Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa | |||
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| Relator: | CRISTINA COELHO | ||
| Descritores: | CONTRATO-PROMESSA PERDA DE INTERESSE DO CREDOR BOA-FÉ MORA | ||
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| Nº do Documento: | RL | ||
| Data do Acordão: | 12/15/2009 | ||
| Votação: | UNANIMIDADE | ||
| Texto Integral: | S | ||
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| Meio Processual: | APELAÇÃO | ||
| Decisão: | IMPROCEDENTE | ||
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| Sumário: | 1. Ao apreciar a perda de interesse do credor na prestação, em termos objectivos, o julgador tem, necessariamente, de atender ao comportamento daquele na relação contratual, só podendo concluir pela perda de interesse se a sua conduta se pautou pelos ditames da boa fé. 2. Numa ponderação global do caso, para aferição da perda de interesse, haverá que entrar em linha de conta com a duração da mora, o comportamento do devedor e o propósito subjectivo do credor. (sumário da Relatora) | ||
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| Decisão Texto Integral: | Acordam na 7ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa: RELATÓRIO. D e mulher, M, C, E e marido, G, intentaram contra B, acção declarativa de condenação, sob a forma de processo sumário, pedindo que se considere resolvido o contrato-promessa junto aos autos por incumprimento definitivo e culposo por parte do R., e, em consequência, se condene o R.: a) a ver perdidas a favor dos AA. todas as importâncias entregues a título de sinal e pagamento de parte do preço convencionado; c) a entregar aos AA. no prazo de 30 dias, livre de pessoas e bens e em bom estado de conservação, as fracções autónomas objecto do contrato-promessa; c) a pagar aos AA., desde a data da sentença condenatória até à sua entrega efectiva, a quantia equivalente a meia unidade de conta de custas por cada dia de atraso na entrega das fracções. A fundamentar o peticionado, alegam, em síntese, que: Os AA. D e mulher são os únicos donos da fracção autónoma designada pela letra “B”, que corresponde à cave esquerda recuada do prédio e os AA. C, E e marido, são os donos da fracção autónoma designada pela letra “D”, que corresponde à cave direita recuada desse mesmo prédio. Por contrato promessa de compra e venda de 28.08.1986, os AA. prometeram vender ao R., que prometeu comprar as referidas fracções autónomas, pelo preço de Esc. 1.875.000$00, a pagar da seguinte forma: Esc. 55.000$00 entregues na data da outorga do contrato-promessa, 4 prestações de Esc. 250.000$00 cada uma, com vencimento em 8.10.86, 8.11.86, 8.12.86 e 8.01.87, e Esc. 820.000$00 em 5.01.87. Das referidas prestações, o R. não pagou na data acordada nem posteriormente, a de Esc. 820.000$00. Nos termos do contrato, a escritura definitiva de compra e venda deveria ser celebrada até às 11 horas do dia 30.01.87, no Cartório Notarial, se outro local não for convencionado por escrito. O termo para o cumprimento do contrato era essencial, porquanto o mesmo fora celebrado na sequência e por causa de anterior incumprimento do promitente comprador de contrato-promessa de compra e venda das mesmas fracções anteriormente celebrado em 4.01.81. A escritura não se realizou por o R. não ter pago a referida prestação. Mesmo que se entenda que o cumprimento do R. não se tornou definitivo, os AA., atendendo ao lapso de tempo já decorrido, à manifesta depreciação do preço ajustado e à perda de confiança que depositaram no R., perderam o interesse no cumprimento do contrato, pretendendo resolvê-lo. Por efeito do contrato promessa, os AA. autorizaram o R. a ocupar os imóveis, sendo dos mesmos detentor desde então. Regularmente citado, o R. contestou, por excepção, alegando, em síntese, que a escritura de compra e venda não se realizou porque havia necessidade de proceder à rectificação do regime de propriedade horizontal e da descrição predial, o que os AA. só fizeram no início do ano de 2006, razão pela qual o R. não pagou a referida prestação, do que deu conhecimento aos AA., que aceitaram, sendo certo que quer os AA. quer o R. sempre manifestaram interesse em manter o negócio, e deduziu reconvenção, alegando, em síntese, que: - os AA. constituíram-se em mora e, quer pela resposta às insistências do R., quer pela presente acção, não pretendem celebrar a escritura; - o R. tem interesse na celebração do contrato definitivo e a prestação é física e legalmente possível; - cada uma das fracções em causa tem, presentemente, no mercado imobiliário, o valor de € 30.000,00; Termina propugnando pela improcedência da acção, e pede que seja proferida sentença que produza os efeitos da declaração de venda dos AA. e de compra do R., produzindo os efeitos jurídicos da escritura de compra e venda referente às referidas fracções, pelo preço de € 9.352,46, que se encontra parcialmente pago, devendo o remanescente valor ser consignado a favor dos AA. pelo R., antes de ser proferida sentença, acrescida de juros legais relativos aos últimos 5 anos, e declarando-se prescritos os juros de todos os anos imediatamente anteriores. Os AA. replicaram, propugnando pela improcedência da excepção invocada, alegando que não corresponde à verdade que existissem quaisquer obstáculos à realização da escritura, reiterando o incumprimento do R., e pela improcedência do pedido reconvencional. Foi admitido o pedido reconvencional, proferiu-se despacho saneador, e seleccionou-se a matéria de facto assente e base instrutória, tendo aquela sido objecto de reclamação, que foi atendida. Procedeu-se a audiência de discussão e julgamento, com observância do formalismo legal, vindo, oportunamente, a ser proferida sentença que julgou a acção procedente, e, em consequência, decretou a resolução do contrato promessa por incumprimento do R., reconheceu que assiste direito aos AA. a fazer sua a quantia entregue a título de sinal, e condenou o R. a entregar as fracções objecto do contrato aos AA., livres de pessoas e bens, no prazo de 30 dias, e julgou improcedente a reconvenção, absolvendo os AA. do pedido reconvencional. Inconformado com a decisão, dela interpôs recurso o R., formulando, no final das respectivas alegações, as seguintes conclusões: 1- O contrato promessa in casu foi celebrado em 28 de Agosto de 1986, em que os AA. se declararam proprietários das fracções prometidas vender, pelo preço de 1.875.000$00, a pagar em 5 prestações, sendo a última no montante de 820.000$00 em 5 de Janeiro de 1987, e fixando a data, hora e local para o seu cumprimento às 11 horas do dia 30 de Janeiro de 1987. 2- O Réu pagou as primeiras quatro prestações no montante global de 1.055.000$00 nas datas do seu vencimento. 3- Na data da celebração do referido contrato promessa a fracção D prometida vender estava registada na Conservatória do registo Predial em nome de um terceiro e as descrições das fracções estavam trocadas por erro no regime de propriedade horizontal. 4- Os AA. não deram conhecimento destes factos ao Réu e em 5 de Janeiro de 1987 não haviam feito a necessária correcção nas descrições das fracções nem feito o registo dessa correcção e da propriedade a favor dos AA. 5- O R. não pagou a última prestação do preço que se venceu em 05/01/1987. 6- A escritura do contrato definitivo não se realizou no dia 30/01/1987. 7- E nessa data os AA. ainda não tinham efectuado os registos da correcção da propriedade horizontal nem da propriedade da fracção D a favor dos AA. 8- Os AA. sempre estiveram interessados na prestação remanescente do preço. 9- Os AA. nunca notificaram o Réu para pagar o remanescente do preço depois do dia 30 de Janeiro de 1987. 10- Nem os AA. nem os RR. marcaram data, hora e local para a realização da escritura nem notificaram a outra parte para a sua realização. 11- Só em 8/02/2006 os AA. requereram os registos de correcção da propriedade horizontal das fracções prometidas vender e da propriedade da fracção D a seu favor. 12- Não deram conhecimento destes registos ao Réu. 13- Ao omitirem do Réu os factos vertidos nos nº 3 destas conclusões os AA. não observaram a regra da lealdade nas relações entre contraentes no proceder honesto e diligente que lhes era exigível. 14- E persistiram nessa conduta, não tendo até ao vencimento da última prestação do preço estipulado nem até à data da escritura feito a correcção da propriedade horizontal e respectivo registo o registo da propriedade da fracção “D” a seu favor. 15- Nunca mais contactando o Réu, não o notificando para pagar o remanescente do preço, ou para a realização da escritura. 16- E somente em 8/02/2006 os AA. registaram a rectificação da propriedade horizontal e o registo da propriedade da fracção “D” a seu favor. 17- Contudo não notificaram o Réu nem dos referidos registos, nem marcaram a escritura definitiva. 18- Para poderem declarar a resolução do contrato promessa e a consequente restituição das fracções e a parte do preço pago. 19- O artigo 762º do Código Civil consagra um princípio geral segundo o qual “no cumprimento da obrigação assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé”. 20- Este artigo impõe nos contraentes o dever de agirem honestamente e de boa fé nas suas relações recíprocas para que estas desenvolvam-se nos termos em que devem processar-se. 21- Impondo que, tanto na fase negociatória como na fase decisória anteriores à elaboração do contrato, o comportamento dos contraentes terá de ser presidido pelos ditames da lealdade e da probidade em ordem à preservação dos valores sociais da segurança e da facilidade do comércio jurídico. 22- No caso concreto o comportamento dos AA. e ora recorridos, ao não criarem atempadamente as condições para o contrato definitivo ser cumprido, atentou manifestamente contra a boa fé do Réu e é susceptível de lhe causar prejuízos. 23- Deveres acessórios de conduta de grande relevância, face às consequências para o Réu e que importa o incumprimento por parte dos AA. do contrato promessa em apreço. 24- Pelo que, atento o comportamento dos AA. da ausência da boa fé, lisura e honestidade nunca a Mma Juiz a quo poderia apreciar objectivamente a falta de interesse do credor. 25- Ao fazê-lo violou a norma do art. 808º nº 2 do Código Civil. Termina pedindo a revogação da sentença recorrida e a sua substituição por outra que declare improcedente a acção e procedente o pedido reconvencional principal. Não foram apresentadas contra-alegações. QUESTÕES A DECIDIR. Sendo o objecto do recurso balizado pelas conclusões do recorrente ( art. 684º, n.º 3 e 690º, n.º 1 do CPC ) a única questão a decidir é se os AA. não agiram de boa fé não podendo, em consequência, ser aplicável o disposto no art. 808º do CC. Cumpre decidir. FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO. O tribunal recorrido considerou assentes os seguintes factos, que não foram objecto de impugnação: a) Da certidão da 1ª Conservatória de Registo Predial, consta declarada a propriedade a favor dos AA, da fracção “B” e “D”, correspondentes, respectivamente, à cave esquerda recuada, e cave direita recuada, do prédio sito na Rua (al. A) da matéria assente); b) Em 28 de Agosto de 1986, os AA. declararam prometer vender e o R. declarou prometer comprar, as fracções designado pela letra ”B“ e “D”, supra mencionadas, pelo preço de Esc. 1.875.000$00, a que corresponde actualmente € 9.352,46, sendo a data máxima prevista para a outorga da escritura pública o dia 30 de Janeiro de 1987, em termos e condições que constam de um documento particular que designaram por contrato-promessa de compra e venda, de fls. 24 a 25 dos autos (al. B) da matéria assente); c) O R. entregou à A., a título pagamentos acordados por conta do preço, relativamente ao imóvel referido em B), a quantia de Esc. 55.000$00 na data da outorga do contrato-promessa, em 8 de Outubro de 1986 procedeu ao pagamento de Esc. 250.000$00, em 8 de Novembro de 1986 procedeu ao pagamento de Esc. 250.000$00, e em 8 de Dezembro de 1986 procedeu ao pagamento de Esc. 250.000$00 (al. C) da matéria assente); d) AA. e R. declararam que para fim de pagamento do preço seria devida uma prestação final de Esc. 820.000$00 no dia 5 de Janeiro de 1987, a qual não foi paga (al. D) da matéria assente); e) A escritura pública de compra e venda relativa às fracções referidas nunca se encontrou marcada, nunca foi outorgada e nenhuma das partes notificou a outra para a sua realização (al. E) da matéria assente); f) O R. habita no imóvel, com o consentimento dos AA, desde 1986 (al. F) da matéria assente); g) Na data referida em B), a fracção “B” equivalia no regime de propriedade horizontal à cave direita recuada, e a fracção “D” à cave esquerda recuada (al. G) da matéria assente); h) Por escritura pública de rectificação outorgada em 10/2/1969 no Cartório Notarial de foi declarado rectificar a escritura de propriedade horizontal, na qual foi trocado o lado direito com o esquerdo quanto às fracções “D” e “B” referidas em A), em termos e condições que constam de fls. 88 a 91 (al. H) da matéria assente); i) Foi requerido o registo do facto referido em H) em 8/02/2006 (al. I) da matéria assente); j) No dia 5/1/1987 a propriedade da fracção “D” não se encontrava registada em nome dos AA (al. J) da matéria assente); k) Os AA tentaram contactar o R., ao longo dos anos, para que este pagasse a quantia remanescente do preço (resposta ao quesito 1º); l) Mas sem sucesso (resposta ao quesito 2º); m) Com a quantia em falta, de Esc. 820.000$00 pretendiam os AA., em 1986/1987 adquirir outros imóveis na …(resposta ao quesito 3º); n) O R. despendeu vários milhares de escudos em obras nas fracções onde instalou uma fábrica de pastelaria e confeitaria (resposta ao quesito 8º). FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO. Insurge-se o recorrente contra a sentença recorrida, alegando que os AA. não procederam de boa fé quer nos preliminares do contrato, quer durante o decurso do mesmo, pelo que não poderia ser aplicável ao caso o disposto no art. 808º do CC. Apreciando. Dispõe o art. 808º do CC que “1. Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação. 2. A perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente”. Decidiu-se na sentença recorrida que, estando o R. em mora desde 5.1.1987, por não ter procedido ao pagamento da prestação devida naquela data, atento o lapso de tempo decorrido desde então e até à data de entrada em juízo da presente acção, é manifesta a falta de interesse dos AA. na realização do contrato prometido, pelo que a mora se converteu em incumprimento definitivo, e, em consequência, decretou a resolução do contrato promessa objecto dos autos. Defende o recorrente que o Mmo Juiz a quo não podia apreciar objectivamente a falta de interesse do credor, atento o comportamento dos AA. de ausência de boa fé, lisura e honestidade. É inquestionável que, ao apreciar a perda de interesse do credor na prestação, em termos objectivos, o julgador tem, necessariamente, de atender ao comportamento daquele na relação contratual, só podendo concluir pela perda de interesse se a sua conduta se pautou pelos ditames da boa fé. Efectivamente, dispõe o art. 762º, nº 2 do CC que “no cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé”. Como escrevem Pires de Lima e Antunes Varela, in CC Anotado, Vol. II, pág. 2 “À ideia de boa fé estão ligados os deveres de fidelidade, lealdade e honestidade e o direito de confiança na realização e fiel cumprimento dos negócios jurídicos. Já no art. 227º, com o mesmo objectivo, se exige que quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato proceda segundo as regras da boa fé. ... O princípio da boa fé desdobra-se numa série inesgotável de deveres, especialmente de deveres acessórios de conduta ...”. Defende o recorrente nas suas alegações que os AA. não se pautaram pela boa fé nos preliminares da contratação, uma vez que, ao outorgarem o contrato promessa, omitiram ao R. as inexactidões decorrentes da propriedade horizontal e o registo da fracção D em nome de terceiros. Resultou provado que, à data da celebração do contrato promessa objecto dos autos (28.08.1986), o registo das fracções na CRP encontrava-se trocado, por inexactidão da escritura de constituição da propriedade horizontal, relativamente às fracções em causa [1], e a propriedade da fracção “D” não se encontrava registada em nome das AA. C e E [2]. Contudo, não resultou provado que os AA. tenham omitidos tais factos ao R., nem tal foi, sequer, por este alegado na contestação, antes resultando do teor dos artigos 9º e 10º da mesma [3], que o R. tinha conhecimento daqueles factos, não se podendo olvidar, também, que o contrato em causa foi outorgado na sequência de incumprimento de outro, com o mesmo objecto, celebrado em 1981. Por outro lado, afirma o R. que os AA., também, não se pautaram pela boa fé no decurso do contrato tendo em conta “a não realização da escritura definitiva por não se encontrar corrigida a propriedade horizontal e registada a correcção e a propriedade a favor dos AA.” e “a inércia dos AA. em proceder a essa correcção e aos respectivos registos (19 anos) impedindo o Réu de marcar a escritura definitiva conforme pretendia e a falta de comunicação ao Réu dos registos efectuados em 2006”. Ao contrário do alegado pelo recorrente não resulta provado nos autos que a escritura definitiva não se realizou por não se encontrar corrigida a propriedade horizontal e registada essa correcção, nem registada a propriedade a favor das AA. C e E sobre a fracção “D”, nem que a inércia dos AA. em proceder a essa correcção e aos respectivos registos impediu o Réu de marcar a escritura definitiva conforme pretendia [4]. Sempre se referirá, contudo, e como se afirmou na sentença recorrida, que o problema da rectificação da propriedade horizontal não era óbice à realização da escritura [5], tal como não o era o facto da fracção “D” não se encontrar registada em nome das AA. [6]. Assim sendo, e não tendo resultado demonstrado que a escritura não se realizou por falta daqueles procedimentos, não estavam, também, os AA. obrigados a dar conhecimento ao R. que já haviam procedido àquela rectificação e registos. Ao contrário do sustentado pelo recorrente, não resultam, pois, dos autos elementos que permitam concluir por uma actuação dos AA. violadora do princípio da boa fé. Afirma, também, o recorrente que essa actuação resultaria, ainda, do facto dos AA. nunca terem contactado ou notificado o R. para pagar o remanescente do preço, depois do dia 30.01.1987. Não foi isso que resultou provado. De facto, o que resultou provado foi que os AA. tentaram contactar o R., ao longo dos anos, para que este pagasse a quantia remanescente do preço, mas sem sucesso. É certo que ao longo dos vários anos decorridos desde a data prevista como limite para a outorga do contrato definitivo até à data da propositura da acção (mais de 20 anos), os AA. nunca marcaram a escritura de compra e venda. Mas tal facto, por si só, não demonstra a actuação dos AA. em violação do princípio da boa fé [7], tanto mais que não resultou provada qualquer conduta dos AA. no sentido de fazer crer ao R. que manteriam, indefinidamente, a situação. Não assiste, assim, razão ao recorrente quanto à alegada conduta dos AA. violadora da boa fé, nada havendo a censurar à sentença recorrida quanto à apreciação da falta de interesse na prestação pelos AA., atento o lapso de tempo decorrido, a alteração dos valores das fracções e o facto dada como provado sob a al. m) da fundamentação de facto. A perda de interesse tem de ser justificada segundo o critério da razoabilidade, e deve aferir-se em função da “utilidade que a prestação teria para o credor, atendendo a elementos susceptíveis de serem valorados pelo comum das pessoas (e necessariamente à especificidade dos interesses em causa no concreto negócio jurídico onde tal apreciação se suscite), devendo mostrar-se justificada segundo o critério da razoabilidade própria do comum das pessoas” (Ac. do STJ de 07.02.08, P. 07A4437, in www. dgsi.pt). Para justificar a resolução “não basta o juízo valorativo arbitrário do próprio credor antes aquela (falta de interesse) há-de ser apreciada objectivamente, com base em elementos susceptíveis de serem valorados por qualquer pessoa” (Ac. do STJ de 18.12.03, P. 03B3696, in www. dgsi.pt). Na aferição da perda do interesse releva “a importância do incumprimento ou a sua gravidade aferidas pelo interesse do credor e com referência a esse interesse objectivamente valorado e não segundo o juízo arbitrário do credor”, sabendo-se que, “na maioria das vezes, o desaparecimento do interesse do credor na manutenção do contrato tem a ver com as finalidades de uso ou de troca que o credor visava conseguir com a prestação” ( Baptista Machado, in Obra Dispersa, I, pág. 136). Numa ponderação global do caso, para aferição da perda de interesse, haverá que entrar em linha de conta com a duração da mora, o comportamento do devedor e o propósito subjectivo do credor. O que o Mmo Juiz recorrido fez, nada havendo a censurar à decisão recorrida, sendo de improceder o recurso. DECISÃO. Pelo exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação, mantendo-se a decisão recorrida. Custas pelo Recorrente. * Lisboa, 15 de Dezembro de 2009 Cristina Coelho Soares Curado Roque Nogueira ---------------------------------------------------------------------------------------- [1] Não obstante se ter procedido à rectificação da escritura de propriedade horizontal - na qual foi trocado o lado direito com o esquerdo quanto às referidas fracções -, por escritura pública de rectificação outorgada em 10/2/1969, tal facto só veio a ser registado em 8.02.2006. [2] Só em 8.02.2006 se inscreveu no registo a aquisição, sem determinação de parte ou direito, da fracção “D” a favor das AA. C e E por dissolução, por morte, da comunhão conjugal e herança, conforme certidão do registo predial junta a fls. 154. [3] Que são do seguinte teor: 9º- “Contudo o Réu deu a conhecer aos AA. que a falta de pagamento da prestação era devida ao facto de provavelmente no dia 5 de Janeiro de 1987 os AA C e E não terem ainda procedido ao registo em seu nome da fracção autónoma designada pela letra “D” na Conservatória do Registo Predial nem terem efectuado a rectificação do regime de propriedade horizontal”; 10º - “Prevendo que face à proximidade com o dia marcado para a escritura definitiva a referida escritura não se viesse a celebrar por falta daqueles procedimentos”. [4] Sendo certo que este último facto não foi, sequer, alegado pelo R. na contestação. [5] Porque, como se escreve, “Por um lado, o que faz presumir a propriedade é o registo, e a descrição que do mesmo consta. Por outro lado, sempre seria um falso problema, pois tendo o R. prometido comprar ambas as fracções, a “B” e a “D”, sendo o problema de inexactidão a troca do “direito” e “esquerdo”, precisamente entre estas duas fracções, então tornava-se quase irrelevante, em termos imediatos, para quem adquire essa questão, a qual pode a qualquer momento ser resolvida”. [6] “... como referem os AA. poderia ser no próprio acto da escritura que efectuariam uma habilitação de herdeiros, e proveriam ao registo em nome dos herdeiros, para efectuar a venda”. [7] Sendo certo que o R. também nunca marcou tal escritura, como poderia ter feito (art. 777º, nº 1 do CC), nem se apresentou a efectuar o pagamento omitido. |