Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	2011/2006-1
Relator:	MARIA JOSÉ SIMÕES
Descritores:	COMPRA E VENDA DIREITO DE PREFERÊNCIA COMPROPRIETÁRIO ARRENDATÁRIO
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	06/27/2006
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	CONFIRMADA A DECISÃO
Sumário:	Na compra do local arrendado, o direito de preferência do comproprietário é graduado em primeiro lugar, nos termos do preceituado no artº 1409º nº 1 do CC, em detrimento do direito de preferência do arrendatário.

Decisão Texto Integral:

Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa I – RELATÓRIO Os autores A. e Aa. vieram propor a presente acção de preferência com processo declarativo ordinário contra os réus B., Bb. e Bbb, pedindo que seja reconhecido aos AA. o direito de se substituírem à ré adquirente, na titularidade e posse das fracções, mediante o pagamento do preço, acrescido das despesas, acrescido das despesas notariais. Para fundamentar a sua pretensão, os AA. alegaram que são donos e legítimos possuidores do estabelecimento comercial de farmácia, denominado “Farmácia …” instalado nas fracções autónomas, designadas pelas letras “H”, “G”, “C”, “A”, e “M” sitas no Funchal. Tal estabelecimento comercial de farmácia foi adquirido pela A. em 05/05/95, por escritura pública de trespasse, o qual compreendeu as instalações, alvará, licenças e demais direitos, móveis e utensílios, incluindo o direito ao arrendamento do local. As fracções “A”, “C” e “M” eram propriedade do 1º R., sendo usufrutuária das mesmas, a mãe do R., M. T. A. H., a qual emitia e assinava os recibos de renda. No dia 18/02/2004, a A. recepcionou uma carta em que a 2ª ré informava que na qualidade de senhoria e proprietária das fracções “A”, “C” e “M” adquiriu o direito à plena propriedade das fracções mencionadas, após a escritura de renúncia do usufruto de T. M. A. H., realizada a 22/05/2003. Os AA. vieram a apurar que em 22/11/2001, o 1º Réu vendeu à 2ª ré, as fracções supra mencionadas, pelo preço global de € 66.346,78. Os AA. não tiveram qualquer conhecimento da referida venda, pelo que não puderam exercer o seu direito legal de preferência. O 1º Réu deveria ter comunicado à A., arrendatária das ditas fracções, o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato, nos termos do artº 416º do CC. Mais alegaram que, a propriedade e direcção técnica de uma farmácia apenas pode pertencer a um farmacêutico que tenha a sua residência na localidade onde se encontra instalada a farmácia, o que não é o caso da 2ª ré. Os RR. apresentaram contestação na qual alegam que a 2ª Ré e o 3º Réu encontram-se desde 23/05/2002 separados judicialmente de pessoas e bens, sendo a ré que administra os bens que faziam parte do património comum do casal, nomeadamente as fracções a que os autos se referem. E que não é verdade que os AA. desconhecessem que a ré Bb.a fosse proprietária das fracções referidas, pois que, em acção especial de apresentação de coisas e documentos, intentada pelos RR B. e Bb., entre outros, contra a A. A. e outra, a ora Ré Bb. fê-lo na qualidade de comproprietária das fracções em causa, qualidade que lhe foi reconhecida por sentença proferida no âmbito desse processo, pelo que, desde pelo menos, 1995 que os AA. têm conhecimento da qualidade de comproprietária da Ré Bb.. Na verdade, por escritura de 10/05/95, a ré Bb. então casada em regime de comunhão de adquiridos com o réu Bbb. adquiriu, por doacção, 1/30 avos da nua-propriedade das fracções mencionadas e posteriormente, por escritura de 22/11/2001, a ré Bb. adquiriu, por compra, 29/30 avos da nua-propriedade das fracções em causa. Por escritura de 22/05/2003, M. T. A. H. renunciou ao direito ao usufruto que detinha sobre as fracções. Referem ainda que não é verdade que os AA. não tenham tido conhecimento posterior da venda e renúncia ao usufruto, pois em Fevereiro de 2004 foi entregue aos AA, em mão, uma cópia das escrituras outorgadas no dia 22/11/2001 e em 22/05/2003. E, que os AA. não têm qualquer direito de preferência na venda efectuada à Ré Ana Paula Faria, pois à data em que foi efectuada à ré a venda de 29/30 avos da nua-propriedade das fracções, já era esta proprietária de 1/30 avos das mesmas, de que os AA. tinham conhecimento desde 1995, pelo que sendo a venda efectuada a um comproprietária, não tem o arrendatário direito de preferência na venda do local arrendado. Pelo que, não é aplicável ao caso, o artº 47º do RAU, nem as disposições do CC relativas ao exercício do direito de preferência. Na verdade, o 1º réu B. não estava obrigado, antes da celebração da escritura pública de compra e venda celebrada com a ré Ana Paula, a comunicar aos AA, o projecto de venda, pois não assistia a estes direito de preferência. O que a ré Bb. adquiriu foi a propriedade plena das fracções e não o estabelecimento comercial explorado pelos AA., pelo que os AA. não podem exercer qualquer direito de preferência. Concluem pedindo a improcedência da acção e a condenação dos AA como litigantes de má-fé. Os AA. apresentaram réplica, uma vez que entendem, por um lado, que os RR. alegaram caducidade do direito de preferência e, por outro que, que esse mesmo direito nunca existiu. Alegam, que já sabiam que a ré detinha 1/30 avos da nua-propriedade das fracções, sendo usufrutuária M. T. M.o A. H.; que o trespasse foi outorgado a 05/05/95 a favor da A. e só em 10/05/95 a ré Bb. adquiriu 1/30 avos da nua-propriedade das fracções em apreço. Mais referem que os RR estavam obrigados a notificar os AA da intenção de venda das fracções, não só porque a ré Bb. era apenas detentora de 1/30 avos da nua propriedade das mesmas, mas também porqueo artº 47º do RAU estabelece a obrigatoriedade de comunicar ao arrendatário, no caso, à A., o projecto de venda, com vista ao exercício, ou não, do seu direito de preferência. Concluem, pedindo a improcedência das excepções e a condenação dos RR. como litigantes de má-fé. Proferida sentença, foi a acção julgada totalmente improcedente e os RR absolvidos do pedido. Mais foi julgado improcedente o incidente de litigância de má-fé suscitado pelos RR e, em consequência foram absolvidos os AA. Inconformados com esta sentença, interpuseram os AA o presente recurso de apelação, tendo concluído da seguinte forma: A) Os apelantes, como arrendatários, têm preferência na alienação das fracções autónomas designadas pelas letras “A”, “C” e “M”, onde se encontra instalado o seu estabelecimento farmacêutico. B) Aquando da venda, os apelados deveriam ter-lhes comunicado o projecto de venda e as cláusulas respectivas, o que não foi feito. C) Os ora apelantes, só tiveram conhecimento da venda, muito recentemente, em 18 de Fevereiro de 2004. D) O facto de a apelada ter adquirido, por doacção, a nua-propriedade de 1/30 avos das fracções aludidas, não significa que se tenha tornado comproprietária das mesmas. E) A nua-propriedade, não sendo plena e absoluta, não lhe dá a possibilidade de dispor da coisa, nem lhe confere todas as prerrogativas associadas à compropriedade, nomeadamente, o primeiro lugar na graduação das preferências. F) O ora apelado, não deu cumprimento ao disposto no artº 416º do CC, ex vi artºs 47º e 49º do RAU, não tendo procedido, às comunicações previstas, nem dando possibilidade aos ora apelantes de exercerem o seu direito de preferência, legalmente imposto. G) Ainda que assim não se considere, o direito de preferência surge, desde logo, por via da legislação farmacêutica, já que, integrando as fracções um estabelecimento de farmácia, ter-se-á que dar cumprimento ao direito especial correspondente. H) Ao não respeitarem o regime jurídico das farmácias e o interesse público que este prossegue, violaram, os ora apelados, o artº 83º do DL nº 48547 de 27 de Agosto de 1968 e a Base I da Lei nº 2125 de 20 de Março de 1965. I) Por não respeitarem o direito de preferência especial, decorrente do objectivo de indivisibilidade entre a propriedade e a direcção técnica da farmácia, os ora apelados agiram contra o preceituado na Base I da Lei nº 2125 de 20 de Março de 1965. J) E, não podem os apelados escusar-se alegando a qualidade de farmacêutica da apelada já que esta, ao ter a sua residência em Lisboa, contraria declaradamente o Regime Jurídico do Exercício Farmacêutico, no seu artº 87º de acordo com o qual a residência do director técnico terá de ser no local em que se encontra instalada a farmácia – neste caso, no Funchal. K) Atente-se, ainda, que caso a ora apelada seja, efectivamente farmacêutica, agiu, ao compactuar nesta trama, deliberada e conscientemente, em violação dos artºs 7º, 10º, 11º e 12º – relativos aos deveres dos farmacêuticos – do DL nº 48547 de 27 de Agosto de 1968. L) Toda a conduta dos apelados é duvidosa e indicia malsinos propósitos, não só pela obscuridade com que actuaram, como pela sagacidade demonstrada pelos resultados obtidos, consubstanciados na venda ilícita das fracções designadas pelas letras “A”, “C” e “M”. M) Violou, pois, a sentença os artºs 47º e 49º do RAU; artºs 416º e 1410º do CC; artºs 83º e 87º do DL nº 48547 de 27 de Agosto de 1968 e as Bases I e II da Lei nº 2125 de 20 de Março de 1965. Os RR, ora apelados apresentaram as suas contra-alegações, tendo formulado as seguintes conclusões, em síntese: A) A questão em análise é a de saber qual dos direitos de preferência, do arrendatário ou do comproprietário é graduado em primeiro lugar. B) Dispõe o nº 1 do artº 1409º do CC que o comproprietário goza de preferência e tem o primeiro lugar entre os preferentes legais no caso de venda ou dação em cumprimento, a estranhos da quota de qualquer dos seus consortes. C) A ré Ana Paula, à data da escritura de compra e venda datada de 22/11/2001, já era comproprietária das fracções “A”, “C” e “M”, visto que já em 1995 havia adquirido a nua-propriedade de 1/30 avos das mesmas. D) Na venda efectuada em 2001, a ré Bb. gozava do direito de preferência e tinha o primeiro lugar entre os preferentes legais. E) A circunstância de a Ré Bb. ser em 2001 nua-proprietária das fracções, afasta a regra constante do artº 1409º do CC. F) O Réu B., não estava obrigado, antes da celebração da escritura pública de compra e venda celebrada com a ré Bb., a comunicar aos AA o projecto de venda, pois não assistia a estes direito de preferência. G) Não houve por parte dos RR, o afastamento de qualquer direito dos AA, porque o direito que estes reivindicam e que teria sido violado, não existia. H) A ré Bb. é a proprietária de parte das fracções onde se encontra instalado o estabelecimento comercial explorado pelos AA, pois foi a propriedade plena das mesmas que ela adquiriu e não o estabelecimento comercial explorado pelos AA. I) A sentença não violou quaisquer dispositivos legais, devendo ser negado provimento ao recurso. Foram colhidos os vistos legais. II – QUESTÕES A RESOLVER Como se sabe, o âmbito objectivo do recurso é definido pelas conclusões do recorrente (artºs 684º nº 3 e 690º nº 1 do CPC), importando, assim, decidir as questões nelas colocadas – e, bem assim, as que forem de conhecimento oficioso –, exceptuadas aquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras – artº 660º nº 2 também do CPC. Assim, em face das conclusões apresentadas, é a seguinte a questão a resolver por este Tribunal. - na compra do local arrendado, qual dos direitos de preferência - do arrendatário ou do comproprietário - é graduado em primeiro lugar. III – FUNDAMENTOS DE FACTO Os factos a ter em consideração são os seguintes: 1. Na constância do matrimónio a autora adquiriu, mediante escritura de trespasse de 5/05/1995, junto a fls. 19 a 23, cujo teor se dá por reproduzido, o estabelecimento denominado Farmácia … instalado nas fracções autónomas designadas pelas letra H, G, C, A, M no rés-do-chão e 1º andar do prédio urbano sito na Rua … e Rua …, freguesia da Sé, concelho do Funchal inscrito na matriz sob o art.º 1397. 2. As fracções A, C, e M eram propriedade do Réu B. sendo usufrutuário das mesmas M. T. A. H.. 3. Por escritura de 10/05/1995 a ré Bb, na constância do seu matrimónio com o réu Bbb., adquiriu, por doação, 1/30 avos da mesma propriedade das fracções A, C e M, conforme documento de fls. 130 a 135, cujo teor se dá por reproduzido. 4. Posteriormente por escritura de 22/11/01, a ré Ana Paula adquiriu por compra 29/30 avos da mesma propriedade das fracções supra mencionadas conforme documento de fls. 136 a 140, cujo teor se dá por reproduzido. 5. Por escritura de 22/05/03, M. T. M. A. H. renunciou ao direito de usufruto que tinha sobre as fracções A, C, e M conforme documento de fls. 141 a 145, cujo teor se dá por reproduzido. 6. O trespasse do estabelecimento de farmácia inclui, além do alvará, licenças, móveis e utensílios, o direito ao arrendamento do local, a saber, as fracções onde se encontra instalado, supra mencionadas. 7. As quais fazem parte do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial do Funchal, sob o nº 00123/210390. IV – FUNDAMENTOS DE DIREITO Nos presentes autos, temos em confronto duas posições: - a do arrendatário – ficou provado que a A. adquiriu mediante escritura de trespasse datada de 05/05/1995, o estabelecimento denominado “Farmácia ..”, instalado nas fracções autónomas designadas pelas letras H, G, C, A e M. O artº 47º do RAU atribui ao arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma, direito de preferência na compra do local arrendado há mais de um ano. - a do comproprietário – ficou provado que, por escritura de 10/05/95, a ré Bb., casada no regime de comunhão de adquiridos com o réu Bbb. adquiriu, por doação, 1/30 avos da nua-propriedade das fracções A, C e M do prédio urbano, onde está situado o estabelecimento de farmácia supra referido. Mais se provou que, por escritura de 22/11/2001, a ré Ana Paula Faria adquiriu, por compra, 29/30 avos da nua-propriedade das sobreditas fracções autónomas e que por escritura de 22/05/2003, M. T. M. A. H., renunciou ao direito ao usufruto que detinha sobre as fracções A, C e M. De acordo com o artº 940º nº 1 do CC, “Doacção é o contrato pelo qual uma pessoa, por espírito de liberalidade e à custa do seu património, dispõe gratuitamente de uma coisa ou de um direito, ou assume uma obrigação, em benefício do outro contraente”. Ora, a doacção é um contrato e como tal é necessário o concurso da vontade do proponente doador e do aceitante donatário. É um negócio gratuito. (1) Quanto ao direito de propriedade, ele adquire-se, de acordo com o preceituado no artº 1316º do CC, por contrato, sucessão por morte, usucapião, ocupação, acessão e demais modos previstos na lei. A ré Bb. pretendendo que se reconheça o seu direito de propriedade sobre parte das fracções A, C e M do prédio urbano sito no Funchal, onde se encontra instalada a “Farmácia …”, alegou factos caracterizadores de um dos modos, mediante os quais esse direito se adquire – concretamente, a escritura de doacção, em que adquiriu 1/30 avos da nua-propriedade das fracções A, C e M do mencionado prédio. Nos termos do artº 1403º nº 1 do CC existe compropriedade, quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa. A ré Bb. tornou-se, assim, comproprietária de 1/30 avos da propriedade das fracções A, C e M, sendo a restante parte da propriedade dos réus B., M. T. M. A. H. e R. M. A. F. F.. A ré Bb. tornou-se, deste modo, comproprietária dessas fracções, em 10/05/95. Apuradas as posições jurídicas das partes, vejamos se à A., como arrendatária do estabelecimento de farmácia, assistia o direito de preferência, na venda efectuada em 22/11/2001 de 29/30 avos da propriedade das já aludidas fracções onde aquele estabelecimento se encontra instalado ou se tal direito assiste à ré Ana Bb., como comproprietária de 1/30 avos da nua-propriedade das fracções A, C e M. Relativamente ao direito de preferência fundado na compropriedade, dispõe o artº 1409º nº 1 do CC que “o comproprietário goza do direito de preferência e tem o primeiro lugar entre os preferentes legais no caso de venda, ou dação em cumprimento, a estranhos da quota de qualquer dos seus consortes”. Na verdade, tal como bem referem os ora apelados, a concessão do direito de preferência ao comproprietário visa fomentar a propriedade plena, o que facilita a exploração mais equilibrada e mais pacífica dos bens, ou caso não seja possível alcançar a propriedade exclusiva, diminuir o número dos consortes e impedir o ingresso, na titularidade do direito de pessoas com quem os consortes, por qualquer razão, o não queiram exercer. Ora, a ré Ana Paula Faria, era já à data da escritura de compra e venda datada de 22 de Novembro de 2001, comproprietária das fracções A, C e M, pois em 1995, havia adquirido a nua-propriedade de 1/30 avos das mesmas. Pelo que, na venda efectuada em 2001, a ré Bb. gozava do direito de preferência e tinha o primeiro lugar entre os preferentes legais. E, assim sendo, o Réu B., não estava obrigado, antes da celebração da escritura pública de compra e venda celebrada com a Ré Bb, a comunicar aos AA., o projecto de venda, pois não assistia a estes, qualquer direito de preferência, não tendo aquele que dar cumprimento ao disposto no artº 416º do CC ex vi dos artºs 47º e 49º do RAU. A ré Bb. é a proprietária de parte das fracções onde se encontra instalado o estabelecimento comercial explorado pelos AA, pois foi a propriedade plena das mesmas que ela adquiriu e não o estabelecimento comercial – farmácia – explorado pelos AA. O facto de só em 22/05/2003, M. T. M. A. H. ter renunciado ao direito de usufruto que tinha sobre as fracções A, C e M, não quer dizer que a ré Bb. deixasse de ser comproprietária desde 10/05/95 até 22/11/01 e a partir desta data não fosse a única proprietária das aludidas fracções, mas apenas e tão só que, a partir de 22/05/2003 se consolidou o seu direito de propriedade com a extinção do usufruto. Aliás, o legislador ao referir-se no artº 1409º nº 1 à preferência de que goza o comproprietário entre os preferentes legais no caso de venda não distingue se é comproprietário de nua propriedade ou comproprietário pleno, pelo que, não podemos deixar de concluir que onde o legislador não distingue não cumpre ao intérprete distinguir. De resto, por alguma razão, o usufrutuário não goza do direito de preferência na alienação da raiz do prédio sobre que incide o usufruto (2). Por outra via, bem andou o Mmº Juiz a quo ao referir na sentença recorrida que «…não se aplicam aos proprietários das fracções arrendadas as disposições legais que regem a actividade farmacêutica. Tais exigências são válidas e aplicáveis à autora, enquanto dona do estabelecimento de farmácia do qual faz parte o direito de arrendamento, mas não abrangem os respectivos senhorios desse local”. Deste modo, tendo a compra recaído sobre as fracções onde se encontra instalado o estabelecimento de farmácia e não sobre este, não se compreende a invocação pelos AA. das disposições legais aplicáveis à actividade farmacêutica. Conclui-se, assim, que a sentença recorrida não violou quaisquer dispositivos legais e, nomeadamente as normas invocadas pelos AA. Decaem, pois, na íntegra, as conclusões aduzidas pelos apelantes. V – DECISÃO Termos em que, se julga improcedente a apelação e se confirma a sentença recorrida. Custas pelos apelantes. (Processado por computador e integralmente revisto pela Relatora) Lisboa, 27/06/2006 (Maria José Simões) (Azadinho Loureiro) (Ferreira Pascoal) ___________________________ 1.-Cfr. B. Lopes, Doacções, 10 a 12 in anotação ao artº 940º do CC anotado, Abílio Neto, 14ª ed. Actualizada, 2004, pag. 1000. 2.-Cfr. Ac. TRP de 22/04/97 in BMJ 446-593.