| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa: I – A ... intentou contra B ... a presente acção declarativa, com processo sumário, pedindo que:
a) se declare a caducidade do contrato de arrendamento com o óbito de C ..., falecida em 11/7/98 e mãe da R.;
b) se decrete o despejo imediato do locado, com a sua entrega ao senhorio livre e devoluto de pessoas e bens;
c) se condene a ré a pagar ao autor a quantia de esc. 400.000$00, a título de indemnização, por não ter ainda entregue o andar;
d) e, bem assim, a pagar-lhe, a título de indemnização, a quantia de esc. 100.000$00 mensais, a contar da data da propositura da presente acção – 31.05.99 – e até à entrega efectiva do andar;
e) e, ainda, a pagar ao autor os juros de mora vencidos e vincendos, relativamente às quantias supra referidas nas alíneas c) e d), até integral pagamento.
Para o efeito, alegou, em resumo, que o 2º andar, lado direito, do prédio urbano sito na R. Carlos Mardel, nº ---, em Lisboa, de que é usufrutuário, tendo sido dado de arrendamento em 11 de Novembro de 1940 a D ..., avô da ré, já falecido, vem sendo habitado por esta, que se recusa a entregá-lo, apesar de o dito contrato de arrendamento haver caducado por morte de sua mãe, pessoa a favor de quem se transmitira por falecimento do primitivo arrendatário.
Houve contestação e resposta.
Foi proferido despacho saneador que julgou não verificada a invocada excepção de erro na forma de processo e, conhecendo de mérito, afirmou a caducidade do contrato de arrendamento, condenando a ré a entregar o locado ao autor, tendo relegado para decisão final o conhecimento dos demais pedidos formulados por este último.
Contra tal decisão de mérito apelou a ré que apresentou alegações onde pediu a sua substituição por acórdão que a absolva do pedido em questão e formulou conclusões do seguinte teor:
1. Do que fica dito, entendemos (...) que o Tribunal “a quo” dando como provado que “os recibos de renda sempre foram emitidos em nome de D ...” não poderia concluir pela procedência – e não improcedência, como se escreveu, certamente devido a lapso – da acção.
2. Pois se provado está que os recibos da rendas sempre foram emitidos em nome do primitivo arrendatário, facto não contraditado, então pese embora o ora apelado dizer na acção que reconhece a transmissão a favor da filha do primitivo arrendatário, tal transmissão nunca se efectivou até à morte.
3. De nada valendo invocar que aquela permaneceu no local e o usufruiu até à morte.
4. E assim sendo a transmissão do contrato de arrendamento invocada pela apelante é a primeira para efeitos do disposto no nº 3 do art. 85º do RAU.
A parte contrária apresentou alegações onde pugna pela improcedência do recurso.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento e, subsequentemente, foi proferida sentença que, julgando parcialmente procedente a acção no que respeita ao pedido de indemnização formulado, condenou a ré a pagar ao autor as quantias correspondentes às rendas mensais desde 11.7.98 até à efectiva entrega do locado.
Apelou o autor, pedindo a revogação da sentença e que sejam julgados procedentes os pedidos de indemnização por si formulados e formulando conclusões onde defende:
A – Desde Fevereiro de 1999 a ré, ocupando a casa contra a vontade do apelante, causa a este um prejuízo mensal igual à diferença entre a quantia de 100.000$00, valor este pelo qual o andar seria de novo arrendado, e os montantes que têm vindo a ser depositados;
B – A ré não é nem nunca foi locatária, mas uma simples ocupante sem título, pelo que tem de indemnizar os prejuízos causados;
C – Ainda que este prejuízo não estivesse apurado, sempre a ré teria que indemnizar pelo valor de exploração, igual àqueles 100.000$00.
A ré não respondeu.
Colhidos os vistos, cumpre decidir, havendo que apreciar ambos os recursos pela ordem da respectiva interposição, por aplicação do princípio consagrado no nº 1 do art. 710º do C. Proc. Civil.
II – Apelação interposta contra o saneador-sentença
A questão a decidir – como se vê das conclusões formuladas pela apelante que, como é sabido, delimitam o objecto do recurso - consiste em saber se foi a favor desta que se operou a primeira transmissão do arrendamento em causa, por isso não se verificando a caducidade deste.
Não vindo postos em causa os factos que nesta decisão foram dados como assentes, para ela se remete no tocante à descrição desses mesmos factos, nos termos do nº 6 do art. 713º do mesmo diploma.
Em resumo, dessa matéria deve salientar-se que o andar em causa foi dado de arrendamento a D ..., para habitação deste e com início em 1.12.40; que o inquilino faleceu em 27.7.72, já depois do falecimento de sua mulher; que a ré enviou ao autor, actual senhorio, com data de 3.1.99, carta em que lhe comunicou o falecimento, ocorrido em 11.7.98, de sua mãe C ..., filha daquele inquilino, e solicitou que, sempre tendo residido com sua mãe no andar em causa, fosse emitido em seu nome o recibo de arrendamento; que os recibos de renda foram sempre emitidos em nome do D ....
Com base nestes factos desenvolveu-se na decisão aqui recorrida o seguinte raciocínio jurídico: por força do art. 1111º do C. Civil, ao tempo vigente, por morte de D ... o direito ao arrendamento transmitiu-se para sua filha C ..., sendo que a morte desta, ocorrida em 11.7.98, determinou, por seu lado, nos termos do art. 85º do RAU, na redacção então vigente, a caducidade do contrato, sem possibilidade de nova transmissão para a autora.
É de notar que, tal como a ré, ora apelante, sustentara na sua contestação, a decisão recorrida aceitou ter havido uma primeira transmissão do arrendamento para C ... ao abrigo do citado art. 1111º, tendo entendido, porém, que o citado art. 85º da RAU, invocado pela ré em seu benefício, vedava, no caso, a segunda transmissão.
Com toda a razão, aliás, na medida em que este preceito começava por prever, no seu nº 1, uma única transmissão a partir do primitivo arrendatário ou daquele a quem tivesse sido cedida a sua posição contratual, em benefício das pessoas sucessivamente indicadas nas suas diversas alíneas, ou seja, cônjuge sobrevivo, ou descendentes, ascendentes, afins ou pessoa em união de facto, nas condições aí definidas; e só na hipótese de ter ocorrido a transmissão a favor do cônjuge se estabelecia, no seu nº 3, a possibilidade de uma segunda transmissão ocorrer a favor dos parentes ou afins.
Uma vez que a D ..., primitivo arrendatário, sucedera imediatamente, não a sua mulher – anteriormente falecida -, mas a sua filha, uma segunda transmissão a favor da filha desta última não poderia já ocorrer.
Na ausência de argumentos que contrariem o acerto do raciocínio contido no saneador-sentença, a apelante nas alegações produzidas neste recurso altera o quadro onde até agora baseara o direito que invoca, passando, numa reviravolta que toca a litigância de má fé, a negar que tenha existido um efeito jurídico que antes considerou ter-se verificado. Na verdade, nos arts. 4º a 9º da contestação a apelante refere a transmissão havida em favor de sua mãe que, no seu dizer, não foi regularizada pelo senhorio por este nunca ter emitido os recibos em nome da transmissária.
Diversamente, defende agora que essa transmissão nunca teve lugar, precisamente por não ter sido reconhecida e, com base nisso, afirma ser ela própria a titular do direito à primeira transmissão.
Esta sua tese carece em absoluto de fundamento, já que a circunstância de eventualmente não ter havido um reconhecimento de C ... como transmissária não impede que essa primeira transmissão tenha sido uma realidade jurídica.
Isto porque não foi alegada nem demonstrada a existência de renúncia por parte desta, como se exigia na parte final do nº 1 do art. 1111º para que a transmissão não operasse. Não obsta, designadamente, a essa transmissão a circunstância de os recibos de renda nunca terem sido passados em seu nome e terem continuado a sê-lo em nome de quem, por ter falecido, já não era seguramente inquilino.
E, ainda que assim não fosse – o que se admite apenas para efeitos do raciocínio a seguir exposto -, a (só agora) pretendida primeira transmissão a favor da apelante sempre estaria inviabilizada pela circunstância de esta não ter alegado – nem, obviamente, demonstrado - que houvesse convivido com seu avô, primitivo inquilino, nos termos exigidos pelo nº 1 do citado art. 1111º como pressuposto indispensável para tal transmissão.
Assim, não pode deixar de afirmar-se que o arrendamento em causa se mostra extinto por caducidade e que a apelante tem a obrigação de entregar ao apelado o andar que dele é objecto, nos termos definidos na decisão impugnada.
III - Apelação interposta contra a sentença
Também no que toca a esta decisão não vêm postos em causa os factos nela descritos como provados, pelo que, para eles remetemos nos termos do já citado art. 713º, nº 6.
Pelo seu particular interesse para as questões a decidir, de entre eles destacam-se os seguintes:
1 . Em Janeiro de 1999 o valor da renda situou-se em 10.592$00;
2 . Em cada um dos meses de Fevereiro a Dezembro de 1999 a ré depositou na Caixa Geral de Depósitos a quantia de 10.957$00 a favor do autor;
3 . Em cada um dos meses de Janeiro a Dezembro de 2000 a ré depositou na Caixa Geral de Depósitos a quantia de 11.417$00 a favor do autor;
4 . Em cada um dos meses de Janeiro a Maio de 2001 a ré depositou na Caixa Geral de Depósitos a quantia de 11.794$00 a favor do autor;
5 . O prédio em causa situa-se numa zona central de Lisboa, perto da Alameda D. Afonso Henriques, com óptimos acessos e bem servida de transportes;
6 . Esta zona sofreu valorização recente, nomeadamente pelas obras efectuadas na Alameda e com as ligações das redes de diversos serviços de transportes, que a tornaram numa zona mais procurada;
7 . Mesmo sem obras, e se se encontrasse livre e devoluto, o andar em causa poderia ser arrendado pelo autor por 100.000$00 mensais;
8 . A ré foi informada de que, com efeitos a partir de Fevereiro de 1999, estava a causar prejuízos mensais ao autor em valor não inferior a 100.000$00;
9 . O autor tem inscrito a seu favor desde 27.10.92 o usufruto sobre a fracção locada.
Na sentença apelada entendeu-se que, apesar da caducidade do contrato de arrendamento, a ré deve ser vista como colocada na posição de arrendatária, daí que a única indemnização por ela devida ao autor seja, por aplicação do disposto no art. 1045º, nº 1 do C. Civil, a correspondente às rendas mensais desde 11.07.98, data em que o arrendamento caducou.
E emitiu condenação em conformidade, apesar de a indemnização pedida respeitar a período cujo início é posterior a essa data de 11.07.98. As críticas dirigidas pelo apelante ao assim decidido têm, a nosso ver, toda a razão de ser.
Em primeiro lugar, a ré apelada não é locatária do andar, nem nunca o foi.
Na verdade, tendo sustentado que o arrendamento se transmitira para si, esta sua tese não teve êxito.
Por isso, a situação não se reconduz à previsão do citado art. 1045º, nº 1, nem é susceptível de aí ser acolhida por interpretação extensiva, visto que, concebendo-se nesse dispositivo legal um caso de indemnização de natureza claramente contratual [1], o mesmo só poderá ter aplicação quando esteja em causa a falta de restituição da coisa locada, por quem no respectivo contrato, já findo, tinha a posição de locatário, a quem nesse mesmo contrato assumia a posição de locador.
Estando assente no princípio do sinalagma e no equilíbrio das prestações convencionadas, este mesmo dispositivo legal assegura que a manutenção entre as partes de uma situação idêntica à convencionada, continue a proporcionar ao locador, enquanto o objecto do arrendamento lhe não for restituído, aquilo que pelo contrato, já findo, lhe seria devido.
E, pela mesma razão, está excluída a possibilidade da sua aplicação analógica, dada a inexistência de qualquer acordo celebrado com o ocupante ilegítimo.
Por isso, a responsabilidade da apelada para com o apelante tem natureza extracontratual.
E não há dúvida de se está perante uma acção da apelada – a retenção da casa contra vontade do apelante – ilícita – dado que viola o direito de usufruto de que o mesmo é titular –, dolosa – a permanência da apelada na casa após a morte de sua mãe foi por ela querida e mantida apesar das insistências feitas pelo apelante no sentido de lhe pôr cobro – e que foi causa adequada dos danos de natureza patrimonial sofridos pelo apelante.
Assim, há que determinar o montante dos prejuízos causados.
Considerando que o apelante poderia ter dado de arrendamento a mesma casa pela renda mensal de 100.000$00, está ele, pelo menos desde a propositura da acção – isto porque, em face do apurado, já antes dessa data poderia ter sido celebrado tal arrendamento – a sofrer um prejuízo mensal correspondente à diferença entre esse rendimento perdido e o que a apelada tem depositado na Caixa Geral de Depósitos, ou seja, de 89.043$00 entre Junho e Dezembro de 1999, de 88.583$00 durante o ano de 2000, de 88.206$00 entre Janeiro e Maio de 2001 e, a partir de então, correspondente aos mesmos 100.000$00, sem prejuízo de a apelada poder vir a demonstrar, nos termos do art. 814º, al. g), do C. P. Civil, algum facto parcialmente extintivo da obrigação de indemnizar posterior ao encerramento da discussão, que teve lugar em 11.05.2001, como se vê da acta de fls. 177.
Deste modo, alcança-se, na verdade, o que constitui a diferença entre a situação patrimonial actual do apelante e aquela que teria se tivesse podido celebrar novo arrendamento da casa nas condições descritas.
Acrescente-se, em comentário, que mesmo que se não tivesse como assente ter o apelante deixado de receber a referida renda mensal de 100.000$00, estando apurado que é de 100.000$00 o valor locativo do andar em causa, sempre deveria considerar-se a apelada obrigada a indemnizá-lo pela perda desse valor, ao menos à luz do princípio do enriquecimento sem causa, face à doutrina da destinação ou afectação – as utilidades do direito pertencem ao respectivo titular, sendo de restituir o valor do uso mesmo que o titular o não obtivesse e sem necessidade de provar prejuízos deste, como defendem Antunes Varela [2] e Manuel Henriques Mesquita [3]. E no mesmo sentido escreve também Abrantes Geraldes [4].
Por outro lado, à mesma solução seríamos levados ainda que se tivesse como aplicável ao caso o disposto no citado art. 1045º, nº 1.
Na verdade, se relembrarmos a já acima afirmada natureza contratual da responsabilidade aí instituída e a circunstância de a mesma se fundar no equilíbrio sinalagmático, podemos dizer que a lei concebe uma indemnização através da qual se ressarcirão os prejuízos mínimos sofridos pelo locador com a demora na restituição do objecto locado, findo que seja o respectivo contrato.
E nada neste dispositivo legal aponta no sentido de que seja apenas essa a medida possível da indemnização.
Ora, se considerarmos também que se trata de uma norma inserida na regulamentação inicial e geral do contrato de locação e que o regime próprio do arrendamento urbano, com a limitação que institui à actualização de uma grande parte das rendas dos contratos vigentes, torna muito frequentes os casos em que a renda praticada fica largamente aquém do montante que previsivelmente o locador obteria se pudesse celebrar um novo contrato em substituição do já cessado, seremos levados a crer que o legislador não pretendeu “legitimar” o correspondente prejuízo do locador causado pela conduta ilícita de quem já não tem qualquer direito a utilizar a casa.
Não pode aceitar-se, sem que haja uma clara especificação nesse sentido, que se tenha pretendido consagrar uma solução diametralmente oposta à que o art. 566º, nº 2 do C. Civil define como básica.
Deste modo, entendemos tal como Pinto Furtado [5] e Mário Frota [6], que o art. 1045º não exclui o princípio da reparação integral dos danos causados.
E, sendo assim, sempre o apelante poderia exigir da apelada a indemnização excedente, seja pela via da demonstração do montante concreto dos prejuízos efectivamente sofridos, seja pela consideração da perda do valor locativo da casa, com o que se chegaria à solução já acima referida.
Às quantias devidas com referência a cada mês acrescerão, nos termos dos arts. 804º, 805º, 806º e 559º do C. Civil e das Portarias nº 263/99, de 12.4, e 291/03, de 8.4, juros de mora às taxas de 7% até 30.4.03 e de 4% a partir de 1.5.03.
IV – Pelo exposto, julga-se:
a) Improcedente a apelação da ré, confirmando-se o saneador-sentença;
b) Procedente a apelação do autor, alterando-se a sentença por forma a que a ré vai condenada a pagar ao autor as quantias de 89.043$00 por cada um dos meses de Junho a Dezembro de 1999, de 88.583$00 por cada um dos meses do ano de 2000, de 88.206$00 por cada um dos meses de Janeiro a Maio de 2001 e, a partir de então, de 100.000$00 por cada mês até efectiva restituição do andar, livre e desocupado, ao autor, incidindo sobre cada uma das quantias devidas com referência a cada mês, desde o último dia do mês a que respeitam e até ao seu pagamento, juros de mora contados à taxa anual de 7% até 30.4.03 e à taxa de 4% desde 1.5.03 e até efectivo pagamento.
As custas das apelações e da acção ficam a cargo da ré.
Lxa. 1.06.04
Rosa Maria Ribeiro Coelho
Roque Nogueira
Santos Martins
_______________________________________________________________
[1] - cfr. Pires de Lima e Antunes varela, Código Civil Anotado, Vol. II, 4ª edição, pág. 382
[2] Das Obrigações em Geral, Vol. I, 8ª edição, pág. 495
[3] RLJ 125º-158
[4] Indemnização do Dano da Privação do Uso, Almedina, 2001, designadamente a págs. 55
[5] em Manual do Arrendamento Urbano, págs. 418 e 645
[6] Em Arrendamento Urbano Anotado e Comentado, pág.124 |
