| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa.
I- Relatório:
A…, Lda, B…, Lda, e C…, Lda, vieram propor contra D…, Lda, e E…, S.A., (cuja designação social foi entretanto alterada para F…, S.A.), acção de despejo sob a forma sumária, invocando, em síntese, que sendo proprietárias do prédio urbano sito na Praça .. …, nºs … 20, e Rua …, nºs . . e ., freguesia de …, concelho de …, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo … e descrito na … Conservatória de Registo Predial de Lisboa sob o nº …, o qual adquiriram mediante escritura pública de compra e venda celebrada em …, adquiriu a 1ª Ré, possivelmente por contrato de trespasse celebrado em Dezembro de 1999, o direito ao arrendamento do rés-do-chão (loja) do referido prédio, destinado actualmente ao comércio e serviços de telecomunicações, sendo de € 89,24 o valor mensal da renda. Mais referem que aquela 1ª Ré cedeu à 2ª Ré, por forma que as AA. desconhecem ser onerosa, por sublocação ou comodato, a exploração do dito estabelecimento, sem sua autorização, como seria indispensável. Pedem, por consequência, que em face de tal conduta da 1ª Ré seja declarada a resolução do contrato de arrendamento, condenando-se ambas as RR. a despejar o locado.
Contestou a Ré “F…, S.A.”, afirmando que celebrou com a Ré “D… Lda”, em 1.8.2005, mediante documento escrito, um contrato de cessão de exploração do estabelecimento comercial instalado na loja arrendada, como foi devidamente comunicado aos então senhorios e proprietários da mesma por carta de 4.8.2005, sendo que tal cessão não carece da autorização do senhorio. Invoca que não pode proceder à junção do referido contrato escrito em virtude de ter sido acordada entre os seus intervenientes a respectiva confidencialidade. Sustenta, ainda, que, em qualquer caso, ocorreu a caducidade do direito a instaurar qualquer acção com esse fundamento por se mostrar decorrido mais de um ano desde a comunicação indicada. Pede a improcedência da causa e a sua absolvição do pedido.
Contestou igualmente a Ré “D…, Lda”, invocando que adquiriu o arrendamento do espaço referido por trespasse, em Dezembro de 1999, e que sendo dona e legítima possuidora do estabelecimento comercial aí explorado, designado por “Loja …”, destinado à actividade de venda de produtos, equipamentos e acessórios de telecomunicações electrónicas e serviços conexos, cedeu a respectiva exploração temporária à 2ª Ré, por um período de 6 anos prorrogável por iguais períodos. Mais refere que comunicou ao então proprietário do imóvel a celebração do dito contrato e que este não se opôs ao mesmo. Excepciona, em idênticos termos, a caducidade do direito a instaurar a presente acção por ter decorrido mais de um ano desde o conhecimento do facto correspondente pelo senhorio e defende a desnecessidade de autorização deste em caso de cessão de exploração do estabelecimento comercial instalado no arrendado. Conclui pela procedência da excepção e improcedência da causa. Junta apenas extracto do contrato de cessão de exploração celebrado, invocando a confidencialidade que as partes lhe atribuíram.
Em resposta às contestações, vieram as AA. reclamar a junção aos autos pelas RR. do dito contrato de cessão de exploração em texto integral, de modo a poderem pronunciar-se sobre as condições e validade do mesmo.
Decidiu o Tribunal pela inutilidade da junção do documento em causa, “tendo em conta a falta de alegação da constituição do arrendamento” por parte das AA..
Logo de seguida, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu as RR. do pedido, com os seguintes fundamentos: “... De acordo com os termos da petição inicial há que constatar que as AA. não alegam, nem de forma imprecisa ou irregular, a existência de qualquer relação de arrendamento, sua constituição ou transmissão entre as partes nesta causa.
Desconhece este Tribunal, por isso nem sequer ter sido alegado, se as AA. e qualquer das RR. se encontram vinculadas por um contrato de arrendamento, quais os seus termos e condições.
Tal alegação é evidentemente essencial numa acção de despejo, em que se pretende precisamente a cessação do arrendamento pela resolução do contrato de arrendamento, não só para a caracterização da posição das partes e definição do regime jurídico aplicável, como também para a definição, com segurança, da decisão de resolução a proferir.
Referindo-se à causa de pedir o ónus da alegação dos mencionados factos pertencia às AA. (art.s 342º, nº 1, do Código Civil, e 264º, nº 1, do Código de Processo Civil).
Apesar da R. E…SA impugnar tudo o alegado pelas AA., sempre se dirá que, efectivamente, a existir um contrato de arrendamento comercial celebrado entre as partes, a realização em 2005, pelas RR., de um contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial que tenha incluído esse direito ao arrendamento (cujos termos também não se encontram alegados) ou de trespasse de estabelecimento comercial, apenas obrigava à sua celebração por escrito e, neste último caso, à comunicação do negócio ao senhorio de acordo com o disposto nos art.s 111º, 115º e 116º do RAU, não constituindo uma cessão do imóvel proibida aos eventuais arrendatários.
Assim, é manifesto que a acção terá de improceder.”
Inconformadas, as AA. recorreram da sentença, apresentando as respectivas alegações que culminam com as conclusões a seguir transcritas:
“
A) Mal andou o tribunal “a quo” ao decidir como decidiu.
B) A decisão recorrida está em contradição com a alegação e com a prova feita pelas AA. na P.I. da existência de uma relação de arrendamento com a Ré D… Lda.
C) Relação arrendatícia que é reconhecida pelas Rés nas respectivas contestações.
D) A Ré D… Lda. reconhece a existência da relação de arrendamento nos artigos 21º; 22º e 23º da sua contestação e documentos juntos.
E) A Ré E… S.A. reconhece a existência da relação de arrendamento nos artigos 6º; 7º e 8º da sua contestação e documentos juntos.
F) As AA. juntaram os documentos que possuíam e que comprovam a existência de um contrato de arrendamento com a Ré D…l Lda.
G) A doutrina e a jurisprudência sobre a matéria são unânimes quanto à possibilidade de o arrendamento ser provado mediante confissão ou qualquer outro meio de prova.
H) Nos termos do artigo 342º nº1 do C. Civil a AA. invocaram um direito e dele fizeram a respectiva prova.
I) Do mesmo modo as AA. alegaram os factos que integram a respectiva causa de pedir nos termos do disposto no artigo 264º nº 1 do C.P.C.
J) Impunha-se, como requereram as AA. e lhes foi negado pelo Tribunal “a quo”, que o referido contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial fosse junto pelas Rés, com todas as suas cláusulas, para que o Tribunal “a quo” o apreciasse e decidisse da respectiva validade e licitude, não o podendo fazer sem o conhecer na íntegra.
K) Deve assim ser ordenado às Rés a junção do mesmo completo e com todas as suas cláusulas.
L) Foram incorrectamente julgados os factos pelo Tribunal “ a quo”.
M) Termos em que a douta sentença ora recorrida deverá ser revogada.”
Contra-alegou cada uma das RR./recorridas, pugnando, no essencial, pela manutenção do decidido, defendendo que o Tribunal a quo não podia concluir de outro modo, que a cessão de exploração de estabelecimento comercial instalado em espaço locado não carece de autorização do senhorio e que o direito das AA. a interpor a presente acção sempre teria caducado.
O recurso foi admitido como de apelação, com subida imediata nos próprios autos, e efeito suspensivo.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
***
II- Fundamentos de Facto:
A factualidade a considerar para a apreciação do presente recurso é a que resulta do relatório supra, sendo que a sentença recorrida sustentou-se apenas naquilo que foi alegado pelas AA., especificando:
“Alegam as AA. que:
1. As Autoras são donas e legítimas possuidoras do prédio urbano sito na Praça …, nºs … e …, e Rua …, nºs .., … e …, freguesia de …, concelho de …a, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo … e descrito na …ª Conservatória do Registo Predial de … sob o nº ….
2. A 1ª Ré adquiriu possivelmente por contrato de trespasse celebrado em Dezembro de 1999 o direito ao arrendamento, do rés-do-chão (loja) do referido prédio.
3. A renda actual mensal é de € 89,24 (oitenta e nove euros e vinte e quatro cêntimos).
4. O arrendado destina-se actualmente ao “comércio e serviços de telecomunicações”.
5. Sucede que a 1ª Ré, em data que se desconhece, cedeu a exploração do estabelecimento (loja) à 2ª Ré.
6. As Autoras não autorizaram qualquer tipo de cedência do gozo do locado e a 1ª Ré só o podia ter feito com autorização das Autoras.”
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III- Fundamentos de Direito:
Cumpre apreciar do objecto do recurso.
À luz do novo regime aplicável aos recursos (aprovado pelo DL nº 303/07, de 24.8), tal como antes sucedia, são as conclusões que delimitam o respectivo âmbito (cfr. arts. 684, nº 3, e 685-A, do C.P.C.). Por outro lado, não deve o tribunal de recurso conhecer de questões que não tenham sido suscitadas no tribunal recorrido e de que, por isso, este não cuidou nem tinha que cuidar, a não ser que sejam de conhecimento oficioso (art. 660, nº 2, “ex vi” do art. 713, nº 2, do mesmo C.P.C.).
Compulsadas as conclusões do recurso, cumprirá aqui apreciar:
- Da alegação, pelas AA., da existência de um contrato de arrendamento;
- Da junção aos autos pelas RR. do invocado contrato escrito de cessão de exploração com todas as suas cláusulas.
A) Da alegação, pelas AA., da existência de um contrato de arrendamento:
Como vimos, foi a acção julgada totalmente improcedente com o fundamento de que “as AA. não alegam, nem de forma imprecisa ou irregular, a existência de qualquer relação de arrendamento, sua constituição ou transmissão entre as partes nesta causa”, desconhecendo o Tribunal “por isso nem sequer ter sido alegado, se as AA. e qualquer das RR. se encontram vinculadas por um contrato de arrendamento, quais os seus termos e condições”. Mais se entendeu, na sentença recorrida que “Referindo-se à causa de pedir o ónus da alegação dos mencionados factos pertencia às AA. (art.s 342º, nº 1, do Código Civil, e 264º, nº 1, do Código de Processo Civil)”. Justificou-se, finalmente e ainda, a improcedência da causa na circunstância do contrato de cessão de exploração que inclua o direito ao arrendamento, como o alegadamente realizado entre as RR. em 2005, apenas depender da redução a escrito e competente comunicação ao senhorio.
Vejamos.
Alegaram as AA. na petição inicial os factos acima indicados sob o ponto II- Fundamentos de Facto, com o esclarecimento quanto ao ponto 5 (art. 7º da p.i.) de que foi acrescentado ainda no art. 8º da p.i. “Não se sabendo se foi cessão onerosa, sublocação ou comodato”.
Dispõe o art. 467, nº 1, al. d), do C.P.C., que o autor deve, na petição inicial, além do mais, “expor os factos e as razões de direito que servem de fundamento à acção”. Como explica Abrantes Geraldes (“Temas da Reforma do Processo Civil”, 1997, vol. I, págs. 173 e 174): “Não basta a invocação de um determinado direito subjectivo e a formulação da vontade de obter do tribunal determinada forma de tutela jurisdicional. Tão importante quanto isso é a alegação da relação material de onde o autor faz derivar o correspondente direito e, dentro dessa relação material, a alegação dos factos constitutivos do direito. Na verdade, na própria definição jurídico-processual, a causa de pedir é entendida como o «facto jurídico de que procede a pretensão deduzida» (art. 498º, nº 4)”. Mais adiante, sobre as características da causa de pedir, refere o mesmo autor: “(...) é fundamental a alegação de matéria de facto, isto significando que devem invocar-se factos concretos, não correspondendo ao cumprimento do ónus que impende sobre o autor a simples referência a conceitos legais ou a afirmação de certas conclusões desenquadradas dos factos subjacentes. A causa de pedir é integrada pelo facto ou factos produtores do efeito jurídico pretendido e não deve confundir-se com a valoração jurídica atribuída pelo autor (...) A causa de pedir é consubstanciada tão só pelos factos que preenchem a previsão da norma que concede a situação subjectiva alegada pela parte” (ob. cit., pág. 177).
A falta ou ininteligibilidade da causa de pedir determinam a ineptidão da petição inicial, como resulta do art. 193, nº 2, al. a), do C.P.C.. Essa ineptidão conduz à nulidade de todo o processo (art. 193, nº 1), e constitui excepção dilatória nos termos do art. 494, al. b), do C.P.C.. Trata-se de excepção insuprível, pois: “... ao nível da alegação da matéria de facto, as falhas que a lei considerou supríveis não podem atingir tal gravidade que se reconduzam à ininteligibilidade ou à falta de causa de pedir.(...) a única situação de ineptidão que é passível de superação através de actuações processuais deriva expressamente do art. 193, nº 3” (ainda Abrantes Geraldes, “Temas da Reforma do Processo Civil”, 1997, vol. II, pág. 67).
Do exposto resulta que a falta ou ininteligibilidade da causa de pedir são irremediáveis na acção, excepto se, tendo o réu contestado, se verificar que o mesmo interpretou convenientemente a petição inicial, ainda que tenha arguido a ineptidão com esse fundamento, caso em que não se julgará procedente a arguição (art. 193, nº 3, do C.P.C.).
Diverso será o caso da petição ser apenas deficiente, por não conter todos os factos de que depende a procedência da acção ou por se apresentar articulada de forma incorrecta ou defeituosa. Muitas vezes a causa de pedir é indicada, mas falta a alegação de algum facto necessário para que a acção possa ser julgada procedente, ou, como refere J. Alberto dos Reis, a petição não é inepta porque a causa de pedir está claramente descrita, mas não são mencionados factos que justifiquem o triunfo da pretensão (cfr. J. Alberto dos Reis, “Comentário ao Código do Processo Civil”, vol. II, págs. 372 a 374).
No caso de petição deficiente, justificar-se-á a aplicação do disposto no art. 508, nºs 2 e 3, do C.P.C., e, se a parte convidada a aperfeiçoar o articulado não corresponder ao convite, a acção improcederá (Abrantes Geraldes, “Temas da Reforma do Processo Civil”, 1997, vol. I, pág. 188).
Assinalando as dificuldades na identificação da concreta patologia da petição inicial, menciona J. Alberto dos Reis “(...) os casos em que o autor faz, na petição, afirmações mais ou menos vagas e abstractas, que umas vezes descambam na ineptidão por omissão da causa de pedir, outras na improcedência por falta de material de facto sobre que haja de assentar o reconhecimento do direito.”
Aproximando do caso em análise, verificamos que o Tribunal a quo entendeu que as AA. não alegaram a existência de qualquer relação de arrendamento, a sua constituição ou transmissão entre as partes, o que se mostrava essencial numa acção de despejo que visa, justamente, a cessação do contrato de arrendamento. Reporta-se, a nosso ver, a sentença à situação de deficiência da petição inicial em que a causa de pedir é indicada mas falta a alegação de factos necessários para que a acção possa proceder.
Ora, não há dúvida de que a petição inicial apresentada é vaga e imprecisa na caracterização dos contratos a que se refere e que justificam a demanda das RR., seja naquele que respeita à 1ª Ré (contrato de arrendamento e/ou sucessão no mesmo), seja naquele que se refere à 2ª Ré (cedência do espaço locado). Veja-se, aliás, que as AA. não invocam sequer ter sido celebrado entre as RR. um verdadeiro contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial ao abrigo do art. 111 do R.A.U., como defendem as RR. nas suas contestações, apenas afirmando “que a 1ª Ré, em data que se desconhece, cedeu a exploração do estabelecimento (loja) à 2ª Ré. Não se sabendo se foi cessão onerosa, sublocação ou comodato. As Autoras julgavam que quem explorava a loja era a 1ª Ré, desconhecendo totalmente a existência da 2ª Ré.” (arts. 7º. 8º e 9º da p.i.).
Em todo o caso, parece-nos que estaremos perante uma petição deficiente e não inepta por falta de causa de pedir, sendo que, em todo o caso, as RR. a interpretaram convenientemente, reconhecendo a qualidade de arrendatária da 1ª Ré do espaço em questão e afirmando a 2ª Ré como cessionária da exploração do estabelecimento comercial que ali se encontrava instalado à luz do dito art. 111 do R.A.U.. Quer isto significar, que as RR. entenderam a imputação que lhes era dirigida pelas AA. e defenderam-se dela, o que em caso de ineptidão por falta de causa de pedir sempre obstaria à procedência da excepção tendo em vista o disposto no nº 3 do art. 193 do C.P.C..
Daqui não resulta, porém, que fiquem supridas ou colmatadas as omissões da petição inicial, muito menos podendo sustentar-se, como fazem as apelantes, que foram alegados e comprovados na dita petição inicial os factos que integram a causa de pedir na acção.
Na verdade, foi invocada pelas AA. uma relação de arrendamento no que respeita à 1ª Ré, contrariamente ao afirmado na sentença sob recurso, mas, como também ali se afirmou, nada foi alegado (e muito menos comprovado) sobre a data e forma de constituição de tal arrendamento, do modo como aquela 1ª Ré passou a assumir a posição de arrendatária e que tipo de contrato, por seu turno, terá sido celebrado entre as duas RR..
Ora, tal factualidade é, sem dúvida, indispensável à apreciação do mérito da pretensão e a sua falta compromete irremediavelmente o sucesso da causa.
E não se diga que as AA. não dispõem de mais informação ou de outros meios que lhes permitam alegar e comprovar a factualidade pertinente. Se as demandantes intentam, na qualidade de senhorias, uma acção de despejo contra as RR. é porque dispõem não só dos elementos que lhes permitem justificar a posição de arrendatária da 1ª Ré mas também, e necessariamente, dos indispensáveis à demonstração da ilegítima ocupação do espaço arrendado pela 2ª Ré. Doutro modo, e especialmente no que toca a este último aspecto, não terão sequer fundamento para interpor a acção. É que para assegurar a viabilidade da acção de despejo, e a boa fé no recurso à demanda judicial, não basta a suspeita do incumprimento do contrato de arrendamento, sendo indispensável a alegação e prova da existência e validade do dito contrato e das cláusulas que o regem bem como da correspondente conduta ilícita do arrendatário pela inobservância do que foi acordado ou do estipulado na lei.
Sucede que, como acima dissemos, a falta ou a imprecisão de tal alegação não justifica, por si só, a improcedência da causa como se decidiu.
Com efeito, não obstante as evidentes omissões da petição inicial sub judice, a circunstância em boa parte ditada pela posição assumida pelas RR. nas respectivas contestações aconselha a que, apesar da gravidade da falha, diagnostiquemos a deficiência como sanável através do convite ao aperfeiçoamento. Quer isto dizer que, na prática, tudo deve ser entendido como uma insuficiência da petição inicial na alegação da matéria de facto, corrigível nos termos do art. 508, nºs 2 e 3, do C.P.C..
É certo que o Tribunal a quo fundou ainda a improcedência da causa na circunstância do contrato de cessão de exploração que inclua o direito ao arrendamento, como o alegadamente realizado entre as RR. em 2005, apenas depender da redução a escrito e competente comunicação ao senhorio, e não da prévia autorização reclamada pelas AA.. Porém, como acima assinalámos, as AA. não afirmam na petição inicial que as RR. tenham celebrado entre si um contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial ao abrigo do art. 111 do R.A.U., antes referindo “que a 1ª Ré, em data que se desconhece, cedeu a exploração do estabelecimento (loja) à 2ª Ré. Não se sabendo se foi cessão onerosa, sublocação ou comodato. As Autoras julgavam que quem explorava a loja era a 1ª Ré, desconhecendo totalmente a existência da 2ª Ré.” (ver arts. 7º. 8º e 9º da p.i.). Aquela referência específica à cessão de exploração de estabelecimento comercial, em sentido técnico-jurídico, apenas é feita pelas RR. nas suas contestações. Pelo que a efectiva natureza do contrato porventura celebrado entre as ditas RR. é matéria controvertida nos autos que não pode, neste momento processual, justificar a improcedência da acção.
Por conseguinte, e em conclusão do que se deixa dito, cumprirá revogar a decisão recorrida que julgou a acção improcedente, devendo a mesma ser substituída por outra que convide as AA. a aditar os factos omitidos e indispensáveis à procedência do pleito e a suprir, no geral, todas as imprecisões na concretização da matéria de facto inicialmente alegada. Só se as mesmas AA., convidadas a aperfeiçoar a petição inicial, não corresponderem ao convite formulado, a acção deverá improceder.
B) Da junção aos autos pelas RR. do invocado contrato escrito de cessão de exploração com todas as suas cláusulas:
Discordam ainda as apelantes da decisão proferida imediatamente antes da prolação da sentença que lhes negou, segundo referem, a junção aos autos pelas RR. do contrato de cessão de exploração entre as mesmas celebrado com todas as suas cláusulas. Reclamam que seja ordenada essa junção para que o Tribunal aprecie e decida da respectiva validade e licitude, não o podendo fazer sem o conhecer na íntegra.
Acontece que a decisão proferida a este propósito se ficou a dever ao juízo feito, na sentença que se lhe seguiu, quanto à improcedência da causa.
Assim, entendeu-se nesta matéria o seguinte: “De acordo com o disposto no art. 508º, nºs 1, al. b), e 2, do Código de Processo Civil, deveria o Tribunal notificar as AA. para juntar qualquer documento comprovativo do contrato que alegaram; contudo, tendo em conta a falta de alegação da constituição do arrendamento, tal acto seria inútil, para além de as AA. não alegarem sequer de forma certa a sua causa de pedir, antes indicam possibilidades da sua ocorrência.
Pelo exposto, de acordo com o disposto no art. 137º do Código de Processo Civil, tal notificação não terá lugar nestes autos.”
Não houve, por conseguinte, um efectivo indeferimento da pretensão formulada pelas AA., justificada pelo demérito da pretensão em si mesma, mas apenas uma consideração sobre a oportunidade/utilidade dessa junção atenta a referida “falta de alegação da constituição do arrendamento”. A decisão, assim encarada a questão, não merece censura.
Como é natural, o convite ao aperfeiçoamento da petição inicial a que acima aludimos imporá ao Tribunal a quo uma diferente posição sobre a requerida junção, a qual deixará, uma vez alegados os factos respectivos, de perspectivar-se apenas em termos de utilidade no confronto da alegação, como foi antes entendido.
É, todavia, prematuro adiantar neste recurso o que quer que seja na matéria, porque faltará previamente às AA. corresponder ao mencionado convite para então aquilatar do interesse/necessidade na pretendida junção.
O conhecimento da concreta questão suscitada, porque intrinsecamente ligada à anterior, acha-se, assim, prejudicada pela solução acima dada àquela.
Deve, em suma, revogar-se a decisão recorrida que julgou improcedente a causa, embora por razões diversas das invocadas pelas apelantes, não se tomando directo conhecimento da questão da junção pelas RR. do invocado contrato escrito de cessão de exploração com todas as suas cláusulas.
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IV- Decisão:
Termos em que e face ao exposto, acordam os Juízes desta Relação em:
- julgar procedente a apelação, revogando, embora por razões diversas das invocadas pelas recorrentes, a sentença recorrida a qual deve ser substituída por decisão que convide, antes de mais, as AA., ao abrigo do art. 508, nºs 2 e 3, do C.P.C., a apresentar articulado no qual sejam, designadamente, aditados os factos omitidos na petição inicial e supridas as demais insuficiências ou imprecisões na concretização da matéria de facto inicialmente alegada;
- não tomar conhecimento, posto que prejudicada, da questão relativa à junção aos autos pelas RR. do documento correspondente ao invocado contrato escrito de cessão de exploração entre as mesmas celebrado com todas as suas cláusulas.
Custas pela parte vencida a final.
Notifique.
Lisboa, 15 de Dezembro de 2011
Maria da Conceição Saavedra
Cristina Coelho
Maria João Areias |
