| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
Vieram nos presentes autos A e B pedir a condenação de C Lda a pagar-lhes a quantia de € 227.076,75 correspondente à soma do dobro do sinal prestado, da indemnização devida por benfeitorias, das despesas, dos juros sobre as prestações vencidas relativas ao empréstimo bancário contraído pelos AA para pagamento do sinal a que acrescem as prestações vincendas.
Subsidiariamente, pedem a condenação da Ré a pagar-lhes a quantia de € 132.528,42 relativa ao sinal prestado, indemnização por benfeitorias e juros sobre as prestações vencidas do empréstimo contraído pelos AA além de juros vincendos.
Alegam e em síntese terem celebrado com a Ré, em 22/12/2003, um contrato-promessa de compra e venda de um imóvel, tendo sido estabelecido em tal acordo que o prazo máximo para a realização da escritura pública de compra e venda terminaria no dia 31/12/2004. Os AA entregaram à Ré, a título de sinal, a quantia de € 106.750,00, tendo para tal contraído um empréstimo no mesmo montante.
Poucas semanas após a celebração do contrato-promessa os AA e a Ré celebraram um aditamento a tal contrato, prevendo a instalação no imóvel de radiadores, pavimento e rodapés, num total de € 6.700,00, sendo que metade do mesmo foi paga pelos AA à Ré. A outra metade seria paga na data de celebração da escritura pública.
A Ré instalou no imóvel os referidos materiais e equipamentos.
Porém, a 21/12/2004, a Ré comunicou aos AA que a escritura pública de compra e venda não se realizaria no prazo fixado, propondo aos AA um novo aditamento ao contrato-promessa no qual se estabeleceria a prorrogação desse prazo por mais 6 meses.
Tal facto levou a que os AA perdessem definitivamente o interesse na aquisição do imóvel, comunicando à Ré que resolviam o contrato-promessa.
Para a hipótese de assim não se entender, e ainda que a mora na realização da escritura não fosse imputável à Ré mas sim à Câmara Municipal por atraso na emissão da licença de utilização, ainda assim está a Ré obrigada a restituir aos AA o valor do sinal recebido, acrescido de juros.
A Ré contestou, alegando que o desrespeito do prazo lhe não é imputável mas antes à demora nos procedimentos administrativos e burocráticos associados ao licenciamento do condomínio. Além disso, os AA estiveram sempre a par da situação e nunca colocaram qualquer problema. De resto na comunicação de resolução do contrato não invocam um único facto que justifique a perda de interesse na conclusão do negócio. O que sucede é que 7 meses antes da data contratualmente prevista para a outorga da escritura, os AA tinham incumbido uma sociedade de mediação imobiliária para promover a venda do imóvel, o que mostra que, com a celebração do contrato-promessa só pretenderam potenciar uma oportunidade de negócio e daí obter uma mais-valia significativa e, não o tendo conseguido, optaram por resolver o contrato, fazendo-o culposamente.
Tem assim a Ré direito a fazer suas as quantias recebidas.
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O processo seguiu os seus termos, realizando-se o julgamento e vindo a ser proferida sentença que julgou a acção e a reconvenção não provadas e improcedentes.
Inconformados recorrem os AA e a Ré.
No seu recurso, concluem os AA que:
– A sentença não resolveu todas as questões submetidas à sua apreciação pelas partes.
– Nomeadamente, foi omitida qualquer decisão sobre o pedido subsidiário formulado pelos AA bem como sobre o pedido formulado na réplica.
– Tais pedidos consistiam na condenação da Ré a devolver aos AA as quantias entregues no âmbito do contrato-promessa e seu aditamento, no valor de € 110.100,00 acrescido de juros desde 25/1/2005
– Tal pedido subsidiário foi formulado para o caso de improceder o pedido principal.
– Por outro lado, tendo sido julgado improcedente o pedido reconvencional da Ré, de fazer sua a quantia adiantada pelos AA no âmbito do contrato-promessa, há que concluir que tais verbas estão na posse da Ré sem qualquer direito, devendo pois ser restituídas a quem lhas entregou, ou seja, os AA.
– Não faz sentido decidir que a Ré não tem o direito a fazer sua a quantia global de € 110.100,00 e ao mesmo tempo não a condenar a devolver o referido montante.
– A sentença é assim nula nos termos do art. 668º nº 1 c) e d) do CPC.
Por seu turno a Ré conclui do seguinte modo a sua apelação:
– Uma vez que a declaração de resolução dos AA carecia dos requisitos formais e materiais legalmente exigidos, tal resolução não é válida, não tendo os AA o direito a receberem o sinal em dobro.
– Tal declaração representa uma renúncia ou desistência da celebração do contrato prometido, ou, por outras palavras, uma recusa de cumprimento voluntária, culposa, ilícita e definitiva.
– A declaração de resolução dos AA tornou-se irrevogável assim que chegou ao conhecimento da Ré e goza de eficácia retroactiva.
– Assim, tem a Ré o direito a fazer seu o sinal recebido.
– Não faz sentido querer impôr à Ré a obrigação de proceder à marcação da escritura pública relativa a um contrato-promessa já resolvido, ou seja, relativamente ao qual os AA haviam manifestado definitivamente a sua recusa de cumprimento.
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Foi dado como provado que:
1) AA e Ré celebraram em 22/12/2003 um contrato-promessa de compra e venda, junto a fls. 38 e seguintes, relativo à fracção autónoma correspondente à letra “C” do prédio urbano designado “Condomínio…”, sito
2) Nos termos de tal contrato, a escritura pública seria outorgada até 31 de Dezembro de 2004.
3) Em 22/12/2003 a fracção em causa encontrava-se em construção.
4) A 9/1/2004 foi acordado entre as partes um aditamento ao contrato-promessa, nos termos do qual a Ré aceitou executar as obras de alteração solicitadas pelos AA, num valor total de € 6.700,00, sendo 50% pagos com a assinatura do aditamento e 50% na data da outorga da escritura de compra e venda.
5) No dia 9/1/2004 os AA entregaram à Ré a quantia de € 106.750,00 acordada como sinal e princípio de pagamento do preço e ainda a quantia de € 3.350,00 acordado no mencionado aditamento.
6) A Ré procedeu às obras de alteração acordadas no aditamento.
7) Em 21/12/2004 a Ré comunicou aos AA ser muito difícil a realização da escritura de compra e venda até 31/12/2004, sugerindo a prorrogação do prazo inicialmente fixado por um período de 6 meses.
8) Por carta reciba pela Ré em 25/1/2005, os AA comunicaram à Ré que “nos termos do referido contrato a escritura pública de compra e venda deveria ser efectuada impreterivelmente até 31 de Dezembro de 2004. No entanto, tal não aconteceu. Pelo que, comunico a perda de interesse na subsistência do contrato. Nesta conformidade, assiste-nos o direito de ver resolvido o referido contrato”.
9) A Ré respondeu aos AA por carta de 4/3/2005, comunicando ser seu entendimento que a perda de interesse invocada se devia exclusivamente a factos do foro subjectivo dos AA, que não podiam legitimar a referida resolução, não aceitando assim a tomada de posição dos AA.
10) Estes vieram, por sua vez, responder à missiva da Ré, por carta por esta recebida a 19/5/2005, e junta a fls. 60/61 dos autos.
11) Até à data da interposição da presente acção, a Ré não notificou os AA para a outorga da escritura pública de compra e venda.
12) Em Junho de 2004 os AA solicitaram à sociedade de mediação imobiliária “D Lda” que diligenciasse no sentido de conseguir interessado na compra da fracção em causa.
13) Tendo a D Lda começado a promover a venda da fracção, em Julho de 2004, pelo preço de € 360.000,00.
14) Os AA não lograram angariar qualquer interessado na aquisição da fracção pelo preço de € 360.000,00.
15) A aquisição da fracção autónoma encontra-se registada a favor de F, por compra, pela Ap., convertida pela Ap..
16) O interesse dos AA em adquirir a fracção descrita em 1) prendia-se com o facto de nela pretenderem passar a residir.
17) Em Junho de 2004, os Aa deram de arrendamento a casa onde até então residiam.
18) As alterações referidas no aditamento, a substituição do chão de mosaico por chão de madeira, valoriza a fracção.
19) Para pagamento do sinal, os AA contraíram no E um empréstimo, do mesmo valor, tendo começado a pagar as respectivas prestações mensais desde Janeiro de 2004.
20) Desse empréstimo pagaram as despesas inerentes à abertura do processo, à avaliação da fracção, ao seguro, tendo liquidado o mesmo na íntegra em 2007, por exigência do E.
21) O condomínio ficou concluído, na sua generalidade, em finais de Novembro de 2004.
22) Nos meses que se seguiram a Junho de 2004 a D Lda mostrou a moradia a vários potenciais interessados na sua aquisição pelo preço de € 360.000,00.
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Cumpre apreciar.
Existe, de certo modo, uma coincidência em ambos os recursos. Quer AA quer Ré entendem que existe contradição entre os fundamentos de facto e de direito e a decisão. Além disso, os AA insistem em que a sentença não tomou conhecimento do seu pedido subsidiário, pecando pois pela omissão prevista no art. 668º nº 1 d) do CPC.
Relativamente a este último ponto, os AA, na petição inicial, formulam um pedido subsidiário para o caso em que se entenda que a mora na realização da escritura não é imputável à Ré.
Contudo, essa questão nem sequer se coloca, na medida em que ficou julgado - e bem - que a resolução contratual operada pelos AA não tem qualquer fundamento.
Com efeito, os AA comunicaram à Ré a decisão de resolverem o contrato, por desinteresse na subsistência do mesmo face à não realização da escritura dentro do prazo previsto.
Contudo, não indicaram qualquer fundamento justificativo desse desinteresse, impossibilitando uma apreciação objectiva dos factos que teriam levada a tal perda de interesse, nos termos do art. 808º nº 2 do Código Civil.
Na medida em que a declaração resolutiva é uma declaração receptícia, a mesma produziu todos os seus efeitos assim que chegou ao conhecimento da parte contrária, a Ré, sendo irrelevantes posteriores comunicações dos mesmos AA.
Ora, não existindo fundamento para a resolução contratual, é irrelevante apurar, neste âmbito, se a não realização da escritura dentro do prazo acordado se fica a dever a comportamento culposo da Ré ou não. Em qualquer caso, não foi fundamentado a alegada perda de interesse na subsistência do contrato.
Assim, mesmo a entender-se que a sentença recorrida não tomou conhecimento do pedido subsidiário, isso em nada altera o decidido, na medida em que as causas de pedir, no pedido principal e no subsidiário, pressupõem a validade da resolução contratual pelos AA, e tal validade não se verifica.
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Já diferente é a questão da eventual contradição entre os fundamentos e a decisão.
Na sentença julgou-se que os AA não têm direito a reaver as quantias adiantadas à Ré nem as verbas respeitantes a benfeitorias e despesas.
E julgou-se igualmente que a Ré não tem o direito de fazer suas as quantias que lhe foram entregues pelos AA a título de sinal.
Essas quantias, note-se, foram efectivamente entregues pelos AA à Ré.
Reportando-nos apenas à verba respeitante ao sinal, não faz sentido, salvo o devido respeito, afirmar-se que os AA não têm direito a reavê-lo e que a Ré não tem direito a ficar com ele. Uma das afirmações tem necessariamente de excluir a outra, em função da própria natureza sinalagmática da obrigação.
Uma decisão, assim formulada, perde qualquer sentido útil e, pior que isso, acaba por ter efeitos contrários àquilo que ela própria afirma.
É que, tendo a Ré em seu poder a verba adiantada pelos AA a título de sinal, a consequência da decisão será a de tal quantia continuar em poder da Ré, apesar de se afirmar que esta não tem direito à mesma...
A contradição não é tanto entre os fundamentos e a decisão, mas entre ambas as decisões, a relativa ao pedido dos AA e a relativa ao pedido reconvencional.
Para ultrapassar esta situação, teremos de, a partir da factualidade dada como provada, reapreciar os contornos jurídicos do litígio.
E desde logo, cumprirá atentar no pedido subsidiário dos AA tal como vem apresentado na réplica. Sublinhe-se que a fls. 223 os AA vêm expressamente referir que não apresentaram qualquer modificação, nesse articulado, do pedido ou da causa de pedir.
Contudo, o modo como o pedido subsidiário é formulado na réplica mostra bem que existe uma intenção dos AA em alterar a causa de pedir, de modo a obstarem aos problemas que a Ré invocara na sua contestação. E tal modificação consiste em afirmar que, mesmo a considerar-se que os AA não fundamentaram devidamente a resolução do contrato, sempre teriam direito a reaver o valor do sinal em singelo e o valor das benfeitorias, por haver enriquecimento sem causa da Ré.
Esta questão não foi apreciada na sentença recorrida, pelo que cumprirá determinar se tal modificação da causa de pedir é válida.
Nos termos do art. 273º nº 1 do CPC, “na falta de acordo, a causa de pedir só pode ser alterada ou ampliada na réplica, se o processo a admitir, a não ser que a alteração ou ampliação seja consequência de confissão feita pelo réu e aceita pelo autor”.
Assim, nada obsta à modificação em causa. Deparamos pois com o pedido de restituição do sinal em singelo e do valor das benfeitorias, baseado já no enriquecimento sem causa e não no incumprimento não culposo da Ré.
Contudo, para que tal pedido possa proceder torna-se necessário que o suposto enriquecimento não tenha causa legal. Ou seja, que a Ré não tenha direito a fazer suas as quantias recebidas.
Já vimos que, nos termos conjugados dos arts. 432º nº 1 e 808º do Código Civil, a resolução contratual operada pelos AA carece de fundamento.
Mais relevante contudo é o facto de na sua comunicação, os AA terem, expressamente declarado que haviam perdido o interesse na subsistência do contrato, assistindo-lhes o direito de o resolverem.
Contrariamente ao que foi entendido na sentença recorrida, a declaração dos AA comporta uma recusa indiscutivelmente definitiva de manter a subsistência do contrato e assim de o cumprir. Não se vê que outro sentido extrair de uma declaração resolutiva em que, para lá da própria resolução, se informa o outro contraente que se perdeu o interesse na subsistência do contrato. A parte não pretende que o contrato se mantenha em vigor, ao invés pretende a sua extinção imediata.
Não era exigível à Ré, só por entender que inexistia motivo para a resolução, manter a ficção da continuação da vigência do contrato, marcando a seu tempo a escritura definitiva, realizando despesas, quando há muito que os AA lhe haviam comunicado que não pretendiam a continuação do contrato e assim lhe punham termo por resolução.
O que se passa – como de resto foi igualmente entendido no Acórdão desta Relação de Lisboa proferido na providência cautelar em apenso aos presentes autos – é que os AA, com a sua conduta, deixaram ilicitamente de cumprir a obrigação por causa que lhes é imputável, nos termos do art. 442º nº 2 do Código Civil.
E isso determina o direito da outra de parte de fazer sua a coisa entregue. Ou seja, o direito da Ré de fazer sua a quantia prestada a título de sinal.
Sendo assim, existe uma causa legal para que a Ré faça suas as verbas em questão, o que exclui a figura do enriquecimento sem causa invocada pelos AA.
Pensamos, contudo, que no atinente às benfeitorias a situação deverá merecer uma diferente solução. Nos termos do aditamento ao contrato-promessa, a fls. 50, as partes acordaram na realização de obras suplementares na fracção, as quais seriam pagas, 50% com a assinatura do aditamento e 50% na data da outorga da escritura de compra e venda.
Ficou igualmente provado que tais obras foram realizadas pela Ré e que os AA pagaram a quantia acordada de € 3.350,00.
Está ainda assente que as mencionadas alterações valorizaram a fracção.
Estamos pois perante benfeitorias úteis, nos termos do art. 216º nºs 2 e 3 do Código Civil.
A verba gasta pelos AA, correspondente a 50% do valor das obras adicionais, não se integra no sinal, sendo-lhe pois inaplicável a previsão do art. 442º nº 2.
Estamos perante uma valorização da fracção, que veio a beneficiar a Ré e que, a nosso ver, se integra no disposto no nº 2 do art. 473º do Código Civil. Trata-se de um valor que foi recebido por virtude de uma causa que deixou de existir. Ou seja, a causa das obras e do pagamento de 50% efectuado pelos AA, tinha a ver com a compra, por estes, da fracção objecto do contrato-promessa.
Cessando a relação contratual, mesmo que por responsabilidade dos AA, nem por isso deixa de permanecer a valorização do imóvel por força das obras constantes do aditamento, e de que a Ré acabou por beneficiar ao vender a fracção a um terceiro.
Há que entender que os AA têm a haver a verba que adiantaram, de € 3.350,00. A parte restante do custo dessas obras nunca chegou a ser paga e se é certo que as obras valorizaram a fracção também não deixa de ser verdade que foi a Ré quem as efectuou e a expensas suas, pelo menos dos 50% restantes.
Repete-se que, neste caso, não funciona a presunção do art. 441º do Código Civil. É perfeitamente óbvio que o montante das obras constantes do aditamento não é tido pelas partes como sinal no âmbito do contrato-promessa de compra e venda, mas sim como verba orçamentada em sede de empreitada e a pagar como preço, como de resto consta expressamente do documento de fls. 52.
Assim, têm os AA o direito a reaverem a quantia de € 3.350,00.
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Podemos assim concluir que:
– O facto de o promitente vendedor sugerir aos promitentes compradores uma extensão do prazo contratualmente fixado para celebração da escritura, por um período de seis meses, não configura incumprimento definitivo mas apenas e quanto muito, uma situação de mora.
– Ao invocar a perda de interesse na subsistência do contrato, comunicando a respectiva resolução, os promitentes compradores têm de alegar e provar os fundamentos fácticos que levaram a tal perda de interesse.
– Nada tendo sido dito a esse respeito, torna-se impossível ao tribunal aferir, objectivamente, da validade das razões que consubstanciam tal perda de interesse, como o exige o art. 808º nº 2 do Código Civil.
– A comunicação dos promitentes compradores de que perderam o interesse na subsistência do contrato, decidindo assim resolvê-lo, sem que exista fundamento legal para isso, configura um incumprimento definitivo dos mesmos promitentes compradores.
– O qual, nos termos do art. 442º nº 2 do Código Civil, confere ao promitente vendedor o direito de fazer sua a quantia adiantada a título de sinal.
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Assim e pelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação:
– Julgar parcialmente procedente o recurso dos Autores, condenando a Ré a restituir-lhes a verba de € 3.350,00, acrescida de juros de mora à taxa legal contados apenas a partir do trânsito em julgado da presente decisão.
– Julgar parcialmente procedente o recurso da Ré, condenando-se os Autores a reconhecerem o direito da mesma Ré, que ora se declara, a fazer seu o montante de € 106.750,00 recebido a título de sinal.
– Absolvendo-se Autores e Ré do mais peticionado.
Custas por AA e Ré na proporção do respectivo vencimento.
Lisboa, 3 de Dezembro de 2009
António Valente
Ilídio Sacarrão Martins
Teresa Pais |
