| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA :
I – Relatório
1) “A” propôs a presente acção declarativa de condenação, com a forma de processo ordinário, contra ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A.” e ““C” Imobiliária, S.A.”, pedindo a condenação, solidária, destas :
A) À :
1. reparação das fendilhações existentes nas paredes;
2. reparação das fendilhações existentes nas juntas entre as placas de gessos cartonado e estuques aplicados em tectos e paredes, sobretudo sobre os roupeiros e das fendilhações nas juntas das aduelas subjacentes;
3. substituição das pedras das instalações sanitárias, por apresentarem buracos, manchas de cola e estarem betumadas com massa de vidraceiro de tonalidade diferente da pedra, por forma obter-se um acabamento correcto e uniforme;
4. substituição das aplicações metálicas (êmbolos) do sistema de fecho das venezianas das varandas, por peças inoxidáveis;
5. instalação de novo sistema de ar condicionado (AVAC), com posicionamento do shiller em espaço exterior, cumprindo as normas de instalação do fabricante e remoção dos sistema actual incorrectamente instalado com reposição dos acabamentos;
6. substituição do tampo de pedra de granito da bancada de cozinha que está partido (frente do lava louça), com todas as intervenções acessórias necessárias, nomeadamente o levantamento do existente, o assentamento do novo, o desligamento e religação do lava-louça e torneira;
7. colocação da electro-válvula de corte de gás adequada, incluindo interligação ao detector de gás instalado e provido de fonte de baixa voltagem, com reposição dos acabamentos nos diversos espaços afectados pela intervenção,
8. substituição das peças do pavimento flutuante em madeira afectadas/deterioradas por material de características idênticas ao aplicado;
9. reparação das tubagens e do sistema de exaustão da lareira que não fuma, por forma a resolver o problema da propagação de fumos para o interior do fogo quando os vizinhos têm as lareiras em funcionamento;
10. fornecimento e instalação dos dispositivos de iluminação a integrar nos tectos falso, conforme o previsto, incluindo todos os acessórios;
11. colocação do revestimento a azulejo nas paredes da cozinha em todas as zonas que falta;
12. substituição dos vidros das janelas por estarem salpicados de monomassa;
13. implementação de um sistema integrado que proporcione o acesso partilhado à Internet, com custos reduzidos de utilização;
14. implementação de um sistema abrangente e integrado que proporcione o acesso partilhado à rede telefónica;
15. supressão conveniente e adequada das graves e constantes infiltrações nos lugares de garagem correspondentes à fracção;
16. substituição do puxador da porta da marquise que não funciona;
17. execução do sistema de drenagem e ligação ao esgoto do grelhador eléctrico instalado na bancada da cozinha que apresenta o seu ralo de drenagem de gorduras e lavagem obturado por tampão adaptado, já enferrujado, não tendo ligação ao sistema de esgoto;
18. substituição numa das suites do rodapé que se encontra enegrecido e está a apodrecer e pintura das paredes que ficaram manchadas;
19. substituição dos rodapés em MDF por madeira de carvalho, incluindo trabalhos complementares de remate e acerto;
20. pintura, na cor cinza do perfil existente ao nível do tecto da varanda;
21. substituição nos tectos das varandas das placas de gesso cartonado por réguas de madeira;
22. substituição do material aplicado no pavimento das varandas, incluindo o rodapé, por pedra de vidraço, devidamente impermeabilizada, assegurando-se todas as intervenções necessárias de regularização da base e impermeabilização do piso;
23. aplicação do reboco e pintura a tinta plástica na arrecadação;
24. aplicação de rodapé em mosaico cerâmico na arrecadação, relativamente à fracção autónoma designada pela letra "AU", a que corresponde o 6° andar, letra A, do núcleo 3, com três lugares de estacionamento com os n°s. 99, 100 e 101 e uma arrecadação com o n°. 44, do empreendimento denominado "“B”", descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob a ficha n°. .../..., registralmente inscrita a favor do A., ou, em alternativa, que as RR. sejam condenadas solidariamente no valor correspondente ao valor da reparação dos defeitos a realizar por terceiro, em quantia não inferior a € 85.000,00, e
B) No pagamento de uma indemnização pelos prejuízos sofridos pelo A. em consequência da impossibilidade de usar e revender a fracção com as qualidades asseguradas, desde a data da entrega da fracção até à eliminação efectiva dos defeitos e das despesas realizadas em virtude da existência dos defeitos, a liquidar mediante o incidente de liquidação.
Para fundamentar a sua pretensão alega, em resumo :
Por escritura pública datada de 4/7/2002 o A. comprou à R. ““B”” a fracção autónoma designada pelas letras “AU”, correspondente ao 6º andar letra A, Núcleo 3, com três lugares de estacionamento e uma arrecadação, do prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Rua ..., nº 11, em Lisboa.
Em 4/4/1998, a R. ““C” Imobiliária” e “D” celebraram um contrato promessa de compra e venda que tinha por objecto a dita fracção, sendo que a posição contratual daquele foi cedida ao A., com o acordo da R. ““B””, através de contrato de cessão da posição contratual, tendo sido a R. ““C” Imobiliária”, quem promoveu a construção e venda do imóvel onde está integrada a fracção em causa, ainda como promitente compradora do prédio onde aquele viria a ser edificado, tendo, posteriormente, promovido a constituição da R. ““B”” a quem cedeu a posição que detinha no aludido contrato promessa.
O A. apercebeu-se, após ter ocupado a fracção, da existência de defeitos, tendo solicitado a sua reparação junto da R. “B”, por carta, data de 31/7/2003.
A R. propôs-se substituir a porta do armário sob a bancada do lavabo social, colocou o esquadro de fixação da tulha da “suite” e substituiu algumas pedras da instalação sanitária e fixou as tampas das sanitas.
Contudo, mais defeitos foram surgindo, tendo o A., vindo, sucessivamente a denunciá-los
2) Regularmente citadas, as R.R. deduziram contestação, defendendo-se por excepção e por impugnação.
Para tanto alegaram, em resumo, que o A. alegou ter feito as denúncias por cartas datadas de 31/7/2003, 1/9/2003, 22/10/2003 e uma vistoria realizada em Abril de 2004, sendo que a denúncia deveria ser feita até um ano após o conhecimento do defeito, devendo ser proposta a competente acção nos seis meses posteriores àquela denúncia, nos termos do artº 917º do Código Civil, começando a correr o prazo para instaurar a acção destinada a obter a reparação dos defeitos ou a substituição da coisa vendida a partir da data em que o comprador tomar conhecimento do defeito.
Assim, tendo a presente acção sido proposta decorrido o prazo de seis meses após as datas das cartas em que denunciava os defeitos, verifica-se a caducidade do direito do A. a ver reparados todos os defeitos referidos nas ditas cartas.
Quanto aos defeitos que o A. alega, aquando da realização de uma vistoria à fracção, realizada em Abril de 2004, verifica-se que a denúncia foi feita decorrido mais de um ano sobre o respectivo conhecimento, uma vez que o A. comprou a fracção por escritura pública em 24/7/2002, tendo ocupado a fracção em 14/5/2002, tendo sido tais defeitos denunciados só na presente acção proposta em 14/7/2004.
Mais alegaram que o facto de a R. ““B”” ter reconhecido alguns dos defeitos por carta de 13/8/2003 e de 9/12/2003 não impede a caducidade do direito do A., sendo que, efectivamente, existem fendilhações nas paredes e nas juntas, tendo a R. ““B”” assumido a sua reparação.
3) O A. apresentou réplica, mantendo a posição assumida na petição inicial.
4) Após os articulados foi elaborado o despacho saneador, no qual se seleccionou a matéria de facto considerada assente e controvertida.
5) Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi a acção julgada parcialmente procedente, tal como o foi a excepção peremptória de caducidade do direito do A. constando da parte decisória da Sentença :
“Pelo exposto, na presente instaurada por “A” contra “B” – Construção e Promoção Imobiliária, SA e “C” Imobiliária, SA,, julgo :
1. verificada a excepção peremptória da caducidade do direito de acção do A., quanto a :
a) instalação de novo sistema de ar condicionado (AVAC), com posicionamento do shiller em espaço exterior, cumprindo as normas de instalação do fabricante e remoção dos sistema actual incorrectamente instalado com reposição dos acabamentos ;
b) substituição do tampo de pedra de granito da bancada de cozinha que está partido (frente do lava louça), com todas as intervenções acessórias necessárias, nomeadamente o levantamento do existente, o assentamento do novo, o desligamento e religação do lava-louça e torneira ;
c) colocação da electro-válvula de corte de gás adequada, incluindo interligação ao detector de gás instalado e provido de fonte de baixa voltagem, com reposição dos acabamentos nos diversos espaços afectados pela intervenção ;
d) substituição das peças do pavimento flutuante em madeira afectadas/deterioradas por material de características idênticas ao aplicado ;
e) fornecimento e instalação dos dispositivos de iluminação a integrar nos tectos falso, conforme o previsto, incluindo todos os acessórios ;
f) colocação do revestimento a azulejo nas paredes da cozinha em todas as zonas que falta ;
g) substituição dos vidros das janelas por estarem salpicados de monomassa ;
h) implementação de um sistema integrado que proporcione o acesso partilhado à Internet, com custos reduzidos de utilização ;
i) implementação de um sistema abrangente e integrado que proporcione o acesso partilhado à rede telefónica ;
j) substituição do puxador da porta da marquise que não funciona ;
k) execução do sistema de drenagem e ligação ao esgoto do grelhador eléctrico instalado na bancada da cozinha que apresenta o seu ralo de drenagem de gorduras e lavagem obturado por tampão adaptado, já enferrujado, não tendo ligação ao sistema de esgoto ;
l) substituição dos rodapés em MDF por madeira de carvalho, incluindo trabalhos complementares de remate e acerto ;
m) pintura, na cor cinza do perfil existente ao nível do tecto da varanda ;
n) substituição nos tectos das varandas das placas de gesso cartonado por réguas de madeira ;
o) substituição do material aplicado no pavimento das varandas, incluindo o rodapé, por pedra de vidraço, devidamente impermeabilizada, assegurando-se todas as intervenções necessárias de regularização da base e impermeabilização do piso ;
p) aplicação do reboco e pintura a tinta plástica na arrecadação ;
q) aplicação de rodapé em mosaico cerâmico na arrecadação, relativamente à fracção autónoma designada pela letra “AU”, a que corresponde o 6° andar, letra A, do núcleo 3, com três lugares de estacionamento com os n°s. 99, 100 e 101 e uma arrecadação com o n°. 44, do empreendimento denominado ““B””, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob a ficha n°. .../..., registralmente inscrita a favor do A.,
e, consequentemente, absolvo as RR. dos concernentes pedidos ;
2. parcialmente procedente a presente acção e, consequentemente, condeno as RR. na eliminação dos defeitos existentes na fracção autónoma, designada pela letra “AU”, a que corresponde o 6° andar, letra A, do núcleo 3, com três lugares de estacionamento com os n°s. 99, 100 e 101 e uma arrecadação com o n°. 44, do empreendimento denominado ““B””, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob a ficha n°. .../...”, que ora se descriminam :
a) reparação das fendilhações existentes nas paredes ;
b) reparação das fendilhações existentes nas juntas entre as placas de gessos cartonado e estuques aplicados em tectos e paredes, sobretudo sobre os roupeiros e das fendilhações nas juntas das aduelas subjacentes ;
c) substituição das pedras das instalações sanitárias, por apresentarem buracos, manchas de cola e estarem betumadas com massa de vidraceiro de tonalidade diferente da pedra, por forma obter-se um acabamento correcto e uniforme ;
d) substituição das aplicações metálicas (êmbolos) do sistema de fecho das venezianas das varandas, por peças inoxidáveis ;
e) reparação da lareira, por forma a resolver o problema da propagação de fumos para o interior do fogo ;
f) supressão das infiltrações nos lugares de garagem correspondentes à fracção ;
g) substituição numa das suites do rodapé que se encontra enegrecido e está a apodrecer e pintura das paredes que ficaram manchadas ;
3. absolvo as RR. do demais contra si peticionado pelo A.
Custas por A. e RR., na proporção de 60%, 40%, respectivamente.
Registe.
Notifique”.
6) Desta decisão interpuseram as R.R. recurso de apelação, para tanto apresentando a sua alegação com as seguintes conclusões :
“I. Os ora Recorrentes não podem desde logo concordar, em face da prova produzida em audiência de julgamento, com a resposta positiva dada ao quesito 20º da base instrutória ;
II. Da análise de vários depoimentos poderá concluir-se que as infiltrações não ocorrem simplesmente no tecto, mas sim nas juntas de dilatação do edifício, o que faz com que a resposta ao referido quesito devesse ser outra : “Provado apenas que se verificaram infiltrações nas juntas de dilatação existentes no tecto dos lugares de garagem correspondentes ao apartamento” ;
III. Decorre da sentença ora recorrida que a Ré “B”, apenas por carta datada de 13/08/2003 referiu que (i) as fendilhações existentes nas paredes seriam reparadas, (ii) seriam betumados os buracos existentes nas pedra das instalações sanitárias, (iii) os êmbolos seriam verificados, se necessário, substituídos, (iv) as infiltrações no tecto da garagem haviam sido já objecto de intervenção e, (v) quanto ao defeito da lareira, remeteu o Autor para carta que havia sido enviada à Administração do Condomínio, na qual se refere que “(…) Esta situação está a ser avaliada por técnico da Universidade do Porto, aguardando-se o parecer até final do mês de Agosto, data em que será informada a solução a implementar de imediato” ;
IV. Neste seguimento, entendeu a Meritíssima juíza a quo que o reconhecimento dos defeitos, naquela data, com promessas de solucionar o diferendo, constitui um impedimento da caducidade.
V. Sucede, porém, que, na data daquela carta, já havia operado a caducidade, pelo que o reconhecimento ocorreu depois daquela e, assim, é ineficaz ;
VI. Relativamente às fendilhações existentes, aos buracos nas pedras das instalações sanitárias e às aplicações metálicas (êmbolos) e tal como foi dado como assente, estes defeitos foram denunciados por carta de 19/11/2002 ;
VII. Quanto a estes defeitos, o reconhecimento por parte da Ré “B” ocorreu a 13/08/2003 – quase 9 meses depois da denúncia ;
VIII. No que concerne às infiltrações no tecto da garagem, foram denunciadas a 20/01/2003 e reconhecidas a 13/08/2003 – 7 meses depois da denúncia ;
IX. No que concerne ao defeito da lareira, o imputado reconhecimento resultou de a Ré “B”, na carta que enviara à Administração do Condomínio, ter referido que a situação estaria a ser avaliada por técnico da Universidade do Porto ;
X. Em primeiro lugar, aquele reconhecimento não foi feito perante o titular do direito, pelo que não produziu qualquer efeito impeditivo da caducidade do direito daquele ;
XI. Por outro lado, dizer que se vai avaliar a situação não equivale a dizer que se reconhece a existência efectiva de um defeito, pelo que o facto de se requerer uma avaliação a um técnico da Universidade do Porto não poderá ser entendido como um reconhecimento – nem mesmo tácito ;
XII. Na mesma linha, salienta-se que o reconhecimento só será impeditivo se tiver o mesmo efeito que teria a prática do acto sujeito a caducidade, pelo que só o reconhecimento claro e inequívoco produz o impedimento da caducidade ;
XIII. Assim sendo, resulta à saciedade que não houve reconhecimento e que este, a existir, não foi feito perante o titular do direito a caducar, pelo que, não tendo havido reconhecimento por parte das Recorrentes, o direito à eliminação do defeito da lareira caducou por não ter sido a acção judicial interposta em tempo ;
XIV. Isto porque o defeito foi denunciado pelo Recorrido apenas a 31/07/2003 – pontos 12 e 13 da decisão da matéria de facto – e a presente acção foi interposta em 14/07/2004 ;
XV. Em conformidade com o disposto no art. 1421.º do Código Civil, verifica-se que as juntas de dilatação e os tectos dos lugares de garagem integram, sem margem para qualquer dúvida, as partes comuns do edifício ;
XVI. Ora, ainda que as juntas de dilatação e o tecto estejam sobre o lugar de garagem pertencente ao Recorrido, é notório que tal facto não faz com que as mesmas deixem de constituir parte comum do edifício ;
XVII. Assim, quem tem legitimidade para pedir a reparação e eliminação dos defeitos existentes nessas partes do prédio é o condomínio, representado pelo administrador – cfr. art. 1437.º do Código Civil ;
XVIII. Assim sendo, resulta que o Recorrido, por si só, não tem legitimidade para nos presentes autos pedir a eliminação das infiltrações nas garagens, por constituírem estas partes comuns do prédio e que, havendo sido já considerado parte legítima, o pedido tem necessariamente de improceder ;
XIX. E o atrás exposto é válido ainda que não seja alterada a resposta ao quesito 20º -o que só por mera hipótese se admite -, pois que, entendendo-se que as infiltrações ocorrem simplesmente no tecto da garagem, o tecto é sempre parte comum e não parte privativa do lugar de garagem que integra a fracção do Recorrido ;
XX. O Recorrido não tem o direito de propriedade sobre aquele espaço entendido no seu todo – pilares, tecto, paredes mestras, etc. – até porque, como se disse a delimitação entre os lugares é meramente imaginária ;
XXI. Daqui se infere que, a ocorrer um problema no tecto da garagem e tendo o mesmo origem no andar superior do edifício, caberá ao condomínio interpor a respectiva acção judicial tendo em vista a eliminação do defeito, uma vez que o defeito a eliminar e a intervenção correctiva respectiva ocorrem numa parte comum do prédio ;
Finalmente, a acção tem necessariamente que improceder relativamente à Recorrente “C” IMOBILIÁRIA, S.A., pois que esta cedeu a posição que para si emergia do contrato promessa à Recorrente “B”, passando esta a ser a promitente vendedora ;
XXII. Com a cessão da posição contratual, a Recorrente “C” IMOBILIÁRIA deixou de ser parte da relação jurídica emergente do contrato-promessa e com a celebração do contrato prometido extinguiram-se – por cumprimento – as obrigações que emergiam daquele contrato-promessa, do qual a 2ª. Recorrente já nem era parte ;
XXIII. Ora, o direito à eliminação dos defeitos emerge apenas e só da relação jurídica da compra e venda e não de qualquer promessa anterior, sendo que desta só foi parte a Recorrente “B” ;
XXII. Nesta conformidade, a Recorrente “C”A IMOBILIÁRIA não deveria nunca ter sido demandada e, tendo-o sido, nunca poderia ter sido condenada a eliminar defeitos de uma coisa que não vendeu, pelo que se impõe a sua absolvição.
XXIII.
A douta sentença violou, assim, o disposto nos artºs. 659.º, n.º 3 do Código de Processo Civil, 331.º, 914º. e 1421.º , todos do Código Civil.
Termos em que o presente recurso deve merecer provimento, revogando-se a douta sentença recorrida e substituindo-a por outra que absolva as Recorrentes de todos os pedidos.
Assim se fará, como sempre, inteira
JUSTIÇA !”.
7) O A. apresentou as suas contra-alegações, pugnando pela manutenção da Sentença recorrida, formulando as seguintes conclusões :
“A) O presente recurso foi interposto da sentença proferida a fls. 1019 e seguintes, datada de 31.12.2008 que julgou a acção parcialmente procedente, que, para as Apelantes, consubstancia uma solução que vicia os preceitos legais e os princípios jurídicos aplicáveis, afigurando-se como injusta e não rigorosa ;
B) Entende o Apelado, a sentença em recurso não merece qualquer reparo, e, por maioria de razão, não merece os reparos das Apelantes, uma vez que a mesma espelha, com rigor, uma análise criteriosa, feita pela Meritíssima Juíza a quo, da matéria que foi submetida para julgamento ;
C) O princípio da motivação, impondo que a fundamentação se referira a cada facto, isoladamente considerado, com a indicação dos meios probatórios decisivos para a convicção do julgador, foi efectivamente respeitado in casu ;
D) Quanto ao invocado ERRO DE JULGAMENTO DA MATÉRIA DE FACTO quanto à resposta dada ao facto constante do quesito 20º. da Base Instrutória, e cuja alteração as Apelantes defendem, para “provado apenas que se verificaram infiltrações nas juntas de dilatação existentes no tecto dos lugares de garagem correspondentes ao apartamento”, entende o Apelado que a resposta dada pela Meritíssima Juíza não merece qualquer reparo, pois a mesma não se limitou à singela análise do depoimento das testemunhas das Apelantes;
E) A Meritíssima Juíza teve também em conta, nomeadamente, o depoimento das testemunhas do Apelado “E” e “F”, que referem, respectivamente : Sei que há infiltrações nomeadamente pingava para cima dos carros e foram colocados tabuleiros para desviar as águas dessas mesmas infiltrações ; Têm, tanto que têm que o promotor barra empreiteiro, recorreu a um estratagema que é comum a um empreiteiro que não quer gastar dinheiro ou o promotor, que é pôr uns tabuleiros… tabuleiros para apanhar água ou seja…
F) Daí que, não pode deixar de se concluir que independentemente da sua origem, a verdade é que existem infiltrações no tecto sobre os lugares de garagem correspondentes ao apartamento ;
G) Quanto à invocada CADUCIDADE, relativamente às fendilhações existentes, aos buracos nas pedras das instalações sanitárias e às aplicações metálicas (êmbolos), e ainda no que concerne ao defeito da lareira, também a sentença em recurso não merece ao Apelado qualquer reparo, devendo por isso ser mantido tudo quanto foi decidido ;
H) A tese agora preconizada pelas Apelantes, ao defenderem a ineficácia do reconhecimento dos defeitos com promessas de solucionar o diferendo, por ter ocorrido depois de se ter operado a caducidade, consubstancia, ela mesma, um comportamento subsumível à figura do venire contra factum proprium, uma das formas que assume o abuso de direito (art° 334° do Cod. Civil) ;
I) Citando a Meritíssima Juíza a quo, O reconhecimento por parte da R. “B” do direito do A. à reparação das fendilhações, tendo afirmado que os êmbolos seriam substituídos, que se estava a estudar a melhor solução para a reparação do defeito da lareira e tendo feito a reparação na garagem, que, como resulta da factualidade provada, não foi devidamente executada, já que as infiltrações persistem, ter substituído algumas das pedras da I.S. e betumado outras, apresentando, ainda, as pedras das instalações sanitárias buracos, manchas de cola, estando betumadas com massa de vidraceiro de tonalidade diferente da pedra, como resulta da factualidade provada, “reparação”, pois “defeituosa”, torna certa a situação…
De resto, se assim não fosse, sempre teria de entender-se como constituindo abuso de direito a invocação da caducidade no caso presente, na medida em que constituiria uma actuação manifestamente ofensiva e contrária aos princípios da boa fé, começar por levar o comprador a acreditar que os defeitos seriam reparados devidamente reparados, de acordo com a qualidade da coisa -, para depois se servir do decurso do tempo e vir invocar a caducidade do direito a accionar, para assim não ter que os reparar.
No entanto, à data da propositura da acção, 14.07.2004, a lareira ainda não havia sido reparada tal como as fendilhações denunciadas nem os êmbolos haviam sido substituídos, sendo que as infiltrações no tecto da garagem do A., embora tivesse tido uma intervenção, continuavam a existir e as pedras da I.S. mantinham buracos e outros haviam sido betumados com massa de vidraceiro de cor diferente da pedra…
É por isso manifestamente ilegítimo, que venha agora a R. querer prevalecer-se do exercício do direito de invocar a caducidade da acção por não ter sido esta instaurada no prazo de seis meses após a denúncia dos defeitos. Estamos, pois, perante um comportamento subsumível à figura do venire contra factum proprium, uma das formas que assume o abuso de direito (art° 334° do Cod. Civil) e que é de conhecimento oficioso. (fls. 51 e 52 da sentença) ;
J) Ademais, são as próprias RR/Apelantes que, na sua contestação aceitam fazer a reparação das fendilhações existentes (artº 215º da contestação) e, nos artºs 299º a 302º do mesmo articulado admitiram a existência do defeito na lareira – postura que a Meritíssima Juíza a quo sublinha na sentença em recurso (fls. 52), igualmente para motivar o sentido da sua decisão no que concerne a esta questão ;
K) Perante todas estas posições claramente assumidas pelas Apelantes, não poderá deixar de se entender que, quanto aos aludidos defeitos, não se verifica a caducidade do direito de acção do Apelado, uma vez que, tais posições constituíram um impedimento da caducidade ;
L) Quanto à FALTA DE LEGITIMIDADE MATERIAL DO RECORRIDO QUANTO AO PEDIDO DE ELIMINAÇÃO DAS INFILTRAÇÕES NA GARAGEM E DA NECESSÁRIA IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DA SUA ELIMINAÇÃO, importa aqui lembrar a conclusão do Apelado, supra, na sua resposta vertida quanto ao erro de julgamento da matéria de facto do quesito 20 (Ponto I do presente recurso) : existem infiltrações no tecto sobre os lugares de garagem correspondentes ao apartamento ;
M) Ora, as Apelantes começam por referir, habilidosamente, que o que deveria ter ficado assente é que as infiltrações ocorrem nas juntas de dilatação entre os edifícios existentes no tecto da garagem, para daí defenderem a tese de que sendo as juntas de dilatação, e o próprio tecto – como mais adiante acabam por referir – partes comuns do edifício, quem tem legitimidade para pedir a reparação e eliminação dos defeitos existentes nessas partes de um prédio constituído em regime de propriedade horizontal é o condomínio, representado pelo administrador, e não o Apelado ;
N) Sem prejuízo de se constatar que a ilegitimidade não fora antes invocada pelas Apelantes, o Apelado não pode concordar com esta sua posição, que considera manifestamente infundada, já que como as próprias Apelantes admitem, e não refutam, é no tecto da garagem do Apelado que se verificam as infiltrações ;
O) Ora, a garagem em causa é de uso exclusivo do Apelado, uma vez que é parte integrante da fracção autónoma de que este é proprietário, e como tal é propriedade exclusiva deste, não se considerando como parte comum (al. e) do nº 2 do artº 1421º do C. Civil) ;
P) As próprias Apelantes nunca antes questionaram a legitimidade do Apelado aquando da denúncia deste vício, tendo inclusivamente reconhecido a sua existência e preconizado a sua reparação, ainda que de forma não definitiva, pelo que a invocação da ilegitimidade do Apelado, nesta fase do processo, poderá ser igualmente considerada uma atitude abusiva por partes das Apelantes ;
Q) A forma de reparação das ditas infiltrações que se verificam no tecto da garagem de uso exclusivo do Apelado exorbita claramente da questão em apreço ;
R) Pelo que, no entender do Apelado, a tese das Apelantes de que aquele carece de legitimidade para o pedido de eliminação das infiltrações na garagem não deverá proceder ;
S) Quanto à alegada FALTA DE LEGITIMIDADE MATERIAL DA SEGUNDA RECORRENTE QUANTO AOS DIREITOS EMERGENTES DOS DEFEITOS INVOCADOS E DA NECESSÁRIA IMPROCEDÊNCIA DA ACÇÃO CONTRA ELA, defendem as Apelantes que a 2ª Recorrente nunca … deveria ter sido demandada … para a acção, … e, que, tendo-o sido, nunca poderia ter sido condenada a eliminar os defeitos de uma coisa que não vendeu… ;
T) É notório que a pretensão das Apelantes resulta confusa: tanto alegam que a acção não deveria ter sido interposta contra a 2ª. Recorrente, como, de seguida, alegam que esta deveria ter sido absolvida do pedido ;
U) Ora, do alegado pelas Apelantes, resulta só e apenas a alegação tardia da eventual ilegitimidade da Apelante “C” Imobiliária ;
V) Na verdade, tal questão nunca foi suscitada nos autos e se o fosse teria sido objecto de decisão no despacho saneador, tal como o foram as restantes excepções alegadas pelas Apelantes em sede própria ;
W) Quanto à pretendida improcedência do pedido relativamente à 2ª. Recorrente, nada nos autos nos permite chegar à conclusão das Apelantes, uma vez que ambas as Apelantes tiveram intervenção na construção e venda do imóvel sub judice, não sendo relevante, ao contrário do pretendido por estas, o facto de a 2ª. Recorrente não ter outorgado na respectiva escritura pública de compra e venda ;
X) Dos factos assentes e aqui invocados pelas Apelantes, resulta, isso sim, de forma expressa, uma clara solidariedade existente entre as Apelantes, dos quais cumpre sublinhar : … o contrato-promessa de compra e venda foi celebrado por um lado pela “C” IMOBILIÁRIA, S.A, …; foi a ora 2ª. Recorrente, “C” IMOBILIÁRIA, SA., quem publicitou o empreendimento como sendo um condomínio privado, de luxo, com acabamentos de alta qualidade ;
Y) Também neste aspecto, a sentença em recurso não merece qualquer reparo.
Termos em que, indeferindo-se a Apelação sob resposta e mantendo inalterada a decisão sob recurso, se dará cumprimento ao Direito, e far-se-á a costumada
JUSTIÇA!”
* * *
II – Fundamentação
a) A matéria de facto dada como provada em 1ª instância foi a seguinte :
1- Encontra-se registada a favor do A. a fracção autónoma designada pela letra "AU", a que corresponde o 6° andar, letra A, do núcleo 3, com três lugares de estacionamento com os n°s. 99, 100 e 101 e uma arrecadação com o n°. 44, do empreendimento denominado ““B””, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob a ficha n° .../..., da freguesia de ... e omisso na matriz predial urbana da freguesia de ..., mediante apresentação de 25/1/2002, por compra a ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A.”, por escritura pública celebrada no dia 24/7/2002.
2- ““C” Imobiliária, S.A.”, por um lado, e “D”, por outro, declararam por escrito, designado por Contrato Promessa de Compra e Venda, datado de 4/4/1998, a primeira prometer vender e o segundo prometer comprar a fracção autónoma referida em 1..
3- ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A., por um lado, e “D”, por outro, declararam, por escrito, datado de 1998, que designaram de “Contrato Promessa de Compra Venda” que :
“(…) Considerando :
1. Que nos termos da cláusula 12ª do contrato celebrado entre a “C” Imobiliária e o promitente-comprador, em 04.04.1998, foi transmitida para a promitente vendedora a posição contratual da “C” Imobiliária (…) é celebrado o presente contrato promessa”.
4- No dia 18/3/2002, ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A.”, “D”, na qualidade de cedente, e “G”, casada, no regime de comunhão de adquiridos com o aqui A., na qualidade de cessionária, declararam por escrito que designaram de “Contrato de Cessão de Posição Contratual”, nos termos do qual :
“(…)
A) De acordo com o previsto na cláusula 12ª, nº 1 do Contrato promessa de Compra e Venda da fracção autónoma T4+1, designada pelas letras AU (…), celebrado em 04.04.1998 entre a “C” Imobiliária, SA, na qualidade de promitente vendedora e o cedente, na qualidade promitente comprador, foi transferida para a Sociedade “B” a posição ocupada pela “C” Imobiliária, SA no referido contrato, ao qual foi dado nova redacção.
B) Na cláusula 8ª do contrato identificado no Considerando A), foi contemplada a possibilidade de cessão da posição contratual do ora cedente, desde que efectuada nos termos exactos e condições nessa cláusula fixados.
C) Em 13.03.2002, o cedente comunicou por escrito à sociedade “B” a intenção de ceder a sua posição contratual no contrato referido no Considerando A, tendo indicado como entidade que ocupará doravante a sua posição, o ora cessionário.
D) As partes pretendem regular a transmissão da posição contratual de promitente-comprador.
(…) Cláusula 1ª
A sociedade “B” presta o seu consentimento à referida cessão.
Cláusula 2ª
A sociedade “B” presta o seu consentimento à referida cessão.
Cláusula 3ª
1. O Cessionário vincula-se ao cumprimento integral de todas as obrigações decorrentes da posição de promitente-comprador, nos termos estipulados no contrato identificado no Considerando A.
2. A sociedade “B” reconhece ao cessionário todos os direitos decorrentes da qualidade de promitente-comprador, concedidos nos termos do referido contrato (…)”.
5- No início de 1998, o referido empreendimento foi publicitado pela R. ““C” Imobiliária, S.A.” como sendo um condomínio privado, de luxo, com acabamentos de alta qualidade, único na cidade de Lisboa e as habitações que o integram foram também publicitadas como tendo acabamentos de alta qualidade.
6- Em 14/5/2002, o A. ocupou o imóvel descrito em 1..
7- Em 13/11/2002, a R. ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A.” enviou aos proprietários das fracções uma circular a comunicar que durante as semanas seguintes iria ser efectuada uma vistoria aos apartamentos com o objectivo de comprovar a conclusão dos trabalhos de reparação.
8- Em 19/11/2002, o A. enviou uma carta à R. ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A.”, com o seguinte conteúdo :
“Na sequência da vistoria conjunta com o Sr. “H”, havida no dia 18 de Novembro, devidamente anunciada na V. carta datada de 13 de Novembro de 2002, foram verificados/constatados no interior da N. fracção os seguintes vícios ou defeitos de execução de obra aparentes, solicitando desde já e mais uma vez a breve reparação :
a) Existe uma infiltração de água, relativamente extensa, na zona da caixa de estore de uma das suites com acentuadas manchas na parede e madeira da respectiva caixa, tendo vindo a alastrar ;
b) O projector encastrado sobre o armário da cozinha, sobre o lava-loiça encontra-se quebrado (elemento pertencente à luminária da empresa fornecedora dos armários da cozinha) ;
c) Uma das portas do armário sob a bancada do lavabo social apresenta um defeito correspondente a uma furação do lado oposto ao puxador, necessitando de ser substituída ;
d) Diversas juntas entre as placas de gesso cartonado aplicadas em tectos e paredes (sob os roupeiros, sobretudo) estão a fendilhar, necessitando de reparação; Idem nas juntas das aduelas subjacentes (roupeiros) ;
e) A tulha maior (I.S social) apresenta um balanço perigoso, devido ao seu peso, com perigo de esmagamento/entalamento dos dedos (sobretudo crianças) – sugere-se a sua simples transformação em porta de batente com uma prateleira, à semelhança da solução já adoptada noutros apartamentos ;
f) Falta um dos esquadros de fixação num dos lados da tulha da suite ;
g) Diversas pedras da I. sanitária da suite encontram-se com “buracos”, outras com cola, e outras betumadas com, ao que parece, massa de vidraceiro de tonalidade diferente da própria pedra ;
h) O pavimento de madeira da suite encontra-se conspurcado com cola ;
i) Algumas aplicações metálicas da varanda encontram-se já com ferrugem, mesmo as que aparentemente deveriam ser inoxidáveis ;
j) A tampa da sanita da suite não possui sistema de fixação eficaz (parafusos curtos e sem porcas de fixação) ;
k) Na sequência da recepção da V. carta datada de 21 de Outubro de 2002 e visita subsequente do técnico da “I”, não se pôde efectuar a denominada revisão anual (substituição do eléctrodo antioxidação), visto a tampa do shiller estar aparafusada lateralmente, em posição inacessível para o seu desaparafusamento (SIC)... Ficando consequentemente o equipamento à mercê da corrosão interna ;
l) O tampo de pedra de granito da bancada da cozinha encontra-se partido ;
m) Voltamos a referir o mencionado no N. fax de 21 de Julho de 2002 e de 06 de Outubro de 2002, relativamente à constatação de que a arrecadação que nos foi distribuída não corresponde à que contratualmente nos havia sido prometida”.
9- Em 20/1/2003, o A. enviou uma carta à R. ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A.”, com o seguinte conteúdo :
“1. Na qualidade de proprietário da fracção autónoma supra mencionada, recentemente adquirida (Julho de 2002) por escritura pública à V. empresa, venho através do presente comunicar o aparecimento de diversas infiltrações no tecto da cave sobre os lugares de estacionamento n°s. 99-100-101 integrantes da fracção que vos adquiri, desde já solicitando a rápida resolução do grave problema das deficiências na impermeabilização e estanqueidade da laje que cobre a mencionada cave. (...)”.
10- Em 21/2/2003, teve lugar uma vistoria à fracção descrita em 1., agendada pela R. ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A.”.
11- No dia 28/7/2003, a R. ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A.” escreveu à Administração do Condomínio do “B”, onde se situa a fracção referida em 1., nos termos da qual :
“(…) Após vistoria efectuada no passado dia 14 de Julho para esclarecimento de alguns dos pontos referidos na vossa carta de 20 de Junho último, vimos por este meio dar resposta, em anexo, a todas as questões nela levantadas.
Quanto à metodologia que pretendemos implementar para a execução das correcções/reparações a seguir identificadas, e sem prejuízo de intervenções pontuais para as quais solicitaremos caso a caso a vossa autorização, sugerimos reunião a realizar no início do próximo mês de Setembro, onde se proporá o planeamento daquelas ainda não executadas, uma vez que dado o período de férias que agora começa será impossível dar início imediato aos trabalhos.
Ficamos assim a aguardar indicação da vossa posição a esta nossa proposta.
(…)
I. Sistema de telecomunicações
-Não Instalação do “router”
Como já tivemos oportunidade de explicar a não Instalação do “router” foi uma decisão devidamente ponderada.
De facto o “router” só seria funcional ligado a uma central telefónica que por sua vez se ligaria à Internet por tinha dedicada com um custo fixo mensal (250 contos/mês), permitindo o acesso simultâneo à Internet de apenas 118 dos condóminos (20 condóminos).
Como é do vosso conhecimento o mercado de telecomunicações mudou de forma muito acelerada passando a oferecer alternativas individuais de “flat-rates” (valor fixo mensal sem pagamento de chamadas) muito mais vantajosas. Assim optámos pela instalação da Netcabo em todas as habitações ; negociamos uma proposta muito vantajosa e instalamos a ONI, para além da possibilidade sempre presente da P.T..
Com estas soluções em alternativa ao “router” conseguimos evitar :
Custos de manutenção anual elevados da central telefónica, que teriam que ser suportados por todos os condóminos, mesmo aqueles que nunca utilizam a Internet.
Dificuldade em chegar a acordo entre os condóminos quanto à repartição dos custos da linha dedicada, devido ao já referido desinteresse por parte de alguns condóminos na sua não utilização,
Queixas pela impossibilidade de utilização de todos os que não podiam aceder à Internet por a mesma já estar tomada pelos 20 condóminos que a ela acederam em primeiro lugar
No fundo e resumindo, elimina-se um ponto de inevitável conflito entre os condóminos, criado por um equipamento hoje perfeitamente ultrapassado,
-Central Telefónica
A sua instalação estava associada ao “router”
Não havendo “router”, e preservada que foi a ligação fundamental, entre apartamento e portaria/segurança nos dois sentidos, a central telefónica deixou de ter razão de existir. Uma vez mais esteve presente também a diminuição de um custo elevado (manutenção da central telefónica) sem nenhum benefício para os condóminos
Resumindo, nesta e noutras decisões esteve sempre presente a avaliação do custo/beneficio para os condóminos Estamos certos que tomámos a decisão correcta por isso não a alteraremos.
II. Núcleos habitacionais
1.1. Ventilação do grupo gerador
Ir-se-á proceder à reparação pela remodelação do terreno de forma a “libertar” a grelha, protegendo a área com murete de alvenaria e drenando as águas pluviais para caleira situada no fundo das escadas de acesso à cave.
Assim tivemos que, rapidamente em conjunto com os projectistas e a assessoria de um técnico qualificado do L.N.E.C. obter essa solução alternativa, acabando por seguir o parecer emitido por este último e aceite pelos autores do projecto.
Essa solução passou pela substituição da plaqueta por tijolo maciço, nas zonas da fachada onde estas estiveram previstas, e introdução de uma parede dupla (solução tradicional) com o revestimento que está aplicado em obra, ou seja, reboco recoberto com monomassa.
A aplicação da monomassa foi supervisionada, por outro técnico do L.N.E.C..
Garantimos assim as condições inicialmente previstas, adoptando uma solução corrente e muito testada, conforme documentação já enviada à Administração do Condomínio.
2.2. Protecção superior dos panos das fachadas
Entendemos que a presente questão se refere à inexistência de recobrimento nas faces superiores dos corpos balançados e do limite existente nas fachadas viradas para o exterior do empreendimento ao nível do sexto piso.
Tal inexistência decorre do exacto cumprimento do previsto no respectivo projecto de arquitectura que, nesse particular e durante a execução da obra, foi objecto de reflexão profunda. A aplicação de produto antifúngíco e hidrófugo aplicado quando foi efectuada a recente limpeza das fachadas resolverá o problema criado pela ausência do capeamento
3. Impermeabilizações/Isolamentos
3.1. Coberturas
-Será removido o entulho por processo manual a executar por pessoal da firma “J”.
-Não temos de momento conhecimento de qualquer infiltração pela cobertura o que a ocorrer será evidentemente reparada.
3.2. Casa das máquinas dos elevadores
-A entrada de água em algumas das casas das máquinas dos elevadores terá ocorrido pelas juntas entre a grelha e a parede e não pela grelha propriamente dita. As referidas juntas serão todas verificadas e rectificadas sempre que se justifique;
3.3. Caves de Estacionamento
-A solução implementada para condução das águas provenientes das infiltrações verificadas é do nosso ponto de vista a melhor solução, a qual para além de evitar os enormes incómodos que provocaria o levantamento de todos os jardins e arruamentos periféricos, resolve sem criar novos pontos de infiltração. O que uma intervenção dessa magnitude provavelmente provocaria.
-Não tem do ponto de vista estrutural qualquer inconveniente, por não afectar a estabilidade do edifício, nem sequer a sua durabilidade, e do ponto de vista estético não choca com a enorme quantidade de tubagens já existentes nos tectos das caves.
-Resta-nos fazer a ligação dos tubos de queda à lede de águas pluviais, e/ou alargar a eventuais zonas onde o problema ainda não esteja cabalmente resolvido. Não verificamos no entanto quaisquer danos provocados na instalação eléctrica decorrente da situação atrás exposta. No entanto, mesmo que atingidas, as caixas e cablagem, são estanques e como tal suportam, caso exista, o contacto com a água.
3.4. Junta de dilatação entre os blocos 6 e 7
-Iremos proceder através da firma “J” ao tratamento (limpeza e verificação) da junta entre os blocos 6 e 7
3.5. Soleira dos patins de hall de entrada nos blocos
-Verificou-se uma única situação (Núcleo 4 - porta para o jardim) na qual existe uma pequena folga entre o pavimento e o focinho da soleira. Será reparado
3.6. Tecto falso da entrada do núcleo 7
-A degradação indicada decorreu da má colocação do aspersor do sistema de rega automática que “atingia” o tecto naquele local. Esta situação (afinação do sistema de rega) já foi corrigida há vários meses tendo-se igualmente procedido à reparação do tecto
4. Ventilação/Extracção de ar e fumos
4.1. Cozinhas
-Encontra-se previsto e executado, em todas as cozinhas, sistema natural de compensação do ar extraído pelas “hottes” e caldeiras. Essa compensação é efectuada a partir de grelhas de passagem acústicas, instaladas nas portas de acesso aos compartimentos de tratamento de roupa ou, em situações onde não existe essa zona directamente a partir da fachada através de grelhagem.
4.2 Instalações sanitárias
-Nas instalações sanitárias a admissão de ar novo não é efectuada de forma mecânica, mas sim de forma natural. A eventual má regulação e funcionamento do sistema deve-se ao facto de alguns condóminos terem auto-ajustado as válvulas para as condições nas quais se sentem mais confortáveis, gerando-se desequilíbrios nas prumadas verticais. Desta forma deverá ser promovido (uma vez mais) o equilíbrio de caudais nas referidas prumadas e sensibilizados os condóminos para esta situação.
4.3. Lareiras
-Esta situação está a ser avaliada por técnico da Universidade do Porto, aguardando-se o parecer até final do mês de Agosto, data em que será informada a solução a implementar de imediato.
5. Sistema de recolha de lixos
5.1. Courette
-A conduta de lixo dispõe de um sistema de auto-limpeza constituído por um escovilhão de aço colocado no topo superior, escovilhão esse sustentado por um cabo de aço que quando liberto percorre toda a extensão da conduta (caindo em queda livre) provocando não só a limpeza da sua superfície interior bem corno a desobstrução provocada por qualquer eventual entupimento. Este mecanismo não obvia a necessidade de desinfestações periódicas usuais neste tipo de equipamento.
Aliás, se porventura o sistema de auto-lavagem consistisse numa descarga de água na conduta feita de forma automática ou accionada por qualquer dos condóminos, imagine-se nas constantes inundações que ocorreriam no compartimento dos lixos. Com o sistema instalado o escovilhão permite a limpeza e desentupimento da conduta, ficando apenas por realizar a desinfestação que deverá ser feita de forma periódica por pessoal especializado, tomando-se portanto as medidas preventivas necessárias.
5.2. Chaminé de ventilação
-Não está previsto em projecto efectuar-se insuflação mecânica nas casas do lixo dos núcleos 1 a 6 visto que nestas situações possuem uma ligação directa com o exterior a partir da grelha da fachada
5.3. Compartimentos dos lixos
-Serão colocados ventiladores eólicos no topo das prumadas das condutas de lixo, ao nível da cobertura de forma a melhorar a ventilação.
5.4. Conduta de lixos
-Durante a fase de concurso da obra verificou-se não existirem no mercado condutas de lixo em aço inox. Assim, fomos forçados a instalar as condutas em ferro pintado, solução aliás, comummente utilizada em todos os empreendimentos. Não há qualquer prejuízo em termos de utilização, funcionalidade, limpeza ou mesmo valorização do próprio imóvel.
-O degrau existente nos diversos compartimentos do lixo está executado de acordo com o projecto aprovado e obedece ao estipulado no edital nº 112/90 da Câmara Municipal de Lisboa (Regulamento de Resíduos sólidos) nomeadamente no que se refere ao pormenor de execução - depósito colectivo de resíduos sólidos para edificações com conduta vertical de resíduos - docs. nºs. 2 e 3. (anexa-se cópia do referido regulamento).
-A solução adoptada foi aprovada pela inspecção de segurança realizada pelo Batalhão Sapadores Bombeiros de Lisboa.
-Esta situação ocorre nos pisos 2 a 6 dos Núcleos 1 e 6 e nos pisos 2 a 5 do Núcleo 7. Foi uma opção do projecto visto estes átrios serem atípicos quando comparados com a generalidade das situações. O estuque referido encontra-se numa "zona interior comum", tal como acontece em outras situações, como por exemplo no Núcleo Social. Consideramos portanto o material adequado à sua função
8.3. Escadas
-Será feita uma nova vistoria a todas as escadas e efectuada nova limpeza onde se verificar necessário
9. Sistemas de protecção e segurança
9.1. Patim de piso e portaria
-Foram instalados detectores de gás sem electroválvula de corte uma vez que o rearmar da dita válvula após o seu accionamento, facto que ocorre sempre que se verifica fuga de gás, o disparar dos disjuntores ou de corte de corrente, só é possível feito por pessoal especializado, implicando que nesse período não exista abastecimento de gás à habitação. Daí termos optado por esta solução.
Nunca esteve prevista a associação desta electroválvula a sistema de alarme no patim de cada piso com ligação à portaria pelo que não será executado.
9.2. Hall/patim de entrada piso 0
-A regulamentação de segurança contra incêndio existente não obriga a extintor neste local.
9.3. Hall dos elevadores
-Não foi identificado no local qual o problema relacionado com sinalização de saída.
III. Núcleo Social
1. Acabamentos Gerais
1.2. Revestimento das paredes exteriores
-Será efectuada repintura do rufo de protecção;
-Os mosaicos de grés soltos já foram recolocados
1.3 Deck da piscina
-Será reparada a zona de acesso ao “deck” da piscina (passagem sobre espelho de água, rectificando-se o espaçamento existente entre os actuais apoios”.
12- O A. enviou à R. ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A.” uma carta registada com aviso de recepção, datada de 31/7/2003, com o seguinte teor :
“(…) vimos na sequência das N. cartas datadas de 19 de Novembro de 2002 e 20 de Janeiro de 2003, enviar listagem com denúncia dos defeitos, vícios e incumprimentos verificados até à presente data, correlacionados com a citada compra e da V. responsabilidade, solicitando a sua regularização/reparação, ficando a aguardar num prazo de quinze dias se pronunciem sobre os factos expostos, nomeadamente os procedimentos que irão adoptar para a regularização das situações levantadas, bem como a indicação do prazo em que se propõem concretizar/resolver as mesmas”.
13- A referida listagem “com denúncia dos defeitos” apresenta os seguintes pontos :
“1. A porta do armário sob a bancada do lavabo social apresenta um defeito correspondente a uma furação do lado oposto ao puxador ;
2. Aparecimento de fendilhações em paredes, nomeadamente na contiguidade da junta de dilatação com o prédio contíguo e na fachada exterior. Diversas “juntas" entre as placas de gesso cartonado e estuques aplicados em tectos e paredes (sobre os roupeiros sobretudo) estão a fendilhar; idem nas juntas das aduelas subjacentes ;
3. Falta um dos esquadros de fixação num dos lados da tulha de suite ;
4. Diversas pedras da i. sanitária encontram-se com “buracos”, outras manchadas com cola, e outras betumadas, ao que parece, massa de vidraceiro de tonalidade diferente da própria pedra ;
5. As aplicações metálicas (êmbolos) do sistema de fecho das venezianas das varandas encontram-se já com ferrugem, mesmo as que aparentemente deveriam ser inoxidáveis ;
6. As tampas das sanitas são inapropriadas, não possuem um sistema de fixação eficaz (parafusos curtos e sem porcas de fixação) ;
7. A tampa do “shiller” (ar condicionado) inamovível (encontra-se aparafusada lateralmente), em posição inacessível contra as paredes laterais, não permitindo a normal assistência ao aparelho, nomeadamente a substituição do ânodo de protecção (revisão anual) ;
8. O tampo de pedra de granito da bancada da cozinha encontra-se partido junto ao lava-loiça ;
9. Falta electroválvula de corte no detector de gás da cozinha ;
10. Pavimento flutuante em madeira bastante deteriorado (picado) na zona da sala ;
11. A lareira não fuma e verifica-se a propagação de fumos para o interior do fogo quando os vizinhos têm as lareiras em funcionamento ;
12. Ausência de tectos falsos com iluminação integrada ;
13. Falta de aplicação de azulejos nas paredes da cozinha (zonas de armários sem portas sob a bancada, destinadas a receberem electrodomésticos) ;
14. As janelas apresentam vidros duplos sujos no seu interior ;
15. Os revestimentos exteriores (monomassa) não correspondem ao prometido (painéis com “Com Tech”) ;
16. A conduta de lixos não é em aço inoxidável, encontrando-se já enferrujada ;
17. Falta “ruter” para acesso à Internet ;
18. Falta central telefónica ;
19. A arrecadação que nos foi distribuída não corresponde à que contratualmente havia sido prometida, apresentando menos área e diferente localização ;
20. Constatamos graves infiltrações nos nossos lugares de garagem, tendo já dado origem a comprovados danos em viaturas estacionadas ;
21. “Jacuzzis” inoperacionais ;
22. O puxador da porta da marquise não funciona”.
14- Por carta datada de 13/8/2003, a R. ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A.” respondeu ao A., nos seguintes termos :
“Em resposta à vossa carta supra vimos informar quais as intervenções que iremos realizar no vosso apartamento :
1 - Porta do armário sob a bancada será substituída.
2 - A fendilhação existente nas paredes será reparada.
3 - Será colocado esquadro de fixação num dos lados (aquele em falta) da tulha.
4 - Serão “betumados” os buracos existentes nas pedras da I.S..
5 - Os êmbolos das venezianas serão verificados e, se necessário, substituídos.
6 - As tampas das sanitas, que são sugeridas pelo fabricante para o modelo em causa e já foram, segundo informação da “J”, fixadas.
7 - Será solicitada a deslocação do técnico da “I” para esclarecer esta questão.
8 - A deficiência verificada no tampo da cozinha foi-nos comunicada cerca de seis meses decorridos da tomada de posse da habitação, pelo que é impossível determinar qual a sua causa (má utilização ?). Por tal motivo não será feita qualquer intervenção.
9 - Esta questão já foi respondida em carta que vos foi recentemente enviada em resposta àquela que nos foi remetida pela Administração do Condomínio.
10 - A deterioração verificada no pavimento da sala foi-nos comunicada cerca de seis meses decorridos da tomada de posse da habitação, pelo que é impossível determinar qual a sua causa (má utilização ?). Por tal motivo não será feita qualquer intervenção.
11 - Esta questão já foi respondida em carta que vos foi recentemente enviada em resposta àquela que nos foi remetida pela Administração do Condomínio.
12 - Esta questão já foi respondida em carta que vos foi recentemente enviada em resposta àquela que nos foi remetida pela Administração do Condomínio.
13 - Esta questão já foi respondida em carta que vos foi recentemente enviada em resposta àquela que nos foi remetida pela Administração do Condomínio.
14 - Será feita avaliação conjuntamente com representantes da firma fornecedora dos vidros, para verificar se se trata de sujidade no interior ou exterior dos vidros. De acordo com o que se vier a determinar serão tomadas as medidas adequadas.
15 - Esta questão já foi respondida em carta que vos foi recentemente enviada em resposta àquela que nos foi remetida pela Administração do Condomínio.
16 - Esta questão já foi respondida em carta que vos foi recentemente enviada em resposta àquela que nos foi remetida pela Administração do Condomínio.
17 - Esta questão já foi respondida em carta que vos foi recentemente enviada em resposta àquela que nos foi remetida pela Administração do Condomínio.
18 - Esta questão já foi respondida em carta que vos foi recentemente enviada em resposta àquela que nos foi remetida pela Administração do Condomínio.
19 - A alteração que se verifica entre a arrecadação constante do anexo ao Contrato Promessa de Compra e Venda e aquela executada decorreu do desenvolvimento do projecto de arquitectura tendo, em devido tempo, sido comunicada ao Promitente-Comprador inicial.
De qualquer forma, à data em que foi celebrada a vossa cedência deposição, 18 de Março de 2002, quer o apartamento quer a referida arrecadação já se encontravam concluídos, não sendo credível que o tivessem feito sem visitar previamente a fracção que estavam a prometer comprar.
20 - As infiltrações verificadas no tecto sobre os vossos lugares de estacionamento já foram, como sabe, objecto de intervenção e os danos provocados na vossa viatura já vos foram prontamente pagos.
21 - Os jacuzzi já se encontram operacionais, tendo inclusive já sido utilizados.
22 - A queixa relativa aos puxadores da porta da marquise é nova e falta mais de um ano após a tomada de posse da habitação. Ir-se-á verificar qual a sua origem e caso corresponda a deficiência do material será reparada.
As intervenções acima referidas serão executadas a partir da segunda semana do próximo mês de Setembro, devendo a sua data ser agendada convosco nessa altura”.
15- A R. ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A.” mandou substituir a porta do armário sob a bancada do lavabo social.
16- Colocou o esquadro de fixação da tulha da suite.
17- Substituiu algumas pedras da instalação sanitária.
18- Fixou as tampas das sanitas.
19- Em 1/9/2003, o A. enviou uma carta à R. ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A.”, com o seguinte conteúdo :
“Desde finais de Julho que tento utilizar-me do sistema de AVAC instalado por V. Ex(as) na minha habitação, constatando que o sistema não funciona convenientemente desligando-se o “shiller” sistematicamente, o que não permite o normal arranque do mesmo.
Contactado o técnico que tem feito assistência ao condomínio (sr. “L”-”I”), informou este dia 1 de Agosto, que “ia tentar passar por cá” o que não se verificou até à data, apesar de no dia 2 o termos contactado também por mais duas vezes (...).
(...) Assim sendo desde já solicitamos a revisão breve do sistema/equipamento instalado e inerentes correcções, de forma a que o sistema de climatização da fracção que vos foi adquirida, possa funcionar eficazmente em qualquer situação de calor ou frio e possa por estes V. clientes ser manobrado e regulado facilmente sem quaisquer dependências de terceiros.
Aproveitamos para referir não ter até à data obtido qualquer resposta da V parte (“I”) ao N. último fax no qual solicitávamos a substituição do “ânodo” de protecção ao “shiller”, conforme V. carta de recomendação oportunamente recepcionada, a fim de proteger o aparelho e o sistema da anunciada corrosão interna”.
20- Em 22/10/2003, o A. enviou uma carta à R. ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A.”, com o seguinte conteúdo :
“Para V. conhecimento e para que procedam em conformidade, no sentido de com brevidade poderem reparar as deficiências no sistema AVAC instalado na N. fracção, da V. responsabilidade, junto anexamos carta enviada à empresa “I”, com reclamação/descrição das deficiências verificadas, chamando a V. particular atenção para o conteúdo dos pontos 6, 7 e 8 da referida carta.
Solicitamos assim, num prazo de 15 dias nos informem das medidas que se propõem adoptar para a resolução deste assunto, devendo ser-nos indicado prazo para o início e término da correspondente intervenção”.
21- Em 18/11/2003, o A. enviou uma carta à R. ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A.”, com o seguinte conteúdo :
“Venho pela presente comunicar a existência de uma infiltração de água, relativamente extensa, em parede da fachada principal, por cima da caixa de estore da suite, com acentuadas manchas na parede e madeira da respectiva caixa, com alastramento progressivo (...).
Idêntica deficiência abrangendo o mesmo local e zona, foi-vos comunicada em 19 de Novembro de 2002, tendo sido “reparada” a V. mando pelo pessoal da firma “J”, sem que contudo até hoje no tivesse sido indicada a origem da patologia e tipo de reparação efectuada, apesar de tal v. ter sido expressamente solicitado (N. fax de 06 de Fevereiro de 2003).
Solicitamos assim sejam tomadas as medidas urgentes que a situação requer, no sentido da dita reparação, uma vez que a infiltração ocorre sobre uma bancada fixa de trabalho (computadores instalados).
Aproveito ainda para solicitar me informem quando pensam terminar os trabalhos de reparação das deficiências decorrentes das V. cartas datadas de 18 de Fevereiro de 2003 e 13 de Agosto de 2003”.
22- A esta carta respondeu a R. ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A.” por carta datada de 20/11/2003, com o seguinte conteúdo :
“Acusamos a recepção da vossa carta acima referida e informamos ter já contactado a “J” para que nos indique data para proceder à inspecção do local tendo em vista a resolução do problema.
Quanto aos trabalhos que alegadamente se encontram por concluir, agradecemos que nos especifiquem quais são, dado termos recebido informação da “J” de que todas as reparações estariam concluídas”.
23- Em 24/11/2003, o A. enviou uma carta à R. ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A.”, com o seguinte conteúdo :
“Pelo presente levo ao conhecimento a constatação de uma infiltração grave num dos cantos de uma das suites da fracção supra referenciada, abrangendo a mesma a parede exterior (fachada principal) e parede confinante separadora de fogos com o bloco contíguo, desde o tecto até ao pavimento, estando já a degradar o rodapé e pavimento de madeira.
Pensamos que o problema terá origem (?) na má execução da junta de dilatação existente entre os dois núcleos contíguos (N3 e N4), conforme fotos anexas, que não contempla uma protecção “metálica ou asfáltica” total, não constituindo o mastique uma solução só por si eficiente ou durável, devido à sua progressiva perca de elasticidade e desagregação dos suportes, sobretudo tendo em conta as dilatações e assentamentos das estruturas, que no caso presente terão até dado origem a fendilhações em paredes externas e internas visíveis, estas últimas oportunamente denunciadas na N. carta de 31 de Julho de 2003, que não mereceu qualquer intervenção da V. parte até à data.
Interessa referir que esta nova deficiência (infiltração de água) é independente de uma outra já anteriormente comunicada através da N. carta de 18.11.2003 referente também a infiltração de água na outra suite da mesma fracção.
Solicitamos assim sejam tomadas as medidas urgentes e adequadas que a situação merece, a fim de sanar as deficiências apontadas que nos condicionam a normal utilização do fogo, para além de continuarem a o propagar o prejuízo a outras zonas e equipamentos.
Mais uma vez solicitamos nos informem quando pretendem terminar os trabalhos de reparação decorrentes das N. anteriores reclamações e V. cartas subsequentes”.
24- Em 26/11/2003, foi realizada uma vistoria, por um elemento da empresa ““J””, ao apartamento do A..
25- Em 26/11/2003, na sequência de tal vistoria, o A. enviou uma carta à R. ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A.”, com o seguinte conteúdo :
“Na sequência da visita/vistoria efectuada hoje, dia 26 de Novembro de 2003, pelas 9.15h, pela firma “J” (Sr. “M”), foram constatadas infiltrações (paredes e tectos) em duas suites da minha fracção, conforme se descreve.
1. Suite :
Infiltração na parede por cima da caixa de estore da janela, abrangendo toda a largura da mesma, com evidências de manchas amareladas e florescências no estuque ; madeira da caixa de estore atingida.
Provável origem da patologia – Falta de estanqueidade da parede exterior, nomeadamente das juntas entre os tijolos; de realçar que esta mesma deficiência já ocorrera anteriormente, tendo sido objecto de “reparação” por parte da firma “J”, após nossa reclamação, tendo-nos sido negado até à data, a natureza da intervenção efectuada, apesar de tal V. ter sido expressamente solicitado.
(...) 2° Suite :
Infiltração no tecto e em toda a extensão vertical das paredes que formam ângulo com o exterior e o bloco confinante, com manchas no gesso cartonado do tecto, estuque das paredes, rodapés de madeira e soalho.
Provável origem da patologia – Junta de dilatação adjacente entre blocos, mal executada e com ausência de sistema de cobre juntas de comprovada eficiência em termos de impermeabilidade, flexibilidade, durabilidade e adaptabilidade aos movimentos estruturais; a zona envolvente da junta, em monomassa, encontra-se totalmente fendilhada e desagregada, necessitando de capeamento”.
26- Em 3/12/2003, o A. enviou à R. ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A.” uma carta, com o seguinte conteúdo :
“1 - Acusamos a recepção da V. carta datada de 20 de Novembro de 2003, mas recebida apenas no dia 2 de Dezembro (com carimbo de expedição via CTT do dia 29 de Novembro).
a) Face ao desactualizado conteúdo da mesma informamos que a inspecção a que se referem no início da V. carta (...), teve lugar no passado dia 26 de Novembro, pelas 9.15h da manhã (...).
b) Depois disso e ainda nos três dias antes da expedição da V. carta, à qual agora respondemos, também já V. tinha sido enviado via fax, no próprio dia da referida inspecção pela firma “J”, relatório técnico com o resultado da mesma, com identificação inclusive das supostas origens das patologias (cópia que voltamos a enviar).
c) Pelo que mais uma vez solicitamos nos informem do agendamento dos prazos para início e término destas intervenções urgentes, conforme já anteriormente reclamado, visto continuar a chover-nos, no interior na N. fracção, assistindo-se ao alastramento e agravamento do problema.
2 - Quanto ao último parágrafo da V. carta, informamos que se encontram à data ainda por reparar, suprir ou resolver, todas as deficiências constantes das N. listagens anteriormente enviadas à V. empresa e nomeadamente, da N. listagem de deficiências de 30/07/2003 (N. carta de 31/07/2003), os pontos : 2-5-7-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17-18-19-20-21-22; para além das infiltrações que se verificam no interior da N. fracção e que já foram anteriormente comunicadas.
3 - Aproveitamos para enviar também na sequência da reclamação oportunamente efectuada à empresa “I” e por indicação desta, queixa quanto à deficiente instalação e funcionamento do sistema AVAC com que equiparam a N. fracção”.
27- Por carta datada de 9/12/2003, a R. ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A.” respondeu ao A. o seguinte :
“No que se refere ao seu ponto primeiro indicamos ter sido informados da vistoria efectuada pela “J”, na qual vos terão sido explicados os cuidados tidos no tratamentos das juntas entre edifícios e quais as características da argamassa utilizada nas juntas entre tijolos.
Cumpre-nos aqui esclarecer que a deslocação da “J” ao vosso apartamento nunca teve como finalidade a elaboração de um “relatório técnico sobre vistoria conjunta” relatório esse, aliás pejado de equívocos.
Na realidade as juntas entre tijolos foram executadas com argamassa hidrofuga da CIARGA e não de argamassa “normal” como afirmado. Quanto à solução por vós preconizada do tratamento da fachada com verniz impermeabilizante não faz sentido uma vez que os tijolos aplicados são estanques.
Quanto às juntas de dilatação entre edifícios, é evidente que foram todas impermeabilizadas com telas, utilizando inclusive o pormenor que amavelmente nos enviou, sendo que o material de selagem da junta “mástique” apenas sela o material de revestimento, cobrindo a impermeabilização feita no interior. Não significa o atrás exposto que não possam existir defeitos de execução, cuja responsabilidade sempre assumimos.
A solicitada intervenção, a ser executada no exterior e em conjunto com a intervenção nas fachadas, só nos foi autorizada no passado dia 05 de Dezembro de 2003, pelo que antes dessa data seria extemporâneo da nossa parte agendar data, cujo início está agora previsto para o dia 10 de Dezembro de 2003.
Relativamente ao seu ponto segundo informamos que o reclamado nos pontos 8; 9; 10; 11; 12; 13; 15; 16; 17; 18; 19; 20 e 21 da vossa carta de 30 de Julho de 2003 já foi objecto de resposta na nossa carta de 13 de Agosto de 2003 cuja cópia anexamos, que o reclamado no ponto 2 já foi objecto de intervenção pela firma “J”, que o reclamado nos pontos 5 e 22 será objecto de substituição no primeiro caso e de reverificação no segundo, provavelmente durante a próxima semana (dia 16.12.2003), que o reclamado no ponto 7 já foi objecto de resposta na nossa carta de 05 de Novembro de 2003 cuja cópia também anexamos, não sendo correcta a afirmação de que o ânodo de protecção seria de acesso impossível dado que já se procedeu à sua substituição e, finalmente, que o reclamado no ponto 14 não é, como afirma, sujidade no interior do vidro mas sim no seu exterior sendo por tal motivo a respectiva limpeza da vossa responsabilidade.
Quanto ao seu ponto 3 refutamos a afirmação de que haverá mau funcionamento do sistema de AVAC, aliás já objecto de manutenção por parte da empresa instaladora”.
28- Quando o A. foi habitar o apartamento, não teve de imediato a percepção dos “defeitos” referidos nas cartas aludidas em 8, 9, 13 e 19, supra
29- Na data da ocupação do apartamento estavam a decorrer obras de reparação.
30- As paredes do apartamento apresentam fendilhações.
31- As juntas entre as placas de gesso cartonado e estuques aplicados em tectos e paredes, sobretudo sobre os roupeiros, apresentam fendilhações.
32- As juntas das aduelas subjacentes apresentam fendilhações.
33- As pedras das instalações sanitárias apresentam buracos, manchas de cola e estão betumadas com massa de vidraceiro de tonalidade diferente da pedra.
34- As aplicações metálicas (êmbolos) do sistema de fecho das venezianas das varandas não são inoxidáveis.
35- O tampo de pedra de granito da bancada da cozinha está partido.
36- No detector de gás da cozinha não há electroválvula de corte.
37- O pavimento flutuante em madeira encontra-se picado na zona da sala.
38- A lareira emite fumos para o interior do fogo.
39- Nos tectos falsos, na data referida em 6, supra, não havia iluminação integrada.
40- Nas paredes da cozinha (zonas de armários sem portas sob a bancada, destinadas a receberem electrodomésticos) não foram aplicados azulejos.
41- Os vidros das janelas estão salpicados de monomassa.
42- Não existe “reuter” para acesso à “internet”.
43- Não existe central telefónica.
44- Existem infiltrações no tecto sobre os lugares de garagem correspondentes ao apartamento.
45- O A. mandou, em Abril de 2004, efectuar uma vistoria ao apartamento.
46- Verificou-se que o grelhador eléctrico instalado na bancada da cozinha apresenta o seu ralo de drenagem de gorduras e lavagem obturado por tampão adaptado, já enferrujado, não tendo ligação ao sistema de esgoto.
47- Devido às infiltrações numa das suites, o rodapé ficou negro e está a apodrecer e as paredes ficaram manchadas.
48- Os rodapés são em MDF folheado, o que está a provocar a sua deterioração parcial (enegrecimento), face ao contacto com humidades.
49- O perfil existente ao nível do tecto da varanda não se encontra pintado de cor cinza.
50- As paredes da arrecadação não foram rebocadas, tendo sido aplicada pintura directamente sobre os blocos das paredes.
51- Na arrecadação não foi colocado rodapé em mosaico cerâmico.
52- Os tectos das varandas encontram-se executados em placas de gesso cartonado.
53- O piso das varandas encontra-se revestido com plaquetas de grês, quando deveria ser em vidraço amaciado impermeabilizado.
54- As situações reclamadas pelo A. sempre foram do conhecimento da R. ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A.”.
b) Como resulta do disposto nos artºs. 684º nº 3 e 685º-A nº 1 do Código de Processo Civil, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, as conclusões da alegação dos recorrentes servem para colocar as questões que devem ser conhecidas no recurso e assim delimitam o seu âmbito.
Perante as conclusões da alegação dos recorrentes, as questões em recurso consistem em determinar :
-Se existem razões para alterar a matéria de facto dada como provada na 1ª instância, designadamente o Facto nº 44, a que corresponde o artigo 20º da Base Instrutória.
-Se se verifica a caducidade do exercício do direito por parte do A. da acção.
-Se o recorrido é parte legítima quanto ao pedido de eliminação das infiltrações na garagem.
-Se a recorrente ““C” Imobiliária, S.A.” é parte legítima quanto aos direitos emergentes dos defeitos invocados.
c) Antes de mais, pretendem os apelantes impugnar a decisão proferida sobre a matéria de facto.
Em conformidade com o disposto no artº 690º-A nº 1 do Código de Processo Civil (na versão anterior ao Decreto-Lei nº 303/2007, de 24/8, aplicável aos autos), quando impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente, sob pena de rejeição do recurso, especificar :
-Os pontos de facto que considera incorrectamente julgados.
-Quais os concretos meios de probatórios, constantes do processo ou do registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida.
Há que realçar que as alterações introduzidas no Código de Processo Civil com o Decreto-Lei nº 39/95, de 15/2, com o aditamento do artº 690º-A (cuja redacção foi posteriormente alterada pelo Decreto-Lei nº 183/2000, de 10/8) quiseram garantir no sistema processual civil português, um duplo grau de jurisdição.
Sobre este segmento dos recursos têm sido feitas várias apreciações, quer em termos doutrinais quer jurisprudenciais.
“A Relação não é um segundo tribunal de 1ª instância, mas um tribunal de 2ª instância, com competência que se pretende residual, de proceder à reapreciação de determinados aspectos da matéria de facto em relação aos quais pelo menos uma das partes esteja em desacordo” (cf. Abrantes Geraldes in “Temas da Reforma do Processo Civil”, Vol. II, 3ª edição pg. 266).
Há que não esquecer que continua a vigorar entre nós o sistema da livre apreciação da prova conforme resulta do artº 655º, do Código de Processo Civil, o qual dispõe que “o tribunal colectivo aprecia livremente as provas, decidindo os juízes segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto”, pelo que a convicção do Tribunal não é, em princípio, sindicável. Este princípio não pode, nem deve, ser subvertido pelo exercício de duplo grau de jurisdição.
Para que decisão da 1ª instância seja alterada é necessário que algo de “anormal” se tenha passado na formação dessa apontada “prudente convicção”, ou seja, ter-se-á que demonstrar que na formação da convicção, retratada nas respostas que se deram aos factos, foram violadas regras que lhe deviam ter estado subjacentes.
Como podemos retirar do que muito se escreveu sobre esta matéria nos arestos dos nossos Tribunais Superiores o objectivo do legislador não é o da criação de um efectivo e universal segundo grau de jurisdição sobre toda a matéria de facto, mas apenas sobre pontos específicos sobre os quais não haja a possibilidade de sustentação da prova produzida.
Assim, pode-se ver, entre outros, o Acórdão do S.T.J. de 22/11/2007, consultado na “internet” em www.dgsi.pt. No mesmo sentido, veja-se o Acórdão do S.T.J. de 14/3/2007, consultável, também, em www.dgsi.pt, segundo o qual “o recurso em matéria de facto não pressupõe uma reapreciação pelo tribunal de recurso do complexo dos elementos de prova produzidos e que serviram de fundamento da decisão recorrida, mas apenas, em plano diverso, uma reapreciação sobre a razoabilidade da convicção formada pelo tribunal a quo relativamente à decisão sobre os “pontos de facto” que o recorrente considerou incorrectamente julgados, e dos que, na base, para tanto, da avaliação das provas, na perspectiva do recorrente, impunham decisão diversa da recorrida”.
Revertendo tais considerações para o caso “sub judice”, os recorrentes entendem que a resposta ao artigo 20 da Base Instrutória (a que corresponde o facto sob o nº 44, supra) foi incorrectamente dado como provado.
Ao mesmo foi dada a resposta de “Provado”, sendo certo que o seu texto era o seguinte :
“Existem infiltrações no tecto sobre os lugares de garagem correspondentes ao apartamento ?”.
Segundo os recorrentes, da análise de vários depoimentos prestados em audiência de julgamento poderá concluir-se que as infiltrações não ocorrem simplesmente no tecto, mas sim nas juntas de dilatação do edifício, o que faz com que a resposta ao referido quesito devesse ser outra, ou seja : “Provado apenas que se verificaram infiltrações nas juntas de dilatação existentes no tecto dos lugares de garagem correspondentes ao apartamento”.
Invocam os recorrentes em seu favor o depoimento das testemunhas Engº “N” e “O”.
Por sua vez, o recorrido/apelado extrai dos depoimentos das testemunhas “E” e “F” conclusão contrária.
Ora, após a audição das “cassetes”, vejamos se existe erro de julgamento da matéria de facto.
Temos para nós que não assiste razão aos recorrentes.
Na realidade, a testemunha “O” (arrolada pelos recorrentes) não respondeu directamente ao artigo 20º da Base Instrutória (nem ao mesmo foi indicada), pelo que há que valorar a sua declaração sobre a questão da junta entre os dois edifícios com algumas cautelas.
Por seu lado, a testemunha Engº “N” (igualmente arrolada pelos recorrentes), que trabalha para a sociedade “J” Construções, S.A.”, a qual construiu o empreendimento ““B””, descreveu a garagem como “um espaço comum dividido com tinta”. Instado sobre a existência de infiltrações no tecto do espaço de garagem, afirmou que “sim” e que “nós corrigimos”. Tentando esclarecer a origem das infiltrações afirmou que as mesmas se dão (usou ainda a expressão que as infiltrações se “manifestavam”) nas juntas de dilatação entre os edifícios. Porém, mais adiante no seu depoimento não foi tão afirmativo sobre tal e afirmou mesmo que “estivemos a analisar qual seria a origem (…); é impossível determinar a origem daquelas infiltrações”. Esclareceu que, nas infiltrações, a água entra numa zona, segue um determinado percurso e cai “no sítio mais fraco”, que é a junta de dilatação entre os prédios, porque aí “não há laje”. Mais adiante foi-lhe perguntado se as infiltrações se deviam às juntas de dilatação e a sua resposta foi “Não” ; ali era onde a água conseguia ter uma passagem.
Deste modo, mão vislumbramos que deste depoimento se possa extrair com um mínimo de certeza e segurança que as infiltrações se verificaram nas juntas de dilatação existentes no tecto dos lugares de garagem e não no tecto desta área.
A isto acresce o que foi dito pela testemunha “E” (arrolada pelo recorrido). Foi-lhe perguntado se existiam infiltrações no tecto da garagem em causa e o mesmo afirmou que “existiam”. Salientou que havia infiltrações “na parte em cima dos carros” e que foram colocados tabuleiros para desviar as águas. Em sua opinião tratava-se de uma zona “que não estaria bem vedada, bem impermeabilizada”.
Por outro lado, a testemunha “F” (arrolada pelo recorrido) confirmou a existência de infiltrações no tecto da garagem. Disse que “o empreiteiro/promotor usou um estratagema que é comum a um empreiteiro que não quer gastar dinheiro. A colocação de tabuleiros para apanhar a água”. Explicou qual seria, em seu entender, a origem das infiltrações, afirmando que “existe uma laje sobre as garagens ; essa laje tem que levar uma tela, tela que tem que ter um ensaio e só depois é que se fazem os acabamentos”.
Destes testemunhos é fácil perceber a razão pela qual o Tribunal entendeu dar a resposta de “Provado” ao artigo 20º da Base Instrutória.
Além do mais, há que não olvidar a Peritagem Colegial, cujo relatório se encontra a fls. 539 a 611 (3º Volume). A fls. 557 é dito sobre o artigo 20º da Base Instrutória, por unanimidade (a qual não se verificou em todas as respostas) que “sim, existem indícios que assim o confirmam, nomeadamente tabuleiros de chapa metálica ligados a tubos de P.V.C. que desviam e encaminham as águas pluviais para o pavimento”.
Ou seja, confirmam os Srs. Peritos que, na realidade, existem infiltrações no tecto sobre os lugares de garagem.
Perante esta prova, afigura-se-nos que bem andou o Tribunal de 1ª instância ao considerar como “Provado” o artigo agora posto em crise, motivo pelo qual não vemos razão para alterar a matéria de facto dada como provada na 1ª instância.
d) Há agora que averiguar se está verificada a caducidade do exercício do direito por parte do A. da acção.
O Tribunal de 1ª instância entendeu julgar verificada a excepção de caducidade relativamente a parte dos defeitos invocados pelo A., agora recorrido, não seguindo o mesmo entendimento quanto aos restantes defeitos alegados por entender que, relativamente a estes, a caducidade havia sido impedida por reconhecimento.
Os apelantes não subscrevem esse entendimento.
Vejamos :
Antes de mais e à guisa de enquadramento preliminar, importa referir que o objecto da presente acção se inscreve no âmbito de um contrato de compra e venda (artº 874º do Código Civil), em cuja execução, consequentemente, a coisa entregue pelo vendedor deve estar isenta de vícios físicos, defeitos intrínsecos inerentes ao seu estado material, que estejam em desconformidade com o contratualmente estabelecido ou em desconformidade com o que, legitimamente, for esperado pelo comprador.
Pretende, assim, o recorrido a condenação das recorrentes na eliminação dos defeitos por si apontados, bem como no pagamento de uma indemnização, a título de ressarcimento dos danos patrimoniais sofridos.
Deste modo, a questão em apreço inscreve-se na problemática da venda de coisas defeituosas, que o Código Civil contempla, nuclearmente, nos artºs. 913º e ss. (regime especial estabelecido a propósito da compra e venda de coisas defeituosas).
Para tal efeito, o nº 1 do referido artº 913º do Código Civil define coisa defeituosa, em sentido amplo, como sendo aquela que “sofre de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim”, esclarecendo o nº 2 do mesmo normativo que, “quando do contrato não resulte o fim a que a coisa vendida se destina, atender-se-á à função normal das coisas da mesma categoria”.
Desta noção legal ressalta, desde logo, a equiparação entre vício e falta de qualidade da coisa vendida e, especialmente, a acentuação do seu carácter funcional reportado, em primeira linha, ao destino contratualizado e, a título supletivo, à função normal aferível pela categoria das coisas em que se inclui.
Assim, verificar-se-á venda de coisa defeituosa quando a mesma :
-Sofra de vício que a desvalorize : Neste caso, o vício é aferido pela redução ou diminuição do valor da coisa vendida ;
-Não possua as qualidades asseguradas pelo vendedor : “A não correspondência com o que foi assegurado pelo vendedor ocorre sempre que este tenha certificado ao comprador a existência de certas qualidades na coisa e esta certificação não corresponda à realidade” (cf. Menezes Leitão, in “Direito das Obrigações”, Vol. III, 3ª ed., pg. 120) ;
-Não possua as qualidades necessárias para a realização do fim a que é destinada ou sofra de vício que a impeça da realização desse fim : Nesta hipótese, a coisa não dispõe dos atributos necessários para realizar o fim a que se destina.
E se não sofre, actualmente, dúvida a caracterização de coisa defeituosa, o mesmo se não dirá no que toca ao regime aplicável.
Na verdade, diverge a doutrina portuguesa na questão de saber se os vícios redibitórios relevam do erro na declaração de vontade determinativo da anulação do negócio (teoria da garantia) ou se, diversamente, se projectam no plano da falta de cumprimento, mormente do cumprimento defeituoso (teoria do cumprimento ou do dever de prestar).
De qualquer modo, parece ser largamente dominante o entendimento de que o Código Civil, na remissão feita pelo artº 913º nº 1, para o prescrito quanto à venda de bens onerados (artºs. 905º e ss.), arquitectou a tutela do comprador de coisas defeituosas na base de uma solução de compromisso configurada não só no regime do erro, mas ainda no cumprimento defeituoso.
É assim que a lei concede ao comprador :
-o direito de anulação fundado em erro ou dolo, observados que sejam os requisitos gerais da anulabilidade (cfr. artºs. 251º a 254º, 905º e 913º do Código Civil) ;
-o direito à redução do preço, nos caso em que se mostre que, sem erro ou dolo, o comprador teria igualmente adquirido os bens, mas por preço inferior (artº 911º do Código Civil “ex vi” artº 913º nº 1 do Código Civil ) ;
-o direito de indemnização complementar à anulação ou à redução, por violação do interesse contratual negativo (dano confiança), nos termos dos artºs. 227º, 908º, 909º e 911º do Código Civil “ex vi” artº 913º nº 1 do Código Civil ;
-o direito de exigir do vendedor a reparação ou, se necessário e possível, a substituição da coisa, como modalidade de execução específica baseada em cumprimento defeituoso, nos termos dos artºs. 914º e 921º do Código Civil.
Discute-se, por último, se afora esta panóplia de meios de tutela, o comprador poderá ainda lançar mão da acção de incumprimento nos termos gerais previstos nos artºs. 801º e 808º do Código Civil, ou seja, se lhe é lícito resolver o contrato em caso de incumprimento definitivo da obrigação com fundamento na falta da qualidade da coisa que lhe tenha sido assegurada pelo vendedor.
E vem-se admitindo esta via do cumprimento defeituoso quando estão em causa qualidades da coisa vendida que integram o conteúdo vinculativo do contrato, já que se trata de uma questão de falta de cumprimento do dever de prestar nos parâmetros contratualmente assumidos.
Acresce que, na venda de coisas defeituosas, o legislador privilegiou a perfeição e validade do contrato, não só consagrando a sua convalidação automática, ressalvadas as excepções, logo que desaparecido o vício que inquine o negócio (artºs. 895º, 896º, 906º nºs. 1 e 2 e 913º do Código Civil), como também faz impender sobre o vendedor a obrigação de proceder à respectiva convalidação (cfr. artºs. 897º, 907º e 914º do Código Civil).
No que concerne ao exercício de tais direitos, sustenta Romano Martinez (in “Direito das Obrigações (Parte Especial) – Contratos”, 2000, pg. 130) que “os diversos meios jurídicos facultados ao comprador em caso de defeito da coisa vendida não podem ser exercidos em alternativa. Há uma espécie de sequência lógica : em primeiro lugar, o vendedor está adstrito a eliminar o defeito da coisa e, não sendo possível ou apresentando-se como demasiado onerosa a eliminação do defeito, a substituir a coisa vendida ; frustrando-se estas pretensões, pode ser exigida a redução do preço, mas não sendo este meio satisfatório, cabe ao comprador pedir a resolução do contrato”, explicitando, ainda, que “a indemnização cumula-se com qualquer uma das pretensões, com vista a cobrir os danos não ressarcíveis por estes meios”.
Todavia, as consequências da compra e venda de coisas defeituosas determinam-se, ainda, em atenção a um outro aspecto : Uma vez que se trata de cumprimento defeituoso, encontram também aqui aplicação as regras gerais da responsabilidade contratual. Ou seja, apesar da atribuição (no âmbito do regime especial) de todos os direitos anteriormente elencados, não se mostra excluída a possibilidade de existir também um direito geral de indemnização (adveniente do regime regra do incumprimento), visando ressarcir o comprador dos prejuízos resultantes do cumprimento defeituoso da prestação do vendedor, sendo tal direito residual relativamente aos aludidos direitos de eliminação dos defeitos, de substituição da coisa, de redução do preço e de resolução do contrato, mas podendo ser exercido isoladamente, por exemplo, nos casos de defeitos não eliminados, em que se revele desproporcionada a realização de nova obra e que se traduzam em desconformidades que não reduzem o valor da coisa, nem a tornam inadequada ao fim a que se destina.
Conforme refere Calvão da Silva (in “Compra e Venda de Coisas Defeituosas (Conformidade e Segurança)”, 2002, pg. 72), “o comprador pode escolher e exercer autonomamente a acção de responsabilidade civil pelo interesse contratual positivo decorrente do incumprimento defeituoso ou inexacto, presumidamente imputável ao vendedor (artigos 798º e 799º, artº 801º, nº 1), sem fazer valer outros remédios, sem pedir a resolução do contrato ou a redução do preço nem a reparação ou substituição da coisa, portanto”.
Por fim, em sede de consequências da compra e venda de coisas defeituosas, importa, ainda, reter, no que para o caso “sub judice” releva, as particularidades estabelecidas no artº 914º do Código Civil.
Consagra o mencionado preceito o direito do comprador ao cumprimento pontual do contrato (cfr. artº 406º nº 1 do Código Civil), o direito à prestação originária, isenta de vícios, que lhe é devida.
E, optando o comprador por exercer o seu direito de exigir do vendedor a reparação da coisa nos termos daquele normativo, o vendedor só pode libertar-se da sua obrigação de reparar os defeitos se provar que os desconhecia sem culpa, conforme se dispõe na sua 2ª parte.
Caberá, então, ao comprador provar que os defeitos são originários da coisa e que se encontravam ocultos no momento da compra e venda, enquanto ao vendedor incumbirá provar que desconhecia sem culpa a existência de tais defeitos (cf. as regras do ónus da prova consagradas no artº 342º do Código Civil).
Provando-se a existência dos defeitos e não conseguindo o vendedor ilidir a presunção de culpa que sobre ele impende, então só não há lugar à reparação e substituição se estas forem excessivamente onerosas para o vendedor e objectivamente desproporcionadas em relação ao proveito delas decorrente para o comprador (cfr. artºs. 566º nº 1, “in fine”, 829º nº 2 e 1221º nº 2 do Código Civil), bem como se forem irrealizáveis, insusceptíveis de satisfazer o fim essencial das partes dentro dos parâmetros da boa fé.
Nestas hipóteses, haverá, então, lugar à aplicação das regras gerais do incumprimento das obrigações, designadamente, assistirá ao comprador o direito à redução do preço ou à própria resolução do contrato.
Por outro lado, do incumprimento dos deveres de eliminação dos defeitos ou de substituição da coisa deriva para o vendedor responsabilidade contratual determinada nos termos do artº 910º do Código Civil aplicável “ex vi” artº 913º do Código Civil. Tal indemnização prevista no aludido artº 910º do Código Civil é a indemnização pelo incumprimento de fazer convalescer o contrato, ou seja, de o cumprir pontualmente, reparando ou substituindo a coisa (referida no artº 914º do Código Civil), não se confundindo com a indemnização pela venda de coisa defeituosa, antes se cumulando com ela, salvo na parte em que o prejuízo for comum, como refere o nº 1 do mesmo preceito.
Mas vejamos, mais em concreto a acima enunciada questão da caducidade, nomeadamente o modo e os limites temporais para o exercício do direito à indemnização do comprador de coisa defeituosa.
Optando o comprador por se prevalecer do regime da venda de coisa defeituosa, a lei regula especificamente o modo de exercício do respectivo direito à indemnização.
Assim, para haver responsabilidade por cumprimento defeituoso, em caso de compra e venda de coisas defeituosa, de harmonia com o disposto no nº 1 do artº 916º do Código Civil, é necessário que seja previamente feita a denúncia do defeito.
Por sua vez, o prazo do exercício do direito à denúncia dos defeitos, sendo a coisa vendida um imóvel, é de um ano, dentro do prazo de garantia de 5 anos (cf. artº 916º nº 3 do Código Civil.
E, na sequência do disposto no aludido artº 916º do Código Civil, vem, então, o artº 917º do Código Civil estabelecer um prazo para instauração da acção contra o vendedor com base em responsabilidade por cumprimento defeituoso, dado ser aplicável às acções de reparação ou substituição da coisa, ou mesmo à acção destinada a obter indemnização, um tal regime da caducidade previsto na lei, à letra, apenas para a acção de anulação do contrato com fundamento no erro, na medida em que através daquelas acções se fazem valer pretensões no quadro da garantia legal dos vícios da coisa e à mesma garantia ligadas, conforme entendimento sufragado pela doutrina mais significativa (veja-se, Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, vol. II, pg. 218 ; Romano Martinez, in “Cumprimento Defeituoso (em especial na compra e venda e na empreitada)”, 1994, pgs. 412 e 413; Calvão da Silva, in “Compra e Venda de Coisas Defeituosas (Conformidade e Segurança)”, 2002, pgs.74 a 76).
Temos assim que, no regime anterior ao Decreto-Lei nº 267/94, de 25/10, as acções para efectivação de responsabilidade contratual emergente de cumprimento defeituoso da prestação (como a acção em que, exclusivamente, se deduz pretensão indemnizatória) estavam sujeitas à caducidade nos termos previstos no artº 917º do Código Civil, isto é, tendo o comprador procedido à denúncia do defeito, teria de intentar a acção judicial nos seis meses posteriores à denúncia dos defeitos.
A partir da entrada em vigor daquele Decreto-Lei nº 267/94, de 25/10, com a alteração por via dele operada aos artºs. 916º e 1225º do Código Civil, surgiu, todavia, uma divergência de prazos entre as usuais compra e vendas de imóveis e aquelas em que o vendedor do imóvel foi quem o construiu, modificou ou reparou, passando, então, a distinguir-se :
-os casos em que a venda tenha sido realizada por simples vendedor, aos quais se aplicará o regime daquele primeiro preceito ;
-os casos em que a venda tenha sido efectuada por vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado, que merecerão a tutela do disposto no segundo daqueles normativos.
Deste modo, se a compra e venda tiver por objecto bem imóvel destinado a longa duração, que tenha sido construído, modificado ou reparado pelo vendedor, aplicam-se as regras da empreitada (conforme resulta do artº 1225º nº 4 do Código Civil), nos termos das quais :
-a garantia legal conferida é de cinco anos a contar da entrega do imóvel, consequente à celebração do contrato de compra e venda (cf. nº 1 do artº 1225º do Código Civil ) ;
-a denúncia dos defeitos será exercitada no prazo de um ano a contar do conhecimento do vício (cf. nº 2 do artº 1225º do Código Civil) ;
-o prazo de caducidade do direito de acção é de um ano subsequente à denúncia (cf. nºs. 2 e 3 do artº 1225º do Código Civil).
Ora, no caso em apreço, como bem decidiu o Tribunal de 1ª instância, o A., agora recorrido, não alegou que as R.R., agora recorrentes, ou alguma delas, fossem, para além de vendedora, também construtora.
Aliás, da factualidade provada, resulta que o A. comprou à R. ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A.”, a fracção autónoma, objecto da presente acção, tendo sido a R. ““C” Imobiliária, S.A.” a promotora da urbanização e a primitiva promitente-vendedora, que, entretanto, cedeu a posição contratual à R. ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A.”. Nada mais resulta da factualidade provada nem foi alegado que estávamos perante o caso do vendedor da fracção ter sido também o seu construtor. Assim sendo, ao caso dos autos é aplicável o disposto nos artºs. 916º e 917º do Código Civil e não o disposto no artº 1225º do Código Civil.
Há ainda que ter em devida consideração as normas gerais que definem o regime da caducidade, em particular, articulado com o disposto nos artºs. 331º nº 2 e 329º do Código Civil.
Consabido é que, em sede do regime da caducidade, vigora o princípio da insusceptibilidade de suspensão e interrupção do respectivo prazo, admitindo-se, porém, que a lei possa determinar tal suspensão e interrupção do prazo de caducidade (cf. artº 328º do Código Civil), o qual, sempre que a lei não fixar outra data, começa a correr a partir do momento em o direito puder (legalmente) ser exercido (cf. artº 329º do Código Civil).
Consagra-se, todavia, no artº 331º do Código Civil a validade das denominadas causas impeditivas da caducidade, sendo que :
-uma vez que releva para a caracterização da caducidade a existência de um prazo para o exercício do direito, apenas a prática, dentro do prazo legal ou convencional, do acto a que a lei ou convenção atribua feito impeditivo impede que o direito caduque (nº 1) ;
-a caducidade pode, igualmente, ser impedida pelo reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deva ser exercido, quando se trate de prazo fixado por contrato ou disposição legal relativa a direito disponível (nº 2).
Este nº 2 do artº 331º do Código Civil foi objecto de interpretação bastante restritiva, entendendo-se ser necessário que o reconhecimento tivesse o mesmo valor que teria a prática do acto sujeito a caducidade. Assim, tratando-se de prazo de propositura de uma acção judicial, a caducidade só seria impedida se o reconhecimento tivesse o mesmo efeito da sentença (cf. Vaz Serra, “Prescrição e Caducidade”, in B.M.J. nº 107, pg. 232, e Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, Vol. I, 3ª ed, pg. 294).
Todavia, como afirma Romano Martinez, “esta interpretação restritiva não está de acordo com a letra da lei e leva a salvaguardar situações abusivas. O artº 331º nº 2 fala só em reconhecimento do direito, não exigindo que tal confirmação revista o mesmo valor do acto que deveria ser praticado em seu lugar. Se assim fosse, a situações de impedimento da caducidade seriam diminutas (…). Mas mais importante que a questão literal é o facto de aquela interpretação restritiva levar a aceitar como válidas situações de manifesto abuso de direito” (in “Cumprimento Defeituoso (em especial na compra e venda e na empreitada)”, 1994, pgs. 427 e 428).
Adianta o mesmo autor que se deverá “admitir que o reconhecimento do defeito, com promessas de solucionar o diferendo, constitui um impedimento da caducidade, pois não está em contradição com a letra do nº 2 do artº 331º, e permite evitar que se considerem como válidas situações violadoras do princípio da boa fé, designadamente da regra do não “venire contra factum proprium”. Contudo, não é qualquer atitude do vendedor ou do empreiteiro que pode ser reputada como sendo um reconhecimento (…). O procedimento do responsável tem de ser claro, no sentido de aceitar que o cumprimento se apresenta como defeituoso” (in “Cumprimento Defeituoso (em especial na compra e venda e na empreitada)”, 1994, pg. 429).
O reconhecimento deve, pois, ser expresso, concreto ou preciso, de modo a não subsistirem dúvidas sobre a aceitação, pelo devedor, dos direitos do credor, não sendo suficiente a simples admissão vaga ou genérica desse direito, mas não será exigível que tenha de revestir o mesmo valor do acto que deveria ser praticado.
Revertendo ao caso concreto, teremos de considerar que o A./recorrido tinha que observar três prazos : De um ano para fazer a denúncia, contado a partir do conhecimento dos defeitos ; de cinco anos para a denúncia poder ser feita, contado a partir da entrega da coisa imóvel ; e de seis meses para propor a acção, contado a partir da denúncia.
Sendo a denúncia uma declaração de vontade unilateral, válida independentemente da forma que revestir (artº 219º do Código Civil), para ser eficaz, basta que chegue ao poder da contraparte ou seja dela conhecida (artº 224º nº 1 do Código Civil), tendo de indicar os defeitos concretos de que a obra padece.
A denúncia foi estabelecida em favor do vendedor para ele se certificar da existência dos defeitos e poder agir prontamente, substituindo a prestação ou eliminando as desconformidades.
A denúncia dos defeitos é um ónus. Na realidade, o comprador não está adstrito a indicar os defeitos, mas se o não fizer, caducam as pretensões que a lei lhes faculta.
Não tendo os defeitos sido atempadamente denunciados, o comprador perde todos os direitos estabelecidos para as hipóteses de cumprimento defeituoso. Ou seja, se o credor não reclama, pode ficcionar-se que há uma aceitação da desconformidade.
E, a partir daqui, como facilmente é perceptível do que acima expusemos seguimos de muito perto a posição assumida pelo Tribunal de 1ª instância, em cuja Sentença se faz de forma clara, coerente, sintética e cristalina a aplicação dos mencionados ensinamentos de Direito.
Porquanto nos revemos inteiramente na exposição feita, nesta parte, remetemos para a mesma, ao abrigo do disposto no artº 713 nº 5 do Código de Processo Civil (na versão anterior ao Decreto-Lei 303/2007 de 24/8).
De qualquer modo, sempre se dirá que, quanto a alguns defeitos, a 1ª instância declarou verificada a caducidade do direito do A. no que à sua reparação diz respeito e, quanto a essa matéria, não existe recurso.
O mesmo se dirá quanto ao pedido de indemnização formulado pelo A., que foi julgado improcedente, não tendo havido recurso de tal parcela da decisão
Agora sim, transcrevendo a parte da decisão sob recurso que ora nos interessa, no que diz respeito aos defeitos sobre os quais não se mostra verificada a aludida caducidade, passamos a transcrever :
“Vejamos, agora, o que nos trazem os autos quanto ao pedido de reparação das fendilhações, a substituição das pedras das instalações sanitárias, à substituição das aplicações metálicas (êmbolos) do sistema de fecho das venezianas das varandas, por peças inoxidáveis, à reparação das tubagens e do sistema de exaustão da lareira, à supressão das infiltrações nos lugares de garagem, correspondentes à fracção, e à substituição numa das suites do rodapé que se encontra enegrecido e está a apodrecer e pintura das paredes que ficaram manchadas.
(…)
O reconhecimento por parte da R. “B” do direito do A. à reparação das fendilhações, tendo afirmado que os êmbolos seriam substituídos, que se estava a estudar a melhor solução para a reparação do defeito da lareira e tendo feito a reparação na garagem, que, como resulta da factualidade provada, não foi devidamente executada, já que as infiltrações persistem, ter substituído algumas das pedras da I.S. e betumado outras, apresentando, ainda, as pedras das instalações sanitárias buracos, manchas de cola , estando betumadas com massa de vidraceiro de tonalidade diferente da pedra, como resulta da factualidade provada, “reparação”, pois “defeituosa”, torna certa a situação, dispensando dessa forma o recurso do comprador ao tribunal para obter de forma coerciva aquilo que tem já a certeza de vir a obter de forma voluntária. E aquele reconhecimento antes de expirar o prazo previsto no artº 917° do Cod. Civil, relativamente à respectiva denúncia, razão porque a caducidade ficou definitivamente impedida.
De resto, se assim não fosse, sempre teria de entender-se como constituindo abuso de direito a invocação da caducidade no caso presente, na medida em que constituiria uma actuação manifestamente ofensiva e contrária aos princípios da boa fé, começar por levar o comprador a acreditar que os defeitos seriam reparados – devidamente reparados, de acordo com a qualidade da coisa – para depois se servir do decurso do tempo e vir invocar a caducidade do direito a accionar, para assim não ter que os reparar.
(…)
Assim, face ao exposto não se verifica a caducidade do direito de acção do A., relativamente à reparação das fendilhações existentes nas paredes, à reparação das fendilhações existentes nas juntas entre as placas de gesso cartonado e estuques aplicados em tectos e paredes, sobretudo sobre os roupeiros e das fendilhações nas juntas das aduelas subjacentes, à substituição das pedras das instalações sanitárias, substituição das aplicações metálicas (êmbolos) do sistema de fecho das venezianas das varandas, por peças inoxidáveis e à reparação das tubagens e dos sistema de exaustão da lareira.
(…)
No que concerne à substituição numa das suites do rodapé que se encontra enegrecido e está apodrecer e pintura das paredes que ficaram manchadas também não se verifica a invocada excepção peremptória da caducidade (…)”.
Igualmente aderimos ao que dito ficou sobre a caducidade do direito do A. a ver executado o sistema de drenagem e ligação ao esgoto do grelhador eléctrico na bancada da cozinha, substituídos os rodapés em M.D.F. por madeira de carvalho, realizada a pintura na cor cinza do perfil existente ao nível do tecto da varanda, substituídos os tectos das varandas das placas de gesso cartonado por réguas de madeira, substituído o material aplicado no pavimento das varandas, incluindo o rodapé, por pedra de vidraço, aplicados o reboco e pintura a tinta plástica na arrecadação e aplicado rodapé em mosaico cerâmico na arrecadação, defeitos que o A./recorrido não denunciou previamente à propositura da presente acção.
Deste modo, ainda ao abrigo do citado normativo do Código de Processo Civil aderimos a tudo quanto ficou exposto sobre o cumprimento defeituoso e os defeitos na obra, pelo que se transcreve a parte final de tal raciocínio :
“Ora, se, por um lado, face ao que se deixou exposto, os defeitos ora em apreciação eram manifestamente aparentes, cabendo, pois, ao A. uma apreciação diligente, por outro, temos de ter em conta que o A. é arquitecto (cfr., nomeadamente, a procuração junta a fls. 127), pelo que se trata de pessoa com conhecimentos, curiosidade e diligência próprios da sua profissão, sendo, pois, de concluir que, tendo o A. passado a habitar a fracção vendida em Maio de 2002 e tendo a denúncia sido feita com a propositura da presente acção, que deu entrada em juízo no dia 14 de Julho de 2004, ou seja, mais de dois anos após a entrega da fracção ao A., verifica-se a caducidade do direito de acção quanto aos mencionados defeitos”.
Nas suas alegações afirmam as recorrentes que o Tribunal de 1ª instância entendeu que a carta datada de 13/8/2003, enviada pela R. ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A.” ao A. seria um reconhecimento dos defeitos naquela data (com promessas de solucionar o diferendo), constituindo um impedimento da caducidade. Defendem, no entanto, as recorrentes que nessa data já tinha operado a caducidade do direito do A., pelo que tal reconhecimento seria ineficaz.
Mais afirmam as recorrentes que, quanto às fendilhações existentes, aos buracos nas pedras das instalações sanitárias e às aplicações metálicas (êmbolos), estes defeitos foram denunciados por carta de 19/11/2002. O reconhecimento destes defeitos por parte da R. ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A.” ocorreu a 13/8/2003, quase 9 meses depois da denúncia.
Por outro lado, dizem ainda as recorrentes, as infiltrações no tecto da garagem foram denunciadas a 20/1/2003 e reconhecidas a 13/8/2003, 7 meses depois da denúncia.
Quanto ao defeito da lareira, referem as recorrentes, o imputado reconhecimento resultou de a R. ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A.”, na carta que enviara à Administração do Condomínio, ter referido que a situação estaria a ser avaliada por técnico da Universidade do Porto. Ora, aquele reconhecimento não foi feito perante o titular do direito, pelo que não produziu qualquer efeito impeditivo da caducidade do direito daquele. Por outro lado, dizer que se vai avaliar a situação não equivale a dizer que se reconhece a existência efectiva de um defeito, pelo que o facto de se requerer uma avaliação a um técnico da Universidade do Porto não poderá ser entendido como um reconhecimento, nem mesmo tácito.
Defendem, assim, as recorrentes que não houve reconhecimento claro e inequívoco e que este, a existir, não foi feito perante o titular do direito a caducar, pelo que, não tendo havido reconhecimento por parte das recorrentes, o direito à eliminação do defeito da lareira caducou por não ter sido a acção judicial interposta em tempo, isto porque o defeito foi denunciado pelo recorrido apenas em 31/7/2003 e a presente acção foi interposta em 14/7/2004.
Vejamos se tal posição é defensável.
Consta dos Factos Provados acima enumerados (Facto 12.) que em 31/7/2003 o A. enviou à R. ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A.” uma carta registada com aviso de recepção, onde envia uma listagem com denúncia dos defeitos, vícios e incumprimentos verificados até àquela data, solicitando a sua reparação, constando a lista de tais defeitos do Facto Provado número 13..
Isto é, tal carta contém nova denúncia de diversos defeitos e denuncia novos defeitos.
Consequentemente, por carta datada de 13/8/2003, a R. ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A.” respondeu ao A., isto é, à carta de 31/7/2003, afirmando, entre outras coisas, que “a fendilhação existente nas paredes será reparada (…), serão betumados os buracos existentes nas pedras da I.S. (…), os êmbolos da venezianas serão verificados e, se necessário, substituídos”.
De referir que a aludida recorrente, nesta carta, acaba por tomar posição sobre cada um dos defeitos denunciados. E, como já se viu, assume mesmo a sua reparação, assumindo deste modo a existência de tais defeitos, impedindo a caducidade do direito do recorrido.
O reconhecimento por parte da recorrente ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A.” do direito do A. à reparação das fendilhações, afirmando que os êmbolos seriam substituídos, que se estava a estudar a melhor solução para a reparação do defeito da lareira e tendo feito a reparação na garagem, que não foi devidamente executada, já que as infiltrações persistem, ter substituído algumas das pedras da I.S. e betumado outras, apresentando, ainda, as pedras das instalações sanitárias buracos, manchas de cola, estando betumadas com massa de vidraceiro de tonalidade diferente da pedra, como resulta da factualidade provada, “reparação”, pois “defeituosa”, torna certa a situação, dispensando o recurso do comprador ao tribunal para obter de forma coerciva aquilo que tem já a certeza de vir a obter de forma voluntária. E aquele reconhecimento ocorreu antes de expirar o prazo previsto no artº 917° do Código Civil, relativamente à respectiva denúncia, razão porque a caducidade ficou definitivamente impedida.
E se assim não fosse, sempre se poderia ponderar como constituindo abuso de direito a invocação da caducidade no caso “sub judice”, na medida em que constituiria uma actuação manifestamente ofensiva e contrária aos princípios da boa fé, começar por levar o comprador a acreditar que os defeitos seriam reparados, para depois se servir do decurso do tempo e vir invocar a caducidade do direito a accionar, para assim não ter que os reparar.
Quanto aos defeitos da lareira, os mesmos ainda não se mostravam reparados à data da propositura da acção (em 14/7/2004), tal como as fendilhações denunciadas, os êmbolos não se mostravam substituídos, as infiltrações na garagem/parqueamento do recorrido continuavam a verificar-se, as pedras da I.S. continuavam com buracos e alguns tinham sido tapados com massa de vidraceiro de cor diferente da pedra.
Como bem se refere na Sentença sob recurso :
“Assim, qualquer cidadão de boa fé seria levado a acreditar que o compromisso assumido pela R. seria para levar a sério até ao fim, e que era para cumprir, nunca supondo que o indicado propósito da R., a menos que estivesse a agir de má fé, fosse o de não honrar esse compromisso ou o de se aproveitar da sua própria conduta omissiva (de não efectuar as reparações), para depois invocar a caducidade do direito do comprador. A realização das obras (eliminação dos defeitos), como é notório, dependia da própria R. só podendo o A. realizá-la se porventura esta se recusasse a efectuá-las ou manifestamente não reconhecesse os defeitos e fossem urgentes. Ao não realizar as obras no decurso do prazo de caducidade da acção (seis meses após a denúncia) depois de previamente se haver comprometido a fazê-las, vir agora a R. invocar a caducidade do direito do A. em accioná-la, constitui um acto ofensivo dos princípios da boa fé.
É por isso manifestamente ilegítimo, que venha agora a R. querer prevalecer-se do exercício do direito de invocar a caducidade da acção por não ter sido esta instaurada no prazo de seis meses após a denúncia dos defeitos. Estamos, pois, perante um comportamento subsumível à figura do “venire contra factum proprium”, uma das formas que assume o abuso de direito (artº 334º do Código Civil) e que é de conhecimento oficioso.
O Direito não pode estar ao serviço de quem, numa relação jurídica, viola o princípio da confiança, e se quer aproveitar de uma conduta gerada pelo próprio – que leva à inacção da outra parte em tempo oportuno – porque essa outra (A.) não pode agir, reparando, sem a que outra (R.), depois de interpelada, manifestamente lhe diga que não repara, ou os factos revelem indubitavelmente a sua recusa em fazê-lo (artºs. 912º e 916º do Código Civil)”.
e) Resumindo :
Não vislumbramos motivos para proceder a qualquer alteração na decisão sob recurso no que diz respeito à verificação da caducidade (e não verificação da mesma) nas parcelas do pedido formulado pelo agora recorrido.
f) Há agora que verificar se o recorrido é parte legítima quanto ao pedido de eliminação das infiltrações na garagem.
Desde já se refira que, ao contrário do que parece ser o entendimento do recorrido nas suas contra-alegações, não estamos nesta sede a tratar da legitimidade processual.
Não vamos, como é evidente, debater aqui a velha questão da legitimidade, a qual teve o seu termo, após páginas e páginas de controvérsia doutrinária e jurisprudencial, com a redacção que ao artº 26º do Código de Processo Civil foi dada pelo Decreto-Lei 329-A/89 de 12/12.
Face a tal preceito (“O autor é parte legítima quando tem interesse directo em demandar; o réu é parte legítima quando tem interesse directo em contradizer” – nº 1 ; “O interesse em demandar exprime-se pela utilidade derivada da procedência da acção ; o interesse em contradizer, pelo prejuízo que dessa procedência advenha” – nº 2 ; “Na falta de indicação da lei em contrário, são considerados titulares do interesse relevante para o efeito da legitimidade os sujeitos da relação controvertida, tal como é configurada pelo autor” – nº 3) é manifesto que não se coloca “in casu” qualquer questão de legitimidade processual das partes.
O que as recorrentes suscitam é a questão da legitimidade substantiva do A., mas tal pertence ao fundo, ao mérito da causa, à discussão sobre a procedência ou improcedência da pretensão formulada na acção.
De qualquer modo, desde já se diga que não assiste razão às recorrentes nesta sua alegação.
Com efeito, defendem as recorrentes que, perante a “nova resposta” artigo 20º da Base Instrutória (isto é, a resposta que, em seu entender, deveria ter sido dada) se terá de concluir que, ocorrendo a infiltração da água nas juntas de dilatação, isso significa que a mesma se dá numa parte comum do edifício.
Assim sendo, o recorrido, na opinião das recorridas, por si só, não poderia pedir a eliminação das infiltrações nas garagens, por constituírem estas partes comuns do prédio.
No entanto, como acima se refere, não há que alterar o faço a que correspondia o artigo 20º da Base Instrutória.
Logo, existindo infiltrações no tecto sobre os lugares de garagem correspondentes ao apartamento (e não nas juntas de dilatação do edifício), não se tratando de parte comum, mas antes de um lugar de garagem de uso exclusivo do recorrido, sendo parte integrante da fracção autónoma de que este é proprietário, logo propriedade exclusiva daquele, só o A. poderia deduzir a pretensão de reparação dessa mesma infiltração.
Com efeito, de acordo com o disposto no artº 1420º nº 1 do Código de Processo Civil, “cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício”.
E ao condómino cabem, assim, todos os direitos (e deveres) do proprietário, o qual “goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas” (artº 1305º do Código Civil).
Só no caso de se estar perante um pedido de reparação e eliminação dos defeitos existentes numa parte comum do edifício (o que não é o caso com se referiu), é que a legitimidade para deduzir tal pretensão caberia ao condomínio, representado pelo administrador (cf. artº 1437º do Código Civil). Ou seja, para as partes comuns tem legitimidade para pedir a eliminação dos defeitos o administrador do condomínio (cf. artº 1436º al. f) do Código Civil) e para as fracções privadas os respectivos titulares e apenas estes.
Deste modo, teremos de concluir que não assiste razão às recorrentes nesta parte.
g) Vejamos, por fim, se a recorrida ““C” Imobiliária, S.A.” é parte legítima quanto aos direitos emergentes dos direitos invocados e se a acção contra ela pode proceder.
Analisando a petição inicial, verifica-se que o A./recorrido gizou a acção na responsabilidade contratual do vendedor do imóvel, mercê dos defeitos que o mesmo apresenta.
Ora para solucionar a questão ora suscitada, teremos de considerar, em termos factuais, que :
-No início de 1998, o empreendimento ““B”” foi publicitado pela R. ““C” Imobiliária, S.A.” como sendo um condomínio privado, de luxo, com acabamentos de alta qualidade, único na cidade de Lisboa e as habitações que o integram foram também publicitadas como tendo acabamentos de alta qualidade.
-Em 4/4/1998, a R. ““C” Imobiliária, S.A.” prometeu vender a “D” a fracção autónoma designada pela letra “AU”, a que corresponde o 6° andar, letra A, do núcleo 3, com três lugares de estacionamento com os n°s. 99, 100 e 101 e uma arrecadação com o n°. 44, do empreendimento denominado ““B””, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob a ficha n° .../..., da freguesia de ... e omisso na matriz predial urbana da freguesia de ...,
-Ainda no decurso do ano de 1998, a R. ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A.”, por um lado, e “D”, por outro, declararam, por escrito que designaram de “Contrato Promessa de Compra Venda” que :
“(…) Considerando :
1. Que nos termos da cláusula 12ª do contrato celebrado entre a “C” Imobiliária e o promitente-comprador, em 04.04.1998, foi transmitida para a promitente vendedora a posição contratual da “C” Imobiliária (…) é celebrado o presente contrato promessa”.
-No dia 18/3/2002, a R. ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A.”, “D”, na qualidade de cedente, e “G”, casada, no regime de comunhão de adquiridos com o aqui A., na qualidade de cessionária, celebraram um “Contrato de Cessão de Posição Contratual”, nos termos do qual :
“(…)
A) De acordo com o previsto na cláusula 12ª, nº 1 do Contrato promessa de Compra e Venda da fracção autónoma T4+1, designada pelas letras AU (…), celebrado em 04.04.1998 entre a “C” Imobiliária, SA, na qualidade de promitente vendedora e o cedente, na qualidade promitente comprador, foi transferida para a Sociedade “B” a posição ocupada pela “C” Imobiliária, SA no referido contrato, ao qual foi dado nova redacção.
B) Na cláusula 8ª do contrato identificado no Considerando A), foi contemplada a possibilidade de cessão da posição contratual do ora cedente, desde que efectuada nos termos exactos e condições nessa cláusula fixados.
C) Em 13.03.2002, o cedente comunicou por escrito à sociedade “B” a intenção de ceder a sua posição contratual no contrato referido no Considerando A, tendo indicado como entidade que ocupará doravante a sua posição, o ora cessionário.
D) As partes pretendem regular a transmissão da posição contratual de promitente-comprador.
(…) Cláusula 1ª
A sociedade “B” presta o seu consentimento à referida cessão.
Cláusula 2ª
A sociedade “B” presta o seu consentimento à referida cessão.
Cláusula 3ª
1. O Cessionário vincula-se ao cumprimento integral de todas as obrigações decorrentes da posição de promitente-comprador, nos termos estipulados no contrato identificado no Considerando A.
2. A sociedade “B” reconhece ao cessionário todos os direitos decorrentes da qualidade de promitente-comprador, concedidos nos termos do referido contrato (…)”.
-Por escritura pública celebrada em 24/7/2002, o A. comprou à R. ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A.” a aludida fracção autónoma.
Resulta de tais factos que a R. ““C” Imobiliária, S.A.” cedeu a sua posição contratual à R. ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A.”
E assim sendo, afigura-se-nos que a R. ““C” Imobiliária, S.A.” era alheia às obrigações emergentes do contrato de compra e venda, mormente de reparação ou eliminação dos defeitos, já que é regra os contratos só vincularem quem a eles se obriga, segundo o princípio da eficácia relativa do contrato (ver artº 406º nº 2 do Código Civil). Assim sendo, mostra-se arredada qualquer responsabilidade contratual solidária, ou conjunta, da firma vendedora, para com o A. (se bem que relacionados com situações algo diversas da presente, vejam-se os Acórdãos da Relação de Lisboa de 28/6/2007 e da Relação de Coimbra de 9/2/2010, consultados na “internet” em www.dgsi.pt).
Responsabilidade contratual para com o A./recorrido apenas a tem a vendedora, no âmbito do referido contrato de compra e venda.
A R. ““C” Imobiliária, S.A.”, enquanto promotora inicial das vendas e celebrante do primitivo contrato promessa de compra e venda (no qual acabou por haver cedência de posição quer do promitente vendedor, quer do promitente comprador), nenhum contrato tendo celebrado com o A., não será passível de responsabilidade contratual, nos termos peticionados.
Resumindo e concluindo :
Nunca o A. teve qualquer relação jurídica (de promessa ou definitiva) com a R. ““C” Imobiliária, S.A.”, mas unicamente com a R. ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A.”.
E assim sendo, assiste razão às recorrentes e, por não poder ser assacada qualquer responsabilidade contratual à R. ““C” Imobiliária, S.A.”, deverá esta ser absolvida do pedido, sendo de revogar, quanto a ela, a Sentença sob recurso.
h) Sumariando :
I- Verifica-se a venda de coisa defeituosa quando a mesma :
-Sofra de vício que a desvalorize ;
-Não possua as qualidades asseguradas pelo vendedor ;
-Não possua as qualidades necessárias para a realização do fim a que é destinada ou sofra de vício que a impeça da realização desse fim.
II- A lei concede ao comprador de coisa que se venha a verificar ser defeituosa :
-o direito de anulação fundado em erro ou dolo, observados que sejam os requisitos gerais da anulabilidade (cfr. artºs. 251º a 254º, 905º e 913º do Código Civil) ;
-o direito à redução do preço, nos caso em que se mostre que, sem erro ou dolo, o comprador teria igualmente adquirido os bens, mas por preço inferior (artº 911º do Código Civil “ex vi” artº 913º nº 1 do Código Civil ) ;
-o direito de indemnização complementar à anulação ou à redução, por violação do interesse contratual negativo (dano confiança), nos termos dos artºs. 227º, 908º, 909º e 911º do Código Civil “ex vi” artº 913º nº 1 do Código Civil ;
-o direito de exigir do vendedor a reparação ou, se necessário e possível, a substituição da coisa, como modalidade de execução específica baseada em cumprimento defeituoso, nos termos dos artºs. 914º e 921º do Código Civil.
III- Em face da redacção dos artºs. 916º e 1225º do Código Civil existe uma divergência de prazos entre as usuais compra e vendas de imóveis e aquelas em que o vendedor do imóvel foi quem o construiu, modificou ou reparou, distinguindo-se :
-os casos em que a venda tenha sido realizada por simples vendedor, aos quais se aplicará o regime daquele primeiro preceito ;
-os casos em que a venda tenha sido efectuada por vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado, que merecerão a tutela do disposto no segundo daqueles normativos.
IV- A promitente vendedora que, posteriormente, cede a sua posição contratual a outra empresa, que acaba por celebrar o contrato de compra e venda definitivo. não é responsável perante os compradores do imóvel pela eliminação de possíveis defeitos com base em responsabilidade contratual, atento o princípio da eficácia relativa dos contratos consagrado no artº 406º nº 2 do Código Civil.
* * *
III – Decisão
Pelo exposto acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar a apelação parcialmente procedente e, em consequência :
1º- Revoga-se a decisão recorrida na parte em que condena a R. ““C” Imobiliária, S.A.”, absolvendo-se a mesma do pedido.
2º- No mais confirma-se na íntegra a decisão recorrida.
Custas : Pela recorrente ““B” – Construção e Promoção Imobiliária, S.A.” e pelo A., na proporção de 2/3 para a primeira e 1/3 para o segundo (artigo 446º do Código do Processo Civil).
Processado em computador e revisto pelo relator
Lisboa, 6 de Julho de 2010
Pedro Brighton
Anabela Calafate
Folque de Magalhães |
