| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
7ª SECÇÃO CÍVEL
I – Fernando e outros intentaram contra Nuno e outros a presente acção declarativa, com processo ordinário, pedindo que estes sejam condenados a reconhecer o direito de propriedade dos 1º e 2º autores sobre a garagem direita e dos 3º e 4º autores sobre a garagem esquerda do prédio urbano sito em […] Vila Franca de Xira, e a absterem-se da prática de qualquer acto conflituante com esse mesmo direito.
Alegaram, em síntese, que os 1º e 2º autores adquiriram, em 12.01.2005, a propriedade da fracção autónoma designada pela letra “A”, correspondente ao rés-do-chão direito e os 3º e 4º autores adquiriram, em 1.04.2005, a propriedade da fracção autónoma designada pela letra “D”, correspondente ao 1º andar esquerdo, uma e outra do citado prédio; que, apesar de no título constitutivo da propriedade horizontal constar que as duas únicas garagens existentes no prédio são comuns às fracções “A”, “B”, “C” e “D”, por acordo verbal dos iniciais promitentes compradores das fracções, celebrado em Dezembro de 1987, foi posto fim à comunhão das garagens, passando as mesmas a pertencer em exclusivo às fracções autónomas designadas pelas letras “A” e “D”, a direita ao rés-do-chão direito e a esquerda ao 1º andar esquerdo; que tal acordo criou nos donos destas fracções a convicção de que as mesmas eram de sua propriedade exclusiva, tendo sido sempre eles, a partir de então, quem passou a utilizar as garagens, sem oposição de quem quer que fosse, pelo que são os autores, por si ou por intermédio dos seus antepossuidores, os proprietários das garagens há, pelo menos, 17 anos e 11 meses.
Houve contestação onde os réus, dizendo-se comproprietários das garagens, deduziram pedido reconvencional pedindo a condenação dos autores a restituírem-lhe as suas quotas-partes e, consequentemente, a possibilitarem-lhes o uso das garagens.
Os autores replicaram.
Foi proferido despacho saneador onde, conhecendo-se de mérito, se julgou improcedente a acção e se absolveram os réus do pedido, tendo-se considerado prejudicado o conhecimento do pedido reconvencional.
Apelaram os autores, tendo apresentado alegações onde pedem a revogação da sentença e que se ordene o prosseguimento dos autos com elaboração da base instrutória e demais termos processuais, formulando, para tanto, as seguintes conclusões:
A) A situação de facto descrita na causa de pedir não permite concluir que as duas garagens são partes comuns no sentido que a decisão pretende dar, nem o título constitutivo é somente modificado por acordo de todos os condóminos, dado em escritura pública;
B) Se, por um lado, as garagens são partes comuns no sentido do indicado artigo 1421º, nº 2, al. d) do CC, sempre se dirá que é possível a aquisição por usucapião, sendo que do mesmo modo será modificado o título constitutivo da propriedade horizontal;
C) Se a propriedade horizontal pode ser constituída por usucapião (cf. artigo 1417º, nº 1 do CC), nada obsta a que possa ser modificada por usucapião – na verdade, o que permite o mais permite o menos;
D) Só com o prosseguimento dos autos, com a correspondente formulação da base instrutória e consequente produção de prova, poderá ao tribunal “a quo” decidir pela procedência ou improcedência do pedido formulado pelos AA.
Os réus contra-alegaram, sustentando a improcedência da apelação.
Colhidos os vistos, cumpre decidir, sendo questão única sujeita à nossa apreciação a de saber se a pretensão dos autores, em face dos factos alegados, é de julgar improcedente, ou se, diversamente, tem viabilidade, nesse contexto se impondo o prosseguimento dos autos.
II – No saneador sentença descrevem-se como provados os seguintes factos:
1. Encontra-se inscrita na 1ª Conservatória do Registo Predial de Vila Franca de Xira, a aquisição a favor dos autores […] da fracção autónoma designada pela letra “A”, correspondente ao rés-do-chão direito do prédio constituído em propriedade horizontal, sito em Vila Franca de Xira, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Franca de Xira […]
2. Encontra-se inscrita na 1ª Conservatória do Registo Predial de Vila Franca de Xira, a aquisição a favor do réu […] ), por compra, da fracção autónoma designada pela letra “B”, correspondente ao rés-do-chão esquerdo do prédio constituído em propriedade horizontal, sito em Vila Franca de Xira, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Franca de Xira.
3. Encontra-se inscrita na 1ª Conservatória do Registo Predial de Vila Franca de Xira, a aquisição a favor dos réus […] por compra, da fracção autónoma designada pela letra “C”, correspondente ao primeiro andar direito do prédio constituído em propriedade horizontal, sito em Vila Franca de Xira, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Franca de Xira […]
4. Encontra-se inscrita na 1ª Conservatória do Registo Predial de Vila Franca de Xira, a aquisição a favor dos autores […] , por compra, da fracção pela letra “D”, correspondente ao primeiro andar esquerdo do prédio constituído em propriedade horizontal, sito na Rua […] Vila Franca de Xira, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Franca de Xira […]
5. Através da Ap. […] encontra-se registada a constituição de propriedade horizontal do prédio referido em 1), o qual é constituído pela fracção “A”, correspondente ao rés-do-chão direito; “B”, correspondente ao rés-do-chão esquerdo; “C”, correspondente ao primeiro andar direito; “D”, correspondente ao primeiro andar esquerdo; “E”, correspondente ao segundo andar direito; “F”, correspondente ao segundo andar esquerdo; “G”, correspondente ao terceiro andar direito e “H”, correspondente ao terceiro andar esquerdo, sendo que todas as fracções são destinadas a habitação e comuns às fracções A, B, C e D as duas garagens existentes na cave.
6. Os proprietários das fracções “A” e “D” têm vindo a utilizar a garagem direita e a garagem esquerda, respectivamente.
Está ainda demonstrado que:
7. Cada uma das fracções é constituída por três divisões assoalhadas, cozinha e casa de banho e a permilagem de 125 - certidão da Conservatória do Registo Predial de fls. 93 e segs.. e certidão da escritura de propriedade horizontal de fls. 42 e segs..
8. No acto de constituição da propriedade horizontal, foi declarado pela dona do prédio que “cada uma das fracções “E”, “F”, “G”, e “H” tem uma arrecadação no sótão e que “são comuns às fracções “A”, “B”, “C” e “D” duas garagens existentes no sótão.” – documento de fls. 42 e segs.
III – A decisão de improcedência do pedido fundou-se em que, não tendo havido qualquer modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, não pode proceder a pretensão dos autores de verem reconhecido, por usucapião, o seu direito de propriedade sobre as garagens que são, segundo aquele mesmo título, partes comuns às fracções autónomas pertencentes aos autores e aos réus – fracções “A”, “B”, “C” e “D”.
Contra isto, sustentam os autores, ora apelantes, que podendo a propriedade horizontal, segundo o art. 1417º, nº 1 do C. Civil, ser constituída por usucapião, também esta pode estar na base da sua modificação, já que o que permite o mais, permite o menos.
A qualidade de condómino envolve necessariamente um conjunto incindível de direitos de espécie diferente: um direito de propriedade exclusiva sobre uma fracção autónoma e um direito de compropriedade sobre as partes comuns do edifício – art. 1420º do C. Civil (diploma a que respeitam as normas que doravante se mencionem sem indicação de diferente proveniência).
Naturalmente todas as partes que compõem o edifício têm de repartir-se entre uma ou outra destas categorias, cada uma delas apenas podendo ser considerada como integrando uma fracção autónoma ou o conjunto das partes comuns.
O art. 1418º, nº 1 exige que no título constitutivo se especifiquem as partes do prédio correspondentes às diversas fracções, por forma a que estas fiquem devidamente individualizadas.
Tal especificação foi feita na escritura de constituição da propriedade horizontal do prédio em discussão nestes autos pela forma descrita nos pontos 5., 7. e 8. do rol dos factos assentes.
Aí as garagens que aqui estão em discussão não são mencionadas como constituindo fracções autónomas, nem como fazendo parte integrante e exclusiva de qualquer uma delas, dizendo-se antes a seu respeito que são comuns às fracções “A”, “B”, “C” e “D”.
E relativamente às demais fracções que integram o mesmo prédio diz-se que cada uma tem no sótão uma arrecadação.
A declaração negocial segundo a qual as garagens existentes na cave são comuns a quatro das fracções é de interpretar, segundo nos parece mais adequado, no sentido de que as mesmas são parte comum das quatro referidas fracções, integrando, de modo indiviso, todas elas.
Seria este, a nosso ver, o sentido que lhe daria um declaratário normal colocado na posição do real declaratário – art. 236º do C. Civil - , para isso concorrendo, não só a expressão verbal usada – “são comuns às fracções (…)” –, dissonante da que exprimiria, em linguagem habitual, a vontade de afectar aos donos das fracções em causa o uso exclusivo das garagens, inculcando, diversamente, a ideia de lhes pertencer, em comum, o correspondente domínio, mas também a circunstância de tal declaração ser acompanhada de uma outra que, paralelamente, “atribui” a cada uma das demais fracções uma arrecadação no sótão, numa via de igualação consentânea com a circunstância de todas as fracções autónomas terem a mesma permilagem.
É, assim, de concluir que, segundo o título, as garagens em causa são instituídas como partes comuns, não de todos os condóminos, mas apenas dos donos das fracções “A”, “B”, “C” e “D”, que serão seus comproprietários.
É, aliás, a este enquadramento jurídico que, quer a sentença, quer as partes, reconduzem a situação, respeitando as divergências destas, não a tal problemática, mas à questão de saber se a dita compropriedade pode ter deixado de existir, em virtude de cada um dos autores ter adquirido, por usucapião, a propriedade exclusiva de uma das duas garagens em apreço.
Mas será que pode haver partes do edifício constituído em propriedade horizontal que, não sendo fracções autónomas, também não sejam, enquanto partes comuns, objecto da compropriedade da totalidade dos condóminos?
Sobre esta questão, Sandra Passinhas afirma em “A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal”, pág. 44 que “a coisa pode estar afectada, no título constitutivo, a “um” ou mais condóminos, pois nada impede que na propriedade horizontal se verifiquem situações de comunhão parcial”.
E, mais à frente, diz ser de admitir, apesar da falta de clareza da lei, a existência de situações de comunhão parcial na propriedade horizontal, podendo esta verificar-se, não entre todos, mas apenas entre alguns dos condóminos. Segundo a mesma Autora, ao estabelecer que as despesas atinentes aos lanços de escada ou às partes do prédio que sirvam unicamente alguns dos condóminos ficam apenas a cargo destes, a lei parece estar a afastar a ideia de que a propriedade de tais bens pertença só a esses condóminos; mas, continua, do regime das inovações resulta exactamente o contrário. Se a inovação for voluptuária ou desproporcionada à natureza do edifício, a sua propriedade pertence apenas aos condóminos que a custearam.[1]
Já Henrique Mesquita[2], dissertando sobre o regime instituído no art. 1421º - partes comuns do prédio – e, concretamente, sobre as coisas que, não sendo imperativamente comuns, são, porém, presumidas como comuns pelo legislador, a propósito do critério geral instituído na alínea e) do seu nº 2 afirma que: “Segundo este critério, consideram-se comuns e, portanto, compropriedade de todos os condóminos as coisas que não estejam afectadas ao uso exclusivo de um deles.”
E continua, aludindo a que outras legislações, afastando-se da orientação referida, adoptam o denominado critério do uso comum, segundo o qual, para se ser comproprietário de certa parte do prédio não basta que a mesma esteja subtraída do uso exclusivo de um condómino, sendo também necessário que a coisa seja usada por aquele. Dai que, segundo essa outra orientação, possa existir uma pluralidade de comunhões; a par daquela em que participam todos os condóminos por respeitar às coisas que por todos são usadas, podem existir uma ou outras comunhões atinentes a coisas que são objecto de uso apenas de alguns condóminos. A pluralidade de comunhões que pode ser gerada por este critério leva a uma maior complexidade da administração das partes comuns que deixa de ser uma única, passando a depender de vários núcleos decisórios.
E conclui o mesmo Autor que o critério por que o nosso legislador optou, sendo o mais acertado no tocante às partes do prédio “que caracterizam a sua traça geral e sobre cuja administração seria inconveniente que pudessem tomar-se deliberações divergentes”, não deve valer, porém, quanto às partes do edifício “sobre cuja administração, pela própria natureza das coisas, não há que acautelar o perigo de poderem tomar-se deliberações divergentes e a respeito das quais, por outro lado, nada justifica que todos os condóminos interfiram.”
Na mesma linha de entendimento, e sempre reportando-se a partes não imperativamente comuns, também Rui Miller [3] escreve que estas tanto podem ser objecto de propriedade exclusiva de um condómino como de compropriedade restrita a uma parte dos condóminos; Aragão Seia[4] diz que o uso ou a propriedade das mesmas partes, não imperativamente comuns, podem ser atribuídos em exclusivo a um ou a alguns dos condóminos e Ribeiro Mendes[5] refere que o título deve mencionar, no campo das partes presuntivamente comuns, quais as que pertencem apenas a um ou alguns dos condóminos.
Nada obstando, como parece ser de concluir, a que na propriedade horizontal existam, no âmbito do que é presuntivamente comum, partes objecto da compropriedade restrita de alguns condóminos e indo exactamente neste sentido o exarado na escritura de constituição da propriedade horizontal quanto às garagens em apreço, temos que estas foram aí afectadas à propriedade em comum dos condóminos das fracções “A”, “B”, “C” e “D”, pelo que, segundo o mesmo título, a todos eles, mas com exclusão dos demais condóminos, pertencem em comunhão.
Dizendo os autores que adquiriram, por usucapião, propriedade exclusiva dessas garagens – os 1ºs da garagem direita e os 2ºs da esquerda – e pretendendo que isso mesmo seja reconhecido judicialmente, entendeu a decisão recorrida que essa pretensão sempre improcederia por não ter havido modificação do título. Assim, e sem qualquer averiguação dos factos alegados tendentes a demonstrar a invocada usucapião, foi emitida decisão de improcedência do pedido dos autores.
Contra isto se insurgem os apelantes, contrapondo que se a propriedade horizontal pode ser constituída por usucapião, também esta forma de aquisição pode estar na base da sua alteração.
É certo que, segundo o art. 1419º, nº 1 o título constitutivo da propriedade horizontal, sem prejuízo do disposto no art. 1422º-A, pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos.
Mas esta regra, cuja abrangência respeita apenas à forma e declarações de vontade exigíveis para a alteração negocial da propriedade horizontal, poderá ser tida como obstáculo impeditivo a que quanto a uma parte comum susceptível de apropriação individual – por ter natureza apenas presumivelmente comum – possa funcionar o instituto da usucapião, forma de aquisição do direito de propriedade, já que a sua consideração – levando a que uma parte comum passe a ser da propriedade exclusiva de um dos condóminos – envolverá, necessariamente, uma alteração do objecto da propriedade horizontal?
A resposta, a nosso ver, não pode deixar de ser negativa, tanto mais que ninguém põe em causa que uma parte do edifício presuntivamente comum possa vir a integrar a titularidade exclusiva de um dos condóminos, designadamente por actos possessórios.
Tudo está, pois, em saber que sentido e alcance devem ser atribuídos ao dispositivo legal em causa.
Henrique Mesquita [6] diz que o objectivo do preceito “é apenas impedir que a posição relativa de cada condómino seja alterada por via negocial, sem o seu consentimento. Sempre que isso não esteja em causa, já não há motivo para impedir a modificação do título.”
Ou seja, uma parte comum não pode ser transferida para a titularidade exclusiva de um dos condóminos por negócio jurídico, sem que todos os condóminos acordem nisso.
Mas, naturalmente, a regra em causa não pode impedir o funcionamento das normas legais atinentes à usucapião que poderão levar à aquisição por um dos condóminos da propriedade exclusiva de parte do prédio não imperativamente comum, com a inerente alteração substancial do objecto da propriedade horizontal.
Aquela proibição de alteração, sem o consentimento de todos os condóminos, respeita tão só à modificação que seja desencadeada por via negocial.
Assim, nesta parte não acompanhamos o saneador-sentença impugnado.
Resta saber, pois, se o alegado pelos autores, ora apelantes, é susceptível de vir a integrar a invocada aquisição das garagens por usucapião.
Concluindo-se pela afirmativa, impor-se-á o normal prosseguimento dos autos, com averiguação dos factos e ulterior decisão final; sendo negativa a resposta, será caso de confirmação da decisão recorrida, embora por fundamentos diversos dos que nela foram invocados.
O art. 1406º, que rege sobre o uso da coisa comum, estabelece no seu nº 2 que: “O uso da coisa comum por um dos comproprietários não constitui posse exclusiva ou posse de quota superior à dele, salvo se tiver havido inversão do título.”
Sobre este tema escreve Sandra Passinhas[7] “Para a usucapião da parte comum pelo condómino, não basta que os outros condóminos se tenham abstido de usar a coisa comum, pois o direito de propriedade não se extingue pelo não-uso. O poder de facto que um dos condóminos exerça sobre a quota dos outros não pode determinar a usucapião enquanto não for unívoco, sendo possível determinar se ele possui a quota de outrem no seu próprio e exclusivo interesse et animo domínio ou por conta de outros condóminos, os quais têm a disponibilidade material de toda a coisa comum. O comportamento do condómino sobre a coisa tem de ser idóneo a inverter o título da posse.”
Os autores alegam a detenção exclusiva, por si e pelos anteriores donos, sobre as garagens em questão, o que viria a acontecer desde 1987, data anterior à celebração das primeiras escrituras de compra e venda das fracções “A”, “B”, “C” e “D”.
Afigura-se-nos que o alegado a esse propósito, a ser demonstrado, permitiria concluir, a nosso ver, que os condóminos das fracções “A” e “D” têm usado em exclusivo as garagens.
Mas a factualidade alegada será susceptível de caracterizar a inversão do título, requisito indispensável à usucapião do compossuidor?
Dizem os autores que:
“(…) em Dezembro de 1987, com o conhecimento e aceitação da sociedade construtora, os futuros adquirentes das fracções autónomas designadas pelas letras “A”,”B”, “C” e “D”, à época promitentes compradores, acordaram, verbalmente, pôr fim à comunhão das garagens. – art. 13º da petição inicial.
“Como resultado do acordo supra mencionado as garagens existentes na cave passaram a pertencer em exclusivo às fracções autónomas designadas pelas letras “A” e “D”, que correspondem ao rés-do-chão direito e ao primeiro andar esquerdo, respectivamente, sendo que a garagem direita passou a pertencer na totalidade e em exclusivo ao rés-do-chão direito, e a garagem esquerda na totalidade e em exclusivo ao 1º andar esquerdo.” – arts. 14º, 15º e 16º da p.i..
“A elaboração do contrato que pôs fim à comunhão das garagens, no qual todos os interessados, à época, participaram, criou nos proprietários das fracções autónomas designadas pelas letras “A” e “D” a convicção que a sua propriedade sobre cada uma das garagens era exclusiva e que não lesava interesses alheios.” – art. 17º do mesmo articulado.
Segundo o art. 1265º a inversão do título da posse pode dar-se por oposição do detentor do direito contra aquele em cujo nome possuía ou por acto de terceiro capaz de transferir a posse.
Sendo de afastar, à partida, a verificação da segunda das causas geradoras da inversão, vejamos em que consiste a oposição do detentor contra o possuidor em nome de quem vinha exercendo o direito, a denominada contraditio.
Os actos materiais capazes de a constituir devem significar inequivocamente que quem detém a coisa em nome alheio quer passar a possui-la para si.[8]
“Os actos de inversão devem ser praticados na presença ou com o conhecimento daquele a quem se opõem, e este efeito obtém-se com a prática de actos materiais …”, sendo ainda “necessário que a contraditio não seja repelida pelo possuidor”.
O acordo que terá sido celebrado pelos promitentes compradores das fracções A, B, C e D quanto à atribuição da propriedade das garagens apenas a dois deles, contra o que constava do título de propriedade horizontal, acordo a partir do qual os beneficiários terão adquirido a convicção de que a futura propriedade daquelas lhes pertenceria, celebrado como foi quando, a deterem as garagens, o faziam em nome da respectiva dona – a empresa construtora e vendedora do prédio –, nenhum valor pode ter para a figura da inversão do título da posse quanto aos que depois vieram a adquirir as fracções B e C e, portanto, também as garagens em compropriedade.
De facto, o mesmo acordo, a ter existido, é absolutamente inidóneo para corporizar um qualquer acto de oposição que os primeiros adquirentes das fracções A e D, sendo possuidores das garagens também em nome dos iniciais donos das fracções B, C, tenham dirigido a estes, e por via do qual lhes tenham demonstrado que, doravante, as possuiriam como únicos donos e não apenas como comproprietários.
E sem inversão do título da posse, não podem os donos das fracções A e D ter adquirido, por usucapião, a quota dos demais nas garagens, coisa comum de todos eles.
Assim, de nada vale averiguar os factos alegados, visto que, mesmo que fossem demonstrados, nunca poderiam levar à procedência da pretensão dos autores.
O saneador-sentença é, pois, de confirmar, impondo-se a improcedência da apelação.
IV – Pelo exposto, julga-se a apelação improcedente, mantendo-se a decisão recorrida.
Lxa. 20.11.07
(Rosa Maria M. C. Ribeiro Coelho)
(Arnaldo Silva)
(Graça Amaral)
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[1] Obra citada, pág. 162
[2] A propriedade horizontal no Código Civil português RDES, 1976, ano XXIII, pág. 79 e segs., concretamente a fls. 109-112.
[3] A Propriedade Horizontal no Código Civil, pág. 78-79
[4] Propriedade Horizontal, Condóminos e Condomínios, 2ª edição revista e actualizada, pág. 78-79
[5] Revista da Ordem dos Advogados, Ano 30, pág. 65
[6] Estudo citado, pág. 117-118
[7] Obra citada, pág. 154
[8] Manuel Rodrigues, “A Posse”, Coimbra 1981, pág. 232.
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