Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	389/07.0TCFUN.L1-6
Relator:	OLINDO GERALDES
Descritores:	CONTRATO-PROMESSA ARRENDAMENTO FIANÇA
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	05/20/2010
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	CONFIRMADA A DECISÃO
Sumário:	I. As partes celebram um contrato de arrendamento, quando, embora sob a forma de promessa, antecipam os efeitos do contrato prometido e, desde logo, se passa a fruir da coisa cedida, mediante o pagamento de retribuição. II. A falta de menção da existência da licença de utilização não impede a validade do contrato de arrendamento, no âmbito do RAU. III. A simples cessão de quotas efectuada pelos fiadores é irrelevante quanto ao credor, não afectando a fiança prestada ao locatário. IV. Sem a detenção ilegítima dos bens reivindicados, carece de fundamento o respectivo pedido de restituição. (Sumário do Relator)
Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral:

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa: I – RELATÓRIO B... instaurou, em 1 de Junho de 2007, nas Varas de Competência Mista do Funchal, contra F..., Lda., J.... e mulher, C...., D.... e mulher, L...., e E..., acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, pedindo que os RR. fossem condenados a pagar-lhe, designadamente, a quantia de € 58 634,54. Para tanto, alegou, em síntese, que, na qualidade de cabeça-de-casal da herança aberta por óbito de G..., em 12 de Março de 2004, prometeu dar de arrendamento à R. F... as fracções “Z” e “AA” do prédio urbano denominado “EBN”, localizado à Estrada ...., n.º s ...., no Funchal, de que a mesma tomou logo posse, tendo como fiadores os RR. J..., D... e E..., contrato que viria a cessar por acordo celebrado em 30 de Outubro de 2006; a R. F... deixou de pagar a renda mensal desde Maio de 2006, cada uma no valor € 3 500,00, e não entregou imediatamente as fracções. Contestaram os RR. J... e mulher, alegando a cessão das suas quotas na R. F..., em 28 de Novembro de 2005, e concluindo pela sua absolvição do pedido. Contestaram também os RR. F... e E..., alegando que por efeito da revogação do contrato promessa de arrendamento, em 30 de Outubro de 2006, deixou de ser devida qualquer contrapartida pela ocupação, e concluindo pela improcedência da acção. Em reconvenção, a R. F... pediu, designadamente, a condenação da A. a restituir, a expensas suas, todos os bens e documentos pertencentes à R. e que se achavam nas lojas no dia 3 de Março de 2007. Contestaram também ainda os RR. D... e mulher, concluindo pela improcedência da acção. Replicou ainda a A., designadamente, para contestar a reconvenção, concluindo pela sua improcedência. Seguidos os normais trâmites processuais, realizou-se a audiência de discussão e julgamento, com gravação, e, em 25 de Setembro de 2009, foi proferida a sentença, que, julgando a acção parcialmente procedente, condenou os Réus a pagar à A. a quantia de € 56 000,00, e a reconvenção improcedente, absolvendo a A. dos respectivos pedidos. Inconformados com a decisão, recorreram os RR. F... e E... que, alegando, formularam essencialmente as seguintes conclusões: a) A inexistência da licença de ocupação impedia que o acordo de 12 de Março de 2004 pudesse ser havido como verdadeiro contrato de arrendamento. b) Por força do acordo de 30 de Outubro de 2006, não deverá a Apelante pagar nenhum valor à Apelada, nem mesmo o valor das rendas ou contrapartidas vencidas. c) Como o contrato de arrendamento não chegou a ser celebrado, não nasceu a obrigação da fiança. d) Com a revogação em 30 de Outubro de 2006, o contrato promessa de arrendamento com opção de compra, deixou de ser fonte de obrigações a partir dessa data. e) A Apelada deverá ser condenada a devolver, de forma genérica, os equipamentos da Apelante, que se encontravam nas fracções, na data da desocupação. Pretendem, assim, a revogação da decisão recorrida e a sua absolvição do pedido e a condenação da Apelada nos termos do n.º 2 do art. 661.º do CPC. Inconformados também com a sentença, recorreram os restantes Réus, que, tendo alegado, formularam fundamentalmente as seguintes conclusões: a) Os Apelantes cederam as suas quotas na sociedade ao R. E..., em 28 de Novembro de 2005. b) Pela cessação do contrato promessa de arrendamento com opção de compra, a 30 de Junho de 2006, não pode também aos Apelantes ser imputada qualquer tipo de responsabilidade, por força da fiança. c) A extinção da obrigação principal determina a extinção da fiança. d) A sentença violou o art. 651.º do CC. Pretendem, por isso, a revogação da decisão recorrida e a sua absolvição do pedido. Contra-alegou a A., no sentido de ser mantida a decisão recorrida. Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir. Nos recursos interpostos, está em causa essencialmente o direito de crédito, pela falta de pagamento de rendas e pela mora na entrega das fracções cedidas, bem como o direito à restituição dos equipamentos existentes à data da sua desocupação. II – FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Foram dados como provados os seguintes factos: 1. A A. é cabeça-de-casal da herança aberta por óbito de G..., falecido a 10 de Março de 2002. 2. Para além da A., são herdeiros na referida herança os seus filhos I..., K.... e L.... 3. À herança pertence, entre outros bens, o direito de propriedade sobre duas fracções autónomas identificadas pelas letras "Z" e "AA", integradas no prédio urbano em regime de propriedade horizontal denominado EBN, localizado à Estrada ..., ... e ..., Funchal, inscritas na matriz sob o artigo ..., e descritas na Conservatória do Registo Predial do Funchal sob o número ... da respectiva freguesia. 4. A R. F... tomou posse das fracções referidas, em 12 de Março de 2004, após a celebração do contrato de fls. 18 a 22. 5. A renda mensal acordada no contrato referido foi de € 3 500,00. 6. Por contrato celebrado a 30 de Outubro de 2006, a fls. 24 e 25, a R. F... acordou a cessação do contrato referido em 4. 7. Acordaram as partes por efeito desse contrato que a cessação das obrigações emergentes do contrato celebrado a 12 de Março de 2004, deu-se com efeitos imediatos nesse dia de 30 de Outubro de 2006. 8. Tendo sido estipulado que nessa data a R. F... transmitiu a posse das referidas fracções à A. 9. A A. e Ré F... acordaram ainda que "a cessação do contrato não dá direito a qualquer das partes a qualquer indemnização ou compensação seja a que título for". 10. À data da outorga do contrato em 30 de Outubro de 2006, a R. F... possuía diverso equipamento nas fracções. 11. A herança integrava no seu passivo uma dívida para com o Banco...., S.A., que beneficiava de hipoteca sobre as fracções. 12. Assentes no contrato celebrado com a R. F... e com vista a proceder ao pagamento da dívida existente junto ao Banco..., a A. e seus filhos acordaram com TB ..., Lda., a venda das fracções. 13. Nos termos do contrato celebrado com a TB, a escritura pública de compra e venda e consequente transmissão da posse das fracções teriam de ocorrer até final do mês de Março de 2007. 14. A R. F... manteve-se na posse das fracções referidas até ao dia 3 de Março de 2007, data em que a A. tomou posse das mesmas. 15. A A. retirou os bens que se encontravam no interior das fracções. 16. Desde o mês de Maio de 2006 que não foi paga à A. a contrapartida de € 3.500,00 referida em 5. 17. A R. F... deixou de pagar a renda referida 5., desde o mês de Maio de 2006, inclusive. 18. A A. diligenciou e insistiu junto à R. F... para que esta desocupasse as fracções referidas. 19. A R. F.... sabia que a A. e seus filhos precisavam de ter as fracções desocupadas e foi por isso que, no contrato de Outubro de 2006, aceitou que "os primeiros outorgantes poderão assim negociar com o Banco ..., S.A., o contrato de dação em pagamento". 20. A R. F... foi informada das obrigações referidas em 11., 12. e 13. e também por este motivo foi insistentemente solicitada a retirar todos os seus bens das mesmas. 21. O que nunca veio a fazer, usufruindo das fracções e beneficiando da sua utilidade, sem qualquer encargo. 22. A R. F... acordou devolver à A. a posse das fracções e assumiu a obrigação, de vencimento imediato, de retirar todos os seus bens que estavam nas fracções. 23. Face à recusa da R. F... em desocupar as fracções e atentos os compromissos assumidos junto ao Banco.... e perante a TB, a A. viu-se na obrigação de desocupar as referidas fracções. 24. No dia 14 de Março de 2007, os bens existentes nas fracções, a pedido da A., foram transportados e armazenados pela empresa "CT2M", encontrando-se no armazém desta empresa, sito à Estrada ...., n.º ...., Caniço. *** 2.2. Descrita a matéria de facto dada como provada, com a supressão da matéria conclusiva, nos termos do disposto no n.º 4 do art. 646.ºdo Código de Processo Civil (CPC), nomeadamente as expressões “expressamente” (n.º 19), “e em expressa violação do acordado nos termos do contrato referido em F” (n.º 21) e “a título de rendas vencidas e não pagas, referentes aos meses de Maio a Outubro de 2006, a sociedade Ré deve à Autora € 21 000,00” (n.º 25 da sentença), importa considerar ainda como provada a alegada cessão de quotas, que não foi impugnada e está provada também por documento autêntico (fls. 56 a 60), nos termos do art. 659.º, n.º 3, do CPC: 25. Os RR. J... e D... cederam ao R. E... as suas quotas na R. F..., com renúncia à gerência, por escritura pública de 28 de Novembro de 2005. *** 2.3. Delimitada a matéria de facto provada, importa então conhecer do objecto dos recursos, definido pelas respectivas conclusões, e cujas questões jurídicas emergentes foram já especificadas. Antes, porém, interessa esclarecer que, embora os Apelantes J... e mulher e D... e mulher façam referência à impugnação da matéria de facto, indicando nomeadamente o depoimento da testemunha (....), é de rejeitar tal impugnação, na medida em que os Apelantes não especificaram os concretos pontos da matéria de facto que consideram incorrectamente julgados, ónus que sobre os mesmos recaía, nos termos do disposto na alínea a) do n.º 1 do art. 690.º-A do CPC, ainda aplicável, visto a acção ter sido instaurada antes da entrada em vigor do DL n.º 303/2007, de 24 de Agosto. O incumprimento desse ónus, na verdade, acarreta a rejeição da impugnação da decisão sobre a matéria de facto – n.º 1 do art. 690.º-A do CPC. 2.4. Assente a matéria de facto provada, interessa começar por definir a qualificação jurídica do contrato escrito celebrado pelas partes, em 12 de Março de 2004, referido no n.º 4 do elenco factual, e que denominaram como um “contrato promessa de arrendamento com opção de compra”. A questão está, pois, em saber se tal contrato corresponde, efectivamente, a um contrato promessa de arrendamento ou a um contrato de arrendamento, independentemente da denominação que as partes lhe tenham atribuído. Embora pelas declarações de vontade das partes se perceba que as mesmas prometeram vir a celebrar, no futuro, um contrato de arrendamento (comercial), definindo, desde logo, os seus elementos, designadamente o prazo, a renda e o fim, já a antecipação dos seus efeitos pode levar a concluir que as mesmas acabaram por, efectivamente, celebrar um contrato de arrendamento, ou seja, o contrato definitivo. Na verdade, a partir da data do contrato, 12 de Março de 2004, a Apelante F... “tomou posse das fracções” e, até Maio de 2006, pagou também a renda mensal estipulada. Deste modo, por efeito desse contrato, a Apelante F..., desde logo, pôde fruir da utilidade das respectivas fracções, mediante o pagamento de retribuição, correspondente à renda acordada. Esta situação concreta denuncia, com nitidez, a existência de um contrato de arrendamento, atendendo aos termos como o mesmo é concebido, nomeadamente no art. 1022.º do Código Civil (CC). Não é possível questionar o seu carácter temporário, dado que as partes, no referido acordo de vontades, também estipularam um prazo temporal. Neste contexto, atendendo aos termos do contrato e à antecipação imediata dos efeitos jurídicos do contrato prometido, não pode deixar de se concluir, com inteira segurança, que as partes acabaram por celebrar um contrato de arrendamento, nomeadamente para fins comerciais. A falta de menção da existência da respectiva licença de utilização, no contrato de arrendamento, nos termos da alínea c) do n.º 2 do art. 8.º do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo DL n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, então aplicável, não impede a validade do contrato, como resulta do disposto no art. 9.º do RAU. A invalidade do contrato, pelo motivo referido, não se encontra ali prevista e até mesmo a própria falta de licença de utilização pode ter outros efeitos, designadamente, a resolução do contrato pelo arrendatário (ARAGÃO SEIA, Arrendamento Urbano, 6.ª edição, 2002, pág. 192). Entretanto, por acordo escrito, de 30 de Outubro de 2006, entre a Apelante F... e a Apelada e demais herdeiros, estabeleceu-se que “cessam as obrigações emergentes do contrato promessa de arrendamento com opção de compra, com efeitos imediatos” e ainda que “a cessação do contrato não dá direito a qualquer das partes a qualquer indemnização ou compensação, seja a que título for”. Com este acordo, os contraentes quiseram pôr termo imediato ao contrato celebrado em 12 de Março de 2004, designadamente ao contrato de arrendamento que, efectivamente, celebraram, cessando a obrigação de assegurar o gozo da coisa, por um lado, e a obrigação de pagar a renda, por outro. Com a extinção do contrato de arrendamento, a Apelante F... estava obrigada a restituir imediatamente as fracções, o que não sucedeu, pois continuou a fruir das mesmas até ao dia 3 de Março de 2007. Com a mora na entrega das fracções, a Apelante F... constituiu-se na obrigação de reparar os danos causados ao credor (art. 804.º, n.º 1, do CC). Esse direito não foi excluído, nomeadamente no acordo de 30 de Outubro de 2006, porque neste apenas se excluiu a indemnização resultante da cessação do contrato a que se operou naquela data. Assim, a Apelada tem direito a receber a indemnização, correspondente ao dobro da renda, nos termos da cláusula 12.ª do contrato celebrado em 12 de Março de 2004, pois a sua eficácia e aplicação decorre, precisamente, da extinção do contrato e, por isso, sem qualquer outra convenção, não pode ser considerada prejudicada pelo acordo outorgado em 30 de Outubro de 2006. Por outro lado, a Apelante F... está também obrigada a pagar o valor das rendas vencidas, enquanto o contrato de arrendamento vigorou, sendo certo que faltou ao seu pagamento a partir do mês de Maio de 2006. No momento da extinção do contrato, aquela obrigação estava vencida e era já devida à contraparte. Não tendo havido renúncia do respectivo direito, nomeadamente no acordo de 30 de Outubro de 2006, que não lhe faz qualquer referência específica, como se exigia num caso desses, nem tendo sido alegada outra causa de extinção, é devido o pagamento das rendas vencidas. Por sua vez, os restantes Apelantes outorgaram também o contrato formalizado a 12 de Março de 2004, nos termos do qual declararam: “ficam como fiadores da sociedade arrendatária e assumem a responsabilidade decorrente de todas as obrigações da locatária durante o prazo do contrato e suas eventuais renovações até entrega definitiva das chaves”. Com esta declaração negocial, os referidos contraentes, mediante fiança, ficaram pessoalmente obrigados perante o credor, garantindo a satisfação do direito de crédito (art. 627.º, n.º 1, do CC). A fiança, como garantia especial das obrigações, tem o conteúdo da obrigação principal e cobre as consequências legais e contratuais da mora ou culpa do devedor (art. 634.º do CC). Como antes se afirmou, o contrato de arrendamento foi, efectivamente, celebrado, garantindo a fiança prestada a satisfação do direito de crédito do senhorio, designadamente o resultante das rendas e da indemnização pela mora na entrega das fracções. Perante esta delimitação do direito de crédito, que emerge do contrato de arrendamento em relação ao qual foi prestada a fiança, é inequívoco que os fiadores são pessoalmente responsáveis perante o credor pela obrigação do devedor principal, que já antes se verificou, não fazendo sentido invocar o disposto no art. 651.º do CC. O acordo de 30 de Outubro de 2006 extinguiu o contrato de arrendamento, mas não teve o efeito de extinguir o direito de crédito que emergiu do contrato de arrendamento e foi garantido pela fiança prestada. Além disso, a simples cessão de quotas efectuada por alguns dos fiadores é irrelevante quanto ao credor, já que este é terceiro em relação à cessão, não sendo afectados os seus direitos resultantes da fiança prestada, os quais só podiam ser modificados com o seu acordo. Neste contexto, também os fiadores são responsáveis pelo pagamento do mencionado crédito. Relativamente aos bens reivindicados pela Apelante F..., não ficou demonstrado que a Apelada os detivesse, designadamente de modo ilegítimo, nem que a Apelante não pudesse dispor dos mesmos. Não podendo, assim, imputar-se à Apelada uma detenção ilegítima desses bens, carece de fundamento o pedido da sua restituição, formulado na reconvenção, e que a sentença recorrida julgou improcedente. 2.5. Em conclusão, pode extrair-se de mais relevante: I. As partes celebram um contrato de arrendamento, quando, embora sob a forma de promessa, antecipam os efeitos do contrato prometido e, desde logo, se passa a fruir da coisa cedida, mediante o pagamento de retribuição. II. A falta de menção da existência da licença de utilização não impede a validade do contrato de arrendamento, no âmbito do RAU. III. A simples cessão de quotas efectuada pelos fiadores é irrelevante quanto ao credor, não afectando a fiança prestada ao locatário. IV. Sem a detenção ilegítima dos bens reivindicados, carece de fundamento o respectivo pedido de restituição. Assim sendo, improcedem totalmente ambas as apelações e confirma-se a decisão recorrida. 2.6. Os Apelantes, ao ficarem vencidos, são responsáveis pelo pagamento custas, de acordo com a regra da causalidade consagrada no art. 446.º, n.º 1 e 2, do CPC. III – DECISÃO Pelo exposto, decide-se: 1) Negar provimento a ambos os recursos, confirmando a decisão recorrida. 2) Condenar os Apelantes (Réus) no pagamento das respectivas custas. Lisboa, 20 de Maio de 2010 (Olindo dos Santos Geraldes) (Fátima Galante) (Ferreira Lopes)