| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
“A” e “B” propuseram contra “C” e mulher, “D”, acção declarativa sob forma comum e processo ordinário. Alegaram, em síntese, que: os réus são proprietários de uma dada fracção autónoma destinada a comércio, correspondente a rés-do-chão e cave; os autores vivem em união de facto; no dia 21.1.03 e através de procurador, os réus deram de arrendamento à autora a parte correspondente ao rés-do-chão da referida fracção autónoma, para a actividade comercial de cafetaria e/ou snack-bar, pelo prazo de 10 anos com início em 1.1.03, prorrogável por períodos de um ano, salvo denúncia e pela renda mensal de 750€, a actualizar anualmente de acordo com o coeficiente fixado pelo INE; na mesma data, autora e réus acordaram em que aquela poderia usar determinados bens móveis que se encontravam no local arrendado; esses bens pertenciam à anterior arrendatária, mas os réus tencionavam penhorá-los no âmbito de uma acção executiva que iriam instaurar por apenso à acção de despejo que contra aquela tinham movido; todavia, se tais bens viessem a ser removidos do local arrendado, obrigaram-se os réus a disponibilizar à autora outros bens em substituição daqueles, no prazo de 45 dias; em 21.1.03, autora e réus acordaram ainda que a autora pagaria aos réus a quantia de 25.000€, a título de exploração do locado, até ao fim do ano de 2003; em 28.1.03, autora e réus acordaram em substituir a expressão “exploração da referida fracção” por “trespasse”, mais combinando que o contrato de trespasse seria celebrado depois de finda a acção que corria contra a anterior arrendatária; a requerimento dos réus, na acção executiva veio a ser penhorado, em 24.4.03, o activo mobilizado da cafetaria/snack-bar explorada pela anterior arrendatária, bens de que a autora ficou fiel depositária; conforme mais tarde autora e réus vieram a acordar, ao abrigo do “contrato de trespasse” foi liquidado aos réus o montante global de 75.000€, sendo 7.500€ em 12.12.02 (provenientes de conta bancária da titularidade da autora), 42.500€ em 28.1.03 e 25.000€ em 30.12.03 (ambos provenientes de conta bancária titulada pelos autores); em 20.1.03, os autores liquidaram aos réus 750€ respeitantes ao primeiro mês de renda e, em 28.1.03, idêntica quantia a título de caução; e desde então têm vindo a pagar a renda acordada, que ascende (em 5.7.06) a 813,93€; a partir de 8.2.03, os autores passaram a exercer no locado a actividade de cafetaria e snack-bar; na altura da celebração do contrato de arrendamento, o procurador dos réus garantiu aos autores que o locado estava devidamente licenciado para a actividade que aí iria ser exercida e dispunha de alvará; o referido procurador explicou aos réus que precisaria apenas requerer à CM de Vila ... a alteração da titularidade da licença e do alvará do anterior titular para os réus, o que era simples e rápido; acreditando que assim seria, os autores gastaram 15.000€ em obras de limpeza e beneficiação do locado e iniciaram a actividade prevista; em 1.10.03, o réu foi autuado pela CM de Vila ... porque o estabelecimento de restauração e bebidas funcionava sem a devida licença de utilização, sendo proposta a sanção acessória de encerramento do estabelecimento; perante as insistências dos autores, o procurador dos réus respondia que a aprovação camarária estaria para breve; por carta de 16.7.04, a autora comunicou aos réus a sua decisão de encerrar, de facto e a nível contabilístico e fiscal, a sua actividade fiscal a partir de 15.8.04, solicitando a transmissão da sua posição em todos os contratos, escritos ou verbais, celebrados com os réus a favor do autor; os réus assentiram em tal transmissão; assim, em 1.9.04, autor e réus celebraram um contrato de arrendamento em tudo semelhante ao que havia sido celebrado entre os réus e a autora; e, em 21.9.04, autor e réus acordaram considerar como início do novo arrendamento o mês de Janeiro de 2003; através de certidão emitida pela CM de Vila ... em 29.3.06, os autores tomaram conhecimento de que o processo de licenciamento camarário do locado apenas em 23.1.04 havia sido iniciado e que a autoridade de saúde se pronunciara, em 28.7.04, sobre a necessidade de grandes obras no locado; os réus ainda não iniciaram tais obras; em 18.4.06, a CM de Vila ... vistoriou o local, concluindo pela inexistência das condições necessárias para a concessão de licença de utilização; através do seu procurador, os réus enviaram ao autor uma carta imputando-lhe a responsabilidade pela realização das obras necessárias à obtenção da licença; o contrato de arrendamento pode ser resolvido pelo arrendatário, quando do respectivo texto não conste a menção da existência de licença de utilização ou de ter a mesma sido requerida; o “contrato de trespasse” é nulo, por não englobar as licenças e alvarás exigíveis e porque nunca poderia ser celebrado entre senhorio e arrendatário. Concluíram, pois, os autores pedindo que: i) seja declarada a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre o autor e os réus; ii) seja declarada a nulidade do “contrato de trespasse” celebrado entre os réus e os autores; e iii) sejam os réus condenados a restituir aos autores a quantia global de 75.000€, acrescida de juros de mora à taxa legal desde as datas dos pagamentos parcelares e até integral restituição.
Os réus contestaram. Aceitaram ter celebrado com a autora um contrato de arrendamento, cujas rendas têm sido pagas; aceitaram terem-se eles e a autora obrigado a celebrar um contrato de trespasse no pressuposto de que o estabelecimento comercial pertencente à arrendatária despejada lhes fosse adjudicado na acção executiva, por via do qual os autores pagaram 75.000€; aceitaram que a autora realizou obras no locado. Negando ter alguma vez garantido a existência de licença e alvará para a actividade em causa, os réus referiram ter apenas afirmado que o locado dispõe de licença de utilização para o exercício do comércio; os réus disponibilizaram-se para requerer à CM o que fosse necessário para o exercício da actividade pretendida, processo que os autores sempre acompanharam; foi a autora que se vinculou, no contrato de arrendamento, a suportar os encargos necessários com a observância das leis e regulamentos aplicáveis ao funcionamento do estabelecimento. Concluíram pela sua absolvição do pedido.
O processo foi objecto de saneamento e condensação.
Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença que julgou procedentes os pedidos formulados (à excepção da condenação em juros de mora, que apenas foi atendida a partir da citação dos réus).
De tal sentença apelaram os autores, formulando as seguintes conclusões:
a) A douta decisão recorrida procedeu a uma inadequada valoração da matéria de facto e a uma errada interpretação e aplicação da Lei;
b) Ao contrário do doutamente decidido, a fracção dada de arrendamento dispunha de licença de utilização para o exercício do comércio, como era legalmente exigido pelo artº. 9º do RAU;
c) A douta decisão recorrida, salvo o devido respeito, confunde a “licença de utilização para o exercício de uma actividade genérica” (habitação, comércio, profissão liberal) com a licença de utilização para o exercício de qualquer species daquele genus (farmácia, estabelecimento de bebidas ou restauração);
d) Só a primeira é obrigação do senhorio por se tratar de licenciamento do edifício para necessidades comuns a certo tipo de utilização e conciliá-lo com os direitos dos restantes condóminos e com a própria estrutura e configuração do edifício e acessibilidades;
e) Já as licenças-alvarás para o exercício de certo ramo cumprem ao arrendatário que pretenda exercer a actividade especificada. Assim,
f) Era à arrendatária que cabia a obtenção da licença ou alvará para a instalação do estabelecimento de restauração e bebidas;
g) Era a arrendatária que deveria ter realizado as obras impostas pela autoridade administrativa para obter o alvará. Assim,
h) Dispondo a fracção dada de arrendamento de licença de utilização destinada ao comércio, não podia a arrendatária, com o fundamento de que inexistia alvará, resolver o contrato;
i) A licença a que se refere o artº. 9º do RAU é a autorização genérica para o exercício da actividade inserível no sector económico pertinente, cumprindo ao arrendatário a obtenção de licenças ou alvarás para o exercício da actividade especificada a que se propõe;
j) Ao decidir de modo diverso, a decisão recorrida violou o artº. 9º do RAU, o qual deverá ser interpretado nos termos preditos;
l) A. e RR. não celebraram qualquer “contrato de trespasse”, pois na data em que celebraram os acordos a que se alude na motivação deste recurso, ainda não eram titulares do direito de propriedade sobre o estabelecimento. Por isso,
m) Celebraram um “contrato-promessa de trespasse”, através do qual os RR. pretendiam, no futuro (logo que adquirissem a propriedade das mesmas), transmitir à A. as máquinas e utensílios que integravam o recheio do estabelecimento;
n) Tal contrato não sofre de qualquer vício que acarrete a sua invalidade, devendo, por isso, ser declarado válido e eficaz;
o) Ao decidir de modo diverso, a douta decisão recorrida violou, entre outros, o artº. 115º do RAU e artº 410º e 1112º do C. C..
Não foram apresentadas contra-alegações.
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São os seguintes os factos que a 1ª instância considerou provados:
1. Os réus têm registada a seu favor, na 2ª Conservatória do Registo Predial de Vila ..., desde 11/04/84, a aquisição, por compra, da fracção autónoma designada pela letra "A", correspondente ao rés-do-chão direito, para comércio, com uma divisão assoalhada, casa de banho, marquise, varanda e arrecadação na cave, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua ..., nº 4 (Loja) e 6 (porta do prédio), em F....
2. Por escrito datado de 21 de Janeiro de 2003, denominado "Contrato de Arrendamento de Duração Limitada para o Exercício do Comércio", subscrito por “E”, na qualidade de procurador dos réus, e pela autora, aquele declarou dar de arrendamento a esta, que declarou aceitar, o rés-do-chão referido em 1., com destino ao exercício da actividade comercial de cafetaria e/ou snack-bar, com exclusão de qualquer outro ramo de actividade, pelo prazo de 10 anos, com início em 1 de Janeiro de 2003 e termo em 1 de Janeiro de 2013, sucessivamente renovável por períodos de 1 ano, mediante o pagamento da renda anual de 9.000,00€, em duodécimos 750,00€, devendo ser pagas duas rendas com a assinatura do contrato e vencendo-se as subsequentes no dia 1 do mês anterior àquele a que respeitarem, actualizadas anualmente nos termos legais.
3. Nesse escrito, os contraentes declararam que “a arrendatária não poderá realizar obras sem o consentimento escrito dos senhorios, ficando as que vier a realizar a fazer parte integrante do arrendado, sem que a arrendatária possa reclamar qualquer indemnização ou alegar direito de retenção".
4. E declararam que “a arrendatária poderá usar e fruir os bens constantes da declaração anexa a este contrato que depois de assinada dele faz parte integrante" e que “o arrendado bem como os bens constantes da declaração anexa encontram-se em bom estado de conservação, obrigando-se a arrendatária a mantê-los tal como agora se encontram, procedendo às reparações que se revelem necessárias e a restitui-los (arrendado, máquinas e utensílios) findo o contrato em condições de poderem ser utilizados de imediato".
5. Declararam ainda que "a arrendatária tem conhecimento de que os móveis existentes no arrendado irão ser objecto de penhora na sequência da execução que os senhorios irão promover contra a anterior arrendatária, “F”, por apenso à acção de despejo que correu termos sob o n° .../2002 no 3º Juízo do Tribunal Judicial de Vila ..." e que "se em virtude de tal acção ou de qualquer outra diligência judicial promovida contra a anterior arrendatária tais bens vierem a ser removidos do estabelecimento, os senhorios obrigam-se, no prazo máximo de 45 dias, a colocar outros bens, máquinas em substituição dos removidos" e que “à arrendatária em tal hipótese não assistirá o direito a qualquer compensação e obrigar-se-á a pagar a renda que for devida".
6. E que “a arrendatária obriga-se a manter em funcionamento o estabelecimento com a observância das leis e regulamentos em vigor, suportando a expensas suas todas as sanções pela violação de tais normativos";
7. Da "declaração anexa" referida nesse escrito, datada de 6 de Novembro de 2002, consta a seguinte descrição de bens, pertencentes a “F”, os quais se encontravam, naquela data, no interior do local em causa: "1 máquina de diversões «Game Saurus»; 1 máquina de bolas; 1 máquina de tabaco «Goya Jofemar»; 1 extintor; 1 televisão «Mistai» com TV Cabo; 38 cadeiras; 10 mesas; 1 vitrina «Inoxhotel»; 1 telefone; 1 balcão «Inoxhotel»; 1 forno «Uninsa»; 1 máquina de cortar fiambre; 1 mesa «Maquiloures»; 1 moinho de café e 1 máquina de café «San Marco»; 1 balança «Portos»; 1 máquina registadora «Samsung»; 1 máquina de lavar chávenas «San Marco»; 1 armário; 1 arca «Olá»; 1 arca «Seruco»; 1 frigorífico «Oceane»; 1 mesa; 1 fogão «Junex»; 1 banca «Teka»; 1 esquentador «Aspas»".
8. Por escrito datado de 21 de Janeiro de 2003, denominado “Acordo de Pagamento e Reconhecimento de Dívida”, o mesmo procurador dos réus, em sua representação, designado por "1º contraente" e a autora, designada por “2ª contraente”, declararam que, com referência ao referido contrato de arrendamento, "a 2ª contraente pela exploração da referida fracção obriga-se a pagar ao 1º contraente, até final do ano de 2003, a quantia de 25.000 euros, para além do valor a pagar mensalmente nos termos constantes do contrato de arrendamento”, que “para a situação de incumprimento, a título de cláusula penal, os contraentes fixam o valor mensal de 500 euros, que a 2ª contraente se obriga igualmente a pagar” e que "se até ao final do ano 2004, a quantia referida (...) não se encontrar integralmente liquidada, a 2ª contraente obriga-se a deixar o local arrendado tal como o encontrou quando o tomou de arrendamento, renunciando a qualquer indemnização".
9. Por escrito datado de 28 de Janeiro de 2003, denominado “Nota ao Acordo de Pagamento e Reconhecimento (Dívida) entre “E” (procurador de seus pais) e “B””, os dois declararam que “no referido Acordo na segunda cláusula está escrito «exploração da referida fracção» mas é «Trespasse», conforme combinado com os dois contraentes o Acordo será mesmo assim celebrado e devidamente assinado, até resolução da acção contra antiga arrendatária “F” que correu termos sob o nº .../2002 no 3º Juízo do Tribunal Judicial de Vila ..., findo este processo judicial será celebrado Contrato de Trespasse".
10. Por escrito datado de 28 de Janeiro de 2003, denominado “Declaração”, o mesmo procurador dos réus, em sua representação, e a autora declararam que “findo o processo judicial contra a antiga arrendatária (“F”), será celebrado um Contrato de Trespasse com “B”, pela quantia de 25,000€ (vinte e cinco mil euros)".
11. Por escrito datado de 28 de Janeiro de 2003, denominado “Declaração”, subscrito pelo mesmo procurador dos réus em sua representação e pela autora, aquele declarou ter recebido desta a quantia de 50.000,00€ (cinquenta mil euros), “referente ao Trespasse do Estabelecimento Comercial sito em Rua ..., nº 4 – Lj., F..., ficando em falta a quantia de 25.000,00€ (vinte e cinco mil euros) que será liquidada no final do ano de 2003".
12. A autora enviou àquele procurador dos réus uma carta datada de 16 de Julho de 2004, da qual consta "Venho por este meio informar V. Exa. que irei cessar a minha actividade em 15 de Agosto de 2004, por motivos pessoais. Deste modo agradecia que fosse efectuado contrato de arrendamento ao meu marido “A”. O valor da renda será o de €777,75 (neste momento a actual), sendo os fiadores os mesmos. Todos os nossos acordos verbais e escritos encontram-se em vigor, só que neste caso em nome do meu marido, pois assim que o processo da antiga inquilina “F” estiver resolvido será elaborado, conforme combinado o Contrato de Trespasse mas em nome de “A”, não sendo paga mais nenhuma quantia, pois V. Exas. já receberam os €75.000,00 (setenta e cinco mil euros) referentes ao Trespasse. Mais informo que continuarei a ser responsável pelo que me foi estipulado pelo Tribunal, ou seja, continuarei a ser fiel depositária do equipamento que se encontra no estabelecimento até o processo de penhora estar resolvido".
13. Na sequência dessa carta, por escrito datado de 1 de Setembro de 2004, denominado "Contrato de Arrendamento de Duração Limitada para o Exercício do Comércio", subscrito pelo mesmo procurador dos réus em sua representação e pelo autor, aquele declarou dar de arrendamento a este, que declarou aceitar, o rés-do-chão referido em 1., com destino ao exercício da actividade comercial de cafetaria e/ou snack-bar, com exclusão de qualquer outro ramo de actividade, pelo prazo de 10 anos, com início em 1 de Janeiro de 2003 e termo em 1 de Janeiro de 2013, sucessivamente renovável por períodos de 1 ano, mediante o pagamento da renda anual de 9.000,00€, em duodécimos de 750,00€, devendo ser pagas duas rendas com a assinatura do contrato e vencendo-se as subsequentes no dia 1 do mês anterior àquele a que respeitarem, actualizadas anualmente nos termos legais.
14. Nesse escrito, os contraentes declararam que “o arrendatário não poderá realizar obras sem o consentimento escrito dos senhorios, ficando as que vier a realizar a fazer parte integrante do arrendado, sem que o arrendatário possa reclamar qualquer indemnização ou alegar direito de retenção".
15. E declararam que “o arrendatário poderá usar e fruir os bens constantes da declaração anexa a este contrato que depois de assinada dele faz parte integrante" e que “o arrendado bem como os bens constantes da declaração anexa encontram-se em bom estado de conservação, obrigando-se o arrendatário a mantê-los tal como agora se encontram, procedendo às reparações que se revelem necessárias e a restitui-los (arrendado, máquinas e utensílios) findo o contrato em condições de poderem ser utilizados de imediato".
16. Declararam ainda que "o arrendatário tem conhecimento de que os móveis existentes no arrendado irão ser objecto de penhora na sequência da execução que os senhorios irão promover contra a anterior arrendatária “F”, por apenso à acção de despejo que correu termos sob o nº .../2002 no 3º Juízo do Tribunal Judicial de Vila ..." e que "se em virtude de tal acção ou de qualquer outra diligência judicial promovida contra a anterior arrendatária tais bens vierem a ser removidos do estabelecimento, os senhorios obrigam-se, no prazo máximo de 45 dias, a colocar outros bens, máquinas em substituição dos removidos" e que “ao arrendatário em tal hipótese não assistirá o direito a qualquer compensação e obrigar-se-á a pagar a renda que for devida".
17. E que "o arrendatário obriga-se a manter em funcionamento o estabelecimento com a observância das leis e regulamentos em vigor, suportando a expensas suas todas as sanções pela violação de tais normativos".
18. O réu enviou ao autor um escrito datado de 21 de Setembro de 2004, denominado “Anexo ao Contrato de Arrendamento”, o qual se encontra assinado pelo seu referido procurador e pelo autor e do qual consta “Devido ao facto de termos apenas respondido favoravelmente ao pedido da “B” para alteração do nome do titular do contrato, venho, por este meio, informar que as cláusulas apresentadas no contrato assinado pela mesma e datado de 21 de Janeiro de 2003 permanecem em vigor, ou seja, o valor da renda actual é de 777,75 euros, sendo esta renda actualizada anualmente de acordo com o coeficiente que vier a ser fixado pelo INE, em Fevereiro de cada ano, assim como também considero, para início do contrato de arrendamento, o mês de Janeiro de 2003".
19. Em 13 de Março de 2002, os réus instauraram acção declarativa, com processo sumário, contra “F”, a qual correu termos no 3º Juízo Cível de Vila ... sob o n.º .../2002, pedindo a resolução do contrato de arrendamento relativo à fracção autónoma referida em 1. e a condenação da ré no seu despejo e entrega, livre de pessoas e bens, assim como no pagamento das rendas vencidas e vincendas até à efectiva entrega, acrescidas de juros, à taxa legal, com fundamento na celebração com “G”, por escritura pública de 13 de Novembro de 1986, de um contrato de arrendamento, para café, relativo àquela fracção autónoma, na transmissão da posição do arrendatário a favor da ré, que vem explorando no referido local um estabelecimento comercial denominado "Café ..." e na falta de pagamento de rendas, acção essa que foi julgada procedente por sentença proferida em 19 de Junho de 2002 e transitada em julgado.
20. Em 28 de Janeiro de 2003, os réus instauraram acção executiva dessa sentença, nomeando à penhora os bens referidos em 7. e 1 mesa de matraquilhos, tendo parte deles vindo a ser aí penhorados em 24 de Abril de 2003 e sendo a autora nomeada fiel depositária dos mesmos.
21. Em 26 de Janeiro de 2005, os réus requereram a adjudicação dos bens penhorados por 70% do seu valor base e em 20 de Abril de 2007 os autos aguardavam que procedessem à publicação dos anúncios dessa adjudicação.
22. A autora entregou aos réus a quantia de €7.500,00 (sete mil e quinhentos euros) em 12 de Dezembro de 2002, a quantia de €42.500,00 (quarenta e dois mil e quinhentos euros) em 28 de Janeiro de 2003 e a quantia de €25.000,00 (vinte e cinco mil euros) em 30 de Dezembro de 2003, por conta do pagamento do preço relativo ao referido "Contrato de Trespasse".
23. Os autores têm vindo a exercer, no local referido em 1., com portas abertas ao público, a actividade de cafetaria e snack-bar, sendo que, antes deles, tal actividade havia sido exercida por “F”, anterior arrendatária do local.
24. Os bens referidos em 7. faziam parte integrante do estabelecimento comercial de cafetaria e snack-bar anteriormente explorado, no referido local, por “F”.
25. Em 8 de Fevereiro de 2003, os autores iniciaram o exercício da referida actividade e a exploração do referido estabelecimento no local arrendado, depois de nele terem realizado obras com essa finalidade, nas quais despenderam a quantia global de 5.046,93€.
26. Os autores têm vindo a pagar aos réus a referida renda mensal acordada, que em 2007 ascendia a €813,93 (oitocentos e treze euros e noventa e três cêntimos).
27. Em 1 de Outubro de 2003, os serviços da Câmara Municipal de Vila ... levantaram um auto de contra-ordenação contra o réu, por funcionar naquele local, com portas abertas ao público, um estabelecimento de restauração e bebidas, sem a correspondente licença de utilização.
28. Os réus formularam junto da Câmara Municipal de Vila ... dois pedidos com vista à obtenção de licença para a exploração, no local em causa, pelos autores, do estabelecimento comercial acima referido, sendo que o segundo foi formulado em 23 de Janeiro de 2004, depois do indeferimento do primeiro pedido, formulado em 28 de Janeiro de 2003 e indeferido por despacho de 22 de Agosto de 2003, com fundamento na falta de apresentação de projecto corrigido e demais elementos em falta por parte do requerente.
29. Na sequência desse segundo pedido, em 18 de Abril de 2006 foi efectuada vistoria ao local em causa, que concluiu no sentido de que não reúne as condições para ser concedida a licença de utilização para serviços de restauração e bebidas, enquanto não forem realizadas obras, as quais ainda não foram iniciadas pelos réus.
30. O referido procurador dos réus enviou ao autor uma carta datada de 21 de Junho de 2006, da qual consta: "O estabelecimento que V. Exa. vem explorando na fracção autónoma de que somos proprietários foi objecto de uma vistoria levada a cabo pelas entidades competentes. Dado que o «Alvará» do estabelecimento continua em nome de “C”, fomos informados do dia em que os técnicos aí se deslocavam. Apesar das condições em que vem funcionando o estabelecimento serem da vossa exclusiva responsabilidade, a verdade é que, apesar de devidamente alertados para a necessidade de não terem mais de 27 lugares sentados, V Exas. ignoraram o aviso, não retirando algumas cadeiras, pelo que a inspecção impôs a realização de obras. Assim, tendo em conta a capacidade do estabelecimento, é necessário dispor de mais uma instalação sanitária, como melhor consta da cópia da carta que nos foi remetida. Acresce ainda que V. Exas. realizaram obras (benfeitorias) diversas, mas a vistoria exige ainda as seguintes alterações (...). Queremos alertá-lo para a necessidade de dar cumprimento ao auto de vistoria, no prazo constante do auto de notificação, bem como para o risco de lhe ser levantado um processo contra-ordenacional e aplicada coima. Declinamos, naturalmente, qualquer responsabilidade, não só pelo incumprimento do auto de vistoria, como também pela aplicação de qualquer coima. Vamos dar conhecimento à Câmara Municipal dos factos que acabamos de lhe expor".
31. Aquando da assinatura do escrito referido em 2., os réus afirmaram, perante os autores, que o local arrendado se encontrava licenciado para o exercício da actividade de cafetaria e/ou snack-bar e dispunha do correspondente alvará, bem como que seria apenas necessário alterar, junto da Câmara Municipal de Vila ..., o nome do anterior titular da respectiva licença e do alvará para o nome dos réus.
32. Aquando do referido em 2. a 8., os réus disseram aos autores que o estabelecimento comercial de café e snack-bar instalado no local arrendado, tinha sido explorado por “F” e que só podiam formalizar com eles o acordo de trespasse uma vez findas as acções de despejo e executiva instauradas contra a mesma, razão pela qual foram emitidas as declarações referidas em 9. e 10..
33. Nessa altura, os réus não haviam adquirido esse estabelecimento comercial de que era proprietária a referida anterior arrendatária, o que era do conhecimento dos autores.
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I - A primeira questão a tratar é a de saber se o contrato de arrendamento de um imóvel que se destina ao “exercício da actividade comercial de cafetaria e/ou snack-bar, com exclusão de qualquer outro ramo de actividade”, pressupõe a existência da licença de utilização (o seu número, a data e a entidade emitente) para aquela específica actividade ou se basta com uma licença que o afecta ao comércio.
A sentença optou pela primeira alternativa, com base na interpretação conjugada da alínea c) do nº 2 do artigo 8º e do artigo 9º do RAU e do artigo 14º do DL 168/97, de 4.7 (alterado pelos DL 139/99, de 24.4, 222/2000, de 9.9 e 57/2002, de 11.3).
Os apelantes entendem suficiente uma “genérica” licença de utilização do locado para o exercício da actividade comercial.
A cuidada fundamentação da sentença justificaria que, sem mais, para ela remetêssemos.
Aduziremos, contudo, alguns argumentos complementares.
Para efeitos do DL 555/99, de 16.12 (na redacção que lhe foi dada pelo DL 177/2001, de 4.6), consideram-se operações urbanísticas “as operações materiais de urbanização, de edificação ou de utilização do solo e das edificações nele implantadas para fins não exclusivamente agrícolas, pecuários, florestais, mineiros ou de abastecimento público de água” (artigo 2º-j) do referido diploma).
A realização de operações urbanísticas depende, em regra, de prévia licença ou autorização administrativas (artigo 4º nº 1 do DL 555/99).
Sujeita a licença administrativa está “a alteração da utilização de edifícios ou suas fracções em área não abrangida por operação de loteamento ou plano municipal de ordenamento do território, quando a mesma não tenha sido precedida da realização de obras sujeitas a licença ou autorização administrativas” (artigo 4º nº 2-e) do DL 555/99); e sujeita a autorização administrativa está “a utilização de edifícios ou suas fracções, bem como as alterações à mesma que não se encontrem previstas na alínea e) do número anterior” (artigo 4º nº 3-f) do mesmo decreto-lei).
“No caso de edifícios constituídos em regime de propriedade horizontal, a licença ou autorização de utilização pode ter por objecto o edifício na sua totalidade ou cada uma das suas fracções autónomas” (artigo 66º do DL 555/99).
O DL 168/97 acima referido definiu o regime da instalação e funcionamento dos estabelecimentos de restauração e de bebidas. Procurou-se que tal regime tivesse, por um lado, “presente as especificidades das actividades abrangidas e, por outro” definisse “regras que” permitissem “a defesa do consumidor e da qualidade da oferta” (cfr. respectivo preâmbulo). As alterações introduzidas pelo DL 57/2002 visaram, nomeadamente, a adaptação e compatibilização daquele regime ao novo regime da urbanização e da edificação, aprovado pelo DL 555/99, de 16.12 e alterado pelo DL 177/2001, de 4.6 (cfr. respectivo preâmbulo).
Para efeitos do DL 168/97, “considera-se instalação de estabelecimentos de restauração ou de bebidas o processo de licenciamento ou de autorização para a realização de operações urbanísticas relativas à construção ou utilização de edifícios ou suas fracções destinados ao funcionamento daqueles estabelecimentos” (respectivo artigo 2º).
“Os processos respeitantes à instalação de estabelecimentos de restauração ou de bebidas são organizados pelas câmaras municipais e regulam-se pelo regime jurídico da urbanização e edificação, com as especificidades estabelecidas nos artigos seguintes” (artigo 3º nº 1 do DL 168/97).
“Concluída a obra e equipado o estabelecimento em condições de iniciar o seu funcionamento, o interessado requer a concessão de licença ou da autorização de utilização para serviços de restauração ou de bebidas dos edifícios novos, reconstruídos, reparados, ampliados ou alterados, ou das fracções autónomas cujas obras tenham sido licenciadas ou autorizadas nos termos do presente diploma” (nº 1 do artigo 11º do DL 168/97).
“A licença ou a autorização de utilização para serviços de restauração ou de bebidas destina-se a comprovar, para além do disposto no artigo 62.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, a observância das normas relativas às condições sanitárias e à segurança contra riscos de incêndio” (nº 2 do referido artigo 11º).
Tratando-se de estabelecimento de restauração ou de bebidas, o alvará que titula a licença ou autorização de utilização respectiva corresponde ao alvará de licença ou autorização de utilização a que se referem os artigos 62º e 74º do DL 555/99 (nº 1 do artigo 14º do DL 168/97).
Esse alvará deve especificar a identificação do titular da licença ou autorização, a identificação do edifício ou fracção autónoma, o uso a que se destina o edifício ou a fracção autónoma, a identificação da entidade exploradora, o nome, o tipo e a capacidade máxima do estabelecimento (artigos 15º nº 1 do DL 168/97 e 77º nº 5 do DL 555/99).
Ressalta desta breve exposição que a licença ou autorização de utilização para serviços de restauração ou de bebidas tem natureza idêntica à de qualquer outra licença ou autorização de utilização (qualquer que ela seja) de uma edificação implantada no solo, situando-se ambas no mesmo plano. Não se nos afigura, pois, que a primeira constitua um subconjunto da segunda ou uma espécie de um género. Do que se trata é de licenças ou autorizações administrativas diferentes, para diferentes utilizações.
Assim, quando outras normas do ordenamento jurídico se referem, sem mais, à exigência de licença ou autorização administrativa de utilização mister se torna identificar tal utilização, pois só assim se pode concluir pela concreta licença ou autorização exigida.
No artigo 9º do RAU, fala-se de licença de utilização que ateste a “aptidão” do edifício ou fracção “para o fim pretendido pelo contrato” de arrendamento (nº 1), que seja conforme ao “direito de utilização do prédio nos termos legais” (nº 2) e que seja “bastante” (nº 4).
Discordamos dos acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça (proferidos pelo mesmo colectivo) citados pelo apelante quando consideram que o artigo 9º apenas se refere às licenças de utilização “para o exercício de uma actividade genérica (v.g., habitação, comércio, profissão liberal, etc.)” – cuja obtenção compete ao senhorio – não abrangendo as licenças de utilização “para o exercício de qualquer «species» daquele «genus» (lar residencial, farmácia, consultório médico, etc.)” – que ao arrendatário compete providenciar (Ac. STJ de 19.2.08, http://www.dgsi.pt Proc. nº 08A194).
Com efeito, só em função do acordado é possível concluir pela específica licença exigida para a celebração do contrato. Se o arrendamento se destina, por exemplo, à actividade comercial (sem outra concretização), bastará que a licença tenha sido concedida para tal genérica utilização; mas se o arrendamento – como é o caso – se destina à específica actividade de restauração (aliás, com exclusão de qualquer outra), já se exige a licença que permite a utilização do locado para essa actividade.
Tal entendimento parece-nos ser o que mais se coaduna com o interesse subjacente às normas do artigo 9º do RAU, que é o de proteger o arrendatário (cfr. Aragão Seia, Arrendamento Urbano, Almedina, Coimbra, 2002:485). Com efeito, também no âmbito do DL 168/97, a Administração goza do poder de determinar o encerramento dos estabelecimentos de restauração ou de bebidas que não disponham de alvará de licença ou autorização de utilização para tal fim (artigos 38º nº 1-g) e 39º nº 1-c) do DL 168/97).
A propósito da necessidade de licença de utilização para o exercício de uma específica actividade, vd. Ac. STJ de 17.12.02, http://www.dgsi.pt Proc. nº 02A2978.
De todo o modo, nunca poderíamos ignorar que o nº 3 do artigo 14º do DL 168/97 manda aplicar o disposto no artigo 9º do RAU “aos contratos de arrendamento relativos a imóveis, ou suas fracções, onde se pretenda instalar estabelecimentos de restauração ou de bebidas”.
Ora, na tese defendida pelo apelante, não conseguimos vislumbrar que alcance deveria ser, então, atribuído a tal norma. E não o explica o recorrente, nem o Acórdão citado se lhe refere.
Por último, importa referir que, mesmo que se tivesse demonstrado que o locado dispunha de licença de utilização para o exercício do comércio, tendo sido vistoriado menos de 8 anos antes da celebração do contrato (aspecto que os réus nem sequer invocaram), como o imporia o nº 1 do artigo 9º do RAU, o certo é que na expressão “comércio” não está compreendida a actividade de restauração.
Como detalhadamente se justifica no Ac. RL de 30.1.07, in http://www.dgsi.pt.JTRL Proc. nº 7344/2006-1 (em que se cita, nomeadamente, diversa jurisprudência), e para o qual remetemos. É que a interpretação do destino de uma fracção autónoma – no caso, o comércio - deve fazer-se por apelo ao significado corrente da expressão e a um critério económico, que é o de intermediação nas trocas. Já a noção de indústria apela a uma ideia de produção e transformação de bens, ideia que se encontra presente na actividade de restauração, que implica a confecção de alimentos através da preparação culinária de produtos comestíveis de origem animal ou vegetal.
Assim sendo, e pelas demais razões expressas na sentença, bem andou a 1ª instância ao julgar procedente o pedido de resolução do contrato de arrendamento.
II - A segunda questão a analisar prende-se com a validade do contrato (seja ele de trespasse ou de promessa de trespasse) celebrado entre as partes aquando da celebração do contrato de arrendamento.
A sentença interpretou as declarações negociais emitidas como consubstanciando a celebração de um contrato de trespasse, a formalizar futuramente, contrato ao qual estava funcionalmente ligado o contrato de arrendamento também celebrado. E, considerando que no contrato não foi mencionada a existência de licença, nem o locado dispunha das condições que lhe permitiriam obtê-la à data da celebração do contrato, a sentença declarou a respectiva nulidade e a restituição do que fora prestado (artigos 14º nº 2 do DL 168/97 e 280º nº 1 do Cód. Civ.).
Entendem os apelantes que o que as partes acordaram consubstancia um contrato-promessa de trespasse do recheio do estabelecimento, pois que só após adquirirem a propriedade do mesmo no âmbito da acção executiva pendente contra a anterior arrendatária – a titular desses bens – poderiam transmitir aos autores essa propriedade. E, também por entenderem não ser exigível alvará, concluem pela validade e eficácia do contrato-promessa.
Para a economia do presente recurso, parece-nos indiferente saber se as partes celebraram um contrato de trespasse tout court, um contrato de trespasse de coisa alheia, um contrato de trespasse de coisa alheia sujeita ao regime da venda de bens futuros, um contrato-promessa de trespasse, ou qualquer outro que pudesse, no caso, equacionar-se.
Com efeito, de acordo com o nº 2 do artigo 14º do DL 168/97, qualquer contrato ou contrato-promessa de transmissão, sob qualquer forma jurídica, de estabelecimentos de restauração ou de bebidas – celebrado posteriormente a 12.3.02 – devia obrigatoriamente mencionar, sob pena de nulidade, a existência de alvará de licença ou de autorização de utilização para serviços de restauração ou de bebidas concedido ao abrigo do diploma (ou a existência de autorização de abertura nos termos de legislação anterior ou, ainda, a abertura dos estabelecimentos com base num deferimento tácito do pedido de emissão do alvará).
É certo que os apelantes sustentam que o contrato-promessa de trespasse teria como objecto mediato apenas as máquinas e utensílios que integravam o recheio do estabelecimento.
Mas sem apoio factual convincente.
O preço que autora e réus declararam por escrito para o trespasse em causa foi de 25.000€, a pagar até ao final do ano de 2003; o desrespeito deste prazo implicaria um pagamento adicional de 500€ por mês; se até ao final de 2004, as quantias em dívida se não encontrassem liquidadas na íntegra, a autora comprometia-se a deixar o local arrendado (ponto 8. da matéria de facto).
A quantia efectivamente paga a título de preço do trespasse foi de 75.000€ (ponto 22. da matéria de facto).
De entre os bens referidos no ponto 7. da matéria de facto, (e conforme decorre do respectivo ponto 20. e do auto de penhora junto a fls. 63 a 67) não foram penhorados 1 máquina de diversões «Game Saurus», 1 máquina de bolas, a ligação à TV Cabo, 1 telefone e 1 arca «Olá» por a autora ter informado o oficial de justiça que levou a cabo a penhora de que tais bens pertenciam aos fornecedores e tinham por eles sido retirados. Também não foram penhorados 1 arca «Seruco», 1 frigorífico «Oceane» e 1 mesa por a autora ter informado terem sido deitados para o lixo por estarem em muito mau estado de conservação. Os restantes bens foram penhorados, tendo-lhes sido atribuído, no auto de penhora, o valor global de 8.930€.
Sendo certo que os últimos 25.000€ do preço do trespasse foram liquidados em 30.12.03 e que a penhora ocorreu em 24.4.03, não podemos deixar de concluir que o valor dos bens que foram retirados pelos respectivos fornecedores e dos que foram deitados para o lixo não assumia para as partes qualquer relevo, pois, caso contrário, seria lícito esperar uma redução do preço do trespasse. Por outro lado, mesmo sabendo que o processo executivo não é meio adequado para a valorização dos bens dos executados, a diferença entre o preço do trespasse e o valor atribuído aos bens penhorados assume significado.
Efectivamente, estamos em crer que o preço pago pelo trespasse constituía a contrapartida pela transmissão dos bens móveis existentes no locado e pertencentes ao estabelecimento explorado pela anterior arrendatária (ponto 24. da matéria de facto) e, bem assim, pela transmissão do alvará (ponto 31. da matéria de facto).
Destarte, o contrato entre as partes celebrado está ferido de nulidade, com a consequente restituição do que foi prestado (artigo 289º do Cód. Civ.), nos termos decididos na sentença.
*
Por todo o exposto, acordamos em julgar improcedente a apelação e, consequentemente, confirmamos a decisão recorrida.
Custas pelos apelantes.
Lisboa, 14 de Setembro de 2010
Maria da Graça Araújo
José Augusto Ramos
João Aveiro Pereira |
