| Decisão Texto Integral: | EM NOME DO POVO PORTUGUÊS, ACORDAM OS JUÍZES DESEMBARGADORES DA 6ª SECÇÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA:
I – RELATÓRIO
a) A. e esposa, B. , ambos residentes (…) em Lisboa, intentaram contra C , Sociedade de Construções, Ldª com sede (…) em ..., actualmente representada nos autos pelos seus sócios ….. , visando obter, na sua procedência, a condenação da ré a pagar-lhe a quantia de € 30.136,66 (trinta mil cento e trinta e seis euros e sessenta e seis cêntimos), acrescida dos juros vincendos.
Alegam, em síntese, o seguinte:
Que celebraram com a ré um contrato promessa de compra e venda de uma fracção de um imóvel sito (…) em Lisboa, assumindo aquela a obrigação de lhe vender a fracção correspondente à letra A do piso Zero, pelo preço de 415.000,00 (quatrocentos e quinze mil euros) e de que os autores entregaram a quantia de € 50.000,00 (cinquenta mil euros).
Que para a concretização do negócio encetaram negociações com uma entidade bancária para financiamento da compra, as quais resultaram infrutíferas.
Que, em face disso, ficou acordado entre as partes anularem o contrato promessa celebrado, comprometendo-se a ré a devolver integralmente a quantia recebida.
Que a ré apenas devolveu aos autores a quantia de € 20.000,00 (vinte mil euros) retendo indevidamente o restante.
b) A ré contestou, alegando, em síntese:
Que desconhece em concreto as circunstâncias em que se desenrolaram as negociações entre os autores e entidades bancárias tendo em vista a aquisição da fracção que prometeram comprar, mas que, como dos factos alegados decorre, o incumprimento do contrato promessa lhes é imputável já que desistiram e sem motivo válido do negócio prometido.
c) Teve oportunamente lugar uma audiência preliminar.
Foi organizada a base instrutória.
Os autos prosseguiram para a fase de julgamento, vindo a ter lugar a audiência de julgamento.
Decidida que foi a matéria de facto controvertida foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu a ré do pedido.
d) Inconformados com tal decisão dela interpuseram recurso os autores, que concluíram as sãs alegações de apelação pela forma seguinte:
“1. O mandatário dos autores não foi notificado do pedido de rectificação de erros materiais constantes da douta sentença por parte da Ré, nos termos dos artigos 229°A e 2600A do Código de Processo Civil, não podendo pronunciar-se sobre o respectivo requerimento, nem exercer o seu direito ao contraditório;
2. Com efeito, os autores foram notificados do douto despacho, dando razão ao teor do requerimento da Ré, ordenando a rectificação dos erros de escrita nos termos expostos por esta;
3. Sucede porém que, a rectificação da douta sentença, não logrou os efeitos pretendidos, já que permanece contraditória e confusa, tendo a mesma conhecido de matéria que não devia conhecer, acarretando a sua nulidade, nos termos das alíneas b), c) e d) do art° 668° do Código de Processo Civil.
4. Por outro lado, ainda que assim não seja entendido, verifica-se que a decisão inerente aos quesitos 10° e 12° da Base Instrutória (N° 15 e 16 da douta sentença) contém matéria de direito, juízos de valor e conclusões, como se verifica pelas expressões, "prescindir de tais ofertas, limitando-se a manifestar interesse em desfazer o negócio, serem reembolsados do sinal"; "por razões de trato comercial e de clientela atribuir aos AA uma quantia a determinar pela empresa, quando o apartamento em causa fosse vendido a terceiros, e de acordo com o preço de venda que fosse possível obter", devendo considerar-se esta matéria como não escrita nos termos do n° 4 do artigo 646° do Código de Processo Civil;
5. Sem conceder, em 27-10-2006 foi celebrado um contrato promessa de compra e venda, prometendo a Ré vender e os autores comprar uma fracção autónoma designada pela letra "C" destinada a habitação a que correspondente o piso zero Letra A tipo T4 que faz parte do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na (…) , Lisboa, pelo preço de € 415.000,00 livre de quaisquer ónus ou encargos;
6. Na data da outorga do contrato promessa os autores entregaram à Ré a quantia de € 50.000,00 a título de sinal e princípio de pagamento, devendo o remanescente ser pago na data da assinatura da escritura definitiva, a qual será outorgada no prazo de 90 dias a contar desta data (27-10-2006) em dia, hora e Cartório Notarial a indicar pelos autores à Ré com antecedência de 8 dias, podendo o prazo ser prorrogado mediante acordo entre ambas as partes por um período de 30 dias para reunir documentação necessária ao acto;
7. Em caso de incumprimento do contrato por causa imputável aos autores, a Ré poderá fazer suas as quantias recebidas e em caso de incumprimento por parte da Ré, os autores poderão optar pela restituição em dobro das quantias pagas acrescidas de outras quantias que houverem despendido com documentação, ou requerer a execução específica do contrato (alínea a) e b) da 6ª cláusula do contrato;
8. Ficou consignado, entretanto, na alínea c) da 6a Cláusula do referido contrato que, "a validade do presente contrato promessa de compra e venda fica subordinada à aprovação bancária do financiamento solicitado pelos AA., sem o qual será considerado nulo e a quantia ora entregue devolvida em singelo;
9. O contrato promessa vigorou nos termos da 4a Cláusula pelo prazo de 90 dias, terminando em 25-01-2007 e não foi prorrogado por acordo das partes como previsto na alínea b) desta mesma cláusula;
10- No mês de Janeiro de 2007 os autores cancelaram o pedido de empréstimo para habitação junto do BPI, em virtude de não lhes ter concedido o financiamento nas condições peticionadas;
11. Os autores deram conhecimento aos mediadores da Ré, numa reunião realizada nos finais de Janeiro de 2007 que não aceitaram o financiamento nas condições propostas pelo Banco, levando à sua desistência, bem como à resolução do contrato;
12. E acto contínuo solicitaram aos referidos mediadores que lhes fosse devolvida em singelo a quantia entregue a título de sinal e princípio de pagamento, conforme previsto na alínea c) da 6a Cláusula do contrato, não tendo havido qualquer oposição por parte dos mesmos;
13. Passados alguns meses, os mediadores da Ré informaram os autores que o dinheiro apenas lhes seria devolvido quando o apartamento da Ré fosse vendido, tendo num desses contactos, surpreendentemente os referidos mediadores proposto aos autores a retoma do negócio com a redução do preço do apartamento;
14. Tendo sido resolvido o contrato promessa, como aliás era do conhecimento dos mediadores e da própria Ré, os autores limitaram-se a não aceitar o novo negócio, o qual, convenhamos, nada tinha a ver com o anterior;
15. Alienado o apartamento objecto do contrato promessa, em 8-5-2009 a Ré entregou aos autores, nos escritórios da ..., um cheque com a quantia de apenas € 20.000,00, violando a cláusula 6a-c) do contrato em análise, locupletando-se indevida e injustificadamente com a quantia de € 30.000,00, enriquecendo sem causa;
16. Tanto mais que, nunca se recusou em devolver aos autores o que havia recebido a título de sinal e princípio de pagamento, tendo renunciado desde a data da resolução do contrato em fazer suas as quantias recebidas, conforme previsto na alínea a) da 6a Cláusula do contrato promessa, aceitando a invalidade, do contrato-promessa em virtude dos autores não terem obtido aprovação bancária nas condições por eles peticionadas junto do BPI;
17. É certo que se provou que a Ré apenas por razões de trato comercial e de clientela, admitiu atribuir aos autores uma quantia a determinar pela empresa quando o apartamento fosse vendido a terceiros e de acordo com o preço de venda que fosse possível obter;
18. Esta matéria não se encontra prevista no contrato promessa, tratando-se de uma decisão unilateral da Ré, desprovida de sentido, já que numa época de crise no imobiliário, a que a mesma não é alheia, como se verifica na contestação, não se justificam dádivas ou outras liberalidades, encontrando-se tal matéria em contradição com o estabelecido na cláusula 6a alíneas e c) do aludido contrato promessa;
19. De igual modo, por inexistência de qualquer acordo entre os contraentes e não constarem do contrato promessa, são irrelevantes as tentativas de apoio dos mediadores da Ré junto da banca e para retoma do negócio, mesmo com redução do preço, não podendo tal consubstanciar qualquer ruptura ou sequer desinteresse no negócio por parte dos autores, porquanto o contrato promessa já havia sido resolvido com efeitos a 25-01-2007 e não houve vontade expressa de ambas as partes em prorrogá-lo;
20. Ao contrário do que vem afirmado, a Ré não sofreu quaisquer prejuízos, nem tampouco os quantifica, enquanto vigorou o contrato promessa (27-10-06 até 25-0107), ou seja, durante o período em que o apartamento esteve comercialmente vendido, uma vez que nessa data inexistia crise no mercado da habitação;
21. Por outro lado, verifica-se a nulidade insuprível do referido contrato promessa de compra e venda por falta de forma, por violação frontal ao disposto no n° 3 do artigo 410° do Código Civil, atenta inexistência de reconhecimento notarial e presencial das assinaturas, quer dos promitentes vendedores, quer dos promitentes compradores e da certificação pelo notário da existência de licença de utilização ou de construção, nulidade esta que, pode ser arguida pelos promitentes compradores em qualquer altura do processo (art° 286° do CC), a qual aqui se invoca para os devidos e legais efeitos, não consubstanciando abuso de direito, já que visa acautelar qualquer decisão precipitada, ou mesmo leviana por parte dos promitentes compradores.
22. Discorda-se, assim da douta sentença.
A douta sentença, violou o disposto nos artigos 229°A e 2600A, 646° n° 4 , n° 1 do art° 659° , artigo 667° n° 1, alín. b), c) e d) do n° 1 do artigo 668° do Código de Processo Civil, artigos 406°, 410°, 4330, 436°, 442° e 473° e seguintes do Código Civil”.
e) A recorrida apresentou contra alegações que concluem pela inexistência de fundamento para aplicação ao caso dos autos do disposto no artigo 646º nº 4 do Código de Processo Civil, pelo incumprimento por parte dos autores do contrato promessa e pela validade do mencionado contrato, não obstante a ausência de reconhecimento presencial das assinaturas nele apostas, sendo certo que essa é uma questão nova, no sentido de não suscitada nem decidida na decisão impugnada.
f) Colhidos os vistos legais dos Exmº Juízes Desembargadores adjuntos, cumpre agora apreciar e decidir.
II – FUNDAMENTAÇÃO
A) OS FACTOS
I. São os seguintes os factos provados, tal como se encontram descritos na douta decisão impugnada:
1. A ré dedica-se, entre outros, à compra e venda de propriedades;
2. A Ré era dona e legítima proprietária da fracção autónoma designada pela letra "C" destinada a habitação a que corresponde o piso zero letra A tipo T-4, com terraço, um parqueamento com 2 lugares de estacionamento no piso menos 3 e uma arrecadação no piso menos 2, identificados pela letra C, que faz parte do prédio urbano submetido ao regime da propriedade horizontal sito na Rua (…) em Lisboa, descrito na 4a Conservatória do Registo Predial de Lisboa , sob o nº …. , e inscrito na matriz predial urbana da freguesia dos ... sob o artigo …., com alvará de utilização nº …… emitido pela Câmara Municipal de Lisboa em 09-08-2004;
3. Por documento particular constante de fls. 5 a 8, cujo teor se dá por reproduzido, denominado "contrato promessa de compra e venda" datado de 27 de Outubro de 2006, a Ré na qualidade de Primeira Contraente declarou vender aos Segundos Contraentes ora autores e estes declararam comprar-lhe a referida fracção identificada, livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades de qualquer natureza e totalmente desocupada de pessoas e bens, pelo preço de 415.000,00 €;
4. Ficou estabelecido na cláusula 3ª do contrato que:
"O preço referido na cláusula anterior, será pago da seguinte forma:
a) Na data da outorga do presente contrato promessa, entregam os Segundos Contraentes à Primeira Contraente, a quantia de € 50.000,00 (cinquenta mil euros) referente a título de sinal e princípio de pagamento, da qual a Primeira Contraente confere desde já a competente quitação;
b) O remanescente do preço, ou sejam, € 365.000,00 (trezentos e sessenta e cinco mil euros), será pago na data da assinatura da escritura definitiva de compra e venda.";
5. Estabeleceu-se ainda na cláusula 48 do contrato que:
"a) A escritura pública de compra e venda, será outorgada no prazo de 90 dias a contar desta data, em dia, hora e Cartório Notarial a indicar pelos autores à Ré, com uma antecedência mínima de 8 (oito) dias.
b) O prazo referido será prorrogável mediante acordo entre as partes, por um período de 30 dias, atenta a necessidade de reunir a documentação necessária (...) ao acto por parte dos autores";
6. Nos termos do contrato promessa, os autores no dia 27-10-2006 entregaram à Ré a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de 50.000,00 € através de cheque nº …… emitido nesta data sobre o BPI (doc. nº 2);
7. Previu-se ainda no documento, na cláusula 6ª, que:
"a) Em caso de incumprimento do presente contrato por causa imputável aos 2°s contraentes ora autores, poderá a 1ª contraente ora Ré fazer suas as quantias recebidas;
b) Em caso de incumprimento (...) por causa imputável á 1ª contraente, os autores poderão optar entre a restituição em dobro das quantias entretanto pagas, acrescidas de todas as quantias que houverem despendido na obtenção da documentação para a realização da escritura pública de compra e venda, ou a execução especifica do contrato ( ... )";
8. Mais ficou consignado na alínea c) Cláusula 6a do referido contrato que "a validade do presente contrato promessa de compra e venda fica subordinada à aprovação bancária do financiamento solicitado pelos Segundos Contraentes, sem o qual será considerado nulo e a quantia ora entregue devolvida em singelo" (Doc. nº 1)";
9. Ambos os contraentes declararam "prescindir do reconhecimento presencial das assinaturas, (...) não podendo arrogar tal falta em seu proveito" (Cláusula 93 doe. n" 1);
10. A Ré, procedeu à devolução aos autores da quantia de 20.000,00 € através do cheque nº ….. emitido pela Ré sobre a Caixa Geral de Depósitos, em nome do autor marido datado de 08-05-2009 e recebido em 18-05-09;
11. Os autores cancelaram, em Janeiro de 2007, o pedido de empréstimo para habitação junto do BPI;
12. Na decorrência do período de 30 dias previsto no nº 2 (rectius alínea b)) da Cláusula 4ª do contrato ajuizado houve uma reunião com a presença dos ora autores e dos mediadores da R..., D. L. V. e A.C.;
13. Os autores afirmaram aos referidos mediadores imobiliários da ré que o empréstimo fora aprovado, mas porque a eles não interessava as condições propostas pelo Banco tinham desistido do financiamento;
14. Por parte da representante da mediadora, D.L.V, foi proposta aos autores, a intervenção da R... junto do balcão do BPI em apoio dos promitentes compradores ou apresentação destes a qualquer um dos Bancos com a qual a R... mantém nível elevado de negócios, com vista a darem cumprimento ao contrato promessa aqui ajuizado;
15. Os autores prescindiram de tais ofertas, limitando-se a manifestar interesse em desfazer o negócio com a ora ré e serem reembolsados do sinal;
16. A ré apenas admitiu, por razões de trato comercial e de clientela, atribuir aos autores uma quantia a determinar pela empresa, quando o apartamento em causa fosse vendido a terceiros, e de acordo com o preço de venda que fosse possível obter;
17. Em determinada altura, posterior a Janeiro de 2007, os mediadores referidos contactaram os autores propondo-lhes a retoma do negócio com redução do preço;
18. O apartamento prometido vender aos autores esteve considerado comercialmente "vendido" durante o período decorrente entre a celebração do contrato-promessa (27 de Outubro de 2006) e até à desistência do negócio por parte dos autores;
19. E face à crise do imobiliário que se foi desenvolvendo, a ré viu-se forçada a vender a identificada fracção prometida vender aos autores por € 415.000,00, pelo preço de € 350.000,00, por escritura pública de 07 de Maio de 2009;
20. Nos escritórios da R... ..., foi entregue aos autores o cheque emitido pela ré, no valor de 20.000€, nos termos referidos no ponto 16.
II. Por relevante, deixa-se consignado que não resultaram provados, nomeadamente, os seguintes factos:
a. Na data de celebração do contrato promessa os autores diligenciaram junto do BPI no sentido de obterem a totalidade do financiamento para a compra da fracção, na modalidade de troca de casa;
b. Os autores necessitavam, para realizar o negócio, de envolver em troca a sua habitação, sobre a qual incidia uma hipoteca que teria que ser paga;
c. O BPI não aprovou o financiamento nas condições solicitadas pelos autores no que respeita ao pagamento da hipoteca que incidia sobre a sua habitação o que determinou o facto descrito em 11.
d. Os autores deram conhecimento à ré das condições de financiamento bancário do BPI, tendo reunido no mês de Janeiro.
e. Como consequência da não aprovação do crédito pelo BPI, nas condições propostas pelos autores, ficou decidido nas reuniões atrás referidas, considerar-se nulo o contrato promessa de compra e venda, devolvendo-se aos autores a quantia de € 50.000,00 paga a título de sinal.
B) O DIREITO
Importa agora apreciar as questões colocadas nas conclusões das alegações de recurso as quais delimitam o objecto do recurso.
De acordo com elas as questões são as seguintes:
A da relevância processual do não cumprimento do contraditório em relação aos autores e ao do pedido de rectificação dos erros materiais contidos no relatório e fundamentos da sentença e a da eventual nulidade da própria sentença por contradição entre o relatório e os fundamentos (?) da decisão e por conhecer de questões de que não podia conhecer (conclusões 1ª a 3ª);
A da conformidade com a lei processual da decisão sobre a matéria de facto dos pontos 10º e 12º da Base Instrutória (nº 15 e 16 da sentença), por se tratar, alegadamente, de matéria de direito e insusceptível de decisão em sede de matéria de facto (conclusão 4ª);
A da (i)legalidade da não restituição aos autores da totalidade da quantia entregue à ré a título de sinal e princípio de pagamento em função do estipulado na cláusula 6ª do contrato promessa e dos factos apurados.
1. Préviamente, porém, há que tomar posição sobre uma questão levantada pelos autores em sede de alegações de recurso.
Na sua conclusão 21ª os ora apelantes invocam a nulidade insuprível do contrato promessa por violação frontal do disposto no artigo 410º nº 3 do Código Civil, por inexistência de reconhecimento notarial e presencial das assinaturas dos promitentes no aludido contrato promessa de compra e venda.
A nulidade do contrato promessa nunca antes tinha sido invocada nestes autos pelo que configura uma questão nova.
É jurisprudência pacífica que “os recursos visam o reexame da por parte do tribunal superior de questões precedentemente decididas pelo tribunal a quo, e não a pronúncia do tribunal ad quem sobre questões novas, salvo se a lei estabelecer diferentemente ou estiver em causa matéria de conhecimento oficioso” (ver entre outros, o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 7 de Abril de 2005 publicado em www.dgsi.pt – acórdãos do STJ sob a referência nº de processo 05B175 e jurisprudência nele citada).
E bem se percebe, atenta a natureza e função dos recursos que se extrai, nomeadamente, do artigo 676º nº 1 do Código de Processo Civil que, como é comum dizer-se, os recursos se destinem a permitir a reapreciação de decisões tomadas com base no acervo dos factos alegados pelas partes e não a alegar factos novos nem a suscitar questões novas.
No que se refere aos factos não alegados pela apelante no momento oportuno e processualmente adequado a sua admissão em fase de recurso teria como consequência violação flagrante do disposto no artigo 489º nº 2 e, em especial, do artigo 506º nº 1 (parte final), ambos do Código de Processo Civil
As questões não colocadas pelas partes em momento processualmente adequado só podem ser apreciadas em fase de recurso na exacta medida em que delas o tribunal possa ainda conhecer oficiosamente.
Ora a questão da nulidade do contrato promessa por ausência de formalidades destinadas a proteger interesses particulares, e só agora colocada pelos autores, não é questão que ao tribunal seja lícito conhecer oficiosamente.
No mesmo sentido e realçando ser essa a doutrina dominante e a jurisprudência uniforme, se pronuncia o Professor Doutor Fernando de Gravato Morais in “Contrato Promessa em Geral – Contratos-Promessa em Especial” – Ed. Almedina a páginas 273 e seguintes.
Assim, por versar matéria que não foi oportunamente alegada nem foi objecto de decisão, não se conhece da questão da nulidade do contrato promessa.
2. Tendo sido notificada do teor da sentença a ré veio, pelo requerimento de fls 109 e seguintes alertar para a existência do que considerou serem erros materiais ou de escrita, não só no relatório da douta sentença impugnada como também na fundamentação jurídica da decisão.
Os erros invocados traduziam-se na inclusão de um parágrafo no relatório da sentença cujo teor nada tem a ver com o caso dos autos e na troca das letras AA., significando autores, pela letra R., significando a ré, no início do quatro parágrafo do relatório e no último parágrafo de fls 102.
Porque os erros materiais eram, e são manifestos, foi, sem que tenha sido previamente ordenada a notificação dos autores para se pronunciarem, determinada a sua correcção, nos termos dos artigos 249º do Código Civil e 667º do Código de Processo Civil.
Pretendem os autores que a decisão proferida nessas condições sofre de nulidade insanável.
Não lhe assiste qualquer razão.
3. A necessidade de respeito pelo princípio do contraditório, geradora da eventual nulidade subsequente – expressa no artigo 3º nº 3 do Código de Processo Civil - não existe relativamente a decisões em que seja manifesta a desnecessidade de audição da parte contrária ou de ambas as partes – nos casos de conhecimento oficioso. Tal excepção consta expressamente do preceito em causa, sendo certo que no caso dos autos a evidência dos lapsos e a necessidade da sua correcção são de tal ordem que não admitiam qualquer margem de ponderação da posição que, em sentido contrário, eventualmente os autores tomassem sobre o requerimento.
De resto, a irregularidade eventualmente cometida não influi no exame da causa, o que releva nos termos e para efeito do disposto no artigo 201º do Código de Processo Civil.
A apontada nulidade por contradição entre o teor do relatório e os fundamentos da decisão não está prevista no elenco, taxativo, do artigo 668º nº 1 do Código de Processo Civil.
Por último, sendo lícito ao juiz, a requerimento ou oficiosamente, rectificar lapsos e erros materiais que a sentença contenha não ocorre a invocada nulidade resultante do facto de se ter conhecido de questões de que não podia tomar conhecimento.
Improcede, pois, a invocação das nulidades assacadas à sentença impugnada.
4. Os apelantes pretendem que seja considerada não escrita a resposta dada aos artigos 10º e 12º da Base Instrutória, nos termos do artigo 646º nº 4 do Código de Processo Civil, por conterem matéria de direito e juízos de valor e conclusões.
Ambos os mencionados artigos da Base Instrutória se reportam a uma reunião havida entre os autores e mediadores imobiliários e mencionada no artigo 7º da Base Instrutória e cuja realização ficou provada (ponto 12 da matéria de facto supra).
O artigo 10º da Base Instrutória tinha a seguinte redacção: “Os autores, prescindiram de tais ofertas, limitando-se a manifestar interesse em desfazer o negócio com a ré e serem reembolsados do sinal?”
Por sua vez o artigo 12º da Base Instrutória era do seguinte teor: “A ré apenas admitiu, por razões de trato comercial e de clientela, atribuir aos autores, uma quantia a determinar pela empresa, quando o apartamento em causa fosse vendido a terceiros, e de acordo com o preço de venda que fosse possível obter ?”
Ambos foram considerados provados.
5. A norma cuja violação vem invocada enquadra-se num modelo que assenta numa clara distinção entre a realidade dos factos de que é lícito ao tribunal conhecer (a matéria de facto) e as soluções jurídicas que lhe são aplicáveis.
A distinção entre a matéria de facto, a realidade factual a que se irá aplicar o quadro normativo vigente, e a matéria de direito faz-se, na maioria das vezes, com simples apelo à distinção entre as circunstâncias da vida real traduzidas em eventos materiais e concretos do mundo exterior que podem ser apreendidos e posteriormente relatadas ou documentadas e a sua interpretação e valoração do ponto de vista das normas legais em vigor.
As primeiras constituem as questões de facto e através delas procura-se reconstituir o que aconteceu; as segundas são as questões de direito e com elas cuida-se de saber qual a relevância jurídica do que aconteceu.
O artigo 646º nº 4 do Código de Processo Civil visa impedir que em sede de decisão sobre a matéria de facto se apreciem e decidam verdadeiras questões de direito. Porém, e em consonância com a correcta observância das regras relativas à selecção da matéria de facto, tem vindo igualmente a ser entendido como vedando a resposta do tribunal a conclusões, seja em matéria de facto seja em matéria de direito e a juízos de valor, sobre os quais não há que produzir prova.
6. Do teor dos artigos 10º e 12º da Base Instrutória, apesar do tom ligeira e parcialmente conclusivo do primeiro, não resulta violação da proibição ínsita no artigo 646º nº 4 do Código de Processo Civil.
Na verdade, no essencial é de factos exteriores, susceptíveis de apreensão e posterior relato, que se trata: no artigo 10º a questão de facto é a de saber se os autores prescindiram da intervenção da R... junto do balcão do BPI em apoio dos promitentes compradores ou a apresentação destes a qualquer um dos Bancos com a qual a R... mantém nível elevado de negócios, com vista a darem cumprimento ao contrato promessa aqui ajuizado (facto descrito em 14) e se apenas manifestaram interesse em desvincular-se das obrigações decorrentes do contrato promessa e receber o valor do sinal que tinham entregue; e no artigo 12º a questão de facto é a de saber se a ré apenas admitiu pagar aos autores, naturalmente na eventualidade de o negócio prometido se não concretizar, quantia a apurar em função do preço que viesse a conseguir pela fracção.
Porque os artigos em causa não continham matéria cuja resposta fosse vedada à luz da norma invocada, não há que considerar não escrita a resposta, positiva, que eles mereceram.
7. As restantes conclusões das alegações de recurso reportam-se ao mérito da decisão que desatendeu a pretensão dos autores de condenação da ré a restituir-lhe o remanescente da quantia que lhe tinham entregado a título de sinal e princípio de pagamento no âmbito do contrato promessa de compra e venda ajuizado.
8. Considerou-se na douta sentença impugnada que a cláusula 6ª do contrato promessa deveria ser interpretada no sentido de apenas permitir a desvinculação dos outorgantes das obrigações assumidas no caso de se constatar haver impossibilidade de financiamento por parte dos promitentes compradores.
Para tanto louvou-se tal decisão na circunstância de não estar demonstrado que a ré conhecia a vontade real dos autores - que, alegadamente, era a de sujeitar o pedido de financiamento da aquisição a determinadas condições relacionadas com a “troca de casa” e o pagamento integral de anterior hipoteca (matéria de facto não provada – sendo certo que tal vontade real só poderia prevalecer se fosse conhecida do declaratário, valendo, no caso contrário, a declaração com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do declaratário real, pudesse deduzir do comportamento dos declarantes.
9. Voltando ao teor da cláusula em questão, parece não haver dúvida, em como as partes contratantes, prevendo a eventualidade de os promitentes compradores não conseguirem obter financiamento para aquisição da fracção que prometeram comprar, acordaram em não considerar válida a promessa no caso de os autores não conseguirem obter aprovação de financiamento de uma entidade bancária para a aquisição da fracção.
Na perspectiva da ré, e face aos factos provados e não provados, e de acordo com o teor da cláusula 6ª alínea c), a validade do contrato promessa dependia apenas de aprovação bancária para o financiamento da compra.
E entende-se que a validade do contrato não devesse ficar, nessa perspectiva, dependente da vontade dos autores em celebrar o contrato de financiamento, porque isso seria tornar a vontade de celebrar o contrato prometido dependente da emissão de nova declaração de vontade, perante um terceiro, quando a declaração negocial relativa ao contrato promessa estava perfeita.
O que se quis salvaguardar com tal cláusula foi a desvinculação da obrigação de celebrar o contrato prometido se, por facto voluntário de terceiro, não imputável aos autores, viesse a verificar-se a sua impossibilidade de pagamento do respectivo preço.
10. No caso dos autos não ficou provado que o banco a quem os autores solicitaram o financiamento tivesse recusado a concessão de crédito solicitado pelos autores (ver matéria de facto não provada, supra descrita sob o ponto II. c.).
O que vem provado é que os autores cancelaram, em Janeiro de 2007, o pedido de empréstimo para habitação junto do BPI e que recusaram a mediação que lhes foi proposta no sentido de conseguir obter financiamento bancário para a aquisição.
Sem tomar posição sobre essa sua opção do ponto de vista económico-financeiro, eventualmente equilibrada, não podiam os autores deixar de ponderar que ao assim agir se colocavam em situação de não poder, eventualmente, cumprir o contrato promessa.
11. E o certo é que, como se salienta na douta sentença impugnada, da matéria de facto apurada resulta que os autores se recusaram repetidamente a celebrar o contrato prometido, manifestando pretenderem desistir do negócio projectado e receber a totalidade das quantias entregues à ré.
Desse modo os autores incorreram em incumprimento definitivo do contrato promessa, por causa que lhes é imputável.
Podia, assim, a ré fazer suas, como parcialmente fez, as quantias recebidas dos autores (Cláusula sexta alínea a)).
Bem andou, pois, a douta sentença recorrida ao julgar improcedente o pedido formulado pelos autores e que assentava na inexistência de base legal ou convencional para a não devolução da quantia recebida dos autores.
A apelação não merece provimento, devendo ser confirmada a decisão que absolveu os réus do pedido.
Sumário da presente decisão, nos termos e para efeito do artigo 713º nº 7 do Código de Processo Civil:
1. As questões não colocadas pelas partes em momento processualmente adequado e que, por isso, não foram objecto de decisão, sendo questões novas, só podem ser apreciadas em fase de recurso se delas o tribunal de recurso puder conhecer oficiosamente.
2. Não viola o princípio do contraditório expresso no artigo 3º nº 3 do Código de Processo Civil a decisão que, ao abrigo do disposto no artigo 667º do Código de Processo Civil, procede à correcção de lapsos de escrita, apontados por uma das partes, sem audição da parte contrária, quando seja manifesta a desnecessidade de tal audição face à evidência do lapso no contexto em que se insere.
3. A distinção entre a matéria de facto e a matéria de direito pode ser feita, na maioria das vezes, considerando que a primeira se reporta a circunstâncias da vida real traduzidas em eventos materiais e concretos do mundo exterior, que podem ser apreendidos e posteriormente relatadas ou documentadas e a segunda se refere à sua interpretação e valoração do ponto de vista do quadro normativo vigente.
4. O artigo 646º nº 4 do Código de Processo Civil visa impedir que em sede de decisão sobre a matéria de facto se apreciem e decidam verdadeiras questões de direito, se tirem conclusões a partir de factos não alegados e se expressem juízos de valor, sobre os quais não se não pode produzir prova.
5. Tendo os promitentes compradores desistido voluntariamente do pedido de concessão de um financiamento bancário de cuja aprovação estava dependente a celebração do contrato de compra e venda não podem eles socorrer-se da cláusula inserida no contrato promessa de acordo com a qual este contrato ficava sem efeito no caso de não aprovação do financiamento bancário.
III – DECISÃO
Por tudo o exposto acordam em julgar improcedente a apelação e em confirmar a decisão recorrida
Custas pelos apelantes.
Lisboa, 28 de Abril de 2011
Manuel José Aguiar Pereira
José da Ascensão Nunes Lopes
Gilberto Martinho dos Santos Jorge |
