| Decisão Texto Integral: | Acordam na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
I. RELATÓRIO
1. A e B intentaram a presente acção declarativa sob a forma de processo comum contra C alegando que são proprietários de fracção autónoma designada pela letra “A”, correspondente à Cave do prédio urbano sito na actual Rua .., em Carnaxide, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Oeiras, sob o número ... da Freguesia de Carnaxide, inscrita na matriz predial urbana sob o artigo … da União das Freguesias de Carnaxide e Queijas, concelho de Oeiras; que essa fracção, não obstante se tratar de uma única fracção, se mostra dividida em cave direita e a cave esquerda; que sucederam aos anteriores proprietários na posição de senhorios da totalidade da fracção, sendo que o lado esquerdo da mesma se encontrava arrendado à R., a qual não a utiliza desde 2006.
Terminam pedindo que “deve a presente acção ser julgada procedente por provada e, em consequência deve:
i) ser reconhecido aos Autores o direito de propriedade da fração autónoma designada pela letra “A”, correspondente à Cave, abrangendo esta tanto a “cave esquerda” como a “cave direita” que, juntas, constituem a referida fracção “A, do prédio urbano sito na actual Rua Aquilino Ribeiro, n.º ..., em Carnaxide, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Oeiras, sob o número ... da Freguesia de Carnaxide, inscrita na matriz predial urbana sob o artigo … da União das Freguesias de Carnaxide e Queijas, concelho de Oeiras; e
ii) Ser declarada a extinção do contrato de arrendamento referente à cave esquerda, por abandono da mesma pela Ré, nos termos referidos nos artigos 49. a 56., reconhecendo-se legítima a posse dos autores sobre toda a fracção “A”, incluindo a cave esquerda ou,
iii) Caso assim não se entenda, em alternativa ao pedido deduzido em ii), deve ser decretada a resolução do contrato arrendamento referente à cave esquerda, por falta de pagamento das rendas e por falta de habitação da Ré do locado nos termos das disposições conjugadas dos artigos 1083.º do Código Civil, condenando a ré ao pagamento das rendas vencidas desde Fevereiro de 2009, no montante de 2.640,00 € (dois mil, seiscentos e quarenta euros) €, bem como a indemnização devida pela deterioração do local, a apurar em execução de sentença e reconhecendo-se legítima a posse dos autores sobre toda a fracção “A”, incluindo a cave esquerda cave”.
2. A R. contestou, alegando que os AA. não são proprietários da cave esquerda e impugnando a demais factualidade alegada na petição inicial.
Mais deduziu pedido reconvencional peticionando que os AA. sejam condenados a reconhecer a posse que vem sendo exercida pela R. desde 4 de Maio de 2009 e a, por qualquer meio, obstar ao acesso ao imóvel da participante ou de terceiros por si autorizados, designadamente para a realização de obras e/ou devido uso, gozo e fruição do mesmo.
3. Em réplica, os AA. reiteraram os termos da petição inicial e defenderam a improcedência do pedido reconvencional.
Requereram ainda a condenação da R. como litigante de má fé em multa processual e indemnização ao autor.
4. Foi proferido despacho saneador, fixando-se o objecto do litígio e dispensando-se a fixação de temas de prova .
4. Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, tendo sido proferida sentença cuja parte decisória é a seguinte:
“Em face do exposto:
i) Reconheço que os Autores A e B adquiriram o direito de propriedade da fração autónoma designada pela letra “A”, correspondente à Cave, abrangendo a aquisição tanto a “cave esquerda” como a “cave direita” que, juntas, constituem a referida fracção “A, do prédio urbano sito na actual Rua Aquilino Ribeiro, n.º 7, em Carnaxide, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Oeiras, sob o número ... da Freguesia de Carnaxide, inscrita na matriz predial urbana sob o artigo … da União das Freguesias de Carnaxide e Queijas, concelho de Oeiras;
ii) Decreto a resolução do contrato arrendamento celebrado com a R. C, referente ao fogo designado de “cave esquerda”, por não uso do locado pela Ré e por falta de pagamento das rendas nos termos das disposições conjugadas dos artigos 1083.º, n.ºs 1, 2 alínea d) e 3, 1084.º do Código Civil.
iii) Condenando a ré no pagamento aos AA. das rendas vencidas desde Março de 2009 até Julho de 2018, à razão mensal de €20,00.
iv) Absolvo a R. do demais peticionado;
v) Absolver os AA. do pedido reconvencional.
vi) Absolvo a R. do pedido de condenação como litigante de má fé”.
5. Inconformada, a R. recorre desta sentença, terminando as suas alegações de recurso com as seguintes conclusões:
“1 – O presente recurso versa sobre a impugnação de pontos matéria de facto dada como provada e não provada em virtude da prova produzida em julgamento e concatenada com a demais prova documental junta aos autos implicar forçosamente uma decisão de sentido diverso.
2 - Conforme se verá, não se está no domínio da livre apreciação a prova, sem mais, mas sim no domínio da livre apreciação pelo julgador estribada nas regras de experiência comum e prova cabal produzida justamente em sentido contrário.
3 - Serão ainda elencados graves erros na aplicação do direito, mormente no que respeita à aquisição do direito de propriedade da cave esquerda, uma obra ilegal, e a pretensa aquisição originária, por usucapião, quando jamais existiu posse sobre o imóvel ou título donde a mesma se pudesse presumir.
4 – São impugnados os seguintes pontos da matéria de facto dada como provada:
11. Em 11 de Maio de 1979 foi enviada à R. a carta junta com a PI como doc. 9 e recebida em 16 de Maio de 1979.
12. Em 12 de Julho de 1979 foi enviada à R. a carta junta como doc. 10 com a PI.
23. A propriedade da totalidade da cave, incluindo as designadas “cave direita” e “cave esquerda”, nos contratos de arrendamentos referidos em 7 e 8 foi sucessivamente transferida, de Aníbal ....e Maria ..... para José ...... casado no regime da comunhão geral como Ceomar ...... e destes últimos para os Autores.
24. A alienação do imóvel aos autores foi comunicada pelo anterior proprietário à R., através de carta datada de 21 de Julho de 1980, conforme Doc.º 13 junto com a PI.
25. Da qual resulta que foi comunicado à ré que “o andar onde habita foi vendido ao Sr. A (…) pelo que a partir do próximo mês deverá pagar a sua renda na sua residência”.
26. A ré nunca, até á data da notificação da sentença proferida no processo n.º 8646/06.7tboer do 4.º juízo cível de Oeiras, se manifestou contra a aquisição pelos AA. do fogo que lhe foi arrendado, da qual tinha conhecimento.
27. A partir da data de 21 de Julho de 1980, os autores assumiram a posição de senhorios da R., recebendo as respectivas rendas da R., pessoalmente até finais de 1980 e, a partir daí, por depósito da renda pela R. a favor dos AA., como senhorios, na Caixa Geral de Depósitos.
29. Consta dos autos o depósito de renda no valor de 400$00 considerado como depósito definitivo e posterior assinado pela R. no qual são identificados como senhorios os ora AA. ( doc. junto na audiência de 06/05/2021).
30. Consta dos autos uma guia relativa ao 10.º depósito com o n.º 416 no valor de 4.000$00 assinado pela R. em que esta declara que “deposita na caixa Geral de Depósitos a quantia de quatro mil escudos relativa á renda do mês de novembro de 1989 da cave esquerda do prédio sito na Rua Aquilino Ribeiro n.º .. da freguesia de Carnaxide, pertencente ao senhor A .
Este depósito é constituído nos termos do art.º 996.º, do Código de Processo civil por o proprietário se recusar actualmente “à emissão do respectivo recibo, querendo, no entanto, receber a verba devida, que fica á ordem do Juiz de Direito da Comarca de Oeiras”. (doc. junto na audiência de 06/05/2021).
5 - Foi produzida prova bastante em sentido contrário ao decidido, razão pela qual vão expressamente impugnados os factos supra vertidos para todos os devidos e legais efeitos. Vejamos, pois, de per si, cada um dos pontos impugnados:
6 – Pontos 11 e 12: jamais poderia ser dada como provado que as cartas juntas como documentos n.ºs 9 e 10 foram remetidas à ora apelante pois tratam-se de documentos que nem sequer estão assinados, razão pela qual não poderia ser dada como provada a autoria e muito menos o envio dos documentos em questão.
7 - Com efeito, as regras de apreciação da prova vertidas nos arts. 373, n.º 1.º e 374.º, ambos do Código Civil (adiante, CC) são inequívocas quanto à limitação da liberdade de apreciação do julgador até porque a R. impugnou tal factualidade.
8 - Como é evidente, jamais poderia ser dado como provado o envio de documentos não assinados e sem a prova postal do seu envio, algo que contraria as regras da experiência comum.
9 - Ponto 23: Neste particular, importa desde logo realçar que a Exma. Sra. Juíza labora numa confusão entre questões de facto e de direito pois jamais poderia afirmar que a propriedade da totalidade da cave incluía as caves direita e esquerda sob pena de flagrante contradição até com o que deu como provado nos pontos 1 a 5 da factualidade dada como provada e que resulta de documentos autênticos.
10 - Com efeito, o prédio urbano edificado é composto por cave com um fogo para habitação que, aquando da constituição da propriedade horizontal, deu origem apenas a uma fracção “A”, designada por cave e composta por “um hall, uma sala comum, dois quartos e duas casas de banho, uma cozinha e uma despensa”.
11 - Como se esmiuçará adiante mas consta devidamente identificado nos autos, a questão principal dos presentes autos é saber se a obra ilegal em que se consubstancia a cave esquerda podia ou não ser transferida por escritura pública. Como é evidente, não pode e decerto não será a errada decisão judicial ora posta em crise que legitimaria a ilegalidade da obra.
12 - Ou seja: há uma evidente contradição entre os factos dados como provados e parte da factualidade vertida no ponto 23 pelo que apenas poderia ser dado como provado que a propriedade da totalidade da fracção “A” foi sucessivamente transferida “de Aníbal ... e Maria .... para José ..... casado no regime da comunhão geral como Ceomar ...... e destes últimos para os Autores.”.
13 - É, pois, neste sentido que se deve corrigir o ponto impugnado sob pena de se permitir ser dada como provada matéria conclusiva ou de direito que esbarra frontalmente com o teor dos documentos autênticos juntos aos autos e dada como assente.
14 - Pontos 24 e 25: Tal como acima se evidenciou mas por cautela de patrocínio se repetirá, estes factos não podiam ser dados como provados pois a sua factualidade foi impugnada pela R. e sobretudo porque o documento n.º 13 junto com a p.i. não está assinado e é inócuo para produzir o efeito probatório pretendido.
15 - Com efeito, as regras de apreciação da prova vertidas nos arts. 373, n.º 1.º e 374.º, ambos do Código Civil (adiante, CC) são inequívocas quanto à limitação da liberdade de apreciação do julgador até porque a R. impugnou tal factualidade.
16 - Como é evidente, jamais poderia ser dado como provado o envio de documentos não assinados e sem a prova postal do seu envio, algo que contraria as regras da experiência comum.
17 - Pontos 26 e 27: Estes ponto da matéria de facto são conclusivos e, de per si, deveriam ser arredados da factualidade dada como provada.
18 - Acresce que as conclusões ali vertidas são falaciosas pois basta atentar na factualidade dada como provada no ponto 28 para ser evidente a contradição.
19 - Com efeito, foi dado como provado no ponto 28 que “o pagamento da renda passou a ser realizado através de depósito pela R. a conselho de advogado, devido ao facto de o senhorio A. lhe ter dito que ia deixar de passar recibo de renda, face à desconformidade entre a realidade física da cave, no local, com dois fogos para a habitação e a menção no registo predial a apenas um fogo.”.
20 - Isto mesmo consta das declarações de parte da R.. (de 14/06/2021), da própria filha dos A.A., Ana ......, que depôs em idêntico sentido (cfr. gravação de 14/01/2021) e a outra filha dos A.A., Eva ...... (também em 14/01/2021):
21 - As declarações de parte, a prova testemunhal e a prova documental junta aos autos, designadamente os comprovativos das consignações em depósito feitos junto da Caixa Geral de Depósitos juntos no dia 10/05/2021 militam justamente no sentido de que a R. desde o início que se manifestou contra a relação locatícia invocada.
22 - É temerário afirmar que os A.A. receberam rendas como senhorios quando, por um lado, foram feitas consignações em depósito justamente por estar em causa a legitimidade da relação de senhorio e inquilino.
23 - Com efeito, a R. aconselhou-se juridicamente e foi sempre fazendo consignações em depósito dos valores das rendas para evitar poder ser despejada, situação que cessou com o seu exercício de posse pública, pacífica e efectiva após o trânsito em julgado da sentença proferida no Proc. n.º 8646/06.7TBOER, que correu termos pelo 4.º Juízo Cível de Oeiras (extinto).
24 - Os factos impugnados devem, pois, ser dados como não provados.
25 - Pontos 29 e 30: Neste particular, as críticas à factualidade provada são quanto à sua abrangência pois como resultou da prova documental junta em 10/05/2021 e que não foi impugnada, deveria ser dada como provada que constam dos autos os documentos em questão, bem como ser aditado um outro facto provado ou enxertado nuns dos pontos 29 e/ou 30 que:
“Constam dos autos os documentos comprovativos das consignações em depósito de Janeiro de 1995 a Dezembro de 2008 feitos pela R.”
26 – São impugnados os seguintes pontos da matéria de facto dada como não provada:
c) O proprietário do prédio urbano, Aníbal …, constituiu a Cave Esquerda como um espaço destinado a arrecadações.
d) foi apenas com base nas características da “cave direita” que o preço pago pelos AA. foi fixado.
e) o imóvel não está habitado por ninguém pertencente ao agregado familiar da R., Reconvinte desde Janeiro de 2006, em virtude do clima insuportável criado pelos A.A., Reconvindos, com constantes gritos, ameaças, confrontações e episódios indignos.
f) Após o trânsito da sentença proferida no n.º 8646/06.7TBOER a R. passou a dispor livremente do imóvel, arrogando-se proprietária publicamente e à vista de todos.
27 - Foi produzida prova bastante em sentido contrário ao decidido, razão pela qual vão expressamente impugnados os factos supra vertidos para todos os devidos e legais efeitos.
28 - Alínea c): O proprietário do prédio urbano, Aníbal ..., constituiu a Cave Esquerda como um espaço destinado a arrecadações.
29 - Como é assaz evidente e consta de fls., as telas finais são inequívocas quanto ao facto do espaço que veio a ser ocupado pela cave esquerda estar destinado a arrecadações.
30 - Este erro de julgamento é grosseiro e contraria prova documental não impugnada junta aos autos e sobre a qual nem sequer houve qualquer prova testemunhal produzida até em virtude da verificação histórica do facto em questão.
31 - Das telas finais consta expressamente que na cave haverá um espaço destinado a arrecadações e como resultou da perícia colegial efectuada e também junta aos autos a fls., é evidente que grande parte do espaço físico constituído pela cave esquerda estava inicialmente destinado a arrecadações.
32 - Este facto deve pois, ser dado como provado e a sua importância é de assinalar pois explica factualmente génese ilegal da obra que jamais foi suplantada. E daqui não há fugir!
33 - Alínea d): foi apenas com base nas características da “cave direita” que o preço pago pelos AA. foi fixado.
34 - Este facto não podia ser dado como não provado pois conforme resulta da documentação de fls. (registo predial da aquisição das várias fracções autónomas) e resulta da descrição genérica onde estão consignadas as permilagens é evidente que o valor pago pelos A.A. apenas abrangia como valor de mercado a realidade física relativa à cave direita e que consta como fracção autónoma designada pela letra “A”.
35 - O julgador devia decidir de maneira diversa em face à prova documental existente ao seu dispor para ajuizar devidamente e levar tal facto à factualidade provada.
36 - Alínea e): o imóvel não está habitado por ninguém pertencente ao agregado familiar da R., Reconvinte desde Janeiro de 2006, em virtude do clima insuportável criado pelos A.A., Reconvindos, com constantes gritos, ameaças, confrontações e episódios indignos.
37 – A prova produzida quanto a este facto é abundante, inequívoca e não contraditada constando evidente do depoimento da testemunha Mónica ....(06/05/2021) e da testemunha Ricardo ...... (06/05/2021).
38 - Ora, não está na livre apreciação do julgador dar como não provado um facto quando a prova produzida, no caso, prova testemunhal é em sentido contrário, credível, fidedigna e coincidente, razão pela qual o facto em questão deve ser levado à factualidade dada como provada.
39 - Alínea f): Após o trânsito da sentença proferida no n.º 8646/06.7TBOER a R. passou a dispor livremente do imóvel, arrogando-se proprietária publicamente e à vista de todos.
40 -Antes de mais, é evidente que a factualidade ínsita na factualidade vertida em f) não é conclusiva pois justamente indica um momento temporal (o trânsito em julgado da decisão que não contempla os A.A como senhorios) e a conduta posterior da ora apelante, ou seja, dispor livremente do imóvel de forma pública e com possibilidade de ser conhecida por todos.
41 - Mais uma vez, infelizmente, a Exma. Sra. Juíza junto da primeira instância obnubilou a prova documental junta aos autos a fls. e donde consta:
- a comunicação à administração do condomínio da assunção da qualidade de proprietária do imóvel e pagamento das quotizações;
- a comunicação às finanças para criação do artigo matricial correspondente à nova realidade jurídica da cave esquerda em virtude da posse que começou a ser exercida;
- as tentativas de arrendamento do imóvel donde, por exemplo, resultou provada a factualidade vertida nos pontos 51 e 52 da matéria de facto dada como provada;
42 - Esta documentação é justamente contemporânea do momento em que, na sequência do desfecho judicial havido, a ora apelante passou a agir como proprietária do imóvel.
43 – Esta documentação deve ser concatenada e tem o devido respaldo na prova testemunhal e declarações de parte produzidas pela testemunha Mónica ... (06/05/2021), Ricardo ..... (06/05/2021) e também pelas declarações de parte da R., C (14/06/2021);
44 - Ora, a prova testemunhal quanto à utilização do imóvel após a decisão judicial transitada em julgado foi abundante e coincidente no sentido de, por indicação do advogado, passar a agir sobre o imóvel como proprietária, designadamente procurando conserva e arrendar a cave direita.
45 - E toda esta conduta foi manifestada publicamente junto da administração do condomínio, das finanças e foram encetadas iniciativas para arrendamento do imóvel.
46 - A factualidade referida em f) deveria, pois, ser dada como provada.
47 – No que respeita à aplicação do direito, a decisão recorrida é merecedora das maiores críticas no que respeita à aquisição do direito de propriedade sobre a cave direita concedida aos A.A..
48 – No que concerne a uma aquisição derivada por compra e venda, a decisão recorrida entendeu que “Ora, no caso dos presentes autos, os AA. lograram provar serem proprietários da cave como um todo, pois que, a aquisição abrangeu a totalidade da cave, como resulta dos factos provados em 14 a 31 para além de beneficiar da presunção legal de propriedade resultante do registo do imóvel a seu favor (art. 7º do Código do Registo Predial).
Não obsta a essa aquisição/alienação o facto de não haver correspondência entre o que está construído e o que foi projectado e o que consta do registo, tratando-se de desconformidades a ser resolvidas pelo proprietário e de sua responsabilidade e alheias ao arrendatário.”
49 – Simplesmente de bradar aos céus! Está factualmente assente que os A.A. apenas adquiriram a fracção autónoma designada pela letra “A”, que corresponde a uma cave, com um hall, uma sala comum, dois quartos e duas casas de banho, uma cozinha e uma despensa.
50 - Só esta fracção e esta realidade jurídica está descrita na Conservatória do Registo Predial e, como tal, apenas esta presunção de registo lhe pode conferir a propriedade do que consta inscrito como fracção autónoma designada pela letra “A”.
51 - Ou seja: o que os A.A. adquiriram foi a fracção autónoma designada pela letra “A” cuja realidade física nem sequer coincide com a descrição predial.
52 - Mas é absolutamente ilegal poder extrapolar que a aquisição feita titula a aquisição da cave esquerda que, como ficou provado e está documental mostrado à saciedade, constitui uma obra ilegal, pois o título em questão – a escritura pública – não o legitima, nem tão pouco o registo predial de tal aquisição.
53 - Com efeito, a escritura pública outorgada não abrangeu, nem poderia abranger uma obra ilegal.
54 - E mal seria que a legalização de uma obra ilegal surgisse por intermédio de uma decisão judicial. Pode lá ser!
55 - Diga-se que a apelante nada tem a opor ao reconhecimento do direito de propriedade dos A.A. apenas e só em relação à Cave Direita que estes habitam.
56 - Só em relação a tal é que pode ser reconhecido o direito de propriedade, isto é, em relação à fracção autónoma designada pela letra “A” com a realidade jurídica que lhe assiste ainda que desfasada da realidade física de tal imóvel.
57 - A realidade física do imóvel e a sua realidade jurídica não coincidem e, como tal, os A.A. não se podem arrogar a ser proprietários de algo que não adquiriram e que, aliás, o preço pago e respectiva permilagem eloquentemente infirmam em absoluto.
58 - Efectivamente, e conforme melhor se demonstra pelas certidões camarárias, o proprietário do prédio urbano, Aníbal ..., não constituiu o espaço físico relativo à cave esquerda como fracção autónoma mas antes como um espaço destinado a arrecadações.
59 - Com efeito, apenas um fogo da cave – correspondente à cave direita - foi constituído como fracção autónoma como resulta das plantas, telas finais e escritura de constituição da propriedade horizontal.
60 - O direito de propriedade invocado pelos A.A. carece, pois, de ser provado por documento autêntico o que, naturalmente, não foi feito pois os documentos em questão apenas respeitam à Cave Dta. enquanto fracção autónoma designada pela letra “A”. 61 - Deve, pois, ser revogada a decisão que reconhece o direito de propriedade dos A.A. com base na aquisição pela escritura pública de compra e venda para legitimar a aquisição da realidade física relativa à cave esquerda:
62 – Não obstante, justamente reconhecendo as fragilidades de tão pioneira e ousada criação jurídica, a Exma. Sra. Juíza junto do 1.º Juízo Central Cível de Cascais, ponderou a aquisição originária pelos A.A. através da usucapião.
63 - Aqui chegados, convirão os Exmos. Srs. Juízes-Desembargadores na decepção da presente decisão que ousou reconhecer usucapião sem posse… Parece mentira mas está escrito e contraria em absoluto a factualidade dada como provada que, antes de mais, importa recuperar:
“41. Desde 30 de Outubro de 1975 até à data referida em 50 que a R. dispõe exclusivamente das chaves, do acesso ao locado.
42. Os AA nunca acederam ao imóvel, a não ser na data referida em 50.
(…)
50. Os A.A., em Agosto de 2018, arrombaram a porta do locado arrendado à R. e substituíram a fechadura da porta, introduzindo-se no locado, ficando com as chaves do mesmo, e tal deu lugar ao processo-crime em que os AA foram pronunciados e onde irão a julgamento, no âmbito do Proc. n.º 2979/18.7 T9OER, que corre os seus termos pelo Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa Oeste – Juízo Local Criminal de Oeiras – Juiz 3, conforme consta do despacho de pronúncia e agendamento de julgamento juntos com a contestação.” (negritos da peça).
64 - Como é evidente, ficou provado que os A.A. nunca tiveram as chaves do imóvel nem nunca acederam ao mesmo, ou seja, nunca tiveram a posse física, a detenção material sobre a cave esquerda.
65 - Mais, inexiste qualquer facto provado que pudesse ao julgador proferir a decisão que é posta em crise-
66 - Como se verificou, os A.A. jamais tiveram o corpus, a deteção material da coisa ou sua susceptibilidade, bem ao invés do que se procurou sustentar na decisão recorrida. Poderiam, justamente, ter tido o animus possidendi pela convicção que lhe tinham de ter adquiridos duas fracções.
67 - Ora, não se diga que a apelante exerceu posse em nome dos A.A., enquanto senhorios, pois justamente não lhes reconheceu tal qualidade e efectuou desde cedo a consignação em depósito das rendas para obstar a que pudesse surgir uma acção de despejo com base na falta de pagamento de rendas.
68 - Mas mais importante e decisivo: como vimos, com a aquisição feita pelos A.A. estes não adquiriram quaisquer direitos de propriedade sobre a realidade física em que se consubstancia a cave esquerda e pretensa actuação em tal nome foi desde logo rejeitada pela R., razão pela qual jamais se poderá sustentar que a possa dos A.A. era feita pela R., em seu nome.
69 - Significa isto que em relação à cave esquerda, os A.A. não têm, nem lograram provar alguma vez ter tido, posse efectiva para usucapir e a aquisição efectuada em relação à fracção autónoma designada pela letra “A” não titula qualquer posse sobre a realidade física da cave esquerda.
E daqui não há volta a dar.
70 - Desta forma, afinando pelo mesmo diapasão que anteriormente, deve ser revogada a sentença recorrida no segmento de: “Reconheço que os Autores A, e B adquiriram o direito de propriedade da fração autónoma designada pela letra “A”, correspondente à Cave, abrangendo a aquisição tanto a “cave esquerda” como a “cave direita” que, juntas, constituem a referida fracção “A, do prédio urbano sito na actual Rua Aquilino Ribeiro, n.º ..., em Carnaxide, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Oeiras, sob o número ... da Freguesia de Carnaxide, inscrita na matriz predial urbana sob o artigo … da União das Freguesias de Carnaxide e Queijas, concelho de Oeiras;”
71 – A apelante não tem o dever de pagar rendas justamente pela inexistência de relação locatícia.
72 - Conforme tem sido vertido, não tendo havido aquisição da realidade física correspondente à cave esquerda – nem tal sendo possível – a invocada qualidade de senhorios por parte dos A.A. carece de qualquer legitimidade, razão pela
73 - Na verdade, inexistindo uma relação de arrendamento soçobra qualquer fundamento para condenação no pagamento de rendas sendo certo que a apelante desde cedo não reconheceu os A.A. como senhorios.
74 - Assim sendo, não é legítimo sustentar um qualquer pedido de condenação em rendas quando desde, pelo menos, 2008 a R. deixou fazer a consignação em depósito e passou a exercer a posse em nome próprio.
75 - Com efeito, a relação entre A.A. e R. não pode ser havida como locatícia, pelo menos, desde 2008, o que se deixa expendido sem conceder minimamente.
76 - Como corolário natural de tudo quanto se tem sustentado, importa, pois, aludir ao julgamento do pedido reconvencional formulado e que foi julgado improcedente.
77 – A sentença recorrida partiu do princípio que tal improcedência resultada da procedência do pedido formulados pelos A.A. de reconhecimento do direito de propriedade e restituição da posse, o que se compreende mas foi já supra infirmado.
78 - Neste particular, importa atender às críticas feitas quanto aos factos dados como não provados mas, sem embargo, foram dados como provados factos suficientes de que a apelante ia exercendo a sua posse e que a mesma foi interrompida (cfr. pontos 41, 42 e 50 supra transcritos).
79 - Com efeito, a falta de posse dos A.A. é justamente explicada pela posse que, pelo menos desde 2008, tem vindo a ser exercida pela apelante e cuja interrupção deve ser reparada justamente restituindo-se a posse sobre a cave esquerda tal como consta do pedido reconvencional e, bem assim, ordenar aos A.A. que se abstenham da prática de actos que a perturbem”.
6. Em sede de contra-alegações, os AA. defenderam a improcedência do recurso.
*
II. QUESTÕES A DECIDIR
Considerando o disposto nos arts. 635º, nº 4 e 639º, nº 1 do CPC, nos termos dos quais as questões submetidas a recurso são delimitadas pelas conclusões de recurso, impõe-se concluir que as questões submetidas a recurso, delimitadas pelas aludidas conclusões, são:
- da impugnação da matéria de facto;
- do mérito da causa.
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III. FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
A sentença sob recurso decidiu os factos do seguinte modo:
“III. Fundamentação de facto
Considero provados os seguintes factos:
1. Mostra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais com o n.º .../19850116 o prédio urbano situado em Carnaxide na Rua .., com área total de 162,5m2 e área coberta de 162,5m2 e inscrito na matriz … composto por cave com um fogo para habitação, rés-do-chão, 1.º, 2.º e 3.º andares com dois fogos para habitação em cada pisa desanexado do prédio … do Livro B-5 da 1.ª Conservatória.
2. Por escritura pública de “constituição de regime de propriedade horizontal outorgada por Aníbal ..... em 7 de Fevereiro de 1975 no 10.º Cartório Notarial de Lisboa Aníbal ....declarou: “que lhe pertence um prédio urbano designado por “lote vinte e quatro, da célula quinze, do Plano de Expansão de Carnaxide(…) composto de cave, com um fogo para habitação, rés-do-chão, primeiro, segundo e terceiro andares, com dois fogos para habitação em cada piso, omisso na respectiva matriz(…) descrito na CRP de Oeiras, primeira secção, sob o número …(…).
Que pela presente escritura, vem efectivamente, submeter o mencionado prédio ao regime jurídico de propriedade horizontal, com a individualização das respectivas fracções autónomas (…) nos termos e pela forma seguintes: A) Cave, com um hall, uma sala comum, dois quartos e duas casas de banho, uma cozinha e uma despensa B) res-do-Chão Esquerdo(…)C) ré-do-chão direito(…).
3. Pela Ap. 15 de 1975/02/26 foi inscrita a constituição da propriedade horizontal sobre o prédio referido em 1. composta pelas fracções A, B, C, D, E, F, G, H, I respectivamente com as seguintes permilagens 105, 90, 115, 115, 115, 115, 115, 115, 115.
4. Nos termos da escritura de constituição da propriedade horizontal, lavrada em 7 de Fevereiro de 1975 no 10.º Cartório Notarial de Lisboa, foi constituída apenas uma fracção autónoma designada de “cave”, a qual foi designada pela letra “A”, conforme Doc.º 3.
5. Não existiu qualquer alteração à propriedade horizontal desde a data da sua constituição de acordo com a descrição geral do prédio junto do registo predial, junta como Doc.º 4.
6. O então proprietário da fracção “A”, Aníbal ......, procedeu à divisão física da cave, nela constituindo dois fogos para habitação, um do lado direito, identificando-o como “cave direita” e outro do lado esquerdo identificando-o como “cave esquerda”, contendo cada fogo uma sala, dois quartos, uma cozinha, uma sala, casa de banho e despensa.
7. Tendo em 18 de Março de 1975 Anibal ....., enquanto senhorio arrendado o lado direito, que identificou como “cave, direita”, aos autores, enquanto arrendatários, outorgando e assinando os mesmos o contrato de arrendamento junto como Doc.º 11 com a PI;
8. Arrendando o lado esquerdo, que identificou como “cave, esquerda” à ré, mediante contrato de arrendamento celebrado em 30 de Outubro de 1975, conforme Doc.º 12 junto com a PI.
9. A cave, tal como existe hoje é exatamente igual à que existia em 1975, quando a Ré para ali foi habitar, e esta sempre pagou renda até ser notificada da sentença referida em 45 e 46 em Fevereiro de 2009, sem por em causa a propriedade do então senhorio, e dos que lhe sucederam.
10. Tratando-se apenas de uma fracção no registo predial e na escritura de constituição da propriedade horizontal.
11. Em 11 de Maio de 1979 foi enviada à R. a carta junta com a PI como doc. 9 e recebida em 16 de Maio de 1979.
12. Em 12 de Julho de 1979 foi enviada à R. a carta junta como doc. 10 com a PI.
13. Na comunicação datada de 12 de Julho de 1979, é referido, pelo então proprietário, que “tanto a Sr.ª como a sua vizinha poderão comprar o piso inteiro da cave (…) pelo preço de Esc.: 530.000$00, ficando o outro andar de sua propriedade”.
14. Os autores são proprietários da fracção designada pela letra “A”, correspondente à Cave do prédio urbano sito na actual Rua Aquilino Ribeiro, n.º 7, em Carnaxide, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Oeiras, sob o número ... da Freguesia de Carnaxide, inscrita na matriz predial urbana sob o artigo … da União das Freguesias de Carnaxide e Queijas, concelho de Oeiras, com o valor patrimonial tributário de €67.913,65, conforme certidão permanente predial junta como Doc.º e conforme caderneta predial urbana junta como Doc.º 2.
15. Pela Ap. 1 de 1980/01/30 mostra-se inscrita no registo predial a aquisição dessa fracção “A” designada por “cave” por compra a favor dos AA. enquanto sujeitos activos e como sujeito passivo José .... e mulher Cemar ...... .
16. Por escritura de 7 de Julho de 1980, lavrada pelo notário do 6.º Cartório Notarial de Lisboa, os autores adquiriram a José .... e a Ceomar ....., a cave pelo preço de 530.000 escudos, conforme Doc.º 5 junto com a PI, negócio que incluiu quer a designada “cave direita” quer a designada “cave esquerda” nos contratos de arrendamento referidos em 7. e 8.
17. Consta dessa escritura pública que “pela presente escritura e pelo preço, já recebido, de quinhentos e trinta mil escudos, vende ao segundo outorgante, a fracção autónoma designada pela letra “A” que corresponde à cave do prédio urbano sito no Plano de Expansão de Carnaxide, designado por lote vinte e quatro, célula quinze, freguesia de Carnaxide concelho de Oeiras, descrito na primeira secção da Conservatória do Registo Predial de Oeiras, sob o número …, com inscrição de transmissão a seu favor sob o número …(…)”.
18. Os AA. contraíram para o efeito empréstimo junto da Caixa Geral de Depósitos, a ser pago em 21 anos, conforme Doc.º 6 junto.
19. Para garantia do empréstimo foi constituída hipoteca sobre a fracção autónoma designada pela letra “A”, correspondente à cave do prédio urbano sito na célula quinze, freguesia de Carnaxide concelho de Oeiras, descrito na primeira secção da Conservatória do Registo Predial de Oeiras, sob o número …, do qual foi pedida a inscrição na matriz e afecto ao regime de propriedade horizontal nos termos da inscrição cinco mil novecentos e quinze do livro F-treze.
20. Empréstimo esse já integralmente liquidado pelos AA. desde 09/09/2001, conforme Doc.º 7 junto com a PI.
21. O vendedor, José ..... havia adquirido a totalidade do prédio urbano identificado em 1., por escritura pública de 25 de janeiro de 1979, a Aníbal .... e Maria ....., conforme Doc.º 8 junto com a PI.
22. Aquisição essa inscrita no registo predial pela Ap. N.º 37 de 22/03/1979 constando da apresentação a identificação do sujeito activo como sendo José ..... casado no regime da comunhão geral como Ceomar de ...... e como sujeito passivo Aníbal ..... e mulher Maria ...... e menção ao prédio n.º 14900, fls. 109 do Livro B-48, fracções “A”, “B”, “C”, “D” “E” “F” “G” “H” e “I” e como facto inscrito aquisição como causa compra e pelo valor de 4.500.000$00.
23. A propriedade da totalidade da cave, incluindo as designadas “cave direita” e “cave esquerda”, nos contratos de arrendamentos referidos em 7 e 8 foi sucessivamente transferida, de Aníbal .... e Maria ..... para José ..... casado no regime da comunhão geral como Ceomar ..... e destes últimos para os Autores.
24. A alienação do imóvel aos autores foi comunicada pelo anterior proprietário à R., através de carta datada de 21 de Julho de 1980, conforme Doc.º 13 junto com a PI.
25. Da qual resulta que foi comunicado à ré que “o andar onde habita foi vendido ao Sr. Artur ..... (…) pelo que a partir do próximo mês deverá pagar a sua renda na sua residência”.
26. A ré nunca, até á data da notificação da sentença proferida no processo n.º 8646/06.7tboer do 4.º juízo cível de Oeiras, se manifestou contra a aquisição pelos AA. do fogo que lhe foi arrendado, da qual tinha conhecimento.
27. A partir da data de 21 de Julho de 1980, os autores assumiram a posição de senhorios da R., recebendo as respectivas rendas da R., pessoalmente até finais de 1980 e, a partir daí, por depósito da renda pela R. a favor dos AA., como senhorios, na Caixa Geral de Depósitos.
28. O pagamento da renda passou a ser realizado através de depósito pela R. a conselho de advogado, devido ao facto de o senhorio A. lhe ter dito que ia deixar de passar recibo de renda, face à desconformidade entre a realidade física da cave, no local, com dois fogos para a habitação e a menção no registo predial a apenas um fogo.
29. Consta dos autos o depósito de renda no valor de 400$00 considerado como depósito definitivo e posterior assinado pela R. no qual são identificados como senhorios os ora AA. ( doc. junto na audiência de 06/05/2021).
30. Consta dos autos uma guia relativa ao 10.º depósito com o n.º 416 no valor de 4.000$00 assinado pela R. em que esta declara que “deposita na caixa Geral de Depósitos a quantia de quatro mil escudos relativa á renda do mês de novembro de 1989 da cave esquerda do prédio sito na Rua … Carnaxide, pertencente ao senhor Artur ….
Este depósito é constituído nos termos do art.º 996.º, do Código de Processo civil por o proprietário se recusar actualmente “á emissão do respectivo recibo, querendo, no entanto, receber a verba devida, que fica á ordem do Juiz de Direito da Comarca de Oeiras”. (doc. junto na audiência de 06/05/2021).
31. Os autores sempre pagaram o IMI e as quotizações do condomínio relativas à fracção A..
32. Desde o ano de 2004 que a R. não habita o fogo designado de “cave esquerda” no contrato de arrendamento, tendo passado a habitar uma outra casa que comprou.
33. Tendo deixado de ter, desde essa altura, a sua residência no local.
34. Onde não dorme nem pernoita.
35. Nem toma refeições,
36. Nem recebe visitas ou correspondência.
37. Onde não tem o centro da sua vida familiar ou pessoal.
38. Não tendo no local a sua residência.
39. A filha da R. Mónica e o marido chegaram a habitar a designada de “cave esquerda” desde 2004 a 2006, altura em que foram viver para casa que compraram.
40. A partir de 2007 a R. e a filha emprestaram o locado a uma amiga de nome Sílvia que chegou a lá morar durante 1 ano.
41. Desde 30 de Outubro de 1975 até à data referida em 50 que a R. dispõe exclusivamente das chaves, do acesso ao locado.
42. Os AA nunca acederam ao imóvel, a não ser na data referida em 50.
43. Os AA instauraram contra a R. o processo nº 488/1997 do 2.º juízo cível do Tribunal de Círculo e Comarca de Oeiras em que aqueles pedem a resolução do contrato e a entrega do locado com fundamento no disposto no art.º 64.º, al. i) do RAU, acção que foi julgada improcedente por não ter ficado provado que cerca de 1994 a a R. tenha mudado a sua residência para a Brandoa, cfr certidão da sentença– cfr. Docº 1 junto com o requerimento REFª: 38877511.
44. Os AA intentaram contra a R. acção declarativa comum sob a forma de processo sumário sob o n.º 8646/06.7TBOER que correu termos no Tribunal Judicial de Oeiras, 4.º juízo de Competência Cível, pedindo a resolução do contrato e o consequente despejo por falta de habitação da R. no locado desde Setembro de 2004 e restituição do locado livre e devoluto de pessoas e bens.
45. Por sentença transitada em julgado proferida no aludido processo em 19/01/2009 a R. foi absolvida dos pedidos.
46. Consta da fundamentação de direito da sentença que “A primeira questão a decidir é a de saber se os AA são “senhorios” da R., isto é, se se verificou a transmissão da posição contratual do “senhorio” Anibal …, primitivo proprietário (…).
No presente caso os AA demonstraram haver adquirido qualquer fracção ao “senhorio” – antes demonstraram que: em 18-III-75 tornaram-se inquilinos da “cave direita”(…) em 7-VII-80 declararam comprar a José ....., a “fracção autónoma designada pela letra “A” que corresponde à cave(…).
Desconhecendo-se quem é “José ......” (vendedor aos AA da fracção “A”) sabe-se que não era o “senhorio” da R.- e tanto basta para que não se possa considerar que o primitivo “senhorio” transmitiu aos AA a sua posição no contrato.
Sendo possível que José ...... tenha adquirido a “fracção A” a Aníbal .... (e consequentemente, a sua posição de senhorio) o certo é que este facto não está demonstrado- e, assim sendo, torna-se irrelevante saber se, quando foi realizada a escritura (que originou o registo de aquisição a favor do AA.), era vontade das partes transacionar a totalidade da “cave”(…) e se tivesse considerado ter existido transmissão da posição contratual do locador, importaria analisar o fundamento do pedido de despejo (falta de habitação desde Setembro de 2004) (…)
Demonstrado que a R., á data da entrada em juízo da p.i., não tinha a sua “residência permanente” na “cave esquerda” aqui em causa, seria decretada a resolução do contrato e julgado procedente o pedido de entrega (restituição) do prédio(…)”
47. A R. depositou rendas de Janeiro a Dezembro de 2008 à ordem do processo referido em 44 no valor de €20,00 (cfr. talões de depósitos assinados pela R e com a menção ao senhorio como sendo o ora A. juntos em 10/05/2021).
48. Após ter sido notificada da sentença proferida no processo aludido em 44., em fevereiro de 2009, e transitada em julgado, a R. deixou de pagar a renda a conselho do advogado, situação que se mantem até à presente data.
49. Devido à desocupação do locado desde 2006 chegou a existir uma infestação de baratas no mesmo que teve que ser objecto de intervenção para desbaratização.
50. Os A.A., em Agosto de 2018, arrombaram a porta do locado arrendado à R. e substituíram a fechadura da porta, introduzindo-se no locado, ficando com as chaves do mesmo, e tal deu lugar ao processo-crime em que os AA foram pronunciados e onde irão a julgamento, no âmbito do Proc. n.º 2979/18.7 T9OER, que corre os seus termos pelo Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa Oeste – Juízo Local Criminal de Oeiras – Juiz 3, conforme consta do despacho de pronúncia e agendamento de julgamento juntos com a contestação.
51. A R. em 16/04/2009 assinou o contrato de mediação imobiliária junto como doc. 3 em audiência de 06/05/2021.
52. João ......, auxiliar de acção médica chegou a ir visitar a “cave esquerda” em Junho de 2017 para arrendar à R., acompanhado pela testemunha Marco .... autorizada pela R. para o efeito, arrendamento que não se concretizou devido ao conflito da R. com os AA. e ao facto de estes reivindicarem o locado como sendo sua propriedade.
Factos não provados.
Estes os factos, nada mais se provou.
E mormente não se provou:
a) O locado foi deixado pela R. em avançado estado de degradação com lixo de diversa natureza móveis velhos e restos de comida.
b) A R. deixou de residir no locado porque foi impedida de entrar no local pelos AA..
c) O proprietário do prédio urbano, Aníbal ...., constituiu a Cave Esquerda como um espaço destinado a arrecadações.
d) foi apenas com base nas características da “cave direita” que o preço pago pelos AA. foi fixado.
e) o imóvel não está habitado por ninguém pertencente ao agregado familiar da R., Reconvinte desde Janeiro de 2006, em virtude do clima insuportável criado pelos A.A., Reconvindos, com constantes gritos, ameaças, confrontações e episódios indignos.
f) Após o trânsito da sentença proferida no n.º 8646/06.7TBOER a R. passou a dispor livremente do imóvel, arrogando-se proprietária publicamente e à vista de todos.”.
*
IV. FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
Face ao teor das alegações de recurso e às questões a decidir, importa iniciar a sua análise de forma lógica, o que se passa a efectuar.
1. Da impugnação da matéria de facto:
Nos termos do art. 662º, nº 1 do CPC, “A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”.
Por outro lado, dispõe o art. 640º, nº 1 do CPC que “Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.”
Tal como vem sendo entendido pela Doutrina e pela Jurisprudência, resulta deste preceito o ónus de fundamentação da discordância quanto à decisão de facto proferida, fundamentando os pontos da divergência, o que implica a análise crítica da valoração da prova feita em primeira instância, abarcando a totalidade da prova produzida em primeira instância. Ou seja, a impugnação da decisão sobre a matéria de facto tem como objectivo colocar em crise a decisão do tribunal recorrido, quanto aos seus argumentos e ponderação dos elementos de prova em que se baseou.
Quer isto dizer que incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição, indicar com exactidão as passagens da gravação em que funda o recurso, podendo transcrever os excertos relevantes. Por seu turno, o recorrido indicará os meios de prova que entenda como relevantes para sustentar tese diversa, indicando as passagens da gravação em que se funda a sua defesa, podendo também transcrever os excertos que considere importantes, isto sem prejuízo dos poderes de investigação oficiosa do tribunal.
em sido entendido que, ao abrigo do disposto no art. 662º do CPC, a Relação tem os mesmos poderes de apreciação da prova do que a 1ª instância, por forma a garantir um segundo grau de jurisdição em matéria de facto. Donde, deve a Relação apreciar a prova e sindicar a formação da convicção do juiz, analisando o processo lógico da decisão e recorrendo às regras de experiência comum e demais princípios da livre apreciação da prova, reexaminando as provas indicadas pelo recorrente, pelo recorrido e na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto. Neste sentido, vide António Santos Abrantes Geraldes, in Recursos no Novo Código de Processo Civil, 5ª edição, pág. 283 e ss..
Nos presentes autos, pretende a apelante que se altere a factualidade provada e não provada, pelo que se passa a analisar essa impugnação, seguindo a ordem apresentada pela apelante.
Assim, pretende, antes de mais, a apelante que os factos nºs 11 e 12 sejam dados como não provados.
Tais factos são os seguintes:
“11. Em 11 de Maio de 1979 foi enviada à R. a carta junta com a PI como doc. 9 e recebida em 16 de Maio de 1979.
12. Em 12 de Julho de 1979 foi enviada à R. a carta junta como doc. 10 com a PI”.
Para a apelante, os documentos nºs 9 e 10 são documentos que não estão assinados, razão pela qual não poderia ser dada como provada nem a autoria nem o envio dos mesmos, face ao disposto nos arts. 373º, nº 1 e 374º, ambos do CC.
Os documentos em apreço referidos no art. 11º da petição inicial, o qual se refere à inquirição efectuada por anterior proprietário do imóvel dos autos relativamente à sua aquisição, são cópias de cartas que terão sido enviadas com esse intuito.
As cartas em causa assumem a natureza de documentos particulares, tendo a particularidade de se tratarem de cópias não assinadas e sem que se mostrem acompanhadas de qualquer comprovativo de envio e/ou de recepção.
Como resulta do art. 376º, nº 1 do CC, os documentos particulares fazem prova plena quanto às declarações atribuídas ao seu autor, sem prejuízo da arguição e prova da falsidade do documento.
No caso vertente, a R. não procedeu à impugnação da genuinidade de documento, nos termos e para os efeitos do art. 444º do CPC, nem à impugnação do valor probatório de tais documentos.
Mais, os factos em apreço correspondem a factos dados como provados em anterior acção entre as partes, cfr. se alcança da certidão junta pela apelante na sua contestação, podendo, pois, dizer-se que estes factos se referem a matéria alegada pela própria apelante.
Assim, e não obstante a sua irrelevância para o desfecho da acção, indefere-se a impugnação efectuada quanto a estes factos.
Quanto ao facto nº 23, (23. A propriedade da totalidade da cave, incluindo as designadas “cave direita” e “cave esquerda”, nos contratos de arrendamentos referidos em 7 e 8 foi sucessivamente transferida, de Aníbal .... e Maria .... para José ..... casado no regime da comunhão geral com Ceomar ..... e destes últimos para os Autores), entende a apelante que este facto está em contradição com os factos nºs 1 a 5 da factualidade dada como provada, devendo este facto 23 ser corrigido, por forma a que se retire dos mesmos a referência a “cave direita” e “cave esquerda”.
Antes de mais, cumpre referir que este facto se assume como uma conclusão dos factos 1 a 8 e 14 a 22, não existindo qualquer contradição, porquanto naturalmente que as referências a “cave direita” e “cave esquerda” se insere numa menção coloquial à situação física do prédio, não se podendo retirar qualquer outra conclusão dessa menção.
Assim, e não obstante o carácter conclusivo do facto em apreço, indefere-se a impugnação efectuada quanto ao mesmo.
Relativamente aos factos nº 24 (24. A alienação do imóvel aos autores foi comunicada pelo anterior proprietário à R., através de carta datada de 21 de Julho de 1980, conforme Doc.º 13 junto com a PI) e 25 (25. Da qual resulta que foi comunicado à ré que “o andar onde habita foi vendido ao Sr. Artur … (…) pelo que a partir do próximo mês deverá pagar a sua renda na sua residência”), defende a apelante que os mesmos se referem a factualidade por si impugnada, não podendo ser dados como assentes.
Antes de mais, há que salientar que estes factos correspondem aos artigos 18º e 19º da petição inicial, os quais se referem ao doc. 13 junto com aquela peça processual.
Ora, da análise da contestação verifica-se que estes factos não foram expressamente impugnados, nem foi suscitada nem a impugnação da genuinidade de documento, nos termos e para os efeitos do art. 444º do CPC, nem a impugnação do valor probatório da aludida carta, sendo certo que, à semelhança dos factos 11 e 12, estes factos correspondem a factos dados como provados em anterior acção entre as partes, cfr. se alcança da certidão junta pela apelante na sua contestação.
Donde, indefere-se a impugnação efectuada quanto aos factos em apreço.
No que se refere aos factos 26 e 27 (26. A ré nunca, até à data da notificação da sentença proferida no processo n.º 8646/06.7tboer do 4.º juízo cível de Oeiras, se manifestou contra a aquisição pelos AA. do fogo que lhe foi arrendado, da qual tinha conhecimento. e 27. A partir da data de 21 de Julho de 1980, os autores assumiram a posição de senhorios da R., recebendo as respectivas rendas da R., pessoalmente até finais de 1980 e, a partir daí, por depósito da renda pela R. a favor dos AA., como senhorios, na Caixa Geral de Depósitos), pugna a apelante pela sua eliminação dos factos provados, porquanto tais pontos da matéria de facto são conclusivos e estão em contradição com o facto 28 (28. O pagamento da renda passou a ser realizado através de depósito pela R. a conselho de advogado, devido ao facto de o senhorio A. lhe ter dito que ia deixar de passar recibo de renda, face à desconformidade entre a realidade física da cave, no local, com dois fogos para a habitação e a menção no registo predial a apenas um fogo).
Antes de mais, refira-se que não há qualquer contradição entre os factos 27 e 28, na medida em que ambos se referem à existência de depósitos das rendas.
No mais, não obstante a escassa argumentação em sentido contrário da apelante, nada nos autos permite concluir pela existência de oposição por parte da R. “contra a aquisição pelos AA. do fogo que lhe foi arrendado, da qual tinha conhecimento”, único facto que poderia ser controvertido, já que os depósitos efectuados resultam dos autos, o que determina a impossibilidade de modificar a matéria de facto assente nos termos pretendidos.
Relativamente aos factos nºs 29 e 30 (29. Consta dos autos o depósito de renda no valor de 400$00 considerado como depósito definitivo e posterior assinado pela R. no qual são identificados como senhorios os ora AA. (doc. junto na audiência de 06/05/2021). 30. Consta dos autos uma guia relativa ao 10.º depósito com o n.º 416 no valor de 4.000$00 assinado pela R. em que esta declara que “deposita na caixa Geral de Depósitos a quantia de quatro mil escudos relativa à renda do mês de novembro de 1989 da cave esquerda do prédio sito na Rua … de Carnaxide, pertencente ao senhor Artur ..... .
Este depósito é constituído nos termos do art.º 996.º, do Código de Processo civil por o proprietário se recusar actualmente “á emissão do respectivo recibo, querendo, no entanto, receber a verba devida, que fica á ordem do Juiz de Direito da Comarca de Oeiras”. (doc. junto na audiência de 06/05/2021), entende a apelante que também deve ser dado como provado que “Constam dos autos os documentos comprovativos das consignações em depósito de Janeiro de 1995 a Dezembro de 2008 feitos pela R.”.
Ora, considerando que tais depósitos não têm qualquer relevância para a presente acção, estando já assente a existência de depósitos relativos a rendas de Janeiro a Dezembro de 2008 à ordem do processo aludido em 44 dos factos provados, tal como decorre do facto nº 47, indefere-se o aditamento pretendido.
No que tange à matéria de facto não provada, pretende a apelante que os factos descritos em c), d), e) e f) sejam dados como provados, por entender que foi produzida prova bastante em sentido contrário ao decidido.
Tais factos são os seguintes:
“c) O proprietário do prédio urbano, Aníbal ..., constituiu a Cave Esquerda como um espaço destinado a arrecadações.
d) foi apenas com base nas características da “cave direita” que o preço pago pelos AA. foi fixado.
e) o imóvel não está habitado por ninguém pertencente ao agregado familiar da R., Reconvinte desde Janeiro de 2006, em virtude do clima insuportável criado pelos A.A., Reconvindos, com constantes gritos, ameaças, confrontações e episódios indignos.
f) Após o trânsito da sentença proferida no n.º 8646/06.7TBOER a R. passou a dispor livremente do imóvel, arrogando-se proprietária publicamente e à vista de todos”.
Ouvida toda a prova produzida e analisados todos os documentos constantes dos autos constata-se não ser possível acolher a pretensão da apelante.
Na verdade, e quanto à al. c), que a apelante entende que resulta das telas finais, cumpre referir que está provado, sob o nº 6, e que a apelante não questiona, que o referido proprietário da fracção “A”, Aníbal ....., procedeu à divisão física da cave, nela constituindo dois fogos para habitação, um do lado direito, identificando-o como “cave direita” e outro do lado esquerdo identificando-o como “cave esquerda”, contendo cada fogo uma sala, dois quartos, uma cozinha, uma sala, casa de banho e despensa, não sendo possível extrair das plantas juntas a construção de quaisquer arrecadações.
A isto acresce a total irrelevância do destino dado à construção efectuada, face à inexistência de qualquer autorização camarária para esse efeito e à circunstância de nada nos autos permitir concluir que o espaço relativo à cave esquerda se destinava a arrecadações, seja inicialmente, seja após quaisquer obras ali efectuadas.
Relativamente à al. d), importa salientar que não foi feita qualquer prova nesse sentido, não sendo possível compreender a argumentação da apelante para a modificação pretendida, pois quer a descrição predial, quer a fixação das permilagens da propriedade horizontal não permitem concluir qual tenha sido o preço fixado para a fracção dos autos e que esse preço teve como base as características da “cave direita”.
No tocante à al. e), importa mencionar que não foi feita qualquer prova quanto ao “clima insuportável criado pelos A.A., Reconvindos, com constantes gritos, ameaças, confrontações e episódios indignos”, sendo que quer a R., ora apelante, quer a testemunha Mónica ...., filha da R., relataram que a R. saiu do locado porque comprou uma casa, à semelhança do que sucedeu com sua filha.
Quanto à al. f), embora a mesma esteja repleta de conceitos jurídicos, há que salientar que não foi carreada para os autos qualquer prova de que a R. tenha passado a dispor livremente do imóvel ou que se tenha referido a si mesma como sua proprietária publicamente e à vista de todos.
Entende a apelante que a comunicação à administração do condomínio da assunção da qualidade de proprietária do imóvel e pagamento das quotizações; a comunicação às finanças para criação de novo artigo matricial e as tentativas de arrendamento do imóvel são o bastante para se concluir que a apelante agia como proprietária do imóvel.
Ora, tais circunstâncias de facto têm de ser concatenadas com a afirmação da apelante e das testemunhas Mónica .... e Ricardo ...., ambas invocadas pela apelante, de que todos estes passos e iniciativas tiveram origem nas indicações de seu Advogado, sendo que não se concretizou qualquer arrendamento ou venda.
Verifica-se, pois, que a conduta da apelante não teve na base a convicção de ser proprietária, mas sim a necessidade agir em cumprimento de indicações do seu Advogado,
Do que se vem de expor, tem de se concluir pela impossibilidade de dar como provados os factos constantes das al. c), d) e ) e f) nos termos pugnados pela apelante.
Consequentemente, improcede a impugnação da matéria de facto nos termos defendidos pela apelante, sendo a apelação improcedente nesta parte.
2. Do mérito da causa:
Da leitura da motivação de recurso e das conclusões apresentadas decorre que a apelante pretende a revogação da sentença recorrida por entender que não pode ser reconhecido o direito de propriedade dos AA. sobre a fracção dos autos seja com base na escritura pública de compra e venda apresentada, seja com base em usucapião; que, não tendo havido aquisição da realidade física correspondente à cave esquerda, não existe uma relação de arrendamento entre as partes, não havendo fundamento para condenação no pagamento de rendas; e ainda por entender que deve ser julgado procedente o pedido reconvencional.
Vejamos.
Insurge-se, antes de mais, a apelante com a sentença recorrida quando esta decide pela verificação de uma aquisição derivada por compra e venda, já que os AA. adquiriram a fracção autónoma designada pela letra “A”, a qual não abrange a cave esquerda.
Mais refere que “A realidade física do imóvel e a sua realidade jurídica não coincidem e, como tal, os A.A. não se podem arrogar a ser proprietários de algo que não adquiriram e que, aliás, o preço pago e respectiva permilagem eloquentemente infirmam em absoluto”.
Salvo o devido respeito, labora a apelante em erro, confundindo conceitos.
Tal como os AA. e o tribunal recorrido a configuraram, é a presente acção uma acção de reivindicação, a qual encontra enquadramento jurídico-legal no art. 1311º do CC.
Esta acção petitória permite aos titulares de direitos reais sobre uma determinada coisa, seja o direito de propriedade, seja quaisquer outros direitos reais (cfr. art. 1315º do CC), a sua restituição no caso de aquela se encontrar na posse ou detenção de outrem. Tem, assim, por “objecto o reconhecimento do direito de propriedade por parte do autor e a consequente restituição da coisa por parte do possuidor ou detentor dela” (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, Vol. III, pág. 112).
Nessa medida, este tipo de acção caracteriza-se por integrar dois pedidos distintos: um, destinado ao reconhecimento do direito de propriedade; outro, visando a restituição da coisa.
Donde, a correspectiva causa de pedir assume natureza complexa, estruturando-se a partir da causa geradora do direito de propriedade e também do acto ofensivo da propriedade, devendo o autor, em consequência, provar os factos constitutivos do direito alegado, nos termos do art. 342º do CC, cabendo ao réu o ónus da prova ou de que é o proprietário da coisa ou de, mesmo não o sendo, é titular de um direito (real ou de crédito) que legitima a recusa da restituição.
Por outro lado, e no que se refere à prova da propriedade, importa distinguir entre os casos de aquisição originária, situação em que o autor terá de provar os factos de que emerge esse direito; e de aquisição derivada, situação em que o autor terá de provar que o direito já existia no transmitente. “Para esse efeito, podem ter excepcional importância as presunções legais resultantes da posse, se ela puder ser oposta ao seu detentor, e do registo” (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, ob.cit., pág. 115).
Com efeito, o art. 7º do Cód. Registo Predial estabelece presunções juris tantum da existência dos direitos inscritos nos precisos termos em que o registo os define, garantindo aos titulares dos respectivos direitos inscritos a inoponibilidade dos factos inscritos e incompatíveis, salvo se o registo for previamente cancelado por inválido.
No caso dos autos, peticionaram os AA. o reconhecimento do seu direito de propriedade sobre a fracção autónoma designada pela letra “A”, correspondente à Cave, do prédio urbano sito na actual Rua … Carnaxide, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Oeiras, sob o número ... da Freguesia de Carnaxide, inscrita na matriz predial urbana sob o artigo … da União das Freguesias de Carnaxide e Queijas, concelho de Oeiras, referindo que esta fracção “A” abrange “tanto a “cave esquerda” como a “cave direita” que, juntas, constituem a referida fracção “A””.
Dos factos assentes resulta que a fracção autónoma em causa foi adquirida pelos AA. através de contrato de compra e venda, gozando estes da presunção registral constante do citado art. 7º do Cód. Reg. Predial (cfr. factos nºs 14 a 16).
É certo que a situação física do prédio é diversa da que consta no registo predial, não sendo alheia a essa circunstância o facto de anterior proprietário da fracção ter procedido à divisão física da cave, nela constituindo dois fogos para habitação, um do lado direito, identificando-o como “cave direita” e outro do lado esquerdo identificando-o como “cave esquerda”, contendo cada fogo uma sala, dois quartos, uma cozinha, uma sala, casa de banho e despensa (facto nº 6).
Mas essa divisão física não encontra eco na situação jurídica do prédio, não tendo sido reflectida através da alteração do título constitutivo da propriedade horizontal.
Com efeito, para se poder falar da existência jurídica de duas caves, teria de ter existido o correspondente processo de licenciamento camarário e a subsequente alteração do título constitutivo da propriedade horizontal.
Inexistindo essas alterações, não existem juridicamente duas caves, mas apenas uma, a que tem consagração jurídica. Melhor dizendo, a ilegalidade da divisão efectuada na cave, por não ter sido precedida de qualquer formalidade ou autorização camarária, indispensável à época, determina a sua inexistência e a impossibilidade da sua integração no comércio jurídico.
Não se diga, como faz a apelante que, com este raciocínio se está a legalizar uma obra ilegal, porquanto a divisão efectuada, por ilegal, se tem de ter por inexistente, o que é, certamente diferente, da sua aceitação para efeitos jurídicos. A questão é outra: não se pode reconhecer o que não existe juridicamente.
Fundamental para esta conclusão é a descrição predial do prédio e os termos do título constitutivo da propriedade horizontal expressos em 1 a 5 dos factos provados, dos quais se extrai que o prédio aludido em 1 foi constituído em propriedade horizontal em 1975, tendo sido constituída apenas uma fracção autónoma designada de “cave”, a qual foi designada pela letra “A”, não tendo existido qualquer alteração à propriedade horizontal desde a data da sua constituição. Ou seja, quando os AA. adquirem a fracção em causa nos autos, já havia sido constituída a propriedade horizontal, tendo estes adquirido a fracção tal como ela existia juridicamente, sendo irrelevantes as modificações de facto nela ocorridas.
Como se pode ler no Ac. TRC de 27-11-2017, proc. 1597/15.6T8CVL.C1, relator Alberto Ruço, “só a realidade física que que está contida no título tem tutela jurídica. O que está em desconformidade com o título, quer tenha sido feito antes ou depois de constituído o título, não tem tutela”.
Temos, pois de concordar com a sentença recorrida quando refere que “no caso dos presentes autos, os AA. lograram provar serem proprietários da cave como um todo, pois que, a aquisição abrangeu a totalidade da cave, como resulta dos factos provados em 14 a 31 para além de beneficiar da presunção legal de propriedade resultante do registo do imóvel a seu favor (art. 7º do Código do Registo Predial).
Não obsta a essa aquisição/alienação o facto de não haver correspondência entre o que está construído e o que foi projectado e o que consta do registo, tratando-se de desconformidades a ser resolvidas pelo proprietário e de sua responsabilidade e alheias ao arrendatário”.
Assim sendo, estando provada a aquisição da fracção autónoma correspondente à cave, são os AA. os seus proprietários, não assistindo razão à apelante quando defende a inexistência dessa aquisição.
Entende também a apelante que a sentença recorrida não podia ter reconhecido a aquisição da fracção dos autos por usucapião, porquanto não existe posse, pois “os A.A. jamais tiveram o corpus, a deteção material da coisa ou sua susceptibilidade, bem ao invés do que se procurou sustentar na decisão recorrida. Poderiam, justamente, ter tido o animus possidendi pela convicção que lhe tinham de ter adquiridos duas fracções”.
Antes de mais, importa salientar que a sentença recorrida não reconhece a aquisição originária da fracção em causa, já que antes havia reconhecido que essa aquisição era decorrente do contrato de compra e venda dado como assente, tendo apenas referido que existia também a possibilidade de se reconhecer essa aquisição originária por usucapião.
Donde, tem de se considerar prejudicado o conhecimento desse fundamento da decisão recorrida e subsequente recurso, sendo importante salientar que os AA. apenas formulam tal pretensão caso se entendesse que o seu direito de propriedade não está titulado pela escritura pública apresentada, tal como resulta do art. 27º da petição inicial. Isto é, apenas faria sentido apreciar a aquisição por usucapião caso não se reconhecesse a aquisição derivada.
Não obstante, sempre se dirá que estão reunidos os respectivos pressupostos, nada havendo a criticar na sentença recorrida.
Aqui chegados, importa referir que as demais questões suscitadas em sede de conclusões estavam dependentes da alteração da matéria de facto e da modificação da solução jurídica apresentada.
Com efeito, quer a inexistência de uma relação de arrendamento entre as partes, levando à revogação da condenação no pagamento das rendas devidas desde que os RR. deixaram de efectuar o respectivo pagamento através de depósito, quer a procedência do pedido reconvencional, estavam dependentes dessa alteração.
Ora, tendo a impugnação da matéria de facto sido julgada improcedente, e não existindo qualquer fundamento que determine a alteração oficiosa da decisão sobre a matéria de facto ou da decisão de mérito, temos de concluir que a apreciação das demais questões se mostra prejudicada, assim sendo improcedente a apelação deduzida.
Concluindo, e não tendo sido suscitada qualquer outra questão, decide-se pela manutenção da decisão recorrida.
As custas devidas pela presente apelação são da responsabilidade da apelante, cfr. art. 527º do CPC.
V. DECISÃO
Pelo exposto, acordam as juízes desta 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa, em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.
Custas pelo apelante.
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Lisboa, 26 de Abril de 2022
Ana Rodrigues da Silva
Micaela Sousa
Cristina Silva Maximiano |
