Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
260/2005-8
Relator: ANTÓNIO VALENTE
Descritores: CONTRATO-PROMESSA
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 03/10/2005
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Privacidade: 1
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: REVOGADA PARCIALMENTE
Sumário: 1 - Celebrado contrato promessa de trespasse de estabelecimento destinado a restauração, tendo sido acordado que a respectiva exploração se iniciaria logo após a celebração do contrato promessa, a não entrega (e inexistência) do respectivo alvará implica incumprimento contratual
2 - A excepção de não cumprimento prevista no artº 428º nº 1 do CC não pode ser cumulada com posterior resolução contratual.
Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa

Veio nos presentes autos Maria B. pedir a condenação de Américo T. a pagar-lhe a quantia de 8.000.000$00 a título de indemnização, por incumprimento de contrato promessa.
Alegou para tal e em síntese ter celebrado com o Réu um contrato promessa de trespasse de um estabelecimento comercial, do qual ficou a constar que o estabelecimento tinha o objecto de restaurante, café, cervejaria e pastelaria. Foi acordada uma data para outorga da escritura e início de actividade.
Contudo, tal nunca chegou a ocorrer já que o Réu nunca entregou o alvará para o exercício da actividade de restaurante nem obteve autorização dos condóminos, vendo-se a Aª forçada a fechar o estabelecimento.
Pede assim a restituição do sinal em dobro face ao incumprimento definitivo do contrato promessa.

O Réu contestou alegando nunca ter afirmado que o estabelecimento tinha licença para restaurante e que, apesar de o saber, a Aª iniciou a actividade, confeccionando e vendendo refeições, que os condóminos sempre autorizaram, explicando-se o encerramento apenas por má gestão. E foi a Aª quem não compareceu para outorga da escritura, apesar de notificada para o efeito, tendo o incumprimento contratual ocorrido por sua culpa exclusiva.
Em reconvenção, pede a declaração de resolução do contrato, o direito a fazer seu o sinal entregue e a condenação da Aª no pagamento de 3.595.000$00 a título de rendas, despesas de electricidade, telefone e água desde Abril de 1998.
A Aª respondeu mantendo os argumentos da petição inicial.

Realizou-se audiência de discussão e julgamento, vindo a ser proferida sentença que julgou a acção não provada e improcedente e condenando a Aª no pedido reconvencional.

Inconformada, recorre a Aª. À guisa de conclusões limita-se a repetir as próprias alegações de recurso, textualmente. Para não arrastar o processo com convites para aperfeiçoamento, vamos sintetizar o teor das supostas conclusões:
É óbvio, pelo próprio teor do contrato promessa, que o trespasse visava a actividade de restauração.
Não é coerente dar-se como provado que o Réu declarou, no contrato promessa, que o estabelecimento tinha por objecto a actividade da restauração, e depois dar-se igualmente como provado que tal declaração foi redigida pela Aª e se deveu a lapso do Réu, que este não detectou.
A conclusão de que tal menção da actividade de restauração, no contrato promessa, não pode traduzir o acordo de vontades das partes, constitui uma isolada e presuntiva apreciação do Mº juiz a quo desligada de qualquer elemento probatório.
Não se provaram quaisquer vícios na vontade dos contraentes.
De resto, o próprio Réu já vinha explorando o estabelecimento na actividade de restauração.
Ficou provado que, desde o início das negociações, com a visita da Aª ao estabelecimento, sempre foi inequívoca a prática, no local, de serviço de restauração.
O que levou a Aª a confiar que o Réu estivesse na posse da documentação legal que permitisse o exercício de tal actividade, tanto mais que o estabelecimento se encontrava perfeitamente equipado para a confecção de refeições.
É verdade que o anúncio a que a Aª respondeu não menciona a actividade de restauração, mas já não é verdade que tenha sido esse anúncio a estar na base das negociações.
O facto de no anúncio apenas se mencionar a actividade de café/pastelaria não impede que, no local, se praticasse a actividade de restauração.
Por outro lado, ficou provado que a actividade de restauração ficou condicionada pelas constantes admoestações e advertências por parte dos restantes condóminos, no sentido de fazer cessar tal actividade.
Ora, era ao Réu que incumbia diligenciar junto dos restantes condóminos para que aceitassem a actividade de restauração, não à Aª.
Foi a atitude dos condóminos que levou a Aª a ter de fechar as portas.
Provou-se que em 2/11/99 a Aª, mediante notificação judicial avulsa, interpelou o Réu para que este procedesse à entrega dos alvarás e da documentação comprovativa do consentimento dos condóminos para o exercício da actividade de restauração.
Tratava-se de uma exigência da Aª visando o cumprimento do contrato.
A prestação em falta, contrariamente ao afirmado na sentença, resulta claramente dessa notificação, e refere-se à entrega dos alvarás necessários para o exercício da actividade de restauração.
Sem os alvarás nem o consentimento dos condóminos, a Aª viu-se forçada a fechar o estabelecimento.
Daí que, na sequência da mencionada notificação, a Aª operou a resolução do contrato por incumprimento definitivo imputável ao Réu.
A cessação do pagamento de rendas e demais montantes tem a sua razão de ser na excepção de não cumprimento.

O apelado defende a bondade da decisão recorrida.

Ficou provado que:
1. O Réu, em 19/6/95 tomou de arrendamento a fracção autónoma designada pela letra A, de um prédio sito na Rua A. em Lisboa.
2. O local arrendado destinava-se a restaurante, café, cervejaria e pastelaria, não lhe podendo ser dada outra utilização sem consentimento expresso dos senhorios.
3. Em 1/7/96 Aª e Réu celebraram um contrato de promessa de trespasse desse estabelecimento, junto a fls. 13.
4. Nos termos desse contrato, o réu prometeu trespassar e a Aª prometeu tomar de trespasse o estabelecimento referido.
5. O preço acordado foi de 5.800.000$00, tendo a Aª pago a título de sinal 4.000.000$00.
6. Consta ainda do contrato que “os contratantes acordam desde já a celebração do contrato definitivo e que a escritura terá lugar no final de Julho do ano em curso.”
7. Podendo igualmente ler-se que “serão da exclusiva responsabilidade da segunda outorgante os encargos relativos ao acto de trespasse se a tal houver lugar e ainda a respectiva escritura”.
8. Nesse contrato promessa declarou o Réu que o estabelecimento comercial tinha o objecto de restaurante, café, cervejaria e pastelaria.
9. Nos termos do contrato, obrigou-se a Aª a pagar, a partir de Julho de 1996, a renda mensal de 135.000$00 referente ao local onde o estabelecimento se encontra instalado.
10. Aª e Réu acordaram ainda que, após a outorga do contra promessa, se procederia à tradição do estabelecimento, tendo a Aª iniciado a sua actividade de exploração em meados de Julho de 1996.
11. O Réu nunca entregou o alvará para o exercício da actividade de restaurante.
12. Inexiste qualquer processo ou requerimento interposto pelo Réu junto da Direcção Municipal de Abastecimento e Consumo, e do Governo Civil, no sentido de obter a concessão do focado alvará.
13. O Réu, na qualidade de arrendatário da fracção, foi interpelado em 27/12/96 pela Divisão de Inspecção e Fiscalização Sanitária da Câmara Municipal de Lisboa, intimando-o a cessar de imediato a confecção e venda de alimentos e a retirar todos os equipamentos e utensílios afectos a essa actividade.
14. A Aª, a partir de Janeiro de 1998, deixou de efectuar os pagamentos das rendas relativas ao local a trespassar.
15. Em 8/9/98, procedeu o Réu à interpelação da Aª, através de notificação judicial, comunicando-lhe a marcação da escritura pública de trespasse para 22/9/98.
16. A Aª, em 2/11/99 procedeu à notificação judicial avulsa do Réu, estabelecendo um prazo admonitório de 20 para cumprimento da prestação em falta, sob pena de se declarar o incumprimento definitivo e fazer operar a resolução do contrato.
17. A Aª, quando tomou posse do estabelecimento, iniciou a confecção de refeições.
18. O Réu requereu um alvará sanitário para café, pastelaria e snack-bar.
19. A Aª não compareceu à escritura marcada.
20. O senhorio moveu ao Réu uma acção de despejo, acção que veio a terminar mediante transacção.
21. Nos termos dessa transacção, o Réu e o senhorio fixaram a dívida em 3.595.000$00, correspondentes à soma das rendas devidas desde Abril de 1998 e das facturas de electricidade, água e telefone, que a Aª deixou de pagar em Abril de 1998, valor esse que o Réu pagou ao senhorio.
22. Desde o início das negociações, com a visita da Aª ao estabelecimento, sempre foi inequívoca a prática, no local, de serviço de restauração, com a amesendação adequada e a venda de refeições confeccionadas e empratadas, características da actividade de restauração.
23. O Réu estava no estabelecimento, servindo diariamente refeições ao público.
24. Foi emitido, no seguimento do auto de vistoria de 7/11/95, a título provisório, o alvará nº 47/96, válido até 30/9/96, que concedia a licença de abertura unicamente para cafetaria.
25. A Aª continuou com a exploração do estabelecimento até Abril de 1998, servindo bebidas e algumas refeições.
26. A actividade de restauração no estabelecimento ficou condicionada pelas constantes admoestações e advertências por parte dos restantes condóminos do imóvel e da própria Divisão de Inspecção e Fiscalização da Câmara Municipal de Lisboa, no sentido de fazer cessar a confecção e venda de alimentos no dito estabelecimento.
27. A Aª foi constituída arguida num processo de contra-ordenação que lhe foi instaurado pela Direcção Municipal de Abastecimento e Consumo da Câmara Municipal de Lisboa, por exploração de serviços de restauração sem a respectiva licença de utilização.
28. No anúncio que o Réu fez publicar e ao qual a Aª respondeu e na sequência do qual o contra promessa foi celebrado, não se fazia qualquer referência a “restaurante”.
29. A Aª deixou de pagar as facturas relativas à electricidade, água e telefone desde Abril de 1998.
30. Tais facturas foram pagas pelo senhorio.
31.
Cumpre apreciar.
Estão em causa o pedido da Aª - julgado improcedente – e o pedido reconvencional – julgado procedente.
Começaremos pelo primeiro.

A tese da Aª baseia-se no facto de, tendo celebrado um contrato promessa com o Réu, pelo qual este lhe prometeu trespassar um estabelecimento destinado, além do mais, a restaurante, nunca o Réu lhe entregou o respectivo alvará, que viabilizasse o seu legal funcionamento.
E, de facto, no contrato junto aos autos, pode ler-se: “O primeiro outorgante é proprietário e legítimo possuidor de um estabelecimento comercial com o objecto de restaurante, café, cervejaria e pastelaria (...)”. É esse estabelecimento que, nos termos do contrato, é alvo da promessa de trespasse.
A declaração negocial do Réu é indiscutível. Ele prometeu trespassar um estabelecimento destinado, além do mais, à actividade da restauração.
De resto, o estabelecimento funcionava como restaurante, explorado pelo Réu, antes da celebração do contrato.

Na sua contestação, alega o Réu que só por lapso é que subscreveu o contrato contendo indevidamente a palavra “restaurante”. Ao que parece, alega não ter lido o documento com atenção, não reparando que lá figurava tal actividade de restaurante.
Ou seja, invocou o Réu um erro na declaração, consistindo em ter declarado algo que não correspondia àquilo que se pretendia declarar.
Nos termos do artº 247º do CC, “quando, em virtude de erro, a vontade declarada não corresponda à vontade real do autor, a declaração negocial é anulável, desde que o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro”.
Incumbia pois ao Réu provar, não só a existência de tal erro ou desconformidade, mas igualmente o conhecimento da mesma pela Aª.
O quesito que reproduzia a versão do Réu, relativa ao erro, foi dado como não provado.

Surpreendentemente, o Mº juiz a quo declarou que, embora o Réu não tivesse provado a existência do erro, daí não resulta que tenha ficado provado o contrário.

É certo que a resposta negativa a um quesito não implica a prova do facto oposto. Contudo, não era isso que estava em causa. O que interessava era saber se o Réu provava ou não o facto invocado, sendo que o respectivo ónus lhe incumbia –artº 342º nº 1 do CC. Não o tendo provado, ou seja, não provando a existência de desconformidade entre a vontade real e a declarada, fica a valer o teor do contrato de promessa.
As referências ao anúncio que o Réu colocou num jornal não têm, salvo o devido respeito, qualquer relevância. As partes, durante as negociações preliminares, podem perfeitamente alterar o teor do anúncio: o que conta é o teor final do contrato, com as declarações negociais dos contraentes.
De resto, note-se que, aquando de tais negociações, o próprio Réu explorava a actividade de restauração no referido estabelecimento.
O facto de o negócio ter sido celebrado na sequência do anúncio que o Réu fez publicar – no anúncio não se mencionava a actividade de restauração – não implica que as partes não fossem livres de, durante as negociações, modificar o objecto inicial da proposta, como de resto fizeram.

Não se provando a existência de erro na declaração, temos que o Réu prometeu trespassar e a Aª prometeu tomar de trespasse, um estabelecimento destinado além do mais à actividade de restauração.
Contudo, provou-se que o Réu, apesar de ele próprio ter exercido tal actividade nesse estabelecimento, não possuía alvará para o efeito, nunca o tendo entregue à Aª. De resto, como se vê da matéria de facto, nem sequer diligenciou no sentido de o obter.
O trespasse de estabelecimento comercial destinado, além do mais, à restauração, envolve a entrega dos respectivos títulos legitimadores de tal actividade. Repete-se que o objecto do trespasse era um estabelecimento comercial “com objecto de restaurante ...”, como consta do contrato promessa. Não se trespassa um estabelecimento a funcionar ilegalmente.

O trespasse pressupõe a alienação do estabelecimento como um todo unitário. Inclui pois os elementos corpóreos do mesmo mas igualmente os incorpóreos, como contrato de arrendamento, contratos de trabalho – se os houver – e a documentação que viabiliza o funcionamento do mesmo, o que pressupõe os indispensáveis alvarás. Não era necessário que no texto do contrato promessa se fizesse alusão expressa ao alvará, como não era necessária referência a cada um dos elementos, corpóreos ou incorpóreos que integram essa universalidade.
Ora o Réu não tinha o alvará para o exercício da actividade de restauração – apesar de a ter exercido antes do contrato promessa, como resulta inequivocamente dos nºs 22 e 23 da decisão de facto – nem curou de o obter após a celebração de tal contrato.
O resultado, foi a forçada cessação da actividade de restauração a que a Aª, no âmbito do contrato promessa se dedicava, e ser constituída arguida num processo de contra-ordenação por exploração de serviços de restauração sem a respectiva licença de utilização – factos nºs 26 e 27 da mesma matéria de facto.
Note-se que a Aª iniciou a exploração do estabelecimento logo após a celebração do contrato promessa, por acordo com o Réu, como resulta do nº 10 da matéria provada.

Perante isto, a Aª veio a interpelar o Réu, por meio de notificação judicial avulsa, de 2/11/99, para em 20 dias proceder à entrega dos aludidos alvarás (além da documentação comprovativa do consentimento dos condóminos do prédio para o exercício da actividade em causa), sob pena de se declarar o incumprimento definitivo do contrato por perda de interesse da Aª.
Ou seja, a Aª lançou mão do disposto no artº 808º nº 1 do CC.
Findo o prazo, o Réu não entregou a documentação mencionada.
Tendo assim operado a resolução do contrato, nos termos do artº 436º nº 1 do CC.

Ao não entregar à Aª o alvará – além da demais documentação – o Réu tornou inviável à Aª o exercício do direito transmitido, pelo que incumpriu o contrato promessa de trespasse, para os efeitos do artº 442º nº 2 do CC. Tal incumprimento tem de considerar-se definitivo, desde logo face à proibição pelas entidades administrativas da continuação do funcionamento de restaurante no aludido estabelecimento e ao processo de contra-ordenação instaurado à Aª.
Estamos perante um caso em que não ocorreu a tradição da coisa ou direito, face à não entrega do alvará, condição indispensável para que tal direito pudesse ser exercido – ver artº 115º nº 2 a) do RAU.
Como se pode ler no Acórdão do STJ de 8/4/97 – CJ/STJ, 1997, II, p. 39 – “o alvará é, em geral, o título, diploma ou documento comprovativo da atribuição de certos direitos (...)”. O alvará comprova que determinada actividade comercial foi licenciada, ou seja, de que existe, das autoridades administrativas competentes, o reconhecimento de um dado direito de exploração. No caso, o direito reporta-se à exploração comercial de um estabelecimento na actividade da restauração.
Ora tal direito – e o seu comprovativo, que é o alvará – integram o estabelecimento, sendo necessariamente objecto do trespasse.
Na falta não só do alvará, mas do próprio direito de exploração – de que o Réu nunca dispôs nem diligenciou por obter – o incumprimento contratual tem como consequência a devolução do sinal em dobro, no âmbito do focado artº 442º nº 2 do CC.
No caso dos autos, a verba paga a título de sinal foi de 4.000.000$00, pelo que está o Réu obrigado a pagar à Aª a quantia de 8.000.000$00.

Quanto ao pedido reconvencional.
É evidente, pelo acima exposto, que o direito do Réu a fazer seu o sinal entregue, está prejudicado pela obrigação de pagar tal sinal em dobro. O incumprimento do contrato promessa, contrariamente ao decidido na sentença recorrida, foi do Réu e não da Aª.

Foi ainda a Aª condenada a pagar a quantia de 3.595.000$00 a título de rendas e despesas de electricidade, água e telefone; com efeito, a partir de Abril de 1998, a Aª não mais pagou tais prestações. Foi o Réu, enquanto arrendatário, que as pagou ao senhorio, no montante acordado em transacção de 10/12/99, ficando sub-rogado nesse direito.
Nos termos do contrato promessa a Aª obrigou-se a pagar a renda mensal de 135.000$00. Incumbindo-lhe, naturalmente, o pagamento dos fornecimentos de electricidade, água e telefone no focado estabelecimento.
Por outro lado, a Aª apenas fez operar a resolução contratual em 22/11/99.
Este último facto, leva a que não se vislumbre a omissão desses pagamentos, tanto mais que a Aª, embora desprovida de alvará, iniciou a actividade de restauração no estabelecimento em Julho de 1996.
Contudo, invoca a Aª a excepção de não cumprimento, nos termos do artº 428º do CC.
Entendemos que não lhe assiste razão.

A Aª cessou os pagamentos das rendas bem como das outras despesas, na altura em que teve de cessar a actividade que exercia no estabelecimento, fruto da intervenção de autoridades administrativas e da oposição dos condóminos.
Em 8/9/98 o Réu interpelou a Aª no sentido de lhe comunicar a marcação da escritura pública de trespasse para 22/9/98.
A Aª nada respondeu e não compareceu na focada escritura. É verdade que tal não pode representar incumprimento da Aª, na medida em que o Réu ,ele próprio incumprira o contrato desde o início, não licenciando a actividade de restaurante e entregando o respectivo alvará à Aª.
Mas, nessa altura, ou antes, aquando da cessação da actividade, deveria a Aª ter notificado o Ré fixando-lhe o prazo para cumprimento integral. Mais concretamente, em Abril de 1998. Contudo só o fez em 2/11/99, ano e meio depois.
A exceptio non adimpleti contractus prevista no artº 428º nº 1 do CC não pode ser cumulada com posterior resolução contratual. Com efeito, um dos pressupostos daquele instituto é o de o contrato, apesar de incumprido, ainda ser viável.
A partir do momento em que deixou de poder utilizar o estabelecimento, a Aª deveria ter interpelado o Réu, fixando-lhe o prazo admonitório previsto no artº 808º nº 1 do CC. Mas o que não podia fazer era deixar de pagar as rendas e outras despesas, para ano e meio depois operar a resolução.
Repare-se na seguinte situação: tendo a Aª o direito a receber o sinal em dobro, 8.000.000$00, e se se viabilizasse a excepção do não cumprimento invocada, teríamos que a mesma Aª utilizou o estabelecimento desde Julho de 1996 até Abril de 1998, dele retirando naturalmente os proveitos inerentes à actividade comercial a que se dedicava, apenas despendendo as rendas mensais.
Se considerarmos o pagamento das rendas durante 20 meses, teremos que a Aª teria pago 2.700.000$00. Recebendo agora 8.000.000$00, existe uma flagrante desproporção: houve o gozo do estabelecimento com o lucro inerente – apesar da falta de alvará – e depois de se ver impossibilitada de prosseguir a actividade no referido estabelecimento a Aª pretende ver-se desonerada do pagamento de rendas e despesas, recebendo, além disso, a compensação do sinal em dobro resultante do incumprimento definitivo.
Estaríamos perante uma situação de patente enriquecimento sem causa.

A situação em Abril de 1998 era a mesma de Novembro de 1999. Se a Aª levou um ano e meio a fixar prazo admonitório ao Réu, mesmo depois de se ver impossibilitada de prosseguir a actividade contratualmente prevista, só ela é responsável por esse longo período, não fazendo sentido invocar a excepção de incumprimento e depois o direito à resolução por incumprimento definitivo.
Assim, e nesta parte, entendemos que deverá proceder o pedido reconvencional, ficando a Aª obrigada ao pagamento da quantia de 3.595.000$00, relativa a rendas e despesas com electricidade, água e telefone.

Nestes termos, acorda-se em julgar a acção provada e procedente, condenando-se o Réu a pagar à Aª a quantia de 8.000.000$00. Acorda-se igualmente em julgar parcialmente procedente o pedido reconvencional, condenando-se a Aª a pagar ao Réu a quantia de 3.595.000$00, acrescida de juros à taxa legal contados desde notificação do pedido reconvencional e até à presente data.

Custas por Aª e Réu na proporção do respectivo decaimento.

LISBOA, 10/3/2005
António Valente
Ilídio Sacarrão Martins
Teresa dos Prazeres Pais