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Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1. R e RF. demandaram no dia 27-6-1996 V. e A. (entretanto falecidos, prosseguindo a acção contra a sua herdeira habilitada (MF)[…]), (AB)[…] e (MI) […], (MC) […] e (A) […] pedindo a condenação dos RR no pagamento aos AA da quantia de 17.000.000$00 por incumprimento do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre AA e RR; o pagamento de juros à taxa legal desde a citação até integral pagamento; o pagamento das coimas que venham a ser aplicadas aos AA pela Câmara Municipal de Cascais pelo uso ilegal do imóvel cujo valor será determinado em execução de sentença; o pagamento das despesas e prejuízos resultantes da desmontagem dos equipamentos instalados e instalações perdidas cujo montante se fixa em 3.500.000$00.
2. Os AA acordaram com os RR, no âmbito do contrato-promessa celebrado no dia 6-4-1987, adquirir fracção de prédio em construção destinada a consultório médico por 9.000.000$00, dos quais foram pagos a título de sinal 8.500.000$00, impondo-se aos promitentes vendedores junto da Câmara Municipal proceder ao pedido de alteração em conformidade com anteprojecto entregue; aguardaram os AA, a quem a fracção veio entretanto a ser entregue depois da data de outorga do contrato-promessa e cujo sinal foi reforçado em 6-1-1989 e 10-10-1989, que lhes fosse comunicada pelos promitentes vendedores a decisão camarária.
3. Decorridos vários anos de utilização da dita fracção como consultório médico, vieram os AA a tomar conhecimento de que os RR efectuaram junto da respectiva Câmara as diligências necessárias para obtenção das respectivas alterações, a que se obrigaram no contrato -promessa, mas não requereram a correspondente licença de utilização para o fim que os AA pretendiam, verificando -se, assim, incumprimento do contrato-promessa sendo certo que, naquela ocasião, ainda se estava na fase de conclusão das obras e de constituição da propriedade horizontal, pertencendo o imóvel, todo ele, aos promitentes vendedores.
4. No dia 30-4-1996 o A. (R)[…] foi notificado para, em cumprimento do despacho de 25-1-1996 do Presidente da Câmara Municipal de Cascais, no prazo de 45 dias a contar da notificação proceder ao despejo sumário, nos termos do artigo 165.º do R.G.E.U., das instalações referenciadas “ dado que a fracção em, causa está a ser utilizada em desconformidade com o alvará de licença de utilização n.º 678/89”
5. No dia 11-3-1996 os AA enviaram carta aos RR V.-[…] , (AB)e (MC) onde referiam o seguinte:
“ […] Nos termos do mesmo contrato-promessa comprometeram-se V.Exªs a solicitar junto dos serviços competentes a alteração do projecto inicial no que à fracção referida dizia respeito, comprometendo-se os meus clientes a suportar as despesas das alterações e respectivos licenciamentos.
Vieram a ser notificados pela Câmara para despejar o andar e, posteriormente, vieram a ser confrontados com um auto de penhora da fracção prometida vender que teria sido indicado para penhora por V.Exªs.
Tais factos vêm demonstrar a culpabilidade de V.Exªs no incumprimento do contrato e, mais ainda, vem originar a total impossibilidade de se poder outorgar a respectiva escritura de compra e venda.
A ser assim, e porque V.Exªs não cumpriram com aquilo a que se obrigaram (diligências para alteração da fracção) vêm os meus clientes solicitar que lhes seja devolvido o sinal em dobro, uma vez que o cumprimento do contrato não é possível por vossa exclusiva culpa e responsabilidade.
Aguardarei, pois, pelo prazo de 15 dias a devolução do sinal em dobro, Esc. 17.000.000$00, para que, na data da entrega, vos seja devolvida a fracção livre e devoluta […]
6. Na contestação os RR salientam o seguinte:
- Que os AA nunca entregaram qualquer planta, esboço ou sequer rascunho de alguma alteração ao projecto.
- Que jamais ficou acordado ou acertado que os RR ficavam comprometidos a diligenciar junto da Câmara Municipal de Cascais o que quer que fosse no sentido de licenciar ou requerer qualquer licença específica de utilização para a fracção que não fosse o fim originário, o de habitação, para o qual o prédio foi licenciado, conforme consta do título constitutivo de propriedade horizontal.
- Que não foi detectado na vistoria realizada pela Câmara em 2-11-1989 a utilização da fracção para outro destino que não constante do projecto camarário.
7. A acção foi julgada parcialmente procedente nos seguintes termos:
- Declarou-se o direito dos AA a receberem em dobro a quantia que entregaram aos RR promitentes vendedores a título de sinal.
- Condenaram-se os RR a pagar o referido montante aos AA, acrescido de juros, à taxa legal, a contar da citação.
- Quanto ao mais, julgou-se a acção improcedente, absolvendo-se os RR do pedido.
- O pedido reconvencional fora já julgado improcedente por acórdão da Relação confirmado pelo Supremo Tribunal de Justiça.
- Os AA foram absolvidos do pedido de litigância de má fé.
8. Nas suas alegações de recurso os RR recorrentes sustentam que não incorreram e mora pois não é possível obter a documentação a que se alude na cláusula 4ª do contrato-promessa onde se declara que a escritura deveria ter lugar ‘ até 30 dias depois da data em que da parte dos 1ºs outorgantes se encontre em ordem a documentação necessária para a realização do acto”, condição que permitiria o início do decurso do prazo e, por isso, não existe mora por parte dos RR.
Sustentam também que não consta da matéria de facto que coubesse aos RR obter a licença de utilização da fracção para o fim de consultório médico e, assim sendo, a sentença não podia concluir, sob pena de violação do artigo 790.º/1 do Código Civil, que o incumprimento do contrato se ficou a dever a acto culposo dos RR, prova que competia aos AA.
Defendem os recorrentes que a decisão proferida desrespeita a alínea e) do n.º1 do artigo 668.º do C.P.C. quando considera ter havido resolução do contrato-promessa pois os AA nem sequer alegaram que o tivessem feito, limitando-se a declarar que o cumprimento do contrato se tornou impossível por motivo imputável aos AA pelo que o incumprimento do contrato decorreu da impossibilidade objectiva do seu cumprimento, o que determina apenas a obrigação das partes se restituírem reciprocamente, o que, aliás, está em conformidade com o que as próprias partes firmaram na cláusula 10ª do contrato-promessa.
A condenação dos RR devia obedecer ao princípio da conjunção e não da solidariedade, assim se violando o disposto no artigo 513.º do Código Civil.
9. Factos provados:
1. No dia 6-4-1987 os AA prometeram comprar e os RR V.[…] , (AB)e (MC) prometeram vender àqueles por 9.000.000$00, a fracção autónoma correspondente ao 1.º Dtº do prédio designado pelo lote 5, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o n.º 13186 do Livro B-60, actualmente descrito na ficha 00814 da freguesia de Carcavelos, conforme doc. n.º 2, junto com a petição inicial (A)
2. Esse contrato-promessa foi confirmado com o reconhecimento notarial das assinaturas dos promitentes vendedores no 16.º Cartório Notarial de Lisboa em 8-4-1987 (B).
3. Na data de outorga do contrato-promessa os RR promitentes vendedores receberam dos AA, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 2.000.000$00, devendo o sinal ser reforçado com mais 2.000.000$00 até 15-4-1987 e 500.000$00 até 6-6-1987, o que fizeram (C).
4. Em 6 de Janeiro e 10 de Outubro de 1988 os AA reforçaram o sinal com 4.000.000$00 (3.500.000$00 + 500.000$00) totalizando o valor do sinal e seus reforços a quantia de 8.500.000$00 (docs nºs 3 e 4 juntos com a petição inicial) (D).
5. Nos termos das cláusulas 5ª, 6ª e 7ª do contrato-promessa, os promitentes vendedores proprietários procederam junto da Câmara Municipal ao pedido de alterações de acordo com o anteprojecto entregue, ficando todas as despesas do projecto e licenciamento relativas às alterações a cargo dos AA (E).
6. Em 30-10-1995 o A. (R)[…] foi notificado pelos serviços da Câmara Municipal de Cascais para despejar o imóvel prometido comprar por utilização com fim diferente do alvará de utilização (doc. n.º5 junto com a petição inicial) (F).
7. Em 14-2-1996 foram os AA notificados do auto de penhora da fracção prometida comprar, por ter sido oferecida uma garantia por um dos RR promitente vendedor em processo de impugnação fiscal (doc. n.º6 junto com a petição inicial) (G)
8. Em 30-4-1996 foram também notificados, na pessoa do Sr. Dr. (R)C. […] , para procederem ao despejo no prazo de 45 dias (doc. nº5 junto com a petição inicial) (H)
9. Os AA enviaram aos RR promitentes vendedores as cartas registadas com aviso de recepção para procederem à devolução do sinal em dobro , o que não fizeram (docs nºs 7 a 28 juntos com a petição inicial) (I)
10. Não obstante o que ficou escrito no acordo de fls. 13/16 em data indeterminada do ano de 1988, os AA passaram a ocupar a fracção prometida vender e a exercer aí a sua actividade profissional de estomatologistas com o conhecimento de, pelo menos, o Réu (AB)[…] sem terem sofrido qualquer tipo de oposição de quem quer que fosse (1)
11. Quando os aqui AA outorgaram o contrato-promessa de compra e venda estava ainda o imóvel na fase de construção e adquiriram o mesmo para consultório médico (2)
12. As instalações para funcionamento do consultório instalado na fracção em causa inclui, pelo menos, balcões, canalizações de água e esgotos, instalações eléctricas, sistema de ventilação e ar condicionado e instalações telefónicas (5)
13. Aguardaram os AA o contacto dos RR para outorgarem a escritura de compra e venda, o que nunca foi feito (13)
14. Bem sabiam os RR que o imóvel se iria destinar a serviços de estomatologia/dentistas pois tal constava do projecto de alterações que lhes foi entregue na data de outorga do contrato-promessa de compra e venda (14)
15. O cônjuge da promitente vendedora, (MC) […], o ora R. (A) […] , beneficiou dos valores recebidos (15).
16. Face à conduta dos promitentes vendedores, os AA vão ser obrigados a deslocar toda a maquinaria e equipamento instalado no seu consultório necessários ao seu funcionamento (16).
17. Por assento de casamento civil n.º 161 do ano de 1961 da Conservatória do registo Civil de Almada consta que no dia 27-5-1961 (A) […] e (MC) […] declararam celebrar o seu casamento civil que o celebraram por livre vontade e sem convenção antenupcial (fls. 780/782).
Apreciando:
10. A questão a resolver nestes autos é a de saber se houve incumprimento definitivo do contrato-promessa imputável aos promitentes vendedores a impor a sua condenação no pagamento aos AA do sinal dobrado.
11. Verifica-se nestes autos uma situação interessante que é a de, tendo sido outorgado contrato -promessa de compra e venda de uma fracção autónoma no dia 6-4-1987 num momento em que o imóvel estava em construção com subsequente tradição da coisa em data indeterminada de 1988 (ver 10 supra) ocorrida provavelmente já depois de reforçado o sinal em 3.500.000$00 ( ver 4 supra: o primeiro reforço é de 6-1-1988 e o último reforço de 10-10-1988) e apesar do imóvel ter sido vistoriado pelos serviços camarários provavelmente em 1989 ( a fazer fé no alegado: ver artigo 5.º do requerimento de fls. 29 dirigido ao Presidente da Câmara Municipal de Cascais e artigo 23.º da contestação dos RR), desde então e até 1996 as partes acomodaram-se a esta realidade: a da permanência (desde 1988) dos AA na fracção prometida vender, que cederam a sociedade (sociedade da qual provavelmente eles fazem parte) cujo objecto é o da actividade dentária, actividade que ali, desde então, é exercida sem qualquer oposição dos RR apesar de a fracção estar há longos anos licenciada para fim diverso da actividade nela exercida.
12. Este estado de coisas veio a ser abalado com a notificação da Câmara Municipal de Cascais de 30-4-1996 ordenando a um dos promitentes compradores o despejo das instalações por utilização da fracção em desconformidade com o alvará de licença de utilização n.º 678/89.
13. A licença de utilização atribuída à aludida fracção após a referida vistoria ocorrida em 1989 foi seguramente obtida na sequência de pedido efectuado pelos proprietários, os ora RR, que podiam, assim, ter notificado os AA para liquidação da parte que faltava do preço da venda a ocorrer na data da escritura de compra e venda a realizar depois de interpelados os AA, isto caso o licenciamento estivesse em conformidade com o que se acordara quando do contrato-promessa.
14. Nessa medida, ou seja, encontrando-se em ordem a documentação necessária para a celebração da escritura de compra e venda, os RR incorreram em mora pois há muito se haviam esgotado os 30 dias a que se alude na cláusula 4ª onde se estipulou que o restante pagamento do preço que, depois de realizada a vistoria era apenas de 500.000$00, “ será liquidado no acto de outorga da escritura de compra e venda a qual se realizará até 30 dias depois da data em que da parte dos 1ºs contraentes se encontra em ordem a documentação necessária à realização desse acto, do que avisarão os 2ºs por carta registada”.
15. Não é , porém, da mora dos RR que se trata neste litígio, mas do incumprimento definitivo do contrato-promessa a que alude o artigo 442.º do Código Civil pois apenas com base nele, como se vem entendendo, pode o promitente não faltoso exigir o pagamento do sinal em dobro.
16. Os RR não pensam deste modo, pois, à luz da mencionada cláusula, consideram que a condição nela referida não existe por não ser possível obter a documentação necessária para outorga da escritura.
17. Ora se considerarmos assente, com base na notificação da Câmara Municipal, que há muito que a referida fracção estava licenciada, a leitura que os RR fazem da dita cláusula refere-se à impossibilidade de obtenção de licença de utilização para fim não habitacional da referida fracção.
18. É claro que a partir do momento em que a fracção foi licenciada para finalidade, provavelmente a habitacional, não a de estomatologia/dentista, e a partir do momento em que os RR deixaram de ser proprietários do imóvel constituído em propriedade horizontal por terem alienado outras fracções, a alteração do fim a que se destina a fracção deixou de estar na disponibilidade dos RR, passando a depender dos condóminos visto que o título constitutivo da propriedade horizontal apenas pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos (artigo 1419.º/1 do Código Civil).
19. Esta leitura dos RR pressupõe, no entanto, o entendimento de que as partes, quando outorgaram o contrato-promessa, tinham primacialmente em vista a outorga da escritura de compra e venda da fracção em causa desde que lhe fosse permitida a utilização para fim não habitacional, pois, a não ser assim, não se compreende que os RR não reconhecessem a sua mora; é que, licenciada a referida fracção, não se vê que obstáculo pudesse existir a uma interpelação dos AA para outorga da escritura de compra e venda da referida fracção se os RR não estivessem convictos de que o licenciamento não habitacional não fora alcançado por causa imputável a eles próprios.
20. Não se passaram assim as coisas porque os outorgantes do contrato-promessa sabiam que a eventual outorga de escritura de compra e venda para fim habitacional pressupunha pelo menos a realização pelos promitentes vendedores dos actos imprescindíveis à obtenção de licença para utilização da fracção para fim não habitacional, actos que não foram integralmente realizados.
21. Os recorrentes sustentam que não consta da matéria de facto que cumprisse aos RR obter a licença de utilização para o fim de consultório médico e, assim sendo, a sentença imputou indevidamente aos RR o incumprimento culposo do contrato-promessa.
22. Cumpre assinalar, analisada a matéria de facto em conjugação com o estipulado no contrato-promessa, que os promitentes vendedores, quando outorgaram o contrato--promessa estando ainda o imóvel em construção e, por conseguinte, ainda não licenciado pela Câmara Municipal, aceitaram introduzir alterações de harmonia com um projecto esboçado que nessa ocasião lhes foi entregue, alterações que consistiam em modificações da cozinha, casas de banho, hall ( de entrada) e quartos (ver cláusula 5ª do contrato-promessa).
23. Tratava-se, portanto, de conseguir uma alteração ao projecto inicialmente apresentado na Câmara tendo em vista obter o licenciamento para fim não habitacional, tudo a correr por conta dos promitentes vendedores (cláusula 7ª do contrato-promessa).
24. Podia, porém, dar-se o caso de a Câmara Municipal não aprovar as alterações ao projecto, não licenciando a fracção devido às alterações introduzidas. Para tal situação, que as partes previram, admitiu-se uma faculdade a exercer pelos promitentes compradores em alternativa: ou a extinção do contrato-promessa por acordo, o que se deve concluir da estipulação segundo a qual os promitentes compradores, face a tal circunstância, “têm direito à simples restituição do sinal” ou então a outorga do contrato definitivo em conformidade com o projecto inicial, mas suportando os promitentes compradores, em tal situação, o custo da reposição do andar no estado anterior às obras (cláusula 10ª).
25. Daqui se vê que as partes estavam bem cientes, quando da outorga do contrato-promessa, que os promitentes compradores pretendiam a fracção para finalidade diversa da habitacional uma vez introduzidas alterações ao projecto inicialmente apresentado na Câmara Municipal e, se tal finalidade não fosse conseguida, então podiam optar por reaver o sinal entregue, suportando os promitentes vendedores os custos decorrentes das alterações introduzidas na fracção que não viessem a ser aprovadas pela Câmara Municipal, despesas que poderiam recuperar efectuado que fosse novo contrato-promessa com outros interessados; no caso de os promitentes compradores pretenderem outorgar a escritura de compra e venda para fim habitacional, então suportariam eles o custo das obras necessárias para que a fracção voltasse a ficar em conformidade com o projecto inicial aprovado e, por conseguinte, em condições de licenciamento.
26. Ora do que se expõe resulta o entendimento de que as partes não tinham em vista apenas a mera aprovação de um projecto de alteração ao projecto inicial da aludida fracção, pretendiam que essas alterações possibilitassem o licenciamento da fracção para a finalidade visada: consultório médico ( ver facto 11 supra).
27. Surpreendentemente, porém, os RR introduziram junto da Câmara o pedido de alteração ao projecto que tinham apresentado na Câmara, observando a cláusula 5ª do contrato-promessa (ver facto n.º 5 supra) a fim de a fracção ficar adequada à finalidade pretendida ( sobre alterações ver facto 12 supra) mas não alegaram os RR nem se provou que tivessem apresentado junto da Câmara pedido de licenciamento da fracção a fim de ser permitida a sua utilização para serviços de estomatologia/dentistas.
28. Acaso será sustentável, considerando o estipulado no contrato-promessa e na matéria de facto provada, que os RR estavam apenas obrigados a introduzir o projecto de alteração, cumprindo aos AA obter a licença de utilização da fracção para o fim pretendido?
29. As cláusulas do contrato-promessa a que aludimos levam ao entendimento, à luz da doutrina da impressão do destinatário (artigos 236.º e 238.º do Código Civil), que as alterações ao projecto inicial eram tidas como conditio sine qua non destinada a viabilizar a utilização da fracção como consultório médico e, naturalmente, tais alterações não eram pretendidas apenas por razões funcionais ( se se tratasse de meras alterações tendo em vista uma melhor adaptação do local para um fim consentido, nem se mostraria necessário introduzir quaisquer cláusulas ao contrato-promessa: o proprietário da fracção destinada ao exercício da actividade médica executaria os trabalhos indispensáveis num momento ulterior pagando-os do seu próprio bolso, pois ao construtor do imóvel é indiferente que o proprietário do imóvel queira estas ou aquelas alterações. É claro que , durante a construção, podem ser introduzidas alterações nas futuras fracções, o que constitui prática corrente, mas, como é evidente, sempre a expensas do comprador).
30. Por outras palavras: as alterações ao projecto tinham no caso vertente por objectivo possibilitar o licenciamento da fracção para a finalidade pretendida de consultório médico ou serviço de estomatologia/dentista, o que as partes declararam no projecto ( ver facto supra n.º14).
31. É verdade que a cláusula 8ª (da qual os recorrentes não se servem em sede de argumentação na minuta de recurso) se refere ao “ atraso na concessão da licença de utilização devido às alterações introduzidas ou por motivo do fim a que o andar venha a ser destinado pelos 2ºs contraentes” para concluir que se considera a “ documentação em ordem logo que as outras fracções do prédio estejam em condições de lhes ser concedida licença”.
32. Não importando aqui a interpretação do alcance desta cláusula, certo é que nela se faz referência ao atraso na concessão de licença “devido às alterações introduzidas” ou “ por motivo do fim a que o andar venha a ser destinado” pelos promitentes compradores. Podia dela extrair-se leitura em que se considerasse o atraso na concessão da licença proveniente apenas das alterações introduzidas sem, no entanto, se pôr em causa que houvesse o propósito de alterar a finalidade do licenciamento, admitindo-se um atraso por outra razão, pretender-se uma afectação da fracção a finalidade diferente em função do destino que lhe fosse atribuído pelos promitentes compradores.
33. As dúvidas que esta cláusula suscita não vão ao ponto de inquinar toda a interpretação anterior que dimana do próprio texto do contrato desde logo porque a cláusula é omissa, ela sim, sobre que tipo de licença é visada e a quem compete pedi-la; seguramente pode assentar-se que a cláusula admite um atraso no licenciamento precisamente em razão da finalidade à qual a fracção irá ser adstrita.
34. Veja-se, porém, o facto supra 14 que claramente dissipa quaisquer dúvidas pois nele se refere que “ bem sabiam os RR que o imóvel se iria destinar aos serviços de estomatologia/dentistas pois tal constava do projecto de alterações que lhe foi entregue na data de outorga do contrato-promessa de compra e venda”.
35. Ora, assim sendo, isso significa que, no momento de outorga do contrato-promessa, a vontade real das partes (artigo 238.º/2 do Código Civil) ia inequivocamente no sentido de que a fracção prometida vender fosse destinada a serviço de estomatologia/dentista e , por conseguinte, as obras a efectuar tinham em vista uma finalidade já definida ( e não a definir, como poderia inculcar a parte final da cláusula 8ª), o que impunha aos promitentes vendedores a realização de todos os actos, designadamente a entrega do projecto e o pedido de licenciamento em conformidade, que viabilizassem um tal objectivo; ora isto não deixa de traduzir uma obrigação que os promitentes vendedores fizeram recair sobre eles próprios, obrigação que resulta do texto do contrato e da vontade real das partes; não podiam deixar de ser os RR, enquanto proprietários do imóvel em construção, quem junto da Câmara dispunha de legitimidade para deduzir um tal pedido. Certo: podia ter sido acordado que os AA, com base em procuração dos RR procedessem eles a tal pedido, mas não há facto algum que permita tal ilação.
36. Cumpria, por conseguinte, aos RR o ónus de provar que tinham realizado os actos necessários ao licenciamento da fracção prometida vender para o fim acordado, traduzidos não apenas na apresentação do projecto de alteração como ainda no próprio pedido de licenciamento. Na falta dessa prova, impõe-se, atento o disposto nos artigos 342.º/2 e 799.º do Código Civil, concluir que a sua actuação foi culposa.
37. Como se disse, a partir do momento em que a fracção foi licenciada para fim diverso daquele que as partes outorgantes do contrato-promessa tinham em vista e a partir do momento em que, por alienação das fracções , deixaram os RR, enquanto proprietários únicos do imóvel, de poder, por si, diligenciar alterar o fim a que a fracção se destinava, ficou definitivamente impossibilitada por sua culpa a outorga de escritura definitiva.
38. A indemnização contemplada na lei de perda do sinal ou de pagamento do sinal em dobro, consoante o incumprimento seja imputável ao tradens ou ao accipiens é uma indemnização por incumprimento definitivo e não uma indemnização moratória.
39. O pedido de indemnização em sinal dobrado fundado na impossibilidade de cumprimento do contrato -promessa por causa imputável ao devedor constitui expressão da resolução do contrato que se pode manifestar tanto por via judicial como por via extrajudicial, atento o disposto nos artigos 442.º e 801.º do Código Civil (Ac. do S.T.J. de 11-10-2007 - Ferreira de Sousa - Revista n.º 2771/07 - 7.a Secção.
40. Por isso, ainda que a declaração de resolução, consubstanciada na carta acima referenciada e transcrita, não indicasse as exactas razões que justificassem o pedido de resolução, não deixaria este de ser atendível à luz das razões expostas na petição. Diga-se, porém, que na aludida carta fala-se nos licenciamentos e, por isso, dela resulta que estes eram considerados integrativos das obrigações que impendiam sobre os promitentes vendedores. No entanto, porque os AA reclamam juros desde a citação, a questão em si perde interesse prático.
41. Sublinhe-se que os promitentes vendedores não estavam obrigados a conseguir o licenciamento (obrigação de resultado) mas apenas a apresentar o projecto com as alterações requerendo o que fosse necessário tendo em vista a adaptação da fracção ao fim pretendido. Por isso, como se disse, admitia-se no contrato-promessa a possibilidade de ainda assim o licenciamento não ser deferido nos termos pretendidos.
42. O incumprimento traduz-se precisamente na ausência de prova da prática dos actos necessários ao licenciamento. Nas contra-alegações os AA fazem referência a factualidade que está fora do objecto destes autos quando dizem que “ os RR adulteraram as telas de modo a manter o imóvel prometido vender como se tratasse de casa de habitação”. Ora o litígio, tal como foi circunscrito com base na causa de pedir concretizada na petição inicial, traduz-se em saber se os RR estavam obrigados a realizar junto da Câmara Municipal os actos necessários ou adequados à obtenção de licença de utilização pretendida: ora se prova existe de que o projecto de alteração foi apresentado em conformidade, prova não se fez de que fosse pedido o licenciamento da fracção, consideradas as alterações apresentadas, para fim não habitacional.
43. Não se afigura que seja inviável a possibilidade de, sem se pretender alteração da finalidade a que a fracção venha a ficar afecta, se introduzirem alterações ao projecto inicial respeitante, por exemplo, ao interior das fracções. Ou seja, a mera prova de que foram apresentadas alterações, não basta para se considerar que os RR praticaram os actos que se lhes impunha realizar tendo em vista o objectivo que ficou acordado logo no momento em que o contrato-promessa foi outorgado. Não está , portanto, agora em causa agora o facto de ter sido apresentado um projecto junto da Câmara em desconformidade com o projecto apresentado aos RR pelos AA ( veja-se novamente o facto 14 supra).
44. Sucede, como já se disse e se reafirma, que os RR não provaram que tivessem praticado os actos necessários tendo em vista licenciamento da fracção para fim não habitacional sendo certo que a fracção foi objecto de vistoria e veio a ser licenciada tudo levando a crer que em conformidade com um pedido de licenciamento que não foi o de ser afectada a fracção prometida vender a actividade ou finalidade que consentisse a sua utilização para serviços de estomatologia/dentista.
45. Não se vê que os RR não devessem ser condenados solidariamente, atento o disposto no artigo 1695.º/1 do Código Civil
Concluindo:
I- A declaração de resolução do contrato -promessa por incumprimento definitivo do devedor pode efectuar-se tanto por via judicial como extrajudicialmente.
II- O incumprimento definitivo leva à condenação no pagamento do sinal dobrado quando é da responsabilidade do accipiens e verifica-se sempre que, independentemente da mora, ocorre situação imputável ao devedor que impossibilite a outorga do contrato definitivo.
III- Assim acontece quando o promitente vendedor de edifício em construção se obrigou, de acordo com projecto apresentado do qual constava a finalidade pretendida, a realizar as obras e a suportar as licenças relativas às alterações a introduzir na fracção, não provando que houvesse requerido junto da Câmara Municipal a alteração da fracção para a indicada finalidade.
Decisão: nega-se provimento ao recurso, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 10-10-2008
Salazar Casanova
Silva Santos
Bruto da Costa. |
