Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 741/07.1TBSSB.L1-7 |  |
IMPOSSIBILIDADE DO CUMPRIMENTO
O facto de no âmbito de um projecto de alteração de loteamento a Câmara Municipal apenas ter autorizado a construção de 34 fogos em vez dos 37 fogos que constavam do contrato-promessa de compra e venda não permite concluir pela verificação de uma situação de impossibilidade, mesmo parcial, de cumprimento.
(Sumário do Relator - A.S.A.G.)
intentou a presente acção declarativa de condenação contra
C, Ldª.
Alegou ter celebrado com a R. um contrato-promessa de compra e venda lotes de terreno para construção de 37 fogos e 3 superfícies comerciais, tendo pago de sinal a quantia de € 150.000,00.
Contudo a Câmara Municipal de apenas permite a construção de 33 fogos, o que torna a prestação parcialmente impossível. A diminuição do número de fogos afecta o interesse do A. na compra e venda, na medida em que reduz substancialmente a rentabilidade do negócio.
Por isso pretende a declaração de resolução do contrato-promessa e a condenação da R. na restituição da quantia que recebeu do A. a título de sinal.
Contestou a R. e impugnou os fundamentos para a resolução do contrato. Mais alegou que foi o A. que pediu algumas alterações ao alvará de loteamento, nomeadamente a conversão de 6 para 3 lotes, com a manutenção dos 37 fogos, com eliminação de 3 superfícies comerciais.
Ao pretender tais alterações, o A. não podia ser alheio ao resultado final, assistindo à R. o direito de haver do A. o que despendeu com as alterações do alvará de loteamento, no valor de € 50.000,00, quantia que deverá ser compensada com a aquilo que o A. tem a receber caso a acção proceda.
Procedeu-se a julgamento e foi elaborada sentença que julgou a acção procedente, considerando existir impossibilidade parcial imputável à R.
Apelou a R. e concluiu essencialmente que:
a) Devem ser modificadas as respostas aos pontos 1º, 7º, 8º e 9º da base instrutória;
b) Com base nos factos apurados pelo tribunal a quo não se poderia aplicar o art. 802º do CC, mas o art. 793º, o que implicaria uma redução do negócio, já que não houve culpa da Ré;
c) Existe abuso de direito por parte do A., já que foi ele que preconizou as alterações no projecto;
d) Não existe fundamento para a resolução do contrato, devendo ser julgada improcedente a acção.
Houve contra-alegações.
Cumpre decidir.
II - Matéria de facto:
(….)
2. Factos provados:
1. Por escrito particular designado por contrato-promessa de compra e venda o A. declarou prometer comprar à R. e esta prometeu vender ao A. 3 lotes de terreno, pelo valor € 1.296.874,53, em termos e condições que constam de fls. 4 a 6 – A);
2. Na data do contrato-promessa o A. pagou à R. a quantia de € 150.000,00 a título de sinal e princípio de pagamento – B);
3. O A. manifestou à R. a vontade de reduzir o número de lotes para 3, ao invés dos 6, mas manter o número de 37 fogos – D);
4. Na sequência de ter sido proposta a alteração ao alvará de loteamento 7/02 de 29-11 (relativa aos terrenos referidos em 1.), a Câmara Municipal de aprovou, em Fevereiro de 2006, a alteração com o aumento da capacidade construtiva (STP) para 673 m2 e redução de lotes de 6 para 3, e bem assim a diminuição de fogos de 37 para 33 e aumento de um lugar de estacionamento, nos termos que constam a fls. 8 – C);
5. As alterações referidas em 4. foram efectuadas seguindo instruções que o A. foi dando, o que ocorreu depois de ter sido assinado o contrato-promessa, em 21 de Julho de 2005, e antes de, em 19 de Janeiro de 2006, terem sido aprovadas pela Câmara Municipal as alterações, nos termos que constam do doc. de fls. 8. – 7º;
6. A R. despendeu a quantia de € 45.000,00 com as alterações peticionadas pelo A. e referidas em 3. e 4. – 2º;
7. Por força da alteração referida em 3., a tipologia de cada fogo aumentou cerca de 20 m2 de área – 3º;
8. A diminuição do número fogos de 37 para 33, por força da alteração ao alvará referida em 4., reduz os proveitos do A. na actividade comercial que desenvolve – 1º;
9. Foi determinante para a decisão de contratar do A. a existência de 37 fogos e 3 superfícies comerciais, facto que era do conhecimento da R. – 8º e 9º.
III - O direito:
1. O A. propôs-se adquirir um loteamento para construção, com modificação do alvará a cargo da R., de modo a obter-se a redução de 6 para 3 lotes, embora com manutenção do número de fogos autorizados para os 6 lotes.
As diligências foram acompanhadas também pelo A. e culminaram numa deliberação camarária que autorizou a pretendida redução dos lotes, com aumento da capacidade construtiva em 673 m2 e aumento de um lugar de estacionamento, mas passando o número de fogos de 37 para 33.
Insatisfeito com tal resultado, o A. veio pedir a condenação da R. na devolução do sinal prestado - € 150.000,00 -, com fundamento na impossibilidade parcial (e culposa) de cumprimento do contrato, nos termos do art. 802º do CC.
Importa apreciar se é de considerar parcialmente impossível a prestação assumida pela Ré promitente-vendedora, por razão a imputável a esta, por forma a justificar a devolução do sinal em singelo.
2. A matéria de facto apurada é reflexo da sintética alegação do A. no que respeita aos pressupostos da sua pretensão.
Perante a mesma resulta manifesto o artificialismo do fundamento jurídico invocado revelando que a preocupação essencial do A. incidiu na descoberta de um mecanismo substantivo que lhe permitisse obter a devolução do sinal prestado.
Não cabe a este Tribunal intrometer-se na estratégia de qualquer das partes. Ainda assim, não podemos deixar de estranhar que, invocando o A. uma situação de impossibilidade parcial imputável à R., com efeitos na resolução do contrato-promessa, tenha “prescindido” de reclamar a indemnização que acresceria à devolução do sinal em singelo.
3. Nos termos do art. 802º do CC, “se a prestação se tornar parcialmente impossível, o credor tem a faculdade de resolver o negócio ou de exigir o cumprimento do que for possível, reduzindo neste caso a sua contraprestação, se for devida; em qualquer dos casos o credor mantém o direito á indemnização”.
Como decorre do facto de se inserir na subsecção com o mesmo título, trata-se de uma solução ajustada a casos de “falta de cumprimento e mora imputáveis ao devedor”.
Segundo Antunes Varela, “há impossibilidade da prestação, não só quando esta se torna seguramente inviável, mas também quando a probabilidade da sua realização, por não depender apenas de circunstâncias controláveis pela vontade do devedor, se torne extremamente improvável” (anot. ao art. 801º do CC).
Sobre a mesma situação refere Menezes Leitão, Direito das Obrigações, vol. II, pág. 263, que se a impossibilidade “é devida a facto imputável ao devedor, a extinção da obrigação em virtude da impossibilidade constitui o devedor na obrigação de indemnizar o credor pelos danos causados, como se ele faltasse culposamente ao cumprimento da obrigação (art. 801º, nº 1)”, concluindo que, “nessa hipótese, a situação assemelha-se à do incumprimento da obrigação, uma vez que o devedor continua a não realizar a prestação por facto que lhe é imputável …”.
4. Para que possa considerar-se a existência de impossibilidade culposa de cumprimento mostra-se necessário apurar, desde logo, uma situação que possa ser qualificada como de “impossibilidade” objectiva ou subjectiva.
Tal não se verifica.
A falta dos pressupostos da impossibilidade parcial objectiva e culposa já resultava da matéria de facto considerada provada pelo tribunal a quo, o que se consolida com a alteração anteriormente determinada, no sentido de que “as alterações … foram efectuadas seguindo instruções que o A. foi dando”, depois da assinatura do contrato e antes da aprovação do projecto de alterações.
Embora nos termos do contrato a R. se tenha obrigado a transmitir um loteamento urbano que continuasse a permitir a construção de 37 fogos, o facto de, na sequência de um projecto de alterações pedido pelo A. e por si acompanhado, apenas ter sido autorizada a construção de 33 fogos não basta para se poder asseverar (ao menos na data em que a acção foi interposta e que marca o momento em que se deveriam verificar os pressupostos do direito invocado: Julho de 2007) a existência de impossibilidade de cumprimento justificativa do efeito pretendido pelo A.
Menos ainda é possível concluir que a situação gerada seja de imputar à R., que em relação à referida alteração do alvará se limitou a dar seguimento a instruções que o próprio A. lhe foi indicando, designadamente no que concerne à redução dos lotes e ao aumento das áreas das fracções.
A negação de uma situação de real impossibilidade de cumprimento decorre do facto de, malgrado os termos da segunda autorização, não se mostrar então definitivamente afastada a possibilidade de, mediante outras diligências (v.g. outro projecto ou apresentação de alterações ao projecto aprovado), se alcançar o que o A. pretendia: construção de 37 fogos nos 3 lotes pretendidos, com respeito pelo acordo e pela economia do contrato (ainda que, porventura, com redução da área média das fracções).
Com efeito, sem embargo do relevo que apresentavam as condições contratuais acerca do número de fogos, a R. conseguiu a alteração do projecto inicial seguindo para tanto instruções que o próprio A. foi dando.
Ainda assim, o resultado não correspondia inteiramente aos interesses que o A. visou salvaguardar, já que pese embora o aumento da área de construção que iria beneficiar o A., com necessários reflexos na rentabilidade do empreendimento, a aprovação das alterações não satisfazia outra vertente dos seus interesses, no que respeita ao número de fogos a construir.
Mas tal não equivale à impossibilidade, mesmo parcial, de cumprimento, conclusão tanto mais precipitada quanto é certo que foi a própria R. que se disponibilizou a requerer a alteração do alvará, seguindo instruções do A., tendo despendido com isso a apreciável quantia de € 45.000,00.
O resultado obtido com a aprovação do segundo projecto foi naturalmente condicionado pelas normas urbanísticas aplicáveis (PDM, Regime Geral de Edificações urbanas, densidade de construção, cérceas dos edifícios, etc.), mas não é possível concluir ou inferir que ficassem impedidas outras alternativas com respeito pelas exigências contratualmente relevantes.
Porventura não seria viável incluir nos 3 lotes a construção de 37 fogos e, ao mesmo tempo, garantir o aumento da área média de cada um em 20 m2. Mas esta solução maximalista, interessando porventura ao A., não era a única que permitiria cumprir a obrigação assumida pela R., não importando tal resultado uma situação de impossibilidade de cumprimento.
Os autos deixam antever que o A., depois de ter sido confrontado com a deliberação camarária relacionada com os 3 lotes, se desinteressou da concretização da sua compra, avançando para a instauração da presente acção com vista a recuperar (ao menos!) o sinal prestado.
Mas não estando apurada uma situação de impossibilidade, não lhe pode ser reconhecido o direito que invoca.
5. O A. não perspectivou a sua pretensão em incumprimento da obrigação contratualmente assumida.
Mas também não se encontraria aí fundamento para condenar a R. a restituir o sinal que foi prestado (ou o dobro do sinal), já que para tanto necessário seria que estivéssemos perante uma situação de verdadeiro incumprimento ou incumprimento definitivo, bem diverso da simples mora.
Distingue-se a mora do incumprimento definitivo pelo facto de aquela se apresentar como uma situação precária, ao passo que esta traduz a perda definitiva de interesse na prestação, falta de cumprimento da obrigação dentro de um prazo especificamente conferido ou, mais genericamente, falta de cumprimento dentro das condições que previamente tenham sido fixadas.
Pese embora o facto de na altura em que foi apresentada a petição inicial já ter decorrido o prazo contratualmente designado para a outorga da compra e venda, nada permite asseverar que se estivesse em face de uma situação de incumprimento definitivo.
Se é verdade que, nos termos do art. 799º, nº 1, do CC, recai sobre o devedor o ónus de provar que a falta de cumprimento não procede de culpa sua, as consequências legais apenas podem ser extraídas em face de uma situação de incumprimento definitivo que não se confunde, nem em termos objectivos, nem subjectivos, com uma situação de simples mora.
IV - Face ao exposto, acorda-se em julgar procedente a apelação, revogando a sentença recorrida e declarando a improcedência da acção, com absolvição da R. do pedido.
Custas da apelação e da acção a cargo do A.
Notifique.
Lisboa, 20 de Abril de 2010
António Santos Abrantes Geraldes
Manuel Tomé Soares Gomes
Maria do Rosário Oliveira Morgado