| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NA 6ª SECÇÃO DO TRIBUNAL DA REÇÃO DE LISBOA
I - RELATÓRIO
A, intentou acção declarativa de condenação, sob a forma ordinária, contra E e A, pedindo que seja declarada a resolução do contrato promessa de compra e venda celebrado a 2 de Dezembro de 1997, entre a Autora e os Réus; que os Réus sejam condenados na devolução em dobro do sinal entregue pela Autora, à data da celebração do contrato, no valor de € 19.951,92; que os Réus sejam condenados a pagar à Autora juros moratórios, à taxa legal, sobre o capital em dívida e desde a data da interpelação, que vencidos a 11/01/2000 até 17/09/2002, atingem o montante de € 2.345,60, acrescido ainda dos juros vincendos até integral pagamento e no pagamento acrescido da sobretaxa de 5% sobre as quantias peticionadas, a titulo de sanção pecuniária compulsória, a partir da data do trânsito em julgado da sentença até integral pagamento.
Para fundamentar a sua pretensão alegou, em síntese, que
- a 2/12/1997, a Autora celebrou, na qualidade de promitente compradora, com os Réus, na qualidade de promitentes vendedores, um contrato promessa de compra e venda do prédio misto sito em Alqueidão, freguesia de Igreja Nova, Concelho de Mafra, inscrito na matriz urbana sob o art. 1767, e inscrito na matriz rústica sob o artº 179 da secção F;
- nos termos acordados, os Réus prometeram vender à Autora e esta comprar àqueles, o referido prédio, livre de ónus ou encargos, pelo preço de Esc: 11.000.000$00, tendo a Autora, na data da assinatura do contrato, entregue aos Réus a quantia de Esc. 2.000.000$00, a título de sinal e princípio de pagamento, ficando que a escritura de compra e venda que seria outorgada no prazo de 90 dias a contar do dia 2/12/1997;
- procedeu-se ao registo provisório da aquisição do prédio a seu favor e do registo provisório da hipoteca voluntária do prédio a favor do BNU, sendo a escritura de compra e venda do prédio marcada, por este Banco, para o dia 20/01/1998, no Cartório Notarial de Benfica;
- a escritura não foi celebrada, nessa data, em virtude do Notário ter recusado a licença de utilização apresentada, por nela se mencionar um barracão para recolha de cereais, e ainda por falta das respectivas cadernetas prediais respeitantes às matrizes rústica e urbana;
- nesta ocasião, o representante do BNU informou a Autora que os registos provisórios caducariam a 2/06/1998, o que foi dado a conhecer aos Réus;
- face ao sucedido, Autora e Réus acordaram realizar a escritura até ao dia 2/06/1998, ficando os Réus de apresentar à Autora a licença de utilização da habitação e as cadernetas prediais regularizadas, para o que era necessário apresentar junto da Câmara Municipal de Mafra um pedido de legalização de ampliação e adaptação do barracão existente no prédio, para a casa de habitação;
- devido à falta dos documentos referidos, não foi possível marcar a nova escritura até ao dia 2/06/1998, nem nos meses seguintes, tendo caducado em Junho os registos provisórios referidos;
- em Janeiro de 1999, a Autora comunicou verbalmente ao Réu marido a sua vontade de resolver o contrato de promessa de compra e venda e dele reclamou a devolução do sinal em dobro, no montante de Esc: 4.000.000$00;
- posteriormente, os Réus, por carta datada de 25/11/1999 e remetida a 10/12/1999, comunicaram à Autora a marcação da escritura pública de compra e venda, para as 11.30 horas do dia 12/01/2000, a ter lugar no 4° Cartório Notarial de Lisboa;
- a Autora respondeu por carta registada com A/R , datada de 16/12/1999, endereçada apenas ao 1° Réu, informando já não estar interessada na compra do prédio e que considerava o contrato resolvido desde o dia 31/01/1999, bem como esperava, desde essa data, pelo valor do sinal em dobro;
- por carta de 6/01/2000, endereçada à Autora, o 1° Réu recusou a devolução do sinal e voltou a insistir pela marcação da escritura para o dia 12 de Janeiro, pelas 12.30 horas, no 4° Cartório Notarial de Lisboa;
- a 3/01/2000, a Autora requereu, junto do Tribunal Judicial de Loures, a notificação judicial avulsa dos Réus, onde reafirmou a revogação do contrato celebrado, por culpa exclusiva dos Réus, e pediu a devolução do sinal em dobro;
- o Réu foi notificado do teor da notificação judicial avulsa, no dia 11/01/2000 e a Ré não recebeu a notificação judicial avulsa;
- a Autora apresentou-se no 4° Cartório Notarial de Lisboa, pelas 11.00 horas do dia 12/01/2000 e aí permaneceu até as 13.00 horas, sem que nenhum dos Réus comparecesse;
- posteriormente, a Autora tentou saber o que se passava, junto do 1° Réu, nunca mais tendo tido qualquer resposta;
- por escritura pública de compra e venda, celebrada a 22/03/2002, no 28° Cartório Notarial de Lisboa, os Réus venderam a António, pelo preço de 12.500 Euros, o prédio urbano destinado a habitação, sito no lugar de Alqueidão, freguesia da Igreja Nova, concelho de Mafra, descrito na CRP de Mafra sob o n° 2.318, da referida freguesia;
Os Réus foram regularmente citados, apresentando-se a contestar. Admitindo a celebração do contrato de promessa de compra e venda invocado pela Autora e o recebimento do sinal, no valor de Esc. 2.000.000$00, imputam à Autora a responsabilidade pela não celebração do contrato definitivo.
Esclarecem que a Autora e o seu pai procuraram os Réus para adquirirem o imóvel objecto dos autos, cerca de seis meses antes da celebração do contrato promessa, tendo logo no início das negociações tomado conhecimento da situação do prédio e das construções nele existentes, informando os Réus que tais construções não se encontravam legalizadas. Referem depois que em virtude da Autora ter declarado pretender servir-se da construção clandestina para recorrer ao crédito bonificado, concordaram os Réus em prestar toda a colaboração necessária para a legalização da referida construção e para a obtenção do empréstimo, aceitando que as diligências necessárias fossem levadas a cabo por uma pessoa indicada pela Autora que reembolsaria todas as despesas inerentes ao processo que os Réus suportassem. De acordo com os Réus, foi a pessoa indicada pela Autora da condução do processo que procedeu à inscrição da referida construção na matriz e que efectuou o seu registo a favor dos Réus na CRP de Mafra. Após ter sido obtida a autorização para o empréstimo, a Autora informou que o BNU exigia a realização de registos provisórios de aquisição pela Autora e de hipoteca a favor do BNU, acordando as partes, para que os Réus dessem o seu assentimento a tais registos, que fosse realizado um contrato de promessa entregando a Autora o sinal de Esc. 2.000.000$00.
Em seguida, os Réus sustentam que não tiveram qualquer responsabilidade na marcação da escritura para o dia 20/01/1998, nem no seu adiamento, tendo tudo sido tratado pelo BNU, em ligação com a Autora, não podendo aqueles ser responsabilizados pela eventual omissão de documentação. Referem que foi a Autora que os avisou da marcação daquela data e da desmarcação motivada pela impossibilidade de realizar a escritura por falta de licença de utilização ou construção, sem que os Réus tenham sequer comparecido no Cartório Notarial e ainda que se disponibilizaram a procurar um técnico que procedesse à elaboração do projecto de arquitectura e das especialidades necessário para a obtenção da referida licença, o que fizeram, comprometendo-se a Autora a reembolsar todas as despesas.
Decorrido todo o ano de 1999 sem que a Autora se apresentasse para celebrar o contrato prometido, decidiram os Réus proceder à marcação da escritura, tendo, então, a Autora enviado uma carta datada de 16/12/1999. Os Réus afirmam também que, perante todas as manifestações de vontade da Autora, se convenceram que esta já não estava interessada na realização da escritura definitiva, razão pela qual a desmarcaram. Por fim, referem que, perante tais manifestações da Autora no sentido de não cumprir o contrato fizeram seu o sinal.
Concluem pela improcedência da acção pedindo que os Réus sejam absolvidos do pedido e que a Ré seja condenada, como litigante de ma fé, em multa e indemnização a favor dos Réus em montante não inferior a € 3.750.
A Autora replicou, além do mais, para contestar a litigância de má fé que lhe foi imputada pelos Réus e pedindo, por sua vez, a condenação destes como litigantes de má fé.
Teve lugar audiência preliminar, onde se proferiu despacho saneador, procedendo-se à organização da matéria de facto relevante para a decisão da causa, delimitando-se, entre aqueles que revestem interesse para a apreciação do mérito da acção, os factos assentes daqueles que então se encontravam controvertidos.
Realizou-se audiência de discussão e julgamento, com observância do legal formalismo, proferindo-se decisão sobre a matéria de facto.
Os Réus apresentaram as alegações de direito.
Foi proferida sentença que julgou parcialmente procedente, por parcialmente provada, a acção e, em consequência, decidiu-se:
a) Declarar a resolução do contrato promessa de compra e venda celebrado a 2 de Dezembro de 1997, entre a Autora, Ana Catarina da Cruz Dores Mestre Santos, e os Réus, Eduardo Augusto Pinheiro e Aldina Maria Ferreira Martins Pinheiro.
b) Condenar os Réus na devolução do sinal entregue pela Autora, à data da celebração do contrato, no valor de € 9.975,96, acrescido de juros de mora contados desde a citação dos Réus até integral pagamento, à taxa legal anual de 7% até 1/05/2003 e à taxa legal anual de 4% a partir desta data;
c) Condenar os Réus a pagar à Autora juros sobre o montante de € 9.975,96, à taxa de 5% ao ano, desde a data em que a sentença de condenação transitar em julgado até integral pagamento daquela quantia, os quais acrescerão aos juros de mora; e
d) Absolver os Rés do demais contra eles peticionado pela Autora.
Inconformados, os RR apelaram da sentença, tendo, no essencial, formulado as seguintes conclusões:
1. A Recorrida é a única responsável pela não realização do contrato prometido de compra e venda e, consequentemente, os Recorrentes têm direito a fazer seu o sinal entregue;
2. Para que a mora da Recorrida se convertesse claramente em incumprimento definitivo, os Recorrentes tinham que lhe fixar um prazo para o cumprimento, revelando-lhe que não havendo cumprimento dentro desse prazo considerariam definitivamente não cumprida a obrigação e resolvido o contrato, de acordo com o disposto nos arts. 808° e 436° do C.C.;
3. Foi com esse intuito que os Recorrentes convocaram a Recorrida para outorgar a escritura do contrato prometido, nos termos que constam das cartas juntas a fls. 21 e 27 e 28, tendo tal convocação revestido o carácter de interpelação admonitória;
4. A Recorrida, primeiro pela carta registada com aviso de recepção junta a fls. 23 e 24 e depois através da notificação judicial avulsa referida no ponto 15 da fundamentação de facto da douta Sentença, manifestou clara, objectiva e inequivocamente aos Recorrentes o seu desinteresse no cumprimento do contrato, que, aliás, alegou estar já resolvido, e a sua intenção de não comparecer na escritura por estes marcada;
5. Razão pela qual, sendo clara e inequívoca a intenção da Recorrida de não celebrar o contrato prometido, por si manifestada por duas vezes, os Recorrentes consideraram esse contrato resolvido e desmarcaram a referida escritura;
6. Entendem os Recorrentes que apesar de ter sido estipulado um prazo para que a Recorrida cumprisse o contrato - o dia para o qual marcaram a escritura - não lhes era exigível aguardar pelo termo desse prazo para considerarem o contrato resolvido atento o facto de, antes desse termo, a Recorrida ter manifestado inequivocamente a sua decisão de não o cumprir;
7. Sem prescindir, a declaração da Recorrida de que não iria comparecer na escritura marcada pelos Recorrentes foi contrária à sua vontade real e emitida e dada a conhecer aos Recorrentes com o intuito de os enganar, pelo que actuou a Recorrida com reserva mental, a qual, não sendo conhecida dos Recorrentes não prejudica a validade da declaração, como dispõe o n.° 2 do artigo 244° do C.C.;
8. Ainda que se entendesse que o contrato não foi válida e eficazmente resolvido pelos ora Recorrentes, o direito de resolução do mesmo pela Recorrida com fundamento no incumprimento dos Recorrentes por terem vendido o prédio a terceiro foi exercido em perfeito abuso.
9. A conduta da Recorrida foi legalmente inadmissível e a responsável exclusiva pelo não cumprimento do contrato promessa, pelo que os Recorrentes têm direito de fazer seu o sinal entregue face ao disposto no art° 442°, n° 2, do C.C.;
10. Deve, pois, proceder-se a uma graduação diversa da contribuição de cada uma das partes para o desfecho verificado, na medida em que a conduta dos Recorrentes foi inevitavelmente determinada pela repreensível e culposa conduta da Recorrida e, consequentemente, não podem ser considerados incumpridores.
Inconformada, também, a A. apelou da sentença (recurso subordinado) tendo, no essencial, formulado as seguintes conclusões:
1. Encontra-se provado que a importância entregue pela A. aos RR. foi feita a titulo de sinal.
2. E que tendo os RR. interpelado a A. em duas ocasiões, por carta registada com aviso de recepção, datada de 25-11-1999 e de 06-01-2000, para se aprestar a outorgar a escritura no dia 12 de Janeiro de 2000 com a advertência de que a sua não comparência levaria a considerar o contrato de promessa como resolvido e tendo-se verificado que os RR., nessa mesma data de 12 de Janeiro de 2000, não compareceram no Cartório que designaram para a escritura ser celebrada, ao contrário do que aconteceu com a A. que aí esteve presente para outorgara escritura, verifica-se que os RR. incorreram na situação de incumprimento definitivo do contrato de promessa, na data de 12-01-2000.
3. Os RR. não anuíram ao prazo admonitório do cumprimento da obrigação e deixaram de ter interesse na venda do imóvel à A., pois que, mais tarde, vieram a vender o mesmo a terceira pessoa e por preço inferior ao acordado com a A.
4. Verificando-se os pressupostos da resolução do contrato de promessa de compra e venda, sempre terá a A. direito a haver dos RR. o dobro da quantia que lhes entregou a título de sinal e ainda os juros de mora que são devidos desde a data do incumprimento definitivo do contrato que ocorre a 12-01-2000, até integral pagamento.
5. Para além disso, a parte dispositiva da douta sentença não chegou a aplicar a al. a) do nº 2 do art. 805º do CC, que perante a interpelação admonitória e a violação do prazo certo para a celebração da escritura – como sucede no presente caso – faz resultar que a reparação devida pelo atraso na devolução do sinal em dobro, acrescem juros moratórios legais contados desde o dia em mora, ou seja, desde o dia 12-01-2000 até integral pagamento.
6. A sentença de que se recorre ofendeu os comandos atrás enunciados, nomeadamente, o disposto nos arts. 442° n° 2 e al. a)- do n° 2 do art. 805°, ambos do Código Civil, pelo que deve ser revogada e substituída, por outra que condene os RR. a devolverem à A. o dobro da quantia entregue a título de sinal, no valor de 19.951,92 €, acrescido dos juros moratórios vencidos, que até à presente data é de 6.509,78 € e, ainda, os juros vincendos até integral pagamento.
Corridos os Vistos legais,
Cumpre apreciar e decidir.
O presente recurso versa a matéria de direito, por erro do douto Tribunal a quo na interpretação e aplicação, face à matéria de facto dada como provada, das normas jurídicas que são aplicáveis ao incumprimento definitivo do contrato de promessa de compra e venda.
II - FACTOS PROVADOS
1. Em 02-12-97, a Autora, na qualidade promitente comprador enquanto os Réus promitentes vendedores, subscreveram o documento que se encontra junto a fls. 11 e 12, intitulado “Contrato Promessa de Compra e Venda “, do qual consta as seguintes Cláusulas: “... Primeira - O primeiro outorgante é único e actual proprietário do prédio misto denominado “Feiôa”, situado em Alqueidão, freguesia de Igreja Nova, Concelho de Mafra, inscrito na matriz urbana sob o artigo 1767, e inscrito na matriz rústica sob o artigo 179 da secção F, descrito na Conservatória do Registo Predial de Mafra. Segunda - O primeiro outorgante promete vender ao segundo e este promete comprar a este o prédio misto denominado “Feiôa”, livre de quaisquer ónus ou encargos pelo preço de Esc.: 11.000.000$00 (onze milhões de escudos). Terceira - Este preço será pago da seguinte forma: Na data de assinatura do presente contrato, a título de sinal e princípio de pagamento, será pago o valor de 2.000.000$00 (Dois milhões de escudos). Quarta - O restante valor de 9.000.000$00 (Nove milhões de escudos), serão pagos no dia de assinatura da escritura de compra e venda. Quinta - A escritura de compra e venda será outorgada no prazo de noventa dias a contar da presente data. Sexta - A falta dos outorgantes a qualquer das obrigações assumidas no presente contrato implica falta definitiva e culposa por parte do faltoso, permitindo à outra parte resolver automaticamente o contrato, com as consequências previstas na lei . ...”. (alínea A) dos factos assentes).
2. A Autora entregou aos Réus a quantia de 2.000.000$00 (dois milhões de escudos), a título de sinal e princípio de pagamento. (alínea B) dos factos assentes).
3. No verso do documento aludido em A) consta o reconhecimento notarial da assinatura da Autora e Réus. (alínea C) dos factos assentes).
4. O imóvel aludido no referido documento encontra-se inscrito na Conservatória do Registo Predial de Mafra a favor dos Réus pela AP 23/970820. (alínea D) dos factos assentes).
5. Consta da respectiva Conservatória um averbamento à descrição do imóvel efectuada pela AP 23/970820, nos seguintes termos: “Casa de R/C e 1 ° andar para habitação de 112 m2 - área rústica - 4700 m2 - art°s. 1767 e 179 Secção F pendentes de alteração - Valor: 382.873$00”. (alínea E) dos factos assentes).
6. O Banco Nacional Ultramarino enviou à Autora, a carta que se encontra junto a fls. 17 datada de 14-12-99, da qual consta: “Pela presente vimos confirmar, para os efeitos que tiver por convenientes, que o empréstimo em epígrafe foi autorizado em 15 de Outubro de 1997 para aquisição de habitação sita no Lugar de Alqueidão, Igreja Nova, concelho de Mafra. Após a avaliação foram-lhe entregues as minutas para efectivação dos registos provisórios de aquisição e hipoteca em 21 de Novembro de 1997. Os registos provisórios e restante documentação necessária à celebração da escritura foram entregues nesta Agência em 15 de Dezembro de 1997, tendo a mesma sido marcada para 20 de Janeiro de 1998. A escritura não foi celebrada nessa data, face à recusa por parte do Notário em Benfica em aceitar a licença de utilização, dado a mesma mencionar um barracão para recolha de cereais e por falta das respectivas Cadernetas Prediais respeitantes às matrizes rústica e urbana, por se tratar de um prédio misto. Em 7 de Julho de 1998 foi-nos entregue fotocópia do documento comprovativo da aprovação do Projecto de Arquitectura respeitante à legalização da alteração e adaptação de parte de barracão a habitação, emitido pela Câmara de Mafra. Este documento não foi aceite pelo citado Notário para efeito de escritura, tendo o mesmo exigido o alvará de licença de construção, que nos foi entregue em 15 de Setembro de 1998. As Cadernetas Prediais foram emitidas em 20 e 22 de Outubro de 1998. Os registos provisórios caducaram em 2 de Junho de 1998. Face à morosidade do processo foi-nos solicitada a suspensão do mesmo por parte de V.Exa.”. (alínea F) dos factos assentes).
7. Pela AP 03/971202 foi inscrita provisoriamente por natureza, a aquisição a favor da Autora o imóvel aludido em 1). (alínea G) dos factos assentes).
8. Pela AP 04/971202 foi inscrita provisoriamente igualmente por natureza, hipoteca voluntária a favor do BNU, incidente sobre tal imóvel. (alínea H) dos factos assentes).
9. Em 10-03-98, foi apresentado na Câmara Municipal de Mafra um projecto de arquitectura para a legalização das alterações e ampliação de construção existente no prédio, inscrito na respectiva matriz sob o art° 179, em Feioa, freguesia de Igreja Nova, nos termos que constam de fls. 18. (alínea I) dos factos assentes).
10. Em 13-10-2000, a Câmara Municipal de Mafra emitiu certidão que consta a fls. 19, com o seguinte conteúdo: “analisado o processo de obras n° 01-238/98, em nome de Eduardo Augusto Pinheiro, referente ao pedido de legalização de ampliação e adaptação de barracão existente a habitação, sita em limites de Alqueidão, freguesia de Igreja Nova, deste Concelho, para a qual foram emitidos os alvarás de licença n°s 1602/98 e 179/99, em 98-09-11 e 99-02-12, respectivamente, encontrando-se este último válido até 2002-02-06, constata-se que a mesma ainda não possui licença de utilização”. (alínea J) dos factos assentes).
11. Encontra-se inscrita na Conservatória do Registo Predial de Mafra, a verificação da caducidade dos registos aludidos em G) e H) em 20-06-2001. (alínea K) dos factos assentes).
12. Os Réus enviaram à Autora carta registada com aviso de recepção, que se encontra a fls. 21 e da qual consta: “Serve a presente para a informar que a escritura de compra e venda do prédio acima identificado, situado em Alqueidão, freguesia de Igreja Nova, Concelho de Mafra, inscrito na matriz urbana sob o artigo 1767 e na matriz rústica sob o artigo 179 da secção F, de que V. Exª., celebrou um contrato promessa de compra e venda connosco em 2 de Dezembro de 1997, se encontra marcada para o próximo dia 12 de Janeiro de 2000, pelas 11h30, no 4° Cartório Notarial de Lisboa, sito na Rua Nova do Almada, n° 80, 2° Dt°, em Lisboa. Deverá pois V. Exª., comparecer neste Cartório Notarial no referido dia e hora para a outorga da escritura, altura em que, nos termos do disposto na cláusula Quarta do contrato promessa já referido, nos deverá liquidar o valor ainda em dívida pela compra do terreno, no montante de Esc.: 9.000.000$00 (nove milhões de escudos). Mais informamos que caso não compareça consideraremos o contrato promessa resolvido, por desinteresse de V. Exª, no seu cumprimento.”. (alínea L) dos factos assentes).
13. A Autora enviou ao 1° Réu, carta registada com aviso de recepção cuja cópia se encontra a fls. 23 e 24 e da qual consta: “não percebo como V. Exª., se arroga de resolver o Contrato para a data de 12 de Janeiro de 2000 quando já em Janeiro de 1999 se encontrava resolvido, data em que V. Exª, se propôs em devolver o sinal em dobro por não ter tido possibilidade de celebrar, no prazo de 90 dias a contar do dia 2 de Dezembro de 1997, por falta de vária documentação, entre elas o Alvará de Licença de Construção, a escritura definitiva quando esta estava marcada para o dia 12 de Janeiro de 1998 e ainda, numa Segunda tentativa -pela condescendência - aprazada para Janeiro de 1999, data em que também não foi possível reunir os documentos necessários que cabiam a V. Exª. apresentar para celebrar a escritura e foi, então, que manifestei a V. Exª, ter deixado de estar interessada, definitivamente, na aquisição do prédio objecto do Contrato-Promessa. Recordo que, em Janeiro de 1999, V.Exª., reconheceu que ainda não tinha os documentos necessários para celebrar a escritura definitiva e que, por isso, se encontrava em falta, tendo adiantado que não possuía fundos suficientes para devolver o sinal em dobro e que, a ser devolvido, só o fazia quando vendesse o prédio a terceiras pessoas - o que recusei - e ainda hoje mantenho o propósito de reclamar o sinal em dobro, mesmo que para tanto tenha de resolver de recorrer à via judicial. Assim, cabe-me repudiar o teor da carta de V. Exª. e reiterar que V Exa. não cumpriu o Contrato-Promessa nos termos acordados, devendo, por isso, devolver-me o sinal em dobro, nos termos da lei e dos bons costumes, já que deixei de estar interessada na aquisição do prédio desde Janeiro de 1999. Consequentemente, o Contrato-Promessa de Compra e Venda de 2 de Dezembro de 1997 encontra-se resolvido e sem qualquer efeito desde Janeiro de 1999 e, para o caso de V. Exª. entender que a resolução exigia uma comunicação escrita, então, queira saber, por via desta carta, que o resolvo com efeitos imediatos a partir da recepção desta comunicação e com os fundamentos atrás invocados, considerando V.Exª. como o único responsável e culpado no incumprimento de Contrato-Promessa de Compra e Venda datado do dia 2 de Dezembro de 1997. Aguardo, pois, que proceda à remessa de 4.000. 000$00 (quatro milhões de escudos), que corresponde ao valor do sinal em dobro que entreguei a V.Exª., no dia 2 de Dezembro de 1997.”. (alínea M) dos factos assentes).
14. O Réu enviou à Autora, a carta datada de 6 de Janeiro de 2000 que se encontra junta a fls. 27 e 28 e da qual consta: “Venho pela presente responder à sua carta de 16 de Dezembro, o que só agora faço em virtude de ter estado ausente. Tal carta causou-me a maior surpresa pois nela tenta V.Exª., alterar a verdade dos factos e fazer-me passar por incumpridor do contrato promessa que celebramos. Com efeito, refere V.Exª., nessa carta que a escritura definitiva esteve já marcada duas vezes e só não foi realizada por falta, entre outra documentação que não refere, do alvará de licença de construção que, segundo V.Exª., me caberia apresentar. Ora, como V.Exª., muito bem sabe, isto não corresponde minimamente à verdade. Com efeito, basta lermos o contrato promessa para se verificar que nele não consta qualquer obrigatoriedade minha de apresentação de licença de construção. Confiando no compromisso assumido com o pai de V.Exª, contratei os técnicos necessários à elaboração do projecto e, graças aos meus conhecimentos na Câmara de Mafra, obtive a licença de construção em seis meses. A documentação respectiva foi a entregue ao pai de V.Exª. em finais de 1998, tendo ele ficado de marcar novamente a escritura para Janeiro de 1999. Posteriormente, o pai de V.Exª., ligou-me informando-me que tinha havido mais problemas no Banco - que desconheço quais tenham sido - e que já estava farto e pretendia que lhe devolvesse o sinal entregue. Evidentemente, recusei imediatamente essa hipótese, tanto mais que, a V. pedido, já tinha efectuado elevadas despesas com a obtenção da licença, cuja liquidação aguardava de V.Exªs. Após esta conversa, recebi algum tempo depois um novo telefonema do pai de V.Exª., pedindo-me que aguardasse porque iria procurar um novo Banco. Aguardei cerca de um ano, sem qualquer resposta. Até hoje…. São pois estes os motivos pelos quais não posso de forma nenhuma aceitar o conteúdo da sua carta e mantenho a marcação da escritura para o próximo dia 12 do corrente mês de Janeiro, pelas 12h30, n° 4° Cartório Notarial de Lisboa.". (alínea N) dos factos assentes).
15. Em 3 de Janeiro de 2000, a Autora requereu no Tribunal Judicial de Loures a notificação judicial avulsa dos Réus, nos termos que constam a fls. 29 a 32, tendo o Réu sido notificado em 11-01-2000. (alínea O) dos factos assentes).
16. Em 17 de Fevereiro de 2000, foi lavrada certidão negativa relativa à notificação da Ré, nos termos que constam a fls. 37. (alínea P) dos factos assentes).
17. Os Réus não compareceram no 4° Cartório Notarial de Lisboa em 12 de Janeiro de 2000. (alínea Q) dos factos assentes).
18. Nesse mesmo dia foi lavrado pelo Notário desse Cartório o Instrumento que se encontra junto a fls. 38. (alínea R) dos factos assentes).
19. Por escritura pública de compra e venda, celebrada a 22 de Março de 2002, no 28° Cartório Notarial de Lisboa, os Réus venderam a António, pelo preço de 12.500 Euros o prédio urbano destinado a habitação, sito no lugar de Alqueidão, freguesia da Igreja Nova, Concelho de Mafra, descrito na Conservatória do Registo Predial de Mafra sob o n° 2.318, da referida freguesia, e na mesma registado a seu favor pela inscrição G-2, inscrito na respectiva matriz sob o artigo n° 2.649, com o valor patrimonial de 2.493,99 euros, conforme consta da certidão que se encontra junta de fls. 39 a 42. (alínea S) dos factos assentes).
20. Tal prédio veio a ser registado a favor de António, pela inscrição G-4, feita pela Ap. 69/20020416, da ficha n° 2.318 da Conservatória do Registo Predial de Mafra. (alínea T) dos factos assentes).
21. O Réu marido adquiriu o prédio sub judice por escritura celebrada em 21 de Março de 1997, nos termos que constam da escritura de fls. 66 a 70. (alínea U) dos factos assentes).
22. Em 15-09-1998, foi entregue ao BNU o alvará de licença de construção relativo ao imóvel identificado em A). (alínea V) dos factos assentes).
23. A A. demonstrou interesse que a construção existente no imóvel fosse legalizada para habitação para poder recorrer ao crédito bonificado para aquisição de habitação própria. (Quesitos 1° e 17°).
24. Em data não concretamente apurada o Banco Nacional Ultramarino informou a A. que os registos provisórios aludidos em G) e H) caducariam no dia 2/6/98. (Quesito 2°).
25. A A. e RR. acordaram em realizar a escritura até ao Verão de 1998. (Quesito 3°).
26. Para esse efeito os Réus se comprometeram a apresentar junto da Câmara Municipal de Mafra, um pedido de legalização de ampliação e adaptação do barracão existente no prédio para casa de habitação. (Quesito 4°).
27. E depois a entregar à Autora a licença de utilização da habitação e as cadernetas prediais regularizadas. (Quesito 5°).
28. Em virtude dos Réus não terem entregues os documentos aludidos no quesito 5º, não foi possível realizar a escritura até Janeiro de 1999. (Quesito 6°).
29. Em Janeiro de 1999, a A., através do seu pai, comunicou verbalmente ao Réu que já não estava interessada na compra do imóvel identificado no contrato promessa de compra e venda. (Quesitos 7° e 22°).
30. Na data aludida na resposta ao quesito 7°, a A., através do seu pai, reclamou do Réu a devolução dó sinal em singelo. (Quesito 8°).
31. Em 11-01-20000, a Autora deslocou-se ao Tribunal de Loures, tendo verificado que a Ré até essa data não tinha recebido a notificação avulsa. (Quesito 9°).
32. Em virtude da notificação judicial avulsa não ter sido efectuada relativamente à 2ª Ré e da carta aludida em M) não ter sido endereçada à mesma, a A. apresentou-se no 4° Cartório Notarial de Lisboa, em 12/1/2000, pelas 11 horas, a fim de celebrar a escritura de compra e venda.
33. O Réu promoveu a venda do prédio aludido em A) da Matéria de Facto Assente. (Quesito 11°).
34. A A. e o seu pai contactaram o Réu. (Quesito 12°).
35. Antes de celebrar o contrato aludido em A), a A. tomou conhecimento que no prédio existia uma casa abarracada para arrecadação, destinada à recolha de alfaias agrícolas e cereais, à qual corresponde o artigo 1767° da matriz predial urbana. (Quesito 13°).
36. E que parte dessa arrecadação tinha sido transformada e ampliada para habitação com 2 pisos de 2 divisões cada, sem que tivesse sido obtida licença para tal construção. (Quesito 14°).
37. A referida construção encontrava-se em abandono e bastante mau estado de conservação. (Quesito 15°).
38. A A. demonstrou interesse que a construção existente no imóvel fosse legalizada para habitação para poder recorrer ao crédito bonificado para aquisição de habitação própria. (Quesito 17°).
39. O contrato aludido em A), foi subscrito depois da Autora ter comunicado aos Réus a necessidade de efectuar os registos provisórios referidos em G) e H), para efeitos de concessão de empréstimos pelo BNU. (Quesito 19°).
40. A marcação da escritura para o dia 20-01-1998, foi efectuada directamente pelo BNU. (Quesito 20°).
41. Os RR. procederam à marcação da escritura nos termos que consta da carta aludida na alínea L) da Matéria de Facto Assente. (Quesito 24°).
42. A Ré mulher vive em economia comum com o Réu. (Quesito 25°).
43. Os RR. desmarcaram a escritura aludida na carta referida na alínea L) da Matéria de Facto Assente. (Quesito 26°).
III – O DIREITO
Vêm os RR nas suas alegações alegar que a mora em que estariam não se traduz em incumprimento definitivo e que as declarações resolutivas do contrato efectuadas pela A., foram ineficazes. Defendem os RR que a mora da A. só se converteria em incumprimento definitivo, quando os RR lhe fixaram um prazo para o cumprimento. Foi com esse intuito que os Recorrentes convocaram a A. para outorgar a escritura do contrato prometido. Pretendem que tal convocação tem o carácter de interpelação admonitória. Logo, quando a A., manifestou a sua intenção de não celebrar o contrato prometido, por carta, os RR. consideraram esse contrato resolvido e desmarcaram a referida escritura.
Entendem os Recorrentes que apesar de ter sido estipulado um prazo para que a Recorrida cumprisse o contrato, não lhes era exigível aguardar pelo termo desse prazo para considerarem o contrato resolvido atento o facto de, antes desse termo, a Recorrida ter manifestado a sua decisão de não o cumprir. Têm, por isso, direito a fazer seu o sinal.
Por seu lado, a A. na sua apelação vem defender que tendo os RR. interpelado a A. em duas ocasiões, por carta registada com aviso de recepção, de 25-11-1999 e de 06-01-2000, para a outorga da escritura no dia 12 de Janeiro de 2000, com a advertência de que a sua não comparência levaria a considerar o contrato de promessa como resolvido e tendo-se verificado que os RR., nessa mesma data de 12 de Janeiro de 2000, não compareceram no Cartório, ao contrário do que aconteceu com a A. que aí esteve presente para outorgara escritura, verifica-se que os RR. incorreram na situação de incumprimento definitivo do contrato de promessa, na data de 12-01-2000.
Aliás, os RR. não anuíram ao prazo admonitório do cumprimento da obrigação e deixaram de ter interesse na venda do imóvel à A., pois que, mais tarde, vieram a vender o mesmo a terceira pessoa e por preço inferior ao acordado com a A.
Verificando-se os pressupostos da resolução do contrato de promessa de compra e venda, sempre terá a A. direito a haver dos RR. o dobro da quantia que lhes entregou a título de sinal e ainda os juros de mora que são devidos desde a data do incumprimento definitivo do contrato que ocorre a 12-01-2000, até integral pagamento.
1. Do incumprimento do contrato-promessa
O Mmº Juiz a quo entendeu ter-se verificado uma perda objectiva do interesse contratual, comum a ambas as partes, determinante da extinção da relação contratual, pelo que determinou a restituição do sinal em singelo, no valor de € 9.975,96.
E, diga-se desde já, que julgou com acerto.
De facto, está generalizado, tanto na doutrina como na jurisprudência, que a simples mora do devedor não confere ao credor o direito de resolver o contrato, para se considerar desvinculado da promessa. Só com o incumprimento definitivo há lugar à resolução do contrato e à possibilidade de restituição do sinal em dobro, nos termos do art. 442º, nº2, do C.C. (1).
Para Antunes Varela (2), a interpelação admonitória consagrada no art. 808º constitui uma ponte essencial de passagem do atravessadouro (lamacento e escorregadio) da mora para o terreno (seco e limpo) do não cumprimento definitivo da obrigação.
No caso concreto, foi fixado o prazo de 90 dias para a realização da escritura, a contar da celebração da promessa e que a falta dos outorgantes a qualquer das obrigações assumidas no presente contrato implicaria a falta definitiva e culposa por parte do faltoso, permitindo à outra parte resolver automaticamente o contrato.
Todavia, decorreu esse prazo sem que a escritura do contrato prometido tivesse sido realizada.
Porém, como ficou provado, as partes alteraram, consensualmente, o prazo fixado para a realização do contrato prometido, acordando em realizar a respectiva escritura até ao Verão de 1998, pelo que, tal como conclui a sentença recorrida, nenhum efeito é possível extrair do incumprimento do prazo, inicialmente estabelecido no contrato de promessa de compra e venda para a realização do contrato prometido.
De facto, a A., antes de celebrar o contrato de promessa, tomou conhecimento que no prédio existia uma casa abarracada para arrecadação e que parte dessa arrecadação tinha sido transformada e ampliada para habitação com 2 pisos de 2 divisões cada, sem que tivesse sido obtida licença para tal construção, demonstrando interesse que a construção existente no imóvel fosse legalizada para habitação e, assim, poder recorrer ao crédito bonificado para aquisição de habitação própria, ao que os Réus acederam.
Nesse sentido, a A. comunicou aos RR. a necessidade de efectuar os registos provisórios de aquisição do prédio a favor da Autora e de hipoteca sobre o mesmo prédio a favor da entidade bancária, para efeitos de concessão de empréstimo pelo BNU.
Donde, como também realça a sentença recorrida, se conclui que era essencial para a Autora a legalização da construção existente no imóvel para habitação de modo a poder recorrer ao crédito bonificado para aquisição de habitação própria e que a essencialidade desta condição foi aceite pelos Réus.
Acontece que os Réus não entregaram a licença de utilização da habitação e as cadernetas prediais regularizadas até ao Verão de 1998 e que, em virtude da não entrega de tais documentos, não foi possível realizar a escritura até Janeiro de 1999.
Portanto, o prazo previsto em contrato-promessa para a celebração do contrato prometido não revestiu, neste caso, a natureza de prazo-limite ou absoluto, cujo decurso determina a imediata resolução.
Por outro lado, quanto à natureza do prazo fixado em substituição do inicialmente acordado, perante o circunstancialismo apurado, também este não teve a natureza de prazo-limite. De facto, não só o prazo terminava já após a data de caducidade dos registos provisórios necessários ao financiamento bancário de que a Autora carecia, como a própria Autora refere, na carta enviada ao Réu marido (a fls. 23 e 24), ter existido uma segunda tentativa para realizar a escritura de compra e venda aprazada para Janeiro de 1999.
Ou seja, para as partes, o prazo estabelecido até ao Verão de 1998 não assumiu um carácter absoluto, não tendo, qualquer das partes, perdido, com o seu decurso, o interesse no cumprimento do contrato.
2. Pretende a Autora que a comunicação verbal feita através de seu pai em Janeiro de 1999, manifestando a falta de interesse na aquisição do imóvel e reclamando a devolução do sinal em singelo, traduz uma verdadeira declaração resolutiva.
Mas não tem razão.
A este respeito é suficientemente explícita e esclarecedor a sentença recorrida.
Nessa data, os RR. estavam apenas constituídos em mora. Há apenas uma situação de mora, nos termos do art. 804, nº2, do C.C., motivada pelo retardamento na outorga da escritura, pois a prestação ainda é possível.
O prazo acordado para outorga da escritura não era um prazo absoluto, limite, improrrogável. Tanto não era que as partes negociaram a sua alteração.
Perante a ausência de qualquer interpelação admonitória, a mora dos Réus apenas se poderia converter em incumprimento definitivo no caso de se considerar justificada a perda de interesse da Autora, apreciada objectivamente.
Ora, tendo presentes os critérios que devem presidir à apreciação objectiva da perda de interesse, temos que concordar que essa alegada perda de interesse não encontra justificação, na medida em que, tendo os RR., como se comprometeram, desenvolvido, até Janeiro de 1999, todos os esforços no sentido da obtenção do alvará de licença de construção e a actualização das cadernetas prediais, a fim de viabilizarem a aquisição do imóvel pela Autora mediante o recurso ao crédito bonificado, essa alegada perda de interesse, mais parece, um arrependimento, sendo sintomático que a A., nem sequer exigiu a restituição do sinal em dobro.
Ademais, esta perda de interesse é também contrariada pelo facto da mesma se ter apresentado no 4° Cartório Notarial de Lisboa, em 12/01/2000, pelas 11 horas, a fim de celebrar a escritura de compra e venda, nos termos em que os Réus a haviam convocado.
O direito à resolução do contrato, tratando-se de um direito potestativo extintivo, deverá ser sustentado por um fundamento legal ou convencional, sob pena da declaração resolutiva constituir um exercício ilegítimo equivalente à recusa de cumprimento (erroneamente justificada).
Em suma, não poderemos considerar legítima a declaração resolutiva efectuada pela Autora, através do seu pai, em Janeiro de 1999, nem a que foi mais tarde efectuada por escrito, na carta junta a fls. 23 e 24, dirigida pela Autora ao Réu marido.
À vista destes factos não pode deixar de considerar-se ilegítima a operada resolução do contrato promessa, como julgado foi na 1ª instância, pelo que se conclui que a A. incorreu em incumprimento.
3. Por banda dos RR, constata-se que estes, vieram interpelar a Autora para cumprir, convocando-a para outorgar a escritura do contrato prometido para o dia 12 de Janeiro de 2000, pelas 11h30, no 4° Cartório Notarial de Lisboa, e liquidar o valor ainda em dívida, advertindo-a que, caso não comparecesse, considerariam o contrato promessa resolvido, por desinteresse daquela no seu cumprimento.
Apesar disso, foram os RR. que não compareceram à escritura na data e local por si fixados.
Dizem os RR/Apelantes que tal convocação tem o carácter de interpelação admonitória, pelo que, quando a A., manifestou a sua intenção de não celebrar o contrato prometido, por carta, os RR. consideraram esse contrato resolvido e desmarcaram a referida escritura, não lhes sendo exigível aguardar o termo do prazo para considerarem resolvido o contrato. Para os RR., a A. actuou com o intuito de os enganar, com reserva mental, a qual, não sendo conhecida dos Recorrentes não prejudica a validade da declaração, como dispõe o n.° 2 do artigo 244° do C.C.
Mas, o mesmo argumento se pode usar contra os RR e a favor da A. Se assim é, também os RR. agiram, de igual modo, com reserva mental, ao interpelarem a A. para cumprir, quando era sua intenção não celebrar, já a escritura de compra e venda.
E o certo é que a A. compareceu à escritura. Foram os RR. que não estiveram presentes no dia e hora marcada.
Portanto, o contrato promessa celebrado entre as partes subsistiu porquanto nenhum dos incumprimentos já analisados foi definitivo e só viria a ser definitivamente incumprido com a venda do imóvel objecto do contrato promessa em causa, pelos Réus, a António Pedroso.
Tal como a sentença recorrida concluiu, houve incumprimento de ambas as partes:
- por banda da A., mediante as recusas de cumprimento (em que se consubstanciaram as declarações resolutivas que foi produzindo) que levaram os Réus a crer que não outorgaria o contrato prometido, não obstante a sua apresentação a final, para a celebração do mesmo.
- por parte dos RR. porque, inicialmente, não lograram obter toda a documentação necessária à realização do contrato prometido nos termos acordados dentro do prazo fixado consensualmente e, depois, venderam o imóvel objecto do contrato prometido a terceiro, sem terem procedido previamente a válida e eficaz resolução do contrato promessa.
Donde a conclusão certeira da sentença: “ambas as partes contribuíram, como se referiu, para o incumprimento de um contrato que, permanecendo válido, as vinculava, podendo os Réus sustentar que não cumpriram (designadamente não celebrando a escritura prometida e vendendo a terceiro) em virtude da Autora ter recusado o cumprimento, enquanto esta pode sustentar que não cumpriu porque a ré primeiro não procedeu à entrega da documentação que se comprometeu a obter e depois vendeu a terceiro”.
No fim, ambos incumpriram e desinteressaram-se do negócio.
Daí a possibilidade de resolução do contrato, por perda do interesse na sua execução, objectivamente apreciada, comum a ambos os contraentes.
No pedido de restituição do sinal em dobro está implícito o pedido de resolução do contrato promessa.
O facto do não cumprimento ser imputável, em igual medida, a ambas as partes, não deve precludir o direito de resolução de uma delas nos contratos com prestações correspectivas (3).
Para existir o direito de resolução, basta a verificação do incumprimento objectivamente valorado, se apresente suficientemente relevante, segundo os princípios da boa fé.
Se o incumprimento é imputável à parte que prestou o sinal, a sanção indemnizatória é a perda deste. Se o incumprimento é imputável à parte que recebeu o sinal, a sanção indemnizatória é a restituição em dobro ou o aumento do valor da coisa verificado entre a celebração e o não cumprimento, no caso de promessa de compra e venda com traditio rei - art. 442, nº2, do C.C.
Mas se as culpas dos dois contraentes forem iguais, "a indemnização deve ser excluída, devendo o accipiens, porém restituir o sinal em singelo, pois não se vê a que título possa retê-lo legitimamente. É que tal restituição não reveste natureza indemnizatória, sendo antes mera consequência da resolução - equiparada, quanto aos seus efeitos, à nulidade ou à anulabilidade (arts 433 e 434) - que tem eficácia retroactiva, pelo deve ser restituído tudo o que tiver sido prestado (art. 289 e 433)" (4)
Por conseguinte, assiste à Autora o direito à resolução do contrato (verificado que está o seu incumprimento definitivo) e à restituição, em singelo, do sinal entregue, no montante se esc. 2.000.000$00 (€ 9.975,96).
4. Juros de mora
A A. pretende que os RR. sejam condenados no pagamento de juros de mora sobre o montante do sinal que estes estão obrigados a restituir, desde a data da mora dos réus, ou seja, a partir do decurso de 90 dias após a celebração do contrato promessa.
Porém, atendendo à posição assumida, que considerou ter havido culpa por parte de ambos os contraentes, tal pretensão, que parte do pressuposto de que foram os RR., promitentes vendedores, que incumpriram o contrato, terá que sucumbir, sendo de manter o constante da sentença recorrida.
Valem aqui as considerações feitas a tal propósito na referida sentença.
Nesta medida e tal como bem se decidiu, só são devidos desde a citação, “momento em que os Réus foram interpelados judicialmente para proceder ao cumprimento da obrigação (de restituição) em falta (tendo presente a ineficácia das “declarações resolutivas” operadas pela Ré) e em que, consequentemente, ficaram constituídos em mora relativamente a tal obrigação (artº 805º/1 do Cód. Civil)”.
Mostrando-se a sentença sindicada correctamente estruturada e devidamente fundamentada, este Tribunal considera dever seguir a fundamentação apresentada pelo Mmº Juiz recorrido, sem necessidade de reproduzir todos os raciocínios ou explanar mais convincentes argumentos. Não procedem dessa forma as alegações de recurso, não comprovando, assim, que a decisão deva ser alterada, sendo que não é pelo facto de se alegar de forma mais distendida que se tem razão e no caso a razão, salvo o devido respeito, não está pelo seu lado em qualquer das questões colocadas na acção e no recurso.
III - DECISÃO
Termos em que julgando improcedente a apelação, confirma-se a douta sentença recorrida.
Lisboa, 27 de Abril de 2006.(Fátima Galante)
(Ferreira Lopes)
(Manuel Gonçalves)
_________________________
(1).-Ac. S.T.J. de 2-12-92, Bol. 422-435; Ac. S.T.J. de 25-2-93, Bol. 424-654; Ac. S.T.J. de 24-10-95, Col. Ac. S.T.J., III, 3º, 78; Ac. S.T.J. de 19-3-96, Bol. 455-488; Ac. S.T.J. de 27-11-97, Bol. 471-388; Ac. S.T.J. de 10-12-97, Col. Ac. S.T.J., V, 3º, 164, Ac. S.T.J. 21-5-98, Bol. 477-460; Ac. S.T.J. de 26-5-98, Col. Ac. S.T.J, VI, 2º, 100; Ac. S.T.J. de 8-2-00, Col. Ac. S.T.J., VIII, 1º, 72
(2).-RLJ 128º-112 e segs.
(3).-Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, pág. 292/294.
(4).-Calvão da Silva, Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, pág. 292 |
