| Decisão Texto Integral: | 15
E P C e mulher M S F, intentaram acção sob a forma ordinária, contra R M L F Ó e mulher I M S M F Ó, pedindo se declare a falta de requisitos legais para a constituição da propriedade horizontal, nos termos acordados pelas partes no contrato promessa e se declare a nulidade do contrato por impossibilidade legal do objecto. Deverá ser restituído tudo o que tiver sido prestado à data do negócio, devendo os AA. entregar aos RR a quantia que estes entregaram a título de sinal e princípio de pagamento e de reforço de sinal, no valor de 7.980,77 euros (1.600.000$00).
Para o efeito, alegam em síntese, o seguinte:
O A, marido, é proprietário do prédio urbano sito na Fonte Santa, em Loures.
Do referido imóvel, encontra arrendado aos RR., o 1º andar, para habitação.
O primitivo proprietário ( E S M), faleceu e o , iniciou o processo de Inventário.
Na pendência de inventário o A E celebrou com os inquilinos RR., em 27.12.1989, o contrato promessa de compra e venda de bem futuro.
O objecto deste contrato faz parte do prédio urbano sito na Rua F J J.
O promitente vendedor nunca constituiu o prédio em regime de propriedade horizontal.
Os RR. intentaram acção pelo tribunal de Loures, pedindo que fosse proferida sentença que produzisse o efeito da declaração negocial do promitente vendedor, autorizando-os a desenvolver as diligências necessárias à constituição da propriedade horizontal junto da CML e ainda a venda da fracção resultante desta.
Tal acção foi julgada improcedente, sendo confirmada na Relação de Lisboa e no Supremo Tribunal de Justiça.
O promitente vendedor (por lapso refere-se na p. i., comprador) faleceu em 09.07.1994.
Não há possibilidade de afectar o prédio ao regime de propriedade horizontal.
Contestaram os RR. (fol. 67), e deduziram pedido reconvencional, dizendo em síntese, o seguinte:
O promitente vendedor (A E) faleceu, instituindo por seu universal herdeiro o ora autor.
Os RR, que eram arrendatários do 1º andar, com a celebração do contrato promessa de compra e venda, ficaram desonerados do pagamento da renda mensal devida.
O preço da compra e venda era de 3.500.000$00, tendo os RR. pago 350.000$00 como princípio de pagamento e a título de reforço de sinal, a quantia de 1.250.000$00.
Não corresponde à verdade que não seja possível afectar o prédio ao regime de propriedade horizontal.
Deverá ser decretada a constituição da propriedade horizontal, nos seguintes termos: Fracção A – rés-do-chão, garagem e logradouro com a área a determinar; Fracção B – 1º andar, garagem, anexo construído no logradouro e logradouro com a área de 210 m2; Partes comuns – pátio/jardim e caminho de acesso ao logradouro.
Responderam os AA. (fol. 86).
Foi designado dia para a realização da audiência preliminar, em que não foi possível conciliar as partes.
Foi proferido despacho saneador (fol. 116), em que não se admitiu o pedido reconvencional formulado. Foi seleccionada a matéria de facto assente e a base instrutória, sem qualquer reclamação.
Efectuada perícia ao imóvel (fol. 161), procedeu-se a julgamento (fol. 193 e segs.), após o que foi proferida decisão da matéria de facto (fol. 202), sobre que não recaiu reclamação.
Foi proferida sentença (fol.206 e segs.) que julgou improcedente a acção e absolveu os RR. do pedido.
Inconformados recorreram os AA., (fol. 222), recurso que foi admitido como apelação (fol. 223).
Nas alegações que apresentaram, formulam os apelantes, as seguintes conclusões:
1- A matéria de facto existente neste processo é suficiente e está convenientemente suportada documentalmente, para se chegar a conclusão diversa àquela a que o Tribunal a quo chegou.
2- Resulta contraditório, o repto do Tribunal a quo para que os autores, aqui apelantes, libertem de obstáculos a constituição da propriedade horizontal e ao mesmo tempo, configurá-la tão possível, que se contemple a demolição de edificações prometidas no contrato.
3- Quando o julgador admite que o documento contrato-promessa, está dado como assente, não tendo sido impugnado por ninguém, admite que é válido em toda a sua extensão.
4- O que não se compadece com as necessárias diligências de legalização, demolição, enfim o que for exigível por lei para a conformidade da propriedade prometida pelas partes com a legislação em vigor.
5- O Tribunal a quo, não se debruçou sobre toda a extensão do pedido dos AA., antes reduzindo o contrato-promessa , sem que nenhuma das partes o tenha peticionado, à possibilidade de constituição da propriedade horizontal para autonomizar o rés-do-chão do 1º andar.
6- Estamos pois, perante matéria que se considera incorrectamente julgada, pedindo os apelantes, consequentemente, a reapreciação da matéria de facto nos termos do disposto no art. 712 CPC.
Foram apresentadas contra-alegações sustentando a manutenção da decisão recorrida.
Corridos os vistos legais, há que apreciar e decidir.
FUNDAMENTAÇÃO.
É a seguinte a matéria de facto considerada assente:
1- Na Rua F J D, Fonte Santa, em Loures, existe um prédio urbano que está inscrito na respectiva matriz da freguesia de Loures.
2- O Prédio é constituído por rés-do-chão, primeiro andar e logradouro situado nas traseiras do edifício.
3- O rés-do-chão é composto por uma sala de jantar, uma despensa, dois quartos, uma sala de costura, uma casa de banho, uma cozinha, uma marquise e um hall que dá acesso à porta da rua que comunica com um pátio/jardim.
4- O 1º andar é composto por uma sala de jantar, uma despensa, dois quartos, uma sala de costura, uma casa de banho, uma cozinha, uma marquise e uma escada que dá acesso à porta da sala.
5- Ao fundo do logradouro existe um anexo cuja construção não foi licenciada pela autoridade administrativa competente, mas está inscrito na matriz urbana sob o art. 7167.
6- Esse anexo constituía a casa de habitação do e está agora arrendado.
7- O primeiro andar desse prédio está arrendado aos RR, para habitação destes, desde Junho de 1978.
8- Em 27.12.89, entre A E M e R M L F Ó, aqui autor, foi celebrado um contrato pelo qual o primeiro prometeu vender ao segundo, ou a quem ele indicasse, e este prometeu comprar-lhe o primeiro andar, garagem (com entrada pelo nº 11-A) e respectivo logradouro, com a área de 210 m2 e no qual está edificado um anexo, do prédio identificado na al. a), prédio este que fazia parte da herança aberta por óbito de E S M.
9- Nos termos da cláusula terceira desse contrato, o preço estipulado foi de 17.457,93 euros (3.500.000$00), tendo os contraentes atribuído o valor de 3.000.000$00 ao 1º andar, respectiva garagem e canteiros e o valor restante ao logradouro contíguo ao prédio e anexo aí edificado, «que fazem parte do mesmo».
10- No acto da celebração do contrato, o réu, promitente comprador, entregou ao A E M, promitente vendedor, a quantia de 350.000$00 «como princípio de pagamento e por conta do preço», ajustado.
11- O outorgante A E M obrigou-se a requerer, no prazo de 60 dias a contar do trânsito em julgado da sentença homologatória da partilha, a vistoria camarária necessária à constituição do prédio em propriedade horizontal, «por forma a autonomizar o objecto do presente contrato, de modo a que a garagem (com entrada pelo nº 11-A) e o logradouro com 210 m2 constante do desenho anexo fiquem afectos ao 1º andar».
12- Estipularam, ainda, os contraentes que, a pedido do promitente vendedor, poderia o promitente comprador, em nome e por conta daquele, desenvolver todas as diligências necessárias à constituição do prédio em propriedade horizontal.
13- A partir da data da celebração do contrato-promessa, o promitente comprador ficou desobrigado de pagar a renda relativa ao 1º andar do prédio.
14- O promitente vendedor, A E M obrigou-se a diligenciar para que, no âmbito do processo de inventário instaurado por óbito de seu filho E S M, lhe fosse adjudicado aquele prédio, o que veio a acontecer.
15- Na sequência dessa adjudicação, em 12.03.90, os promitentes acordaram entre si efectuar um aditamento ao contrato inicial, pelo qual o réu R M L F Ó aceitou pagar e, efectivamente pagou, ao A E M, a quantia de 1.250.000$00 (6.234,97 euros) a título de «reforço do sinal e por conta do preço».
16- No dia 09.07.94, faleceu A E M, no estado de viúvo e sem descendentes nem ascendentes vivos.
17- No dia 20.12.93, o A E M fez testamento público pelo qual instituiu seu único e universal herdeiro E P C, aqui autor.
18- Por escritura de 01.04.96, o autor foi habilitado como único e universal herdeiro do falecido A E M.
19- O promitente vendedor nunca constituiu o prédio em propriedade horizontal, nem requereu a necessária vistoria camarária para o efeito, e, à data do seu óbito, mantinha-se inalterada a situação que se verificava na data da celebração do contrato-promessa.
20- O autor requereu à Câmara Municipal de Loures que emitisse «parecer acerca da possibilidade de constituição da propriedade horizontal, do prédio em causa, tal como este se encontra esquematizado na «planta» que faz fol. 39 dos autos.
21- A Câmara Municipal de Loures/Departamento de Administração Urbanística pronunciou-se nos termos que constam dos documentos que constituem fol. 40, 41, 42, 47, 48 e 49 dos autos, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
22- As entradas para o rés-do-chão e para o 1º andar são distintas e não têm qualquer comunicação entre si.
23- O rés-do-chão e o 1º andar do edifício constituem duas unidades distintas e isoladas e foram construídas por forma a possibilitarem duas habitações distintas para dois agregados familiares.
24-Essas duas unidades têm saída própria para um pátio ou jardim, onde se situa a porta de saída para a via pública.
25- O rés-do-chão tem, ainda uma saída própria para o logradouro através de uma porta na cozinha.
26- A «garagem»/telheiro do lado direito do edifício tem acesso directo para o pátio/jardim do prédio e comunicação com a via pública através de portão.
27- Entre essa garagem/telheiro e a moradia existe um caminho que dá acesso ao logradouro e ao anexo.
28- O anexo tem saída para a via pública através desse caminho que atravessa o logradouro.
29- A garagem afecta ao rés-do-chão, situado do lado esquerdo da moradia, tem o seu próprio acesso directo para o pátio/jardim e comunicação com a via pública através de portão.
30- Essa mesma garagem tem uma entrada de aceso ao logradouro.
31- As construções não licenciadas a que alude o documento de fol. 42 são, apenas, o anexo e o telheiro/garagem.
32- O logradouro do prédio está dividido em zonas de cultivo e nele está implantado, em toda a sua largura, um murete que delimita a zona onde foi construído o anexo.
Verifica-se que entre a matéria de facto dada como provada, se remete para documentos juntos aos autos, que se dão com o reproduzidos, prática que apesar de se vir generalizando, enferma de irregularidade. Com efeito, os documentos são meio de prova e não factos. Ao julgador incumbe discriminar na sentença os factos que considera provados (art. 659 nº 2 CPC), nomeadamente por documento, cabendo-lhe por isso interpretar o seu teor e expressamente individualizar os factos que por eles considera provados. A reprodução do teor dos documentos. Mediante a cómoda fórmula de «dá-se por reproduzido», não esclarece o que o julgador expressamente considerou provado com tal documento.
O Tribunal da Relação, no acórdão que julga a apelação, deve fixar a factualidade provada, não estando sujeito ao julgamento da 1ª instância quanto a esta matéria, salvo os limites estabelecidos no art. 712 CPC. Assim, cumpre explicitar. Aditando-os, os factos que se consideram provados pelos documentos cujo teor é dado como reproduzido na douta sentença recorrida, e que se não encontrem já expressamente contemplados na matéria assente:
33- No seguimento do parecer referido em 20) a CML notificou o requerente nos seguintes termos: «Fica V. Ex.a ...notificado de que por decisão de 99.08.25, foi indeferida a pretensão acima referenciada cuja cópia vai junta, bem como cópia dos pareceres que a motivaram». (doc . fol. 40)
34- No parecer cuja cópia se encontra a fol. 42, consta, entre outras coisas o seguinte: «Tendo em atenção os elementos apresentados pelo requerente verifica-se que se encontram inseridos na propriedade além do edifício licenciado outras construções que não foram licenciadas pelo presente processo, pelo que o requerente deverá esclarecer se estas construções se encontram aprovadas».
35- No seguimento da informação que antecede, foi proferida a seguinte proposta: «... verificando-se que o requerente não é o titular do processo, nem apresenta prova da titularidade .... de acordo com a informação supra a qual deverá transmitida, propõe-se o indeferimento do requerido, nos termos do art. 63 DL 445/91...»
36- Na CML, relativamente ao mesmo pedido, foi proferido o seguinte parecer: «Pese embora tenha sido apresentada prova de legitimidade para o requerido a fol. 31, contudo verificando-se que se mantém o já mencionado a fol. 32, não há condições para constituição da propriedade horizontal. Propõe-se ainda dar conhecimento ao requerente de fol. 43 que previamente deverá apresentar um levantamento exacto das construções existentes na parcela em causa e sua utilização para possibilidade de análise por parte dos serviços sobre a eventual legalização das construções existentes» (fol. 49).
37 - Em 08.11.99, pelo Vereador R A D F, foi proferido o seguinte despacho: «No uso das competências delegadas pelo Sr. Presidente .... concordo com a proposta dos serviços no processo a seguir identificado».
O DIREITO.
O âmbito do recurso afere-se pelas conclusões das alegações do recorrente, art. 660 nº 2, 684 nº 3 e 690 CPC. Assim só das questões postas nessas conclusões haverá que conhecer.
Atento o teor das conclusões formuladas, colocam-se as seguintes questões:
a) Alteração da decisão da matéria de facto;
b) Mérito da decisão, nomeadamente, se ocorre ou não no caso presente impossibilidade legal de constituição do regime de propriedade horizontal, relativamente ao prédio em causa e consequentemente impossibilidade de outorga do contrato definitivo.
I- Alteração da decisão da matéria de facto.
Dispõe o art. 712 CPC que a decisão do tribunal da 1ª instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação: a) Se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa, ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do art. 690-A, a decisão com base neles proferida; b) Se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas; c) Se o recorrente apresentar documento novo superveniente e que, por si só seja suficiente para destruir a prova em que a decisão assentou.
Embora a lei faculte em termos gerais, que as partes peticionem a modificação da decisão da matéria de facto, exige no entanto que observem o ónus da discriminação fáctica e probatória – art. 690-A e o ónus conclusivo – art. 684 nº 3 e 690 nº 4 CPC.
Dispõe o art. 690-A CPC que quando se impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados; quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que imponham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados, diversa da recorrida.
No caso presente, foram gravados os depoimentos das testemunhas, pelo que dos autos constam todos os elementos de prova que serviram de base à decisão da matéria de facto. Porém, não se mostra minimamente observado o ónus da discriminação fáctica e probatória, a que se refere o art. 690-A nº 1 e 2 CPC. De entre os quesitos formulados, não se mostram identificados aqueles, relativamente aos quais, se pretende resposta diversa da resultante da decisão do tribunal, pelo que esta decisão não se mostra impugnada.
Analisadas as alegações, verifica-se que os apelantes, ao concluírem pelo pedido de «reapreciação da matéria de facto nos termos do disposto no art. 712 CPC», configuram de forma errada a sua pretensão, pois que não pretendem pôr em crise a decisão da matéria de facto, mas apenas a sua integração jurídica, ou seja, a sua interpretação e a aplicação do direito em face da mesma. Isso ressalta claramente das alegações dos apelantes, que a certo ponto dizem: (fol. 232) «Desde logo, está traçada uma perfeita sintonia entre o depoimento das testemunhas e a valorização que o Tribunal a quo reconheceu, até porque todas as testemunhas conheciam o local, enquanto espaço físico e geográfico».
O que os apelantes pretendem, não é que se altere a decisão da matéria de facto, mas apenas que em face desta, a decisão de direito, seja alterada. Ora esta questão nada tem a ver com a faculdade prevista no art. 712 CPC.
O recurso, pelos motivos supra referidos, não merece nesta parte provimento.
II- Mérito da decisão.
O pedido formulados nos presentes autos, consiste em: «ser proferida decisão judicial que declare a falta dos requisitos legais necessários para a constituição da propriedade horizontal, nos termos acordados pelas partes no contrato promessa; ser declarada a nulidade do contrato promessa por esta impossibilidade legal do objecto, devendo os RR ser condenados a reconhecê-la ...».
Atento o factualismo assente, (8) o contrato promessa tinha o seguinte objecto: «o primeiro andar, garagem com entrada pelo nº 11-A) e respectivo logradouro, com a área de 210 m2 e no qual está edificado um anexo, (do prédio urbano sito na Fonte Santa, em Loures, inscrito na matriz da freguesia de Loures, prédio este constituído por rés-do-chão, primeiro andar e logradouro) (1 e 2).
O preço acordado foi de 3.500.000$00, desse correspondente 3.000.000$00 ao 1ºandar, garagem e canteiros e o restante ao logradouro e anexo aí edificado (9).
O promitente vendedor, obrigou-se a diligenciar para que no âmbito do processo de inventário, instaurado por óbito de E S M, lhe fosse adjudicado aquele prédio (14) e ainda a requerer no prazo de 60 dias a contar do trânsito em julgado da sentença homologatória da partilha, a vistoria camarária necessária à constituição do prédio em propriedade horizontal, por forma a autonomizar o objecto do contrato promessa, de modo a que a garagem e o logradouro com 210 m2 fiquem afectos ao 1º andar (11).
O prédio foi adjudicado ao promitente vendedor (14), e este nunca constituiu o prédio em propriedade horizontal, nem requereu a vistoria necessária para o efeito (19), acabando por falecer em 09.07.94 (16), tendo o autor, por testamento sido instituído herdeiro universal do mesmo (promitente vendedor) (17).
O autor requereu à CML parecer acerca da possibilidade de constituição da propriedade horizontal do prédio em causa (20), que foi inicialmente indeferido com o fundamento de que «o requerente não é titular do processo, nem apresenta prova da titularidade (33, 34, 35).
Feita a prova da titularidade do prédio, foi na CML proferido perecer no seguinte sentido: «verificando-se que se mantém o já mencionado a fol. 32 (implantadas no prédio, construções que não foram licenciadas) não há condições para constituição da propriedade horizontal. Propõe-se ainda dar conhecimento ao requerente que previamente deverá apresentar um levantamento exacto das construções existentes na parcela em causa e sua utilização para a possibilidade de análise por parte dos serviços sobre a eventual legalização das construções existentes» (36). No seguimento de tal parecer, foi proferida decisão de concordância (37).
O facto de à data da celebração do contrato promessa em causa, o objecto do mesmo não ser pertença do promitente vendedor, não afecta a validade do mesmo, sendo certo que esse facto era do conhecimento das partes, e este se obrigou a diligenciar para que o mesmo (prédio) lhe fosse adjudicado.
Também o facto de, naquela data, o prédio não se encontrar ainda constituído no regime de propriedade horizontal, não afecta a validade do contrato, tendo-se o promitente vendedor obrigado a diligenciar pela sua constituição.
Em causa está contrato promessa, cujo regime legal se encontra regulado nos art. 410 a 413 CC e que consiste no essencial numa «convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato», sendo-lhe aplicável as disposições relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que por razão de ser, não devem ser consideradas extensivas ao contrato-promessa. Se para o contrato prometido a lei exigir documento autêntico, o contrato promessa deverá obedecer à forma escrita e ser assinado pelos outorgantes (art. 410 nº 2 CC). Os requisitos de forma mostram-se verificados no caso presente.
Alegam os apelantes que não é no caso presente, legalmente possível a constituição da propriedade horizontal, por forma a poder ser celebrado o contrato prometido, pelo que o contrato enferma de nulidade. Na sentença sob recurso, entendeu-se que tal «impossibilidade» não ocorria. É esta a questão fundamental posta no presente recurso.
A problemática da «possibilidade do objecto», surge em termos gerais, quanto à idoneidade de certo bem ou prestação, para constituir objecto de negócio jurídico (art. 280 CC), sendo por isso relevante o momento da constituição. Quanto ao direito das obrigações, a questão é colocada em termos mais amplos, pois que a este interessa também a impossibilidade verificada em momento posterior (ao da constituição) (art. 401 e 790 CC).
Em termos gerais, pode entender-se que ocorre «impossibilidade da prestação», quando se verifica «um obstáculo que se opõe a que o devedor, mesmo que quisesse, não poderia cumprir» (Pessoa Jorge Lições de Direito das Obrigações 1975/76, pag. 96). Quando a prestação seja de facto possível, mas constitua juridicamente objecto impossível de obrigação, diz-se que a impossibilidade é legal. Diz a propósito Pessoa Jorge (obra citada pag. 90): «A impossibilidade é física quando o obstáculo que se opõe à realização da prestação tem carácter natural, quando resulta da própria natureza das coisas; é legal, quando esse obstáculo deriva de uma norma jurídica».
A «impossibilidade» diz-se originária, se já existe quando a obrigação se constitui. Se ocorre nem momento posterior, diz-se «superveniente», sendo para o efeito, irrelevante o momento em que se torna conhecida (pode ser originária e só conhecida depois da constituição da obrigação).
A «impossibilidade da prestação», pode ainda ser «temporária» ou «definitiva». Como refere Pessoa Jorge (obra citada pag. 95) «esta distinção reporta-se ao cumprimento, à satisfação do interesse do credor; se a impossibilidade é tal que o devedor não pode mais realizar a prestação ou não pode realizá-la a tempo de satisfazer o interesse do credor, a impossibilidade diz-se definitiva...»
Só a «impossibilidade originária e objectiva» tem como consequência a «nulidade da obrigação», art. 401 CC; pois que a «impossibilidade» superveniente só exonera o devedor se for devida a facto do credor ou a caso fortuito ou de força maior e quando for definitiva.
Feita a exposição do regime legal, há que reverter ao caso concreto. No entender dos apelantes, em causa está «impossibilidade objectiva originária», entendendo estes que em face das normas jurídicas, não podem dar cumprimento à prestação (celebração do contrato de compra e venda), por não lhes ser possível constituir a propriedade horizontal, obrigação esta assumida no contrato-promessa. Como se refere no Ac. STJ de 02.11.2006 (proc. nº 06B3690, relator Salvador da Costa - consultável na internet), «as referidas obrigações ... no que concerne à constituição da propriedade horizontal posicionam-se no âmbito do contrato-promessa como secundárias ou acessórias. São consideradas obrigações de meios e que se consubstanciam no desenvolvimento diligente de uma actividade com vista à obtenção de um resultado independentemente da consecução».
As fracções de que um edifício se compõe, (art. 1414 CC) em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal. De acordo com a previsão do art. 1415 CC, «só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública». A propriedade horizontal, pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião ou decisão judicial, proferida em acção de divisão de coisa comum, ou em processo de inventário – art. 1417 CC. No título constitutivo – art. 1418 CC – deverão ser especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio. Estes são, no entender de Luís Carvalho Fernandes (Lições de Direitos Reais, 4ª edc. Pag.353) «os requisitos civis do prédio para ser possível a constituição da propriedade horizontal. Mas não podemos esquecer que, além deles, outros existem, que diremos administrativos, impostos pelo Regulamento Geral das Edificações Urbanas, (DL 555/99 de 16 de Dezembro, com as alterações introduzidas pelo DL 177/2001 de 4 de Junho) decorrentes de exigências múltiplas – segurança, salubridade, arquitectónica, estética, urbanística – que têm de ser respeitadas, por condicionarem a construção de edifícios e a sua utilização».
Ora o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, é expresso relativamente à exigência de certificação pela câmara municipal de que o edifício satisfaz os requisitos legais para a sua constituição em propriedade horizontal (art. 62 a 66). Também o Código do Notariado é expresso, no caso de constituição negocial da propriedade horizontal, na exigência de documento emitido pela Câmara Municipal respectiva comprovativo da verificação dos requisitos legais (art. 59 nº 1 e 2), documento comprovativo a emitir depois de realizada a respectiva vistoria municipal.
No caso presente, mostram-se verificados os «requisitos civis» - (art. 1414 e 1415 CC). Prometeu-se vender (como fracção autónoma), o primeiro andar do prédio identificado, garagem com entrada pelo nº 11-A e respectivo logradouro, com a área de 210 m2, no qual se encontra edificado um anexo. Com efeito, do factualismo assente resulta o seguinte:
a) As entradas para o rés-do-chão e 1º andar são distintas e não têm qualquer comunicação entre si (22);
b) O rés-do-chão e o 1º andar do edifício constituem duas unidades distintas e isoladas e foram construídas por forma a possibilitarem duas habitações distintas para dois agregados familiares (23);
c) Essas unidades têm saída própria para um pátio ou jardim, onde se situa a porta da saída para a via pública (24);
d) O rés-do-chão tem, ainda uma saída própria para o logradouro através de uma porta na cozinha (25);
e) A garagem/telheiro do lado direito do edifício tem acesso directo para o pátio/jardim do prédio e comunicação com a via pública através do portão (26);
f) Entre essa garagem/telheiro e a moradia existe um caminho que dá acesso ao logradouro e ao anexo (27);
g) O anexo tem saída para a via pública através desse caminho que atravessa o logradouro (28);
h) A garagem afecta ao rés-do-chão, situado do lado esquerdo da moradia, tem o seu próprio acesso directo para o pátio/jardim e comunicação com a via pública através do portão (29);
i) Essa mesma garagem tem uma entrada de acesso ao logradouro (30);
j) As construções não licenciadas a que alude o documento de fol. 42, são apenas, o anexo e o telheiro/garagem (31);
k) O logradouro do prédio está dividido em zonas de cultivo e nele está implantado, em toda a sua largura, um murete que delimita a zona onde foi construído o anexo (32).
No caso presente, não se mostra requerida a vistoria municipal, com vista à constituição da propriedade horizontal, pelo que em bom rigor, não se pode concluir pela não verificação dos requisitos, nomeadamente dos designados por «administrativos». O que se mostra requerido é um parecer quando à possibilidade de constituição da propriedade horizontal. O parecer emitido, além de não ter sido precedido de qualquer vistoria, não concluiu pela impossibilidade de constituição do regime de propriedade horizontal, mas apenas que ainda «não há condições para a sua constituição» dada a existência de construções não licenciadas. Relativamente a estas (construções) nem se diz que as mesmas não são licenciáveis, propondo-se que se dê «conhecimento ao requerente que previamente deverá apresentar um levantamento exacto das construções existentes na parcela em causa e sua utilização, para possibilidade de análise por parte dos serviços sobre a eventual legalização das construções existentes» (36 e 37).
Não pode pois concluir-se pela verificação da impossibilidade legal originária e objectiva, definitiva, invocada pelos apelantes, como fundamento da nulidade do contrato. A falta de condições para a constituição (desde já) da propriedade horizontal, apenas ocorre na medida e enquanto não foram legalizadas as edificações não licenciadas, o que poderá configurar (relativamente a todo o objecto do contrato) uma impossibilidade temporária, pois que, atenta a finalidade da prestação, (isso resulta da posição assumida nos autos pelos apelados) se mantém o interesse do credor (art. 792 CC.
Mesmo que se entendesse que relativamente à garagem e logradouro (onde se encontra edificado um anexo), ocorre impossibilidade definitiva e objectiva, de integrarem a fracção prometida vender, em regime de propriedade horizontal, (e não é esse o entendimento) mesmo assim, não mereceria o recurso provimento, pois que nessa situação estar-se-ia apenas perante impossibilidade parcial (art. 793 CC) devendo o devedor exonerar-se mediante a prestação do que for possível, devendo atender-se nesse caso ao interesse do credor (nº 2 art. 793 CC), que poderá resolver o negócio (nem é caso de nulidade).
O recurso não merece provimento.
DECISÃO.
Em face do exposto, decide-se:
1- Negar provimento ao recurso, confirmando-se a sentença recorrida;
2- Condenar os apelantes nas custas.
Lisboa, 8 de Fevereiro de 2007.
Manuel Gonçalves
Aguiar Pereira
Gilberto Jorge.
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