| Decisão Texto Integral: | Acordam, na 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa, os Juízes Desembargadores abaixo identificados
I - RELATÓRIO
A interpôs o presente recurso de apelação da sentença que julgou procedente a Oposição deduzida no âmbito do procedimento especial de despejo que intentou contra B e C.
Os autos tiveram início em 26-03-2025, com a apresentação de Requerimento de despejo, em que foi pedida a desocupação da fração autónoma situada na Rua 1, Lisboa, com fundamento na cessação por oposição à renovação pelo senhorio do contrato de arrendamento para fim habitacional com “prazo certo”.
Notificados os Requeridos, deduziram Oposição, em que pugnaram pela improcedência do procedimento especial de despejo e pela condenação da Requerente no pagamento de multa e indemnização, por litigância de má-fé, alegando, em síntese, que:
- Em 17-12-2013, D, então senhorio, remeteu ao Réu uma carta, na qual manifestava intenção de proceder ao aumento da renda nos termos do art. 30.º da Lei n.º 31/12, de 14-08;
- Em resposta, o Réu remeteu ao senhorio uma carta, referindo que o art. 30.º referenciado na carta do senhorio não tem aplicação aos contratos celebrados ao abrigo do RAU;
- Analisando o conteúdo do contrato celebrado em 01-01-1994, percebemos que se trata de um contrato celebrado com o prazo de 6 meses automaticamente renovável, ou seja, um contrato de duração não limitada, vinculístico;
- Por força da norma transitória do art. 26.º, n.º 4, após entrada em vigor do DL n.º 31/2012, de 14-08, o senhorio, num contrato de duração indeterminada, como é o caso, apenas poderia denunciar o contrato nas condições previstas no art. 1101.º do CC, o que não se verificou;
- Mesmo que tivesse sido pela senhoria comunicada a denúncia nos termos da alínea c) do art. 1101.º do CC, a denúncia não podia operar, face à ressalva constante do referido art. 26.º, n.º 4, uma vez que o arrendamento tem duração superior a 20 anos, e o Requerido tinha então, aquando das comunicações efetuadas, 69 anos de idade e um grau de incapacidade calculada em 60%, e a Requerida, sua mulher, tinha um grau de incapacidade calculado em 92%.
Distribuídos os autos, a Requerente foi notificada para, querendo, exercer o contraditório, o que fez, mediante requerimento apresentado a 20-05-2025, alegando, em síntese, que:
- O contrato de arrendamento foi celebrado ao abrigo do DL n.º 321-B/90, de 15-10, com duração limitada, conforme expressamente previsto no mesmo;
- Resulta do disposto no art. 26.º da Lei n.º 6/2006 que passou a estar submetido ao NRAU, renovando-se automaticamente, podendo o senhorio legitimamente opor-se à sua renovação nos termos do art. 1097.º do CC.
O Tribunal recorrido considerou já estarem reunidos os elementos necessários à decisão da causa, pelo que se proferiu de imediato a Sentença (recorrida), cujo segmento decisório tem o seguinte teor:
“Em razão do exposto considero a acção improcedente e em consequência:
a) Absolvo os Réus do pedido formulado pela Autora.
b) Condeno a Autora no pagamento das custas.
Não se indicia litigância de má-fé de qualquer das partes.
Fixo o valor da causa em €2.790,00.
Notifique.
Comunique ao Balcão do Arrendatário e do Senhorio.”
Inconformada, a Requerente veio interpor o presente recurso de apelação, formulando na sua alegação as seguintes conclusões:
A) Vem o presente recurso interposto da decisão da douta sentença proferida pelo Tribunal de 1.ª Instância, que julgou improcedente o procedimento especial de despejo, mantendo em vigor o contrato de arrendamento em causa nos autos.
B) O presente recurso versa somente sobre matéria de direito, entendo a Recorrente, salvo o devido respeito por melhor opinião, que o Tribunal a quo fez uma errada aplicação do direito, não analisou corretamente o contrato de arrendamento celebrado entre as partes, nem interpretou e aplicou corretamente as normas jurídicas aplicáveis ao caso.
C) No entender da Recorrente, a decisão em recurso violou o disposto nos artigos 98.º, n.º 1 e 2, e 100.º n.º 1 do RAU, bem como nos artigos 236.º e 238.º do CC.
D) A questão é saber se o contrato de arrendamento em causa é um contrato de arrendamento de duração limitada, regulado no artigo 98.º e seguintes do anterior Regime do Arrendamento Urbano (RAU), ou um contrato de arrendamento habitacional vinculístico (sem duração limitada) e se, por tal facto, a Recorrente poderia ter comunicado aos Recorridos a sua oposição à renovação, eficaz e validamente.
E) No entendimento da Recorrente, o contrato de arrendamento em análise nos presentes autos configura um contrato de arrendamento de duração limitada, nos termos do disposto no artigo 98.º do RAU, tendo sido, precisamente, este regime a estabelecer a possibilidade de celebração de contratos de duração limitada.
F) Consta, expressamente, logo no introito do contrato a expressa e inequívoca menção de o contrato ser celebrado “para habitação, de duração limitada e no regime de renda livre, nos termos do artigo 98.º, n.ºs 1 e 2 do Regime do Arrendamento Urbano (RAU)”, bem como na cláusula 2.ª, a estipulação de um prazo de duração efetiva.
G) Na sentença ora recorrida, o Tribunal a quo olvidou como se pronunciou o Supremo Tribunal de Justiça (STJ), sobre matéria idêntica em 20/01/2010, Processo n.º 4125/06.0TVLSB.L1.S1, disponível em www.dgsi.pt, ou os Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa, de 03/03/2011, Processo n.º 4498/06.5TVLSB.L1-2; de 24/10/2000, Processo n.º 0051971 e de 31/05/2007, Processo n.º 3931/2007-8, todos disponíveis para consulta em www.dgsi.pt.
H) A interpretação restritiva feita pelo Tribunal a quo não tem correspondência no texto do contrato subscrito e na correspondente declaração negocial emitida pelas partes, defraudando por completo os objetivos do legislador, a letra da lei, e a vontade das partes expressa no contrato.
I) O artigo 236º, n.º 1 do CC determina que a declaração vale com o sentido que o comum dos cidadãos lhe daria, se colocado na situação concreta do declaratário, e, in casu, qualquer cidadão médio interpretaria a dita cláusula no sentido que o referido contrato tem uma duração limitada.
J) Aliás, exigindo o artigo 238.º do mesmo código que nos negócios formais a interpretação tenha um mínimo de correspondência no texto, a interpretação contrária (feita pelo Tribunal a quo) não só não tem este suporte literal, como até se lhe opõe – vide Acórdão do STJ, Recurso de Revista n.º 81/05 – 2 .ª Secção, de 12/05/2005, disponível em www.stj.pt, Sumários de Acórdão.
K) E, ao contrário do defendido pela sentença recorrida, o facto do contrato ter sido celebrado por prazo inicial de duração inferior a cinco anos não lhe retira a natureza de duração limitada, pois tal prazo tem a natureza de prazo supletivo, no caso de as partes omitirem a estipulação de prazo ou desrespeitarem o seu limite mínimo ou máximo, devendo considerar-se automática e legalmente ampliado esse prazo para os cinco anos previstos na lei (neste sentido cfr. Prof. M. Januário C. Gomes, in Arrendamentos Para Habitação, Almedina, pág. 199; Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa, de 31/05/2007, do Processo n.º 3931/2007-8; de 24/10/2000, do Processo n.º 0051971; e de 6/04/2006, do Processo n.º 11765/2005-6 e Acórdão do STJ, de 12/06/2012, do Processo n.º 3650/10.3TBVFR.P1.S1, todos disponíveis em www.dgsi.pt).
L) Como decorre dos supra referidos Acórdãos, a nulidade da cláusula de prazo de duração inicial de contrato, por ir contra a disposição legal imperativa do artigo 98.º n.º 2 do RAU, que impõe a duração mínima de cinco anos, não determina a invalidade de todo o negócio celebrado, havendo então que proceder à redução do negócio (contrato de arrendamento) celebrado, devendo considerar-se ampliado esse prazo inicial para os cinco anos previstos na lei.
M) Além disso, os Réus não alegaram de que foi outra a sua vontade, que não a de celebrar um contrato de arrendamento de duração limitada, tendo-se limitado a invocar, em termos formais, que ao contrato são aplicáveis as normas transitórias previstas no artigo 26.º do NRAU (Decreto-Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto), entendendo que o senhorio apenas poderia denunciar o mesmo nas condições estipuladas no artigo 1101.º do CC.
N) Em conclusão, as partes celebraram um contrato de arrendamento de duração limitada, sujeito ao regime específico do artigo 98.º e seguintes do RAU, pelo que a oposição à renovação levada a cabo pela Autora tem de se ter como válida e eficaz – vide Acórdão do STJ, Processo n.º 3650/10.3TBVFR.P1.S1, de 12/06/2012, disponível em www.dgsi.pt.
O) A sentença em recurso violou o disposto nos artigos 98.º, n.º 1 e 100.º n.º 1 do RAU, bem como nos artigos 236.º e 238.º do Código Civil.
P) Pelo que deve essa sentença ser revogada, decretando-se, em sua substituição, a cessação do contrato de arrendamento e a desocupação do locado.
Não foi apresentada alegação de resposta.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
***
II - FUNDAMENTAÇÃO
Como é consabido, as conclusões da alegação do recorrente delimitam o objeto do recurso, ressalvadas as questões que sejam do conhecimento oficioso do tribunal, bem como as questões suscitadas em ampliação do âmbito do recurso a requerimento do recorrido (artigos 608.º, n.º 2, parte final, ex vi 663.º, n.º 2, 635.º, n.º 4, 636.º e 639.º, n.º 1, do CPC).
A única questão a decidir é a de saber se operou validamente a oposição à renovação do contrato de arrendamento que foi comunicada pela Requerente aos Requeridos.
Factos provados
Na sentença foram considerados provados os seguintes factos (acrescentámos, entre parenteses retos, no ponto 1, o teor do contrato e, nos pontos 4 e 7, menção a parte do teor dos documentos a que se referem; aditámos a factualidade vertida no ponto 3.-A, por estar plenamente provada pelo documento pelo qual foi reduzido a escrito o contrato de arrendamento e pelo acordo das partes):
1. No dia 1 de janeiro de 1994, E como senhorio, e B, casado com C no regime de comunhão de bens, como arrendatário, subscreveram o contrato de arrendamento junto ao requerimento inicial e cujo teor se dá por integralmente reproduzido [e que se passa a reproduzir, com exceção da última página, que contém apenas menção ao local e à data em que foi assinado, bem como as assinaturas dos outorgantes]
2. Pelo referido contrato o indicado senhorio deu de arrendamento ao indicado arrendatário, ora Réu, para habitação permanente e exclusiva, a fração autónoma correspondente ao 4.º andar esquerdo do prédio urbano sito na Rua 1, em Lisboa.
3. Pelo prazo de seis meses renováveis, com início em 1 de janeiro de 1994 e término em 30 de junho de 1994.
[3-A. Mediante a renda mensal de 10.000$, que, à data de apresentação do requerimento de despejo, ascendia ao valor mensal de 93 €]
4. Em 17 dezembro de 2013, D, então senhorio, remeteu ao Réu uma carta, constante como documento 1 anexo à oposição e cujo teor se dá por integralmente reproduzido, na qual manifestava intenção de proceder ao aumento da renda nos termos do art. 30.º da Lei 31/12 de 14 agosto [referindo designadamente o seguinte:
“venho, nos termos do artº 30º da Lei 31/2012, de 14 de Agosto, comunicar a intenção de actualização da renda.
Para o efeito, apresento a seguinte proposta:
Valor da renda mensal: 300 €;
Tipo de contrato: habitação com prazo certo;
Duração do contrato: 5 anos”]
5. Em resposta o Réu remeteu ao senhorio uma carta com A/R, constante como documento 2 anexo à oposição e cujo teor se dá por integralmente reproduzido, datada de 10 de janeiro de 2014 e recebida a 14 de janeiro de 2014, referindo que o artigo 30.º referenciado na carta do senhorio não tem aplicação aos contratos celebrados ao abrigo do RAU.
6. Em 19 de janeiro de 2017, D, então senhorio, remeteu ao Réu a carta junta ao requerimento inicial e cujo teor se dá por integralmente reproduzido, para exercício de direito de preferência.
7. Mostra-se inscrita pela Apresentação 3402 de 9 de fevereiro de 2017 a aquisição por “ESMERALDA & TEIXEIRA – CONSTRUÇÕES, LDA.” da fração correspondente ao (…) andar (…)do prédio urbano sito na Rua 1, em Lisboa [por compra a D, F e G, todos herdeiros de H].
8. “ESMERALDA & TEIXEIRA – CONSTRUÇÕES, LDA.” designa-se “A1.” desde 21 de dezembro de 2022.
9. O Réu B nasceu em 16 de (…) de (…) e tinha em 31 de dezembro de 2024 a idade de 69 anos.
10. O mesmo Réu tem um grau de incapacidade calculada em 60% desde 09 de novembro de 2023.
11. A Ré C tem um grau de incapacidade calculada em 92% e definitiva desde 2023.
12. Em 18 de Abril de 2024 a Autora remeteu ao Réu uma carta, recebida a 26 de abril de 2024, com o seguinte teor:
“Carta registada com A/R
Lisboa, 17 de abril de 2024
ASSUNTO: OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO PARA FINS HABITACIONAIS / 01/01/2025
Exmo. Senhor,
Com referência ao assunto mencionado em epígrafe, venho pela presente, na qualidade de_proprietária da fração autónoma designada pela letra "I" correspondente ao (…) andar (…) do prédio sito na Rua 1 em Lisboa, constituído em propriedade horizontal, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo …, da freguesia de S. sebastião da Pedreira, descrito na Conservatória de Lisboa, sob a descrição n.º …, fração que foi dada de arrendamento a V. Exa. através de contrato de arrendamento celebrado e com início em Janeiro de 1994, notifica-lo de que me oponho, por este meio, à renovação do referido contrato. que se verificaria no próximo dia 01/01/2025.
Desta forma, considerando o cumprimento do prazo de aviso prévio aplicável por força do disposto no art.º 1097.º, nº 1 do Código Civil, o presente contrato de arrendamento cessa os seus efeitos dia 31/12/2024, data em que deve o locado ser restituído livre de pessoas e bens, no mesmo estado de conservação em que foi pelo suprarreferido contrato dado de arrendamento, nos termos do art.º 1081.º, n.º 1.
Mais se informa que na referida data, em data oportunamente a acordar, será realizada vistoria ao locado para averiguar a necessidade de eventuais reparações imputáveis a V. Exa.”
13. Em 18 de Abril de 2024 a Autora remeteu à Ré uma carta, recebida a 23 de abril de 2024, com o seguinte teor:
“Carta registada com A/R
Lisboa, 17 de abril de 2024
ASSUNTO: OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO PARA FINS HABITACIONAIS / 01/01/2025
Exma. Senhora,
Com referência ao assunto mencionado em epígrafe, venho pela presente, na qualidade de_proprietária da fração autónoma designada pela letra "I" correspondente ao (…) andar (…) do prédio sito na Rua 1 em Lisboa, constituído em propriedade horizontal, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo …, da freguesia de S. sebastião da Pedreira, descrito na Conservatória de Lisboa, sob a descrição n.º …, fração que foi dada de arrendamento a V. Exa. através de contrato de arrendamento celebrado e com início em Janeiro de 1994, notifica-lo de que me oponho, por este meio, à renovação do referido contrato. que se verificaria no próximo dia 01/01/2025.
Desta forma, considerando o cumprimento do prazo de aviso prévio aplicável por força do disposto no art.º 1097.º, nº 1 do Código Civil, o presente contrato de arrendamento cessa os seus efeitos dia 31/12/2024, data em que deve o locado ser restituído livre de pessoas e bens, no mesmo estado de conservação em que foi pelo suprarreferido contrato dado de arrendamento, nos termos do art.º 1081.º, n.º 1.
Mais se informa que na referida data, em data oportunamente a acordar, será realizada vistoria ao locado para averiguar a necessidade de eventuais reparações imputáveis a V. Exa.”
14. A Autora remeteu aos Réus carta registada em 11-12-2024, com o seguinte teor:
“Lisboa, 10 de dezembro de 2024
ASSUNTO: Agendamento da entrega do locado / Cessação do contrato de arrendamento a
31/12/2024
Exmos. Senhores,
Com referência ao assunto mencionado em epígrafe, considerando a comunicação legítima e em tempo de oposição à renovação do contrato de arrendamento que tem por objeto a fração autónoma designada pela letra "…", correspondente ao (…) andar (…), do prédio sito na Rua 1, em Lisboa, solicito que com a máxima urgência me informe a hora de entrega do locado livre de pessoas e bens, que deverá ocorrer até ao próximo dia 31/12/2024, último dia de vigência do contrato.
Para facilitar o agenciamento, poderá contactar-me telefonicamente para o (…)”
Enquadramento jurídico
Na fundamentação de direito da sentença recorrida, teceram-se as seguintes considerações:
“O contrato de arrendamento em lide nos autos foi celebrado em 1/1/1994 estando em vigor o RAU- Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto – Lei n.º 321-B/90 de 15/10.
De acordo com o disposto no artigo 98.º do RAU as partes podiam estipular um prazo para a duração efectiva dos arrendamentos urbanos para habitação desde que a respectiva cláusula fosse inserida no texto escrito do contrato, assinado pelas partes, e desde que esse prazo não fosse inferior a cinco anos.
No contrato em lide, celebrado entre o então senhorio e o Réu, foi estabelecido prazo de seis meses renováveis, com início em 1 de Janeiro de 1994 e término em 30 de Junho de 1994.
Era desta forma prorrogável, por períodos de seis meses.
E assim se manteve em vigor desde 1 de Janeiro de 1994, o que permite concluir que as partes pretendiam a duração indeterminada, isto apesar de na parte impressa do contrato antes do clausulado se referir a celebração do presente contrato de arrendamento para habitação de duração limitada e no regime de renda livre nos termos do artigo 98.º, nºs 1 e 2, do RAU, pois o prazo de seis meses renováveis foi aposto manuscritamente em espaço livre para o efeito no contrato (entre outros espaços livres do contrato), bem como as datas de início e término, e a estipulação de prazo certo teria de ser imperativamente por prazo não inferior a cinco anos.
Nestes termos e sendo o prazo de seis meses renováveis, o contrato não é de duração limitada mas sim vinculístico.
A Lei n.º 6/2006, de 27/2, veio aprovar o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).
O NRAU revogou o RAU, salvo nas matérias a que se referem os artigos 26.º e 28.º da Lei 6/2006 (artigo 60.º, desta última).
O artigo 26.º do NRAU, na sua redacção originária, é norma transitória que estatui relativamente a contratos habitacionais celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano, sendo que, relativamente aos contratos sem duração limitada (como o contrato em lide), o seu n.º 4, estatui que se regem pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, com as especificidades constantes das alíneas a) a c), do mesmo número, prevendo-se na indicada alínea c), a não aplicação da alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil, ou seja, nos arrendamentos para habitação vinculísticos celebrados estando em vigor o RAU e antes do NRAU, não era a aplicável a livre denúncia do contrato pelo senhorio.
A Lei n.º 31/2012 de 14/8, veio alterar a redacção do citado artigo 26.º, n.º 4, do NRAU, sendo que quanto ao à alínea c) do mesmo número, passou a prever que o disposto na alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil não se aplica se o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %.
Tornou assim aplicável aos contratos de arrendamento sem duração limitada celebrados estando em vigor o RAU, o estatuído no artigo 1101.º, al. c), do Código Civil – denúncia pelo senhorio mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a dois anos sobre a data em que pretenda a cessação, excepto se o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 %.
O artigo 26.º (norma transitória material), da Lei n.º 6/2006 na redacção da Lei n.º 31/2012, não foi revogado pela Lei n.º 13/2019 de 12/2.
As comunicações constantes dos factos 12) e 13) (designadas de oposição à renovação) foram, respectivamente, enviadas ao Réu e à Ré, que no contrato figura como cônjuge.
À data do seu envio, 18 de Abril de 2024, o Réu tinha 68 anos e uma incapacidade de 60% e a Ré uma incapacidade de 92%.
Assim e tendo nessa data o Réu idade superior a 65 anos, não assistia à Autora o direito de denunciar o contrato; e caso lhe assistisse, sempre teria que efectuar a comunicação com antecedência não inferior a dois anos sobre a data em que pretendia a cessação.”
A Apelante discorda deste entendimento, argumentando, em síntese, que:
- Os Réus não alegaram que a sua vontade não foi a de celebrar um contrato de arrendamento de duração limitada, tendo-se limitado a invocar, em termos formais, que ao contrato são aplicáveis as normas transitórias previstas no art. 26.º do NRAU e que o senhorio apenas poderia denunciar o mesmo nas condições estipuladas no art. 1101.º do CC;
- O art. 236.º, n.º 1 do CC determina que a declaração vale com o sentido que o comum dos cidadãos lhe daria, se colocado na situação concreta do declaratário, e, in casu, qualquer cidadão médio interpretaria a dita cláusula no sentido que o referido contrato tem uma duração limitada;
- A interpretação restritiva feita pelo Tribunal a quo não tem correspondência no texto do contrato subscrito e na correspondente declaração negocial emitida pelas partes, defraudando por completo os objetivos do legislador, a letra da lei, e a vontade das partes expressa no contrato;
- Porque consta, logo no introito do contrato, a expressa e inequívoca menção de o contrato ser celebrado “para habitação, de duração limitada e no regime de renda livre, nos termos do artigo 98.º, n.ºs 1 e 2 do Regime do Arrendamento Urbano (RAU)”, bem como na cláusula 2.ª, a estipulação de um prazo de duração efetiva;
- A nulidade da cláusula de prazo de duração inicial de contrato, por ir contra a disposição legal imperativa do art. 98.º n.º 2 do RAU, que impõe a duração mínima de cinco anos, não determina a invalidade de todo o negócio celebrado, havendo então que proceder à redução do negócio (contrato de arrendamento) celebrado, devendo considerar-se ampliado esse prazo inicial para os cinco anos previstos na lei, pois tal prazo tem a natureza de prazo supletivo, no caso de as partes omitirem a estipulação de prazo ou desrespeitarem o seu limite mínimo ou máximo;
- A sentença em recurso violou o disposto nos artigos 98.º, n.º 1 e 100.º n.º 1 do RAU, bem como nos artigos 236.º e 238.º do CC.
Vejamos.
Quando o contrato de arrendamento em apreço nos autos foi celebrado e teve início, a 1 de janeiro de 1994, estava em vigor o Regime do Arrendamento Urbano (RAU) aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15-10, na altura (apenas) com as alterações resultantes da Declaração de Retificação de 30/11 de 1990, e do DL n.º 278/93, de 10-08.
Estava então regulada, nos artigos 98.º a 101.º, a figura dos “contratos de duração limitada”, estabelecendo o art. 98.º do RAU, sob a epígrafe “Estipulação de prazo efectivo”, que:
“1 - As partes podem estipular um prazo para a duração efectiva dos arrendamentos urbanos para habitação desde que a respectiva cláusula seja inserida no texto escrito do contrato, assinado pelas partes.
2 - O prazo referido no número anterior não pode, contudo, ser inferior a cinco anos.
3 - As sociedades de gestão e investimento imobiliário e os fundos de investimento imobiliário podem celebrar contratos de arrendamento de duração limitada, pelo prazo mínimo de três anos, desde que se encontrem nas condições a definir para o efeito.”
Estes contratos fugiam ao regime vinculístico dos contratos de arrendamento, uma vez que era admitida a possibilidade da sua “denúncia” (em sentido impróprio) pelo senhorio no art. 100.º do RAU. Este artigo, sob a epígrafe “Renovação automática, denúncia e revogação”, tinha o seguinte teor:
“1 - Os contratos de duração limitada celebrados nos termos do artigo 98.º renovam-se, automaticamente, no fim do prazo e por períodos mínimos de três anos, se outro não estiver especialmente previsto, quando não sejam denunciados por qualquer das partes.
2 - A denúncia referida no número anterior deve ser feita pelo senhorio mediante notificação judicial avulsa do inquilino, requerida com um ano de antecedência sobre o fim do prazo ou da sua renovação.
3 - A denúncia efectuada pelo senhorio nos termos desta disposição não confere ao arrendatário o direito a qualquer indemnização.
4 - O arrendatário pode denunciar nos termos referidos no n.º 1, bem como revogar o contrato, a todo o tempo, mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio, com a antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que se operam os seus efeitos.”
Ademais, no caso de denúncia efetuada pelo senhorio, este podia obter a execução forçada nos termos previstos no art. 101.º, constituindo o contrato celebrado nos termos do artigo 98.º, em conjunto com a certidão de notificação judicial avulsa requerida pelo senhorio, nos termos do artigo 100.º, título executivo para efeitos de despejo do local arrendado, seguindo o despejo a forma da execução ordinária para entrega de coisa certa.
De salientar que, atento o carácter temporário do contrato de arrendamento (cf. arts. 1022.º, 1025.º e 1026.º do CC), o prazo para a duração efetiva do contrato não se confunde com o prazo que, por via de regra, consta do contrato de arrendamento, conforme então previa o art. 8.º, n.º 2, al. g), do RAU, atinente ao conteúdo do contrato de arrendamento. Com efeito, aí se estabelecia que o contrato de arrendamento urbano deve mencionar, também, quando o seu objeto ou o seu fim o impliquem, o prazo.
Além disso, o art. 10.º do RAU, com a epígrafe “Prazo supletivo”, dispunha que “O prazo do arrendamento urbano é de seis meses, se outro não for determinado por lei, convencionado pelas partes ou estabelecido pelos usos.”
A doutrina e a jurisprudência deram os seus contributos no sentido de clarificar a interpretação normativa do art. 98.º do RAU.
Assim, nas palavras de Aragão Seia, in “Arrendamento Urbano Anotado e Comentado”, 3.ª edição, Almedina, pág. 467, “Com os contratos para habitação chamados de duração limitada dá-se uma ruptura do princípio da renovação obrigatória do contrato de arrendamento, que passa a poder ser livremente denunciado por senhorio e arrendatário no fim do período inicial de vigência.
As partes devem estipular, em cláusula a inserir no texto escrito do contrato, que o pretendem celebrar no regime de duração limitada e indicar o prazo para a duração efectiva, que não pode ser inferior a cinco anos”.
Por sua vez, em sentido não inteiramente coincidente, M. Januário G. Gomes, in “Arrendamentos para habitação”, Almedina, 1994, pág. 199, referia que “Tratando-se de arrendamentos habitacionais especiais, em que fundamentalmente é excluído o princípio da prorrogação automática forçada (…), natural é que a sujeição de um contrato ao regime dos artºs 98º a 101º deva ser claramente esclarecida e assumida. Assim, o simples facto de o arrendamento ser celebrado por um ou por cinco anos, de per si, não sujeita o contrato ao regime dos contratos de duração limitada; é necessário que as partes acordem no sentido dessa sujeição e insiram o acordo no texto escrito do contrato (artº 8º, nº 2, alínea i) do R.A.U.), assinado pelas partes.
O prazo para a duração efectiva não pode ser inferior a cinco anos (artº 89º nº 2); a partir dos cincos anos e com o limite máximo de 30 do artº 1025º do Cód. Civil, as partes podem clausular qualquer prazo. O prazo de cinco anos deve ter-se também por prazo supletivo, no caso de as partes, clausulando embora o regime de contratos de duração limitada, terem omitido estipulação de prazo”.
Também a jurisprudência não se mostra uniforme, evidenciando, acima de tudo, a necessidade de uma interpretação casuística, seja da vontade das partes, seja das declarações negociais. Na interpretação e aplicação do art. 98.º do RAU, a jurisprudência dominante, que acompanhamos, é ilustrada pelos acórdãos do STJ (sumários disponíveis em www.stj.pt):
- de 29-10-2009, proferido na Revista n.º 558/04.5TBVRS-A.E1.S1 - 7.ª Secção, assim sumariado:
«I - No contrato de arrendamento habitacional de duração limitada, a lei não diz que deve constar no texto escrito do contrato uma cláusula a referir que se trata de um “contrato de duração limitada” para que o mesmo possa ser qualificado como tal; o que ela diz é que dele deve constar uma cláusula com o referido prazo, que, nos termos do n.º 2 do art. 98.º do RAU, não pode ser inferior a 5 anos.
II - Um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, concluirá que é de arrendamento de duração limitada o contrato reduzido a escrito no qual as partes convencionaram que o mesmo “é feito pelo prazo de 5 anos, a começar no dia 01-06-1996 e a terminar em 31-05-2001, considerando-se prorrogado por sucessivos períodos iguais de 3 anos e nas mesmas condições, enquanto por qualquer das partes não for denunciado”.»
- e de 02-10-2014, na Revista n.º 319/04.1TCNT-A.L1.S1 - 2.ª Secção, de cujo sumário consta designadamente que:
“V - Os prazos estabelecidos nos arts. 8.º, al. g), e 98.º do RAU são diferentes: (i) o primeiro é o prazo do contrato, (ii) o segundo, que apenas existe no caso do contrato de duração limitada, é o prazo de duração efectiva do contrato, seja, o prazo da sua eficácia. Podendo não haver coincidência entre ambos.
VI - Com a publicação do RAU deu-se uma ruptura do princípio da renovação obrigatória do contrato de arrendamento urbano, pretendendo-se restituir ao mesmo, com a estipulação de um prazo efectivo, a sua fixação temporária essencial.
VII - É excessivo exigir que o texto do contrato faça uma referência expressa ao regime de arrendamento de duração limitada, embora seja necessário que o dito prazo se refira expressamente à duração efectiva do arrendamento, sob pena de valer apenas como prazo meramente contratual sujeito a renovação forçada.”
O acórdão do STJ 20-01-2010, proferido na Revista n.º 4125/06.0TVLSB.L1.S1 (disponível em https://juris.stj.pt) invocado pela Apelante não contraria esta linha de pensamento, ao afirmar, embora a propósito do art. 117.º do RAU, não proceder o argumento de que, para além da indicação do prazo, deve constar também, para a duração limitada nos arrendamentos urbanos, uma cláusula expressa dizendo que os sujeitos contratuais adotam tal regime legal.
Com efeito, como aí se refere, a lei não impõe que as partes qualifiquem ou intitulem o contrato de arrendamento, designando-o como contrato de duração limitada, mas exige que as partes convencionem, de forma inequívoca, um prazo para a sua duração efetiva e que isso mesmo conste de uma cláusula inserida no texto do contrato. Claro que as partes podem celebrar o contrato indicando expressamente que o pretendem fazer no regime de duração limitada e, simultaneamente, estipular o prazo nos termos referidos, mas a única exigência legal é que tal prazo conste inequivocamente de uma cláusula contratual, vertida no texto do contrato assinado pelos contraentes. Por outras palavras, o que deve estar clausulado de forma inequívoca é a convenção das partes sobre o prazo para a duração efetiva do arrendamento, e não a mera qualificação ou designação do contrato ou a indicação de ser celebrado nos termos do art. 98.º do RAU.
No caso dos autos, inexiste acordo das partes quanto à vontade real comum que presidiu ao texto vertido no contrato de arrendamento em apreço e nada ficou provado em termos do que era a vontade real dos declarantes, até porque as partes não fizeram concretas alegações de facto a esse respeito. Sempre se dirá que se isso estivesse aqui a ser discutido, apontaria claramente para o que foi considerado pelo Tribunal a quo ao aludir à duração que o contrato teve pelo menos até ao momento em que a senhoria procurou fazê-lo cessar.
Efetivamente, face ao valor da renda em apreço (que, como é facto notório, é muito inferior ao valor de mercado), seria inusitado que o então senhorio, D, ao invés de proceder nos termos suprarreferidos nos pontos 4 e 6, não tivesse, pura e simplesmente, vindo opor-se à renovação do contrato, fosse para arrendar de novo a fração por uma renda de valor superior, fosse para a vender, a melhor preço, livre do ónus do arrendamento. Aliás, se, como alega a Requerente, o contrato em apreço fosse, ab initio um contrato de duração limitada, com o prazo de 5 anos, seria incompreensível que o senhorio, em 2013, tivesse vindo propor ao arrendatário que o contrato passasse a ser um contrato com prazo certo de 5 anos. Esta factualidade poderia até convocar a figura do abuso do direito, mas não é oportuno apreciar essa questão, a ser equacionada apenas como “válvula de escape do sistema”, a concluir-se que à Requerente assiste o direito a opor-se à renovação do contrato.
Impõe-se, pois, atentar no texto do contrato e, sem o perder de vista, buscar o sentido objetivo do aí declarado, interpretando a declaração negocial em apreço, de acordo com as regras consagradas nos arts. 236.º a 238.º do CC, ou seja, à luz do princípio da impressão do declaratário - segundo o qual, a declaração vale com o sentido que uma pessoa comum ou média lhe daria, se colocada na situação concreta do declaratário -, e considerando que o sentido interpretativo deverá ter um suporte legal mínimo por se estar perante um negócio formal (cf. art. 7.º, n.ºs 1 e 3, do RAU). Assim, valem aqui as considerações feitas no acórdão do STJ de 27-04-2022, proferido na Revista n.º 2052/19.0T8BRG.G1.S1 - 6.ª Secção, conforme resulta do respetivo sumário (disponível em www.stj.pt),:
“I - O regime legal da interpretação dos negócios jurídicos está concentrado, quanto às suas regras gerais, nos arts. 236.º a 239.º do CC.
II - Podendo afirmar-se, sem prejuízo de tais regras, que a primeira regra de interpretação até será a vontade real comum, o sentido subjetivo comum, ou seja, se há consenso das partes, do declarante e do declaratário, sobre o sentido da declaração, é de acordo com ele que a declaração deve ser interpretada.
III - Estando a segunda regra contida no art. 236.º, n.º 2, do CC, segundo a qual, em caso de divergência entre o sentido subjetivo da declaração e o seu sentido objetivo, prevalece o sentido subjetivo desde que o declaratário o conheça (em conformidade com o ditame da velha máxima falsa demonstrativo non nocet).
IV - E, em caso de divergência entre o sentido subjetivo da declaração e o seu sentido objetivo, desconhecendo o declaratário a vontade real do declarante, prevalece, segundo a terceira regra, contida no art. 236.º, n.º 1, do CC, o sentido objetivo da declaração, salvo se o declarante não puder contar com ele, isto é, desde que tal sentido não colida com a expetativa razoável do autor da declaração: é a chamada teoria da impressão do destinatário.”
Tudo isto sem olvidar que a designação dada pelas partes a um determinado contrato, ainda que de um negócio formal se trate, não obsta a que o julgador possa fazer do mesmo uma qualificação jurídica diferente.
Ora, o contrato em apreço foi reduzido a escrito mediante o preenchimento à mão e a aposição de assinaturas num formulário elaborado em processador de texto com linhas em branco; apenas nas linhas do texto que se seguem à identificação das partes e antes mesmo da cláusula 1.ª do contrato consta referência à celebração de “contrato de arrendamento para habitação, de duração limitada e no regime de renda livre, nos termos do Art. 98.º nºs 1 e 2 do R.A.U. aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90 de 15 de Outubro”.
Porém, no contrato em apreço não consta nenhuma cláusula propriamente dita com a estipulação de um prazo de duração efetiva do contrato; em nenhuma outra parte do texto do contrato, designadamente nas várias cláusulas, é feita qualquer menção a um prazo para a duração efetiva do contrato ou sequer à possibilidade de denúncia do contrato nos termos previstos no citado art. 100.º do RAU (por exemplo, referindo que, no fim do prazo estipulado, o contrato se renovava automaticamente por períodos mínimos de 5 anos ou por outro prazo especialmente previsto caso não fosse denunciado por qualquer das partes). Ou seja, nada consta, no texto contratual, quanto ao acordo das partes para que o contrato pudesse ser livremente “denunciado” pelo senhorio findo um certo prazo (opondo-se livremente à renovação do contrato).
Na cláusula 2.ª, as partes, não só não estipularam um prazo para a duração efetiva do contrato, como até se limitaram a estipular que “O presente arrendamento é feito pelo prazo de seis meses renováveis com início a 01/01/94, e término em 31/06/94.”, o que aponta mais para a estipulação de um mero prazo contratual com a duração de 6 meses sujeito a renovação forçada do que para a estipulação de um prazo de duração efetiva de 6 meses, tanto mais que seria inusitado estipulá-lo nesses termos, de tão reduzido face à previsão legal de uma duração mínima de 5 anos.
Não vale argumentar em contrário, como faz a Apelante, com a jurisprudência ilustrada pelo acórdão do STJ de 12-05-2005, proferido na Revista n.º 81/05 - 2.ª Secção, em cujo sumário se refere que:
“I - Consignando-se num contrato de arrendamento que o contrato é celebrado pelo prazo de 5 anos, é conforme às regras de interpretação dos negócios jurídicos do art.º 236, n.º 1, do CC entender que tem uma duração limitada.
II - E exigindo o art.º 238 do mesmo Código que nos negócios formais a interpretação tenha um mínimo de correspondência no texto, a interpretação contrária, não só não tem este suporte literal, como até se lhe opõe.”
Com efeito, não é de todo despiciendo, na interpretação da declaração negocial, fazer notar a correspondência entre o prazo estipulado e o prazo previsto (imperativamente) no art. 98.º, n.º 2 do RAU (como também se reconheceu, por exemplo, no ac. da RL de 25-06-2009, no proc. n.º 1510/07.4TVLSB.L1-6, disponível em www.dgsi.pt). Porém, no caso dos autos, o prazo estipulado foi de 6 meses, coincidente com o prazo supletivo previsto no art. 10.º do RAU, o que também não parece ser despiciendo, pela ambiguidade que envolve, na perspetiva de um declaratário normal, tornando duvidosa a qualificação do contrato como um contrato de duração limitada.
Nesta linha de pensamento veja-se ainda o acórdão (que a Apelante também invoca) da Relação de Lisboa de 03-03-2011, proferido no proc. n.º 4498/06.5TVLSB.L1-2, disponível em www.dgsi.pt:
«I - Com o contrato de duração limitada, o legislador do RAu pretendeu revitalizar o mercado habitacional, na medida em que o senhorio passou a poder, tal como o inquilino, “denunciar” o contrato.
(…) IV- Fora do campo dos contratos de duração limitada, estão, no âmbito do RAU, todos os outros, nos quais o senhorio não pode impedir a renovação automática do contrato por “denúncia”, e que em função dessa realidade limitativa passou a usar-se referirem-se como “vinculísticos”.
V- A expressão “revogar” utilizada no art 100º/4 RAU - disposição aplicável aos contratos de arrendamento para comércio ou indústria por força do art 117º/2, e aos contratos de arrendamento urbano para qualquer outra aplicação lícita do prédio, por força do referido art 123º, todos do RAU - não se mostra como correcta, certo como é que, revogação, exprime, normalmente, um consenso entre as partes (o chamado «distrate») e no preceito em referência se usa o conceito de revogação para qualificar o acto através do qual o arrendatário, mediante declaração unilateral dirigida ao senhorio (e sujeita ao pré aviso de 90 dias que na mesma disposição se estabelece) pode fazer cessar o contrato antes de decorrido o prazo de 5 anos a que a lei, no seu interesse, sujeita o arrendamento
VI-A expressão “denúncia”, até à Lei 6/2006 de 27/2 (que introduziu o NRAU), correspondia à oposição à renovação – instrumento de que dispõe qualquer das partes para pôr fim ao contrato, no termo da sua duração, impedindo que ele se renove.
VII -Em face do regime estabelecido pela L 6/2006, há que conferir ao termo “denúncia”, não já o conteúdo de “oposição à renovação”, mas o de “revogação unilateral”
VIII- Apesar do art 98º e 117º do RAU exigirem que a estipulação de um prazo para a duração efectiva dos arrendamentos conste de cláusula inserida no texto escrito do contrato, não se mostra necessário que do próprio texto escrito do contrato conste expressis verbis que as partes pretendiam celebrar um contrato de duração limitada. A única exigência legal é, que o prazo conste inequivocamente de uma cláusula contratual.
IX - O estabelecimento de um ano como prazo para o contrato mostra-se incompatível com o regime de duração efectiva e não permite afirmar a existência da inequivocidade exigida pelos arts 98º/1 e 117º/1 do RAU.»
A doutrina invocada pela Apelante, segundo a qual o prazo de 5 anos se deve ter por supletivo no caso de as partes terem clausulado o regime dos contratos de duração limitada, mas “terem omitido estipulação de prazo”, não pode ser transposta para o caso dos autos.
Com efeito, no contrato em apreço, as partes não omitiram a estipulação de prazo, antes o fixaram expressamente, estando plasmado na cláusula 1.ª que o contrato é celebrado por seis meses renováveis, em linha com o regime supletivo então vigente (cf. art. 10.º do RAU), gerando, assim, repete-se, uma ambiguidade que não permite considerar que a sujeição ao regime dos artigos 98.º a 101.º do RAU tenha sido “claramente esclarecida e assumida” pelas partes.
O que a lei previa era a possibilidade de as partes estipularem um prazo para a duração efetiva dos arrendamentos urbanos para habitação, inserindo a respetiva cláusula - com o prazo fixado para a duração efetiva - no texto escrito do contrato. Sucede que, no caso em apreço, as partes, não obstante afirmando, nos termos suprarreferidos, a sujeição do contrato ao regime de duração limitada, vieram também, de forma muitíssimo desalinhada com esse regime, inserir uma cláusula da qual constava que o contrato tinha o prazo de seis meses renovável, nada mais indicando no texto do contrato, mormente quanto à possibilidade de ser denunciado pelo senhorio. Essa circunstância de facto, aliada à postura do próprio senhorio, em 2013, não podem ser ignoradas. Por tudo isto, não podemos alinhar com a jurisprudência que a Apelante invocou para reforçar a sua argumentação (disponível em www.dgsi.pt), designadamente o ac. da RL de 24-10-2000, no proc. n.º 0051971, o ac. da RL de 06-04-2006, no proc. n.º 11765/2005-6, o ac. da RL de 31-05-2007, no proc. n.º 3931/2007-8, e o ac. do STJ de 12-06-2012 na Revista n.º 3650/10.3TBVFR.P1.S1, tanto mais que versando sobre situações de facto não exatamente idênticas à que nos ocupa.
Logo, não há que considerar, sob pena de ser dado um inadmissível salto lógico, a possibilidade de, ao abrigo do disposto no art. 292.º do CC, o contrato em apreço valer como contrato de duração limitada pelo prazo de 5 anos, pois isso pressupunha, como é óbvio, estar de antemão afirmado e assente que, na vigência do RAU, as partes haviam celebrado um contrato de duração limitada, estipulando um prazo para a duração efetiva do contrato arrendamento ao plasmarem a respetiva cláusula no texto escrito do contrato, o que, como vimos, não sucedeu.
Concorda-se, pois, com o entendimento do Tribunal recorrido a este respeito, improcedendo as conclusões da alegação de recurso quanto à qualificação do contrato em apreço como de duração limitada.
Posto isto, resta saber se, aquando das comunicações efetuadas pela Requerente senhoria aos Requeridos, era legalmente admissível a cessação do contrato de arrendamento em apreço por oposição à renovação, para o que importa apreciar qual o regime aplicável a esse contrato.
É sabido que a Lei n.º 6/2006, de 27-02 aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano, estando previstas no seu Título II um conjunto de normas transitórias, cuja redação inicial foi alterada, primeiro pela Lei n.º 31/2012, de 14-08, e, depois, pela Lei n.º 79/2014, de 19-12.
O Capítulo I desse Título diz respeito, no que ora importa, aos contratos habitacionais celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano, estando o respetivo regime consagrado no art. 26.º nos seguintes termos (redação mais atual que importa considerar, por ser a que vigorava à data das comunicações em apreço):
“1 - Os contratos para fins habitacionais celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro, bem como os contratos para fins não habitacionais celebrados na vigência do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro, passam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades dos números seguintes.
2 - À transmissão por morte aplica-se o disposto nos artigos 57.º e 58.º
3 - Quando não sejam denunciados por qualquer das partes, os contratos de duração limitada renovam-se automaticamente no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo período de dois anos ou, quando se trate de arrendamento não habitacional, pelo período de três anos, e, em ambos os casos, se outro prazo superior não tiver sido previsto.
4 - Os contratos sem duração limitada regem-se pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, com as seguintes especificidades:
a) Continua a aplicar-se o disposto na alínea a) do n.º 1 do artigo 107.º do RAU;
b) Para efeitos das indemnizações previstas no n.º 1 do artigo 1102.º e na alínea a) do n.º 6 e no n.º 9 do artigo 1103.º do Código Civil, a renda é calculada de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º da presente lei;
c) O disposto na alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil não se aplica se o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 /prct..
5 - Em relação aos arrendamentos para habitação, cessa o disposto na alínea a) do número anterior após transmissão por morte para filho ou enteado ocorrida depois da entrada em vigor da presente lei.
6 - (Revogado.)
7 - Os direitos conferidos nos números anteriores ao arrendatário podem ser invocados pelo subarrendatário quando se trate de subarrendamento autorizado ou ratificado nos termos da lei.”
Sendo aplicáveis ao contrato em apreço, as regras do contrato de duração indeterminada, conforme expressamente previsto no citado art. 26.º, n.º 4, é óbvio que não podia ter cessado por oposição à renovação, que é uma forma de cessação do contrato exclusiva do contrato com prazo certo (cf. arts. 1095.º a 1098.º do CC).
Mesmo que se pudessem aproveitar as comunicações que foram efetuadas, mas já para denúncia do contrato, nos termos do art. 1101.º, al. c), do CC, a mesma não poderia operar, face à restrição prevista na citada alínea c) do n.º 4 do art. 26.º, uma vez que o Requerido, à data das comunicações em apreço, já tinha mais de 65 anos de idade (e um grau de incapacidade calculada em 60%).
Assim, improcedem as conclusões da alegação de recurso, ao qual será negado provimento.
Vencida a Apelante, é a responsável pelo pagamento das custas processuais (artigos 527.º e 529.º, ambos do CPC).
***
III - DECISÃO
Pelo exposto, decide-se negar provimento ao recurso, mantendo-se, em consequência, a decisão recorrida.
Mais se decide condenar a Apelante no pagamento das custas do recurso.
D.N.
Lisboa, 05-03-2026
Laurinda Gemas
Rute Sobral
Ana Cristina Clemente |
