| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
I-Relatório
“Joticasa - Sociedade de Construções, L.da" intentou a presente acção declarativa, com processo sumário, contra E. Silva, pedindo que fosse/seja declarada a caducidade do contrato de arrendamento celebrado com a ré, com fundamento na perda da coisa locada, nos termos do disposto no artº 1051º, alínea e) do Cód. Civil, que teve/tem por objecto o rés-do-chão do prédio urbano sito no Largo de .... em Lisboa, bem como a condenação da mesma ré a entregar à autora o locado, livre e devoluto de pessoas e bens.
Para tanto, no essencial e em síntese, alegou que:
- É proprietária do prédio urbano sito no Largo de ... em Lisboa, onde se situa o rés-do-chão dado de arrendamento à ré;
- Em Outubro de 1997, foi notificada para, no prazo de trinta dias, proceder à realização de obras de beneficiação no prédio, o que não lhe foi possível, por desconhecer quais as obras a realizar e por não possuir os meios humanos disponíveis;
- Contratou um técnico que, após efectuar a vistoria, concluiu que o prédio perdeu todas as condições que permitiam o seu uso, constituindo um risco considerável a sua habitabilidade e ainda que "a sua recuperação só é possível se for sujeito a obras estruturais", o que implica a "construção de um prédio novo".
Citada a ré, esta contestou, alegando, em síntese, que:
- A fracção autónoma arrendada - o terceiro andar e não o rés-do-chão - localiza-se num prédio centenário, o qual nunca foi objecto de quaisquer obras de conservação, motivo pelo qual apresenta deteriorações e alterações comportamentais, para as quais, a 18/9/90, já havia alertado a A., visando a realização das necessárias obras;
- Além disso, deu conhecimento da situação ao Delegado de Saúde, a 16 de Outubro de 1990, e, a 30 de Outubro e 9 de Novembro do mesmo ano, também deu conhecimento da situação à C. M. L. ;
- Na sequência dessa informação, a Câmara Municipal organizou o processo nº 78/I/91, no âmbito do qual foi a autora intimada, quer a 14 de Junho/91, quer a 27 de Novembro 96, para fazer obras de beneficiarão geral, com a possibilidade de recorrer ao RECRIA, mas nunca tais notificações foram cumpridas;
- A situação invocada pela A. não é de perda do locado e do edifício, mas de graves deteriorações, que, contudo, não inviabilizam a utilização, quer parcial, quer total do locado, perturbando ou afectando, apenas, a utilização da cozinha e da sala, divisões contíguas à rede de esgotos de águas residuais do edifício, oferecendo, contudo, as restantes sete divisões do locado as condições normais de habitabilidade;
- Os tectos e paredes da sala e cozinha do locado encontram-se danificados, devido ao mau estado das canalizações/rede de esgotos, com diversas rupturas, que originam infiltrações de águas residuais, provenientes dos lava-loiças e instalações sanitárias dos andares superiores;
- Só a negligência e incúria da autora deram origem ao aparecimento de pequenas fendas, através das quais passou a haver infiltrações das águas pluviais, que, necessariamente, agravam o estado de conservação geral do locado e do próprio edifício;
- Foi este conjunto de factos que motivou a intimação da autora, pela Câmara Municipal de Lisboa, para proceder às obras de reparação necessárias, no prazo de 30 dias;
- As obras que a Câmara Municipal considerou que o prédio carecia não eram de grande complexidade, podendo serem efectuadas no prazo de trinta dias;
Concluindo, sustenta, que, para além do imóvel ser considerado de valor histórico e insusceptível de demolição, também não existe perigo de ruína ou impossibilidade de uso do locado, mas, apenas uma situação de degradação, motivada pela falta de obras necessárias, e, como tal, imputável à própria autora, configurando a presente acção abuso de direito.
Na oportunidade, foi elaborado despacho saneador, com a selecção da factualidade considerada assente e organizada a base instrutória.
Procedeu-se ao julgamento, findo o qual, por despacho de fls. 312 a 318, foram dadas as respostas à base instrutória.
Proferida a sentença (fls. 320 e segs.), porque se entendeu não se mostrarem provados os factos necessários e suficientes para poder ser declarada a requerida caducidade do aludido contrato de arrendamento, foi a acção julgada improcedente, com a consequente absolvição da Ré do pedido.
Inconformada com essa decisão, dela apelou a A.
Apresentadas as alegações (fls. 341 a 344), a apelante formulou as seguintes conclusões:
a)A perda total do locado foi em 1ª instância plenamente provada, não sendo um facto futuro nem incerto, e encontra-se devidamente fundamentada na própria decisão recorrida;
b)A decisão deveria ter sido a de declarar a caducidade do contrato de arrendamento, por perda da coisa locada, de acordo com o previsto nos artºs 66º, nº 1, do RAU e 1051º do Cód. Proc. Civil.
Rematando essas conclusões, pediu a “alteração da decisão do tribunal recorrido, conduzindo tal alteração à declaração da caducidade do contrato de arrendamento, por perda da coisa locada”, assim sendo feita justiça.
A apelada apresentou resposta, manifestando-se, em síntese, no sentido da confirmação da decisão recorrida.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II- Fundamentação
Sendo o objecto e o âmbito dos recursos limitado pelas respectivas conclusões (no caso ora em apreço, da apelante) - artºs 684º, nº 3 e 690º, nº 1, ambos do C.P.C. -, com relevância e no essencial, a única questão a resolver consiste apenas em saber-se se, atentos os factos dados como provados, existem ou não fundamentos justificados para que possa/deva declarar-se a caducidade do mencionado contrato de arrendamento, com fundamento na perda da coisa locada.
É a seguinte a factualidade dada como provada pelo tribunal recorrido e que esta Relação também considera assente:
1- A Autora é proprietária do prédio urbano, sito no Largo de .... em Lisboa, inscrito na matriz urbana, sob o nº 28, daquela freguesia (alínea A) da factualidade assente);
2- O prédio acima descrito foi adquirido pela autora em 11/05/84, conforme consta de escritura pública (alínea B) da factualidade assente);
3- Constituem aquele prédio seis fracções, estando o terceiro andar, arrendado à ré (alínea C) da factualidade assente);
4- À data da aquisição do prédio, aquele andar já se encontrava arrendado à ré, cuja posição lhe foi transmitida por morte de seu marido, primitivo inquilino, cujo contrato de arrendamento teve o seu começo a 01.06.1966 (alínea D) da factualidade assente);
5- O valor mensal da renda era, a 08.02.1998, de 2.303$00 (alínea E) da factualidade assente);
6- O prédio que comporta a fracção arrendada à ré foi construído há mais de 150 anos (alínea F) da factualidade assente);
7- A Autora foi notificada pela Câmara Municipal de Lisboa, para proceder a obras de beneficiação do prédio acima identificado, em trinta dias (alínea G) da factualidade assente);
8- A autora foi notificada, a 14 de Junho de 1991, pela Câmara Municipal de Lisboa, para, "na qualidade de proprietária do prédio, sito no Largo de ... em Lisboa, iniciar, no prazo de quinze dias, contados a partir da data da notificação, as obras de reparação e beneficiação geral no referido prédio, devendo as mesmas ficarem concluídas, no prazo de trinta dias, contados a partir da data da notificação, esclarecendo-se então que, nos termos do disposto no nº 2 do artigo 1º do D.L. 166/70, de 15 de Abril, a obra a executar não carecia de licenciamento municipal...”
E, em 28/10/1996, a C.M.L, enviou à autora a carta cuja cópia consta de fls. 78/79 da qual consta, no essencial, que, "tendo em vista o disposto no artigo 9º do R. G. E. U. (... ) e por meu despacho de 21/10/1996, fica essa firma intimada, na qualidade de proprietária do prédio, situado no Largo de ... em Lisboa, a efectuar no dito prédio obras de reparação e beneficiação geral, que deverão ser iniciadas no prazo de quinze dias, contados da data da publicação da presente intimação em Boletim Municipal e concluídas nos 30 dias seguintes ao seu início. Nota I : obras abrangidos pela isenção de licenciamento municipal, prevista na alínea a) do nº1 do artigo 3º do D.L. nº 445/91..."", tendo sido publicado no Boletim Municipal de 21 de Janeiro de 1997, o aviso nº 5/97, intitulado "Intimação"' ' com o seguinte teor : “ ... Por meu despacho de 21/10/1996, foi aprovada a ordenação de obras nos termos do artigo 9º do R.G.E.U. (... ) à firma Sociedade de Construções, L.da, A Joticasa, na qualidade de proprietária do prédio, situado no Largo de Santo António da Sé, nº 3/5, em Lisboa, a executar obras de reparação e beneficiação geral no referido imóvel. As obras referidas deverão ser iniciadas no prazo de quinze dias, contados da data da presente publicação e concluídas nos 30 dias seguintes. Nota I : obras abrangidos pela isenção de licenciamento municipal, prevista na alínea a) do nº1 do artigo 3º do D.L. 445/91...," (resposta ao quesito 1º);
9- A autora contratou um técnico, que procedeu a uma vistoria ao prédio e emitiu o relatório que se encontra junto como documento nº 2, a fls. 13 a 19 (resposta ao quesito 5º);
10- As paredes exteriores do prédio, os alçados e empenas são constituídos por elementos de alvenaria de pedra solidarizadas por ligante hidráulico (resposta ao quesito 6º);
11- As paredes mestras interiores são estruturadas com perfilados de madeira, preenchidos com mistura de argamassa (resposta ao quesito 7º);
12- Nestas paredes assentem os pavimentos dos pisos compostos por vigamentos de madeira (resposta ao quesito 8º);
13- No rés-do-chão encontram-se aplicados dois montantes metálicos tubulares que recebem duas vigas igualmente metálicas e que, por seu turno, suportam as paredes mestras (resposta ao quesito 9º);
14- Das fundações centrais nascem as arcadas que suportam todo este aparato e que se evidenciam na cave (resposta ao quesito 10º);
15- A estrutura do 5º andar não obedece à configuração geométrica existente nos pisos anteriores, sendo uma construção inovadora em relação à data da construção inicial do prédio (resposta ao quesito 11º);
16- A estrutura do edifício apresenta assentamentos diferenciais de 5% (resposta ao quesito 12º);
17- A região nuclear da planta definida pelos alçados, empena esquerda e parede interna das escadas sofreu um abatimento que, associado às infiltrações existentes, é susceptível de afectar a segurança do prédio (resposta ao quesito 13º);
18- Este abatimento está relacionado com a estrutura metálica implantada no rés-do-chão e com o apodrecimento das estrutura de madeira, em consequência de infiltrações de água (resposta ao quesito 14º);
19- As vigas metálicas exibem a forma de uma fecha (resposta ao quesito 15º);
20- Após a construção original, o edifício foi sujeito a modificações estruturais que consistiram na implantação de uma estrutura metálica no rés-do-chão e a construção do 5º andar, recuado (resposta ao quesito 16º);
21- A descontinuidade estrutural referida determinou, no contexto global do bloco, a generalização de efeitos acessórios, estados de tensão localizados com a correspondente fendilhação dispersa e direccionada (resposta ao quesito 17º);
22- No interior das habitações do prédio, existem grandes manchas de humidade provocadas não só pela fendilhação, mas também pelas águas das instalações internas que, com o decurso do tempo, e devido à não execução de obras de conservação e de manutenção, quer a humidade, quer as infiltrações têm vindo a degradar as estruturas de madeira, apodrecendo-as (resposta ao quesito 18º);
23- A construção de instalações sanitárias excêntricas ao tubo de queda nos 4º e 5º andares do prédio provocou um novo foco de húmidade, com consequências visíveis nos pisos imediatamente inferiores, apodrecimento de vigas de madeira dos pavimentos e queda de placas de gesso do tecto (resposta ao quesito 19º);
24- Existe perigo para a segurança do prédio na parte do miolo do mesmo (resposta ao quesito 20º);
25- A salubridade ambiente vai progressivamente degradar-se com as rupturas sistemáticas dos esgotos, face à deformação dos pavimentos e assentamentos das paredes (resposta ao quesito 21º);
26- Existe em poder da Câmara o relatório da Delegação de Saúde de Lisboa que se encontra a fls. 56 e 57, informando, no essencial, que "o prédio encontra-se em avançado estado de degradação. As vigas e paredes mestras das habitações em referência cederam o que provocou o abatimento dos pavimentos. Além disso, existe rotura na canalização de esgotos que origina infiltrações de águas residuais, provenientes dos lava-loiças e instalações sanitárias nos fogos interiores e consequente danificação de tectos e paredes todos estes factores, além de constituir uma situação de insalubridade, colocam em risco a segurança e bem estar de todos os inquilinos, na medida em que alguns dos compartimentos das respectivas habitações ameaçam ruir a qualquer momento (...) A reparação da rotura da canalização e as obras de reparação e conservação gerais do edifício, são obrigações do senhorio " (resposta ao quesito 23º);
27- As deteriorações e alterações comportamentais que apresentam, tanto o locado, como o edifício em geral onde este se integra, derivam também do facto da autora nunca ter feito obras de conservação, inclusive no locado (resposta ao quesito 26º);
28- Em 18 de Setembro de 1990, a ré enviou à autora a carta cuja cópia está a fls. 31, chamando a atenção desta para as deteriorações e alterações aí mencionadas (resposta ao quesito 27º).
29- A 10/1990, a ré enviou ao Delegado de Saúde a carta cuja cópia está junta a fls. 33, denunciando " as insuportáveis condições de salubridade e habitabilidade ... tudo isto devido ao péssimo estado de conservação em que se encontra o 4º andar onde as roturas de canalizações, de esgotos e a falta de estabilidade, para além de provocarem infiltrações no andar que eu e minha família habitamos são, acima de tudo, uma ameaça séria e presente à própria vida..." (resposta ao quesito 28º);
30- A 30 de Outubro de 1990, a ré enviou à Câmara Municipal de Lisboa o requerimento, cuja cópia está junta a fls. 34, informando " ... as razões e o perigo em que se encontra o tecto e a parede, visto que, devido às infiltrações de água que é raro o dia que não caia água em minha casa, dando origem a que o tecto já tenha uma diferença de cerca de cinco centímetros...as infiltrações são provenientes do 4º andar e, tratando-se de um imóvel centenário, os vigamentos são em madeira, nada me diz que pode ser algum vigamento que esteja podre..." e, em 9 de Novembro do ano de 1990, a autora, em conjunto com outros residentes do prédio, enviaram o requerimento cuja cópia está a fls. 35 à C.M.L., informando que “ ... este prédio está em estado de degradação devido a infiltrações de água principalmente quando chove a água infiltra-se pelas paredes exteriores, tanto da parte de trás, como da frente, e como se trata de um prédio centenário, os vigamentos são em madeira, suspeitando-se que alguns estão podres e, por tal motivo, o inquilino do 4º andar já nota numa casa um desnível de cerca de 5 centímetros, o mesmo acontece no tecto do inquilino do 3º andar, no 1º andar as traseiras e parte da marquise está a abanar e as águas da chuva introduzem-se pelas paredes (resposta ao quesito 29º);
31- Na base da qual a Câmara Municipal de Lisboa organizou o processo no 78/I/91 (resposta ao quesito 30º);
32- Na sequência desse processo, a autora foi intimada pela C.M.L., nos termos referidos na resposta ao quesito 1º, para efectuar "obras de reparação e de beneficiação geral", informando-a ainda da possibilidade de recorrer ao RECRIA (resposta ao quesito 31º);
33- A autora nunca cumpriu tais determinações Camarárias (resposta ao quesito 32º);
34- A situação não é de perda do locado ou do edifício, mas da existência das deteriorações referidas nas respostas aos quesitos 12º, 13º, 14º e 18º (resposta ao quesito 33º);
35- As deteriorações verificados não inviabilizam a utilização total do locado (resposta ao quesito 34º);
36- As deteriorações verificados afectam a utilização da cozinha e da sala, divisões contíguas à rede de esgotos de águas residuais do edifício (resposta ao quesito 35º);
37- As restantes sete divisões do locado também apresentam sinais de deteriorações, mas de menor gravidade(resposta ao quesito 36º);
38- O mau estado das canalizações/rede de esgotos, com diversas rupturas, originam infiltrações de águas residuais, provenientes dos lava-loiças e instalações sanitárias dos andares superiores, danificando os tectos e paredes da sala e cozinha do locado (resposta ao quesito 37º);
39- A inexecução de obras, por parte da autora, contribui para o agravamento do estado de conservação geral do locado e do próprio edifício (resposta ao quesito 38º);
40- Foi na sequência dos factos referidos nos requerimentos referidos na resposta ao quesito 29º e na informação prestada pela Delegada de Saúde que a C.M.L. decidiu intimar a autora, a 14/6/1991, para proceder à realização de obras de reparação necessárias, no prazo de 30 dias, tendo sido na sequência da visita ao edifício e constatação da existência de fenda horizontal num dos andares coincidente com o desnível na casa de banho do andar superior, infiltrações devido a roturas de canalização que a C.M.L. decidiu convocar a autora para uma reunião e proceder à intimação, a 28/10/1996, e publicação do aviso no Boletim Municipal (resposta ao quesito 39º);
41- A C.M.L. considerou que o prédio carecia de obras de reparação e de beneficiação geral (resposta ao quesito 41º).
Vejamos o direito.
Segundo a A./apelante, o prédio perdeu todas as condições que permitiam o seu uso, constituindo um risco considerável a sua habitabilidade, sustentando ainda que a sua recuperação só é viável se for sujeito a obras estruturais, implicando a construção de um prédio novo.
Todavia, a Ré/apelada discorda daquele entendimento, alegando que a fracção arrendada localiza-se num prédio centenário, o qual nunca foi objecto de obras de conservação, motivo pelo qual apresenta deteriorações e alterações compartimentais, para as quais oportunamente alertou a apelada, nomeadamente, a 18/9/90, sendo que, a 30 de Outubro e 9 de Novembro desse mesmo ano, deu conhecimento da situação do prédio e da necessidade da realização de obras à Câmara Municipal de Lisboa.
Assim, considera a apelada que não se trata de perda do locado e do respectivo edifício, mas apenas de graves deteriorações, que não inviabilizam a utilização, quer parcial, quer total do locado, perturbando ou afectando, apenas, a utilização da cozinha e da sala, divisões contíguas à rede de esgotos de águas residuais do edifício, oferecendo as restantes sete divisões as condições normais de habitabilidade.
Relativamente a esta matéria, estabelece o artº 66º, nº 1 do R. A. U. que "Sem prejuízo do disposto quanto aos regimes especiais, o arrendamento caduca nos casos fixados pelo artº 1051º do Cód. Civil", dispondo a alínea e) deste último preceito que o contrato caduca pela perda da coisa locada, configurando a caducidade a extinção automática do contrato de arrendamento como uma consequência de algum evento a que a lei atribui esse efeito.
Segundo Aragão Seia, em anotação ao artº 66º do R. A.U., in "Arrendamento Urbano", 5ª ed., Almedina, pág.s 417/418, "a perda total da coisa determina a caducidade do contrato de arrendamento, extinguindo-se imediatamente a obrigação do locador - artigo 790º, nº 1 do Cód. Civil. Quando a perda é parcial, o locador exonera-se da obrigação mediante a prestação que lhe for possível - artº 793º, nº 1 do mesmo diploma".
O critério a usar para a qualificação da perda como total ou parcial tem de atender à natureza do contrato de arrendamento urbano - artigo 1º - e ao fim a que se destina - artigo 3º".
Estando o locador obrigado pelo contrato a proporcionar ao locatário o gozo da coisa locada para um certo fim, pode afirmar-se que a perda total do imóvel arrendado quando o estado em que este ficou, como consequência e uma causa não imputável ao locador, por exemplo, um incêndio, torna impossível o uso do mesmo pelo locatário para o fim convencionado. Haverá perda parcial quando o locatário pode ainda gozar, no todo ou em parte, a coisa arrendada para o fim a que a mesma foi contratualmente destinada..."
Atentos os factos descritos e dados como assentes, e, concretamente, no tocante ao estado do arrendado, mostra-se, nomeadamente, que:
- Após a construção original, o edifício foi sujeito a modificações estruturais, que consistiram na implantação de uma estrutura metálica no rés-do-chão e a construção do 5º andar, recuado;
- A estrutura do 5º andar não obedece à configuração geométrica existente nos pisos anteriores, constituindo uma construção inovadora, em relação à data da construção inicial do prédio;
- Esta descontinuidade estrutural determinou, no contexto global do bloco, a generalização de efeitos acessórios, estados de tensão localizados, com a correspondente fendilhação dispersa e direccionada;
- As paredes exteriores do prédio, os alçados e empenas são constituídos por elementos de alvenaria de pedra solidarizadas por ligante hidráulico;
- As paredes mestras interiores são estruturadas com perfilados de madeira, preenchidos com mistura de argamassa, assentando nestas os pavimentos dos pisos compostos por vigamentos de madeira;
- No rés-do-chão, encontram-se aplicados dois montantes metálicos tubulares, que recebem duas vigas igualmente metálicas e que, por seu turno, suportam as paredes mestras;
- Das fundações centrais nascem as arcadas, que suportam todo este aparato e que se evidenciam na cave;
- As vigas metálicas exibem a forma de uma flecha e a estrutura do edifício apresenta assentamentos diferenciais de 5%;
- A região nuclear da planta definida pelos alçados, empena esquerda e parede interna das escadas sofreu um abatimento que, associado às infiltrações existentes, é susceptível de afectar a segurança do prédio, estando este abatimento relacionado com a estrutura metálica implantada no rés-do-chão e com o apodrecimento da estrutura de madeira em consequência das infiltrações de água;
- No interior das habitações do prédio, existem grandes manchas de humidade, provocadas não só pela fendilhação, mas também pelas águas das instalações internas que, com o decurso do tempo e por virtude da não execução de obras de conservação e de manutenção, quer a humidade, quer as infiltrações têm vindo a degradar as estruturas de madeira, apodrecendo-as;
- A construção de instalações sanitárias excêntricas ao tubo de queda nos 4º e 5º andares provocou um novo foco de humidade, com consequências visíveis nos pisos imediatamente inferiores, apodrecimento de vigas de madeira dos pavimentos e queda de placas de gesso do tecto;
- A salubridade ambiente vai progressivamente degradar-se com as rupturas sistemáticas dos esgotos, face à deformação dos pavimentos e assentamentos das paredes.
Verifica-se, assim, que o prédio apresenta significativas deteriorações e alterações "comportamentais".
Interessa, portanto, apurar-se se, em consequência das referidas deteriorações, o prédio perdeu realmente as aptidões mínimas para ser usado e se está em causa uma situação de perda do edifício, havendo que recorrer-se, para tal, a critérios de razoabilidade e de bom senso.
No tocante à perda das aptidões mínimas, mostra-se que, não obstante aquelas deteriorações, estas não inviabilizam a utilização total do locado; na verdade, elas afectam, essencialmente, a utilização da cozinha e da sala e divisões contíguas à rede de esgotos de águas residuais do edifício, mas as restantes sete divisões do locado, embora apresentem sinais de algumas deteriorações, estas são de menor gravidade. O mau estado das canalizações/rede de esgotos, com diversas rupturas, originam infiltrações de águas residuais, provenientes dos lava-loiças e instalações sanitárias dos andares superiores, danificando os tectos e paredes da sala e cozinha do locado.
No que concerne à verificação de uma situação de perda do prédio, verifica-se que a situação não é de perda do locado ou do edifício, mas da existência de deteriorações, designadamente:
- Assentamentos diferenciais de 5% na estrutura do edifício;
- Abatimento na região nuclear da planta definida pelos alçados, empena esquerda e parede interna das escadas e que está relacionado com a estrutura metálica implantada no rés-do-chão e com o apodrecimento da estrutura de madeira, em consequência das infiltrações de água;
- As vigas metálicas exibem a forma de uma fecha;
- Existe fendilhação dispersa e direccionada;
- No interior das habitações do prédio, existem grandes manchas de humidade provocadas não só pela fendilhação, mas também pelas águas das instalações internas que, com o decurso do tempo e com a não execução de obras de conservação e de manutenção, quer a humidade, quer as infiltrações têm vindo a degradar as estruturas de madeira, apodrecendo-as.
Embora seja de assinalar-se que a salubridade ambiente se vai degradando progressivamente com as rupturas sistemáticas dos esgotos, face à deformação dos pavimentos e assentamentos das paredes, também deve salientar-se que a falta de execução de quaisquer obras, por parte da ora A./apelante, contribui decisivamente para o agravamento do estado de conservação geral do locado e do próprio edifício.
Destarte, não obstante tivesse a apelante o ónus dessa prova, nos termos do disposto no artº 342º, nº 1 do Cód. Civil, há que concluir-se que não se mostra demonstrado que o prédio em causa e, concretamente, o locado tenham perdido as aptidões, dir-se-á mínimas, para poder ser utilizado pela inquilina e, assim, que esteja em causa uma situação de real perda do prédio.
Aliás, há que sublinhar-se que, como acima se referiu, em consequência daquelas situações e, assim, das anomalias existentes, a 30 de Outubro de 1990, a ré, aqui apelada, remeteu à Câmara Municipal de Lisboa um requerimento informando " ... as razões e o perigo em que se encontra o tecto e a parede, visto que, devido às infiltrações de água, é raro o dia que não caía água em minha casa, dando origem a que o tecto já tenha uma diferença de cerca de cinco centímetros ... as infiltrações são provenientes do 4º andar e, tratando-se de um imóvel centenário, os vigamentos são em madeira, nada me diz que pode ser algum vigamento que esteja podre...".
E a 9 de Novembro do ano de 1990, a apelada, em conjunto com outros residentes do prédio, enviaram um requerimento à C.M.L., informando que ,"...este prédio está em estado de degradação, devido a infiltrações de água; principalmente quando chove, a água infiltra-se pelas paredes exteriores, tanto da parte de trás, como da frente, e, como se trata de um prédio centenário, os vigamentos são em madeira, suspeitando-se que alguns estão podres (... ), o inquilino do 4º andar já nota numa casa um desnível de cerca de 5 centímetros, o mesmo acontece no tecto do inquilino do 3º andar, no 1º andar as traseiras e parte da marquise está a abanar e a água das chuvas introduzem-se pelas paredes ...".
Na posse da Câmara Municipal de Lisboa, existe o relatório da Delegação de Saúde de Lisboa, informando que "o prédio encontra-se em avançado estado de degradação. As vigas e paredes mestras das habitações em referência cederam, o que provocou o abatimento dos pavimentos. Além disso, existe rotura na canalização de esgotos que origina infiltrações de águas residuais, provenientes dos lava-loiças e instalações sanitárias nos fogos interiores e consequente danificação de tectos e paredes. Todos estes factores, além de constituírem uma situação de insalubridade, colocam em risco a segurança e bem estar de todos os inquilinos, na medida em que alguns dos compartimentos das respectivas habitações ameaçam ruir a qualquer momento (... ). A reparação da rotura da canalização e as obras de reparação e conservação gerais do edifício, são obrigações do senhorio ".
No seguimento desse relatório, e como também já se salientou, foi organizado pela Câmara Municipal o processo nº 78/I/91, no âmbito do qual foi notificada a autora, a 14 de Junho de 1991, para "... iniciar, no prazo de quinze dias, contados a partir da data da notificação, "as obras de reparação e beneficiação geral", devendo as mesmas ficarem concluídas, no prazo de trinta dias, contados a partir da data da notificação. Nos termos do disposto no nº 2 do artigo 1º do D.L. nº 166/70, de 15 de Abril, a obra a executar não carece de licenciamento municipal ....", ou seja, na intimação, a C.M.L. refere-se apenas a obras de reparação e de beneficiação.
Além disso, por carta enviada a 28/10/1996, aquela edilidade procedeu a nova intimação da ora apelante para, "tendo em vista o disposto no artigo 9º do R.G.E.U. (...), efectuar no prédio em questão "obras de reparação e beneficiação geral" que deverão ser iniciadas, no prazo de quinze dias, contados da data da publicação da presente intimação, em Boletim Municipal e concluídas nos 30 dias seguintes ao seu início...".
É, pois, de sublinhar-se que, mais uma vez, a C. M. reporta-se a obras de reparação e beneficiação geral, abrangidas pela isenção de licenciamento municipal, prevista na alínea a) do nº 1 do artigo 3º do D.L. nº 445/91.
Acresce que, no Boletim Municipal, de 21 de Janeiro de 1997, foi publicado o aviso nº 5/97, intitulado "Intimação", com o seguinte teor : " ... Por meu despacho de 21/10/1996, foi aprovada a ordenação de obras nos termos do artigo 9º do R. G. E. U. (... ) à firma Sociedade de Construções Ldª A Joticasa", na qualidade de proprietária do prédio, situado no Largo de ... em Lisboa, a executar "obras de reparação e beneficiação geral" no referido imóvel...".
Saliente-se que, pese embora o facto de que a A./apelante nunca cumpriu as determinações Camarárias, que foram sempre no sentido de realização de obras de "reparação e de beneficiação", o certo é que a mesma C.M.L. não ordenou o despejo sumário, de harmonia com o disposto no artº 168º do R.G.E.U., o que seria suposto acontecer, caso os seus técnicos tivessem concluído existir risco iminente de desmoronamento do prédio (cfr. parágrafo 10º desse preceito).
Daí que não esteja demonstrado que a C.M.L. tenha concluído pela perda total ou parcial do prédio, visto que as referidas intimações foram sempre, como se disse, no sentido de execução de obras de reparação e de beneficiação e não de "reconstrução de novo prédio", como alegou a A./apelante.
Obviamente que, tratando-se de um prédio centenário, este apresenta deteriorações e alterações, mas estas não são motivadas, apenas, pela estrutura metálica implantada no rés-do- chão do mesmo imóvel, derivando também do apodrecimento das estrutura de madeira em consequência das infiltrações de água e, principalmente, do facto da apelante nunca ter realizado obras de conservação, sendo que esta não logrou demonstrar, como era seu ónus, "que não sabia quais as obras necessárias e que não dispunha de meios humanos para as realizar".
Assim, no que respeita ao alegado "desconhecimento", obviamente que não merece qualquer acolhimento a alegação da apelante. Em primeiro lugar, porque a C.M. L. delimitou as obras ao ordenar "executar obras de reparação e beneficiação geral no referido imóvel...". Além disso, não obstante não tenham sido especificadas na intimação, caso a autora estivesse interessada em cumprir, naturalmente que não lhe era difícil apurar quais as obras necessárias, bastando analisar o Processo existente na Câmara e os elementos que o integram para tomar conhecimento das anomalias que interessava reparar, designadamente, apenas a título de exemplo, o relatório da Delegação de Saúde de Lisboa, que consta desse Processo, onde são especificados alguns dos problemas a resolver; o requerimento entregue na C.M.L. pela Ré, aqui apelada, a 30/10/99, ou então, muito simplesmente, analisar o teor da carta que a ré lhe enviou, a 18 de Setembro de 1990, e verificar quais as deteriorações e alterações que a arrendatária entendia existirem que, efectivamente, careciam/carecem de intervenção.
Assinale-se, ainda, no tocante à alegada "impossibilidade de realização de obras", a total passividade da ora apelante, durante quase sete anos (com referência à data da propositura da presente acção, visto que a primeira notificação efectuada pela C.M. L. ocorreu em 4 de Junho de 1991), sendo que, então, a própria edilidade informou a A/apelante que poderia recorrer ao RECRIA (sistema consistente em apoios concedidos pela Câmara Municipal para casos desta natureza).
Em conclusão: a A/apelante, ao longo dos tempos, limitou-se a "deixar que as coisas aconteçam", certamente esperando que, com o decurso do tempo, o prédio acabe mesmo por "vir abaixo", não se interessando, sequer e minimamente, em realizar quaisquer obras no mesmo, ainda que apenas de beneficiação e conservação, ou dos fins sociais do arrendamento e, assim, da sorte dos respectivos locatários, que - no caso da realização daquelas obras - sem prejuízo de se reconhecer o direito daquela poder vir a accionar o pedido das correspondentes e legais contrapartidas, designadamente, quanto a um eventual aumento da respectiva retribuição/renda, aquela conduta não pode deixar de considerar-se claramente censurável.
Consequentemente, não se verificam, pois, os fundamentos invocados pela A/apelante, para que fosse/seja declarada a caducidade do contrato de arrendamento em causa, com fundamento na perda da coisa locada. Daí que, e não se verificando a violação das normas legais por aquela indicadas, ou outras, improcedam as conclusões formuladas, sendo de confirmar-se a sentença recorrida.
III-Decisão
Nos termos e com os fundamentos de facto e de direito supra mencionados, julgando-se improcedente a apelação, confirma-se a sentença apelada.
Custas pela apelante.
Lisboa, 16 de Março de 2004.
(Santos Martins)
(Pimentel Marcos)
(Jorge Santos)
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