve o seu auge em teses defendidas pelos Profs. José Alberto dos Reis e Barbosa de Magalhães há meio século atrás, em que se discutia essencialmente, se a legitimidade devia ser considerada como objecto do processo em litígio, um conflito de interesses ou se antes se deveria considerar o objecto do processo uma relação jurídica, a relação jurídica subjacente material ou controvertida (a distinguir da relação jurídica processual). Alinharemos no entanto, em termos sucintos, as duas posições dos Ilustres mestres de Coimbra e Lisboa.
Com efeito, quando se vê o objecto do processo como um litígio, material ou estruturalmente caracterizado por um conflito de interesses, a legitimidade resultará da posição das partes perante o litígio em conflito. Só aos titulares dos interesses em litígio permite a lei que sejam partes no processo. A legitimidade da parte depende da titularidade por estas dos interesses em litígio. Assim, o art.º 26º nº1 do C.P.Civil exige como requisito da legitimidade que o interesse seja directo. O interesse é directo quando incide sobre o próprio bem que forma o objecto do processo e não sobre outro, embora porventura conexo com ele. O Autor será parte legitima se a procedência da pretensão tiver para si utilidade directa. O R. será parte legítima se dessa procedência lhe advier prejuízo (artº26º nº 2 do C.P.C.).
O outro entendimento na apreciação da legitimidade das partes, resulta da posição destas, em face da relação jurídica - para quem vê no objecto do processo uma relação jurídica - posição esta que justifica ocupar-se essa mesma parte de tal relação. Neste caso existe legitimidade quando se verifica a coincidência entre os titulares da relação jurídica material controvertida e os titulares da relação jurídica processual. Para o efeito de averiguar esta coincidência, tem de se atender à relação jurídica material controvertida tal como a desenha o Autor[4]. Esta orientação, como se disse está hoje consagrada no art.º 26 nº3 do Cód. P. Civil.
Entendia-se correcto o recurso a estas duas técnicas diferentes para, se aferir no processo, a legitimidade das partes.
A visão do objecto do processo como uma relação jurídica é mais clara, embora menos prática, e foi a orientação seguida pelo legislador da reforma de 1995, na redacção dada ao nº 3 do art.º 26º do Cód. Proc. Civil.
Há no entanto certas acções, em que o objecto de apreciação pode não se provar na relação jurídica controvertida, tal como ela é configurada pela Autora. Só definida com a apreciação do litígio na decisão final.
Na situação dos autos, decidiu-se no saneador que os RR são parte legítima para a acção tendo em consideração a relação jurídica processual tal como foi configurada, mas face à matéria de facto dada como assente, entendem os RR. que são parte ilegítima.
Sem nos alongarmos em considerações de ordem jurídica, entendemos que é oportuna a reapreciação da excepção da legitimidade dos RR., uma vez que eles se mostram claramente fora objecto de apreciação e por isso não devem continuar a considerar-se partes legítimas nesta acção apesar do preceituado no nº3 do art.º 26º do C.P.Civil, sem que tal facto leve só por si à improcedência da acção, face à intervenção principal admitida e aceite da Ré Victor Rosado Lda. e face à matéria provada resultante dos factos articulados por ambas as partes.
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2 – Na verdade, resulta provado além do mais, com interesse para a apreciação desta questão que:
“Desde 1986, que Vítor Rosado, Ldª , representada pelos Réus, se encontra instalada na fracção referida em B), explorando um estúdio fotográfico, onde desenvolve a sua actividade. Pagando por tal ocupação, aos então proprietários, uma contrapartida anual de Esc.700.000$00. Em 1987, os RR. (C) e (D) propuseram a (M) e (F), a compra da fracção referida em B), em nome de Vítor Rosado, Lda. - Em 3 de Fevereiro de 1987, (M) e (F) e (C) Rosado, Lda, representada pelo seu sócio gerente, (B), celebraram, por escrito, um acordo, que assinaram e que denominaram de «Contrato Promessa de Compra e Venda»” (alíneas E), F), G) e H) dos factos provados).
Parece-nos assim claro que o interesse em contradizer é da “Victor Rosado Lda” e não dos Réus, seus sócios, embora como é natural tenham interesse indirecto em contradizer.
Assim, sem necessidade de mais alongadas considerações, por tudo o que fica dito, há que derrogar a decisão no que respeita à legitimidade dos Réus (C) e mulher enquanto pessoas singulares, por se entender que eles são efectivamente parte ilegítima nesta acção, tendo em conta a relação jurídica por si descrita, prosseguindo no entanto a acção para a apreciação sobre o mérito da causa.
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3 – Quanto ao 2.º Recurso de agravo, desde já se adianta que não assiste aos agravantes qualquer razão visível.
Na verdade, em nosso entender, os primeiros técnicos que fizeram a análise dos autógrafos fizeram-no como não podia deixar de ser, sob juramento, do mesmo modo que os segundos. Como se disse no despacho recorrido, não foram apresentados fundamentos tidos como válidos para se por em causa o resultado desse exame e respectivas conclusões. Também nós não vemos razões válidas, para se proceder a novos exames com outros peritos.
Como se sabe, o tribunal é livre na apreciação da prova, decidindo os juizes segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto (art.ºs 396.º do CC. e 655.º e 791.º n.º3 do CPC).
Bem andou o Srº Juiz do Tribunal “a quo” ao indeferir o requerimento, evitando demoras num processo que já se arrasta desde 1999, sem razões visíveis para que isso aconteça. Improcede assim o recurso por nenhum agravo ter sido feito aos recorrentes com o indeferimento do requerimento em causa, pelo que se nega provimento ao recurso.
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4 – Passaremos agora à apreciação do recurso de apelação dos Réus. Contudo, antes de entrarmos na análise do objecto do recurso, há que esclarecer a questão prévia suscitada pelos AA. nas contra alegações, que consiste em saber da oportunidade do Recurso dos Réus, uma vez que no entender daqueles a decisão não lhes terá sido desfavorável.
Vejamos se assim se deverá entender:
Tendo em atenção que estamos perante uma acção declarativa de reivindicação, cujos pedidos são o reconhecimento do direito de propriedade dos AA. sobre a fracção ocupada pelos RR. ou pela Chamada Victor Rosado Lda, a condenação destes a restituírem-lha livre e devoluta de quaisquer pessoas e bens e no pagamento de uma indemnização pela ocupação que dizem ilegítima, tendo na decisão recorrida sido julgada procedente apenas o primeiro dos pedidos, o reconhecimento do direito de propriedade aos AA. sobre a fracção e como os Réus na contestação não formularam pedido reconvencional, parece à primeira vista que o recurso dos RR. carece de objecto.
Não se entendeu assim e o recurso interposto pelos Réus foi recebido.
Na verdade, os Réus para que pudesse nesta acção ver reconhecido o seu direito de propriedade sobre o imóvel em causa, teriam de ter reconvindo, nos termos do disposto na al. c) do n.º 2 do art.º 274.º do CPC. e não o fizeram, mas nem por isso, a nosso ver, se pode entender que a decisão não lhe foi desfavorável, face à matéria de facto dada como assente e à interpretação que dela foi feita, e poderá vir a ser, como adiante melhor se exporá.
Assim, a questão prévia não colhe, mantendo-se por isso, o recurso dos Réus, que passaremos a apreciar.
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5 – Da apreciação das conclusões que os RR. tiram das alegações, apenas concordamos com a primeira pelas razões que passaremos a expor:
Na verdade, embora se aceite que o escrito junto a fls. 66 e 67 consubstancie um verdadeiro contrato promessa de compra e venda, não se pode daí extrapolar que os RR. têm direito à execução do contrato. Mesmo tratando-se de contrato promessa de compra e venda, há em primeiro lugar que apurar, se o contrato é válido mesmo sem as assinaturas reconhecidas, de quem é a responsabilidade pelo seu incumprimento e por último se ainda é possível a sua execução (2.ª conclusão dos RR).
Quanto à primeira questão, é verdade que tratando-se de contrato oneroso de transmissão de direito real relativo a prédio já construído, sobre fracção autónoma dele, o documento – contrato promessa de compra e venda – deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação pelo notário, da existência da licença de utilização. Mas não se pode deixar de ter em conta que o contraente que promete transmitir (promitente vendedor) o direito, só pode invocar a omissão destes requisitos, quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte (n.º3 do art.º410 do CC.).
Não sendo os AA. parte nesse contrato, não podem assim imputar aos RR. a culpa na falta de assinatura do aludido escrito, com a consequente invalidade do mesmo, e sendo também não o podem fazer como tal e nem o tribunal o pode fazer oficiosamente[5].
Assim, não se vêm razões para não se entender que o escrito que as partes designaram por contrato promessa de compra e venda, não seja considerado válido, como se entendeu na decisão recorrida.
Sendo válido o contrato promessa de compra e venda, cabe agora saber quem terá dado casa ao seu incumprimento e em consequência, a quem deve ser atribuída a culpa, pelo seu incumprimento definitivo.
Está provado que nesse Contrato, as partes estipularam além do mais, que seria a (C) Rosado, Ldª, segunda autorgante que faria: “O pagamento do capital e juros da hipoteca” que incidia sobre o mesmo imóvel que seriam “ pagos pela segunda outorgante, encontrando-se incluídos no preço de compra e venda da referida fracção, e que seria “A segunda outorgante” que “ comunicará aos primeiros outorgantes, com a antecedência mínima de 8 dias, o local e hora da escritura, e, “o não cumprimento dos termos estabelecidos no presente contrato, importa para os primeiros outorgantes, a título de cláusula penal a devolução do preço recebido em dobro e para a segunda outorgante a sua perda.”
Cabia assim à chamada, representada pelos RR como promitente compradora, marcar a escritura e avisar os promitentes vendedores com a antecedência mínima de 8 dias da hora e local da escritura.
Os RR. ou a representada, não provaram que alguma vez tivessem marcado data e local para a outorga da escritura. Resulta assim de forma clara, que foram os RR. que se colocaram na situação de mora, mas não de incumprimento definitivo.
Não releva, que para afastarem a mora no cumprimento do contrato, o facto de se ter provado que em 26 de Maio 1995, os RR. tenham enviado uma carta aos promitentes vendedores a dizerem-lhes que ficavam a aguardar a sua disponibilidade para a marcação da escritura, uma vez que era a eles que cabia levar a efeito essa marcação.
Mas a mora não é obviamente o incumprimento definitivo que se veio a verificar com a concretização da venda a terceiros.
Embora coubesse aos RR. marcar a escritura e não o tendo feito, hajam ficado em situação de mora, não tendo sido fixado no contrato um prazo certo para a marcação da escritura, a mora só se transformaria em incumprimento definitivo, se os promitentes vendedores comunicassem aos promitentes compradores, a sua perda de interesse objectiva no contrato, ou através da notificação admonitória lhes fixasse uma data como limite máximo para a realização da escritura, nos termos do disposto no art.º 808.º n.º 1 do Código Civil.
Não se provou que os anteriores proprietários alguma vez tenham fixado prazo judicial ou extrajudicial à promitente compradora ou aos RR., com a advertência admonitória a celebração do contrato definitivo negócio, com a fixação de um prazo limite, caso os RR. não marcassem a escritura dentro desse prazo.
Provou-se que os antigos proprietários do imóvel, (M) e (F), por escritura outorgada, no 2° Cartório Notarial de Sintra, no dia 10 de Maio de 1999, declararam vender “Que pelo preço de sete milhões de escudos, que já receberam, vendem aos segundos outorgantes (A), e (B), a fracção autónoma individualizada pela letra “B”, correspondente à loja no rés-do-chão, com entrada pelo número 16-B, do prédio sito na Rua Quinta de Santo António, número 16, 16-A e 16-B, em Linda-A-Velha, freguesia de Carnaxide, concelho de Oeiras”, e que “ sobre a referida fracção incide um ónus de hipoteca registado na citada Conservatória pela inscrição C-um, cujo cancelamento já se encontra assegurado” e o segundo outorgante (A) declarou que aceita o contrato." (alíneas C) dos factos provados).
Resulta assim de forma clara e inequívoca que foram os promitentes vendedores que se colocaram na situação de incumprimento definitivo do contrato prometido, nos termos do disposto no art.º 801.º n.º1 do Código Civil.
É evidente que uma vez vendida a fracção pelos promitentes vendedores aos AA., terceiros em relação ao contrato prometido, não é já possível a execução específica, por duas razões.
Em primeiro lugar, porque a tal se opõe a natureza da obrigação assumida,por o imovel ter entretanto sido vendido a terceiro e em segundo lugar porque os promitentes acordaram (convencionaram) entre si no referido contrato que: “5° O não cumprimento dos termos estabelecidos no presente contrato, importa para os primeiros outorgantes, a título de cláusula penal a devolução do preço recebido em dobro e para a segunda outorgante a sua perda.” (alíneas H) dos factos provados).
Estando assim afastada a execução especifica do contrato nos termos do preceituado no n.º 1 do art.º 830.º do CC., improcede a 2.º conclusão que os RR. tiram das suas alegações.
6 – Porém, apesar de ter ocorrido venda do imóvel aos AA., a chamada, representada pelos RR. continuou a ocupar o imóvel mesmo depois da venda a terceiros ocorrida em 10/5/1999 e sem pagarem àqueles qualquer quantia, pela utilização da aludida fracção.
Para esse procedimento, invocam a posse que a seu ver é, de boa fé, pacífica, pública e ainda que exercem essa posse ao longo de 15 anos, período durante o qual mantiveram o “corpus” e o “animus”, sobre a coisa, “e manifestaram sempre o propósito de poder ser verdadeiros proprietários” (3.ª, 4.ª, 5.ª e 6.ª conclusões dos RR).
Vejamos, face à matéria provada, que tipo de posse tem a chamada, sobre o imóvel ?
Da análise da matéria de facto assente que se transcreveu (alíneas E), F), G) e H) dos factos provados) resulta claro que quando em 1986, a (C) Rosado, Ldª , se instalou no imóvel o fez na qualidade de inquilina, pagando a contrapartida de Esc.700.000$00 e que, posteriormente em 1987, os RR. (C) e (D) propuseram a (M) e (F), prometeram a comprar a fracção referida em B), em nome de Vítor Rosado, Lda.”, e o “contrato Promessa de Compra e Venda veio a ser celebrado“ Em 3 de Fevereiro de 1987.
Mostra-se assim evidente que a posse do imóvel pela Vítor Rosado, Ldª era uma posse precária, em nome de outrém, do senhorio, resultante de um contrato de arrendamento verbal, que face ao preceituado no art.º 1029.º n.º1 al. b) do Cód. Civil, então em vigor, tratando-se de contrato para o comércio, em que se exigia a forma de escritura pública, era um contrato nulo por falta de forma. Contudo, no caso de nulidade por falta de forma a respectiva nulidade, só seria invocável pelo locatário (art.º 1029.º n.º3 do CC).
A partir de 3 de Fevereiro de 1997, com a celebração do contrato promessa de compra e venda da fracção, deu-se a revogação do arrendamento por mútuo acordo e a chamada continuou a utilizar o prédio no exercício da sua actividade, mas agora já sem abrigação de pagar a contra prestação, consubstanciada nas rendas.
Terá a posse deixado de ser precária a partir do contrato promessa de compra e venda?
Há que ter em conta que com a celebração do contrato não houve “traditio” do imóvel, ou seja não foi em consequência do contrato de promessa de compra e venda que a Victor Rosado Lda. passou a utilizar o imóvel, esta já o vinha utilizando como arrendatária e apenas deixou de pagar as rendas por mera tolerância do senhorio consequente do contrato entretanto formalizado. Continuou assim, a nosso ver, a ser mera detentora do imóvel (art.º 1253.º al. b) do CC.) e com uma posse precária e não em nome próprio. Posse que não é titulada, por a fracção não ter sido por si adquirida por qualquer meio legítimo (art.º 1259.ºdo CC).
Com o contrato de promessa de compra e venda, não houve inversão do título de posse, uma vez que esta só pode ocorrer por duas formas( art.º 1265.º do CC):
Por oposição do detentor do direito contra aquele em cujo nome possuía ou por acto de terceiro capaz de transferir a posse. Torna-se necessário um acto de oposição contra a pessoa em cujo nome o opoente possuía. Não basta que a detenção se prolongue para além do termo do título (depósito, mandato, usufruto a termo, etc.).
Também não há inversão quando o detentor deixa de cumprir as obrigações pelo acto jurídico em virtude do qual detém. E assim não inverte o título de arrendatário que não paga a renda. O detentor há-de tornar directamente conhecida a pessoa em cujo nome possuía (quer judicial, quer extrajudicial), a sua intenção de actuar como titular do direito[6].
A inversão do título de posse pode ainda como acima se disse, realizar-se, por acto de terceiro capaz de transferir a posse.
Não regula o código as condições que deve revestir o facto de terceiro para que ele constitua uma forma de inversão do título, e por isso, são de aplicar-lhe os princípios comuns. Assim exige-se para que exista tal forma de inversão que haja:
- Um facto de terceiro. Facto que há-de provir de pessoa diferente daquela em nome da qual o detentor possui, pois se assim não fosse, esta forma de inversão confundia-se com a “traditio brevi manu”;
- Que este facto seja uma causa jurídica suficiente para transferir a posse que o detentor passou a invocar. Não há inversão sem que se substitua a causa – o título jurídico, que determinou a detenção- por uma outra que seja capaz de criar uma posse (ex.º o arrendatário compra o prédio, não ao senhorio mas a um terceiro);
- A nova posição do detentor se traduz exteriormente, é necessário que ele proceda como um possuidor independente, porque doutra sorte a precariedade subsistirá (assim, não há inversão por facto de terceiro, no caso de um arrendatário que obteve de terceiro um título de transferência do prédio arrendado, continuando a pagar a renda àquele a quem arrendara)[7].
- A transformação da posse precária em posse em nome próprio, com a cooperação do possuidor, dá-se com a “traditio brevi manu”, que consiste em o possuidor e detentor substituirem o negócio jurídico ou o facto que deu origem à detenção, por um novo negócio jurídico, em virtude do qual a relação material até ali existente entre o detentor e o objecto passa a ser uma relação possesória ( assim: A era depositária de um objecto que pertencia a B), e por isso dele detentor. Posteriormente B vende-lho. Desde o momento da venda o comprador adquiriu sobre o objecto uma verdadeira posse[8].
A “traditio brevi manu”, é uma forma de aquisição derivada prevista na al. b) do art.º 1263 e pode ocorrer com na celebração do contrato promessa, desde que tenha havido tradição da coisa, dele consequente.
Contudo, com a celebração do contrato em apreciação, não ocorreu qualquer destas situações e os RR. que actuaram em nome da chamada, ficaram bem cientes disso pois até se comprometeram a marcar a data da escritura para após a celebração desta, a Victor Rosado Lda. se tornar proprietária da aludida fracção. Até lá, ela sabia e aceitou por escrito, que sendo embora a detentora do imóvel, não exercia sobre ele os poderes de facto, com o “animus” um direito real de gozo, mas antes o direito real correspondente ao do locatário, depositário ou o do comodatário. Era e é possuidor precário.
Ora, os possuidores precários, não podem adquirir por usucapião o direito possuído, não se achando invertido o título de posse, como é doutrina unânime (art.º 1263.º al. d) do CC).
Acredita-se que os RR. e a chamada, entre 3 de Fevereiro de 1987, data da celebração do contrato promessa até 14/07/2000, data da citação da Victor Rosado Lda., para a acção, estivessem de boa fé, mas isso não chega, uma vez que como pensamos ter deixado claro se que se trata de posse precária e ao contrário do que sustentam, não existia o “ânimus possidendi”. Não consideravam o imóvel seu, e tanto assim que em 1995, enviaram aos anteriores proprietários a aludida carta a solicitar-lhes a marcação da escritura para a parte da outorga desta passarem então a ser proprietários.
De qualquer modo, sempre haveria que ter em conta que não havendo registo a seu favor, como é o caso, a usucapião só pode dar-se, se a posse for de boa fé no termo de 15 anos e entre as aludidas datas não decorreu esse período de tempo.
Por tudo o que se deixou dito e sem necessidade de mais alongadas considerações, não colhem as conclusões das alegações dos RR. e com elas improcede o recurso de apelação.
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B) Recurso dos AA:
Da análise das conclusões com que os AA. remataram as suas alegações, verifica-se que algumas das questões suscitadas já foram por nós apreciadas, na apelação dos RR, pelo que nos dispensaremos de sobre elas nos voltarmos a pronunciar. Reiteramos, por isso o que se disse sobre essas questões.
1-Começaremos tal como fizemos nos recursos interpostos pelos RR. por apreciar o recurso de agravo interposto pelos AA. através do qual manifestaram a sua discordância pela inquirição da testemunha (J), que no entender dos apelantes terá com o seu depoimento violado o segredo profissional a que está vinculado, só podendo depor desde que devidamente autorizado pela Ordem dos Advogados.
Da apreciação das respostas à matéria sobre a qual incidiu o depoimento da aludida testemunha, entendemos que esse depoimento não teve qualquer influência quanto à aceitação da assinatura posta em causa ter ou não sido feita pelo punho da promitente vendedora, uma vez que os exames efectuados pelo laboratório de polícia científica não são determinantes e de qualquer modo, o juiz nunca estaria vinculado a esse parecer, por força do principio da livre apreciação da prova pelos juizes.
De qualquer modo, a inquirição foi levada a efeito com o cuidado, para evitar qualquer interpretação menos acertada e como tal prejudicial a alguma das partes.
Pensamos assim que com o despacho que indeferiu o requerimento dos apelantes para afastar o depoimento da aludida testemunha, não fez qualquer agravo aos apelantes, por esse depoimento não se configurar como violador dos deveres de sigilo do advogado em causa.
Nega-se assim provimento a agravo.
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2 – Sustentam os Apelantes nas alíneas E), F), e G) das suas conclusões que no seu entendimento não terceiros no contrato promessa de compra e venda celebrado entre a chamada à intervenção principal, Victor Rosado Lda., representada pelos RR. e os antigos proprietários do imóvel, por verem condicionado o seu direito de propriedade pelo direito de retenção invocado pelos RR.
Não se concorda com esta asserção dos Apelantes, porquanto pelo facto de um imóvel estar hipotética onerado com encargos no caso com o direito de retenção, que fica afastada a qualidade de terceiro em relação aos contratos efectuado antes de si pelos antigos proprietários com outras pessoas, como foi o caso.
É certo que o beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, tem o direito de retenção sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do art.º 442.º do C.C. (art.º 755.º n.º 1 al. f) do CC).
Na verdade os bens onerados com hipotecas ou com o direito de retenção do imóvel prometido vender, quando a tradição tenha ocorrido em consequência do contrato prometido, constituem os casos clássicos dos bens de terceiro responderem pelas dívidas do executado, que no caso seriam promitentes vendedores, anteriores proprietários do imóvel, até ao montante do sinal em dobro.
Mais, quando o direito de retenção prevalece sobre a própria hipoteca, mesmo que esta tenha sido registada anteriormente e são-lhe aplicáveis até à entrega as regras do penhore com as necessárias adaptações (art.º 759.º n.º2 e 3 do CC).
Já nos pronunciamos quanto à validade do contrato, que se considerou válido e que o incumprimento definitivo resultou de culpa dos anteriores proprietários, promitentes vendedores, não obstante seja verdade que RR. em representação da chamada, não tivessem distratado e cancelado a hipoteca nem marcado a escritura como lhes competia e por isso se terem colocado em situação de mora, mas não de incumprimento definitivo.
Sendo assim, entendemos a Victor Rosado Lda., representada pelos RR, tem um crédito sobre os anteriores proprietários do imóvel, correspondente ao dobro do sinal que lhes foi pago, no montante de 6.655.094$00 (3.327.547$00x2), ou sejam € 33.195,47.
Não procedem as conclusões consubstanciadas pelas als. A) a U), Z), AA), DD) e HH).
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3 – A questão que se põe e que interessa aqui e agora apurar é saber se tendo-se entendido que a Victor Rosado Lda., continua mesmo depois de ter celebrado o contrato promessa de compra e venda com os anteriores proprietários do imóvel em 3 de Fevereiro de 1987, continua, a nosso ver, numa situação de posse precária, uma vez que a celebração deste contrato não ocorreu se deu a “traditio” do imóvel por já então estar a utilizá-lo e apenas deixou de pagar as rendas, facto que em nosso entender não alterou a posse, nem se transformou no caso especial do direito de retenção, previsto na alínea f) do n.º1 do art.º 755.º do CC, a chamada pode apenas exigir o seu crédito aos promitentes vendedores, anteriores proprietários do imóvel, mas não tem o direito de retenção sobre ele, como foi entendido na decisão recorrida. Foi neste sentido que em caso semelhante se decidiu no Acórdão do STJ de 7 de Julho de 2001[9].
Pelas razões que se alinharam, entende-se que a chamada, Victor Rosado Lda., não tem o direito de retenção sobre o imóvel objecto dos presentes autos e deve pagar aos Autores a quantia correspondente ao prejuízo que se apurou que estão sofrendo desde a sua citação para a intervenção principal provocada na presente acção que ocorreu em 14/07/2000, até à efectiva entrega do imóvel livre de pessoas e bens.
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III- DECISÃO:
Em face de todo o exposto, derroga-se a decisão recorrida e em consequência, concede-se provimento ao primeiro agravo interposto pelos Réus, julgam-se os Réus (C) e mulher (D), nega-se provimento aos outros agravos interpostos pelos RR. e pelos AA., julga-se improcedente por não provado o recurso interposto pelos RR. e concede-se provimento parcial ao recurso interposto pelos AA. em consequência, condena-se a, Victor Rosado Lda, a entregar o imóvel em causa aos Autores, livre de pessoas e bens e no pagamento de € 748,20 (150.000$00), por mês desde 200/07/14, até à entrega efectiva do imóvel aos Autores, mantendo-se a decisão na parte restante.
Custas pela Chamada Victor Rosado Lda, e pelos AA. na proporção de vencidos.
Lisboa, 23 de Junho de 2005.
Gil Roque
Arlindo Rocha
Carlos Valverde
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[1] - Juiz relator: Gil Roque ; Juizes Desembargadores adjuntos: Arlindo Rocha e Carlos Valverde
[2] - Vejam-se entre outros os Cs. STJ. de 2/12/82, 25/07/86, 3/03/91, 29/05/91 e 4/02/93, do STA de 26/04/88 (In BMJ, n.º 322º- 315, 359º-522, 385º- 541, Acórd.Doutrin.364-545, Col.Jur./STJ,1993, 1º-140 e Ac.Dout.,322 -1267 respectivamente).
[3] - Redacção que lhe foi dada pelo DL. n.º 180/96 de 25/09.
[4] Vide Prof. Castro Mendes-(in Dir.Proc. Civil, Vol.II- 169 e sgs.) e entre outros Acs.do S.T.J.de 14/1082, 16/7/85, 31/10/85 e 15/01/87 (in BMJ.nºs 320-422, 349-409, 350-317, 363-452).
[5] - Assento n.º15/94, de 28 de Junho: “ No domínio do n.º3 do art.º 410.º do Código Civil, a omissão das formalidades previstas neste número, não podem ser invocadas por terceiro” ( DR, I, Série- A de 12/10/1994).
Assento n.º 3/95, de 1 de Fevereiro : No domínio do n.º3 do art.º 410.º do Código Civil, a omissão das formalidades previstas neste número não pode ser oficiosamente conhecida pelo Tribunal” ( DR, I, Série- A de
22/04/1995).
[6] - Estes são os ensinamentos que se colhem das lições de: Manuel Rodrigues – A Posse, pgs. 270/271; Pires de Lima e A . Varela, Cód.C. anotado, Vol. III- 2.ª Ed. pg. 30; Oliveira Ascenção, Direito Civil . Reais, 5.ª Ed., pag.92, Penha Gonçalves, Curso de Direitos Reais pag. 272.
[7] - Veja-se “A Posse”, ob. cit. pag. 274/274.
[8] - Veja-se Manuel Rodrigues ob. cit. pag.269/270-
[9] - Processo de Revista n.º 997/01 da 7.ª secção - Relator o Conselheiro José Miranda Gusmão e adjuntos os Conselheiros Sousa Inês e Nascimento Costa.
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