| Decisão Texto Integral: | Acordam, na 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
I. Relatório
1. “A” – Mediação Imobiliária, Lda., em 09.04.2008, requereu procedimento de injunção contra “B”, reclamando o pagamento da quantia total de €11. 714,00, sendo €11 495,00, referente a capital e € 171,00 a título de juros de mora, à taxa anual de 9,05%, desde 19.02.2008 até 09.04.2008.
Fundamentou a pretensão, expondo os seguintes factos:
- A Requerente é uma sociedade comercial cujo objecto social é a mediação imobiliária;
- A Requerida, na qualidade de legítima proprietária do prédio sito na Rua ..., nº …, no Bairro do …, freguesia e concelho de Cascais, recorreu aos serviços da Requerente, celebrando com esta um contrato de mediação imobiliária;
- Tendo a Requerente obtido interessado, a Requerida aceitou a venda do imóvel pelo valor de €190.000,00;
- Foi efectuada a venda do imóvel, e não obstante todas as diligências levadas a cabo pela Requerente, não obteve por parte da Requerida, o pagamento da sua comissão, no montante de €9.500,00, acrescidos de I.V.A. à taxa em vigor.
2. Notificada, a Requerida veio exercer o direito de defesa, por oposição, nos seguintes termos:
- A Oponente celebrou, em regime de não exclusividade, um contrato de mediação imobiliária com a Requerente, mas com o objectivo de obter um interessado na compra por um preço não inferior a € 220. 000;
- A Requerente não logrou obter tal interessado;
- A Requerida acabou por celebrar, com “C”, um contrato-promessa de compra e venda pelo valor de € 190.000;
- Antes de subscrever tal contrato, acordou verbalmente com a representante da Requerente que lhe pagaria o valor correspondente a 3% desse preço, o que por esta foi aceite;
- A Requerida quis pagar tal montante à Requerente, o que esta recusou, sob o pretexto que tinha direito a receber uma comissão de 5%.
3. Foram então os autos remetidos à distribuição, que coube ao 4º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Cascais, para aí correr termos sob a forma de acção especial para cumprimento de obrigações pecuniárias emergentes de contratos.
4. Os autos prosseguiram com a realização da audiência de julgamento.
5. Por fim, foi proferida sentença a julgar a acção parcialmente procedente, e, em consequência, a condenar «a Ré “B” no pagamento à A. “A” – Mediação Imobiliária, Lda. da comissão de 5% devida, acrescida de IVA á taxa legal que corresponde a € 11.495,00 (onze mil quatrocentos e noventa e cinco euros), bem como no pagamento dos juros vencidos desde 6 de Março de 2008 e vincendos até integral cumprimento à taxa civil legal em vigor».
6. Inconformada, a Ré interpôs recurso dessa decisão – que foi recebido como de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos, com efeito devolutivo (cfr. despacho de admissibilidade incorporado a fls. 142) –, tendo formulado, a rematar a respectiva alegação recursória, as seguintes (transcritas) conclusões:
1ª. O contrato de mediação celebrado estipula o pagamento de uma comissão de 5% sobre o preço praticado (cfr. cláusula 5ª), mas estabelece igualmente que o negócio objecto do contrato pressupõe uma compra por um preço não inferior a 220 000,00€ (cfr. cláusula 2ª).
2ª. E mais diz que qualquer alteração a esse preço terá que ser comunicada por escrito à mediadora (cfr. cláusula 2ª nº 2), o que não aconteceu.
3ª. No caso dos autos, o preço praticado foi de 190 000,00€, nos termos do contrato-promessa de fls. 10 e da escritura de fls. 47, o que significa que a situação em apreço não se inscreve no âmbito do objecto do contrato de fls. 8 e 9,como se disse na oposição de fls.5.
4ª. Assim sendo, não pode a ora Recorrida prevalecer-se do regime simplificado aprovado pelo Decreto-Lei nº 269/98, uma vez que a obrigação em apreço não se inscreve no âmbito do contrato de mediação em que se funda a causa de pedir do procedimento.
5ª. Nem se tente ler a matéria assente num sentido de que ela consubstanciaria uma alteração do contrato inicialmente celebrado, não só porque isso não resulta dos termos do que o Tribunal considerou provado, como ainda porque tal alteração havia de ser reduzida a escrito ou necessitaria de ser provada por escrito – não sendo admissível a prova testemunhal, nos termos do artigo 393º nº 1 C.C. –, uma vez que é a própria cláusula 2ª nº 2 do contrato celebrado (ainda por cima um contrato minutado pela mediadora) a estipular que a alteração do preço tem de ser fixada por escrito.
6ª. Não havendo acordo, o valor dos serviços prestados pela Recorrida há-de ser fixado noutra sede, mas não no âmbito de um procedimento que pressupõe um contrato que afinal não integra a causa de pedir da acção.
Conclui pelo provimento da apelação, «o que deve determinara a revogação da sentença recorrida, absolvendo-se a ora Recorrente do pedido».
7. A A./ Apelada contra-alegou, pugnando pela confirmação do julgado, nos termos das seguintes (transcritas) conclusões:
1ª. Não procedem as conclusões da minuta de apelação, nem sequer, em boa verdade, se pode dizer que a minuta de apelação preencha os requisitos enunciados pelos art.º 685º - A e 685º-B do C.P.C.. O que de per si e em qualquer caso inviabilizará definitivamente o provimento do recurso.
2ª. A recorrente ainda de que forma confusa, levantou duas questões que alega como fundamento na interposição do recurso, mas não indicou os fundamentos por que pede a alteração ou a anulação da decisão, o que seria exigível face ao que dispõe o nº 2 do art.º 685 – A e n.º 1 al. a) b) do 685º – B.
3ª. A recorrente alega que o regime simplificado do D.L. 269/98, não tem aplicação ao fattispécie em análise mas não concretiza qual a norma jurídica que foi violada e a que, no seu entendimento, devia ter sido aplicada, ao contrário do que manda o art.º 685º – A nº 2 do C.P.C.
4ª. Esta é uma matéria não alegada na oposição da recorrente, consubstanciando uma matéria nova trazida só agora à apreciação do Venerando Tribunal. Sendo que o recurso visa tão só suscitar a reapreciação do decidido, não comportando, assim, a apreciação de matéria não colocada à apreciação do tribunal a quo.
5ª. O regime jurídico da injunção tem cabimento no caso em análise: Nos termos do disposto no art.º 7º do D.L 32/2003 de 27 de Fevereiro, com as alterações introduzidas no D.L. 107/2005 de 01 de Julho diz que o regime da injunção tem aplicação, podendo qualquer credor em caso de atraso de pagamento em transacções comerciais recorrer à injunção independentemente do valor da dívida.
6ª. Quando aos fundamentos relativos à matéria de facto, a recorrente não cumpre os requisitos constantes do nº 1 al. a) b) do 685º-B que mandam, no caso de se impugnar a decisão proferida sobre a matéria de facto, especificar obrigatoriamente, sob pena de rejeição os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, e os concretos meios probatórios constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida.
7ª. A contrario do que se esperava e impunha, a recorrente concorda com a matéria dada como assente e com a matéria que não foi dada como assente – cfr. Ponto 7 da fundamentação.
8ª. O argumento de que a recorrente não reduziu a escrito uma alegada redução do preço do seu imóvel também aqui não pode proceder: Em primeira análise porque esta é uma matéria não alegada na oposição da recorrente, consubstanciando uma matéria nova trazida só agora à apreciação do Venerando Tribunal.
9ª. O recurso visa tão só suscitar a reapreciação do decidido, não comportando, assim, ius novarum, isto é, a criação de decisão sobre matéria nova não submetida à apreciação do tribunal a quo.
10ª. Por outro lado, não existiu uma redução do valor do imóvel por parte da recorrente, esta limitou-se a aceitar uma oferta lançada por um terceiro para a compra do seu imóvel. Não fazendo qualquer sentido, neste caso, proceder-se a uma alteração por escrito de um contrato, que esgotou a produção dos seus efeitos com a aceitação da proposta de compra do terceiro interessado.
11ª. A alteração do preço dá-se quando o proprietário de um imóvel considera que o imóvel que inicialmente idealizou vender por um preço, não se consegue vender por esse preço, e vai à imobiliária e decide unilateralmente reduzir o valor da venda do seu imóvel. Aí terá de o fazer por escrito e altera-se o contrato de mediação imobiliária. Outra coisa bem diferente, e foi isso que sucedeu no caso concreto, é ter surgido uma pessoa interessada na compra do imóvel, fazer a sua oferta e o proprietário aceitar.
12ª. A apelação não procede. A douta sentença recorrida julgou com acerto e perfeita observância da lei aplicável, não poderia o pleito conscienciosamente ser resolvido de outra maneira.
E mais acrescenta:
«Deve ainda a recorrente ser condenada como litigante de má fé:
- Pela interposição e sustentação de recurso sem qualquer fundamento, o que não devia nem podia ignorar.
Condenação esta em multa e indemnização em favor dos recorridos, que cubra as despesas suplementares que lhes causou, incluindo honorários da advogada a fixar pelo prudente arbítrio do Meritíssimos Julgadores».
8. Efectuado exame preliminar e colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II. Delimitação do objecto do recurso
Conforme deflui do disposto nos artigos 684º, nº 3, e 690º, nºs 1 e 2, ambos do Cód. Proc. Civil, o âmbito de intervenção do tribunal ad quem é delimitado em função do teor das conclusões com que o recorrente remata a sua alegação (aí indicando, de forma sintética, os fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão recorrida), só sendo lícito ao tribunal de recurso apreciar as questões desse modo sintetizadas, sem prejuízo das que importe conhecer oficiosamente por imperativo do artº. 660º ex vi do artº. 713º, nº 2, do citado diploma legal.
Dentro dos preditos parâmetros, emergem da interpretação das conclusões da alegação recursória apresentada pela Ré (atenta a pontual tónica teórico-especulativa) como questões solvendas as seguintes, alinhadas segundo um critério de lógica e cronologia preclusivas:
(i) da viabilidade de recurso ao meio processual consistente na acção especial para cumprimento de obrigações pecuniárias emergentes de contratos pela A., por a fonte contratual da obrigação pecuniária accionada pela Requerente, mediante procedimento de injunção, ulteriormente transmutado naquele processo especial, não se inscrever no âmbito do objecto do contrato de mediação imobiliária de fls. 8-9 (conclusões recursórias da Ré / Apelante 1ª, 2ª, 3ª e 4ª);
(ii) da natureza e das consequências da acordada (entre a A. e a Ré) redução do preço inicialmente fixado para a venda do imóvel para € 190.000,00 em sede da obrigação de pagamento da remuneração devida pelo exercício da mediação (conclusões recursórias da Ré / Apelante 1ª, 2ª, 3ª e 5ª).
(Sublinha-se, desde já, que a adjacente questão da inadmissibilidade da prova testemunhal quanto ao segmento de facto enunciado infra sob o ponto III.1.5. não consubstancia qualquer alegação de vício da decisão de facto, antes se mostra equacionado como um elemento argumentativo de mero reforço à questão essencial em causa naquela conclusão recursória 5ª.)
Por último, cumpre apreciar (iii) da pretensão de condenação por litigância de má fé formulada pela A. / apelada em sede de contra-alegações.
III. Fundamentação
1. Do factualismo dado como assente em 1ª instância
1.1. A requerente é uma sociedade comercial cujo objecto social é a mediação imobiliária (Resposta ao requerimento injuntivo).
1.2. A requerida na qualidade de legítima proprietária do prédio sito na Rua ..., nº …, no Bairro do…, freguesia e concelho de Cascais, recorreu aos serviços da requerente (Resposta ao requerimento injuntivo).
1.3. Celebraram entre si um contrato de mediação imobiliária em 23 de Agosto de 2007, que se regia, entre outras, pelas seguintes cláusulas:
i. “Cláusula 2: 1. A mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra pelo preço de € 220.000 (duzentos e vinte mil euros), desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informação sobre o negócio pretendido e características do respectivo imóvel. 2. Qualquer alteração ao preço fixado no número anterior deverá ser comunicado de imediato, e por escrito à mediadora.
ii. Cláusula 5: 1. A remuneração só será devida se a mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no art. 18º do DL 211/2004, de 20.08. 2. O segundo contraente obriga-se a pagar à mediadora a título de remuneração a quantia de 5% (cinco por cento) calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado, acrescida de IVA à taxa legal em vigor. 3 O pagamento da remuneração será efectuado na totalidade aquando da celebração do contrato de promessa.
iii. Cláusula 6: 1. No âmbito do presente contrato, a mediadora, na qualidade de mandatária sem representação, obriga-se a prestar os serviços conducentes à obtenção da documentação necessária à concretização do negócio visado (...)” (Resposta ao requerimento injuntivo).
1.4. No âmbito do acordado, a requerente encontrou um comprador interessado na compra do referido imóvel (Resposta ao requerimento injuntivo).
1.5. Foi acordada entre a requerida e a requerente uma redução do preço inicialmente fixado para a venda do imóvel para €190.000,00 (Resposta ao requerimento injuntivo).
1.6. No dia 16 de Janeiro de 2008, a requerida assinou conjuntamente com a compradora arranjada pela autora, de nome “C”, um documento intitulado “Recibo de Compra e Venda”, tendo nessa data recebido um cheque no valor de €5.000,00 (cinco mil euros) (Resposta ao requerimento injuntivo).
1.7. Desse documento constava como preço da venda o valor de €190.000,00 (Resposta dada ao requerimento injuntivo).
1.8. No dia 19 de Fevereiro de 2008, foi celebrado contrato de promessa de compra e venda do referido imóvel entre a vendedora “B” e a compradora “C”, pelo preço acordado de €190.000,00 (cento e noventa mil euros) (Resposta ao art. 3º da Oposição).
1.9. No dia 28 de Fevereiro de 2008, a ré dirigiu-se às instalações da autora para proceder ao pagamento da comissão, não tendo aquela aceite os cheques na medida em que os valores neles apostos não coincidiam com o valor devido da comissão (Resposta ao art. 5º da Oposição).
1.10. A ré apenas se dispôs a pagar a comissão dos 3% (Resposta ao art. 5º da Oposição).
1.11. Em virtude deste desentendimento, requerida e a compradora decidiram tratar elas próprias da marcação da escritura e obtenção de toda a documentação necessária.
1.12. O negócio da compra e venda do imóvel concretizou-se com a celebração de escritura pública entre a requerida e a compradora “C”, no dia 28 de Abril de 2008, pelo valor de €190.000,00.
2. Da viabilidade de recurso ao meio processual consistente na acção especial para cumprimento de obrigações pecuniárias emergentes de contratos pela A., em que se transmutou o procedimento de injunção
2.1. Da questão prévia da admissibilidade da arguição em sede recursória
Como é sabido, e bem se assinala em sede de contra-alegações recursórias, o tribunal de recurso não pode, em regra, conhecer de questões novas, já que a fase de recurso se destina apenas a sindicar decisões já proferidas, que não a criar novas decisões.
Todavia, tem-se entendido que tal regra não obsta a que o tribunal de recurso aprecie questões novas, desde que sejam de conhecimento oficioso, nos termos do artº. 660º do Cód. Proc. Civil, aplicável por via do artº. 713º, nº 2, do mesmo diploma.
No caso vertente, trata-se de conhecer de questão processual, suscitada pela parte e que é também de conhecimento oficioso, que pode determinar a absolvição da Ré da instância, pelo que, no caso em presença, cumpre, em concreto, saber se há erro na forma de processo utilizada pela A..
2.2. Da tramitação do procedimento de injunção em caso de dedução de oposição
Consabido é que o procedimento de injunção começou por se aplicar ao cumprimento de obrigações pecuniárias emergentes de contratos de valor não superior à alçada do tribunal de 1ª instância (artº. 1º do DL nº 269/98, de 01 de Setembro, diploma preambular do Regime Anexo - Regime dos Procedimentos para Cumprimento de Obrigações Pecuniárias Emergentes de Contratos - a que se refere esse mesmo artº. 1º), valor que, mediante a redacção dada pelo artº. 6º do DL nº 303/2007, de 24 de Abril (com entrada em vigor em 01.01.2008) , passou a ser «não superior a € 15.000» .
Posteriormente, o artº. 8º do DL nº 32/2003, de 17 de Fevereiro, procedeu à alteração do artº. 7º do Regime Anexo ao DL nº 269/98 - que textuava (na primitiva redacção) «Considera-se injunção a providência que tem por fim conferir força executiva a requerimento destinado a exigir o cumprimento das obrigações a que se refere o artigo 1º do diploma preambular» -, que passou a prescrever: «Considera-se injunção a providência que tem por fim conferir força executiva a requerimento destinado a exigir o cumprimento das obrigações a que se refere o artigo 1º do diploma preambular, ou das obrigações emergentes de transacções comerciais abrangidas pelo Decreto-Lei nº 32/2003, de 17 de Fevereiro».
Por sua vez, o artº. 3º do citado DL nº 32/2003, de 17 de Fevereiro, dispunha que, para efeitos do mesmo diploma, se entendia por «transacção comercial» «qualquer transacção entre empresas ou entre empresas e entidades públicas, qualquer que seja a respectiva natureza, forma ou designação, que dê origem ao fornecimento de mercadorias ou à prestação de serviços contra uma remuneração.»
Finalmente, por efeito da alteração introduzida pelo artº. 5º do DL nº 107/2005, de 1 de Julho - que entrou em vigor em 15.09.2005 (cfr. artº. 8º do mesmo diploma)-, o artº. 7º do DL nº 32/2003 passou a prescrever:
«1. O atraso de pagamento em transacções comerciais nos termos previstos no presente diploma, confere ao credor o direito a recorrer à injunção, independentemente do valor da dívida.
2. Para valores superiores à alçada da Relação, a dedução de oposição e a frustração da notificação no procedimento de injunção determinam a remessa dos autos para o tribunal competente, aplicando-se a forma de processo comum.
3. Recebidos os autos, o juiz pode convidar as partes a aperfeiçoar as peças processuais.
4. As acções destinadas a exigir o cumprimento das obrigações pecuniárias emergentes de transacções comerciais, nos termos previstos no presente diploma, de valor não superior à alçada da Relação seguem os termos da acção declarativa especial para cumprimento de obrigações pecuniárias emergentes de contratos.»
Significa isto que, a partir do DL nº 107/2005:
- as acções de dívida emergentes de transacção comercial a que seja aplicável o procedimento de injunção, e cujo valor seja superior à alçada da Relação, em caso de dedução de oposição, seguem os termos da acção declarativa de condenação, aplicando-se a forma de processo comum ordinário;
- as acções destinadas a exigir o cumprimento das obrigações pecuniárias emergentes, quer de contratos (a partir de 01.01.2008, de valor «não superior a € 15.000»), quer de transacções comerciais, a que seja aplicável o procedimento de injunção, e cujo valor seja igual ou inferior à alçada da Relação, em caso de dedução de oposição, seguem os termos da acção declarativa especial para cumprimento de obrigações pecuniárias emergentes de contratos regulada nos artºs. 1º a 5º do Regime Para Cumprimento de Obrigações Emergentes de Contratos (sendo-lhe aplicável o disposto no nº 4 do artº. 1º e nos artºs. 3º e 4º do mesmo Regime ex vi do artº. 17º, nº 1, isto é, a remissão do artº. 17º do Regime Anexo restringe-se à hipótese contemplada no artº. 7º, nº 4, do DL nº nº 32/2003).
No caso presente:
- a Requerente lançou mão do procedimento de injunção, cujo âmbito material se encontra limitado, no que para o caso releva, às obrigações pecuniárias de valor não superior a € 15.000,00 emergentes de contratos: a Requerente reclama uma dívida de €11.714,00 (sendo €11.495,00, referente a capital e € 171,00 a título de juros de mora, à taxa anual de 9,05%, desde 19.02.2008 até 09.04.2008), por incumprimento contratual da Requerida (comitente), no âmbito de um contrato de mediação imobiliária;
- houve dedução de oposição da Requerida, não sendo possível a aposição da fórmula executória,
pelo que os autos foram remetidos para o tribunal competente, sendo-lhe aplicável a forma de processo especial para cumprimento de obrigações pecuniárias emergentes de contratos.
2.3. Do arguido erro na forma de processo por a pretensão remuneratória formulada pela A. não se alicerçar no âmbito do contrato de mediação imobiliária invocado como causa petendi
Consabido é que o erro na forma de processo ocorre nos casos em que a pretensão não seja deduzida segundo a forma geral ou especial de processo legalmente previstas.
Para tal efeito, em conformidade com o disposto no artº. 460º do Cód. Proc. Civil:
- em primeiro lugar, há que indagar se existe alguma forma especial de processo prevista nos artºs. 944º e segs. do Cód. Proc. Civil, ou em legislação especial ou avulsa, para o tipo de pretensão em apreço;
- não existindo forma especial, cumpre apurar se foi observada a forma de processo comum legalmente adequada (artºs. 461º a 464º do Cód. Proc. Civil).
Assim, perante a invocação de um determinado direito subjectivo e livremente escolhida pelo autor a pretensão que contra o réu pretende deduzir, deve aquele, de seguida, ajustar a sua estratégia aos instrumentos processuais criados e, de entre eles, escolher aquele que for legalmente o mais adequado, e, desde logo, a forma de processo.
Por outro lado, partindo da noção de pedido que se colhe dos artºs. 274º, nº 2, al. c) e 498º, nº 3, ambos do Cód. Proc. Civil – efeito jurídico pretendido pelo peticionante, como forma de tutela do seu interesse –, há que considerar que a respectiva formulação integra duas componentes:
- a componente substantiva do pedido, que consiste na afirmação postulativa do efeito jurídico material pretendido, devendo o autor, no caso das acções de condenação como a vertente, especificar a prestação em que o réu deverá ser condenado;
- a componente processual, consubstanciada na enunciação do tipo de actividade solicitada ao tribunal como modo específico de actuar o efeito jurídico pretendido (no caso das acções de condenação, providência jurisdicional de condenação), sendo que, da classificação das acções, quanto ao fim constante dos artºs. 4º e 45º, nº 2, do Cód. Proc. Civil, resulta uma tipologia dessa actividade.
Ademais, neste particular, importa, desde logo, não confundir a impropriedade da forma de processo com a inadequação da pretensão deduzida em relação ao fundamento invocado (a qual consubstancia uma situação de manifesta improcedência da acção).
Ou seja: a forma de processo é aferível em função do tipo de pretensão formulada pelo autor e não em referência à pretensão que devia ser por ele deduzida.
Se a forma de processo empregue não for apropriada ao tipo da pretensão deduzida, ocorre o vício processual de erro na forma de processo; se a forma de processo seguida se adequar à pretensão formulada, mas esta não for conforme aos fundamentos invocados, estaremos, quando muito, perante uma questão de mérito conducente à improcedência da acção.
Quanto às consequências do erro na forma de processo: nos termos do artº. 199º do Cód. Proc. Civil, o erro na forma de processo importa apenas a anulação dos actos que não possam ser aproveitados para a forma estabelecida na lei, devendo o juiz mandar seguir, sempre que possível, a forma legalmente prescrita, com o aproveitamento dos actos já praticados, desde que não se traduzam em diminuição das garantias do réu, e a realização dos actos estritamente necessários ao normal prosseguimento da instância.
Nesta medida, o erro na forma do processo só importará em anulação de todo o processo, como excepção dilatória determinativa de absolvição do réu da instância, nos casos em que a própria petição inicial não possa ser aproveitada para a forma de processo adequada, nos termos conjugados dos artºs. 199º, nº 1; 288º, nº 1, al. b); 493º, nº 2, e 494º, al. b), todos do Cód. Proc. Civil.
Aportando agora tal enquadramento normativo à pretensão concretamente formulada pela A., temos que:
- a Requerente começou por lançar mão de um meio processual concorrente com os meios contenciosos de obtenção unilateral de um título executivo, qual seja, o procedimento de injunção, tendo ocorrido transmutação do procedimento de injunção em processo especial, por efeito da oposição deduzida;
- a fonte contratual da obrigação pecuniária objecto da pretensão remuneratória formulada pela A. é o contrato de mediação imobiliária invocado no procedimento de injunção, pelo que não há erro na forma de processo.
Como assim, improcedem as razões da Apelante vertidas nas aludidas 1ª a 4ª conclusões recursórias.
3. Da natureza e das consequências da acordada redução do preço inicialmente fixado para a venda do imóvel para € 190.000,00 em sede da obrigação de pagamento da remuneração devida pelo exercício da mediação
3.1. Do regime do contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes
Dos factos consignados sob os pontos III.1.1., 1.2. e 1.3., resulta, com meridiana clareza, que a A. concluiu com a Ré, em 23 de Agosto de 2007, mediante documento escrito (junto a fls. 8-9 dos autos), um contrato de mediação imobiliária, nos termos do qual aquela se vinculou perante a Ré, a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra pelo preço de € 220.000 (duzentos e vinte mil euros) – do prédio, pertencente à Ré, sito na Rua ..., nº…, no Bairro …, freguesia e concelho de Cascais –, desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informação sobre o negócio pretendido e características do respectivo imóvel, mediante o pagamento da quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio viesse a ser concretizado, acrescida de IVA à taxa legal em vigor, contrato cuja celebração válida não foi posta em crise, não existindo igualmente qualquer objecção a tal qualificação.
Efectivamente, à luz do artº. 2º, nº 1, do DL nº 211/2004, de 20.08, em vigor à data da celebração do negócio, «a actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel».
Pressupõe, então, tal contrato:
- um acordo de vontades, pelo qual uma pessoa (mediador) se encarrega perante outra (comitente) de encontrar uma terceira pessoa (interessado), com vista à conclusão entre ambas de um negócio pretendido pela segunda (consistente na constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, na permuta, no trespasse ou no arrendamento dos mesmos ou na cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel), mediante remuneração;
- a conclusão efectiva do negócio entre o comitente e o terceiro, como consequência adequada da actividade do mediador.
Assim, no que para o caso releva:
- embora a actividade essencial do mediador se consubstancie no desenvolvimento de acções de prospecção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente e de acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões (conforme resulta do disposto no nº 2 do referido artº. 2º do DL nº 211/2004, de 20.08);
- a remuneração do mediador só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício de mediação (cfr. artº. 18º, nº. 1), do aludido DL nº 211/2004);
- e, por último, tendo o contrato de mediação de ser reduzido à forma escrita, do mesmo constará obrigatoriamente, além do mais, a identificação do negócio visado pelo exercício de mediação (cfr. artº. 19º, nºs. 1 e 2, al. b), do citado DL nº 211/2004).
3.2. Da pretensão remuneratória formulada pela A/ mediadora por decorrência da actividade desenvolvida no âmbito de tal contrato de mediação imobiliária
Neste contexto, convém, então, recordar que a A. / mediadora pediu a condenação da Ré no pagamento da sua comissão, que era devida nos termos da cláusula 5ª do contrato de mediação, no montante de € 9.500,00, acrescidos de I.V.A. à taxa em vigor, com fundamento em que, tendo obtido interessado, a Ré aceitou a venda do imóvel pelo valor de €190.000,00 e tal venda veio a ser efectuada.
Na sentença recorrida, a Mmª. Juíza a quo, considerando que:
- as partes celebraram entre si um contrato de mediação imobiliária;
- a A. conseguiu um interessado no negócio de compra e venda do imóvel pertencente à Ré;
- o preço do imóvel inicialmente fixado no contrato de mediação imobiliária (€220 000,00) não correspondeu a final ao preço pelo qual a venda foi efectuada (€190 000,00), mas foi negociado entre as partes e aceite pela Ré vendedora;
- o contrato-promessa foi assinado por intermédio da A.,
concluiu que a A. /mediadora tinha direito à retribuição estipulada – uma vez que a realização do contrato de compra e venda de 28 de Abril de 2008 resultara do facto de angariação da compradora com a qual tal negócio foi celebrado -, e, em consequência, veio a condenar a Ré no pagamento à A. da comissão de 5% devida, acrescida de IVA à taxa legal, que corresponde a € 11.495,00 (onze mil quatrocentos e noventa e cinco euros), bem como no pagamento dos juros vencidos desde 6 de Março de 2008 e vincendos até integral cumprimento à taxa civil legal em vigor.
Em sede recursória, sustenta, todavia, a Ré /ora Apelante:
- O contrato de mediação celebrado estipula o pagamento de uma comissão de 5% sobre o preço praticado (cfr. cláusula 5ª), mas estabelece igualmente que o negócio objecto do contrato pressupõe uma compra por um preço não inferior a 220 000,00€ (cfr. cláusula 2ª);
- E mais diz que qualquer alteração a esse preço terá que ser comunicada por escrito à mediadora (cfr. cláusula 2ª nº 2), o que não aconteceu;
- No caso dos autos, o preço praticado foi de 190 000,00€, nos termos do contrato-promessa de fls. 10 e da escritura de fls. 47, o que significa que a situação em apreço não se inscreve no âmbito do objecto do contrato de fls. 8 e 9;
- Nem se tente ler a matéria assente num sentido de que ela consubstanciaria uma alteração do contrato inicialmente celebrado, não só porque isso não resulta dos termos do que o Tribunal considerou provado, como ainda porque tal alteração havia de ser reduzida a escrito ou necessitaria de ser provada por escrito – não sendo admissível a prova testemunhal, nos termos do artigo 393º nº 1 C.C. –, uma vez que é a própria cláusula 2ª nº 2 do contrato celebrado (ainda por cima um contrato minutado pela mediadora) a estipular que a alteração do preço tem de ser fixada por escrito.
Que dizer?
Assente que se mostra que:
- No âmbito do contrato de mediação imobiliária celebrado entre A. (mediadora) e Ré (comitente), em 23 de Agosto de 2007, a A. encontrou uma compradora interessada na compra do imóvel pertencente à Ré, sendo tal negócio de compra e venda o visado pelo contrato de mediação imobiliária;
- No dia 16 de Janeiro de 2008, a Ré assinou conjuntamente com a compradora interessada arranjada pela A., de nome “C”, um documento intitulado “Recibo de Sinal de Compra e Venda”, do qual constava como preço da venda o valor de €190.000,00 (cfr. fls. 58), tendo nessa data recebido um cheque no valor de €5.000,00 (cfr. fls. 59);
- No dia 19 de Fevereiro de 2008, foi celebrado contrato- promessa de compra e venda do referido imóvel entre a vendedora “B” e a compradora “C”, pelo preço acordado de €190.000,00;
- O negócio da compra e venda do imóvel concretizou-se com a celebração de escritura pública entre a requerida e a compradora “C”, no dia 28 de Abril de 2008, pelo valor de €190.000,00,
afigura-se inequívoco ter a A. direito à retribuição estipulada, uma vez que angariou um interessado (a compradora “C”) e aproximou este do cliente (a Ré “B”), vindo o contrato de compra e venda do imóvel da Ré a ser celebrado na sequência e por efeito da angariação efectuada pela A., ainda que a concretização do negócio definitivo em 28 de Abril de 2008 tenha resultado de diligências só tratadas entre a Ré e a compradora (face ao desentendimento, surgido em 28 de Fevereiro de 2008, entre A. e Ré, quando esta apenas se dispôs a pagar a comissão dos 3% ).
Ou seja, para a celebração do negócio definitivo em 28 de Abril de 2008 (e que constituía o negócio visado pelo exercício da mediação), foi determinante, em termos de causalidade adequada, a actividade desenvolvida pela A., que cumpriu, assim, a obrigação que sobre ela impendia.
Vejamos, todavia, as objecções da Ré.
3.3. Da pretextada exclusão da contraposição entre o exercício da mediação imobiliária pela mediadora e a correspondente obrigação de retribuição da Ré
3.3.1. Enquadramento preliminar
A questão em análise consiste, pois, em ajuizar se a contraposição entre o exercício da mediação imobiliária (na perspectiva do negócio visado por tal exercício à luz do ponto 1 da Cláusula 2ª do contrato de mediação imobiliária em apreço) e a correspondente obrigação de retribuição da mediadora (estabelecida na Cláusula 5 do mesmo contrato) ficou excluída, como ora pretexta a Ré, uma vez que:
- por um lado, a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação imobiliária pressupõe uma compra pelo preço de €220 000,00;
- e, por outro, a consideração de que fora acordada entre a requerida e a requerente uma redução do preço inicialmente fixado para a venda do imóvel para €190.000,00 consubstancia uma alteração do contrato inicialmente celebrado (a qual, de resto, havia de ser reduzida a escrito ou necessitaria de ser provada por escrito – não sendo admissível a prova testemunhal, nos termos do artigo 393º nº 1 C.C. –, uma vez que é a própria cláusula 2ª nº 2 do contrato celebrado a estipular que a alteração do preço tem de ser fixada por escrito), então tal obrigação de retribuição da mediadora não se inscreve no âmbito do contrato de mediação em referência nos autos.
Da factualidade assente colige-se, com relevo, para a questão em apreço o seguinte:
Dispõe-se na Cláusula 2ª (Identificação do Negócio) do contrato de mediação imobiliária celebrado em 23 de Agosto de 2007 que:
«1. A Mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra pelo preço de € 220 000 (duzentos e vinte mil euros), desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informação sobre o negócio pretendido e características do respectivo imóvel.
2. Qualquer alteração ao preço fixado no número anterior deverá ser comunicado de imediato, e por escrito à Mediadora.»
Na Cláusula 5ª (Remuneração) estabelece-se que:
«1. A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no Art.18º do DL 211/2004, de 20.08.
2. O Segundo Contraente obriga-se a pagar à mediadora a título de remuneração a quantia de 5% (cinco por cento) calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado, acrescida de IVA à taxa legal em vigor.
3. O pagamento da remuneração será efectuado na totalidade aquando da celebração do contrato-promessa.»
E, no nº 1 da Cláusula 6ª, sob o título Obtenção de Documentação, estipulou-se que:
«No âmbito do presente contrato, a Mediadora, na qualidade de mandatária sem representação, obriga-se a prestar os serviços conducentes à obtenção da documentação necessária à concretização do negócio visado pela mediação».
Consabido é que o contrato em referência se rege, sucessivamente:
- pelas cláusulas estipuladas;
- pelo preceituado no DL nº 211/2004, de 20.08;
- e, subsidiariamente, pelas disposições gerais do Direito das Obrigações.
3.3.2. Do alcance e sentido da exigência legal de identificação do negócio visado pelo exercício de mediação
Efectivamente, de entre os elementos que o artº. 19º do DL nº 211/2004, de 20.08, exige que constem obrigatoriamente do contrato de mediação imobiliária, figura «a identificação do negócio visado pelo exercício de mediação» (cfr. al. b) do nº 2 do citado artº. 19).
No caso vertente, neste particular, na sobredita Cláusula 2ª (ponto 1), a A. / mediadora obrigou-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do prédio sito na Rua ..., nº…, no Bairro do…, freguesia e concelho de Cascais, pertença da Ré, sendo, assim, a compra e venda do imóvel o negócio visado pelo exercício de mediação, conforme resulta da respectiva delimitação no acervo de negócios que constam do nº 1 do artº. 2º do mesmo DL nº 211/2004.
E um tal alcance desta definição de negócio visado pelo exercício de mediação é, ainda, corroborado pelo sentido útil a retirar do estipulado sob:
- a Cláusula 5ª, quer quando se remete para o artº 18º do DL nº 211/2004 (que, em passo algum, pressupõe que o mediador esteja obrigado a intervir no processo negocial, designadamente, no que respeita à estipulação dos elementos essenciais do contrato de compra e venda), quer quando se estabelece como montante da remuneração a quantia de 5% (cinco por cento) calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado, acrescida de IVA à taxa legal em vigor;
- o ponto 2. da Cláusula 2ª, que, ao invés da interpretação avançada pela Ré Apelante, visa, na hipótese de alteração do preço, por iniciativa da Ré, que a mesma deva comunicar de imediato, por escrito, à A., atentas actividades que esta se obrigou a desenvolver no âmbito ponto 1. da mesma Cláusula e as repercussões de tal alteração no montante estabelecido a título de remuneração.
Nesta linha de entendimento, improcede, pois, a argumentação expendida pela Ré no sentido de que o negócio visado pelo exercício da mediação não é negócio identificado no contrato de mediação imobiliária celebrado em 23 de Agosto de 2007.
3.3.3. Da alegada inobservância de forma escrita da eventual alteração do contrato inicialmente celebrado decorrente da alteração do preço.
Suscita, ainda, a Ré a questão de que, a consubstanciar a acordada, entre a requerida e a requerente, redução do preço inicialmente fixado para a venda do imóvel para €190.000,00, eventual alteração do contrato inicialmente celebrado, tal alteração havia de ser reduzida a escrito ou necessitaria de ser provada por escrito – não sendo admissível a prova testemunhal, nos termos do artigo 393º nº 1 C.C. –, uma vez que é a própria cláusula 2ª nº 2 do contrato celebrado a estipular que a alteração do preço tem de ser fixada por escrito.
Não existem dúvidas de que o contrato de mediação imobiliária é um contrato de natureza formal, no sentido de que, como resulta do nº 1 do artº. 19º do DL nº 211/2004 (e já anteriormente referido), carece, para a sua validade, de ser celebrado por escrito.
Todavia, as menções que devem constar do documento que o titula são as indicadas no nº 2 do mesmo artº. 19º, não se incluindo na al. b) do mesmo preceito – pelas razões supra apontadas – a alteração do preço final do negócio de compra e venda pretendido mediante o exercício da mediação, designadamente, porque uma tal alteração é, antes, um elemento essencial mas do contrato de compra e venda.
Para a hipótese de se considerar que uma tal alteração teria interesse, designadamente, por se reflectir nas condições de remuneração (que são um elemento essencial do contrato de mediação para o qual as razões de forma relevam), as partes estipularam sob o ponto 2. da Cláusula 2ª que: «Qualquer alteração ao preço fixado no número anterior deverá ser comunicado de imediato, e por escrito à mediadora».
Assim, o sentido literal do sobredito ponto 2 daquela Cláusula 2ª, é de se a Ré alterasse o preço, por sua iniciativa, devia comunicar, por escrito, à A., e não qualquer exigência de passar esse novo valor para a forma escrita.
Todavia, no caso em apreço, tendo resultado assente que «foi acordada entre a requerida e a requerente uma redução do preço inicialmente fixado para a venda do imóvel para €190.000,00»:
- por um lado, em face de tal livre e mútuo acordo, tal alteração não carece de ser comunicada, por escrito, à mediadora;
- por outro lado, não constitui estipulação posterior ao contrato com interesse para a caracterização da mediação,
sendo antes tal alteração ao preço considerada para efeitos do estipulado no ponto 1. da Cláusula 5ª, e, na linha deste entendimento, mostra-se ajustada a comissão fixada na decisão sob recurso .
Como assim, inexistem razões para convocar a solução consagrada no artº. 393º do Código Civil, relativamente à inadmissibildade da prova testemunhal para prova de uma estipulação contratual não sujeita a redução a escrito.
Do que fica dito, conclui-se que improcedem, igualmente e na totalidade, as razões da Ré / Apelante vertidas nas conclusões recursórias 1ª, 2ª, 3ª e 5ª.
4. Da litigância de má fé assacada à Ré / Apelante
Já em sede recursória, a A. / Apelada veio pedir que a Ré seja condenada como litigante de má fé «pela interposição e sustentação de recurso sem qualquer fundamento, o que não devia nem podia ignorar», sendo tal condenação em multa e indemnização em favor da recorrida, que cubra as despesas suplementares que lhe causou, incluindo honorários da advogada a fixar pelo prudente arbítrio do Meritíssimos Julgadores
Ora, o artº. 456º, nº 2, do Cód. Proc. Civil, considera como litigante de má fé, a parte que, com dolo ou negligência grave, tiver:
- deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar;
- alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa;
- praticado omissão grave do dever de cooperação;
- feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objectivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a acção da justiça ou protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão.
Sobre as partes recai, assim, um dever complexo de litigância de boa fé processual – dever de agir no processo de boa fé (cfr. artº. 266º-A do Cód. Proc. Civil) –, desdobrado no dever de não formular pretensão ou oposição manifestamente infundadas (cfr. al. a) do artº. 456º do Cód. Proc. Civil), no dever de verdade (cfr. al. b) do artº. 456º do Cód. Proc. Civil), no dever de cooperação (cfr. al. c) do artº. 456º do Cód. Proc. Civil), e no dever de não abusar das possibilidades oferecidas pelos instrumentos adjectivos (cfr. al. d) do artº. 456º do Cód. Proc. Civil), implicando a imposição deste dever que possam ser sancionadas pela via da má fé condutas processuais imputáveis à parte (ou ao seu mandatário) a título de negligência grave e não, apenas, de dolo.
Efectivamente, diversamente do que anteriormente sucedia, com a Revisão de 1995/1996 (operada pelos DL nºs. 320-A/95, de 12.12, e 180/96, de 25.09) passou a sancionar-se, ao lado da litigância dolosa, a litigância temerária, caracterizando hoje a má fé quer o dolo, quer a negligência grave, com o intuito de atingir uma maior responsabilização das partes. Como se diz no Preâmbulo do citado DL nº 320-A/95 «como reflexo e corolário do princípio da cooperação, consagram-se expressamente o dever de boa-fé processual, sancionando-se como litigante de má fé a parte que, não apenas com dolo, mas com negligência grave, deduza pretensão ou oposição manifestamente infundadas, altere, por acção ou omissão, a verdade dos factos relevantes, pratique omissão indesculpável do dever de cooperação ou faça uso reprovável dos instrumentos adjectivos (…)».
Averiguando, então, se no caso que nos ocupa tais condutas de má fé substancial e instrumental se mostram preenchidas, concluímos não ter quer a Ré exorbitado os limites de uma litigância tolerável, não obstante a improcedência da Apelação.
Por um lado, a Ré Apelante acaba por fazer afirmações que se podem configurar como desenvolvimentos argumentativos do já aduzido em sede de oposição (com uma nota parcelarmente transmutativa, é certo).
Por outro, em face do incumprimento do ónus probatório que sobre si impendia, pode compreender-se o sentido do alcance da via adiantada para obstaculizar ao resultado encontrado.
Por último, a dedução dos argumentos ora expendidos pela Apelante, apesar de alguma inconsistência, não pode, por si só, ser considerada ilegítima à luz de qualquer daquelas alíneas do nº 2 do artº. 456º do Cód. Proc. Civil.
Não se considera, pois, existir fundamento para, à luz do disposto no citado artº. 456º, nºs. 1 e 2, do Cód. Proc. Civil, condenar a Ré /Apelante como litigante de má fé.
IV. Decisão
Posto o que precede, acordam os Juízes desta Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa em, julgando improcedente a apelação, confirmar, em consequência, a sentença recorrida.
Custas do recurso a cargo da Apelante.
Lisboa, 17 de Março de 2011
(Processado e integralmente revisto pela relatora, que assina e rubrica as demais folhas)
Isabel Canadas
Sousa Pinto
Jorge Vilaça |
