Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 832/13.0YXLSB.L1-8 |  |
USO DO PRÉDIO PARA FIM DIVERSO
- Caso isso não suceda, ou seja, se o arrendatário fizer uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, pode o senhorio resolver o contrato nos termos do disposto no artigo 1083º nº 2 alª c) do Código Civil.
- Tendo o locado sido arrendado para habitação do arrendatário, mostrando-se transformado numa mera divisão assoalhada, completamente integrada na residência construída pelo pai do réu e que este utiliza, com uso restrito porque não absolutamente necessário à habitação dos réus, mostra-se preenchido o fundamento de resolução nos termos atrás mencionados.
(Sumário elaborado pelo Relator)
I - RELATÓRIO:
R... e mulher M... intentaram acção com processo sumário contra S... e mulher M..., residentes na Rua … em Lisboa, pedindo que seja declarado resolvido o contrato de arrendamento celebrado e os réus condenados a procederem à entrega do locado aos autores, livre e devoluto de pessoas e bens, bem como, a retirarem a porta que aí colocaram e a reporem a parede, no seu estado anterior.
Em síntese, alegaram que são proprietários do prédio correspondente ao 16º-B Esquerdo, sito no Lugar de Caselas, que, anteriormente a 1960, foi arrendado pelo pai do autor ao pai do réu. Por morte dos anteriores senhorios e arrendatário, sucederam-lhes autores e réus, tendo mantido o mesmo contrato.
Por volta de 1975, o pai do réu construiu em terreno camarário uma casa que confronta com o locado, sendo esse o local onde os réus habitam. Actualmente, os réus não usam o locado. Desconheciam, ainda, os autores a existência de porta aberta pelos réus no locado com acesso para a sua residência.
Existe fundamento para declarar a resolução do contrato nos termos do disposto nos artigos 1083º nº 1 e 1074º nº 2 do Código Civil.
Contestou o réu S... alegando que o prédio arrendado tem o nº 16-D e que a porta de ligação entre o locado e a residência construída por seu pai, foi aberta entre os anos de 1950/1960. O locado é utilizado como quarto, onde dormem os seus netos quando pernoitam, na sua residência. Termina pugnando pela absolvição do pedido.
Os autores responderam, alegando que não existe o nº 16-D e o prédio arrendado tem o nº 16-B. Terminam como na petição.
Foi proferida SENTENÇA que julgou a acção improcedente e absolveu os réus dos pedidos.
Não se conformando com a sentença, dela recorreram os autores, tendo formulado as seguintes CONCLUSÕES:
1ª- Nos presentes autos de despejo, os autores peticionaram que fosse declarado resolvido o contrato de arrendamento celebrado e consequentemente fossem os réus condenados a procederem à entrega do locado aos autores, livre e devoluto de pessoas e bens, bem como a retirarem a porta que colocaram numa das paredes repondo-a no seu estado inicial.
2ª- Para o efeito, alegaram ser proprietários do prédio correspondente ao 16º-B, sito no Lugar de Caselas, que, anteriormente a 1960, foi arrendado pelo pai do autor ao pai do réu.
3ª- Por morte dos anteriores, senhorio e arrendatário, sucederam-lhes autores e réus, tendo-se mantido o mesmo contrato.
4ª- Invocam ainda que por volta de 1975, o pai do réu construiu em terreno camarário uma casa que confronta com o locado, sendo esse o local onde os réus habitam.
5ª- Actualmente os réus não usam o locado.
6ª- Desconheciam ainda os autores, a existência de uma porta aberta pelos réus no locado com acesso à sua residência.
7ª- Deste modo, alegam existir fundamento para declarar a resolução do contrato, nos termos do disposto nos artigos 1083º nº 1 e 1074º nº2 do Código Civil.
8ª- Contesta o réu Severino invocando que a sua actual residência foi construída pelo seu pai nos anos 50/60, altura em que fizeram uma porta de ligação entre o locado e a residência.
9ª- Invocam ainda que o locado é utilizado como quarto, onde dormem os seus netos quando pernoitam na sua residência, concluindo peticionando a sua absolvição do pedido.
10ª- Discutida a causa a Meritíssima Juiz do Tribunal “a quo” absolveu os réus do pedido.
11ª- Fundamenta a sua decisão, referindo que, relativamente ao fundamento invocado pelos autores de uso de prédio para fim diverso daquele a que se destina, tendo-se provado que o locado é utilizado como quarto de hóspedes, tal utilização enquadra-se ainda no âmbito do centro de vida doméstica, pelo que inexiste quanto a este, fundamento, para declarar resolvido o contrato em causa.
12ª- Relativamente às obras, considerou a Meritíssima Juiz do Tribunal “a quo” inexistir fundamento para a resolução do contrato, uma vez que a abertura de porta, obra invocada, é facto instantâneo, que de acordo com a prova produzida se realizou em finais dos anos 50/60.
13ª- De acordo com o artigo 12º nº 1 do Código Civil, à conduta dos réus aplica-se a lei vigente à data da pratica dos factos e de acordo com a legislação então vigente, a conduta em causa não constituía fundamento de resolução do contrato de arrendamento, pelo que também este pedido terá de improceder.
14ª- É desta sentença com a qual não se conformam que os autores agora recorrem.
15ª- A Meritíssima Juiz do Tribunal “a quo” com base nos factos considerados provados, considera inexistir fundamento para a resolução do contrato de arrendamento.
16ª- De acordo com os factos provados ficou assente que o arrendamento objecto dos presentes autos foi celebrado para habitação, e que o locado onde abriram uma porta de ligação para a sua residência está transformado numa divisão da sua casa, mais concretamente num quarto de hóspedes.
17ª- Ficou ainda provado que os réus moram na casa construída pelo pai do réu sita na Rua ... Lisboa, constituída por 3 divisões.
18ª- Inexistem dúvidas de que o contrato de arrendamento foi celebrado para habitação, e que apesar disso os réus habitam num outro prédio, tendo transformado o locado numa casa assoalhada, deste prédio, mais concretamente num quarto de hóspedes, portanto numa divisão que não é sequer usada correntemente.
19ª- Apesar disto, a Meritíssima Juiz do Tribunal “a quo” considera que ainda assim, não existe fundamento de resolução do contrato, uma vez que o locado se encontra a ser utilizado para a finalidade habitacional contratada, porque esta se enquadra ainda no âmbito de “ centro da vida doméstica”.
20ª- Ora, salvo o devido respeito que é muito, não concordamos com a posição da Meritíssima Juiz do Tribunal “a quo”.
21ª- O contrato de arrendamento em causa nos presentes autos foi celebrado no regime vinculístico, que se caracteriza por reduzir a liberdade do senhorio o qual não goza da faculdade de livremente denunciar o contrato.
22ª- De acordo com o artigo 59º do NRAU, o NRAU aplica-se a todos os contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data sem prejuízo do previsto nas normas transitórias.
23ª- As normas transitórias em causa encontram-se nos artigos 27º e 28º do NRAU. O artigo 28º remete para o 26º, o qual no seu nº 4, estabelece que os contratos em causa se regem pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada.
24ª– Os factos aqui em discussão são factos continuados. Quer a falta de residência permanente, quer a alteração do fim para o qual o arrendamento foi celebrado, são factos que se protelam no tempo, permitindo ao senhorio decidir de acordo com as circunstâncias, e enquanto a conduta violadora se mantiver, sobre a conduta a adoptar: resolver ou não o contrato.
25ª– Entendemos assim que a lei aplicável não é o DL 5411, de 17 de Abril de 1919, tendo a Meritíssima Juíza do Tribunal “a quo” violado os artigos 59º, 27º, 28º e 26º do NRAU.
26ª- Deste modo verificamos que ao caso agora em discussão se aplica o artigo 1083º do Código Civil, que estabelece que qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, por incumprimento pela outra parte.
27ª- E no seu nº 2, o mesmo artigo estabelece que é fundamento de resolução do contrato, o incumprimento que pela sua gravidade ou consequências torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, estabelecendo depois de forma exemplificativa alguns fundamentos no que concerne ao senhorio.
28ª– Ora, de acordo com a prova produzida, ficou provado que o locado foi arrendado para habitação, tendo sido no locado que os pais do ora réu tiveram a sua residência permanente, a sua residência habitual
29ª– Era, pois, no locado, ainda que exíguo, que os pais do ora réu e também o réu tinham organizada a sua vida doméstica, era aí que comiam, dormiam, descansavam, confeccionavam as refeições, tendo sido para este fim que o locado foi arrendado, para ser habitação.
30ª- Actualmente os réus têm a sua residência permanente numa casa de sua propriedade, que confronta com o locado, tendo-se este tornado numa sua casa assoalhada.
31ª– Ora, salvo o devido respeito, não concordamos com a decisão da Meritíssima Juiz do Tribunal “a quo” que considera que o uso se mantêm, uma vez que a utilização do locado como quarto de hóspedes, se enquadra ainda no âmbito do centro de vida doméstica.
32ª- Habitar um locado não é exactamente o mesmo fim que fazer dele um quarto, uma despensa, enfim uma assoalhada de uma casa que habito, ainda por cima com uso restrito porque não absolutamente necessária à habitação.
33ª- Por outro lado a protecção que eventualmente merece um arrendamento para habitação não será provavelmente a protecção que um arrendamento nestes termos merecerá.
34ª- Por outro lado, ficou provado nos presentes autos, que os réus habitam na casa que o pai do réu construiu, sita na Rua dos Margiochis, morada aliás na qual foram citados, e onde os réus têm centrada a sua vida doméstica, sendo aí, nessa casa que comem, dormem, confeccionam as suas refeições, lavam a roupa, recebem a sua correspondência, as contas.
35ª- Os réus não têm residência permanente no locado.
36ª– Ora, de acordo com o artigo 1083º do Código Civil, qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, por incumprimento pela outra parte.
37ª- É fundamento de resolução do contrato, o incumprimento que pela sua gravidade ou consequências torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, sendo que a lei não estabelece de forma taxativa os fundamentos em questão.
38ª- A falta de residência permanente, num arrendamento celebrado para habitação parece-nos integrar uma violação contratual de tal forma grave que se torna inexigível para o senhorio manter o contrato.
39ª- Defender a posição contrária seria mesmo desvirtuar o fim do arrendamento para habitação sob o regime vinculístico, assim ao decidir como decidiu, a Meritíssima Juiz do Tribunal “a quo”, violou os artigos 59º, 27º, 28º, e 26º do NRAU e 1083º do Código Civil.
40ª- Assim de acordo com o exposto deverá o contrato de arrendamento ser declarado resolvido e os réus serem condenados a entregar o locado livre e devoluto de bens.
Termina, pedindo que seja dado provimento ao recurso.
A parte contrária respondeu, pugnando pela improcedência do recurso e pela manutenção da decisão recorrida.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
II - FUNDAMENTAÇÃO:
A) Fundamentação de facto:
Mostra-se assente a seguinte matéria de facto:
1º- Encontra-se inscrito a favor dos autores, a aquisição do prédio descrito na Conservatória de Registo Predial de Lisboa sob o nº 4392/20120322, sito em Lugar de Caselas, nº 16 antigo e sem numeração actual, composto por casas abarracadas com seus logradouros - cfr cópia de certidão a fls. 18/19 – (artº 1º PI).
2º- O então proprietário, pai do ora autor, arrendou uma dessas casas abarracadas ao Sr. M..., pai do actual réu - cfr recibos de renda a fls. 48/51 - (4º PI).
3º- Por morte dos anteriores, arrendatário e senhorio, sucederam os actuais autores e réus, tendo-se mantido o contrato de arrendamento entre os primeiros celebrado, (vide cópia de certidão a fls. 18/19) - (5º PI).
4º- Desse contrato não existe qualquer documento escrito, à excepção dos recibos de renda – (6º PI).
5º- A renda fixa-se, desde Março de 2013, em € 27,50 - (7º PI).
6º - O arrendamento foi celebrado para habitação - (9º PI).
7º - O pai do Sr. S... construiu uma casa, em terreno camarário, que confronta com o prédio locado - (10º PI).
8º- Prédio este, inscrito a favor do réu, na matriz predial urbana do Serviço de Finanças 3239, Lisboa, 7º Bairro, sob o artigo 1039 – cfr. doc a fls. 21 - (11º PI).
9º- Prédio este, destinado a habitação composto por 3 divisões, cozinha, casa de banho e marquise- cfr. doc a fls. 21 - (12º PI).
10º- Os autores forneceram há relativamente pouco tempo aos réus as chaves do portão - (14º PI).
11º- Os autores agendaram com os réus exame ao locado – cfr docs a fls. 22/24 - (18º PI).
12º- Exame este, onde puderam constatar que o locado está transformado num quarto, onde foi aberta uma porta para a residência dos réus - (19º PI).
13º– O arrendamento foi celebrado nos anos de 1940, cfr recibos de renda a fls. 48/51 – ( artigo 8º da contestação).
14º- Aquando da celebração do contrato o local era apenas uma casa abarracada sem condições de habitação – (9º contestação).
15º- Foi o pai do agora réu que logo nessa altura fez algumas obras no prédio a fim de tornar o espaço habitável - (10º contestação).
16º- E foi entre os finais dos anos 50 e início dos anos 60 que o pai do réu construiu a moradia que o autor refere na sua petição inicial - (11º contestação).
17º- E foi aquando da realização dessas obras que o pai do réu abriu uma porta de ligação e uma segunda janela no referido espaço - (12º contestação).
18º- A expensas suas, o pai do autor também colocou soalho no chão, colocou uma placa (o tecto era só vigas) e arranjou o telhado - (13º contestação).
19º- Posteriormente, também foram instaladas electricidade e água - (14º contestação).
20º- Os réus moram na casa construída pelo pai do réu - (16º contestação).
21º- O pai do réu, e posteriormente o próprio réu, utilizam o referido prédio como uma divisão da sua casa, que é usado como quarto de hóspedes - (18º contestação).
22º- O locado tem as seguintes dimensões internas e aproximadas de 4,93m x 3,61m - acta da audiência de julgamento de 06-01-2014.
B) Fundamentação de direito:
As questões colocadas e que este tribunal deve decidir, nos termos dos artigos 663º nº 2, 608º nº 2, 635º nº 4 e 639º nºs 1 e 2 do novo Código de Processo Civil, aprovado pela Lei nº 41/2013, de 26 de Junho, aplicável por força do seu artigo 5º nº 1, em vigor desde 1 de Setembro de 2013, são as seguintes:
- utilização do locado para finalidade habitacional não contratada;
- os réus deixaram de usar o locado;
- os réus realizaram obras no locado sem autorização do senhorio.
É aqui aplicável o disposto nos artigos 27º, 28º e 26º do NRAU na redacção da Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, uma vez que o contrato em causa, sendo um contrato de arrendamento para habitação, foi celebrado antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo DL 321-B/90, de 15 de Outubro.
UTILIZAÇÃO DO LOCADO PARA FINALIDADE HABITACIONAL NÃO CONTRATADA
Alegam os autores, ora apelantes, que os apelados estavam a dar um uso diferente ao locado, porquanto o fim contratado era habitacional e, utilizar o mesmo como quarto, já não seria um uso habitacional.
Cumpre decidir.
Está provado que o arrendamento foi celebrado para habitação (6º) nos anos de 1940 (13º); o pai do réu construiu uma moradia que confronta com o prédio locado (7º e 16º) e abriu uma porta de ligação e uma segunda janela no locado (12º e 17º).
Os réus moram na casa construída pelo pai do réu (20º). O pai do réu, e posteriormente o próprio réu, utilizam o referido prédio como uma divisão da sua casa, que é usado como quarto de hóspedes - (12º e 21º).
É obrigação do locatário não aplicar a coisa a fim diverso daqueles a que ela se destina – artigo 1038º alínea c) do Código Civil.
Caso isso não suceda, ou seja, se o arrendatário fizer uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, pode o senhorio resolver o contrato nos termos do disposto no artigo 1083º nº 2 alª c) do Código Civil.
O fim estipulado pela vontade das partes no contrato foi desrespeitado, pois o arrendatário, naquelas circunstâncias factuais, deu ao locado um uso diverso. Tal incumprimento, pela sua gravidade, torna inexigível aos autores a manutenção do arrendamento.
Ora, o locado foi arrendado para habitação, para residência habitual dos arrendatários, com a correspondente organização da sua vida doméstica. Actualmente os réus têm a sua residência permanente numa casa de sua propriedade, que confronta com o locado, tendo-se este transformado numa mera divisão assoalhada, completamente integrada na residência construída pelo pai do réu e que este utiliza, com uso restrito porque não absolutamente necessário à habitação dos réus.
Nesta conformidade, os autores, na qualidade de senhorios e atentas as normas jurídicas invocadas, têm fundamento para a resolução do contrato de arrendamento existente, pelo que merecem proceder as conclusões das alegações de recurso nesta parte.
Havendo fundamento de resolução do contrato de arrendamento, como acabámos de expor, torna-se inútil apreciar os restantes fundamentos invocados pelo senhorio (falta de uso do locado e realização de obras no locado sem autorização do senhorio).
SÍNTESE CONCLUSIVA:
- É obrigação do locatário não aplicar a coisa a fim diverso daqueles a que ela se destina – artigo 1038º alínea c) do Código Civil.
- Caso isso não suceda, ou seja, se o arrendatário fizer uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, pode o senhorio resolver o contrato nos termos do disposto no artigo 1083º nº 2 alª c) do Código Civil.
- Tendo o locado sido arrendado para habitação do arrendatário, mostrando-se transformado numa mera divisão assoalhada, completamente integrada na residência construída pelo pai do réu e que este utiliza, com uso restrito porque não absolutamente necessário à habitação dos réus, mostra-se preenchido o fundamento de resolução nos termos atrás mencionados.
III - DECISÃO :
Atento o exposto, julga-se totalmente procedente a apelação, revogando-se a sentença recorrida.
Em consequência, julga-se a acção procedente e provada e, declarando a resolução do contrato de arrendamento, condena-se os réus a entregar aos autores o locado, livre e devoluto, e ainda a retirarem a porta da parede, restituindo a parede ao seu estado anterior.
Custas pelos apelados.
Lisboa, 24/9/2015
Ilídio Sacarrão Martins
Teresa Prazeres Pais
Octávia Viegas