| Decisão Texto Integral: | Acordam na 7ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
RELATÓRIO.
M, A e S intentaram contra J e esposa, C, acção de despejo, com processo comum, na forma sumária, pedindo que se decrete a resolução do contrato de arrendamento da casa e se condene os RR. a despejarem imediatamente o local arrendado, pagarem as rendas vencidas e as que se forem vencendo até efectivação do despejo, acrescidas de juros respectivos, bem como a pagarem as rendas no valor de € 2.967,85, relativas ao prédio acrescidas de juros respectivos.
A fundamentar o peticionado, alegam, em síntese, que:
Os AA. são comproprietários dos prédios urbanos.
Por contrato escrito de 1.04.1997, a A. deu a casa de arrendamento aos RR., mediante a renda de 35.000$00 mensais, a pagar, adiantadamente, no 1º dia útil do mês anterior àquele a que dissesse respeito.
Os RR. deixaram de pagar as rendas vencidas nos meses de Novembro de 1999 e seguintes, tendo no final do mês de Abril de 2001, saído da casa, ficando em dívida 17 meses de renda, no total de € 2.967,85.
No final de Abril de 2001, os AA., por contrato verbal, deram de arrendamento aos RR. a casa, mediante a renda de 40.000$00 mensais, a pagar, adiantadamente, no 1º dia útil do mês anterior àquele a que dissesse respeito.
Os RR. foram para aí residir a partir de 1.05.2001, tendo pago, apenas, a renda vencida nesse mês, mantendo-se em dívida por todos os meses restantes, estando em dívida, à data da propositura da acção, o montante de € 6.400,00.
A falta de pagamento das rendas é fundamento para a resolução do contrato.
Regularmente citados, apenas a R. contestou, por excepção, invocando a nulidade do contrato, por falta de forma, e por impugnação, alegando estar separada de facto do marido desde 5.10.2001, altura em que saiu, definitivamente, do locado, e termina propugnando pela procedência da excepção invocada e improcedência da acção.
Os AA. replicaram, propugnando pela improcedência da nulidade invocada.
Realizada audiência preliminar, na mesma as partes acordaram sobre a entrega das chaves do locado, transacção essa homologada por sentença.
Foi proferido despacho saneador, e seleccionada matéria de facto assente e B.I., as quais sofreram reclamação que foi atendida.
Procedeu-se a audiência de discussão e julgamento, com observância do formalismo legal, vindo, oportunamente, a ser proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente, declarou a nulidade do contrato referente à casa n.º, celebrado entre AA. e RR., e condenou os Réus a pagar aos Autores, a título de rendas vencidas e não pagas referentes ao contrato de arrendamento tendo por objecto o prédio n.º, a quantia pecuniária de € 2.967,85, acrescida dos juros, vencidos e vincendos, à taxa supletiva para os negócios civis, contados desde o final do mês de Abril de 2001, absolvendo-os do demais peticionado.
Inconformados com a decisão os AA. interpuseram recurso, tendo no final das respectivas alegações formulado as seguintes conclusões:
1.º A sentença de fls. é nula por oposição lógica entre a sua fundamentação e a decisão.
2.º A sentença recorrida considerou provados os factos e) f) e h): E) “No final de Abril de
2001, os Autores, por acordo verbal, deram de arrendamento aos Réus a casa n.º identificada na alínea a), para a qual os Réus foram residir em 1 de Maio de 2001” (sublinhado nosso); F) “A renda acordada foi de 40.000$00 mensais, a pagar adiantadamente, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitasse” (sublinhado nosso);H) “Do segundo contrato os Réus apenas pagaram a renda vencida em Maio de 2001” (sublinhado nosso), (cfr. Despacho de selecção da matéria de facto e Fundamentação – Factos - da sentença de fls.).
3.º E em sede de decisão a sentença julgou nulo e de nenhum efeito o contrato de arrendamento celebrado sobre imóvel dos autos, por não observância da forma escrita.
4.º Os factos e) f) e h) ficaram assentes por acordo / confissão dos Réus.
5.º E deveriam conduzir logicamente à confirmação da validade do contrato de arrendamento celebrado sobre a porta 11-C.
6.º É abuso de direito da Ré C, na modalidade de inalegabilidade formal, confessar a celebração de um arrendamento na forma verbal, confessar o pagamento de uma renda – a de Maio de 2001 – em cumprimento desse arrendamento e invocar a invalidade formal do contrato de arrendamento.
7.º A forma escrita do contrato de arrendamento é uma formalidade ad probationem.
8.º A existência do contrato de arrendamento ficou desde logo assente no despacho de selecção da matéria de facto.
9.º A existência do contrato pode fazer-se por recibo de renda, qualquer por documento devidamente assinado pelo senhorio que o demonstre e ainda por confissão válida.
10.º Por requerimento junto aos autos a fls., com entrada em 09.11.2007, os Apelantes juntaram aos autos o canhoto do recibo de renda de Maio de 2001 e oitenta recibos de renda referentes ao período entre Junho de 2001 e Dezembro de 2007, (cfr. Documentos juntos a fls.).
11.º A prova da existência do contrato de arrendamento celebrado sobre a porta 11-C do imóvel dos autos encontra-se feita através do canhoto do recibo de renda de Maio de 2001 e oitenta recibos de renda juntos aos autos.
12.º Que não foram impugnados pelos Réus, pelo que foram admitidos por acordo.
13.º A Ré C alegou nos autos que deixou de residir com o seu marido do imóvel dos autos, em 05 de Outubro de 2001.
14.º A Ré não provou nos autos ter comunicado tal saída aos Autores.
15.º A casa em referência era casa de morada de família.
16.º Mesmo que a Ré houvesse comunicado aos Autores a sua saída de casa, tal não representava uma entrega da casa, uma vez que o Réu marido continuou a habitar o locado.
17.º Os Réus são responsáveis solidariamente pelo pagamento de todas as rendas vencidas até à entrega do locado livre e devoluto de pessoas e bens.
18.º O pagamento das rendas peticionadas pelos Autores nos autos é da responsabilidade de ambos os cônjuges.
19.º “IV - À comunicação feita pelo arrendatário ao senhorio de que deixou de residir no locado, estando em causa a casa de morada de família, não o desonera da obrigação do pagamento das rendas, já que não equivale à sua entrega ao senhorio para que dele pudesse dispor e, portanto, continua a ser devida a contrapartida acordada pela cedência do mesmo para a habitação do agregado familiar do arrendatário. V – A comunicação feita não pode ser havida como denúncia do contrato pelo arrendatário, porque, tal denúncia, estando em causa a casa de morada de família do arrendatário, e não vindo alegado que o casamento tivesse sido celebrado segundo o regime da separação de bens, sempre careceria do consentimento do seu cônjuge (art. 1682º-B, al. a) do C. Civil). VI - A dívida das rendas constitui uma dívida da responsabilidade de ambos os cônjuges, nos termos dos artigos 1688º “a contrario sensu”, e 1691º, também do C.Civil, neste sentido, Ac. RL de 12.06.2008, processo nº 5191/2008-6, www.dgsi.pt.
Ainda que assim não se entenda,
20.º Na situação de se manter a decisão da nulidade do contrato de arrendamento da porta 11-C do imóvel dos autos, o arrendatário, é obrigado a restituir o locado ao senhorio e a pagar àquele uma indemnização pela utilização do mesmo, sendo que tal indemnização corresponderá ao montante das rendas acordadas, vencidas e não pagas, artigo 289º do Código Civil.
21.º “IV – Em caso de nulidade do acordo negocial de arrendamento, deve o inquilino restituir o local arrendado, tal como o recebeu e o valor correspondente à disponibilidade que teve do local, ou seja, o valor correspondente ao valor locativo de que beneficiou., Ac. RL de 16.01.2007, processo n.º 8711/2006-1, www.dgsi.pt”.
22.º A sentença de fls. proferida violou os artigos 659º CPC, 334º CC, 289º CC, 7º/3 RAU, 1682º-B, al. a) CC 1688º CC e 1691ºCC.
Termina pedindo que se declare a nulidade da sentença em crise, com as legais consequências, ou, caso assim não se entenda, se revogue, parcialmente, a sentença recorrida na parte em que a recorrente ficou vencida, declarando válido o contrato de arrendamento celebrado do imóvel dos autos e por consequência, se condene, solidariamente, os Apelados a pagarem aos Apelantes, o valor de todas as rendas vencidas e não pagas desde Junho de 2001 até à data da entrega do locado livre e devoluto de pessoas e bens.
A R. contra-alegou, propugnando pela manutenção da decisão.
O Mmo Juiz recorrido proferiu despacho considerando inexistente a nulidade da sentença invocada.
QUESTÕES A DECIDIR.
Sendo o objecto do recurso balizado pelas conclusões dos recorrentes ( art. 684º, n.º 3 e 690º, n.º 1 do CPC ) as questões a decidir são:
a) se a sentença é nula por oposição lógica entre a sua fundamentação e a decisão;
b) se o contrato de arrendamento é válido;
c) se os RR. são solidariamente responsáveis pelo pagamento das rendas.
d) entendendo-se que o contrato é nulo, se o arrendatário é obrigado a pagar ao senhorio uma indemnização pela utilização do locado.
Corridos os vistos, cumpre decidir.
FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO.
O tribunal recorrido considerou provados os seguintes factos, que não foram impugnados:
Os Autores são comproprietários dos prédios urbanos [alínea a)].
Por documento escrito lavrado em 1 de Abril de 1997, a Autora deu de arrendamento aos Réus a casa, identificada na alínea a), pelo prazo de cinco anos, com início em 1 de Abril de 1997, pela renda mensal de 35.000$00, a pagar adiantadamente no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitasse [alínea b)].
Os Réus deixaram de pagar as rendas vencidas no mês de Novembro de 1999, e nos meses seguintes [alínea c)].
E saíram da habitação referida na alínea b), deixando 17 meses de renda em dívida, no montante de € 2.967,85 [alínea d)].
No final de Abril de 2001, os Autores, por acordo verbal, deram de arrendamento aos Réus a casa n.º, identificada na alínea a), para a qual os Réus foram residir em 1 de Maio de 2001 [alínea e)].
A renda acordada foi de 40.000$00 mensais, a pagar adiantadamente, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitasse [alínea f)].
Pelo menos o Réu J ainda reside no locado referido na alínea e) [alínea g)].
Do segundo contrato os Réus apenas pagaram a renda vencida em Maio de 2001 [alínea h)].
À data a que se reportam os factos, a Ré C era o único sustento da família [alínea i)].
À data do contrato, apenas a Ré se encontrava empregada [alínea j)].
FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO.
A primeira questão que os recorrentes suscitam é a da nulidade da sentença, por contradição lógica entre os fundamentos e a decisão.
Defendem os recorrentes que os factos provados sob as alíneas E), F) e G) deveriam logicamente conduzir à confirmação da validade do contrato de arrendamento celebrado sobre a porta 11-C, ao contrário do que a sentença recorrida concluiu.
Na sequência da exigência de que a sentença seja fundamentada (art. 158º do CPC), surge a possibilidade de aquela estar viciada, ferida da nulidade referida na al. c) do nº 1 do art. 668º do CPC, se as premissas do raciocínio apontarem num sentido e a decisão for noutro [1].
O juiz analisa a questão que lhe é colocada, equaciona os seus argumentos em determinado sentido, e, a final, conclui / decide, em sentido (lógico) contrário àquele que fundamentou.
Como referem Antunes Varela, Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, in “Manual de Processo Civil”, pág. 690, “nos casos abrangidos pelo artigo 668º, 1, c), há um vício real de raciocínio do julgador (e não um simples lapsus calami do autor da sentença): a fundamentação aponta num sentido; a decisão segue caminho oposto ou, pelo menos, direcção diferente”.
Ou como escreve Alberto dos Reis in “CPC Anotado”, Vol. V, pág. 141, “no caso considerado no n.º 3 do art. 668º a contradição não é apenas aparente, é real; o juiz escreveu o que queria escrever; o que sucede é que a construção da sentença é viciosa, pois os fundamentos invocados pelo juiz conduziriam logicamente, não ao resultado expresso na decisão, mas a resultado oposto”.
Desde logo se dirá que, no caso sub judice, não se verifica a apontada contradição entre os fundamentos e a decisão, uma vez que as premissas em que assentou a decisão só poderiam levar à decisão proferida.
Efectivamente, na fundamentação da sentença, o Mmo Juiz recorrido começou por fazer referência às causas de nulidade dos negócios jurídicos, concluiu que o 2º contrato celebrado era nulo por falta de forma, uma vez que tinha sido celebrado verbalmente, explicou porque, no caso, não tinha aplicação às rendas o disposto no art. 289º, nº 1 do CC, e terminou, declarando a nulidade do contrato e absolvendo os RR. do peticionado pagamento de rendas relativas a esse contrato.
Os fundamentos levam, logicamente, àquela decisão.
Questão diferente, que não consubstancia nulidade da sentença, é a de ter havido erro de julgamento, de não ter sido o direito aplicado em consonância com a materialidade fáctica apurada [2].
Improcede, pois, a invocada nulidade da sentença.
E terá ocorrido erro de julgamento como os recorrentes sustentam ? Será o 2º contrato de arrendamento celebrado, por simples acordo verbal, válido, ao contrário do invocado pela R. e do entendido pela sentença recorrida ?
O invocado contrato de arrendamento para habitação data de Abril de 2001, pelo que lhe são aplicáveis as normas do RAU.
Dispõe o art. 7º, nº 1 do RAU que “o contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito”.
In casu, o contrato relativo à casa nº 137 – B, porta 11, celebrado em Abril de 2001, foi-o por acordo verbal.
Dispõe o art. 220º do CC que “a declaração negocial que careça de forma legalmente prescrita é nula, quando outra não seja a sanção especialmente prevista por lei”.
Em anotação a este artigo escrevem Pires de Lima e Antunes Varela, in CC Anotado, 2ª ed., Vol. I, pág. 196 que “este artigo 220º supõe a exigência de certa forma como elemento do negócio. Se a lei exigir a forma apenas para a prova da declaração, já o acto não é nulo, visto poder provar-se por confissão, nos termos do nº 2 do artigo 364º. É preciso, no entanto, que isso resulte claramente da lei, como se diz neste último preceito. ... O artigo 220º consagra explicitamente, como regra, a solução que considera as formalidades legais da declaração como formalidades ad substantiam (e não como meras formalidades ad probationem).
De facto, dispõe o art. 364º do CC que “1. Quando a lei exigir, como forma da declaração negocial, documento autêntico, autenticado ou particular, não pode este ser substituído por outro meio de prova ou por outro documento que não seja de força probatória superior. 2. Se, porém, resultar claramente da lei que o documento é exigido apenas para prova da declaração, pode ser substituído por confissão expressa, judicial ou extrajudicial, contanto que, neste último caso, a confissão conste de documento de igual ou superior valor probatório”.
No caso do arrendamento para habitação, a exigência de documento escrito consubstancia uma formalidade ad substantiam (da qual depende a própria validade substancial do contrato) ou ad probationem (que visa a prova do contrato) ?
Defendem os recorrentes que se trata de mera formalidade ad probationem, e também assim o entendemos nós, face ao disposto no nº 3 do art. 7º do RAU [3].
Dispõe este normativo legal que “no caso do número 1 [4], a inobservância da forma escrita só pode ser suprida pela exibição do recibo de renda e determina a aplicação do regime de renda condicionada, sem que daí possa resultar aumento de renda”.
Admite-se, expressamente, a prova da existência do contrato sem ser através do documento exigido no nº 1.
Como escreve Aragão Seia, in Arrendamento Urbano, 7ª ed., pág. 181 a forma escrita é uma “formalidade ad probationem, não é elemento do negócio jurídico, não é indispensável à sua constituição e validade, pois o contrato é, como resulta da lei, válido independentemente do escrito que, sendo assim, tem por fim tornar mais segura a prova”.
Acrescentando que “admitindo o recibo a suprir o escrito o legislador afastou deliberadamente a forma como formalidade ad substanciam postergando a aplicação do art. 220º e do nº 1 do art. 364º, do CC”.
Ora, assim sendo, a prova da existência do contrato pode ser feita quer através dos recibos de renda [5], quer através da confissão judicial ou extra-judicial expressa do contrato de arrendamento [6].
No caso, a R. confessou, expressamente, a existência do contrato de arrendamento no artigo 4º da sua contestação, aceitando que no final do mês de Abril de 2001, os AA., por contrato verbal, deram de arrendamento aos RR. a casa nº 137 – B, porta 11-C (art.8º da P.I.), para a qual os RR. foram residir, a partir de 1.05.2001 (art. 9º da P.I.).
Assim sendo, demonstrado se mostra o contrato de arrendamento, não padecendo o mesmo da nulidade invocada.
Ainda que assim não se entendesse, sempre se teria de ter a invocação da nulidade do contrato pela R. como manifestamente abusiva (art. 334º do CC) [7], uma vez que reconheceu ter realizado o mesmo, demonstrado ficou o pagamento da primeira renda, bem como a residência no locado após a referida data [8].
Por último, ainda que assim não se entendesse, e se perfilhasse a posição assumida pelo Mmo Juiz recorrido, declarando nulo o contrato, sempre se deveriam condenar os RR. [9] ao pagamento de uma indemnização pela utilização do locado, desde o período inicial, descontada a renda paga, até à entrega efectiva do mesmo, correspondente, em regra, ao montante das rendas acordadas, como consequência da declaração de nulidade do contrato e tendo presente o disposto no art. 289º, nº 1 do CC, o que, aliás, os AA. invocaram, na sua resposta à contestação [10] [11].
Neste sentido se deverá, também ter em conta o Assento nº 4/95, publicado no DR de 17.5.95, segundo o qual, quando a pretensão se basear em contrato cuja nulidade seja oficiosamente decretada, deve o tribunal condenar na restituição do recebido, por aplicação do art. 289º do CC, se do processo constarem os factos suficientes [12].
Por tudo o exposto, procede a apelação, devendo revogar-se a sentença recorrida na parte em que declarou nulo o contrato a absolveu os RR. do demais peticionado, substituindo-a por outra que julgue a acção totalmente procedente, e condene os RR. na totalidade dos pedidos.
DECISÃO.
Pelo exposto, acorda-se em julgar procedente a apelação, revogando-se a decisão recorrida na parte em que declarou nulo o contrato a absolveu os RR. do demais peticionado, condenando-se os RR., para além da condenação já constante da sentença recorrida, a pagarem aos AA. as rendas vencidas e não pagas, desde Junho de 2001 até à entrega efectiva do locado –-, acrescidas de juros de mora, vencidos e vincendos, à taxa supletiva para os negócios civis, contados desde o final do mês de Junho de 2001 e até integral pagamento.
Custas pelos Recorridos.
*
Lisboa, 15 de Junho de 2010
Cristina Coelho
Roque Nogueira
Abrantes Geraldes
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[1] Dispõe o art. 668º, nº 1, al. c) do CPC que a sentença é nula quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão.
[2] Neste sentido, cfr. Antunes Varela, Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, na o.c., pág. 686.
[3] Neste sentido se pronunciam, também, entre outros, os Acs. RP de 29.05.2003, in CJ, Tomo III, pág. 182 e ss., da RP de 15.11.2004, P. 0455301 e da RL de 22.09.2005, P. 3892/2005-8, estes in www. dgsi.pt.
[4] Arrendamento urbano.
[5] Prova a fazer apenas pelo arrendatário que terá o recibo de renda como comprovativo do pagamento da mesma e, logo, comprovativo da existência do contrato - cfr., com interesse sobre este assunto, Pereira Coelho, in RLJ, ano 126, págs. 197 e 198. O senhorio não pode fazer a prova do contrato com a junção dos recibos de renda, que apenas detém porque as mesmas não terão sido pagas, nada demonstrando, assim, quanto à existência efectiva do contrato.
[6] Não sufragamos a opinião de Januário Gomes in Anotações ao RAU, 3ª ed., págs. 75 e 76, ponto 5 de que o senhorio não pode fazer a prova do contrato verbal por tais meios – tendo interesse nessa prova por haver falta de pagamento de rendas – porque “o RAU lhe não dá essa possibilidade face ao disposto no artigo 220º do Cód. Civil e inexistir preceito igual ao da primeira parte do artigo 1088º do Cód. Civil, ...”.
[7] Por representar um inadmissível “venire contra factum proprium”, tendo, apenas, em vista eximir-se ao pagamento das rendas peticionadas.
[8] Mesmo a A. terá residido no locado por 5 meses, segundo a sua alegação, sendo certo que não resultou provada a sua versão de saída do locado em Outubro de 2001.
[9] Repete-se que a R. não logrou fazer prova dos factos por si alegados, com vista a eximir-se da sua responsabilidade no pagamento das rendas.
[10] Cfr. art. 12º da réplica.
[11] Cfr. neste sentido e entre outros, os Acs. da RP de 12.11.2001, P. 0151260, da RC de 28.09.2004, P. 2184/04 e da RL de 18.06.09, P. 765/06.6TCFUN.L1-8, todos in www. dgsi.pt.
[12] Como escreve o, ora, adjunto, Abrantes Geraldes, in Temas da Reforma de Processo Civil, Vol. I., pág. 52, nota 58, “nada obsta, em princípio, à aplicação da respectiva doutrina a outras situações, tais como as acções de despejo fundadas em contrato cuja nulidade seja declarada”. |
