| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 1ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
I – Relatório
“A” instaurou acção declarativa sob a forma de processo ordinário em 4 de Setembro de 2003 contra “B” e “C” pedindo que sejam os RR condenados:
1 – a devolver ao A. o montante de 16.000 € correspondente às rendas que lhes pagou - entre Dezembro de 2001 e Março de 2003 – sem poder utilizar o local arrendado para o fim a que o mesmo se destina;
- a pagar ao A. o montante de 20.271,47 € correspondente às obras e benfeitorias por ele suportadas e levadas a efeito no prédio arrendado no pressuposto de que o mesmo poderia ser utilizado para o fim a que contratualmente se destinava;
- a pagar ao A. uma indemnização no montante de 24.000 € correspondente aos lucros que deixou de perceber por não poder desenvolver o seu comércio no local arrendado.
Alegou, em síntese:
- por contrato escrito de 30 de Dezembro de 2000 tomou de arrendamento aos RR um imóvel para habitação mediante a renda mensal de 100.000$00, tendo o seu início em 1 de Janeiro de 2001;
- em Novembro de 2001 pediu aos R. autorização para afectar o imóvel, que até então utilizara para sua habitação, a estabelecimento comercial de artesanato, tendo sido acordado:
a) todas as obras de adaptação da casa ao novo fim a que passaria a destinar-se constituiriam encargo do A., que por elas não seria indemnizado no termo do contrato;
b) a instalação eléctrica, a renovar integralmente, atento o estado degradado em que se encontrava, ficaria também a cargo do A.,
- a renda passaria a ser de 1.000 €;
- os RR promoveriam junto da Câmara Municipal de a alteração da utilização do imóvel, obtendo a indispensável licença;
- o A. passou a pagar a renda de 1.000 € mensais;
- e fez diversas obras nas quais despendeu 20.271,47 €;
- o R. marido requereu a mudança de utilização do prédio arrendado mas o processo não foi apreciado pela Câmara Municipal de por o prédio ser clandestino;
- entre Dezembro de 2001 e Março de 2003 o A. pagou aos RR. 16.000 € de rendas à razão de 1.000 € por mês;
- se o A. tivesse podido utilizar a casa arrendada para o fim a que ela se destina desde Dezembro de 2001, teria realizado lucros não inferiores a 24.000 €, à razão de 1.500 € por mês.
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Os RR contestaram pugnando pela improcedência da acção e deduziram reconvenção na qual pediram a condenação do A. a pagar-lhes a quantia de 15.000 € correspondente às rendas vencidas e não pagas acrescidas da indemnização legal pela mora de 50%, bem como da quantia mensal de 1.500 € por cada mês das rendas vincendas até efectiva entrega do locado livre e desocupado.
Em contestação, alegaram, em resumo:
- foi clausulado no contrato de arrendamento que o locado se destina a habitação e não lhe pode ser dado destino diferente sem consentimento expresso e por escrito do senhorio;
- se a declaração negocial, por disposição da lei ou estipulação das partes houver de ser reduzida a escrito ou necessitar de ser provada por escrito, não é admitida prova testemunhal;
- o contrato de arrendamento deve ser celebrado por escrito devendo ser reduzido a escritura pública o contrato de arrendamento para o comércio;
- é falso que tenha havido qualquer acordo no sentido da afectação do locado a estabelecimento comercial de artesanato pois o A. apenas referiu que desejava abrir uma “uma pequena “lojinha” numa pequena parte do rés-do-chão e o R. marido disse que só daria a autorização para tal utilização se a Câmara Municipal de autorizasse a pretendida mudança de ramo em parte do locado;
- a renda passou para 1.000 € mensais a partir de Abril de 2003, não por virtude do hipotético acordo mas apenas porque foi cedida nessa altura ao A. mais do dobro do logradouro;
- como o requerimento para a mudança de utilização do locado foi indeferido pela Câmara Municipal de , os RR não deram ao A. a autorização de mudança de utilização;
- não autorizaram as alegadas obras que impugnam, além de que as mesmas não seriam indemnizáveis;
- impugnam os alegados lucros cessantes;
Em reconvenção, invocaram, no essencial:
- desde Maio de 2003 até ao corrente mês de Fevereiro de 2004 que o A. não paga a renda, pelo que lhes deve a quantia de 10.000 €;
- por o A. se ter constituído em mora, têm o direito de exigir uma indemnização igual a 50% do que for devido.
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Na réplica o A., concluiu como na petição inicial e contestou a reconvenção, tendo pugnado pela sua improcedência. Invocou, em suma:
- não têm os RR razão ao invocar a nulidade do contrato por falta de forma quanto à alteração do fim a que passou a destinar-se o local arrendado, uma vez que foi reduzido a escrito;
- as obras eram indispensáveis até para a utilização do locado para habitação do A.;
- sendo a renda a contrapartida pelo gozo de determinada coisa, o A. só estaria obrigado ao seu pagamento se os RR cumprissem a obrigação a que estão vinculados pela alínea b) do art. 1031º do Código Civil;
- de Novembro de 2001 em diante o A deixou de ter interesse no uso da casa para sua habitação;
- e deixou de dar qualquer utilização à casa muito antes de ter suspendido o pagamento da renda;
- deixou de pagar a renda por os RR não terem cumprido a sua obrigação de lhe facultar o gozo do local arrendado para o fim a que passou a destinar-se de 1 de Dezembro de 2001 em diante, estando esse comportamento acobertado pela previsão do art. 428º do Código Civil;
- a admitir-se que o Autor estaria obrigado a pagar as rendas, então o seu montante mensal seria apenas de 500 €, que foi o contratualmente ajustado quando a casa se destinava a habitação.
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Admitida a reconvenção e fixada a matéria de facto assente e controvertida, foi realizada audiência de discussão e julgamento, tendo-se respondido aos quesitos da base instrutória. Foi depois proferida sentença em que se decidiu: julgar a acção parcialmente procedente, condenando-se os RR. a pagar ao A. o montante correspondente às rendas por este pagas entre o mês de Dezembro de 2002 e Abril de 2003 no valor de 12.000 € absolvendo-os do demais peticionado; julgar totalmente improcedente a reconvenção, absolvendo o A. do peticionado.
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Inconformados apelaram os RR e tendo alegado formularam estas conclusões:
a) Tendo sido outorgado, em 30.12.2000, o contrato escrito "sub júdice", pelo qual os RR. cederam ao autor o imóvel, identificado na alínea A) dos Factos Assentes, exclusivamente para habitação do autor, não lhe podendo ser dado outro fim ou uso, nem destino diferente, sem consentimento expresso e por escrito do senhorio, apenas se provou que, posteriormente, o A. deu conhecimento aos RR. da sua intenção de iniciar uma actividade comercial de venda de artesanato na casa, objecto do dito contrato (alínea 1) dos Factos Assentes);
b) E que pediu autorização para tal efeito (alínea j) dos Factos Assentes);
c) Para além dessa provada intenção do autor, não se provou o consentimento dos RR., nem tácito, e muito menos expresso, e por escrito, como se lhe exigia, nessa alteração da finalidade do locado.
d) Com efeito as respostas negativas aos quesitos 5°, 10°, 11°, 12°, 14° e 15° da Base Instrutória afastam qualquer colaboração expressa do senhorio na diligência junto da Edilidade Sintrense, em conseguir-se uma alteração da finalidade do locado para outro fim, diferente da habitação, só tendo o réu marido subscrito o requerimento para esse fim, por ser o proprietário do prédio, e o A. lho ter pedido.
e) Não existindo assim, qualquer fundamentação fáctica que legitime a condenação dos RR, em devolverem ao autor, as rendas por este pagas, no valor de €12.000,00.
f) Pois, como nos diz A. Varela (in "das Obrigações em Geral" 9ª Ed. Pág. 407), "a obrigação de pagar a renda, imposta ao locatário, faz parte do sinalagma contratual, na medida em que se contrapõe à obrigação fundamental, imposta ao locado, de proporcionar o gozo da coisa".
g) Obrigação esta que os RR jamais deixaram de cumprir, nunca tendo privado o autor do gozo do dito prédio.
h) Não basta que o contrato seja bilateral, para que se possa invocar a excepção do não cumprimento do contrato; necessário se torna ainda que, entre as obrigações haja correspectividade, que uma seja a causa da outra (Vaz Serra in B.M.J. 67.30, em citações de Rodrigues Bastos).
i) Em face desta doutrina, tem-se entendido que, no contrato de arrendamento, o pagamento da renda, tem como correspectivo apenas, a cedência do arrendado, e não também outras quaisquer obrigações, da parte do senhorio, aliás, nem sequer provadas.
j) Pelo que, nenhumas razões de facto e de direito, legitimam a absolvição do autor, do pedido reconvencional, do pagamento aos réus das rendas clausuladas, desde a data em que, confessadamente deixou de as pagar, ou seja, desde Março de 2003, inclusive (alínea T) dos factos assentes), até à data em que se manteve no gozo ou posse do imóvel locado.
k) Por todo o exposto, e acima mais explicitamente se refere, deve o presente recurso de apelação, ser julgado procedente, e, em consequência, os réus absolvidos do pagamento ou devolução ao autor das rendas, em que foram condenados, de Dezembro de 2002 a Abril de 2003, no valor de €12.000,00 e, ao invés, deve o autor ser condenado no pagamento aos RR. das rendas clausuladas vencidas, e não pagas, desde Março de 2003, inclusive, até à data em que o mesmo se manteve na posse do locado, julgando-se procedente o pedido reconvencional formulado.
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Não foi apresentada contra-alegação.
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Colhidos os vistos cumpre decidir.
II – Questões a decidir
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente (art. 684º nº 3 e 690º nº 1 do CPC), pelo que as questões a decidir são estas:
- se é devido pelo recorrido o pagamento das rendas desde Março de 2003 até à data em que se manteve no gozo do imóvel
- se deve o Autor ser condenado a pagar essas rendas acrescidas de 50%
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III – Fundamentação
A) Os factos
A) 1. Na sentença recorrida vem dado como provado:
1 - Por acordo escrito elaborado e datado de 30 de Dezembro 2000, o Autor declarou tomar de arrendamento aos Réus, o imóvel denominado "..." do prédio sito na Av. dos ..., n.° , em , C... - (Alínea A) dos Factos Assentes);
2 - Exclusivamente para habitação do Autor, não lhe podendo ser dado outro fim ou uso, nem destino diferente, sem consentimento expresso e por escrito do senhorio - (Alínea B) dos Factos Assentes).
3 - Pelo prazo de cinco anos - (Alínea C) dos Factos Assentes).
4 - Mediante o pagamento da renda mensal de Esc. 100.000$00 - (Alínea D) dos Factos Assentes).
5 -Tendo o seu início no dia 1 de Janeiro 2001 - (Alínea E) dos Factos Assentes);
6 - Fazendo parte do arrendamento o logradouro que envolve a casa e lugar para parqueamento de duas viaturas, desde que as mesmas fossem propriedade do arrendatário - (Alínea F) dos Factos Assentes);
7 - Mais acordaram que ao arrendatário não é permitido fazer obras ou benfeitorias, sem autorização do senhorio, por escrito e devidamente autenticada, a não ser as de conservação e limpeza necessárias, que são da obrigação do inquilino - (Alínea G) dos Factos Assentes);
8 - E ainda que as obras necessárias e as autorizadas ficam a pertencer ao prédio, sem que o inquilino possa alegar direito de retenção ou exigir o pagamento de qualquer indemnização - (Alínea H) dos Factos Assentes);
9 - Posteriormente, o A. deu conhecimento aos RR. da sua intenção de iniciar uma actividade comercial de venda de artesanato, na casa referida em A) - (Alínea I) dos Factos Assentes);
10 - Pedindo-lhes autorização para o efeito - (Alínea J) dos Factos Assentes);
11 - Por requerimento datado de 21 de Março de 2002, assinado pelo Réu, e mediante o pagamento de uma taxa no montante de € 78,00, foi requerida à Câmara Municipal de a alteração da utilização do referido prédio para comércio de artigos de decoração e artesanato - (Alínea K) dos Factos Assentes); (consigna-se que se corrigiu a data do requerimento ao abrigo do art. 667º do CPC por ser evidente o lapso de escrita através da mera leitura do documento nº 4 de fls. 35 no qual consta a data de 21 de Março de 2002 («Pede deferimento, , 21 de Março de 2002») e bem assim um carimbo da Câmara Municipal de com a data de «22/03/02», e tanto mais que o Autor alegou no art. 4º da petição inicial que em Novembro de 2001 decidiu iniciar uma actividade comercial e também no documento nº 5 de fls. 36 referente ao pagamento da aludida taxa consta a data de 22 de Março de 2002)
12 - O qual veio a ser indeferido - (Alínea L) dos Factos Assentes);
13 - O Autor efectuou obras na instalação eléctrica da casa - (Alínea M) dos Factos Assentes);
14 - Substituiu azulejos - (Alínea N) dos Factos Assentes);
15 - Abriu uma janela - (Alínea O) dos Factos Assentes);
16 - E fez obras no chão da casa - (Alínea P) dos Factos Assentes);
17 - O Autor dirigiu ao Réu marido a carta que faz fls. 38 dos autos (Alínea Q) dos Factos Assentes);
18 - Que este recebeu em 23 de Outubro 2002 - (Alínea R) dos Factos Assentes);
19 - Na qual, para além do mais, o Autor propunha ao Réu que este lhe devolvesse € 10.973,55, até então pagos a título de rendas, e lhe pagasse € 20.271,47, despendidos com obras e benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no prédio arrendado - (Alínea S) dos Factos Assentes);
20 - A partir de Maio de 2003, inclusive, o A. deixou de pagar qualquer quantia aos RR., a título de rendas - (Alínea T) dos Factos Assentes);
21 - A actividade comercial referida em 9, correspondia à venda de artigos diversos de decoração - (Resposta ao quesito 1 da Base Instrutória);
22 - As obras a realizar eram encaradas pelo Autor como um investimento próprio do negócio, a suportar por si - (Resposta aos quesitos 2 e 3 da Base Instrutória);
23 - A renda seria alterada para € 1.000,00 - (Resposta ao quesito 4 da Base Instrutória);
24 - O Autor despendeu nas obras que realizou no locado o valor de € 4.080, 45 - (Resposta ao quesito 6 da Base Instrutória);
25 - O Autor procedeu a obras na instalação eléctrica da casa, com o que despendeu os valores de 2.544,47 Euros, acrescido do montante de 20, 2.331,15 Euros - (Resposta ao quesito 8 da Base Instrutória);
26 - O Autor despendeu, com o trabalho realizado pelo pedreiro, o montante de 2.331,15 Euros (Resposta ao quesito 9 da Base Instrutória);
27 - Concluídas as obras, o Autor adquiriu diversas mercadorias para revender no referido estabelecimento comercial. (Resposta ao quesito 13 da Base Instrutória)
28 - O Autor apenas tomou conhecimento do indeferimento referido em 12) quando se deslocou à Câmara Municipal de - (Resposta ao quesito 16 da Base Instrutória);
29 - A obra realizada pelo Autor no que respeita ao chão da casa consistiu na colocação de tijoleira na parte de chão deixada a descoberto pelo derrube, na sala, de duas meias paredes unidas por um arco e pela colocação de chão flutuante, sem remates, num dos quartos - (Resposta ao quesito 27 da Base Instrutória);
30 - O Autor montou uma bancada na cozinha - (Resposta ao quesito 28 da Base Instrutória);
31 - O Autor colocou um exaustor onde antes só existia uma armação em ferro - (Resposta ao quesito 29 da Base Instrutória);
32 - O Autor colocou na cozinha uma bancada nova, embora sem a concluir totalmente (Resposta ao quesito 30 da Base Instrutória);
33 - Colocou um toldo à frente da casa, com projectores (Resposta ao quesito 31 da Base Instrutória);
34 - Colocou puxadores novos nas portas - (Resposta ao quesito 32 da Base Instrutória)
35 - E tijoleira no jardim fronteiriço (Resposta ao quesito 33 da Base Instrutória);
36 - O indeferimento especificado em 12) foi comunicado ao Réu por notificação datada de 20 de Novembro de 2002, que faz fls. 53 dos autos - (Resposta ao quesito 34 da Base Instrutória);
37 - Que o mesmo recebeu (Resposta ao quesito 35 da Base Instrutória).
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A) 2. Está também provado (art. 659º nº3, 663º nº 1 e 2, e 713º nº 2 do CPC):
38 – A renda paga pelo Autor aos Réus relativa ao mês de Março de 2002 foi de 1.000 €; a renda paga pelo Autor aos Réus relativa ao mês de Abril de 2002 foi de 1.000 €; a renda paga pelo Autor aos Réus relativa ao mês de Maio de 2002 foi de 1.000 €; a renda paga pelo Autor aos Réus relativa ao mês de Junho de 2002 foi de 1.000 € (cópias dos recibos de rendas juntas a fls. 104 a 107).
39 - O Autor, com o acordo dos RR, procedeu à entrega do imóvel dos autos e das respectivas chaves a estes, tendo os RR tomado conta do mesmo, em data não concretamente apurada mas posterior à data da apresentação da réplica (12/5/2004) e não posterior a 4 de Abril de 2006 (requerimento dos RR de 4/4/2006 a fls. 84/85 e resposta do A. de 7/4/2006 de fls. 88).
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B) O Direito
Sustentam os recorrentes que a declaração negocial de alteração do fim do arrendado teria de ser efectuada por escrito e que a lei vigente na altura exigia a escritura pública.
Porém, o DL 64-A/2000 de 22 de Abril que entrou em vigor em 1 de Maio do ano de 2000 (art. 3º) alterou a redacção do art. 7º do RAU (aprovado pelo DL 3221-B/90 de 15 de Outubro) deixando de ser exigida a escritura pública para os arrendamentos para o comércio.
O contrato de arrendamento junto como documento 1 a fls. 8/9 foi celebrado em 30 de Dezembro de 2000, pelo que o invocado acordo de alteração do destino do arrendado para comércio foi necessariamente posterior a 1 de Maio de 2000.
No entanto, nos termos do art. 7º do RAU é exigida a forma escrita e a inobservância desta só pode ser suprida pela exibição do recibo de renda.
No contrato de fls. 8/9 destes autos foi clausulado: «O local arrendado destina-se exclusivamente à habitação do segundo outorgante, não lhe podendo ser dado outro fim ou uso sob pena de resolução contratual. O segundo outorgante não pode (…) dar destino diferente ao mesmo sem consentimento expresso e por escrito do senhorio.» (cláusula 5ª).
Está provado que posteriormente à celebração do contrato de arrendamento o recorrido deu conhecimento aos recorrentes da sua intenção de iniciar uma actividade comercial de venda de artesanato na casa arrendada, pedindo-lhes autorização para o efeito; que por requerimento datado de 21 de Março de 2002, assinado pelo recorrente, foi requerida à Câmara Municipal de a alteração da utilização do referido prédio para comércio de artigos de decoração e artesanato, o qual veio a ser indeferido; e que as rendas pagas pelo recorrido relativas aos meses de Março, Abril, Maio e Junho de 2002 foram no valor de 1.000 € cada.
Os recorrentes alegaram na contestação que a renda só passou para o valor de 1.000 € em Abril de 2003 em virtude de terem cedido ao recorrido o uso de mais do dobro do logradouro que antes lhe estava destinado. Mas não lograram fazer prova de tal alegação; e resulta dos factos provados que pelo menos desde Março de 2002 a renda já havia passado para o valor de 1.000 €.
Portanto, os recorrentes acordaram com o recorrido no aumento da renda para 1.000 € tendo em vista a alteração do destino do arrendado.
Na sentença recorrida entendeu-se que as partes iniciaram a execução de um contrato de arrendamento para o exercício do comércio antes da actividade se encontrar licenciada.
Os recorrentes sustentam que não se provou o seu consentimento nem tácito nem escrito para a alteração da finalidade do locado, além de que era exigida, pela lei então vigente, escritura pública; mais dizem que se a declaração negocial, por disposição da lei ou estipulação das partes houver de ser reduzida a escrito ou necessitar de ser provada por escrito, não é admissível prova testemunhal em contrário (art. 393º nº 1 do CC).
Já vimos que desde 1 de Maio de 2000 deixou de ser exigida escritura pública para celebração de contratos de arrendamento para comércio. E assim, a alteração do destino do locado no caso dos autos não estava sujeita a escritura pública. Subsiste, porém, a imposição legal de forma escrita.
O art. 393º do Código Civil, invocado pelos recorrentes estabelece nos nº 1 e 2:
«1. Se a declaração negocial, por disposição da lei ou estipulação das partes, houver de ser reduzida a escrito ou necessitar de ser provada por escrito, não é admitida a prova testemunhal.
2. Também não é admitida prova por testemunhas, quando o facto estiver plenamente provado por documento ou por outro meio com força probatória plena.»
E o art. 394º nº 1 prevê:
«É inadmissível a prova por testemunhas, se tiver por objecto quaisquer convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo de documento autêntico ou dos documentos particulares mencionados nos artigos 373º a 379º quer as convenções sejam anteriores à formação do documento ou contemporâneas dele, quer sejam posteriores».
Os recorrentes não impugnaram a decisão sobre a matéria de facto. Certo é também que os factos provados sob os nºs 9, 10 e 11 correspondem às alíneas I), J) e K) do despacho que procedeu à fixação da matéria de facto assente pelo que não resultaram da produção de prova testemunhal.
Mas sempre se dirá que a prova testemunhal deve ser atendida quando seja acompanhada de circunstâncias objectivas que tornem verosímil a convenção contrária ao documento que com ela se pretende demonstrar ou no caso de existir um começo de prova por escrito que a prova testemunhal visa completar (neste sentido Ac do STJ de 29/11/2005 – Proc. 05A3283 – in www.dgsi.pt e Ac do STJ de 7/2/2008 – CJ XVI, 1º, 77).
Ora, nos autos até existem elementos escritos que poderiam completar a prova testemunhal no sentido do acordo sobre a alteração do destino do locado para comércio e que são o documento nº 4 de fls. 35 assinado pelo recorrente “B” pelo qual solicitou à Câmara Municipal de licença para a mudança de utilização de habitação para comércio de artigos de decoração e artesanato e os recibos de renda acima referidos dos quais resulta que a renda passou de 500 € para 1.000 €.
Alegam os recorrentes que para além da provada intenção do recorrido de iniciar a actividade comercial no locado, não se provou o consentimento nem tácito nem expresso e por escrito para a alteração do fim.
No entanto, está provado que recorrente assinou o requerimento datado de 21 de Março de 2002 para «Mudança de Utilização» e onde se lê: «“B” (…) pretendendo mudar a utilização da Habitação para comércio de artigos de decoração e artesanato no edifício situado na Av. ... nº – ...1 em C... (…) requer a V. Exa na qualidade de proprietário, se digne conceder-lhe a necessária licença».
Também está provado que a renda «seria alterada para 1.000 €» e que foi esse o valor das rendas pagas pelo recorrido relativas aos meses de Março/2002, Abril/2002, Maio/2002 e Junho/2002.
Não faria sentido o recebimento pelos recorrentes das rendas no montante de 1.000 €, ou seja, o dobro da renda convencionada no contrato de arrendamento para habitação celebrado em 30/12/2000, pelo menos desde a renda relativa ao mês de Março de 2002 – e paga em 4 de Fevereiro de 2002 como se vê do recibo de fls. 104 destes autos - se não tivesse sido acordada a alteração do destino do locado para comércio.
Portanto, ponderando os factos provados, não merece censura a sentença recorrida na parte em que concluiu que as partes acordaram na alteração do destino do locado e iniciaram a execução desse contrato de arrendamento para o exercício do comércio antes da obtenção da licença da Câmara Municipal de .
Vejamos então, se em consequência do indeferimento do pedido de alteração da utilização do prédio para comércio, deixou o recorrido de estar obrigado ao pagamento das rendas.
Na sentença recorrida considerou-se não ser devido o pagamento das rendas após Novembro de 2002 com base nesta argumentação:
«No que concerne aos valores pagos a título de rendas, tendo sido assumido pelas partes o seu pagamento em momento anterior ao licenciamento a realizar pela Câmara, não se poderão entender estas dependentes de um efectivo exercício da actividade no locado.
Contudo, terão que ser extraídas consequências do facto de a Câmara haver indeferido a concessão da licença para o fim pretendido.
Na verdade, se as partes pretendessem assumir o risco do exercício do comércio naquele local sem licença, sendo o espaço concedido pelo senhorio e aceite pelo arrendatário para o exercício do comércio independentemente do licenciamento camarário, não teriam sujeito a actividade ao licenciamento da Câmara.
Tendo o requerimento, subscrito pelo réu marido, dado entrada na edilidade para que fosse concedido licenciamento para o fim pretendido para o locado, temos que concluir que quiseram as partes sujeitar a sorte do acordado ao que viesse a ser pela Câmara Municipal decidido. O indeferimento da alteração requerida pela Câmara opera a cessação do contrato em execução entre as partes, por verificação da condição resolutiva a que estes, conforme exposto, o haviam submetido.
Desta forma, não se pode entender devido o pagamento por parte do Autor da renda decorrente do exercício da actividade de comércio no local, após a notificação ao senhorio do indeferimento da sua pretensão, ou seja, 20 de Novembro de 2002.».
O art. 270º do Código Civil, sob a epígrafe «Noção de condição» estabelece: «As partes podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto a produção dos efeitos do negócio jurídico ou a sua resolução: no primeiro caso, diz-se suspensiva a condição; no segundo, resolutiva».
O art. 1051º al b) do Código Civil estabelece que o contrato de locação caduca «Verificando-se a condição a que as partes o subordinaram, ou tornando-se certo que não pode verificar-se, conforme a condição seja resolutiva ou suspensiva».
Nem na petição inicial nem na réplica invocou o recorrido qualquer condição resolutiva expressa ou tácita.
Aliás, resulta de toda a alegação do recorrido nos seus articulados que na data em que os apresentou considerava o contrato em vigor pois nos art. 24º e 31º da p.i. refere-se ao prédio dos autos dizendo que «é arrendatário» e no art. 44º da réplica invocou o art. 428º do Código Civil dizendo: «O A. reconvindo deixou de pagar a renda por os RR reconvintes não terem cumprido a sua obrigação de lhe facultar o gozo do local arrendado para o fim a que passou a destinar-se de 1 de Dezembro de 2001 em diante, estando esse comportamento acobertado pela previsão do art. 428º do Código Civil.».
O art. 428º respeita à excepção de não cumprimento do contrato, o que pressupõe um contrato em vigor. E a verdade é que mesmo após ter tido conhecimento do indeferimento da Câmara Municipal de o recorrido ainda pagou, confessadamente, algumas rendas, o que também confirma que considerava o contrato em vigor e que só deixou de pagar as rendas – a partir de Maio de 2003 inclusive (facto 20, correspondente à alínea T) dos factos assentes) - porque considerou que os senhorios violaram a obrigação de assegurarem o gozo da coisa para o fim a que se destina, nos termos do art. 1031º al b) do Código Civil e que por isso podia recusar-lhes a sua prestação (pagamento das rendas) ao abrigo do art. 428º.
Portanto, o contrato de arrendamento não caducou em 20 de Novembro de 2002.
Mas ainda que se acolhesse a tese da caducidade nem por isso estaria o recorrido desobrigado de pagar os montantes correspondentes às rendas até à data da entrega do prédio aos recorrentes, como resulta da conjugação dos art. 1053º e 1045º do Código Civil.
Na verdade, dispõe o art. 1053º, na parte que agora interessa, na redacção então em vigor, ou seja, antes das alterações introduzidas pela Lei 6/2006 de 27/2:
«Em qualquer dos casos de caducidade previstos nas alíneas b) e seguintes do artigo 1051º, a restituição do prédio, tratando-se de arrendamento, só pode ser exigida passados três meses sobre a verificação do facto que determina a caducidade (…)».
E o art. 1045º prevê:
«1. Se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado, excepto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa devida.
2. Logo, porém, que o locatário se constitua em mora, a indemnização é elevada ao dobro».
Quer dizer, se tivesse caducado o contrato de arrendamento em 20 de Novembro de 2002 o recorrido só estaria obrigado a restituir o prédio aos recorrentes em 20 de Fevereiro de 2003 mas teria de pagar a título de indemnização as rendas estipuladas no valor de 1.000 €/mês. Como não procedeu à restituição do prédio findo esse prazo de três meses, seria devida desde então a indemnização prevista no art. 1045º nº 2, isto é, o dobro das rendas até à restituição.
Em suma, a entender-se que o contrato teria caducado não poderiam os recorrentes ser condenados a pagar ao recorrido o montante correspondente às rendas por este pagas entre o mês de Dezembro de 2002 e o mês de Abril de 2003.
Porém, como já adiantámos, o contrato não caducou.
Mas está provado que o recorrido, com o acordo dos recorrentes, procedeu à entrega do imóvel dos autos e das respectivas chaves, tendo os recorrentes tomado conta do mesmo, em data não concretamente apurada mas posterior à data da apresentação da réplica (12/5/2004) e não posterior a 4 de Abril de 2006.
Portanto, as partes fizeram cessar o contrato por mútuo consentimento como lhes era permitido pelo art. 62º do RAU e como veio também a ser consagrado no art. 1079º do Código Civil – aditamento introduzido pelo art. 3º do NRAU (Lei 6/2006 de 27/2).
Por isso, desde a data – não concretamente apurada - da restituição do locado, já não são devidas pelo recorrido quaisquer quantias respeitantes a rendas ou indemnização.
A questão coloca-se quanto ao período em que o contrato esteve em vigor e em que o locado se manteve em poder do recorrido.
Como se refere na sentença recorrida, as partes assumiram o pagamento da renda no valor de 1.000 €/mês em momento anterior ao licenciamento a realizar pela Câmara, pelo que não se pode entender que o pagamento das rendas estava dependente do efectivo exercício da actividade no locado.
Além disso, não resulta dos factos provados que os recorrentes tenham violado o dever de assegurar o gozo do prédio para o exercício do comércio (art. 1031º b) do Código Civil), pois foi o recorrido que lhes pediu a mudança de utilização apesar de o prédio ainda não ter licença para a nova utilização e não está provado que a causa do indeferimento pela Câmara tenha sido a inexistência de licença de habitação e que o prédio fosse clandestino como alegado nos art. 22º a 24º da petição inicial. Veja-se que o art. 17º da b.i. onde se perguntava se «A licença de habitação que os RR haviam apresentado ao A., junta a fls. 37, não corresponde ao prédio especificado em A)» mereceu a resposta «Não provado». Sublinhe-se ainda que não está provado que os senhorios tenham garantido que seria possível obter a licença para a mudança de utilização do prédio ou que tiveram um comportamento que tenha criado no recorrido a convicção de que a licença seria concedida.
Em consequência, não tinha o arrendatário/recorrido a faculdade de recusar o pagamento das rendas ao abrigo do disposto nos normativos que invocou.
Portanto, não tem qualquer fundamento o pedido do Autor/recorrido, de condenação dos Réus/recorrentes a devolverem-lhe as rendas que pagou entre Dezembro de 2001 e Março de 2003, procedendo nesta parte a apelação.
Quanto ao pretenso direito de retenção do locado após 20 de Novembro de 2002 invocado pelo recorrido, não estão verificados os respectivos pressupostos (cfr art. 754º e 755º do Código Civil), pois transitou em julgado a sentença recorrida na parte em que decidiu não ser o recorrido titular de qualquer crédito pelas obras que efectuou nem pelas rendas que pagou até ao mês de Novembro de 2002 inclusive, além de que, como já vimos, também não há lugar à devolução das rendas pagas posteriormente a essa data.
Apreciemos agora se deve proceder o pedido reconvencional.
Antes de mais, cumpre sublinhar que na reconvenção foi pedida a condenação no pagamento das rendas desde Maio de 2003 inclusive - acrescidas da indemnização de 50% pela mora - mas neste recurso os recorrentes concluem que deve o recorrido ser condenado no pagamento das rendas desde Março de 2003 inclusive.
De harmonia com o art. 273º nº 2 do CPC o pedido pode ser alterado ou ampliado na réplica e pode também ser ampliado até ao encerramento da discussão em 1ª instância se a ampliação for o desenvolvimento ou a consequência do pedido primitivo.
Portanto, não pode o reconvinte ampliar o pedido na alegação de recurso.
Como a sentença e o acórdão não podem condenar em quantidade superior ao que foi pedido (art. 661º nº 1 e 713º nº 2 do CPC), terá de improceder a pretensão de condenação do recorrido no pagamento das rendas desde Março de 2003 sem necessidade de quaisquer outros considerandos.
Quanto às rendas vencidas desde Maio de 2003 inclusive até à entrega do prédio aos recorrentes resulta do que já se explicou que é devido o seu pagamento por o contrato se ter mantido em vigor.
Mas resulta dos factos provados que o recorrido se constituiu em mora quanto às rendas vencidas desde Maio de 2003 inclusive.
Nos termos do art. 1041º nº 1 do Código Civil constituindo-se o locatário em mora, o locador tem o direito de exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento.
Assim, os recorrentes são credores não só das rendas mas também da referida indemnização.
Mas ainda que se tivesse concluído, como na sentença recorrida, que o contrato caducou em 20 de Novembro de 2002, também seria devida a indemnização de 50% ao abrigo do art. 1045º nº 1 findo o prazo de 3 meses para a restituição do locado. Embora a indemnização prevista neste normativo corresponda ao dobro da renda, impôr-se-ia considerar apenas a referida percentagem de 50% atento o preceituado no art. 661º nº 1 do CPC.
Em suma, os recorrentes são credores das rendas vencidas desde Maio de 2003 inclusive acrescidas de indemnização igual a 50% até à data da entrega do prédio. Como não está apurada essa data, sabendo-se apenas com segurança que na data da apresentação da réplica, 12 de Maio de 2004, o prédio ainda não havia sido entregue, impõe-se condenar no que vier a ser liquidado nos termos dos art. 661º nº 2 e 378º e seguintes do CPC quanto às quantias vencidas posteriormente a essa data.
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IV – Decisão
Pelo exposto, decide-se julgar parcialmente procedente a apelação e em consequência:
a) revoga-se a sentença recorrida na parte em que condenou os recorrentes a pagar ao recorrido o montante das rendas por este pagas entre Dezembro de 2002 e Abril de 2003 no valor de 12.000 € e absolve-se os recorrentes desse pedido;
b) revoga-se a sentença recorrida na parte em que julgou improcedente o pedido reconvencional e condena-se o recorrido a pagar aos recorrentes a quantia correspondente às rendas vencidas desde Maio de 2003 inclusive até Maio de 2004 inclusive acrescidas da indemnização de 50% num total de 19.500 € e bem assim a quantia que se liquidar nos termos dos art. 661º nº 2 e 378º e seguintes do CPC quanto às rendas e respectiva indemnização de 50% vencidas posteriormente a Maio de 2004 e até à data da entrega do locado aos recorrentes.
Custas pelo recorrido.
Lisboa, 10 de Dezembro de 2009
Anabela Calafate
Antas de Barros
Folque de Magalhães |
