Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	1697/10.9TBALM.L1-7
Relator:	ROSA RIBEIRO COELHO
Descritores:	CONTRATO DE ARRENDAMENTO ESTABELECIMENTO COMERCIAL
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	03/05/2013
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	IMPROCEDENTE
Sumário:	I – Se em contrato outorgado em 1968, o local arrendado se destina, além do mais, a garagem, não envolve exercício de atividade diversa da permitida, a afetação daquele a parque de estacionamento destinado ao público. II – A locação de estabelecimento, configurada no art. 1109º, nº 2 do C. Civil, não exige que o cessionário desenvolva no locado todas as atividades que integravam o negócio do cedente. (Sumário da Relatora)
Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral:

ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA 7º SECÇÃO CÍVEL I – Empresa ….., Lda., intentou a presente ação declarativa (de despejo), com processo experimental decorrente do DL nº 108/2006, contra Auto….., Lda., e E.…, E.M., pedindo que, nos termos do disposto no art. 1083º, nº 2, alíneas c), d) e e) do C. Civil, se declarem resolvidos os contratos de arrendamento celebrados com a 1ª ré e se ordene o consequente despejo, também oponível à 2ª ré, fundada, essencialmente, na falta de uso dos locados por mais de um ano por parte da 1ª ré, arrendatária, e na ulterior celebração com a 2ª ré de um contrato pelo qual lhe cedeu onerosa e temporariamente a exploração dos locados, a qual aí passou a exercer outro ramo de atividade. As rés contestaram por impugnação e por exceção. Após resposta da autora foi proferido despacho saneador que teve como não verificadas as exceções de falta de personalidade e de legitimidade ativa. Realizado o julgamento, fixou-se a matéria de facto julgada como provada e não provada e, subsequentemente, foi proferida sentença que, julgando a ação improcedente, absolveu as rés do pedido. Contra ela apelou a autora tendo apresentado alegações onde, pedindo a revogação da sentença e a sua substituição por acórdão que dê procedência aos pedidos deduzidos, formula as seguintes conclusões: A) – Na sentença em recurso fez-se uma análise restritiva da prova e ainda se formularam juízos de valor que seguramente ultrapassam o poder discricionário e o livre arbítrio do julgador na apreciação da prova, estes sim, legalmente admissíveis. B) - Com a prova produzida em audiência ficou claro que a 1ª Ré deixou o locado sem intenção de voltar, pelo que devem ser alterados os factos não provados constantes da sentença recorrida, números 16º a 18º da PI para provados. C) – É o que poderemos concluir da análise precisa da TRANSCRIÇÃO DOS DEPOIMENTOS PARA PROVA DO ALEGADO (da mudança de instalações) nomeadamente, do depoimento de parte da legal representante da Ré, Auto …, - M. de F.: (indicada pela A. ao artigo 15º da PI), (Gravação em 12/12/2011 – inicio 00:00:01: [Depoente: (…) conforme foi dito muitas vezes em Assembleia de Câmara que a partir de Setembro de 200.. (…) deixaria de haver transito na rua onde nós estávamos na (…) na Rua … e isso aconteceu pouco depois, mais tarde não se chegou a cumprir essa data (…) 01.52: (…) a partir daí nós começamos a ver (…) que poderíamos fazer para continuar com a nossa atividade, visto termos na altura cerca de 40 e tal trabalhadores (…) A nossa atividade era maior número ainda de serviço após venda, de oficina, do que de vendas (…) 02:21: Em 200.. nós de repente tivemos que pôr o projeto à C. M. … de (…) um gabinete de arquitetura que trabalhava diretamente com a Câmara, foi tudo mais rápido e célere, e depois em 200… (…) e nós em Julho de 200… tivemos que inaugurar as outras instalações (…)]. D) - O conceito de não uso terá que ser necessariamente alargado conforme melhor analise vertida in: Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa datado de 09/12/2008 Proc. 8726/2008-6; in sumário: “4. O conceito de não uso é um conceito normativo, e não meramente naturalístico, pelo que para apurar o seu alcance importa ter em conta as circunstâncias do caso concreto, nomeadamente a natureza do local arrendado, o fim do próprio arrendamento, bem como o seu carácter temporário ou definitivo”. E) – Deveria pois ao invés do que sucedeu ser dado como comprovado o quesito 23º da PI. A A. provou com a prova constante dos autos e a produzida em audiência que lhe assiste o direito a obter o despejo nos termos das alíneas, c) e d) e e) do nº 2 do artigo 1083º do C.C., F) -– Como se vê no depoimento de parte do legal representante da 2ª Ré, transcrito em alegações supra, o objeto social dos estatutos da E., não é o de garagem, estação de serviço e oficina de reparação, referente ao estabelecimento em causa nos autos. As atividades previstas naquele arrendamento não se enquadram no objeto social da Ré E.. G) - O artigo 3º de Petição Inicial, que se refere ao arrendamento celebrado a 15/05/68, foi aceite por acordo. Ficou absolutamente claro que a 2ª Ré não poderia ter tomado a Locação entre as partes, (despacho a fls., conforme ata de audiência de julgamento), vide ata de 12 de Dezembro de 2011. [É facto assente que: (3º P.I.) “O contrato de trespasse e arrendamento supra identificado foi celebrado tendo como fim a continuidade das instalações, concretamente destinando-se as mesmas a garagem, oficina de reparação e estação de serviço”.] H) - A 2ª Ré não poderia tomar de Locação o estabelecimento dos autos uma vez que, para ela não se podiam transferir, nem se transferiram, os elementos que integram o estabelecimento, o que confere à senhoria o direito a resolver o contrato de arrendamento. (vide Ac. STJ, de 08-07-1997, Revista n.º 11/97 – 1.ª, Bol. Sum., www.stj.pt. Neste sentido também Ac. STJ, de 06-05-1998, Revista n.º 59/98 – 2.ª, Bol. Sum., www.stj.pt). Deverá pois, ao invés do que sucedeu na sentença recorrida, dar-se como provados os quesitos 16 a 18º, 23º, 31º e 33º da PI.I) - São violados os Art.s: 668º nº 1 alíneas c) e d); Art. 659º nº 2, todos do Código do Processo Civil. I)São violados os arts. 668 º nº 1 alíneas c) e d); Art. 659º nº 2, todos do Código do Processo Civil. Nas contra-alegações apresentadas, as rés sustentam a improcedência do recurso. Colhidos os vistos, cumpre decidir, sendo questões sujeitas à nossa apreciação as enunciadas pela apelante nas suas conclusões, visto serem estas, como é sabido, que delimitam o objeto do recurso, ou seja, as de saber se: a) a decisão sobre a matéria de facto deve ser alterada pela forma pretendida pela apelante; b) a aplicação do direito aos factos impõe decisão que consagre a procedência da ação. II – Vêm descritos como provados os seguintes factos: 1. A autora é dona e legítima proprietária do prédio sito na Avenida …, em Almada, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo … (proveniente do anterior nº …). 2. Em 15-05-19…, no então … Cartório Notarial de …, foi celebrada escritura de Trespasse e arrendamento entre a autora e a 1ª ré, pela qual a primeira trespassou o r/c do prédio identificado no ponto antecedente – conforme documento de fls. 15 a 21 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido. 3. O mencionado contrato de trespasse e arrendamento foi celebrado tendo como fim a continuidade das instalações, concretamente destinando-se as mesmas a garagem, oficina de reparação e estação de serviço. 4. A autora é dona e legítima proprietária de uma divisão, ao nível do r/c do prédio identificado no ponto 1, supra, mas com entrada pelo nº …– B, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo … (anterior nº …). 5. Em 05-07-197.., na então Secretaria Notarial de …, entre a autora e a 1ª ré foi celebrada escritura de arrendamento da divisão mencionada no ponto antecedente, conforme documento de fls. 22 a 26 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido. 6. O mencionado arrendamento tem como fim a instalação de escritórios da 1ª ré. 7. A 1ª ré dirigiu à autora uma carta registada com aviso e receção, recebida a 30-07-2009, na qual informa que celebrou um contrato de locação do “nosso estabelecimento localizado na Av. …. em Almada (…) nos termos dos contratos celebrados em 15/05/1968 e 5/07/1976”, sendo a locatária do estabelecimento a aqui 2ª ré, tudo conforme cópia de fls. 31 e cujo teor aqui se dá por reproduzido. 8. Com base nesse contrato celebrado entre a 1ª e a 2ª rés, esta última passou a explorar nos locados um parque de estacionamento destinado ao público, o que vem fazendo até ao presente. 9. O objeto social da 2ª ré é o que consta dos respetivos estatutos, cujo extrato consta de fls. 12 e que aqui se dá por reproduzido. 10. Nos primeiros anos de arrendamento, a 1.ª ré utilizou e explorou um dos locados como parque de estacionamento temporário de viaturas a troco de uma contrapartida pecuniária. 11. A atual pintura das paredes e do pavimento de um dos locados, com a marcação dos locais de parqueamento no solo, foi ordenada e custeada pela 1ª ré. 12. Em face da concretização das obras do metro de superfície na cidade de Almada a ré viu reduzida a procura dos serviços que prestava no locado. 13. Em Julho de 2002, foi adjudicada à empresa Metro …. a elaboração do projeto de construção de um metro ligeiro de superfície na margem sul do Tejo. 14. De acordo com o projeto apresentado e concretizado, as Linhas do metro sul do Tejo têm um traçado comum que passa no centro da cidade de Almada e, designadamente, na Avenida … 15. As obras do Metro Sul do Tejo iniciaram a sua primeira fase em Março de 2003. 16. A construção das linhas de circulação do Metro Sul do Tejo, no que diz respeito à Av. …, teve início em Abril de 2007. 17. O troço das vias que atravessa a Avenida … foi inaugurado a 26 de Novembro de 2008. 18. Durante a realização das obras do metro a circulação automóvel na Avenida em causa fazia-se com dificuldades. 19. As ditas obras do metro na Avenida …. tiveram por efeito a diminuição da procura dos serviços da ré. 20. Desde Abril de 2007, a circulação automóvel na Avenida … está vedada ao público em geral. 21. No início de 2004, a 1º ré tomou conhecimento que, em virtude das obras do Metro, a Avenida …. ia encerrar ao trânsito a partir de Setembro de 2004. 22. Em Julho de 2004, a 1ª ré passou a prestar os seus serviços de oficina e reparação em instalações por si construídas em …. de Corroios. E sobre os factos não provados disse-se: “Não se provaram todos os factos que não se compaginam com os dados como provados e, designadamente, o vertido no artigo 16º a 19º, 23º primeira parte, 27º - quanto à instalação de um parque de estacionamento por parte da 2ª ré – todos da petição inicial.” III – Abordando as questões de que nos cabe conhecer. Sobre a impugnação da decisão de facto: Diz a apelante – conclusão G) - que está assente, por acordo, o facto alegado no art. 3º da petição inicial, como resulta da ata de audiência de julgamento que teve lugar no dia 12 de Dezembro de 2001. Constando este facto sob o nº 3 do elenco daqueles que foram julgados como provados, dever-se-á a mero lapso a sua pretensão – segundo parece - de o ver descrito como provado, por acordo. Sustenta também que os factos alegados nos arts. 16º a 18º, 23º, 31º e 33º da p. i., ao invés do decidido, devem ser julgados como provados – conclusões B) e H). Têm eles o seguinte teor: 16º Efetivamente a oficina deixou de funcionar, não se reparando aí veículos. 17º A estação de serviço deixou de prestar serviços de limpeza ou assistência? 18º A garagem deixou de receber veículos à sua guarda, estando desocupada? 23º Apesar de não estar a usar os locados desde o segundo semestre de 2005, a 1ª ré dirigiu à autora a carta registada com a/r, que a autora recebeu a 30/07/09, que se junta como doc. 8 e cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido. 31º E porque se passou a exercer nos locados outro ramo de atividade, o qual não está previsto no arrendamento que serviu de base à comunicada cedência temporária de estabelecimento. 33º O uso do prédio para fim diferente daquele a que se destina e a cessão total, temporária e onerosa ilícita, inválida e ineficaz perante o senhorio conferem igualmente à A. o direito a pedir a resolução dos contratos de arrendamento, supra identificados, celebrados com a 1ª ré, nos termos do disposto na alínea c) e e) do nº 2 do artigo 1083º do Código Civil, com as alterações introduzidas pelo NRAU. Não faz o menor sentido, diga-se, erigir como facto incorretamente julgado a matéria descrita no art. 33º da petição da petição inicial e pretender vê-la julgada como provada, já que a mesma nada de factual contém, sendo toda ela constituída por considerações de natureza jurídica. Daí que sem mais se rejeite o recurso nesta parte. São juízos de valor a extrair de factos, e não verdadeiros factos, que integram o conteúdo do art. 31º da petição inicial. Mas ainda que se lhe atribuísse natureza factual, o recurso contra a decisão que os não teve como provados sempre seria de rejeitar, já que a apelante, nem na parte arrazoada das alegações, nem nas conclusões, especifica qualquer concreto meio probatório que, a seu ver, impusesse decisão diversa da emitida – art. 685º-B, nºs 1, b) e 2 do CPC. Na verdade, transcreveu, na parte das suas alegações que precede as conclusões, passagens desgarradas de alguns depoimentos, mas em lado algum indicou que os mesmos, ou alguns deles, fossem invocados para demonstrar o erro de julgamento que atribui à decisão que não considerou como provada esta matéria. A segunda parte do facto descrito no art. 23º da petição inicial foi julgada como provada, como resulta do facto supra descrito sob o nº 7. E a impugnação da decisão, na parte em que não consagrou como verdadeiro o facto descrito no primeiro segmento desse mesmo artigo, é igualmente de rejeitar, também pela falta de especificação dos meios probatórios que imporiam decisão diversa da emitida. Valem aqui as razões acima expostas quanto aos depoimentos que foram transcritos mas sem que entre eles e o erro de julgamento atribuído à decisão quanto a este facto tenha sido estabelecida qualquer concreta relação. A seu respeito, apenas se encontra nas alegações o que consta das conclusões E) e H). Há que apreciar, pois, a impugnação que tem por objeto a decisão que julgou como não provados os factos dos arts. 16 a 18º. O alcance do seu significado passa pela referência ao momento temporal a que se reportam, aludido no art. 23º do mesmo articulado, do seguinte teor: “Sucede porém que a utilização dos espaços arrendados pela 1ª Ré foi sucessivamente desativada, de sorte que, pelo menos desde o segundo semestre de 2005, os locados ficaram completamente desocupados.” Os meios probatórios invocados como fundamento do erro em que o Tribunal de 1ª instância terá incorrido ao apreciar as provas, são, como se vê da conclusão c), as passagens dos depoimentos que, respeitando a estes factos, antes transcrevera, designadamente aquele que prestou M. de F., legal representante da Ré Auto ….., Lda., aí destacando passagem do seu depoimento. Começando por este depoimento de parte, não pode deixar de assinalar-se, com perplexidade, a atuação assumida da apelante que, na tentativa de fazer vingar a sua tese, escolhe o caminho ínvio de “cortar” conteúdo relevante ao depoimento, omitindo a sua existência e transcrevendo apenas os dizeres que à sua tese possam interessar, deste modo lhe emprestando um sentido substancialmente diverso. Esperará que nem a parte contrária – no caso duas rés -, nem o tribunal analisem e atentem no verdadeiro conteúdo daquilo que disseram as pessoas ouvidas? Prosseguindo, dir-se-á que a depoente de parte prestou declarações que, sem os cortes de conteúdo estrategicamente ensaiados pela autora, possuem um significado que, ao invés de corroborar, claramente desmente a versão desta última sobre os factos. O que declarou é diferente e vai muito além daquilo que a recorrente destacou na conclusão c) ou transcreveu na parte arrazoada das suas alegações. Com efeito, para além de ter dito, como destaca a autora, que a 1ª ré, em Julho de 200…, teve de inaugurar as outras instalações, mantendo, no entanto, consoante o fluxo de trabalho, um ou dois mecânicos na garagem Auto …, acrescentou, no imediato - como salienta a mesma ré nas suas contra-alegações, e consta da gravação feita –, o seguinte:  “(…) Inclusivamente também com a secção de peças que se manteve sempre e também o stand que nós tínhamos ao lado. Nós tínhamos também um stand alugado ao lado e, portanto, mantivemos sempre aí a atividade e, portanto, tínhamos um mecânico, tínhamos a pessoa das peças sempre, outras vezes tínhamos dois mecânicos. Era consoante as revisões que eram marcadas para aquele local, porque a forma de se passar e a disponibilidade do espaço era muito reduzida, a pontos que uma vez os clientes quiseram sair e eu já estava nas instalações novas e eu tive que ir falar com as pessoas que estavam a fazer as obras que puseram única e simplesmente montes de (…) à frente da porta da Auto …. porque queriam pôr aquilo em calçada e não entrava nem saía ninguém. (…) Manteve-se tudo o que era caixa de oficina, caixa de peças, portanto, era tudo feito lá, as obras eram sempre fechadas lá, aliás, temos (…) a Sra. Dra. deve ter aí comprovativos dos fechos de obras que eram abertas e fechadas, portanto, até termos alugado à “E.” as instalações, portanto, sempre nos mantivemos lá e sempre tivemos lá pessoas a trabalhar. (…) Sim, sim, Dra., mantendo algumas coisas lá. A parte da receção das viaturas que lá iam era feita lá. A abertura das obras era feita lá. O fecho das obras era feito lá. O recebimento dos clientes era feito lá. Portanto, nem poderia ser de outra forma, não é? Mantínhamos lá tudo. Estava tudo a funcionar para apenas poder entrar, chegar, reparar o carro, pagar, sair, tudo em condições.”  É, pois, manifestamente infundado sustentar – como faz a apelante no art. 6º das suas alegações – que, com este depoimento, a ré Auto …., Lda., confessou que “se mudou em 2004 para outras instalações, pata aí instalar a sua atividade, incluindo um stand que funcionava numas instalações contíguas aos locados dos autos mas autónomas a estas.”(sic). Também a testemunha A. A. M., designadamente nas passagens do depoimento transcritas pela recorrente, tendo afirmado, em resumo, que a 1ª ré mudou parte da sua atividade para edifício próprio em …, construído para o efeito, mudança que se iniciou em Julho de 200…, disse também que, não obstante, sempre tinha mantido atividade no local para dar satisfação aos clientes da zona, com oficina, peças, lavagem de carros e parte da receção, o que perdurou até a 2ª ré ter ido exercer lá a sua atividade, em Setembro ou Outubro de 2009. Disse também, como salienta a ré Auto …. nas suas contra-alegações, que o serviço desenvolvido no local por esta ré estava informatizado, existindo “listagens de computador que provam que todos os dias eram abertas obras e ali eram feitas reparações (…). Finalmente, a testemunha A. S. S. referiu, na parte do seu depoimento destacada pela recorrente, a mudança de instalações da 1ª ré, ocorrida em 2005, acrescentando depois, em síntese, que esta continuou a fazer lá pequenas “reparações no aspeto de oficina, no aspeto de diminuta estação de serviço”, não sabendo quando deixou de exercer atividade no local, mas que isso aconteceu, seguramente, quando a E. passou a utilizar as instalações, em Julho de 2009. Estes elementos probatórios, únicos, de entre os destacados pela apelante, que se reportam à matéria dos arts. 16º a 18º da petição inicial, de modo algum são idóneos para formar convicção no sentido da verdade dos factos em causa, pelo que não existe fundamento para, em alteração do decidido, considerar os mesmos como provados. Improcede, pois, a impugnação nesta parte. Sobre o mérito da decisão: Não tendo havido alteração da decisão que julgou como não provados os factos dos arts. 16º a 18º, não está demonstrada a falta de uso do locado, durante mais de um ano, pela 1ª ré – sendo que o ónus da sua prova cabia à recorrente, nos termos do art. 342º, nº 1 do C. Civil - , sem o que se não mostra preenchido o fundamento de resolução contratual estabelecido na alínea d) do nº 2 do art. 1083º do C. Civil. Por outro lado, perante os factos demonstrados e descritos nos nºs 3, 8, 10 e 11, não pode concluir-se, como bem se explicitou na sentença recorrida, que a 2ª ré venha exercendo no locado ramo de atividade diverso e não permitido pelo contrato, já que a 1ª ré, tal como aquela, o utilizou também para estacionamento, sendo este – na denominação de garagem - um dos fins a que se destinou o contrato firmado entre a autora e esta ré. Daí que se não mostre também integrado o fundamento de resolução do contrato previsto na alínea c) do nº 2 do mesmo preceito legal. Sustenta ainda a apelante - como se vê da conclusão h) combinada com o exposto no art. 18º das suas alegações – que a locação de estabelecimento, feita pela 1ª à 2ª ré não integra a previsão do art. 1109º, nº 2 do C. Civil, seja porque não envolveu transmissão do estabelecimento da 1ª ré, inquilina, uma vez que este, na altura, estava já desativado, seja porque a 2ª ré não podia englobar na sua atividade os fins do contrato de arrendamento outorgado com a autora. E, por isso, estar-se-á perante cessão ilícita, que constitui fundamento de resolução contratual, nos termos do art. 1083º, nº 2, alínea e). Vejamos. Não tendo ficado demonstrado a falta de uso do locado ou a inexistência de estabelecimento, não tem fundamento negar-se a transmissão deste com base em inexistência. Também se não pode afirmar que a 2ª ré não pudesse desenvolver atividade consentânea com os fins do contrato, desde logo porque do seu objeto social faz parte a exploração de zonas de estacionamento, no subsolo ou à superfície, e a prestação de serviços conexos com essa atividade – cfr. fls. 35 -, além de que vem explorando nos locados um parque de estacionamento destinado ao público – facto nº 8 –, sendo a afetação do locado a “garagem” um dos fins previstos no contrato de arrendamento outorgado com a autora. E a locação de estabelecimento, configurada no art. 1109º, nº 2 do C. Civil, não exige que o cessionário desenvolva no locado todas as atividades que integravam o negócio do cedente. Assim, não pode concluir-se[1] que o contrato celebrado entre as rés – junto aos autos a fls. 197 e segs. e não posto em causa pela autora - não tenha envolvido a transferência do estabelecimento instalado no arrendado, da 1ª para a 2ª ré, nos termos do citado art. 1109º, nº2, e que, por isso, a cessão seja ilícita. E, consequentemente, não pode ter-se como verificado o fundamento de resolução previsto na alínea e) do nº 2 do art. 1083º do C. Civil. Impõe-se, deste modo, a improcedência da apelação. IV – Pelo exposto, julga-se a apelação improcedente, mantendo-se a sentença recorrida. Custas a cargo da apelante. Lisboa, 5.03.2013 Rosa Maria M. C. Ribeiro Coelho Maria Amélia Ribeiro Graça Amaral ---------------------------------------------------------------------------------------- [1] – E era à apelante que cabia a demonstração de factos que pudessem fundar uma tal asserção, nos termos do art. 342º, nº 1 do C. Civil.