| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1 – Relatório.
No […] Juízo Cível […], P. Ld.ª […] , invocando a qualidade de administradora do prédio em regime de propriedade horizontal sito NO […] concelho de Lisboa, propôs acção declarativa de condenação, com processo sumário, contra António […] e mulher Maria […], pedindo que estes sejam condenados a reparar os defeitos do referido prédio, ou, em alternativa, a pagar ao condomínio a quantia de € 7.500,00.
Os réus contestaram, por excepção, invocando a ilegitimidade da autora, e, por impugnação, alegando já terem corrigido os defeitos de construção que a autora pretende reparados.
Concluem, deste modo, que devem ser absolvidos da instância, ou, caso assim se não entenda, que devem ser absolvidos do pedido.
Seguidamente, foi proferido despacho saneador, onde se julgou procedente a invocada excepção dilatória de ilegitimidade activa e se absolveram os réus da instância.
Inconformada, a autora interpôs recurso de agravo daquela decisão.
Produzidas as alegações e colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
2 – Fundamentos.
2.1. Na decisão recorrida consideraram-se provados os seguintes factos:
a) Em reunião realizada no dia 27 de Junho de 2004, a assembleia de condóminos do prédio […] deliberou, além do mais, nomear para a “Administração Externa” do condomínio a sociedade “P.[…] Lda.”, que aqui é Autora, naquela qualidade de administradora – cfr. certidão da acta n.º 6, junta aos autos a fls. 63-65, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.
b) Na mesma reunião deliberou a assembleia manter na “Administração Interna” do condomínio os três condóminos que aí estão identificados.
c) Em reunião realizada no dia 21 de Julho de 2005, a assembleia de condóminos do prédio […] deliberou, além do mais, eleger três condóminos (que estão identificados em acta) para exercer a “Administração Interna”.
d) Mais deliberou a assembleia nessa reunião processar judicialmente o construtor do prédio – aqui primeiro Réu – “ficando a administração legalmente mandatada para o efeito” (sic) – cfr. certidão da acta n.º 7, junta aos autos a fls. 57-62, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.
e) A acta n.º 7 não refere quem presidiu à assembleia.
f) A acta n.º 7 não refere por quem foi redigida.
g) Fazem parte integrante da acta n.º 7 duas folhas, com a denominação “Listagem de Presenças”, as quais estão assinadas por alguns dos condóminos presentes naquela assembleia.
2.2. A recorrente remata as suas alegações com as seguintes conclusões:
1a - A Recorrente, como administradora do edifício, autorizada pela assembleia, tem legitimidade para agir em juízo, nada interferindo com isso o facto de, internamente, se criar uma administração interna que, nada se concretizando, actuará em funções que cabem no significado da palavra.
2° - Os fundamentos da decisão não estão previstos na lei de modo a constituírem a excepção de ilegitimidade activa.
3° - É uma decisão que não tem fundamento em nenhuma norma legal e que, portanto, não especifica os fundamentos de direito que a justificam, sendo, portanto, nula (art.668º, nº1, al.b), do CPC).
4° - Foram violados os artigos 1437°, n° l do CC e 668°, n° l, b) do CPC.
Termos em que deve ser dado provimento ao recurso, ordenando-se o prosseguimento da acção.
2.3. Os recorridos contra-alegaram, concluindo nos seguintes termos:
a) O douto despacho agravado decidiu pela ilegitimidade da Autora aqui agravante por dois fundamentos: um, porque a Autora não podia agir na qualidade de administradora do condomínio, desacompanhada dos demais administradores; outra, por a acta que mandata a administração não satisfazer os requisitos legais consignados no n° l do art° 1° do DL. 268/94 de 25.10.
b) A agravante recorre do despacho agravado apenas relativamente ao primeiro fundamento, pelo que o despacho, pelo segundo fundamento, transitou em julgado - art° 677° do CPC.
c) A assembleia elegeu para exercer o cargo de administrador do condomínio um colectivo constituído por três condóminos e a sociedade aqui agravante, que
mandatou para accionar judicialmente o construtor do prédio.
d) Ao mandatar o colectivo nomeado administrador sem qualquer distinção, o mandato só pode ser exercido conjuntamente pelo colectivo nomeado - art.0' 1157° e 1160° do C. Civil.
e) O douto despacho agravado ao considerar ilegítima a sociedade agravante, membro do colectivo eleito administrador do condomínio, para agir na qualidade de administradora desacompanhada dos demais elementos do colectivo nomeado, fez correcta aplicação da lei, não merecendo censura.
Termos em que deve ser negado provimento ao presente recurso e confirmar-se o douto despacho recorrido.
2.4. A única questão que importa apreciar no presente recurso consiste em saber se a autora, que invocou a sua qualidade de administradora da propriedade horizontal, tem, no caso, legitimidade para agir em juízo contra terceiros, em representação do condomínio, nos termos do art.1437º, nº1, do C.Civil, e, em caso afirmativo, se foi regularmente autorizada para o efeito pela assembleia de condóminos.
Na decisão recorrida considerou-se que nada impede que o cargo de administrador seja desempenhado por vários condóminos e por um terceiro, como acontece no caso dos autos, embora importe definir a área de actuação de cada um, para evitar equívocos, como o que surgiu nesta acção, já que, tendo sido nomeada uma «Administração Externa» (constituída pela ora autora) e uma «Administração Interna» (constituída por três condóminos), não foram concretamente definidos a delimitação dos poderes e o âmbito de actuação de uma e outra. Mais se considerou que, por isso, tendo a assembleia de condóminos deliberado mandatar a administração para agir judicialmente contra o construtor do prédio, não esclarecendo se a externa ou a interna, haverá que presumir que a administração é conjunta e que foram atribuídos poderes de representação ao conjunto dos administradores e não apenas a um deles. Daí que se tenha concluído, naquela decisão, pela ilegitimidade da sociedade autora para agir na qualidade de administradora, desacompanhada dos demais administradores.
Entendeu-se, ainda, que também por outra via haveria que concluir por aquela ilegitimidade, porquanto, a acta de reunião de condóminos que mandatou a administração não refere quem presidiu à assembleia, desconhecendo-se se terá sido presidida por alguém e quem terá redigido o documento, não obedecendo, pois, ao formalismo previsto no art.1º, nº1, do DL nº268/94, de 25/10, pelo que, a sua preterição torna o documento inócuo, não podendo valer enquanto «acta».
Segundo a recorrente, os fundamentos da decisão não estão previstos na lei, de modo a constituírem a excepção de ilegitimidade activa, pelo que, não tendo fundamento em nenhuma norma legal e não se especificando os fundamentos de direito que a justificam, é nula, nos termos do art.668º, nº1, al.b), do C.P.C..
É certo que, por força do citado artigo, a sentença é nula quando não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão. No entanto, o que a lei considera nulidade é a falta absoluta de motivação, seja de direito, seja de facto. Sendo que, no que respeita aos fundamentos de direito, não é forçoso que se citem os textos da lei que abonam o julgado, bastando que se aponte a doutrina legal ou os princípios jurídicos em que se baseou (cfr. Alberto dos Reis, Código de Processo Civil, Anotado, vol.V, 141). O que pode acontecer é que se trate de motivação insuficiente, que sujeita a decisão ao risco de ser revogada ou alterada, em sede de recurso, mas que não produz nulidade.
Nos termos do citado art.1437º, nº1, «O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia». Há quem entenda que este preceito se refere mais à capacidade judiciária do que à legitimidade em relação à lide (cfr. Rui Vieira Miller, A Propriedade Horizontal no Código Civil, 3ª ed., pág.321, e Rosendo Dias José, A Propriedade Horizontal, pág.133). E que, definido daquele modo o seu poder de agir em juízo, nem por isso fica resolvido o problema da legitimidade do administrador, como tal, para a lide, que terá, depois, de se aferir, nos termos do art.26º, do C.P.C., pelo interesse que o património comum que representa tenha em demandar ou em contradizer (cfr. 1º autor citado, pág.322).
Não vem posto em causa que as funções de administrador possam ser exercidas por várias pessoas. E, na verdade, parece-nos que tem sido esse o entendimento da doutrina e da jurisprudência (cfr. Rosendo Dias José, ob.cit., págs.125 e 126, e Moitinho de Almeida, Propriedade Horizontal, 2ª ed., pág.110, bem como, o Acórdão da Relação de Lisboa, de 8/11/83, C.J., Ano VIII, tomo 5, 106).
Por outro lado, o administrador representa os condóminos no seu conjunto, perante as autoridades administrativas e judiciais (cfr. o art.1436º, al.i), do C.Civil), agindo, nessas funções, como um mandatário dos condóminos e sendo-lhe aplicável as normas do mandato (cfr. Rui Vieira Miller, ob.cit., págs.304 e 315, Moitinho de Almeida, ob.cit., pág.108, Rosendo Dias José, ob.cit., pág.124, e Rodrigues Pardal – Dias da Fonseca, Da Propriedade Horizontal, 3ª ed., pág.232). Ora, nos termos do disposto no art.1160º, do C.Civil, «Se alguém incumbir duas ou mais pessoas da prática dos mesmos actos jurídicos, haverá tantos mandatos quantas as pessoas designadas, salvo se o mandante declarar que devem agir conjuntamente». O que significa que, na falta de declaração em contrário por parte do mandante, cada um dos mandatários pode, por si só, realizar o acto jurídico de que todos tinham sido encarregados (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil, Anotado, vol.II, 2ª ed., pág.630). Ou seja, no caso dos autos, tendo sido mandatada a administração, que é constituída por quatro administradores, para processar judicialmente o construtor, cada um deles tem plenos poderes para agir no tribunal em representação do mandante comum. Só assim não seria se este deliberasse que deviam agir conjuntamente. Isto é, segundo cremos, não haverá que presumir que foram atribuídos poderes de representação ao conjunto dos administradores, mas sim que tais poderes foram atribuídos a cada um deles, tendo cada um o direito e, até, a obrigação de realizar o acto.
De todo o modo, apesar de não se terem delimitado os poderes das chamadas «Administração Externa» e «Administração Interna», teria mais lógica e estaria mais de acordo com a vontade dos condóminos o entendimento de que estes pretenderam mandatar a denominada «Administração Externa», que é exercida por uma empresa que se dedica, precisamente, à administração de condomínios, e que, por isso, estará certamente mais habilitada a desencadear os procedimentos necessários à instauração de uma acção judicial contra o construtor. Na verdade, os restantes administradores são três condóminos, que constituem a «Administração Interna» e que, conforme resulta das actas juntas aos autos a fls.58 e 64, teriam mais a ver com a movimentação das contas bancárias do condomínio, já que se exige aí que tal movimentação seja feita com as suas assinaturas, sendo obrigatórias duas, das três possíveis. Aliás, quando na acta nº7, a fls.59, se alude à deliberação de processar judicialmente o construtor, ficando a administração legalmente mandatada para o efeito, isso vem no seguimento de um parágrafo onde se diz: «A Administração externa referiu que o construtor foi já notificado judicialmente, para proceder ao pagamento dos valores em dívida …». O que inculca a ideia de que seria essa administração a mandatada para propor a acção contra o construtor, dado o contexto atrás referido
Seja como for, o que resulta do que já se expôs é que se entende que a autora tem, no caso, legitimidade para agir em juízo contra terceiros, em representação do condomínio, nos termos do citado art.1437º, nº1.
Outra questão reside em saber se foi regularmente autorizada, para o efeito, pela assembleia dos condóminos.
A presente acção destina-se a efectivar a responsabilidade do construtor por defeitos de construção nas partes comuns do prédio (cfr. a acta nº7, de 21/7/05). Trata-se, pois, de caso em que o administrador necessita de autorização da assembleia de condóminos para a instaurar, já que, o mesmo não se enquadra na execução das funções que lhe pertencem. Aliás, ninguém colocou em causa a necessidade daquela autorização. O que se invoca é que a intitulada acta nº7 não cumpre os requisitos previstos no nº1, do art.1º, do DL nº268/94, de 25/10, uma vez que não foi assinada por quem serviu de presidente e não foi subscrita pelos condóminos presentes, não podendo, assim, considerar-se uma acta.
O que se provou, a este propósito, foi o seguinte:
- a acta nº7 não refere quem presidiu à assembleia;
- a acta nº7 não refere por quem foi redigida;
- fazem parte integrante da acta nº7 duas folhas, com a denominação «Listagem de Presenças», as quais estão assinadas por alguns dos condóminos presentes naquela assembleia.
Por força do disposto no citado art.1º, nº1, do DL nº268/94, a cada reunião da assembleia de condóminos tem de corresponder obrigatoriamente uma acta, que tem de ser redigida e assinada por quem tenha presidido à reunião e subscrita, também, por todos os condóminos que nela tenham participado. A acta deve relatar resumidamente o que na sessão tenha ocorrido, com especificação do teor das deliberações tomadas, sendo que, as deliberações dos órgãos colegiais só podem adquirir eficácia depois de aprovadas as respectivas actas ou depois de assinadas as minutas (cfr. o art.27º, do Código de Procedimento Administrativo).
Na decisão recorrida entendeu-se que, no caso dos autos, poderia aceitar-se que a acta nº7 se encontra regularmente subscrita por via da subscrição da «Listagem de Presenças», já que este documento está devidamente identificado com dia e hora, sendo parte integrante da acta, não fosse o facto de da mesma não constar a assinatura do condómino da fracção correspondente ao 9º andar A, que foi referido como presente, mas que não assinou aquela listagem, não tendo tal omissão sido justificada. Mas como, além disso, a acta não refere quem presidiu à assembleia, desconhecendo-se se terá sido presidida por alguém e quem terá redigido o documento, concluiu-se que a preterição de tais formalismos torna o documento inócuo, não podendo valer enquanto acta, pelo que, também por esta via é a sociedade autora parte ilegítima na acção.
Dúvidas não restam que houve preterição do formalismo legalmente exigido, o que torna ineficazes as deliberações tomadas na assembleia dos condóminos. Todavia, a nosso ver, daí não resulta a ilegitimidade da autora, nos termos do art.1437º, nº1, mas apenas a irregularidade da falta de deliberação a que se refere o art.25º, do C.P.C. (cfr. os Acórdãos da Relação do Porto, de 10/5/05 e de 26/1/06, disponíveis in www.dgsi.pt). Caso em que deve ser designado o prazo dentro do qual o administrador deve obter a respectiva autorização, suspendendo-se entretanto os termos da causa. E não sendo a falta sanada dentro do prazo, então é que os réus deverão ser absolvidos da instância (cfr. os nºs 1 e 2, do citado art.25º).
Consideramos, deste modo, que, no caso sub judice, deveria ter sido fixado prazo para a administradora do condomínio suprir a irregularidade de representação, juntando aos autos acta de assembleia que contivesse a deliberação a autorizá-la a propor a acção, lavrada de acordo com o formalismo legal. E só depois, decorrido o prazo sem que a acta tivesse sido junta aos autos, é que seria proferido despacho a considerar verificada a excepção dilatória de falta de deliberação e a absolver os réus da instância (cfr. os arts.25º, nº2, 265º, nº2, 493º, nºs 1 e 2, 494º, al.d), e 508º, nº1, al.a), todos do C.P.C.).
Procede, pois, o recurso, mas por razões não coincidentes com as invocadas pela recorrente.
3 – Decisão.
Pelo exposto, concede-se provimento ao recurso e revoga-se a decisão agravada, que deve ser substituída por outra que providencie pelo suprimento da aludida excepção dilatória, nos termos atrás referidos.
Custas pelos agravados.
Lisboa, 12 de Julho de 2007
(Roque Nogueira)
(Pimentel Marcos)
(Abrantes Geraldes)
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