| Decisão Texto Integral: | Acorda-se na 2 Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
1 - "Quimigal - Química de Portugal, SA" instaurou acção especial de despejo, que correu termos pela 3 Secção, do 3 Juízo, do Tribunal Cível de Lisboa, contra a "Pingo Doce - Distribuição Alimentar, SA", onde pede a resolução do contrato de arrendamento respeitante ao prédio urbano sito na Avenida de Ceuta n. 43, em Lisboa e a condenação da Ré ao seu despejo imediato.
A Ré, que foi regularmente citada, veio contestar por excepção e por impugnação, tendo também pedido a condenação da Autora como litigante de má fé.
Foi proferido despacho saneador, onde o Mmo. Juiz
"a quo" oficiosamente fixou valor à acção, tendo sido organizados a especificação e o questionário.
A Autora recorreu do despacho saneador, que foi recebido como agravo, com efeito devolutivo e subida diferida.
Seguiram-se os termos legais posteriores e, após a audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença, que, julgando a acção improcedente, absolveu a Ré do pedido.
Inconformada, veio a Autora recorrer daquela sentença.
Recebido o recurso como apelação, veio a Autora apresentar a sua alegação, que concluiu da forma seguinte:
"1 - A matéria de facto dada como provada é no sentido de que a R. cedeu a utilização remunerada de espaços (lojas) a terceiros no local (centro comercial) de que é arrendatária (...).
"2 - A mesma douta sentença considerou que tal cessão por ser acompanhada da utilização de infraestruturas ou vantagens genéricas do centro comercial, v. g., proximidade de outras lojas, àreas de estacionamento, espaços lúdicos, caracterizava um contrato atípico e não um mero sub-arrendamento ou cessão de local.
Pelo que:
"3 - Rejeitou a aplicação do artigo 1093, n. 1, f) do Código Civil ao caso ajuizado.
"4 - Não é correcta a caracterização do contrato de cessão do local como contrato atípico visto que a situação de facto sub judice contém os elementos essenciais do contrato típico de sub-arrendamento.
"5 - Em tal sentido se remete para o estudo do Prof. Inocêncio Galvão Telles, in "O Direito", ano 123, 1991, IV (Outubro-Dezembro) cuja argumentação no sentido anterior se dá aqui por reproduzida.
Donde,
"6 - Se verifica que a douta sentença recorrida fez, de jure constituto, errada aplicação daquele citado preceito (artigo 1093, n. 1, f) do Código Civil)".
A Apelante que, no início da sua alegação declarou entender não ter sentido minutar autonomamente o recurso de agravo interposto do despacho saneador, termina pedindo a revogação da sentença recorrida, julgando-se a acção procedente.
A Apelada apresentou contralegação, onde sustentou a sentença recorrida.
Na verdade, a Apelada veio defender que, na sentença recorrida, se fizera uma correcta interpretação dos factos comprovados nos autos e se interpretara correctamente a lei, que lhe era aplicável e que a solução encontrada era a ajustada ao caso "sub judice".
Por estas razões, a Apelante sustenta que a apelação deverá ser julgada improcedente e desatendida, confirmando-se a sentença recorrida.
Foram colhidos os vistos legais.
Cumpre decidir.
2 - Impõe-se, antes de mais, constatar que o agravo, interposto pela Autora do despacho saneador, ficou deserto, por falta de alegações, nos termos dos artigo 292, número 1 e artigo 690, número 2, ambos do Código Processo Civil.
3 - Seguidamente, há que verificar quais os factos relevantes comprovados nos autos.
3.1 - Da análise da especificação e do despacho com as respostas aos quesitos resulta estarem provados os seguintes factos relevantes:
A Autora "Quimigal - Química de Portugal, SA" é sucessora da "Companhia União Fabril, SARL" (CUF).
Por escritura de 22/01/1971, a CUF, SARL cedeu à "Supa - Companhia Portuguesa de Supermercados, SARL" o goso e fruição temporários do imóvel sito na Avenida de Ceuta, n. 43, freguesia de Alcântara, em Lisboa, descrito na 6 Conservatória do Registo Civil de Lisboa sob o n. 2672 e inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 1269, mediante remuneração mensal, destinando-se o local à instalação de um supermercado da Supa e respectivos armazéns e escritórios.
Por escritura de 31/07/1987, a Supa trespassou à Ré "Pingo Doce - Distribuição Alimentar, SA" o estabelecimento comercial de supermercado e centro comercial instalados no prédio atrás referido.
Por carta de 06/08/87, por carta enviada à Autora, a Supa comunicou a esta a realização daquele trespasse.
A Ré iniciou, a partir de 08/09/87, o exercício da actividade de exploração do supermercado no mencionado local e implantou nele, fora das caixas registadoras do supermercado, as seguintes lojas, delimitadas por paredes de vidro amovíveis:
Loja de exposição e venda de electrodomésticos, girando sob a firma "Excel";
Encostada à parede do lado Nascente, uma loja de venda de chocolates, que gira sob a firma "Jerónimo Martins";
Encostada à parede do lado Sul, uma loja de comercialização de animais domésticos e produtos para animais, que gira sob a firma "Bicho:s";
Encostada a esta mesma parede, uma loja de lãs, que gira sob o nome de "Maria Antónia Ramos Ripado";
Encostada à mesma parede, outra loja de artigos para crianças, que gira sob a firma "Birra".
À Autora não foi pedida qualquer autorização para a cessão do goso das partes do imóvel ocupadas pelas citadas lojas, nem a Autora nisso consentiu.
Em 14/07/88, a Ré remeteu à Autora uma carta, de que se encontra cópia a folhas 78-79 e que esta recebeu, em que, além do mais, referiu ter "iniciado ... a instalação de quatro novas lojas, no Centro Comercial de Alcântara".
Em 12/07/88, houve uma reunião entre o Administrador da Ré, Dr. (C) e os representantes da Autora, Eng. (A) e (O).
A partir de 1983, o objecto do referido acordo entre a "CUF, SARL" e a "Supa, SA", passou a abranger, para além da exploração de um supermercado, a de um centro comercial, com conhecimento e consentimento da Autora, desde então.
A Ré iniciou, igualmente em 08/09/87, a exploração do centro comercial atrás referido.
A loja, que gira sob a firma "Jerónimo Martins", é explorada pela própria Ré.
As restantes lojas exploram antigas secções existentes no supermercado trespassado pela Supa, tendo a Ré procedido à remodelação e embelezamento de toda a loja.
Tais obras foram realizadas no Inverno/Primavera de 1988, com pleno conhecimento público, já que o estabelecimento nunca foi encerrado, mesmo durante a sua execução. Decorriam, nessa altura, conversações entre a Ré e a Autora, nas pessoas do Dr. (O) e do Eng. (A), com vista à revisão da renda.
Já na época da exploração feita pela Supa, a Autora pretendia receber uma percentagem do valor cobrado aos cessionários do Centro Comercial.
A Ré anuiu, após demoradas negociações com os representantes da Autora, a uma revisão da renda, a qual passaria a incluir 7,5% da receita da exploração do Centro Comercial.
3.2 - O Mmo Juiz "a quo" considerou, ainda, serem factos de conhecimento geral e, como tal, utilizáveis na sentença, independetemente de alegação e prova (artigo 514, n. 1 do Código Processo Civil), a seguinte matéria de facto:
O espaço utilizado pela Ré e anteriormente pela trespassante Supa não se confina a um rés do chão, existindo o 1 andar, onde já desde 1983 existe um Centro Comercial, em que funcionam os cinemas Las Vegas, a par de restaurante e lojas diversas.
4 - Há ainda, nesta fase, que atentar em certos aspectos de facto que nos parecem relevantes para a boa decisão da apelação.
4.1 - Antes de mais, há que constatar que, após 1983, a finalidade do arrendado foi ampliada, por forma a abranger além dos destinos convencionados inicialmente também a exploração do centro comercial.
Na verdade, além se ter provado que a Apelante consentiu em que no local arrrendado fosse instalado um centro comercial, sempre teria de concluir-se que ela reconhecera inequivocamente esse novo fim.
Efectivamente, como se assinalava no, ao que julgamos saber inédito, Ac. deste Tribunal de 23/01/90, (voto de vencido do Exmo. Des. Dr. Sousa Inês), proferido no processo n. 2322 da 1 Secção, há reconhecimento quando alguém "conhece e aceita uma certa situação".
Ora, a Apelante, convencionando com a Apelada que esta lhe pagaria certa percentagem do valor cobrado aos comerciantes instalados no centro comercial, inequivocamente reconheceu como permitido este novo destino do local arrendado.
Ora, verifica-se ainda que não se provou (e nem sequer foi alegado) ter sido convencionado, que certas áreas do locado se devessem destinar, obrigatoriamente, ao supermercado, ao centro comercial, ao armazém ou ao escritório.
Ora, salvo o devido respeito pela douta opinião adversa, isto significa que o locatário pode afectar as áreas que entender, dentro do prédio arrendado, aos fins que escolher, de entre os vários destinos permitidos contratualmente.
Deste modo, tendo o destino "centro comercial" passado a ser permitido para o prédio dado em arrendamento, pela Apelante à ora Apelada, é perfeitamente legal que esta, diminuindo a àrea afectada à exploração do supermercado, afectasse as áreas das lojas, ora questionadas, a centro comercial.
4.2 - Em segundo lugar, há que atentar no seguinte aspecto:
Como referiu a Apelante a, aliás muito douta, sentença afirma, mais de uma vez, serem as cedências questionadas de "áreas, espaços vazios, delimitadas por paredes de vidro amovíveis", "locais em que se poderia instalar um estabelecimento" e que tudo "o integra e lhe confere a característica de unidade económica-funcional, de universalidade, ser-lhe-ia dado pelo seu futuro titular".
Ora, salvo o devido respeito pela opinião do Mmo. Juiz "a quo", tais conclusões não têm apoio factual bastante.
De acordo com o artigo 664 do Código Processo Civil, na sentença, o juiz só poderá servir-se dos factos articulados pelas partes, salvo os casos previstos nos seus artigo 514 e artigo 665, que não ocorrem em relação ao ponto ora em apreço.
No caso "sub judice", impõe-se concluir que as partes, designadamente a Autora e ora Apelante, não alegaram em nenhum dos articulados produzidos (e, como tal, não foi especificado ou quesitado, nem comprovado), que as lojas cedidas pela Ré se limitassem ao simples espaço vazio ou àreas delimitadas por paredes amovíveis de vidro.
Efectivamente, o termo "cuja" (como se lhe refere a Autora nos artigos 7, 8, 9, 10, 11, 12 e 13) é usada na linguagem comum, quer com o sentido de "pavimento térreo de uma casa", quer "local onde está instalado um estabelecimento comercial", como com o sentido de "estabelecimento comercial" (Cfr., o Prof. Dr. Fernando Olavo, in "Manual de Dir.
Comercial", vol. 1, pág. 165).
Assim, se o facto não houver sido alegado adequadamente e não couber nas excepções previstas nos citados artigos, não pode ele ser aproveitado na sentença, ainda que estivesse comprovado por documento com força probatória bastante. Cfr., por exemplo, os Ac. do STJ, de 27/02/59, in "BMJ" n. 84, página 840 e dois de 07/03/83, in "BMJ" n. 325, página 524 e página 583 e o Ac. do TR de Évora de 10/12/81, in "Col. Jur.", 1981, tomo 5, página 334.
É certo que o Juiz pode (e deve) tirar conclusões de facto, mas é necessário que essas conclusões se apoiem nos factos comprovados; Isto é, que elas sejam o antecedente seguro ou a consequência lógica deles. Cfr., o Ac. do STJ, de 23/06/72, in "BMJ" n. 218, página 239.
Assim, não sendo as afirmações produzidas na sentença recorrida de que a Ré só tinha cedido espaços vazios, ou áreas, para a instalação dos estabelecimentos, a criar pelos lojistas, um antecedente seguro ou uma consequência lógica dos factos provados, impõe-se concluir, como se disse atrás, que elas não têm apoio bastante nos factos provados e têm de se considerar insubsistentes.
4.3 - Por último, importa constatar que as lojas, a que se referem as cedências questionadas, ficaram integradas num centro comercial e não foram apuradas as cláusulas dos contratos, que serviram de base a essas cedências.
5 - Posto isto, com vista a solucionar as questões postas pela Apelante, importa, em primeiro lugar, apurar o que se deve entender, em geral, por centro comercial e delinear o essencial do seu regime jurídico.
5.1 - Os centros comerciais, como bem se salienta na douta sentença recorrida, são uma realidade económico-comercial no País desde a década de 1970 e o essencial da sua regulamentação jurídica ainda não foi defenido legalmente.
Efectivamente, apenas a Portaria n. 424/85, de 5 de Julho, na sequência do Decreto-Lei n. 417/83, de 25 de Novembro (regulamentando os horários dos estabelecimentos comerciais) veio regular os seguintes aspectos dos centros comerciais: área global mínima e número mínimo de lojas; instalação em edifício único ou edifícios contíguos e interligados; unidade de gestão, garantindo a implementação, a direcção e a coordenação dos serviços comuns e a fiscalização do cumprimento do regulamento interno; e unidade de horário de funcionamento.
Portanto, verifica-se que a regulamentação legal abrange somente alguns aspectos do funcionamento dos centros comerciais, omitindo partes muito relevantes da sua regulamentação.
Para encontrar o regime legal aplicável impõe-se, em primeiro lugar, atentar na realidade económica constituida pelos centros comerciais e, seguidamente, recorrendo, porventura, à lição da doutrina e da jurisprudência.
Ora, constata-se que os centros comerciais (também designados por "shopping centers") são constituidos por uma concentração de estabelecimentos de ramos diferentes, criteriosamente seleccionados e distribuidos, por critérios de complementariedade, oferecendo um leque extenso de produtos e serviços diversos aos clientes, sem que estes tenham de sair do mesmo local, permitindo a estes satisfazer um grande número de necessidades, com maior comodidade e economia de tempo, por todos se localizarem no mesmo edifício, ou em edifícios contíguos e interligados. Cfr., o Prof. Dr. Galvão Teles, in "Contratos de Utilizaçãode Espaços nos Centros Comerciais", "O Direito", Ano 123, Tomo IV, página 522 e o Prof. Dr. Antunes Varela, "Os Centros Comerciais (Shopping Centers)", in "Boletim da Faculdade de Direito", Coimbra, Número especial,
"Estudos em Homenagem ao Prof. Doutor A. Ferrer-Correia", vol. II, página 43 a 46.
Portanto, procura-se captar a clientela para o centro comercial, organizando este, integrando nele "lojas âncoras" (no sentido de lojas com grande capacidade de atrair muita gente) e um grande números de lojas com produtos e serviços complementares, quer no sentido de terem diferentes naturezas, quer no sentido de possuirem qualidades diferentes, de facilidades de transportes e de estacionamento, de espaços lúdicos, por forma a chamar muitas pessoas ao centro, facilitando-lhe as deslocações e tornar, com maiores comodidades, mais profícua a sua deslocação, permitindo a um cliente satisfazer o maior número de necessidades, de uma única vez, no conjunto de lojas e serviços complementares, seleccionados dentro de certos critérios.
Para assegurar este tipo de resultados, são elementos fundamentais da estrutura dos centros comerciais, além da concentração complementar dos estabelecimentos dentro do mesmo edifício, ou em edifícios contíguos interligados, com unidade de direcção e horários comuns, que certos serviços sejam prestados em conjunto, a todos os comerciantes instalados, como sejam, serviços de limpeza e conservação do edifício e das suas partes de uso comum, a segurança nas partes comuns do edifício, o estacionamento de viaturas próprias, de clientes e fornecedores, a iluminação das partes comuns. Cfr., o Prof. Dr. Antunes Varela, in "Rev. Leg. Jur.", ano 122, página 62 e 83.
Mas, como assinala a nossa doutrina, o elemento essencial do conceito de centro comercial é a unidade da gestão, significando que a gestão do conjunto das lojas fica subordinada a uma direcção unitária. Cfr., o Prof. Galvão Telles, op. e loc. cits., pág. 523 e o Prof. Dr. Antunes Varela, op. e loc. cits., pág. 53 e 54.
Para o Prof. Dr. Antunes Varela, a unidade de direcção típica dos centros comerciais abrange, para além da implementação, a direcção e a coordenação dos serviços comuns e da fiscalização do regulamento interno, referidos expressamente na mencionada Portaria, ainda a competência para elaborar o regulamento interno do centro, a fixação dos termos em que pode ser modificado o ramo de negócio exercido nas lojas e da transmissão da titularidade dos estabelecimentos sedeados no centro, por negócio "inter vivos" ou "mortis causa". Cfr., op. e loc. cits, pág. 54.
Segundo o Mestre coimbrão, os instrumentos negociais que suportam juridicamente a implantação dos centros comerciais existentes em Portugal, tal como acontece na generalidade dos países estrangeiros, revelam a existência de duas diversas linhas de organização e funcionamento os centros comerciais:
Quando a iniciativa foi lançada e executada por uma única entidade, "o promotor, criador ou fundador do centro", há a tendência de este manter na sua mão a gestão do conjunto do centro comercial, atráves de uma organização centralizadora, em que se reserva a gestão do conjunto, nos seus aspectos de interesse comum (conservação e aperfeiçoamento das partes do edifício destinados ao uso comum, a prestação, manutenção e aperfeiçoamento dos serviços comuns), ficando a liberdade de iniciativa dos titulares dos estabelecimentos reservada ao seu próprio estabelecimento. Em centros comerciais criados segundo esta modalidade de formação, é uma constante que a generalidade dos estabelecimentos comerciais, mormente se estes são numerosos e o centro de apreciáveis dimensões, que não pertencem à entidade organizadora do centro, mas a terceiros a quem esta cedeu o uso de certas áreas.
A outra linha de criação dos centros verifica-se, quando o centro comercial arranca, em geral através da adaptação de edifícios antigos e a partir de estabelecimentos vários pré-existentes, por iniciativa dos vários empresários, donos deles. Há então a tendência para "colocar a gestão do conjunto, quanto aos aspectos de interesse comum, nas mãos dos próprios lojistas" organizados horizontalmente, como "associação de empresas que exercem a sua actividade concertada no mesmo local".
Nestes casos, os aspectos que interessam à organização do centro comercial, como sejam a criação do regulamento, a organização dos serviços comuns, a distribuição dos ramos de actividade pelos lojistas, ect., são feitas em assembleia geral ou de representantes e a direcção do centro é exercida por pessoa nomeada pelos comerciantes instalados no centro. Usualmente, os donos das lojas são também os donos ou arrendatários do espaço em que estas estão instaladas.
Este o essencial da organização económica dos centros comerciais.
No caso "sub judice", resulta da matéria provada nos autos, que o centro comercial foi criado por uma entidade, a "Supa", que concebeu e executou o plano da sua criação, instalado nos edifícios referidos nos autos, que (a avaliar pela planta junta a folhas 77) estão interligados e promoveu a instalação nele de vários estabelecimentos comerciais, pertencentes a comerciantes, que lhe são estranhos.
A matéria alegada e provada não permite concluí-lo com segurança e, designadamente, inexiste nos autos o regulamento interno do centro comercial em causa, mas, a avaliar pelas cópias de contratos celebrados entre a "Supa" e os futuros donos de estabelecimentos nele instalados, juntas a folhas 128 a 145, é possível ver que a criadora do centro comercial, para além de estabelecer as cláusulas referentes à cedência das instalações, ramo de actividade, serviços a prestar e respectivas retribuições, se preocupou em assegurar, para si, o controlo da gestão dos assuntos de interesse comum do centro, através de um apertado conjunto de regras contratuais.
5.2 - Interessa, nesta fase e porque se trata da questão essencial do regime jurídico deste tipo de centros comerciais, debruçarmo-nos sobre a natureza do contrato celebrado entre o organizador do centro e os donos dos estabelecimentos.
Na verdade, há quem veja neles um contrato de arrendamento ou sub-arrendamento, conjugado com um outro de prestação de serviços (Cfr., o Prof. Dr. Galvão Telles, "Contratos de Utilização de Espaços ...", cit.) e quem veja neles um contrato unitário e atípico, regulado pelas próprias cláusulas (Cfr., o Prof. Dr. Antunes Varela, "Os Centros Comerciais ...", cit..
Importa, seguidamente, tomar posição sobre esta matéria.
Será que o organizador do centro comercial pode afastar, por via de convenções com os lojistas nele instalados, no tocante às cláusulas referentes à cedência de instalações e sua remuneração, o regime vinculístico próprio dos contratos de arrendamento urbano, designadamente, no referente à renovação automática do contrato e à livre transferência do estabelecimento através de trepasse, no caso usual de as instalações serem cedidas por um certo período, mediante uma certa remuneração, ainda antes de nelas estar instalado um estabelecimento comercial completo?
Não há dúvidas que, a uma primeira vista, estes contratos contêm todos os elementos essenciais do contrato de locação, tal como é definido no artigo 1022 do Código Civil e no artigo 1 do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo artigo 1 do Decreto-Lei n. 321-B/90, de 15 de Janeiro.
Assim, ao menos aparentemente (e, na verdade, há doutrina e abundante jurisprudência nesse sentido, apresentando argumentos muito respeitáveis e poderosos), tratar-se-ia de contratos de arrendamento ou sub-arrendamento urbano e, como tal, sujeitos ao regime vinculístico próprio destes.
Mas, não obstante isso, parece-nos que este regime é inapropriado para regular as situações da cedência de instalações situadas em centros comerciais.
Tentaremos mostrar os motivos deste entendimento.
Não há dúvidas quanto à legalidade, perante a lei portuguesa, da organização de centros comerciais em qualquer das formas porque estes podem organizar-se.
Além disso, vem-se constatando que os centros comerciais de organização horizontal têm dificuldades em manter-se a funcionar de forma harmónica, tornando-se mais um conjunto desajustado de estabelecimentos, sem complementariedade entre si e a cairem rapidamente em degradação. Ou seja, a prática parece mostrar a essencialidade da gestão unitária e que o modelo de organização centralizadora se mostra mais eficaz.
Daí que, na prática e segundo uma perspectiva exterior, os centros comerciais que se mostram melhor organizados e mais eficazes, são centros comerciais em que a organização pertenceu a uma entidade, que manteve nas suas mãos o controlo sobre a gestão do centro comercial.
Ora, se bem vemos, o regime jurídico do arrendamento urbano e, sobretudo, o do sub-arrendamento parece-nos claramente inidóneo para regular a realidade económica que é um centro comercial, organizado segundo uma linha centralizadora, na terminologia adoptada pelo Prof. Dr. Antunes Varela.
Constata-se, por outro lado e como já se assinalou, que tais contratos são sistematicamente contratos complexos, contendo além da parte referente à cedência do uso das instalações e de certas partes comuns do edifício, a obrigação de prestação de variados serviços, pelo organizador do centro ou de outro que, por si, os preste e as correspondentes contrapartidas.
É também usual tal contrato conter normas restrictivas, para o lojista, relativamente à transmissão do estabelecimento por negócio entre-vivos e sobre o direito de não renovação do contrato no final do período contratual.
Assim, se a cedência do espaço ocupado pelo estabelecimento devesse qualificar-se como arrendamento comercial, com a renovação automática do contrato e a indiscriminada liberdade de transmissão do estabelecimento por trespasse, o organizador ou administrador do centro não teria meios eficazes de se opôr à degradação do nível de apresentação e clientela de certo estabelecimento, que, embora mantendo-se a explorar o mesmo ramo de comércio, apresentasse um nível de serviço e de clientela inferior ao corrente e, por isso, prejudicando os outros comerciantes e centro em geral.
Mas, quando, como no caso em apreço, o centro comercial estivesse instalado em prédio arrendado ao organizador do centro, o regime do sub-arrendamento ainda nos parece menos satisfatório.
Atente-se, por exemplo, na possibilidade de o senhorio se poder substituir ao arrendatário (artigo 46, n. 1 do RAU) e organizador do centro, que continuaria obrigado, contratualmente, a organizar e prestar os serviços comuns ao dono do estabelecimento; Havendo ainda a possibilidade, ainda mais grave para a coordenação dos interesses comuns do centro comercial, que o senhorio poderia autorizar a alteração do ramo de comércio exercido na loja, sem atenção aos interesses de complementariedade entre os vários estabelecimentos do centro.
Outro exemplo da inadequação do regime do sub-arrendamento, para regular tais contratos, resultava da limitação legal da renda a cobrar ao sub-locatário, imposta pelo artigo 1062 do Código Civil, em especial se o organizador do centro tiver custeado do seu bolso obras importantes de adaptação do edifício e com a criação de infra-estruturas de apoio ao centro, sem aptidão lucrativa (v. g., espaços para estabelecimento de viaturas).
Também nos parece pouco curial e incompatível com os desideratos prosseguidos pelos centros comerciais, que o seu organizador, antes de ceder uma loja, tivesse de pedir autorização ao senhorio, que podia, obviamente, não lha conceder, contrariando a a selecção de estabelecimentos e comerciantes prevista por aquele.
Assim, parece-nos ser o regime jurídico do arrendamento e do sub-arrendamento, inadequado para regular os contratos celebrados entre o organizador do centro comercial e os lojistas nele instalados.
Há, portanto, necessidade de um novo regime jurídico para regular estes acordos.
Nem se diga que o regime do arrendamento urbano é todo ele orientado por normas de interesse e ordem pública, inafastáveis por convenção.
É que o direito, como disciplina social que é, e sem prejuizo do factor correctivo e conformador da vida social, que lhe é próprio, destina-se a regulamentar e coordenar a vida social, tal como ela é. Portanto, a tarefa de criação das realidades sociais, a regular pelo direito, pertence à sociedade, imbuida do espírito de evolução e livre iniciativa, procurando encontrar novas e mais eficazes formas de actividade sócio-económica.
Aliás, toda a vida económica, em especial a ligada às actividades comerciais, industriais e de prestação de novas formas de serviços, se vem revelando como grande criadora de novas espécies de actividade.
Os respectivos regimes jurídicos, que são inteiramente novos ou apresentam grandes especialidades em relação aos institutos mais próximos, foram criados, em primeira linha, pela iniciativa privada, em regime liberdade contratual.
De resto, a nossa lei já criou, em nome de interesses económicos, que não nos parecem mais ponderosos, regime jurídico especial em que afastou boa parte do regime vinculístico, próprio do contrato de arrendamento.
É o caso do regime dos apartamentos turísticos, previstos no Decreto-Regulamentar n. 14/78, de 12 de Maio (artigo 5, 2), em que se regulam "os meios complementares de alojamento turístico", onde, nos casos em que os, ou alguns, dos apartamentos pertencentes ao conjunto, não pertencem à entidade que explora o empreendimento, cujo uso lhe foi cedido retribuida e temporariamente, aparece "uma modalidade negocial autónoma, perfeitamente distinta do arrendamento (...), que não está sujeito
às normas limitativas do arrendamento nomeadamente à renovação obrigatória ...". Cfr., o Prof. Dr. Galvão Telles, "Cessão de Exploração de Estabelecimento", in "Col. Jur.", XVII, tomo I, pág. 57.
Ou seja, sem embargo de se reconhecer que o regime do arrendamento urbano está imbuido de normas jurídicas de interesse e ordem pública, tem de se reconhecer que, de uma perspectiva do ordenamento jurídico global, tal regime pode comportar desvios e situações especiais.
Portanto, tendo-se constatado que inexiste um regime jurídico adequado a esta realidade, só resta aos interessados procederem à regulamentação contratual das suas relações económico-jurídicas, em nome da liberdade contratual.
Posto isto, impõe-se concluir que o contrato celebrado entre o organizador ou promotor de um centro comercial e o lojista que nele vai instalar um estabelecimento comercial, envolvendo a cedência do local vazio e a obrigação de prestar vários serviços de interesse comum, é um contrato atípico, com o regime jurídico que resultar das cláusulas convencionadas e válido dentro do princípio da liberdade contratual, consagrado no artigo 405, n. 1 do Código Civil. Cfr., neste sentido, os Acordãos do STJ, de 06/12/90, in "Base informática de dados sobre a Jurisprudência do STJ (JSTJ)", doc. n. 06000, de 26/02/91, in "Base JSTJ", doc. n. 07901 e de 24/03/92, in "Base JSTJ", doc. n. 15505.
O que se disse é válido, segundo a nossa maneira de ver, para a generalidade das situações, mas não impede que, pela interpretação das cláusulas contratuais, se conclua que as partes quizeram efectivamente celebrar um contrato de arrendamento ou sub-arrendamento. Nesta situação, como é fácil ver, será aplicável o regime próprio destes contratos.
No caso "sub judice", porém, não estão apurados os termos do contrato celebrado entre a Ré, ora Apelada e os quatro cessionários das referidas lojas.
Portanto, sem embargo do muito respeito pela douta posição defendida pelo Prof. Dr. Galvão Telles e pela corrente jurisprudencial que a seguiu, concluimos pela inaplicabilidade, em geral, do regime jurídico dos arrendamentos (e sub-arrendamentos) aos contratos celebrados entre o organizador do centro comercial e o dono do estabelecimento, envolvendo a cedência temporária e onerosa a este de instalações, com benefício das vantagens próprias da sua localização dentro daquele; Ou seja, considerando nós inaplicável ao caso "sub judice" o regime do sub-arrendamento, concluimos pela improcedência da conclusão 4 das alegações da Apelante.
6 - Vista qual a natureza do contrato celebrado entre a Apelante e os cessionários das referidas lojas, impõe-se analisar se aquela necessitava de pedir autorização à Apelante para proceder àquelas cedências.
6.1 - Antes de mais, impõe-se extrair as consequências jurídicas do ulterior alargamento consensual do fim do arrendado, estendendo-o à exploração de um centro comercial.
Parece-nos que deste facto se pode extrair, como consequência, que as cedências de instalações, ainda que simples espaços nus e vazios, estão autorizadas pela Apelante.
Procuraremos demonstrar o nosso entendimento.
Começaremos por prestar atenção à função reguladora dos interesses dos cidadãos própria dos contratos.
Na verdade, como ensina o Prof. Dr. Galvão Telles, in "Dir. das Obrigações", pág. 47 e 48, através dos contratos as partes "ajustam reciprocamente os seus interesses, dando-lhes uma regulamentação que a lei traduz em termos de efeitos jurídicos". Ou seja, por outras e mais simples palavras, através dos contratos as partes interessadas fixam "uma regulamentação unitária para os seus interesses contrapostos", conquanto harmonisáveis entre si.
Cfr., o Prof. Dr. Antunes Varela, in "Das Obrigações em Geral", vol. 1, pág. 199.
Portanto, através dos contratos e pelas cláusulas acordadas, as partes contratantes estabelecem quais os interesses de uma e outra, ou outras, ficam a prevalecer ou são sacrificados, de uma maneira que, tendencialmente, equilibra os sacrifícios dos interesses de uma parte com as vantagens recebidas, ou seja, com os interesses sacrificados da parte contrária e vice-versa.
Assim, segundo a prespectiva dos contratantes há um equilíbrio entre os benefícios recebidos e os sacrifícios feitos, subjacente ao contrato.
Para a economia subjacente a cada contrato, é essencial que cada um dos contratantes obtenha uma adequada satisfação dos seus interesses, que, segundo o contrato, foram acolhidos ou considerados prevalentes.
Para além de outras razões, impõe-se, com vista a assegurar a correcta satisfação dos interesses dos contratantes, que os contratos sejam negociados (artigo 227, n. 1 do Código Civil, tal como os que se enumeram de seguida), integrados (art. 239), alterados (artigo 437) e cumpridos (artigo 762, n.2) de harmonia com os ditames da boa fé, os quais, se forem violados de modo manifesto, podem tornar ilegítimo o exercício do direito consagrado contratualmente (artigo 334).
Segundo a lição dos Profs. Drs. Pires de Lima e Antunes Varela, in "Código Civil Anotado", vol. 2, pág. 2, esta ideia de procedimento de boa fé está ligada às "ideias de fidelidade, lealdade, honestidade e confiança no cumprimento dos negócios jurídicos" e impõe às partes, quer nas negociações preliminares, quer na formulação das cláusulas definitivas, quer no cumprimento das obrigações (quer em relação ao devedor, quer em relação ao credor) hajam sem embuste, nem dolo, por forma a que os interesses de todas elas tenham a equilibrada solução prevista por cada uma delas.
Vistos estes aspectos gerais, importa ver a sua repercussão no caso "sub judice".
É certo, que não se provou que a "Quimigal", ora Apelante, e a "Supa" (antecessora da ora Apelada, "Pingo Doce", na posição de arrendatária), ao convencionarem o alargamento dos usos permitidos para o local arrendado, tenham estabelecido qualquer cláusula, autorizando, genericamente, a arrendatária a ceder lojas aos interessados em instalar estabelecimentos no centro comercial, a criar no local arrendado.
Porém, através de uma actividade de integração do contrato, a realizar de acordo "com os ditames da boa fé", nos termos do artigo 239 do Código Civil, terá de entender-se que tal autorização foi dada, se assim dever entender-se ser exigido pela natureza do novo tipo de negócio explorado no prédio arrendado.
Efectivamente, atentaria contra os mais elementares princípios da boa fé que a locadora autorizasse a criação do centro comercial e, se tal necessidade tivesse sido encarada pelas partes, admitir que ela não concedesse, depois, à locatária os meios legais necessários para o criar, orientar e explorar da forma que tivesse por mais conveniente.
Daí que se impuzesse que, pela via da integração do contrato de arrendamento, se considerasse concedida tal autorização.
Mas, ainda por outra via, se devia considerar que tal autorização estava concedida.
Verifica-se que o locador está obrigado, por força dos termos do artigo 1031, b) e do artigo 1037, n. 1, do Código Civil, não só a assegurar ao locatário o goso da coisa, para os fins a que se destina, como ainda a abster-se de praticar quaisquer actos que impeçam ou diminuam tal goso.
Isto significa que, como assinala o Prof. Dr. Antunes Varela, in "Das Obrigações em Geral", vol. 1, página 185, para além da obrigação de entregar a coisa, "a locação faz recair sobre o locador a obrigação de assegurar ao locatário o gozo dela para os fins a que o contrato a destina", o que constitui o "fulcro jurídico do contrato".
Assim, destinando-se o locado, ao menos parcialmente,
à instalação de um centro comercial, deverá entender-se que o locador, a ora Apelante, está obrigada a conceder à Apelada todos os poderes necessários ao normal exercício dessa actividade, designadamente os poderes para proceder à cedência de instalações aos donos dos estabelecimentos que nele se venham a instalar, que estas se devam qualificar como sub-arrendamentos, quer se devam qualificar como locações de exploração de estabelecimento, contratos atípicos ou inominados, etc...
A nosso ver, entender-se diferentemente, era admitir que um cumprimento, porventura formalmente completo, ficasse viciado, por não satisfazer os interesses reconhecidos contratualmente, ou por lei, ao credor.
Ora, no cumprimento destas obrigações, como no de qualquer outra, "devem as partes proceder de boa fé", conforme comanda o artigo 762, n. 2 do mesmo Codigo.
O procedimento de boa fé no cumprimento das obrigações, como resulta do já exposto, impõe ao devedor que, ao cumprir a sua obrigação, procure assegurar a realização dos interesses do credor, nos termos considerados correctos pela sociedade concreta em que as partes estão integradas.
E a obrigação de proceder, no cumprimento da obrigação, de harmonia com os ditames da boa fé, respeita tanto aos deveres típicos ou principais e aos deveres secundários da prestação, como aos deveres acessórios da conduta do devedor ou do credor (Cfr., o Doutor Cunha de Sá, in "Abuso de Direito", página 173), ainda que não se trate de deveres autónomos e só tenham por fim assegurar o completo cumprimento da prestação principal.
Portanto, tendo sido convencionado tal alargamento da finalidade do arrendamento, em época posterior à celebração do contrato de arrendamento, terá de entender-se que com esse alargamento, seja implicitamente, seja por integração do contrato, seja em resultado directo da lei, foi concedida ao arrendatário a autorização para este passar a exercer no arrendado essa sua nova actividade comercial, nos termos normais do seu exercício.
Assim, no caso de as cedências questionadas deverem ser consideradas como um exercício normal da permitida actividade de organização e exploração de um centro comercial, terá de se concluir que elas eram permitidas pelo contrato de arrendamento e, portanto, foram legais.
6.2 - Ora, como resulta do que já foi exposto atrás,
é normal na actividade de organização, instalação e exploração de um centro comercial, a cedência de instalações a comerciantes, com posição de terceiros relativamente ao contrato de arrendamento.
Esta realidade é tanto muito frequente e, por assim dizer, inevitável, em centros comerciais de grande extensão, com numerosas lojas, abrangendo muitos ramos de actividade distintos.
Parece-nos seguro que a exploração de um centro comercial é, ela própria, uma actividade comercial, já que se o seu organizador tem uma actuação de intermediação jurídica na disponibilização de bens e serviços a terceiros, de forma habitual, com intuito lucrativo. Cfr., o Prof. Dr. Ferrer Correia, in "lic. Dir. Comercial", vol. I, pág. 263.
Assim, estando a locatária, ora Apelada, autorizadamente a explorar o centro comercial instalado no locado, temos de considerar que esta está autorizada a proceder à cedência a terceiros, de instalações integradas nesse centro comercial, quer a autorização se considere implicitamente concedida, quer ela se considere permitida, em sede de integração de contrato, quer consideremos que ela é exigida pelas regras da boa fé, que a lei prevê para o cumprimento das obrigações próprias do locador.
Ou seja, em resumo, deve entender-se que as quatro cedências ora questionadas eram permitidas face ao contrato de arrendamento celebrado, com a alteração posterior, interpretado (ou integrado) e cumprido segundo os ditames da boa fé contratual.
Portanto, entendemos que os factos comprovados não integram o fundamento de resolução de contrato de arrendamento invocado pela Apelante (o previsto no artigo 1093, n. 1, alínea f) do Código Civil, correspondente ao artigo 64, n. 1, alínea f) do RAU, que o substituiu), pelo que a acção devia ser julgada improcendente, com a absolvição da Ré, ora Apelada, do pedido, como efectivamente foi.
7 - Adiantaremos por último que, mesmo que não se aceitasse a orientação de que os contratos celebrados entre a Apelada e os mencionados quatro comerciantes eram contratos inominados, nem que a autorização para fazer tais cedências estava concedida contratualmente ou por força da lei, ainda assim não podia aceitar-se que às "cedências das lojas" referidas nos autos correspondiam contratos de subarrendamento.
Para tanto há que atentar nos factos dados como provados.
Como se viu pela matéria de facto comprovada, resultando da resposta dada ao quesito 5, as ditas quatro lojas "exploram antigas secções existentes no supermercado trepassado pela Supa".
Face a este facto, temos de concluir que a Apelada, mesmo que não houvesse quaisquer mercadorias e equipamento dentro das lojas cedidas e delimitadas por paredes em vidro, (e estas fossem, portanto, meros espaços vazios) não tinha deixado de lhe ceder uma parte do negócio até aí prosseguido no seu supermercado, com a clientela já criada.
Além disso, dado as lojas estarem situadas num centro comercial com as facilidades e equipamentos comuns referidos na douta sentença recorrida, foi facultado aqueles lojistas o acesso a todos esses equipamentos e facilidades e às vantagens típicas dos centros comerciais.
Isto significa que, no mínimo, tais contratos deviam considerar-se como contratos de locação de estabelecimento comercial, previstos no artigo 1085 do Código Civil (presentemente substituído, sem alteração substancial, pelo artigo 111, n. 1 do RAU), também conhecidos, com menos rigor terminológico, por contratos de cessão de exploração de estabelecimento.
Ora, como frisa o Prof. Dr. Antunes Varela, in "Rev. Leg. Jur.", ano 100, pág. 270, o elemento característico deste contrato é a cedência temporária e onerosa do estabelecimento "como um todo" e não a cedência do gozo do imóvel, do mobiliário ou do recheio que nele se encontre, motivo porque, desde que se proceda à cedência temporária e onerosa do estabelecimento, ainda que, porventura lhe faltem alguns daqueles elementos, se estará perante um contrato de locação de estabelecimento. Cfr., os Acs do STJ de 26/01/88, in "BMJ" n. 373, página 483 e de 19/04/88, in "Trib. Just.", n. 43, página 40.
A nosso ver, a enumeração constante do artigo 1118, n. 2, alínea a) do Código Civil (corresponde ao actual 115, n. 2, alínea a), do RAU), aplicável por força do n. 2 do citado artigo 1085, é meramente exemplificativa, pois o acento tónico do estabelecimento comercial ou industrial é este ter a natureza de "universitatis juris", constituída, como é sabido, por vários elementos materiais (mercadorias, equipamento produtivo e não produtivo, instalações, etc.) e imateriais (nome comercial, marcas e patentes, créditos, a clientela, o prestígio de que gose, etc.). Cfr., o Prof. Dr. Ferrer Correia, "Reivindicação do Estabelecimento Comercial como Unidade Jurídica", em "Estudos de direito Civil, Comercial e Criminal", página 255.
Na verdade, vem sendo entendido que podem ser objecto desse contrato estabelecimentos comerciais ou industriais ainda em formação e, portanto, incompletos e imperfeitos, contendo apenas uma parte dos elementos próprios estabelecimento comercial. Cfr., o Ac. do STJ, de 18/07/85, in "BMJ" n. 349, página 471 (com anotação concordante do Prof. Dr. Ferrer Correia e da Dr. Maria Angelo Ribeiro, in "Rev. Dir. e Ecónomia", 10-11, página 274), o Prof. Dr. Ferrer Correia, in "Contrato de Locação de Estabelecimento", "Revista da Ordem dos Advogados, ano 47, III, página 785, o Prof. Dr. Antunes Varela, in "Cessão de Estabelecimento Comercial em Formação", ROA, ano 47, III, página 821 e o Prof. Dr. Galvão Telles, in "Cessão de Exploração de Estabelecimento", "Col. Jur.", ano XVII, tomo I, página 53.
Ora, parece manifesto, já que a lei não o declara de forma expressa ou nem prevê implicitamente e por parelelismo com a regulamentação do trespasse, em que a lei expressamente declara não ser necessária, que o dono do estabelecimento não necessita de pedir qualquer autorização ao senhorio para ceder a exploração do seu estabelecimento.
Ver, o Ac. do TR de Coimbra de 20/05/86, in "Col. Jur.", ano XI, tomo III, página 193.
Assim sendo, também com este entendimento, era de concluir que a Apelada não tinha necessidade de pedir autorização à Apelante para proceder às questionadas quatro "cedências de lojas" e que, como tal, se não verificava também o fundamento de resolução do contrato de arrendamento invocado por esta última.
Devia, consequentemente, a acção ser julgada improcedente, como foi.
Assim sendo, deverá confirmar-se a douta sentença recorrida, julgando-se, consequentemente, a apelação improcedente.
8 - Pelo exposto, acorda-se: a) Em julgar deserto o recurso de agravo interposto do despacho saneador; b) Em negar provimento à apelação e confirma-se a sentença recorrida; e c) As custas ficam a cargo da Recorrente.
Lisboa, 18 de Março de 1993. |
