Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa | |||
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| Relator: | OLINDO GERALDES | ||
| Descritores: | ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO RESIDÊNCIA PERMANENTE FORMA ESCRITA CONTRATO VERBAL NULIDADE POR FALTA DE FORMA LEGAL | ||
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| Nº do Documento: | RL | ||
| Data do Acordão: | 01/20/2011 | ||
| Votação: | UNANIMIDADE | ||
| Texto Integral: | S | ||
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| Meio Processual: | APELAÇÃO | ||
| Decisão: | IMPROCEDENTE | ||
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| Sumário: | I - O contrato de arrendamento para habitação permanente é sempre celebrado por mais de seis meses, estando sujeito a forma escrita. II - Por isso, o respectivo contrato-promessa tem de ser formalizado por escrito e assinado por quem nele se vincula, por efeito do disposto no n.º 2 do art. 410.º do CC. III - O contrato-promessa de arrendamento para habitação permanente verbal é nulo, por inobservância da forma legal prescrita. (Sumário da autoria do Relator) | ||
| Decisão Texto Parcial: | | ||
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| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa: I – RELATÓRIO A e marido, B, instauraram, em 28 de Outubro de 2008, no 7.º Juízo Cível da Comarca de Lisboa, contra C e marido, D, acção declarativa, sob a forma de processo sumário, pedindo que lhes fosse reconhecido o direito de propriedade sobre o prédio urbano sito na …., em Lisboa, composto de casas abarracadas com os n.º s 1 a 5, e descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o n.º …. …, e que os Réus fossem condenados, designadamente, a desocupar e a entregar-lhes imediatamente o prédio (n.º 3). Para tanto, alegaram, em síntese, que adquiriram, por partilha e compra e venda, o direito de propriedade do referido prédio, que os Réus ocupam sem qualquer título legítimo. Contestou apenas a Ré, alegando que foram estabelecidas negociações com vista à realização de um contrato de arrendamento e acordado que ficava imediatamente a residir no locado, mas que os AA., depois, se negaram a celebrar o contrato prometido. Concluiu, assim, pela improcedência da acção. Por efeito da alteração do seu valor, a acção foi depois redistribuída à 8.ª Vara Cível da Comarca de Lisboa, vindo, em 22 de Junho de 2010, a ser proferido o despacho saneador-sentença, nos termos do qual foi reconhecido o direito de propriedade aos AA. e os RR. condenados a desocupar e a entregar imediatamente o prédio aos AA. Inconformada com essa decisão, recorreu a Ré, que, tendo alegado, formulou as seguintes conclusões: a) A Recorrente não indicou, nem tinha que indicar, o período (duração) do contrato de arrendamento prometido celebrar. b) A lei não exige a celebração escrita do contrato-promessa de arrendamento, inferior a seis meses. c) No caso concreto, pode existir um contrato-promessa de arrendamento, inferior a seis meses e que o mesmo não carecia da forma escrita, pelo que não procede o argumento da invalidade por inobservância de forma legal. Pretende, com o provimento do recurso, a revogação da decisão recorrida. Contra-alegaram os Autores, no sentido de ser negado provimento ao recurso. Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir. Neste recurso, está em causa essencialmente a restituição do prédio urbano cujo direito de propriedade foi reconhecido a quem o reivindicou na acção. II – FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Foram dados como provados os seguintes factos: 1. Encontra-se registado em nome dos AA. o prédio urbano sito na … Lisboa, composto de casas abarracadas, afectas a habitação, com os n.º s 1 a 5, e descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o n.º …. 2. O prédio foi adquirido por escrituras de partilha e de compra e venda, realizadas no dia 18 de Dezembro de 2007. 3. O prédio foi propriedade de J. 4. Os RR., desde data posterior à das escrituras referidas, ocupam a casa com o n.º 3, aí habitando com carácter permanente. 2.2. Delimitados os termos da acção, importa então conhecer do objecto do recurso, definido pelas respectivas conclusões, e cuja questão jurídica emergente foi já especificada. Na decisão recorrida, concluiu-se que os RR. não tinham título legítimo para ocupar a casa dos AA., quer por inexistência de um contrato de arrendamento, quer porque o contrato-promessa de arrendamento, a existir, seria nulo, por inobservância da forma legal. A discordância da Apelante assenta, somente, na alegação de que, no caso concreto, pode existir um contrato-promessa de arrendamento, com prazo inferior a seis meses, que não carece da forma escrita. Ainda que se admita que, na contestação, foi invocado um contrato-promessa de arrendamento para habitação e independentemente de poder constituir ou não título legítimo para a ocupação do prédio, pode, desde já, afirmar-se que o referido contrato-promessa, a existir, padece efectivamente de nulidade, por inobservância da forma escrita. O arrendamento de prédio urbano para a habitação, com efeito, pode ser objecto de contrato-promessa, nos termos gerais do art. 410.º, n.º 1, do Código Civil (CC). Por regra, o contrato-promessa é de natureza consensual, não estando sujeito, quanto à forma, ao princípio da equiparação. No entanto, se a celebração do contrato prometido exigir documento, o respectivo contrato-promessa só é válido se constar de documento assinado pela parte que nele se vincula, nos termos do n.º 2 do art. 410.º do CC. Deste modo, se o contrato de arrendamento prometido exigir forma escrita, o contrato-promessa, para ser válido, carece então de ser formalizado em documento assinado por quem nele se vincula. Ora, sendo o contrato prometido um arrendamento para a habitação, este pode celebrar-se com prazo certo ou por duração indeterminada, tendo-se este como celebrado, nomeadamente no caso de silêncio das partes (art. 1094.º do CC). Da regulação jurídica dos dois tipos de contrato de arrendamento para habitação, permanente, depreende-se que o prazo dos mesmos será sempre superior a seis meses. Com efeito, no contrato com prazo certo, o seu limite mínimo é de cinco anos (art. 1095.º, n.º 2, do CC), enquanto no contrato de duração indeterminada, ainda com mais razão, tal prazo é seu pressuposto, designadamente porque, para o senhorio denunciar sem justificação o contrato, carece de o fazer com uma antecedência não inferior a cinco anos sobre a data pretendida para a sua cessação (art. 1101.º, alínea c), do CC), sem prejuízo da confirmação referida no art. 1104.º do CC. Deste modo, como os contratos de arrendamento para habitação permanente são sempre celebrados por mais de seis meses, estão os mesmos sujeitos à forma escrita, por exigência expressa do disposto no art. 1069.º do CC. Em caso de inobservância da forma legal prescrita, o contrato de arrendamento será nulo (art. 220.º do CC). Face ao contexto legal descrito, e revertendo à situação concreta dos autos, é manifesto que, correspondendo o alegado contrato prometido a um arrendamento para a habitação permanente, o prazo desse contrato sempre seria superior a seis meses, de duração indeterminada, pois não foi alegada qualquer estipulação de prazo para a sua duração. Está, por isso, fora de causa a existência de um contrato-promessa de arrendamento para habitação permanente, por um prazo até seis meses, como sustenta a Apelante no recurso, ainda que de forma pouco categórica. Estando, portanto, o contrato prometido sujeito a forma escrita, nos termos do art. 1069.º do CC, o respectivo contrato-promessa tinha de ser formalizado por escrito e assinado por quem estivesse a vincular-se, por efeito do disposto no n.º 2 do art. 410.º do CC. Admitindo a Apelante (fls. 78/79), de forma expressa, a omissão da forma escrita do contrato-promessa, nomeadamente quando convidada a juntar o respectivo documento, não pode deixar de se concluir pela nulidade do contrato-promessa, decorrente da inobservância da forma legal prescrita (art. 220.º do CC). Perante a invalidade do alegado contrato-promessa, torna-se patente que não pode existir qualquer título que legitime a ocupação do prédio, cujo direito de propriedade foi reconhecido na acção, sem oposição, aos Apelados. Consequentemente, não havendo qualquer direito real ou obrigacional que justifique a ocupação do prédio, não pode a sua restituição ser recusada (art. 1311.º, n.º 2, do CC). Assim, improcedendo a apelação, confirma-se integralmente a decisão recorrida. 2.3. Em conclusão, pode extrair-se de mais relevante: I. O contrato de arrendamento para habitação permanente é sempre celebrado por mais de seis meses, estando sujeito a forma escrita. II. Por isso, o respectivo contrato-promessa tem de ser formalizado por escrito e assinado por quem nele se vincula, por efeito do disposto no n.º 2 do art. 410.º do CC. III. O contrato-promessa de arrendamento para habitação permanente verbal é nulo, por inobservância da forma legal prescrita. 2.4. A Apelante, ao ficar vencida por decaimento, é responsável pelo pagamento das custas, em conformidade com a regra da causalidade consagrada no art. 446.º, n.º s 1 e 2, do Código de Processo Civil, sendo inexigíveis, contudo, por beneficiar do apoio judiciário. Ao Patrono da Apelante são devidos os honorários previstos na Portaria n.º 1386/2004, de 10 de Novembro. III – DECISÃO Pelo exposto, decide-se: 1) Negar provimento ao recurso, confirmando a decisão recorrida. 2) Condenar a Apelante (Ré) no pagamento das custas, sem prejuízo do benefício do apoio judiciário concedido. 3) Atribuir ao Patrono da Apelante os honorários previstos na Portaria n.º 1386/2004, de 10 de Novembro. Lisboa, 20 de Janeiro de 2011 Olindo dos Santos Geraldes Fátima Galante Ferreira Lopes |