| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
I - Relatório.
Na comarca
A, Ltda.,
Intentou acção com processo ordinário contra
B, SA
Alegando que com ela celebrou contrato promessa de compra e venda de imóvel nulo por falta de forma (ausência de assinaturas notarialmente reconhecidas), no âmbito do qual lhe entregou a quantia de € 19.000.
Conclui pedindo a devolução do sinal.
Citada, a Ré contestou alegando que a omissão da formalidade foi acordada entre as partes, pugnando pela improcedência da acção, e deduziu ainda reconvenção em virtude de obras que fez no imóvel a pedido da Autora, no valor de € 4.598, pedindo a condenação da Autora a pagar-lhe tal quantia.
Saneado, instruído e julgado o processo, foi proferida douta sentença julgando a acção improcedente e procedente a reconvenção.
Da douta sentença vem interposto o presente recurso de apelação.
Nas suas alegações a apelante formula as seguintes conclusões:
a) A apelante e apelada celebraram contrato-promessa de compra e venda.
b) No final deste documento, após a menção da data e o local onde os outorgantes assinaram, constava o parágrafo, segundo o qual as partes acordavam em reconhecer as assinaturas e certificar a licença do imóvel.
c) Sucede porém, que a apelada, contrariamente, à apelante, apôs, novamente, a sua assinatura, togo em seguida a este texto.
d) Fê-lo livre e consciente do teor e consequências do que aí se estipulava.
e) Das implicações desta estipulação a apelante nada sabia, nem foi informada.
f) Logo, ao invocar a nulidade do contrato com base na falta da formalidade legalmente prevista, a apelante não age com abuso de direito.
g) Pelo que, teria toda a legitimidade de fazer accionar o vício da nulidade, que inquina o contrato celebrado.
h) Portanto, com base na falta deste formalismo, o contrato deverá ser considerado nulo, e em consequência a apelada condenada a restituir à apelante, em singelo, o sinal entregue, por via do enriquecimento sem causa.
i) Tal decisão violou os art.°s 410.°, n.°3 e 405.° (princípio da liberdade contratual), ambos do Código Civil.
A Ré apelada contra-alegou, defendendo a confirmação da decisão, tendo formulado as seguintes conclusões:
1º A decisão judicial impugnada não merece qualquer reparo ou juízo de censura, quer na apreciação e valoração da prova que foi efectuada relativa à matéria de facto, quer na subsunção do direito aos factos assentes, mostrando-se bem fundamentada;
2° Resulta explicitamente do seu conteúdo que o douto Tribunal a quo se apercebeu desde o início do intuito da A., ora Recorrente, que com a invocação da nulidade do contrato-promessa mais não queria do que por termo a um contrato que já não lhe convinha e dessa forma conseguir reaver a quantia paga a título de sinal a que sabia não ter direito, fazendo do processo um uso manifestamente reprovável.
3° Nas suas conclusões a recorrente não indica o sentido pelo qual as normas que constituem fundamento jurídico da decisão da causa deveriam ter sido interpretadas e aplicadas, incumprindo com aquele que é o seu ónus, estabelecido no art.° 690.°/2 do Código Processo Civil (adiante CPC). 4° A recorrente, de igual forma, não impugna especificamente a decisão proferida sobre a matéria de facto, uma vez que não indica quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, nem especifica quais os meios probatórios constantes do processo que impunham uma decisão sobre a matéria de facto diversa da recorrida, violando assim também o ónus que sobre si recai nos termos do artigo 690°-A do C.P.C.
5º É manifesto a recorrente pretende ver agora apreciada nova matéria de facto que nunca foi pela mesma alegada no decurso do processo e que se encontra em total oposição com factos provados por confissão da recorrente - que constitui prova plena dos mesmos ex vi o disposto no artigo 356° do Código Civil (adiante C.C) e 380 do C.P.C.
6° Na apreciação do presente recurso o Tribunal deverá considerar apenas o conjunto dos factos dados como provados nos autos, sob pena de violação do princípio do dispositivo previsto no artigo 264° do CPC, o qual visa primordialmente impedir que o juiz se venha substituir às partes no ónus de alegar.
7° Dos factos dados por provados nos pontos F) e K) da decisão recorrida resulta claro que as partes acordaram que o reconhecimento presencial das assinaturas, assim como a certificação notarial da existência ficaria dependente da interpelação de uma das partes à outra e que a A, ora recorrente, não logrou interpelar a R, ora recorrida, para o cumprimento dessa condição - factos provados e nunca impugnados pela recorrente.
8° A invalidade a que alude o artigo 4100/3 constitui uma nulidade atípica, instituída em benéfico das partes, e portanto na sua disponibilidade - nesse sentido vide o douto Acórdão da Relação de Lisboa de 04/12/2006 in www.dgsi.pt -, pelo que nada impediria as partes de no âmbito da sua liberdade contratual estabelecer semelhante condição (cfr. artigo 405° do Código Civil).
9º Assim, Julgou bem o Tribunal a quo ao entender que não poderia a A, ora recorrente, vir invocar a nulidade do contrato por falta dos formalismos previstos no artigo 4100/3 do CC, quando a mesma não cumpriu com a condição a que se tinha vinculado.
10º Assim como, bem andou o Tribunal a quo ao entender que se tivesse de conhecer a questão relativa à excepção de abuso de direito invocada pela R,. a mesma seria julgada procedente. Por ser manifesto que, ao invocar a nulidade em causa, a recorrente excedeu manifestamente os limites impostos pela boa-fé e exorbitou os poderes que a lei lhe conferia
NESTES TERMOS, deve o presente recurso ser julgado não provado e improcedente, com as legais consequências.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
A questão a resolver consiste em apurar se deve ou não considerar-se o contrato nulo, daí se extraindo a consequência de o sinal dever devolvido.
II - Fundamentos.
Está provado que:
A)
A Autora e a Ré celebraram, no dia 26 de Novembro de 2004, um acordo que intitularam de contrato-promessa de compra e venda, que recaía sobre a fracção autónoma correspondente à loja um, do lote 20, , descrita na Conservatória de Registo Predial de, inscrita na respectiva matriz sob o, com licença de construção n.° de 12/09/2003.
B)
Pela compra da referida fracção acordaram o preço de €190 000.
C)
Na sequência da assinatura do acordo a Autora entregou à Ré, a título de sinal e princípio de pagamento, o montante de €19 000.
D)
O acordo foi assinado pelas partes sem que as respectivas assinaturas tivessem sido reconhecidas notarialmente.
E)
A A. requereu a Notificação Judicial Avulsa da Ré, para que esta lhe restituísse a quantia de €19.000, com o fundamento na nulidade do contrato promessa, até há presente data a Ré nada restituiu à Autora.
F)
Na parte final do aludido contrato-promessa ficou estipulado que "as partes acordam e obrigam-se mutuamente a reconhecer presencialmente as suas assinaturas e a certificar notarialmente a existência da respectiva licença de construção na data, local e hora que qualquer uma delas indicar à outra".
G)
Em Março de 2005, a A. através do seu representante legal, o Sr. C, solicitou à R. que fossem executadas em obra as seguintes alterações na instalação eléctrica: Instalação de 4 tomadas de TLP; Instalação de 1 tomada de TV; Instalação de 2 caixas de chão para tomadas; Instalação de 12 tomadas; Instalação de 1 quadro equipado com as protecções necessárias para aprovação da Certiel; Instalação de 3 armaduras de emergência; Instalação de 3 projectores 12W para WC; Abertura de roços, caixas, tubagens e enfiamentos para toda a instalação; Instalação de sistema de detecção de incêndios, com 1 central, 2 zonas, 2 detectores de fumo, 1 sirene interior, 1 betoneira manual, tubagem, cabos e acessórios; Instalação de projectores 2x26W com lâmpadas para iluminação do tecto (igual ao escritório da R.).
H)
Na mesma data, a A. solicitou à R. que fosse colocado tecto falso e pavimento flutuante em melanina na loja objecto do contrato-promessa de compra e venda.
I)
Entre Abril e Maio de 2005, foram executados os trabalhos referentes às alterações da instalação eléctrica cuja execução foi acompanhada pelo representante legal da R.. Sr. C e cujo o custo total ascendeu a 4.598,00 Euros e que a A. nunca pagou.
J)
Por fax datado de 14 de Setembro de 2006 e em resposta à notificação judicial avulsa recepcionada, veio a R. informar a mandatária da A. que, se fosse intenção da A. proceder à rescisão do contrato-promessa celebrado, estaria na disponibilidade para considerar a devolução do sinal pago, deduzindo ao mesmo o valor das obras executadas por solicitação da A. e que até à presente data não foram pagas por esta última.
K)
A A. nunca notificou a R. para o reconhecimento presencial das assinaturas apostas no contra-promessa e ou para a certificação notarial da licença de construção.
L)
A Ré, até ao momento, não deu conhecimento à A. do local dia e hora para a realização da escritura de compra e venda.
M)
A R sabia que a A tinha urgência em abrir esta loja para aí concretizar um projecto empresarial de agenciamento com uma operadora de telecomunicações com quem trabalhava.
N)
A A. socorreu-se de outro espaço de que era proprietária para implantar o projecto empresarial de agenciamento com uma operadora de telecomunicações com quem trabalhava.
O)
A A., por notificação judicial avulsa que entrou no tribunal Judicial, no dia 16 de Junho de 2006, requereu a notificação da requerida para restituir à A. a quantia de €19.000,00, por esta entregue na data da assinatura do contrato promessa de compra e venda. alegando a nulidade do contrato, por falta de forma.
Quanto à questão da devolução do sinal, e conforme se diz na douta sentença em análise, é patente que as partes contratantes acordaram em que, para que as assinaturas fossem reconhecidas e/ou para a certificação notarial da licença de construção, teriam as mesmas partes que indicar uma à outra o dia, hora e local para tais formalidades serem cumpridas.
Ora nenhuma das partes accionou tal procedimento, ou seja, a condição expressa na cláusula não se verificou até agora, o que retira o sentido ao pedido da Autora.
Na verdade, uma vez que tal condição não foi cumprida, não se verifica o condicionalismo que poderia fundamentar o pedido da Autora.
Contra tal entendimento vem a Autora defender na aliás douta apelação que uma vez que a expressão segundo a qual as partes acordavam em reconhecer as assinaturas e certificar a licença do imóvel constava no final do documento em causa, mas que a apelada contrariamente, à apelante, apôs, novamente, a sua assinatura, logo em seguida a este texto, sendo que das implicações desta estipulação a apelante nada sabia, a cláusula não deve ser havida como válida.
Ou seja, é a própria apelante que confessa saber que a cláusula constava no contrato, embora não seguida de uma assinatura.
Não se compreende de todo a tentativa de justificação da falta de consciência da Autora sobre as implicações de tal cláusula: quer a Autora na sua apelação defender que pelo simples facto de não constar sob a expressão em causa a assinatura do seu representante, a cláusula é nula ?
Não vemos como possa proceder tal tese, que só poderia ter alguma viabilidade se o contrato em causa consagrasse um conjunto de cláusulas contratuais gerais, o que não é certamente o caso.
É absolutamente impensável que a Ré, uma sociedade comercial regularmente constituída que se dedica ao fornecimento de equipamentos e serviços de telecomunicações, fosse subscrever um contrato promessa de compra e venda de imóvel ignorando aquilo que qualquer cidadão comum sabe – que é obrigatório o reconhecimento notarial das assinaturas em contratos promessa de compra e venda que tenham por objecto imóveis; e é igualmente impensável que não compreendesse cabalmente a cláusula a que nos vimos referindo.
Quanto à questão da forma do contrato:
Estabelece o artº 410º, nº 2, do Código Civil em vigor à data dos factos que a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral.
E acrescenta o nº 3 da mesma disposição que no caso de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte.
A este respeito diz-se na douta sentença sob apreciação que:
É vasta a doutrina e jurisprudência sobre esta matéria do regime formal introduzido pelo art° 410° n° 3 do CC. Desde Pires de Lima- CC anotado –Vol. 1,3a ed., pág. 361; Rui de Alarcão- Direito das Obrigações, pág. 140; Galvão Telles- Direito das Obrigações, T ed. Pág. 119; M. J. Almeida e Costa- RLJ ano 116, pág. 383; Ana Prata- O Contrato-Promessa e o seu regime civil, pág. 526 e ss, todos convergem no entendimento de que as razões das imposições formais previstas na citada norma visam tutelar o promitente comprador do prédio urbano ou de sua fracção autónoma, para o protegerem da contratação relativamente a imóveis clandestinos. Daí a exigência de um controle notarial onde deve ser exibida a correspondente licença de utilização ou de construção que assim o certifica no respectivo contrato. onde são também reconhecidas presencialmente as assinaturas dos outorgantes. Quando não se observe o que está disposto no n° 3 do art° 410° do CC, a consequência será, a da nulidade do negócio jurídico, de harmonia com a regra dos art°s 290° e 294° (Galvão Telles, op. Cit, pág. 122). tratando-se de nulidade atípica, também chamada híbrida ou mista, porque participa de carácteres das nulidades propriamente ditas e da anulabilidade. Como refere o mesmo autor "A nulidade, na sua configuração normal, individualiza-se por três notas: ser arguível a todo o tempo: poder ser invocada por qualquer interessado; poder ser conhecida ex-officio pelo tribunal (art° 286°). No caso das nulidades atípicas não se apresentam com a mesma pureza, obedecendo sob algum ou alguns aspectos ao regime das meras anulabilidades". É este o caso dos requisitos formais exigidos pelo n° 3 do art° 410° do CC onde se está perante uma nulidade estabelecida no mero interesse do promitente-adquirente e por isso só este, em principio, pode prevalecer-se da invocação dessa nulidade (não havendo lugar ao conhecimento oficioso da mesma, nem podendo ser invocada por terceiros). Foi aliás neste mesmo sentido que foram proferidos os assentos (Na sua função actual os assentos existentes devem considerar-se com valor igual ao da jurisprudência uniformizada (n°s 15/94 de 28 de Junho de 1994-DR de 12-10-1994 e n° 3/95 de 1 de Fevereiro – DR – 22-04-1995, sendo também esta a orientação de Calvão da Silva e Contrato Promessa, 8a edição, pág. 72.
Voltando à situação dos autos, os factos provados revelam-nos a este respeito que "as partes acordam e obrigam-se mutuamente a reconhecer presencialmente as suas assinaturas e a certificar notarialmente a existência da respectiva licença de construção na data, local e hora que qualquer uma delas indicar à outra" (facto F) e a A. nunca notificou a R. para o reconhecimento presencial das assinaturas apostas no contrato promessa e ou para a certificação notarial da licença de construção (facto L).
A A. requereu a Notificação Judicial Avulsa da Ré, para que esta lhe restituísse a quantia de €19.000, no dia 16 de Julho de 2006, com o fundamento na nulidade do contrato promessa, até há presente data a Ré nada restituiu à Autora e que por fax datado de 14 de Setembro de 2006 e em resposta à notificação judicial avulsa recepcionada, veio a R. informar a mandatária da A. que, se fosse intenção da A. proceder à rescisão do contrato promessa celebrado, estaria na disponibilidade para considerar a devolução do sinal pago, deduzindo ao mesmo o valor das obras executadas por solicitação da A. e que até à presente data não foram pagas por esta última.
Tais factos revelam que previamente à assinatura do contrato os outorgantes acordaram que para que as assinaturas fossem reconhecidas e ou para a certificação notarial da licença de construção teriam as partes que indicar uma à outra a data, hora e local para tais formalidades serem cumpridas.
Assim, só se um dos outorgantes manifestasse tal vontade é que tal formalismo passaria a ser exigível. Ora, provou-se que a A., promitente compradora, que peticiona a nulidade do contrato promessa, não notificou a R para o cumprimento de tal formalismo.
Assim, afigura-se-nos que nunca poderia vir a arguir a nulidade do contrato promessa (tal como já o tinha feito em sede notificação extrajudicial avulsa), uma vez que por livre vontade de ambos os contratantes, estipularam uma condição – a notificação de qualquer uma delas para cumprirem tal formalidade, o que, in casu, não se verificou, pelo que o pedido do A., face à não verificação dessa condição, consequentemente tem que improceder.
Relativamente ao abuso de de direito, dispõe o Código Civil:
ARTIGO 334º
(Abuso do direito)
É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Comentando a disposição, dizem Pires de Lima e Antunes Varela[1] que “... a concepção adoptada de abuso de direito é objectiva. Não é necessária a consciência de se excederem, com o seu exercício, os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito; basta que se excedam esses limites”.
E mais adiante acrescentam: “Exige-se que o excesso cometido seja manifesto. Os tribunais só podem, pois, fiscalizar a moralidade dos actos praticados no exercício de direitos ou a sua conformidade com as razões sociais ou económicas que os legitimam, se houver manifesto abuso”.
O abuso de direito pressupõe logicamente a existência do direito (direito subjectivo ou mero poder legal), embora o titular se exceda no exercício dos seus poderes. A nota típica do abuso de direito reside, por conseguinte, na utilização do poder contido na estrutura do direito para a prossecução de um interesse que exorbita do fim próprio do direito ou do contexto em que ele deve ser exercido[2].
No caso concreto as partes subscrevem um contrato sem as assinaturas certificadas notarialmente e condicionam essa certificação à verificação de um facto futuro (a notificação de uma das partes à outra para o efeito), configura, quanto a nós, abuso de direito uma das partes vir a juízo pedir a declaração de nulidade do contrato por essa falta de certificação de que ela é co-autora e que poderia suprir através de uma simples notificação à outra parte.
Da mesma forma se não pode concluir pela obrigação de restituição do sinal a título de enriquecimento sem causa, pois por um lado, o contrato promessa não se mostra incumprido pela promitente vendedora, e por outro, como se diz acima, não é curial defender-se a sua pura e simples nulidade sob pena de se cair na figura do abuso de direito.
Em qualquer caso e pelas razões expostas, a apelação não pode proceder.
III - Decisão.
De harmonia com o exposto, nos termos das citadas disposições, acordam os Juízes desta Relação em declarar improcedente a apelação, confirmando-se na totalidade a douta sentença do Tribunal a quo.
Custas pela apelante.
Lisboa e Tribunal da Relação, 12 de Novembro de 2009
Os Juízes Desembargadores,
Francisco Bruto da Costa
Catarina Arelo Manso
Ana Luísa Geraldes
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[1] “In” Código Civil Anotado, Volume I, 4ª edição, a págs. 298 e seguintes.
[2] Castanheira Neves, “Questão de facto – Questão de direito”, I, págs. 513 e segs. “ut” Pires de Lima e Antunes Varela, obra citada, pág. 300. |
