Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Em 17.11.2008 Properties, Limited, pessoa coletiva com sede na Ilha de Man, intentou ação declarativa constitutiva e de condenação contra Martin F. C., S Investimentos Imobiliários, Lda (atualmente Massa Insolvente de S Investimentos Imobiliários, Lda) e Banco, S.A. (a que lhe sucederam, nos autos, primeiro o C, S.A. e, atualmente, N, S.A.).

A A. alegou, em síntese, que em 10.8.2005 o 1.º R., munido de uma procuração que a A. lhe havia outorgado em 01.7.2005, vendeu à 2.ª R., por escritura pública, dois lotes de terreno para construção de que a A. era proprietária, na freguesia de Almancil, Loulé. Após a dita venda a 2.ª R. constituiu hipoteca, a favor do 3.º R., sobre os aludidos imóveis, para garantia de um empréstimo contraído junto do banco. Ora, sucede que a venda foi efetuada sem as necessárias instruções da A., o que a 2.ª R. sabia ou não podia deixar de saber, tendo sido realizada por preço inferior ao pretendido pela A. e sem que a A. tivesse, sequer, sabido atempadamente do negócio e, mais, tivesse recebido o preço acordado e constante da escritura, preço esse que, aliás, a 2.ª R. não chegou a pagar na totalidade. Assim, o negócio é ineficaz perante a A., com as necessárias consequências. Subsidiariamente, para o caso de se julgar o negócio eficaz, deve a 2.ª R. ser condenada na parte do preço que ainda não pagou e o 1.º R. ser condenado a entregar à A. a parte do preço que recebeu da 2.ª R.

a) Declare ineficaz em relação à Autora a escritura de compra e venda celebrada em 10 de Agosto de 2005, no Cartório Notarial de Olhão entre o 1º Réu e a 2ª Ré e, consequentemente, ordene a restituição dos seguintes prédios ao património da Autora:

i) Talhão de terreno para construção urbana denominado lote n.º 57, descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o n.º /030293 da freguesia de Almancil, artigo matricial x.

ii) Talhão de terreno para construção urbana denominado lote n.º 58, descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o n.º /030293, artigo matricial y.

b) Declare ineficaz em relação à Autora a hipoteca negociada entre a 2ª Ré e a 3ª Ré incidente sobre os prédios da Autora.

c) Ordene ainda, e consequentemente, o cancelamento das seguintes inscrições na Conservatória do Registo Predial de Loulé:

i) Sobre o prédio x da freguesia de Almancil (Lote 57), a inscrição de propriedade G5, correspondente à apresentação /18082005, e as inscrições hipotecárias C1 e C2, correspondentes às apresentações /21122005 e /30052006, bem como de todos os averbamentos que lhes digam respeito.

ii) Sobre o prédio y da freguesia de Almancil (Lote 58), a inscrição de propriedade G5, correspondente à apresentação /18082005, e as inscrições hipotecárias C1 e C2, correspondentes às apresentações /21122005 e /30052006, bem como de todos os averbamentos que lhes digam respeito.

d) Subsidiariamente, apenas para o caso de não procederem os pedidos anteriores, o que só por dever de cautela se admite:

i) Condene a 2ª Ré a pagar à Autora o remanescente do preço ainda por pagar, em montante a apurar no decorrer da instrução, acrescido dos juros de mora desde a data da escritura até efectivo pagamento.

ii) Condene o 1º Réu, e a 2ª Ré solidariamente com este, a pagar à Autora a parte do preço que recebeu da 2ª Ré, também a apurar no decurso da instrução, acrescida de juros de mora desde a data do respectivo recebimento até efectivo pagamento.

O 1.º R. contestou, arguindo a irregularidade da representação da A. em juízo, a falta de deliberação ou decisão no sentido da instauração da ação, a ratificação do negócio pela A., constante na própria procuração, e negando que não tivesse os necessários poderes para vender os ditos imóveis, nos termos efetuados, e para receber o respetivo preço, já integralmente pago.

Também a 2.ª R. contestou, pugnando pela total improcedência da ação, alegando ter agido de boa-fé, sendo totalmente estranha às relações entre a A. e o 1.º R., e afirmando ter pago a totalidade do preço acordado, a quem se apresentara com poderes para tal. Defendeu também a improcedência da ação contra o 3.º R. e deduziu reconvenção (que veio a ser rejeitada).

O 3.º R., já nas vestes do C S.A., contestou, pugnando pela improcedência da ação quanto ao pedido de cancelamento das inscrições hipotecárias objeto da mesma, alegando a inoponibilidade ao banco das vicissitudes do relacionamento entre a A. e o 1.º R..

A A. replicou quanto à matéria de exceção arguida pelo 1.º R. e quanto à reconvenção deduzida pela 2.ª R., concluindo pela sua improcedência e reiterando o peticionado.

Em 29.01.2010 foi proferido despacho em que se julgou a A. devidamente representada na ação.

Em 25.02.2010 realizou-se audiência preliminar, na qual, além do mais, se convidou a A. a concretizar em que termos o 1.º R. se teria afastado das instruções da A. na realização do negócio impugnado.

Em 25.6.2010 foi rejeitada a reconvenção deduzida pela 2.ª R. e foi proferido despacho saneador, em que se julgou improcedente a exceção de falta de autorização ou de deliberação para a instauração da ação, se relegou para decisão final a apreciação da exceção de ratificação do negócio e se procedeu à seleção da matéria de facto assente e matéria de facto controvertida, com elaboração de base instrutória.

Iniciou-se audiência final, realizando-se sessões em 08.7.2011 e 19.9.2011, após o que os autos ficaram a aguardar o cumprimento de duas cartas rogatórias, de inquirição de duas testemunhas, enviadas à Ilha de Man.

Cumpridas as aludidas cartas rogatórias e junta a respetiva tradução em 03.02.2016, decidiu-se, por despacho datado de 08.4.2016, repetir a prova produzida nas duas sessões acima referidas, reiniciando-se, assim, a audiência final.

Realizou-se audiência final e em 06.9.2016 foi proferida sentença em que, julgando-se a ação parcialmente procedente, emitiu-se o seguinte dispositivo:

“Em face do exposto, julgo parcialmente procedente a acção e, em consequência, decido:

A) Absolver o Réu N, SA de todos os pedidos contra si deduzidos pela Autora Properties Limited;

B) Condenar o Réu Martin F. C. a pagar à Autora Properties Limited a quantia de € 1.645.700,00, acrescida de juros de mora desde a citação até integral pagamento, às taxas sucessivamente em vigor para os juros civis;

C) Condenar a Ré S Investimentos Imobiliários, SA a pagar à Autora Properties Limited a quantia de € 81.300,00, acrescida de juros de mora desde a citação até integral pagamento, às taxas sucessivamente em vigor para os juros civis;

D) Absolver os Réus Martin F. C. e S Investimentos Imobiliários, S.A dos demais pedidos contra si deduzidos.

Custas da acção a cargo da Autora e dos Réus Martin F. C. e S Investimentos Imobiliários, SA, na proporção dos respectivos decaimentos, que se fixam em, respectivamente, 60%, 35,3% e 4,7%, nos termos do disposto no artigo 527º, nos 1 e 2 do Código de Processo Civil de 2013, entendendo-se que não há lugar à dispensa de pagamento do remanescente da taxa de justiça nos termos do 6º, n.º 7 do RCP, considerando a complexidade da causa, com várias sessões de julgamento e considerando a especificidade dos pedidos, bem como que a dispensa deve ser excepcional.”

Tendo sido declarada, em 11.4.2012, pelo Tribunal do Comércio de Lisboa, a insolvência da 2.ª R., em 27.9.2016 foram os autos, que corriam os seus termos na Comarca de Faro, remetidos ao Juízo de Comércio de Lisboa, para serem apensados ao processo de insolvência.

A A. apelou da sentença, tendo apresentado alegações em que formulou as seguintes conclusões:

208. Face ao exposto, do mérito dos autos deve resultar o deferimento do pedido principal, com a declaração da ineficácia da escritura de fls. 20 em face da Autora, sob pena de violação do art. 269º, combinado com o art. 268º, do Cód. Civil.

209. Caso V. Exas. assim não entendam, o que se admite meramente por cautela, e sem qualquer concessão, então a douta sentença deve ser modificada, de modo a que a condenação de entrega à Autora da quantia de € 1.645.700 seja solidária, sob pena de violação do art. 497º do Cód. Civil (a condenação da Ré S a pagar a quantia de € 81.300 deve, neste caso, manter-se).

210. Ainda neste último caso, deve a douta sentença ser também modificada quanto à condenação em custas, que deve ficar integralmente a cargo dos Réus C. e S, pois foram eles que sucumbiram, sob pena de violação do art. 527º, n.ºs 1 e 2 do Cód. Proc. Civil.

a. Nos termos dos arts. 269º e 268º do Cód. Civil, a atuação abusiva do representante torna o negócio ineficaz em relação ao representado, quando o terceiro que com ele contratou conhecia, ou devia conhecer , o abuso.

b. O representante, ainda que atue dentro dos limites formais dos poderes que lhe foram outorgados, abusa desses poderes quando os utiliza conscientemente em sentido contrário ao seu fim.

c. O Réu C. vendeu os lotes à Ré S, dando-lhe quitação total do preço na escritura, sem que tivesse recebido a totalidade do preço; sem transferir para a compradora as obrigações de pagamento dos custos de manutenção das partes comuns do loteamento; e fez seus todos os montantes recebidos, que não entregou à Autora.

i. Dos factos provados n.ºs 11, 13 e 24 resulta que a venda foi feita com quitação falsa do preço, que não foi recebido integralmente.

ii. Dos documentos de fls. 465 e 20 resulta que a venda foi feita sem transferência da obrigação de pagamento dos custos de manutenção das partes comuns do loteamento, continuando a Autora, e não a Ré compradora, responsável pelas mesmas, devendo este facto ser levado em consideração na decisão, nos termos do art. 607º, n.º 4 do Cód. Proc. Civil.

iii. Do facto do Art. 17º da Base Instrutória resulta que o procurador C. ficou com o dinheiro recebido em execução da procuração, que nunca entregou à Autora, até hoje, devendo este facto ser dado como provado, até porque o pagamento não se presume.

d. A Ré S sabia (é um facto pessoal) que o procurador lhe estava a vender os lotes, e a dar-lhe quitação total do preço, sem que isso fosse verdade.

e. A Ré S sabia também, ou, pelo menos, tinha obrigação de saber, que a venda lhe estava a ser feita sem transferência das obrigações de contribuir para a manutenção das infraestruturas do loteamento onde os lotes estavam integrados, o que constituía, em si mesmo, um abuso de poderes.

f. A Ré S sabia ainda, ou, pelo menos, tinha obrigação de saber, que o Réu C. tencionava fazer seus os valores referentes ao preço dos lotes, não os entregando à Autora.

i. Como resulta dos cheques juntos aos autos (fls. 159/390, 160/386, 161/387, 163/419, 165/388, 166/435, 167/418 e 168/416), a Ré S aceitou emiti-los ou endossa-los em nome pessoal do Réu C. e não da Autora, o que possibilitou que aquele fizesse seus os fundos recebidos, subtraindo-os à Autora.

ii. Como resulta do cheque de fls. 164 e 422, a Ré S aceitou entregar um cheque de € 95.700 em nome do filho do Réu C., valor esse que, naturalmente, também nunca foi entregue à Autora.

iii. Como resulta dos contratos de fls. 579 e 590, a Ré S aceitou que uma parte do preço fosse paga por dação de um apartamento à filha do Réu C.

iv. Dos autos resulta, assim, claramente que a Ré S sabia, ou, pelo menos, devia saber, face às circunstâncias, que o Réu C. provavelmente não iria entregar o preço da venda à Autora.

g. Em consequência da atuação da Ré S, que tinha razões de sobra para prever que isso iria acontecer, o procurador apropriou-se do preço da venda, contrariamente aos interesses da Autora.

h. Apesar de os factos anteriores bastarem para o deferimento do pedido principal, na douta sentença não se deram como provados outros factos com interesse para a decisão da causa que, na verdade, estão provados.

i. O facto do artigo 4º da Base Instrutória, de que o Réu C. tinha a obrigação, como procurador da Autora, de lhe entregar o preço obtido, deve ser dado como provado.

ii. Os factos dos artigos 7º e 8º da Base Instrutória, de que o Réu C. não informou a Autora da venda dos lotes à Ré S, nem obteve previamente instruções da mesma para fazer o negócio, devem ser dados como provados .

iii. Os factos dos artigos 13º e 14º da Base Instrutória, de que a Ré S sabia que o Réu C. precisava de instruções da Autora para vender os lotes, mas não procurou confirmar se as tinha efetivamente, devem ser dados como provados.

iv. O facto do artigo 16º da Base Instrutória, de que o Réu C. exigiu à Ré S que esta efetuasse o pagamento do preço a terceiros, deve ser dado como provado.

i. Em consequência, não restam dúvidas de que o procurador atuou em abuso de poderes, prejudicando a Autora, com pleno conhecimento do facto por parte da Ré S, compradora dos lotes, o que torna a venda ineficaz em relação à Autora.

j. Isso não obstante, olhando agora para o pedido subsidiário, os Réus C. e S devem ser condenados solidariamente, pois a fonte da sua obrigação é a responsabilidade civil delitual.

k. O autor que obtém ganho de causa no pedido subsidiário não sucumbe e não deve ser condenado nas custas da ação, pelo que as custas devem ficar integralmente a cargo dos Réus C. e S, alterando-se nessa parte o doutamente decidido.

212. Nos termos do art. 640º do Cód. Proc. Civil, declara-se ainda o seguinte:

a. Requer-se a modificação da douta sentença quanto à matéria de facto, dando-se como provados os concretos pontos de facto constantes dos artigos 4º, 7º, 8º, 13º, 14º, 16º e 17º da Base Instrutória, que foram incorretamente, no entender da Apelante, considerados como não provados.

b. Os concretos meios probatórios que autorizam tal modificação são os referidos ao longo das presentes alegações relativamente a cada um dos pontos de facto referidos, e incluem os documentos e depoimentos testemunhais mencionados e, em parte, transcritos.

c. A decisão que deve ser proferida com relação a cada um dos pontos de facto concretamente referidos, é a de que devem ser considerados como estando provados os factos constantes dos quesitos 4º, 7º, 8º, 13º, 14º, 16º e 17º da Base Instrutória, aproveitando-se os mesmos na decisão que vier a ser tomada.

213. Em suma, requer-se a V. Exas. dêem provimento ao presente recurso, declarando a ineficácia em face da Autora, com todas as consequências legais, da escritura de fls. 20; ou, se assim não o entenderem, condenem os Réus C. e S solidariamente a pagarem à Autora a quantia de € 1.645.700 (mantendo-se a condenação adicional da Ré S de pagar a quantia de € 81.300), bem como a pagarem a integralidade das custas, por só eles terem sucumbido face à douta decisão recorrida.

Tanto a 2.ª R. como o 3.º R. contra-alegaram, separadamente, pugnando pela rejeição do recurso quanto à matéria de facto e pela improcedência da apelação, com a consequente confirmação da sentença recorrida.

As questões que se suscitam neste recurso são as seguintes: impugnação da matéria de facto; ineficácia, perante a A., da compra e venda celebrada entre o 1.º R. e a 2.ª R.; se se considerar que o contrato impugnado é eficaz perante a A., termos da eventual responsabilidade dos 1.º e 2.º RR. para com a A., quanto ao pagamento do preço; decaimento quanto a custas.

1) Por procuração outorgada em 1 de Julho de 2005 perante Hedley Douglas Neil Hanson, Notário Público da cidade de Douglas, Ilha de Man, Anthony John Doyle e Beverley Christine Kate Lane, na qualidade de únicos directores de S Properties Limited, declararam nomear Martin F. C. como verdadeiro e legal procurador da sociedade e para e no nome de e por conta da sociedade praticar todos ou qualquer um dos actos e coisas doravante mencionados, ou seja:

i. Representar a sociedade em conexão com a venda de qualquer imóvel em Portugal de propriedade da sociedade;

ii. Negociar e acordar conforme o Procurador entender adequado os termos e condições da venda de acordo com as instruções da sociedade;

iii. Assinar e executar qualquer contrato promessa de venda e qualquer aditamento ao mesmo;

iv. Assinar a escritura pública de venda e qualquer rectificação ou ratificação, caso a mesma possa ser necessária no âmbito das previsões deste mandato;

v. Requerer e efectuar quaisquer actos de registo nas competentes Conservatórias do Registo Predial ou Comercial e/ou Repartições de Finanças, sejam eles provisórios ou definitivos;

vi. Fazer as necessárias declarações, recursos ou requerimentos em conexão com a propriedade e defender avaliações fiscais, cobranças, tributos ou outras responsabilidades impostas sobre a Propriedade (Alínea A) dos Factos Assentes).

2) Mais declararam que a sociedade pela procuração ratifica e confirma e acorda em ratificar e confirmar o que quer que o procurador faça ou pretenda fazer em virtude da procuração incluindo nessa confirmação tudo quanto seja feito entre o momento da revogação da procuração e o momento em que essa revogação se torne conhecida do procurador (Alínea B) dos Factos Assentes).

3) E que a sociedade pela procuração autoriza e confere poderes ao procurador para reconhecer em nome e como acto e instrumento da sociedade a procuração e que o selo da sociedade foi nela devidamente afixado e para registar e depositar a mesma na repartição ou registo próprio em qualquer país em que tal possa ser exigido e para solicitar qualquer outro acto ou coisa que possa ser em qualquer caso indispensável ou apropriado para autenticar e dar efeito pleno à procuração de acordo com a lei e usos de qualquer país onde isso possa ser exigido tão completa e efectivamente quanto o poderia fazer a sociedade (Alínea C) dos Factos Assentes).

4) Mais declararam que o titular da procuração (o qual para evitar dúvidas pode a todo o tempo e em todas as matérias atrás referidas exercer os poderes aqui contidos por conta da sociedade) não tem poder de delegar a procuração e conceder os poderes nela contidos a terceiros (Alínea D) dos Factos Assentes).

5) E que a procuração expira no 30 dia de Junho de 2006 e será de seguida devolvida ao mandante sem necessidade de interpelação juntamente com quaisquer duplicados ou cópias da mesma que possam ter sido emitidos (Alínea E) dos Factos Assentes).

6) Na Conservatória do Registo Predial de Loulé encontra-se descrito sob o n.º /030293, da freguesia de Almancil, um prédio rústico, designado por lote n.º 57, composto por talhão de terreno para construção urbana, com 1.424 m2, a confrontar a nascente e norte com estrada, a poente com zona verde e a sul com Aldeia das Ferrarias, inscrito na matriz urbana sob o artigo (Alínea F) dos Factos Assentes).

7) No dia 10 de Agosto de 2005 a autora tinha inscrita a seu favor, pela ap. de 30/11/1999 a aquisição, por compra, do referido lote (Alínea G) dos Factos Assentes).

8) Na Conservatória do Registo Predial de Loulé encontra-se descrito sob o n.º /030293, da freguesia de Almancil, um prédio rústico, designado por lote n.º 58, composto por talhão de terreno para construção urbana, com 817 m2, a confrontar a nascente e norte com estrada, a poente com Lote 59 e a sul com Lote 57, inscrito na matriz sob o artigo (Alínea H) dos Factos Assentes).

9) No dia 10 de Agosto de 2005 a autora tinha inscrita a seu favor, pela ap. 77 de 30/11/1999 a aquisição, por compra, do referido lote (Alínea I) dos Factos Assentes).

10) A segunda ré existe desde 1995 e tem como objecto social a concepção, edificação e exploração de empreendimentos turísticos e imobiliários, a compra e venda de prédios rústicos e urbanos e a revenda dos adquiridos para esse fim e investimentos imobiliários (Alínea J) dos Factos Assentes).

11) Por escritura pública de compra e venda outorgada em 10 de Agosto de 2005, no Cartório Notarial de Olhão, o primeiro réu declarou vender à segunda ré, que declarou aceitar, pelo preço de € 1.120.000,00 o Lote 57 e pelo preço de € 607.000,00 o Lote 58 (Alínea K) dos Factos Assentes).

12) O primeiro réu outorgou a escritura em representação da autora, como seu procurador, usando a procuração outorgada por esta em 01 de Julho de 2005 e a segunda ré foi representada pelos sócios gerentes Vítor e Luís (Alínea L) dos Factos Assentes).

13) Ficando declarado pelo primeiro réu que já havia sido recebido da segunda ré o preço de ambos os Lotes (Alínea M) dos Factos Assentes).

14) Pelas ap. /18082005 mostram-se registadas, a favor da segunda ré, as aquisições, por compra, dos referidos Lotes 57 e 58 (Alínea N) dos Factos Assentes).

15) Pelas aps. /21122005 e /30052006 mostram-se registadas, a favor da terceira ré, duas hipotecas, nos montantes máximos de €5.839.650,00 e de €687.850,00, respectivamente, sobre o Lote 57 (Alínea O) dos Factos Assentes).

16) Pelas aps. /21122005 e /30052006 mostram-se registadas, a favor da terceira ré, duas hipotecas, nos montantes máximos de €5.839.650,00 e de €687.850,00, respectivamente, sobre o Lote 58 (Alínea P) dos Factos Assentes).

17) Por escritura pública outorgada em 15 de Dezembro de 2005, no exercício da sua actividade bancária, a terceira ré acordou com a segunda ré um empréstimo, garantido por hipoteca, no valor de €5.000.000,00 (Alínea Q) dos Factos Assentes).

18) Nos termos do documento complementar anexo à escritura estabeleceu-se que, da referida quantia, apenas €1.000.000,00 seria movimentado imediatamente pela segunda ré (Alínea R) dos Factos Assentes).

19) Tendo ficado condicionada a entrega do remanescente à apresentação prévia do projecto de construção para os lotes de terreno sobre os quais recaiu a hipoteca aprovado pela Câmara Municipal de Loulé e da respectiva licença de construção válida (Alínea S) dos Factos Assentes).

20) A Autora acordou com o primeiro réu que este a representaria na venda de bens imóveis situados em Portugal (Artigo 1º da Base Instrutória).

21) Actuando por conta e no interesse da autora (Artigo 2º da Base Instrutória).

22) A procuração foi passada para permitir também ao primeiro réu encetar contactos com potenciais interessados na compra dos lotes (Artigo 5º da Base Instrutória).

23) Apresentando-se perante os mesmos com legitimidade para conduzir as negociações e fazer as vendas (Artigo 6º da Base Instrutória).

24) A segunda ré efectuou o pagamento, pela compra dos lotes 57 e 58 referidos em 11), do preço total de € 1.645.700,00 (Artigos 15º, 19º a 29º e 31º da Base Instrutória).

25) Os cheques utilizados para pagamento do preço referido em 24) foram entregues ao réu Martin ou foram depositadas em contas de que este era titular (Artigo 30º da Base Instrutória).

a) Ficando acordado que este faria as vendas de acordo com as instruções que previamente recebesse desta (Artigo 3º da Base Instrutória).

c) O primeiro réu não informou a autora da aquisição realizada pela segunda ré (Artigo 7º da Base Instrutória).

d) Nem obteve previamente desta quaisquer instruções sobre o acordo a celebrar (Artigo 8º da Base Instrutória).

e) A autora apenas teve conhecimento do acordo realizado no mês de Dezembro de 2005 (Artigo 9º da Base Instrutória).

f) E só descobriu a identidade da compradora e condições da venda em 2006 (Artigo 10º da Base Instrutória).

g) A autora pretendia obter € 2.000.000,00 pela venda dos lotes (Artigo 11º da Base Instrutória).

h) E que o preço fosse pago dois ou três meses após assinatura de acordo de promessa de compra e venda (Artigo 12º da Base Instrutória).

i) A segunda ré sabia que o réu Martin precisava de instruções da autora para poder vender os lotes (Artigo 13º da Base Instrutória).

j) Não tendo cuidado de saber se havia recebido tais instruções (Artigo 14º da Base Instrutória).

k) O primeiro réu não informou a autora da aquisição realizada pela segunda ré (Artigo 7º da Base Instrutória).

l) Nem obteve previamente desta quaisquer instruções sobre o acordo a celebrar (Artigo 8º da Base Instrutória).

m) A autora apenas teve conhecimento do acordo realizado no mês de Dezembro de 2005 (Artigo 9º da Base Instrutória).

n) E só descobriu a identidade da compradora e condições da venda em 2006 (Artigo 10º da Base Instrutória).

o) A autora pretendia obter € 2.000.000,00 pela venda dos lotes (Artigo 11º da Base Instrutória).

p) E que o preço fosse pago dois ou três meses após assinatura de acordo de promessa de compra e venda (Artigo 12º da Base Instrutória).

q) A segunda ré sabia que o réu Martin precisava de instruções da autora para poder vender os lotes (Artigo 13º da Base Instrutória).

r) Não tendo cuidado de saber se havia recebido tais instruções (Artigo 14º da Base Instrutória).

s) Exigindo-lhe o réu Martin que efectuasse tal pagamento a terceiros (Artigo 16º da Base Instrutória).

t) O preço pago não foi entregue à Autora (Artigo 17º da Base Instrutória).

u) A segunda ré sabia que o réu Martin não iria efectuar tal entrega (Artigo 18º da Base Instrutória).

Nos termos do n.º 1 do art.º 662.º do CPC “a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.”

Pretendendo o recorrente impugnar a decisão relativa à matéria de facto, deverá, nos termos do art.º 640.º do CPC, sob pena de rejeição, especificar os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas. Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes (n.º 2 alínea a) do art.º 640.º do CPC).

No caso deste recurso, conforme decorre das suas conclusões, que delimitam o seu âmbito (art.º 635.º n.º 4 do CPC) a apelante pretende que se dê como provado o constante dos quesitos 4.º, 7.º, 8.º, 13.º, 14.º, 16.º e 17.º da base instrutória, quesitos esses que na sentença se deram como não provados. Para esse efeito a recorrente invoca os meios de prova que indicou no corpo das alegações, remetendo para o exposto nessa parte das alegações. Confrontado o corpo das alegações, constata-se que aí a recorrente identifica em concreto os depoimentos que, a seu ver, relevam para a sua convicção, indicando as passagens das declarações que entende serem pertinentes, procedendo também à transcrição dessas passagens. Também aí a apelante indica os documentos que fundariam essa convicção.

Cremos, face ao exposto, que a apelante cumpriu os ónus impostos pelo legislador para possibilitar ao tribunal ad quem a tarefa de apreciar a dita impugnação, sendo certo que, contrariamente ao que parece ser o entendimento da apelada 2.ª R., é no corpo das alegações que se encontra o desenvolvimento das razões enunciadas nas conclusões, as quais não devem ser cópia ou reprodução daquele, mas sim mera síntese, dando a conhecer a intenção de se impugnar a decisão de facto e identificando os pontos em concreto criticados, e em que sentido (cfr., v.g., STJ, 18.02.2016, processo 558/12.1TTCBR.C1.S1., consultável na base de dados do IGFEJ).

Nada obsta, assim, à apreciação da impugnação da decisão de facto deduzida pela A..

Pretende, pois, a A., que se deem como provados os seguintes factos, julgados não provados na decisão recorrida:

c) O primeiro réu não informou a autora da aquisição realizada pela segunda ré (Artigo 7º da Base Instrutória).

d) Nem obteve previamente desta quaisquer instruções sobre o acordo a celebrar (Artigo 8º da Base Instrutória).

q) A segunda ré sabia que o réu Martin precisava de instruções da autora para poder vender os lotes (Artigo 13º da Base Instrutória).

r) Não tendo cuidado de saber se havia recebido tais instruções (Artigo 14º da Base Instrutória).

s) Exigindo-lhe o réu Martin que efectuasse tal pagamento a terceiros (Artigo 16º da Base Instrutória).

t) O preço pago não foi entregue à Autora (Artigo 17º da Base Instrutória).

No artigo 4.º da base instrutória perguntava-se, na sequência do art.º 3.º da mesma base (em que se questionava se entre a A. e o 1.º R. ficara acordado que este faria as vendas de acordo com as instruções que previamente recebesse desta – facto dado como não provado, sem impugnação da ora apelante), se ficara acordado, entre a A. e o 1.º R., que este lhe entregaria o preço obtido.

Tal quesito corresponde ao afirmado no art.º 7.º da petição inicial, onde consta que “a Autora e o 1.º Réu acordaram que este faria as vendas de acordo com as instruções que previamente recebesse da Autora, entregando-lhe o preço obtido.”

Na sua contestação o 1.º R. impugna expressamente o teor desse artigo (art.º 57.º da contestação). Impugnação essa que porventura se alicerçará no teor dos seguintes artigos da contestação: “30. Os activos da A. limitam-se aos prédios que detém”; “31. E foram adquiridos com capitais alheios à A.”; “49. Como já ficou alegado, as verbas envolvidas na aquisição pela A. dos prédios sub judice, nunca constituíram património próprio da A.”; “50. As referidas aquisições constituíram investimentos, quer dos titulares das participações sociais, quer de terceiros, sem que os referidos investimentos tenham assumido, num primeiro momento, uma entrada de capital na sociedade A.”; “51. Vendidos os referidos prédios, a quem pertence o produto da venda?”; “52. À A. que mais não é do que uma aparência societária formalmente constituída, ou às pessoas, individuais ou colectivas, que suportaram o sacrifício patrimonial inerente à aquisição dos prédios?”

O quesito 4.º reporta-se às concretas declarações de vontade ou negociais emitidas entre a A. e o 1.º R.. Ora, quanto a elas, nenhuma prova se encontra nos autos. Sendo certo que, conforme resulta do depoimento da testemunha Dora (advogada que prestou serviços à A. antes dos negócios ora em apreço), corroborada pelas testemunhas Doyle (depoimento em carta rogatória, a fls 1079 e seguintes) e Lane (depoimento por carta rogatória a fls 1084 e seguintes) e é alegado pela própria A. a fls 609 e 610, 658 e 659, quem era o “beneficiário” da A., o “beneficial owner”, o seu “dono”, e afinal nela “mandava”, era o Sr. Michael Bland, que era quem tomava as decisões e contactava diretamente o procurador da A., ou seja, no caso, o ora 1.º R.. Pelo que todas as pessoas ouvidas ignoram o que foi em concreto acordado com o 1.º R. . Assim, a condenação do 1.º R. no pagamento à A. do preço que recebeu da 2.ª R. deveu-se, como resulta da sentença, a considerações decorrentes da aplicação da lei, que não passaram pela constatação de um acordo concreto entre a A. e o 1.º R. nesse sentido.

A apelante impugna também a resposta negativa dada aos artigos 7.º e 8.º da base instrutória, em que se afirmava que “O primeiro réu não informou a autora da aquisição realizada pela segunda ré” “Nem obteve previamente desta quaisquer instruções sobre o acordo a celebrar”.

A apelante sustenta uma resposta positiva no já acima mencionado depoimento das testemunhas Doyle e Lane, que à data dos factos eram representantes legais da A.. Ora, o que resulta dos depoimentos acima referidos é que Doyle e Lane não tiveram conhecimento concreto das vendas efetuadas pelo 1.º R., mas também não era suposto terem-no, pois a quem o procurador reportava diretamente era a Michael Bland, que era o gerente “de facto” da A..

A apelante também impugna a resposta negativa dada aos artigos 13.º e 14.º da base instrutória, em que se afirmava que “A segunda ré sabia que o réu Martin precisava de instruções da autora para poder vender os lotes”, “Não tendo cuidado de saber se havia recebido tais instruções”.

Trata-se de quesitos originários do art.º 27.º da petição inicial, que a 2.ª R. impugnou expressamente (art.º 14.º da contestação), afirmando que, face ao teor da procuração apresentada pelo 1.º R., acreditou que este tinha todos os poderes necessários para fazer a escritura – o que pressupõe que a R. cuidou que o 1.º R. tinha as instruções necessárias para a concretizar. Tal interpretação da procuração foi corroborada pela testemunha Ângela, a Exm.ª notária que interveio na celebração da escritura sub judice.

A apelante insurge-se também contra a resposta negativa dada ao art.º 16.º da base instrutória, onde se afirmava que o 1.º R. exigiu à 2.ª R. que esta efetuasse a terceiros o pagamento do preço devido pela compra dos dois lotes de terreno.

A apelante fundamenta a sua posição no teor do contrato-promessa junto a fls 579 e do cheque junto a fls 164 e 422, a que também se refere o ofício do Barclays de fls 459.

Quanto ao aludido contrato-promessa, outorgado entre a A. e a R., com a intervenção do 1.º R. na qualidade de procurador da A., nele consta que os dois lotes de terrenos seriam vendidos pelo preço de € 1 700 000,00, a ser pago pela promitente compradora em diversas parcelas em dinheiro, no total de € 1 400 000,00, e ainda por meio da transferência de propriedade, a favor de Nadine Claire C., ou de quem até à data da escritura a promitente vendedora viesse a indicar, sobre uma determinada fração autónoma de um empreendimento sito em Vilamoura.

Independentemente das circunstâncias concretas em que se formalizou esse acordo, que se ignoram, a verdade é que o contrato definitivo não foi gizado nos termos referidos no aludido contrato-promessa, conforme está provado, pelo que a afirmação cuja prova se pretende não conhece, com base na celebração do aludido contrato-promessa, confirmação bastante.

No que concerne ao cheque, no valor de € 95 700,00, emitido já após a celebração da escritura de compra e venda, foi-o em nome de “F. Martin. C.”, que a apelante afirma ser filho do 1.º R.. Ora, chamando-se o 1.º R. “Martin F. C.”, desde logo surge a dúvida sobre se a 2.ª R., quando emitiu o aludido cheque, se apercebeu que estava a preenchê-lo em nome de outra pessoa que o 1.º R.. É certo que outros cheques estão documentados nos autos emitidos, pela 2.ª R., em nome de “Martin F. C.” (e não em nome de “F. Martin C.”), mas foram-no em momentos temporalmente distintos deste último, pelo que se justifica a dúvida. Tanto mais que, contrariamente ao afirmado pela apelante, na contestação a 2.ª R. não confessa ter emitido um cheque a favor do filho do 1.º R.. Pelo contrário, no artigo 70.º da contestação, citado pela apelante, a 2.ª R. afirma que o aludido cheque foi passado em nome do 1.º R. e depositado na conta deste. Acresce que na informação bancária citada pela apelante, constante a fls 459, prestada pelo banco da conta onde o cheque foi depositado, consta que a aludida conta é titulada por “Martin F. C.”, “Nadine Claire C.” e “F. C.”, o que mais adensa as dúvidas acerca de a favor de quem afinal a 2.ª R. pensava que emitia o cheque. De todo o modo, tendo o cheque sido entregue ao 1.º R. e por este sido depositado em conta por este co-titulada, entendemos, tal como o tribunal a quo, que não há fundamento para dar como provado que o 1.º R. exigiu à 2.ª R. que efetuasse o pagamento do preço a terceiros.

O apelante também se insurge relativamente à não prova da afirmação de que “o preço pago não foi entregue à Autora” (Artigo 17.º da Base Instrutória).

Este quesito assenta, fundamentalmente, no teor do art.º 2.º da petição inicial, onde se afirma que o 1.º R. “apropriou-se do preço da venda, que não entregou à Autora.”

O 1.º R. declarou expressamente, no art.º 53.º da contestação, impugnar esta afirmação.

Na fundamentação da decisão de facto o tribunal a quo exarou, a este propósito, o seguinte:

“Uma vez que não foi produzida qualquer prova de que o preço foi entregue à Autora, dona dos imóveis, nem que houve qualquer acordo para que o procurador fizesse o dinheiro seu, necessariamente se tem que dar como não provado que o preço pago não foi entregue à Autora.”

Esta formulação da fundamentação padece, como é notório, de alguma equivocidade. Porém, não nos parece, contrariamente ao propugnado pela apelante, de que dela resulta lapso evidente, no sentido de que se pretendia dizer que não se podia dar como provado que o preço havia sido entregue à A.. Isto porque não é esse o teor da pergunta feita no quesito. Por outro lado, da circunstância de não se ter provado a entrega do preço à A. não se pode inferir, como é sabido, que essa entrega não ocorreu. Assim como não é por se não ter provado que houve um acordo (entre a A. e o 1.º R.?; entre o 1.º R. e a 2.ª R.?) no sentido de o procurador (o 1.º R.) fazer seu o dinheiro do preço, que se pode dar como provado - ou não provado - que o preço não foi entregue à A..

Quanto à condenação, contida na sentença, do 1.º R., na entrega à A. do preço que recebera da 2.ª R., ela resultou, na economia da sentença, da aplicação do disposto no art.º 1161.º alíneas d) e e) do Código Civil, ou seja, da obrigação que se ajuizou resultava do contrato de mandato subjacente à procuração emitida – sendo certo que, dizemos nós, sobre o 1.º R. caberia, nos termos do art.º 342.º n.º 2 do Código Civil, o ónus da prova de que havia cumprido essa obrigação ou de que não tinha que a cumprir.

Nos termos do art.º 258.º do Código Civil, “o negócio jurídico realizado pelo representante em nome do representado, nos limites dos poderes que lhe competem, produz os seus efeitos na esfera jurídica deste último”.

Por sua vez, o art.º. 268.º n.º 1 do CC determina que “o negócio que uma pessoa, sem poderes de representação, celebre em nome de outrem é ineficaz em relação a este, se não for por ele ratificado”.

Estabelecendo, ainda, o art.º 269.º que “o disposto no artigo anterior é aplicável ao caso de o representante ter abusado dos seus poderes, se a outra parte conhecia ou devia conhecer o abuso”.

Está provado que o 1.º R. celebrou com a 2.ª R., em nome da A., um contrato de compra e venda, ou seja, outorgou uma escritura onde declarou, em nome da A., que vendia à 2.ª R., pelo preço de € 1 727 000,00, dois lotes de terreno, tendo a 2.ª R. declarado aceitar adquirir os aludidos bens, por aquele preço.

O 1.º R. demonstrou os seus poderes representativos mediante a apresentação de uma procuração, emitida pela A. (art.º 262.º n.º 1 do Código Civil: “diz-se procuração o acto pelo qual alguém atribui a outrem, voluntariamente, poderes representativos”).

Tal procuração, transcrita em 1 a 5 da matéria de facto, concedia ao 1.º R., indubitavelmente, poderes para proceder à aludida venda, ou seja, para celebrar um contrato mediante o qual o proprietário de um bem transmite para outrem a propriedade desse bem, obrigando-se a outra parte, em contrapartida, ao pagamento de um preço (artigos 874.º e 879.º do Código Civil).

É certo que na escritura consta que os outorgantes declararam que o preço já havia sido integralmente pago, o que não era verdade. Porém, tal não afeta a validade do negócio, nem a sua eficácia perante a A., vendedora. O que pode acontecer é a prática, pelo procurador, de um ilícito para com o representado, à luz da relação contratual subjacente à emissão da procuração (o negócio-base: cfr., v.g., Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil, V, Parte Geral, 2.ª edição, Almedina, 2015, página 130), a qual, no caso dos autos, conforme ajuizado na sentença recorrida e em resultado do dado como provado sob os n.ºs 20 e 21 da matéria de facto, assumiu a forma de um contrato de mandato com representação – artigos 1157.º e 1178.º. Ou seja, poderá ter havido, da parte do 1.º R., uma atuação contrária à vontade, efetiva ou presumida, da A., no que concerne à não receção da totalidade do preço à data da escritura e declaração de quitação; mas, a admitir-se tal violação da vontade da A. (que não se provou), as respetivas consequências atêm-se às relações internas, entre a A. e o 1.º R. (neste sentido, cfr. Helena Mota, “Do abuso de representação”, Coimbra Editora, 2001, pág.148, nota 273; no mesmo sentido, STJ, 09.10.2003, processo 03B2201). No mais, perseverando a compradora no não pagamento da integralidade do preço, resta ao vendedor compeli-la ao cumprimento da sua obrigação, com o decorrente reflexo, do êxito dessa iniciativa, na responsabilização do procurador perante o dominus.

A circunstância de na escritura constar, em contrário à verdade, que o preço estava integralmente pago, o facto de o 1.º R. ter solicitado à 2.ª R. que lhe entregasse o preço, em cheques não emitidos em nome da A., o facto de na escritura não constar a assunção, pela 2.ª R., da obrigação de suportar as despesas comuns de funcionamento do empreendimento onde se localizavam os lotes vendidos, e ainda a previsão, contida no contrato-promessa já supra referido, de o preço da compra ser parcialmente pago com a entrega de uma fração autónoma a favor de outra pessoa que não a A. não bastam, a nosso ver, para concluir, nem que o 1.º R. agiu contra a vontade ou as instruções da A., nem que a 2.ª R. disso se deveria ter apercebido. De facto, o teor da aludida procuração, onde inclusive se enfatiza a intenção de ratificação de todos os atos que futuramente o procurador praticasse em nome da A. no âmbito das aludidas vendas, denota uma tal confiança no 1.º R. que naturalmente contagiaria os terceiros contactados, nomeadamente a 2.ª R. que, desconhecendo os meandros das relações entre a A. e o 1.º R., confiaria que tudo estava a ser feito, por este, em concordância com a vontade da A.. Aliás, não se provou que a 2.ª R. tinha conhecimento das obrigações que a A. assumira perante o vendedor primitivo dos lotes quanto à transmissão futura dos aludidos encargos comuns do empreendimento; e a declaração, contrária à verdade, de que a totalidade do preço estava pago, podia interessar a ambas as partes, para não atrasar ou dificultar a formalização do negócio, assentando numa relação de confiança mútua (a senhora notária, cujo depoimento é citado pela apelante, afirmou que não aceitaria celebrar a escritura se nela constasse a previsão de pagamento parcial do preço em prestações futuras; e, por outro lado, admitiu que tem a perceção, por vezes, nas escrituras a que preside, de que a declaração de que o preço está integralmente pago não é verdadeira).

A A., pessoa coletiva sediada na ilha de Man, serviu-se de um terceiro, o ora 1.º R., para proceder à realização de transações do seu ativo, localizado no Algarve. Ora, entende-se que, nesta matéria, ubi commodum ibi incommodum. A utilização de intermediários traz vantagens, mas também riscos. E estes devem correr por conta de quem beneficia das ditas vantagens, sem prejuízo da eventual má-fé ou negligência censurável do terceiro contratante (cfr., v.g., Helena Mota, obra citada, páginas 106 e 107, 167 e 168; na jurisprudência, v.g., acórdão do STJ, de 07.02.2006, processo 05A4285). Negligência ou má-fé que, in casu, não se lobriga.

Entende-se, assim, que também nesta parte a sentença recorrida não merece censura.

Na sentença recorrida condenou-se o 1.º R. a pagar à A. o valor do preço que recebera da 2.ª R., no total de € 1.645.700,00 (acrescido de juros de mora desde a citação até integral pagamento, às taxas sucessivamente em vigor para os juros civis) e condenou-se a 2.ª R. a pagar à A. a parte do preço ainda em falta, ou seja, € 81.300,00 (acrescida de juros de mora desde a citação até integral pagamento, às taxas sucessivamente em vigor para os juros civis).

A apelante, para o caso de não lograr obter a declaração de ineficácia da venda, peticionou no recurso, aliás em linha, como não podia deixar de ser, com o teor da petição inicial, que a condenação no pagamento da quantia de € 1.645.700,00, que incidiu sobre o 1.º R., recaísse também sobre a 2.ª R., em termos solidários, mantendo-se a condenação da 2.ª R. na aludida quantia de € 81 300,00.

Ora, como resulta do acima exposto, a 2.ª R. pagou € 1 645 70,00, a título de preço, a quem se apresentou com poderes para tal, concedidos pela A.. Assim, nessa parte a 2.ª R. cumpriu a sua obrigação, nos termos do art.º 769.º do Código Civil.

Não há, pois, que condenar a 2.ª R. em mais do que aquilo que já consta na sentença recorrida, que é o preço ainda em falta, nos termos dos artigos 879.º, alínea c) e 406.º n.º 1 do Código Civil.

A responsabilidade do procurador/mandatário (o ora 1.º R.) perante o dominus/mandante (a A.) emana da relação contratual entre eles constituída, a que a 2.ª R. é alheia (art.º 406.º n.º 2 do Código Civil).

1 - A decisão que julgue a ação ou algum dos seus incidentes ou recursos condena em custas a parte que a elas houver dado causa ou, não havendo vencimento da ação, quem do processo tirou proveito.

2 - Entende-se que dá causa às custas do processo a parte vencida, na proporção em que o for.

3 - No caso de condenação por obrigação solidária, a solidariedade estende-se às custas.”

In casu, o A. pretendia a declaração de ineficácia do negócio de compra e venda sub judice, com o cancelamento das inscrições prediais subsequentemente realizadas, incluindo as respeitantes à hipoteca em cuja constituição interveio o 3.º R.. Subsidiariamente, reclamou a condenação da 2.ª R. no pagamento do preço que faltava pagar e, ainda, a condenação solidária do 1.º R. e da 2.ª R. no pagamento do preço que o 1.º R. recebera da 2.ª R..

Ora, a A. decaiu quanto ao pedido principal e obteve, quanto ao pedido principal, ganho apenas parcial, na medida em que a 2.ª R. não foi condenada, solidariamente com o 1.º R., no pagamento à A. do preço que aquele havia recebido daquela.

Assim, a A. não obteve pleno ganho de causa, decaindo parcialmente, conforme descrito, pelo que a decisão da primeira instância quanto a custas, acima transcrita, está correta, nada havendo a alterar.

Pelo exposto, julga-se a apelação improcedente e consequentemente mantém-se a sentença recorrida.

Lisboa, 08.6.2017

Jorge Leal

Ondina Carmo Alves

Pedro Martins