| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
A intentou acção com processo ordinário pedindo a condenação de S, M, C, J, P, B, Banco B e Banco I a reconhecerem a sua propriedade sobre um lote de terreno sito e a ver declarada a nulidade de todos os negócios entretanto realizados e o cancelamento dos respectivos registos. Alegou, em resumo, que os Réus S, M, C e A prometeram vender aquele lote ao Réu P e a J e estes cederam a sua posição contratual de promitentes compradores ao Autor. O Autor celebrou com o Réu P contrato de empreitada para construção duma moradia no referido lote. Os Réus S, M, C e A recusaram-se a celebrar a escritura de compra e venda e vieram a vender o lote aos referidos P e J os quais o revenderam ao Réu J que o registou em seu nome bem como registou hipotecas a favor dos bancos réus.
Os Réus BC e BI contestaram alegando que as hipotecas são válidas e que nada sabem e nada têm a ver com os negócios referidos pelo Autor.
Os restantes Réus, à excepção do Réu J, contestaram defendendo-se por excepção de ilegitimidade do Réu S por não estar acompanhado pela mulher com quem é casada em regime de comunhão geral de bens. Alegam que o Réu P e J apenas celebraram com o Autor contrato promessa de compra e venda da moradia e do terreno. O Autor não pagou o preço acordado e o Réu P e J resolveram o contrato promessa.
O Réu J contestou dizendo ter comprado o prédio a quem constava como proprietário no registo predial e deduz, a título subsidiário, reconvenção em que pede a condenação do Autor a pagar-lhe indemnização de 11.000.000$00 por benfeitorias.
O Autor replicou relativamente a todas as contestações.
Foram deduzidos incidentes de habilitação por morte de M e S, sendo habilitados H e I, respectivamente, e admitido o pedido reconvencional
Proferido despacho a sanar a ilegitimidade arguida pelos Réus, foi proferido despacho saneador, fixando-se os factos assentes e a base instrutória. Procedeu-se ao julgamento com as formalidades legais e veio a ser proferida a sentença de fls. 1137 a 1152 julgando a acção improcedente e absolvendo os Réus. Desta sentença vem o presente recurso de apelação, interposto pelo Autor.
O Apelante alega, em resumo:
- Deve ser alterada a matéria de facto dada como provada face aos elementos probatórios constantes dos autos;
- O quesito 19 corresponde ao alegado pelos Réus nos n.º 21 e 22 da sua contestação pelo que está em causa saber se os Réus concederam ou não autorização a P, J e ao Autor para a construção da moradia objecto do contrato e não a autorização para os trabalhos de loteamento e construção de moradias no terreno;
- E o julgador fundamenta a resposta dada no documento junto à PI como n.º 1 o qual foi oferecido para prova do quesito 3 e não do quesito 19;
- Por tudo isto, a resposta ao quesito 19 devia ser “os Réus S, M, C e A consentiram que o Réu P iniciasse os trabalhos de construção da dita moradia nos termos do contrato de empreitada celebrado com o Autor em 29 de Maio de 1987”;
- À resposta dada ao quesito 22 deve ser acrescentado “e no âmbito do contrato de empreitada celebrado com o Autor em Maio de 1987” pois tal resulta do contrato de empreitada e do respectivo caderno de encargos e da troca de correspondência entre o Autor e o Réu P;
- Fez-se prova que, na altura da celebração do contrato de empreitada, apenas se haviam realizado trabalhos de remoção de terras e não de construção da moradia;
- Por isso, na resposta ao quesito 26, deve constar “alguns trabalhos de construção da moradia, fundamentalmente de movimentação de terras, já se tinham iniciado antes da data da celebração dos contratos, esclarecendo-se que o projecto em poder do Réu P sofreu, na altura, alterações a pedido do Autor(…)”;
- E na resposta ao quesito 28, seguindo a mesma linha de raciocínio, deve ser acrescentado “conforme acordado na cláusula 15 do contrato de empreitada celebrado com o Autor em Maio de 1987”;
- Deve ainda ser alterada a redacção constante da sentença para os pontos 2, 3, 10, 15, 28, 29, 31 e 34 por se tratar de lapsos na transcrição dos factos levados aos factos assentes e à base instrutória;
- A pretensão do Autor é a de apurar qual a vontade real dos contraentes manifestada através dos negócios celebrados aferindo se estavam reunidos os pressupostos legais para a acessão imobiliária;
- As minutas dos contratos foram sugeridas ao Autor pelo Réu P como o foram a terceiros para negócios similares naquele loteamento;
- Embora não resulte dos autos que P e J cederam a sua posição contratual ao Autor, as obrigações assumidas por Autor e Réus e a conduta dos Réus permitem concluir que todas as partes acordaram e se obrigaram a transmitir a propriedade do lote de terreno para o Autor;
- Os Réus, ao declararem que autorizavam a cessão da posição contratual dos promitentes compradores P e J para o Autor, pretendiam celebrar com este Autor a escritura pública de compra e venda do lote n.º 12;
- O Réu P executou a maioria dos trabalhos de construção da moradia até finais de 1988, inícios de 1989 sendo que, nessa data, o terreno era propriedade dos Réus S, M, C e A ou seja, à data da incorporação dos materiais, o terreno não pertencia nem ao dono da obra – o ora recorrente – nem ao empreiteiro;
- Da análise das obrigações assumidas pelo Réu P não resulta que os materiais utilizados na construção fossem sua pertença nem que a construção tenha sido efectuada pelo mesmo em seu nome próprio pois aquele Réu vinculou-se às instruções do Autor quanto ao projecto camarário, quanto a selecção e qualidade dos materiais a incorporar, mediante o pagamento dum preço;
- Foi anexado ao contrato de empreitada um caderno de encargos do qual se fez constar uma série de materiais que deviam ser incorporados na obra e que necessariamente estavam incluídos no preço da construção;
- Estando incluídos no preço todos os trabalhos de construção e, consequentemente, encargos e materiais que fossem incorporados, resulta evidente que os materiais pertenciam ao recorrente e apenas eram comprados pelo Réu P para beneficiar de determinadas margens adicionais de lucro;
- A autorização concedida pelos proprietários do terreno `construção edificada pelo Autor permite demonstrar que aqueles Réus tinham conhecimento dos termos exactos do contrato em anexo que previa a construção da moradia segundo instruções e coordenadas do Autor;
- Os restantes factos provados permitem concluir que houve por parte dos proprietários do terreno uma autorização tácita quanto àquela construção em concreto;
- O Autor, por ter liquidado a quase totalidade do preço do lote de terreno aquando da celebração do contrato promessa, adquiriu originariamente a propriedade plena sobre aquele imóvel, tendo tal aquisição produzido os seus efeitos desde a data do início da construção da moradia;
- A aquisição por acessão industrial imobiliária produz-se automaticamente com a incorporação, ou seja, desde a data dos factos que consubstanciam a inseparabilidade entre o terreno e a obra, no caso concreto, a construção da moradia;
- No caso dos autos, esta inseparabilidade verificou-se antes da venda efectuada ao Réu P e a J e da posterior venda ao Réu J, o que torna nulos estes negócios por ilegitimidade dos vendedores;
- Mesmo entendendo que a acessão imobiliária depende de manifestação expressa de vontade do seu beneficiário, as sucessivas transmissões ocorridas não impediam a aquisição por acessão por parte do Autor;
- A propositura desta acção tem de se considerar como uma clara manifestação de vontade de aquisição por acessão;
- O Réu J não pode ser considerado terceiro de boa fé porque foi citado para a presente acção dentro dos 3 anos que sucederam ao negócio consigo realizado e, ao ser citado e contestar a acção, garantiu-se o efeito de publicidade que competia ao registo da presente acção;
- No caso de não se encontrarem preenchidos os requisitos da acessão industrial imobiliária, sempre se justificaria recorrer ao instituto do enriquecimento sem causa por forma a não defraudar os interesses legítimos do Autor e do seu agregado familiar;
- Ao assumir a qualidade de promitente comprador do terreno, tendo pago a título de sinal a maioria do preço, e ao tomar a iniciativa de construir a moradia, fazendo alterações ao projecto do Réu P e mandatando-o para esta construção mediante contrato pago quase na totalidade, o recorrente passou a actuar como dono do terreno;
- Afastada a aplicação do regime da acessão imobiliária para aquisição do direito de propriedade é permitido ao recorrente socorrer-se daquele instituto do enriquecimento sem causa como possuidor do imóvel;
- O recorrente pagou ao Réu P e a J um total de 16.980.000$00 não tendo obtido quaisquer contrapartidas desse negócio, tendo, pelo contrário, prejuízos materiais difíceis de calcular e danos de ordem moral;
- A moradia valeria, nos dias de hoje mais de € 400 000,00;
- Embora o pedido formulado nesta acção não contemplasse o enriquecimento sem causa, face à factualidade demonstrada nos autos, afigura-se legítimo e elementar para a justiça material que o tribunal interprete os factos como integradores de enriquecimento sem causa determinando a restituição dos montantes entregues;
- A aplicação aos autos deste instituto do enriquecimento não constituiria violação do princípio do dispositivo por assentar em factos de que o tribunal teve conhecimento por motivo do exercício das suas funções.
O apelado P e J contralegaram, defendendo:
- Um documento junto aos autos serve para prova de qualquer facto independentemente de saber quem o juntou e para prova de que facto foi junto;
- E o recorrente não indica os exactos depoimentos em que se baseia para infirmar as respostas dadas;
- Não há qualquer contradição entre as respostas aos n.º 8 e 19;
- A resposta ao quesito 22 baseou-se no depoimento do Autor transcrito em acta;
- A resposta ao quesito 26 está fundamentada em prova documental;
- O proposto para a redacção do quesito 28 exorbita claramente do que constava do quesito;
- A decisão sobre a matéria de facto aponta justamente no sentido contrário à versão propalada pelo recorrente;
- Não tendo sido invocado o enriquecimento sem causa como causa de pedir, não pode o tribunal socorrer-se desse instituto.
Corridos os vistos, cumpre decidir.
Foram considerados como provados os seguintes factos:
- Por acordo escrito datado de 16 de Fevereiro de 1983, a fls. 13 e sgs., denominado “contrato promessa de compra e venda”, os Réus S, M, C e A prometeram vender aos Réus P e J, que prometeram comprar, 4.200 m2 de um prédio rústico e urbano, sito;
- No acto da assinatura desse contrato, os promitentes vendedores receberam parte do preço da venda, conferindo inteira quitação de tal pagamento;
- Nesse contrato, os promitentes vendedores deram acordo ao início de obras de construção e loteamento nessa parcela de terreno, que seria dividida em lotes designados pelos números 10 a 15;
- Ficou acordado que a escritura de compra e venda deveria ocorrer no prazo de um mês a contar da data da desanexação dos lotes;
- No dia 29 de Maio de 1987, o Autor, na qualidade de promitente comprador, celebrou com os Réus P e J o contrato promessa de fls. 20 e sgs. Através do qual estes prometeram vender e o Autor comprar, pelo preço de 3.800.000$00, dos quais 3.500.000$00 foram pagos de imediato, “um lote de terreno para construção, designado por lote 12 com a área total de 480 m2 para construção de moradia composta de 3 pisos”, integrante do lote de terreno atrás referido;
- Nesse contrato promessa constou que “o resto do preço acordado, no valor de 300.000$00, será pago no acto da escritura de transmissão do prédio, que se efectuará até final do mês de Abril de 1988, coincidente com a entrega das telas finais aprovadas, da licença de habitação e das chaves da moradia acabada, objecto do contrato de empreitada anexo”;
- Mais constou que “simultaneamente com a celebração do presente contrato, o promitente comprador celebra com o promitente vendedor P um contrato de empreitada de construção, pelo qual o promitente comprador se obriga a mandar construir uma moradia unifamiliar no referido lote n.º 12 objecto deste contrato, e a designar o promitente vendedor P para a construção dessa moradia em regime de prestação de serviços, aceitando este último tal trabalho, contrato esse que se anexa ao presente contrato, dele passando a fazer parte integrante para todos os efeitos legais”;
- Na parte final desse contrato, constou uma declaração, subscrita pelos promitentes vendedores atrás referidos (família L) com o seguinte teor “concordamos e consentimos na cessão da posição contratual dos aqui promitentes vendedores”;
- Na mesma data, o Autor, como segundo contratante, celebrou como Réu P, como primeiro contratante, o contrato de fls. 32 e sgs. Que denominaram de “contrato de empreitada de construção”, no qual consta que o contrato “refere-se à construção duma moradia unifamiliar a implantar no lote de terreno objecto do contrato de compra e venda anexo, de cuja construção o segundo contratante pelo presente encarrega o primeiro e este pelo presente aceita efectuar”;
- O Réu P obrigou-se a construir a moradia com as características descritas nesse contrato e no caderno de encargos;
- Foi acordado que o preço da empreitada era de 15.200.000$00, dos quais 13.500.000$00 a pagar em 9 prestações mensais e o restante “no acto da escritura de compra e venda do lote de terreno objecto do contrato de compra e venda anexo…”;
- Mais foi acordado que “no caso da construção da moradia já estar acabada e se o prazo para efectuar a escritura (de compra e venda do lote) tiver sido prorrogado, por razões imputáveis ao segundo contratante ou a quem este venha a indicar, o segundo contratante compromete-se a liquidar a parte restante do valor convencionado contra a entrega de recibo de quitação, telas finais e documentos relativos à recepção provisória e à autorização para habitar a moradia e chaves da moradia acabada por parte do primeiro contratante”;
- Os promitentes vendedores (família L) tomaram conhecimento da celebração deste denominado contrato de empreitada, através das referências que lhe são feitas no contrato de 29 de Maio de 1987 e consentiram na construção da moradia;
- A construção da moradia já se tinha iniciado antes da data da celebração desses contratos, ocasião em que o projecto em poder do Réu P sofreu alterações a pedido do Autor;
- Após a celebração dos contratos de 29 de Maio de 1987, o Réu P executou a maior parte das obras de construção da moradia, faltando apenas os acabamentos;
- Todos os materiais incorporados na moradia foram comprados pelo Réu P em nome próprio, com excepção dum recuperador de calor;
- Todos os encargos com a aprovação do projecto, licença, seguros, responsabilidade da obra, vistorias, ligações de água, esgoto e licença de ocupação foram suportados pelo Réu P;
- O Réu P pretendeu vender ao Autor o lote de terreno ao mesmo tempo que lhe entregaria a moradia que ia construir, tendo negociado com o Autor, inicialmente, um valor global de 19.000.000$00;
- Esse acordo global foi depois formalizado através dos contratos de 29 de Maio de 1987;
- Os Réus P e J adquiriram a parcela de terreno onde se integra o lote dos autos para procederem à sua divisão em lotes para venda, depois de neles serem construídas moradias, por eles próprios, após acordo com os interessados;
- Estes Réus, através de acordo verbal, procederam à divisão dos lotes entre eles, tendo cada um tratado da comercialização (e construção de moradias) daqueles que lhe couberam nessa divisão;
- O Autor sempre teve conhecimento de que o referido terreno pertencia aos primeiros Réus, S e outros, e que fora objecto de um mero contrato promessa;
- Considerando a data em que a moradia foi construída, embora sem todos os acabamentos, essa obra tinha um valor superior ao valor do lote de terreno onde foi implantada;
- Os valores que constam dos contratos de 29 de Maio de 1987 para o terreno e a moradia, respectivamente, correspondem, aproximadamente aos valores reais na data dos contratos, sendo que o valor superior da moradia em relação ao terreno se manteve nos anos seguintes;
- O valor que foi atribuído na matriz ao lote de terreno, antes da construção, foi de 800.000$00, sendo que à moradia foi depois atribuído, no início de 1993, o valor de 1.000.000$00;
- O Autor solicitou diversos trabalhos inicialmente não previstos, tais como aqueles que o Autor admite a fls. 1072 e os que são admitidos por ambos os autores do relatório de fls. 814 a 818;
- Estes trabalhos foram executados pelo Réu P e tiveram um custo concretamente não apurado, numa quantia situada entre os valores indicados a fls. 818 por cada um dos autores desse relatório;
- O Autor efectuou os pagamentos previstos no contrato de empreitada, até Janeiro desse ano, inclusive;
- Os trabalhos foram suspensos por volta de finais de 1988, primeiros meses de 1989;
- No dia 25 de Fevereiro de 1988, o Autor não pagou a prestação de 1.500.000$00, prevista no contrato para essa data, por entender que já tinha pago mais do que correspondia ao andamento dos trabalhos rendo pago, em finais de Março, 500.000$00 por conta da mesma;
- O Autor também não pagou o valor que o Réu lhe exigiu pelas referidas alterações, que considerava exagerado, tendo pago uma quantia concretamente não apurada, entre os 480.000$00 – referentes à construção dum muro de suporte –, e essa quantia acrescida de 500.000$00;
- Através de carta registada de 8 de Março de 1989, recebida pelo Autor a 15 desse mês, o Réu P envia relação dos trabalhos extra e exige o seu pagamento “no prazo máximo de 30 dias”, terminando nos seguintes termos: “Aproveito para te advertir que, no caso de persistires na recusa de pagamento daquela quantia e, bem assim, da parte da prestação vencida e não paga em 25 de Fevereiro de 1988… decorrido que seja o prazo acima fixado procederei à resolução do contrato que firmei contigo em 29 de Maio de 1987”;
- O Autor manteve a recusa em pagar o restante valor acordado e o montante que lhe era exigido pelo Réu P por aqueles trabalhos, sendo que em meados de 1989 se tentou chegar a um valor consensual, com intervenção de um técnico indicado pelo Autor e do Réu J, indicado por aquele Réu, que deu origem ao relatório já mencionado, não se tendo apurado o que se passou de seguida;
- Em 10 de Fevereiro de 1989, o Autor, através de carta, interpelou M para conseguir que os promitentes vendedores (família L) celebrassem com ele a escritura de compra e venda do lote de terreno;
- E no dia 15 seguinte, remeteu ao mesmo Réu carta onde, com referência a uma reunião havida nesse mesmo dia entre ambos, lhe remete cópia do contrato promessa assinado em 29 de Maio de 1987 e reafirma a sua intenção de pagar, no acto da escritura, os 300.000$00 do restante preço;
- Os primeiros Réus não acederam a essa pretensão do Autor;
- No dia 3 de Março de 1989, os primeiros Réus venderam o lote 12 aos Réus P e J, que registaram essa aquisição em 9 de Março de 1989;
- O Réu P remeteu ao Autor, que a recebeu no dia seguinte, carta de 24 de Maio de 1993, a fls. 133, onde consta que a subscreve “por si e em representação de J”, com o seguinte teor: “Na sequência da minha carta de 8 de Março de 1989 e face à persistente recusa ou desinteresse…em cumprir o contrato promessa de compra e venda do lote 12 e moradia…comunicamos que é nossa vontade resolver esse contrato, com efeitos imediatos”;
- Os Réus P e J transmitiram a propriedade desse lote, através de permuta realizada com o Réu J, que obteve o registo definitivo da sua aquisição em 21 de Julho de 1993;
- Na mesma data foi registada uma hipoteca a favor do BC tendo, em 14 de Janeiro de 1994, sido registada outra hipoteca a favor do BI;
- No dia 6 de Agosto de 1993, O Autor, através do seu advogado, interpelou os promitentes vendedores (família L) nos termos dos documentos de fls. 47 a 58 onde reafirma que teve lugar uma cessão de posição contratual a seu favor e que teve entretanto informação de que o terreno teria sido vendido a terceiros, do que pede confirmação;
- Os Réus BC e BI nunca tomaram conhecimento dos contratos ou das comunicações antes referidos confiando que o bem pertencia às pessoas a favor de quem estava registado;
- O Réu J ignorava a existência dos acordos referidos;
- Em 25 de Maio de 1993, com a aquisição do prédio, este Réu acordou com o Réu P que este se obrigava a prestar diversos acabamentos e obras de forma a tornar a moradia habitável e que ascenderam ao valor de 7.000.000$00;
- O mesmo Réu recorreu aos empréstimos bancários a que se refere o documento de fls. 82 a 99;
- Quando a moradia estava em fase de conclusão, o Autor tentou convencer os Réus S e demais promitentes vendedores a outorgar directamente na escritura de compra e venda do lote de terreno.
O âmbito do recurso define-se pelas conclusões do apelante (artigos 684º e 685-A do Código de Processo Civil). No presente recurso há que decidir as seguintes questões:
- alteração da matéria de facto;
- rectificação de lapsos na transcrição da matéria de facto;
- requisito de construção de obra em terreno alheio;
- requisito da boa fé do autor da incorporação;
- manifestação de vontade expressa do beneficiário da acessão;
- enriquecimento sem causa.
Começando pela matéria de facto e pela resposta ao n.º 19 da base instrutória, não vemos qualquer fundamento para esta alteração uma vez que ao julgador compete a livre apreciação das provas e o facto de um documento ser junto para prova de determinado facto, nada impede que o mesmo venha a ser utilizado como elemento de prova doutro facto.
No que se refere aos acrescentos que se pretendem introduzir nas respostas aos n.º 22 e 28 da base instrutória, não vemos qualquer interesse em tais acrescentos por dois motivos: a resposta passaria a estar para além do que se pergunta e a matéria que se pretende ver aditada não traz elementos novos para a decisão da causa.
Quanto ao n.º 26, concordamos que a pretendida alteração era útil para as intenções da recorrente na medida em que serve de base a parte da sua argumentação. No entanto, consideramos que a movimentação de terras já faz parte dos trabalhos de construção pelo que não se nos afigura justificada qualquer alteração à referida resposta.
Quanto aos alegados lapsos na transcrição da matéria de facto para a sentença, refira-se, desde já, que o juiz a quo fez um trabalho de transcrição que, sendo lógico e de louvar, permite este género de argumentação de recurso e, ao abrigo dele, que se procure alterar a matéria de facto a pretexto de deficiente transcrição. De facto, ao não transcrever directamente os factos provados e tentar dar um encadeamento lógico às respostas, o juiz a quo permite que se interprete mal o seu trabalho.
Quanto aos números 3, 15, 28 e 31 dos factos provados, pretende a recorrente que se retire a referência a determinados n.º da base instrutória dados como provados. Para além de não vermos qualquer interesse na pretendida alteração, sempre teremos de referir que a referência entre parêntese dos n.º da base instrutória onde se foram colher aqueles factos provados não faz parte desse facto. O que está provado é o facto e não a referência que se encontra entre parêntese.
O que consta do n.º 10 dos factos provados corresponde ao que se perguntava na base instrutória e a alteração de redacção pretendida para o n.º 29 dos factos provados é um pedido de alteração da resposta à base instrutória e não uma mera rectificação de lapso.
No n.º 2 dos factos provados, não se transcreveu na íntegra a resposta ao quesito da base instrutória (rectificando-se que a recorrente também não faz uma transcrição exacta omitindo a palavra “tal” que altera por completo o sentido da frase) pelo que se procederá à rectificação do lapso. Também não se transcreveu o facto constante do n.º 34 da base instrutória que se acrescentará.
Assim, na sentença, a fls. 1140 e sob o n.º 2 dos factos provados, deve ler-se “No acto da assinatura desse contrato, os promitentes vendedores receberam parte do preço da venda, conferindo inteira quitação de tal pagamento”. E a fls. 1146 da mesma sentença deve-se acrescentar “quando a moradia estava em fase de conclusão, o Autor tentou convencer os Réus S e demais promitentes vendedores a outorgar directamente na escritura de compra e venda do lote de terreno”. Estas alterações irão ser introduzidas, em itálico, nos devidos sítios dos factos provados acima referidos.
A acessão industrial imobiliária vem prevista no artigo 1340º do Código Civil:
“1 – Se alguém, de boa fé, construir obra em terreno alheio, ou nele fizer sementeira ou plantação, e o valor que as obras, sementeiras ou plantações tiverem trazido à totalidade do prédio for maior do que o valor que este tinha antes, o autor da incorporação adquire a propriedade dele, pagando o valor que o prédio tinha antes das obras, sementeiras ou plantações.
(.......)
4 – Entende-se que houve boa fé, se o autor da obra, sementeira ou plantação desconhecia que o terreno era alheio, ou se foi autorizada a incorporação pelo dono do terreno.”
Temos como requisitos para esta forma de aquisição da propriedade:
- a incorporação de obra;
- a alienidade do terreno;
- valor superior da obra relativamente ao terreno antes da sua incorporação;
- a boa fé de quem incorpora a obra.
Aparentemente, no caso concreto, verificam-se os três primeiros requisitos da acessão uma vez que há a incorporação duma obra e o terreno não pertence ao Autor e a construção implantada no terreno tem valor superior ao que o próprio terreno tinha antes da sua incorporação. Quanto à boa fé, analisaremos a questão mais adiante se tal se mostrar necessário. A questão é saber se foi o Autor que incorporou a obra no terreno, ou seja, se foi ele o responsável pela concretização da construção da moradia.
Os factos provados apontam claramente no sentido de que a construção, apesar de acompanhada pelo Autor, foi totalmente da responsabilidade do Réu P. De facto, este detinha o projecto de construção da moradia, adquiriu os materiais necessários para a sua construção e, inclusive, já havia começado os trabalhos de construção antes da celebração do contrato promessa com o Autor. E voltamos a referir que não releva saber se esses trabalhos já iniciados se limitavam à movimentação de terras. Esta movimentação é indispensável para as obras de construção da moradia pelo que se tem de considerar como início de construção. A moradia não pode ser construída sem que, previamente, se façam as necessárias movimentações de terras para ser possível começar pelas fundações do edifício.
O que se refere significa que, apesar de toda a douta e profunda alegação do recorrente, este não conseguiu provar que se verifique este requisito. Houve incorporação duma obra – a moradia construída no lote de terreno – mas essa incorporação não foi feita pelo Autor.
Os outros dois requisitos verificam-se realmente: o terreno era alheio relativamente ao Autor e a moradia nele incorporada tem valor superior ao do terreno antes daquela incorporação. Só que, faltando o primeiro requisito, o Autor não adquirir a propriedade do terreno por acessão industrial imobiliária.
Esta constatação dispensa-nos a apreciação da boa fé do Autor. No entanto, sempre se dirá que o Autor tinha perfeito conhecimento de que o terreno era alheio pois beneficiava apenas duma expectativa de o vir a adquirir com base no contrato promessa que celebrou com o Réu P. E o Autor não conseguiu provar que os promitentes vendedores iniciais – a família L – lhe tenha autorizado a incorporação da vivenda. Parece evidente que estes promitentes vendedores, ao celebrar o contrato promessa com o Réu P, sabiam que o terreno iria ser loteado e, nos lotes, iriam ser construídas moradias mas não se provou que tenha havido qualquer contacto entre eles e o Autor no sentido de o autorizar a incorporar uma moradia no terreno. Quer isto dizer que, mesmo que se verificassem os restantes requisitos, o Autor não podia ser considerado de boa fé porque conhecia que o terreno não lhe pertencia e não foi autorizado a nele construir qualquer edificação.
Em desespero de causa, vem o Autor pretender que lhe seja atribuída indemnização com base no instituto do enriquecimento sem causa. Não nos parece que tal pretensão possa ter vencimento. Desde logo porque o Autor não pediu tal condenação e podia (e devia) tê-lo feito a título subsidiário para o caso do seu pedido principal não obter vencimento. E refira-se que, numa análise muito perfunctória, que nunca seria possível o recurso a este instituto porque o dinheiro recebido pelo Réu P tinha uma causa justificativa: os contratos celebrados como Autor. Se estes contratos não vieram a ser cumpridos (e, dos autos, parece resultar que o contrato promessa entre P o Autor foi resolvido por culpa do Autor) esse facto não retira a justificação para a entrega daquela quantia. De qualquer forma, sem alegar os factos necessários nem formular o respectivo pedido, esta pretensão do Autor não poderá ser apreciada.
Termos em que acordam julgar improcedente o recurso, confirmando, na íntegra, a sentença recorrida.
Custas pela Apelante.
Lisboa, 14 de Dezembro de 2010
José Albino Caetano Duarte
António Pedro Ferreira de Almeida
Fernando António Silva Santos |
