Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdãos TRL
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo:

1328/2002-7

Relator: ABRANTES GERALDES

Descritores: CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
SINAL
PRESUNÇÃO
ABUSO DE DIREITO

Nº do Documento: RL

Data do Acordão: 03/18/2003

Votação: UNANIMIDADE

Texto Integral: S

Privacidade: 1

Meio Processual: APELAÇÃO.

Decisão: CONFIRMADA.

Sumário: O facto de todo o preço ser entregue antes da celebração do contrato-promessa de compra e venda não obsta a que tenha carácter de sinal.
Numa das suas modalidades, o abuso de direito implica a quebra das regras de confiança ou a violação de expectativas criadas ao longo de um determinado período de tempo.
Tal não decorre da simples recusa do promitente-vendedor em cumprir a obrigação assumida num contrato-promessa celebrado em 1982.

Decisão Texto Integral: I - No âmbito de um Tribunal Arbitral, foi intentada por
“A” contra “B, SA”, entretanto incorporada na “C, SA”,
acção declarativa com processo ordinário, pretendendo a sua condenação no pagamento da quantia de €uros 262.425,18, por incumprimento de contrato-promessa de compra e venda de um lote de terreno.
Considera que a indemnização pelo incumprimento deve ser determinada de acordo com os critérios gerais, uma vez que a quantia que foi entregue não tem a natureza de sinal e que, além disso, se verificou uma excessiva desvalorização da moeda.

Contestou a R. impugnado o direito do A. e alegando que a indemnização a atribuir não deve exceder o dobro do sinal

Realizado julgamento, foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente, condenando a R. no pagamento da quantia correspondente ao dobro do sinal.

Apelou o A. Daquilo que o A. apelida de "conclusões" (eufemismo que abarca cerca de 12 laudas de densas e prolixas considerações, ainda assim recheadas de referências doutrinais notoriamente deslocadas) resulta que pretende a modificação da decisão da matéria de facto e a revogação da sentença, por discordância com a integração jurídica.

Colhidos os vistos, cumpre decidir.
(...)
2. Assim, de acordo com uma ordenação cronológica, considera-se provada a seguinte matéria de facto:

1.Em 12-7-82 o A. e a D, SARL, celebraram o contrato-promessa de compra e venda de um lote de terreno para construção n° 5.60.30, nos termos e com as cláusulas que constam do escrito junto a fls. 19 e 20;
2. O preço de 2.465.000$ foi pago à D antes da outorga do contrato-promessa de 12-7-82.
3.Nos tempos conturbados imediatos ao 25 de Abril, o A. depositou numa instituição bancária do Brasil alguns milhares de contos, posteriormente transferidos para a Europa; por conselho de um representante da D foram destinados, quanto à importância de 2.465.000$, para compra do lote n° 5.60.30, negócio traduzido num contrato-promessa de compra e venda, que subscreveu em 12-7-82, depois de ter sido avisado para se dirigir a Lisboa;
4.O contrato-promessa respeitava ao lote de terreno para construção nº 50.60.30, constante de um alvará de loteamento emitido em 16-4-73, compreendia uma área ainda a destacar de um grande terreno rústico e situava-se numa zona às portas de Lisboa, com pinhal, frentes de golfe e lagos;
5. Consignou-se na cláusula 5ª que “todas as despesas desta escritura, bem como a sisa, encargo de mais valias, registo e outros, são de conta do primeiro outorgante”;
6. Ficou consignado na cláusula 6ª do contrato que "fica o primeiro outorgante com a possibilidade de rescindir o presente contrato, mediante a restituição do preço recebido, dentro do prazo de 120 dias a contar da presente data".
7. A A não usou da faculdade, prevista na cláusula 6ª do contrato-promessa, de resolver o mesmo contrato, no prazo de 120 dias a contar da sua outorga;
8. Em 18-4-89, a D remeteu ao A. a carta junta a fls. 21, onde, além do mais, se refere que "em resposta à sua última correspondência ... solicitando a realização da escritura do lote de terreno da Aroeira ... vimos informar-lhe que apesar de todos os esforços despendidos no sentido de satisfazer seu pedido e a nossa vontade, não nos encontramos em situação de realizá-la por ainda não termos a renovação dos alvarás de loteamento, solicitado à CMA, nos quais se insere esta parcela de terreno. Igualmente as negociações com os Bancos Credores ainda não estão concluídas embora se tenha avançado bastante nesse sentido.
...
Reafirmamos nosso forme propósito de no mais curto espaço de tempo que nos for possível conseguirmos ver regularizada a situação objecto da sua correspondência.
..."
9. Em 16-7-96, o lote n° 5.60.30, autonomizado, por desanexação, no registo predial, passou a corresponder à descrição n° 8970 da freguesia de Charneca da Caparica, havendo sido registado o cancelamento da hipoteca de PTE 3.000.000.000$ que sobre ele incidia (certidão de fls. 23 a 35);
10. Em Outubro e Novembro de 1997, o A. enviou à B as cartas juntas como a fls. 36 e 38 (onde acabava por solicitar que "se diligencie no sentido de ser outorgada a competente escritura, o mais depressa possível"), às quais nunca foi dada resposta;
11. Em 3-5-00, o A. remeteu à B a carta junta a fls. 41, onde refere, além do mais que "tomei conhecimento, entretanto, que o referido lote já foi autonomizado no registo predial em 16-7-96" e que "estão reunidas as condições para a outorga da escritura", anunciando que iria proceder à sua marcação.
12. Em 17-8-00, a A. enviou à B a carta junta a fls. 43, a comunicar-lhe a marcação da escritura de compra e venda para o dia 31-8-00, pelas 12 horas, no 22º Cartório Notarial de Lisboa, declarando que ficava a "aguardar que a B cuidará de fazer-se representar e de instruir os representantes ou representante com os respectivos documentos de identificação e comprovativos dos poderes de representação";
13.A B não cumpriu o contrato-promessa de compra e venda de 12-7-82, no sentido de vender ao n° 5.60.30, e, por escritura de 20-7-00 a mesma procedeu à venda desse lote, com destino a revenda, à E, Ldª, tendo sido declarado na escritura o preço de PTE 35.074.350$00 (certidão de fls. 144 a 150);
14. Antes do dia 31-8-00, a B mandou informar o A. que já vendera a terceiro o lote n° 5.60.30;
15. A B não quis, por vontade própria, celebrar o contrato definitivo com o A., exclusivamente por saber que isso apenas a sujeitava ao pagamento do dobro do sinal e que mais ganharia em vender o lote a terceiro por um preço mais elevado;
16. Para além das comunicações escritas de Outubro e Novembro de 1997 e das outras duas, de Maio e Agosto de 2000, o A. contactou por diversas vezes a requerida, entre 1982 e 2000, com o propósito de obter a outorga da escritura;
17.À importância de PTE 2.465.000$ (12.295,37 Euros), em Julho de 1982, corresponde em Julho de 2002, segundo os índices de preço ao consumidor, a valor de 70.780,96 Euros (certidão do INE de fls. 143);
18. Desde há cerca de 40 anos, o A. dedica-se, com regularidade, ao exercício da actividade imobiliária, tendo sido bem sucedido nessa actividade;
19.Na cláusula 3ª do contrato-promessa estipulava-se que o lote seria vendido livre de ónus ou encargos;
20. A D passou a denominar-se B, SA, e, em 2-1-02, esta foi incorporada na C, SA (certidão de fls. 81 a 87).
III – O direito:
1. Considerações prévias:
a) São duas as questões fundamentais que se suscitam:
- Apreciar a natureza jurídica da quantia que foi entregue pelo A., no âmbito do contrato-promessa de compra e venda;
- Quantificar o direito de indemnização decorrente do incumprimento definitivo desse contrato, designadamente se está confinado ao dobro do sinal, se deve ser introduzido qualquer factor de actualização ou se deve ser determinada de acordo com as regras gerais, por via da interpretação do art. 442º, nº 4, do CC, ou com recurso ao disposto no art. 334º, considerando que a R. agiu com abuso de direito quando vendeu o bem a terceiro.

b) Não se questiona o incumprimento definitivo do contrato-promessa resultante da outorga de escritura de compra e venda com terceiro.
A impossibilidade de manter a promessa decorrente da alienação do imóvel a terceira pessoa, implica que, sem mais considerações, se considere que estamos face a uma situação de incumprimento definitivo exclusivamente imputável à R., sucessora da anterior promitente vendedora.
O regime jurídico aplicável ao caso é fundamentalmente integrado pelo disposto nos arts. 441º, 442º e 830º do CC, estes, na sua actual redacção, atento o disposto no art. 12º, nº 2, do CPC.

2. Quanto à qualificação jurídica da quantia que foi entregue pelo A.:
2.1. Alega o A. que não pode ser atribuída a qualificação como sinal à quantia que entregou.
Trata-se de uma questão suscitada com o objectivo fundamental de afastar o critério determinativo da indemnização especificamente previsto para os contratos-promessa prescrito pelo art. 442º, nº nº 2, 1ª parte e nº 4, do CC, centrado na figura do sinal.
Certamente o A. estará convicto de que, vencido este obstáculo, ficariam franqueadas as portas a uma indemnização que em vez de se restringir ao dobro do sinal prestado, abarcasse todos os danos decorrentes do incumprimento, mais concretamente, os danos correspondentes ao interesse contratual positivo, assim almejando uma contrapartida equivalente à que lhe seria proporcionada pela outorga do contrato de compra e venda.
Porém, nem assim a sua pretensão teria sucesso. Ultrapassado, porventura, um tal obstáculo, isto é, arredada a aplicação do regime do sinal, a indemnização decorrente do incumprimento definitivo do contrato-promessa, com a consequente resolução do contrato, obedeceria ao critério definido pelo art. 801º, nº 2, do CC, norma que tutela apenas o interesse contratual negativo que abarca os danos que não teria sofrido se não tivesse outorgado o contrato-promessa.
Não se ignora que a interpretação de tal preceito não é unívoca, podendo identificar-se autores que defendem uma e outra das teses.^[1]
Porém, a tese que restringe o direito de indemnização ao interesse contratual negativo é aquela que, além de melhor se compatibilizar com a natureza e efeitos da resolução, encontra maior eco na doutrina e na jurisprudência.^[2]

2.2. Considerando que foi impugnada a qualificação jurídica da prestação entregue pelo A. à promitente-vendedora, importa apreciar a questão.
Numa perspectiva legal, importa fundamentalmente o que dispõe o art. 441º do CC, norma segundo a qual se presume que tem carácter de sinal toda a quantia entregue, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento.
Trata-se de uma solução distinta da que, para a generalidade dos contratos, consta do art. 440º, nos termos do qual a entrega da totalidade ou de parte da prestação é havida como antecipação do cumprimento, salvo se as partes lhe quiserem atribuir a natureza de sinal.

A nível da matéria de facto verifica-se fundamentalmente o seguinte:
- A quantia de PTE 2.465.000$00, correspondente à totalidade do preço do lote de terreno, foi entregue à promitente-vendedora antes da celebração do contrato-promessa;
- Neste ficou consignado que "todas as despesas desta escritura, bem como a sisa, encargo de mais valias, registo e outros, são de conta do primeiro outorgante” (cláusula 5ª) e que "fica o primeiro outorgante com a possibilidade de rescindir o presente contrato, mediante a restituição do preço recebido, dentro do prazo de 120 dias a contar da presente data" (cláusula 6ª).
- Foram alegados pelo A. factos tendentes a comprovar que a quantia não fora entregue a título de sinal, mas tais factos não foram julgados provados.

2.3. Qualificação alegadamente imposta pelas circunstâncias do contrato:
a) Nega o A. a qualificação da entrega como sinal porque, em seu entender, uma tal qualificação está reservada às que são feitas no momento da celebração do contrato ou posteriormente e não, como sucedeu no caso concreto, antes da outorga do contrato.
A argumentação não procede.
Em primeiro lugar, nada permite concluir que a presunção de sinal prevista no art. 441º do CC seja apenas aplicável às quantias entregues no momento da celebração do contrato ou posteriormente, tendo em conta que tal normativo não estabelece qualquer discriminação temporal.
Ainda que se entenda que tal norma está funcionalmente dependente do art. 440º, onde se faz expressa alusão a esses dois momentos específicos, tal não interfere na resposta, uma vez que nada permite concluir que o legislador tenha pretendido estabelecer qualquer distinção de regime relativamente às entregas feitas antes da celebração do contrato.
É que visando regular o regime jurídico de entregas antecipadas inseridas no âmbito de um contrato, não seria de esperar que o legislador se preocupasse em acautelar expressamente situações como a dos autos.^[3]

b) Insiste o A. na exclusão de tal qualificação, agora com o argumento de que deve existir uma similitude entre o conceito jurídico de sinal e o seu conceito social. Argumenta que, tendo sido paga antecipadamente a totalidade do preço (que incluiu ainda a sisa e demais encargos da responsabilidade do promitente-comprador), não pode considerar-se aquela entrega como sinal, realidade que, em termos sociais, se reporta apenas a uma parte do preço.
Trata-se de um argumento que poderia ter algum interesse na ocasião em que se procedeu à apreciação da matéria de facto controvertida, face aos meios de prova produzidos, mas que é destituído de valor quando se estabelece o confronto entre o art. 441º e o conjunto de factos provados.
Decerto não é habitual que, a título de sinal, seja paga a totalidade do preço.
Porém, de acordo com a letra do art. 441º do CC presume-se como tal "toda a quantia entregue pelo promitente-comprador", não se estabelecendo qualquer distinção legal assente no critério social defendido pelo apelante.
Por isso mesmo se subscreve por inteiro a afirmação que a esse respeito é feita por Pereira Delgado para quem “a lei não estabelece qualquer limite” e, por isso, “não importa, na verdade, que o sinal seja inferior, igual ou superior à prestação”.^[4]

c) Considera ainda que a entrega não pode ser tida como sinal, porque, tendo sido realizada antes do contrato-promessa, o acordo relativo ao sinal, que o A. apelida de "contrato de sinal", não respeitou a forma prevista para aquele. Acrescenta que o relevo atribuído às entregas anteriores não formalizadas dependeria sempre da prova de que eram feitas condicionalmente, tendo em vista a outorga futura do contrato-promessa.
Estamos face a argumentos que, podendo ser defensáveis de lege ferenda, não encontram na lei positiva qualquer sustentação.
Quer se considere a convenção de sinal como cláusula acessória,^[5] quer como verdadeiro contrato acessório,^[6] não faz sentido invocar, no caso concreto, a pretensa nulidade decorrente da ausência de forma que, na tese do A., seria idêntica à prevista para o contrato-promessa.
Vigorando em relação às declarações negociais o princípio da liberdade de forma, não existe qualquer disposição que imponha para a prestação de sinal uma qualquer formalidade. Caso de qualificasse como contrato acessório, a consensualidade seria garantida pelo art. 219º do CC, ao passo que, como mera cláusula acessória anterior, a dispensa de forma resultaria do art. 221º.
De todo o modo, sempre uma eventual nulidade estaria suprida pelo facto de se ter exarado no contrato-promessa a existência da referida entrega.

d) Considera o apelante, por fim, que a qualificação como sinal é contrariada pelo teor da cláusula 6ª. Prevendo-se nesta a faculdade de a promitente-vendedora rescindir o contrato, sem mais consequências para além da restituição da quantia em singelo, seria contraditório considerar que a entrega tinha sido realizada a título de sinal. Por isso, ultrapassado o prazo para a referida rescisão, não poderia ser repristinado o regime do sinal. Pondera ainda que a elisão da presunção do art. 441º do CC resulta do facto de ter sido dada quitação total do preço no texto do contrato e de a sisa e demais encargos correrem por conta da promitente-vendedora.
Nenhum dos argumentos procede.
Por um lado, continua a verificar-se que o A. pretende que, em sede de integração jurídica de factos provados, se modifique o resultado da audiência de julgamento reflectido pelo Tribunal Arbitral nos factos provados e não provados.
Neste sentido, os argumentos aduzidos tinham mais implicação com a decisão da matéria de facto que, a respeito da natureza jurídica da entrega, fora alegada pelo A., do que com a qualificação jurídica dos factos considerados provados.
Por outro lado, pesem embora algumas restrições que vigoram em sede de contrato-promessa, este continua a reger-se em geral pelo princípio da autonomia da vontade, designadamente no que concerne à previsão da desvinculação contratual e à determinação das consequências para cada uma das partes.
Ora, a verificação das consequências decorrentes da desvinculação de alguma das partes é uma operação subsequente à relacionada com a qualificação jurídica de anteriores declarações negociais, como ocorre com a revelação da vontade das partes acerca da natureza jurídica das prestações antecipadas.

2.4. Qualificação alegadamente imposta pelos comportamentos dos contraentes:
a) Considera o A. que ao longo de 18 anos o comportamento da promitente-vendedora foi consentâneo com a inexistência de sinal, o que foi confirmado pela carta que lhe dirigiu em 1989. Na altura, já a quantia que entregara sofrera uma desvalorização de 2,575 vezes, pelo que, de acordo com as regras da boa fé, se a promitente-vendedora considerasse que tinha havido sinal, teria de pôr termo à situação, em vez de reafirmar o firme propósito de marcar a solicitada escritura.
Acrescenta ainda que da falta de comparência do representante da R. à audiência de julgamento deveria ter-se deduzido que considerava a não existência de sinal.
Enfim, na tese do A., as circunstâncias em que o contrato-promessa foi realizado, o momento em que a quantia foi entregue e o comportamento da promitente vendedora posterior ao contrato implicam que, por via da interpretação da declaração negocial, se atinja a mesma solução.^[7]

b) A argumentação não procede, sendo manifestamente insuficientes os motivos invocados pelo apelante, face à ausência de prova dos factos que directamente estavam relacionados com tal qualificação.
Não está afastada a possibilidade de a qualificação jurídica das entregas depender da interpretação da vontade das partes, designadamente quando reflectida em determinados documentos.
Antunes Varela, reportando-se à distinção entre sinal e prestações de outra natureza conclui, aliás, que “a distinção entre os casos de constituição do sinal e os de mera antecipação de cumprimento envolve um problema de pura interpretação da vontade dos contraentes”, assumindo “especial relevo o que tiver sido convencionado acerca das consequências da falta de cumprimento por parte de alguma delas”.^[8]
Todavia, considerando as regras que dominam em sede de interpretação da vontade negocial, o sentido que o A. defende não encontra no texto do contrato a mínima correspondência verbal (art. 238º do CC).
O facto de a quantia ter sido entregue antes da celebração do contrato nada revela a respeito da real intenção das partes, na medida em que, como se disse, a presunção estabelecida pelo art. 441º do CC não varia de acordo com o momento em que a entrega é feita, prevendo-se a mesma solução para todas as quantias, independentemente das circunstâncias.
Por outro lado, a análise do conteúdo do contrato também não infirma a referida presunção, sendo manifestamente insuficiente a declaração nele exarada de que a promitente-vendedora poderia “rescindir” o contrato no prazo de 120 dias. Se algo pode extrair-se dessa declaração é a confirmação da natureza de sinal, visando, daquele modo, evitar as consequências supletivamente resultantes da aplicação do art. 442º, nº 2, do CC.
Nem sequer a carta que a promitente vendedora remeteu ao A., em 18-4-89, conduz a outro resultado. Se não está de todo em todo arredada a possibilidade de actuações posteriores servirem para interpretar o sentido de determinadas declarações negociais,^[9] no caso concreto nada de útil, no sentido pretendido pelo A., se consegue extrair daquele acto isolado, revelando tal carta tão só a afirmação da vontade de celebrar o contrato prometido, depois de resolvidas as questões impeditivas, sem que dela algo transpareça acerca da natureza jurídica da quantia entregue.

2.5. Qualificação alegadamente decorrente da extinção do contrato de sinal:
a) Considera o A. que o fim social e económico do sinal é o de adstringir as partes ao contrato principal. E que, por isso, o acordo de sinal caducou quando a inflação atingiu 100% acima do nível de preços referente ao momento da entrega da quantia, de modo que, a partir de então, sobreviveu o contrato-promessa, mas sem sinal.
Invoca ainda que a extinção do vínculo de sinal é reforçado pela carta de 1989. Tendo a promitente-vendedora reafirmado a vontade de cumprir o contrato definitivo, deve considerar-se que, de acordo com a boa fé, renunciou à aplicação do regime do sinal.
De qualquer modo, a extinção do acordo de sinal seria decorrência do simples decurso do prazo, correlacionado com a taxa de desvalorização da moeda. Visando o sinal quantificar a indemnização, a desvalorização da moeda implicaria que tal direito já não pudesse buscar-se no regime do sinal, devendo recorrer-se ao regime geral do incumprimento contratual.

b) Estamos perante argumentos que revelam da parte do A. a recusa de enfrentar a realidade revelada através da leitura simples, natural, directa, dos preceitos que regulam a matéria.
Confrontado com a falta de prova de factos que especificamente invocou para excluir a aplicação do regime sancionatório do sinal, procura uma via que lhe permita alcançar uma indemnização que, na prática, integre no seu património um valor idêntico ao do lote de terreno que prometeu adquirir mas que a R. vendeu a terceiro.
Porém, a aplicação do direito tem regras. Não estamos no domínio da arbitrariedade. Tão pouco as razões de equidade foram elevadas à categoria de critério geral de resolução de litígios. Depois, acima dos puros interesses subjectivos do A., que pretende valorizar a sua posição jurídica, estão as regras abstractamente definidas pelo legislador quando procurou antecipar a regulação de uma infinidade de situações.
Por isso, em vez de se procurar uma teoria que satisfaça determinados interesses, impõe-se a sujeição das situações às regras pré-determinadas e que ficaram a constar do direito positivo.
É o custo a pagar pelo funcionamento do princípio da legalidade que constitui uma das aquisições jurídicas mais importantes da modernidade.
Ora, nada do que o A. invoca tem acolhimento na lei, tratando-se de argumentos virtuais. Tendo abandonado, por livre iniciativa, o terreno onde o Direito lançou raízes, o A. argumenta como se a Justiça fosse uma mera ideia abstracta e como se a tarefa de resolução de litígios fosse compatível com meras interpretações subjectivas dos factos ou das normas que nos regem.
Em suma, o A., que outorgou um contrato-promessa, sujeito a um regime jurídico específico, pretende sair desse quadro normativo para evitar a aplicação das soluções que dele resultam. E na falta de melhor apoio na Lei, na Jurisprudência ou na Doutrina, erige como critério que, em seu entender, este Tribunal também deveria adoptar, os seus interesses, pressupondo uma adesão, ainda que não explicitada, às teses que, longe da jurisprudência dos valores ou da jurisprudência dos interesses, pretendem legitimar um Direito Alternativo.
As extensas e prolixas alegações denotam, acima de tudo, que o A. discorda do direito positivo que nos rege, em matéria de contrato-promessa, assim se compreendendo que tenha feito uso de fértil imaginação para engendrar soluções que, sendo porventura defensáveis, de lege ferenda, ainda não encontraram eco nas opções que o poder legislativo tem vindo a consignar no direito constituído.

c) É uma realidade que a vigência do contrato-promessa durante 18 anos provocou a desvalorização do direito de indemnização calculado, por força da lei, através do recurso ao regime sancionatório do sinal.
Mas, se a causa principal da situação reside na actuação da promitente-vendedora que deixou arrastar a situação e acabou por vender o lote a terceiro, também o A. não está totalmente isento de responsabilidades imputáveis à sua inércia.
Por um lado, teve a possibilidade de, aquando da outorga do contrato-promessa, acautelar um regime específico de indemnização, mediante uma cláusula penal, tanto mais que, tendo entregue a totalidade do preço, a conjuntura se caracterizava por elevada inflação. O facto de o contrato incidir sobre um lote de terreno cuja situação jurídico-administrativa não era límpida (note-se que estava integrado num prédio maior sujeito a hipoteca e com problemas urbanísticos ainda por resolver) aconselharia que não se fiasse apenas na prometida outorga da escritura.
Por outro lado, sendo verdade que a demora na outorga do contrato prometido nunca foi imputável ao A., que sempre revelou interesse na celebração da escritura, teve a possibilidade de desencadear, em tempo oportuno, mecanismos tendentes a confrontar a promitente-vendedora com a obrigação que assumira, despoletando, por exemplo, em data mais propícia, uma situação de incumprimento definitivo que lhe possibilitasse a emissão de uma declaração de resolução do contrato e a exigência do direito de indemnização ainda valorizado.
Em vez disso, o A. foi aguardando pelo desbloqueamento da situação (distrate da hipoteca e desanexação dos lotes), com a perspectiva, sem dúvida alguma legítima, de beneficiar das mais-valias resultantes da aquisição de um prédio que, tendo sido integralmente pago em 1982, poderia ser transaccionado por um valor muito superior que absorvesse inclusive a capitalização do preço antecipado.
Tratou-se, como agora se constata, de uma jogada arriscada. Em termos pragmáticos, face à inaplicabilidade da execução específica prevista no art. 830º do CC (atenta a natureza do bem e a existência de sinal), apenas poderia contar com a vontade espontânea da promitente-vendedora no cumprimento da promessa, postando-se ainda no seu horizonte a possibilidade que o A. não deveria ter ignorado e que acabou por se concretizar, de o prédio acabar por ser alienado a terceiro.

d) Neste contexto, a alegada caducidade do acordo relativo ao sinal não encontra no Direito ou nos factos provados qualquer fundamento.
Tão pouco é possível visionar no comportamento da promitente-vendedora qualquer actuação que, em termos expressos ou implícitos, implique uma renúncia ao regime do sinal. A carta remetida em 1989 pela promitente-vendedora não reflecte esse comportamento, permitindo apenas asseverar que, nessa altura, a mesma afirmara a vontade de cumprir o contrato prometido.
O mais é pura elaboração do A., à medida das suas conveniências, não encontrando qualquer sustentação nas normas respeitantes à interpretação das declarações negociais ou à qualificação dos comportamentos dos contraentes.

3. Quantificação da indemnização:
3.1. Por interpretação do art. 442º, nºs 2 e 4:
a) Considera o A. que o direito de optar pela resolução ou pela execução específica apenas foi conferido ao promitente comprador no nº 2 do art. 442º do CC, pelo que quando o nº 4 se confere o direito ao dobro do sinal, tal norma não pretende tirar ao promitente-comprador fiel o equivalente ao direito de optar, nem pretende beneficiar o promitente-vendedor faltoso que, para evitar a execução específica, aliena o bem a terceiro. Por isso, em seu entender, o nº 4 deve ser interpretado de modo a abarcar apenas as situações em que o promitente comprador opta por aceitar o sinal em dobro, acabando por receber essa quantia.
Considera ainda que se houvesse sinal constituído o A. poderia exigir a execução específica, antes da venda a terceiro. Por isso o nº 4 deve ser interpretado de modo que quando o promitente-vendedor impeça a execução específica, se o promitente-comprador não aceitar o dobro do sinal tem direito à indemnização pelo incumprimento nos termos gerais.
Invoca, por fim, que se o promitente vendedor impediu a execução específica, vendendo o bem a terceiro, o A., que poderia ter optado entre o dobro do sinal e a execução específica, não aceitando o dobro do sinal, tem direito à indemnização pelo incumprimento nos termos gerais.
Em suma, considera o A. que a execução específica do contrato-promessa representa uma das alternativas que a lei prevê no art. 442º, nº 3, a par do direito de indemnização reconhecido no nº 2. Por isso, não sendo viável a execução específica, considera que lhe deve ser reconhecido o direito de obter, por via de uma indemnização, o valor equivalente ao que obteria se o contrato tivesse sido cumprido.

b) Estamos agora face a um verdadeiro castelo de argumentos. Mas que, mais uma vez, assenta em alicerces tão frágeis que não suporta o confronto com os critérios e aplicação soprados pelo próprio sistema jurídico.
Pode até dizer-se que a leitura que o A. faz do art. 442º, nºs 2 e 4, do CC, à medida das suas conveniências, não encontra qualquer suporte metodologicamente aceitável, nem qualquer eco nas múltiplas obras jurídicas que abordam a problemática dos contratos-promessa.
Tão pouco o encontra nas incontáveis decisões dos Tribunais, malgrado a diversidade de profissionais (juízes ou advogados) que para as mesmas cooperaram.

c) A argumentação assenta, desde logo, num erro clamoroso.
Suposta existência de sinal anteriormente afirmada, cai por base toda a construção quando se verifica que, salvo nos casos referidos no art. 830º, nº 3 (com referência ao art. 410º, nº 3), a existência de sinal implica, à face da lei aplicável ao caso (a nova redacção do art. 830º, nº 2, considerando a data do incumprimento definitivo e o disposto no art. 12º, nº 2, do CC), convenção contrária à admissibilidade da execução específica.
A execução específica não vigora para todos os contratos-promessa. É impedida nos casos previstos no art. 830º, nº 3, e considera-se convencionalmente afastado quando, fora desses casos, exista sinal prestado.
Como no caso concreto se verificou a prestação de sinal, o contrato-promessa não poderia redundar, contra a vontade da promitente-vendedora, na transferência da propriedade, através da substituição da sua vontade.
Por isso, face ao mecanismo sancionatório especificamente previsto para os contratos-promessa, resta ao A., promitente-comprador, a indemnização garantida pelo art. 442º, nº 2, correspondente ao dobro do sinal.^[10]
De onde se conclui que pelas vias metodológicas adequadas,, que devem orientar qualquer decisão judicial, mas que também devem estar presentes quando alguém solicita dos Tribunais uma resposta, não se consegue encontrar fundamento legal para uma indemnização por equivalente quantificada a partir do valor do bem cuja venda foi prometida.
Tal direito apenas está previsto, nos termos do art. 442º, nº 2, 2ª parte, do CC, para situações em que tenha havido tradição da coisa, casos em que o promitente-comprador pode pedir que a indemnização corresponda ao valor do bem, deduzido do preço e acrescido do sinal entregue.
Trata-se de uma solução engendrada para impedir que o incumprimento do contrato acabasse por ser mais favorável ao promitente vendedor do que o cumprimento, mas que supõe a verificação de circunstâncias que no caso não estão presentes.

3.2. Por correcção monetária:
Considera o A. que se acaso a lei apenas lhe confirir o direito a receber o dobro do sinal, deve ser feita a correcção monetária, considerando a quantia do sinal em singelo que foi prestada.
Também aqui lhe deve ser negar razão.
A actualização monetária do sinal cuja devolução seja determinada ou da indemnização correspondente ao dobro do sinal, fruto do incumprimento do contrato por parte do promitente vendedor e da conexa resolução, tem sido uniformemente negada pela jurisprudência.^[11]
A referida actualização apenas é defensável relativamente a dívidas de valor, conceito que não é extensivo ao crédito resultante do funcionamento do mecanismo do sinal.

3.3. Responsabilidade civil fundada em abuso de direito:
a) Considera, por fim, o A. que se verifica uma situação de abuso de direito, fruto da adopção por parte da promitente-vendedora de um comportamento que criou no A., durante 18 anos, uma situação de confiança quanto à outorga do contrato prometido. Se o A. não estivesse convencido de o contrato seria cumprido, não teria recusado propostas de aquisição do seu direito, nem teria deixado passar 18 anos, vendo desvalorizar a quantia que entregara.
Por isso, defende que a venda do lote a terceiro, correspondendo, porventura, a um direito da R., é abusiva, excedendo os limites que a tutela da confiança impunha, o que dá ao A. o direito de ser indemnizado, nos termos gerais, como única via de corrigir a situação de desequilíbrio.
Por outro lado, considerando a função inerente ao sinal, como forma de levar ao cumprimento do contrato prometido, esta deixou de se exercer a partir do momento em que a inflação ultrapassou 100% acima do nível existente no momento da entrega do sinal, pelo que a mera condenação da R. na devolução do sinal em dobro representa não uma penalidade, mas um prémio.

b) O abuso de direito é um instituto cujo potencial é inversamente proporcional à sua regulamentação. Esta está praticamente circunscrita ao art. 334º do CC, norma onde aflora um princípio mais vasto que domina o direito das obrigações e que implica que cada uma das artes actue de acordo com as regras da boa fé.
A síntese normativa esconde as dificuldades de aplicação e de identificação dos efeitos a que pode conduzir tal instituto, levando a discutir se o abuso de direito apenas pode servir para limitar o exercício de direitos, sem os abolir, ou se, além disso, a violação dos princípios da boa fé, dos bons costumes ou do fim social e económico do direito pode justificar a eliminação, em concreto, do próprio direito. Com especial interesse para o caso presente, discute-se se tal instituto integra ou não uma fonte adicional de responsabilidade civil capaz de levar à condenação do agente pelos danos decorrentes de actuações que representem violação dos princípios nele reflectidos.

c) O A., na previsão de serem rejeitados os argumentos que anteriormente usou para quantificar o seu direito de indemnização, considera que foram violadas manifestamente as expectativas criadas ao longo dos longos 18 anos, devendo a R. ser condenada a pagar uma indemnização que envolva todos os prejuízos causados.
É uma questão pertinente.
Ainda que a perspectiva enunciada pelo A. não seja frequentemente abordada na doutrina ou nos tribunais, não se enjeita, em abstracto, a possibilidade de encontrar na violação dos princípios da boa fé ou dos restantes segmentos normativos do abuso de direito fundamento bastante para responsabilizar civilmente aquele que, mediante actuações abusivas, provoca danos na esfera jurídica daquele com quem contratou.
Tal possibilidade foi abertamente assumida no Ac. do STJ, de 5-3-96, in CJSTJ, tomo I, pág. 115, cujo sumário foi citado pelo A., onde se concluiu que “tendo a conduta do promitente vendedor sido constitutiva de abuso de direito é admissível o pedido de indemnização pelos danos emergentes e pelos lucros cessantes motivados pela frustração da possibilidade de ser exercido o direito de execução específica”.^[12]
Porém, além de o recurso à figura do abuso de direito dever ser sempre tido como excepcional, exige-se do interessado um especial ónus de alegação e de prova de factos que caracterizem alguma das situações a que abstractamente se dirige integradas por três conceitos indeterminados carecidos de densificação.
Por isso, mais importante do que apreciar a pertinência abstracta da questão, relevam os factos concretos a que pode aceder-se.

d) A análise crítica da matéria de facto provada não permite reconhecer ao A. o direito de indemnização na dimensão pretendida e com os resultados desejados.
Vejamos:
- O contrato-promessa foi celebrado em 1982;
- O A. pagou adiantadamente todo o preço do lote;
- Na escritura de compra e venda do lote de terreno outorgada em 2000 foi declarado o preço de PTE 35.074.350$00;
- À quantia que o A. entregou em 1982 de 12.295,37 Euros corresponde, em Julho de 2002, a de 70.780,96, ou seja, quase o sêxtuplo.

Neste quadro é indiscutível que a restituição ao A. do dobro do sinal, em resultado da mera aplicação do disposto no art. 442º, nº 2, do CC, não permite reintegrar completamente o seu património, quer se considere o actual valor do lote de terreno, quer se pondere o actual valor aquisitivo do sinal que em 1982 o A. entregou à promitente vendedora.
Essa reintegração é negada quando se evidencia que o lote tem, agora, um valor de, pelo menos, Euros 175.000 ou quando se repara que ao valor entregue pelo A. em 1982 corresponderiam, agora, sensivelmente Euros 70.780.
Em qualquer dos casos, estamos face a números muito acima daqueles que são garantidos pelo funcionamento do regime do sinal (abaixo de Euros 25.000).
Porém, as diferenças aritméticas não bastam para justificar uma modificação do quadro jurídico em que o litígio deve ser integrado. Prevendo a lei uma específica solução para as situações de incumprimento do contrato-promessa, não se pode abandonar, de ânimo leve, a solução especificamente prescrita só porque, numa determinada perspectiva, o resultado não é "justo", acabando por beneficiar a promitente faltosa.
Sob pena da “banalização do instituto” para que alerta Menezes Cordeiro, uma solução alternativa “que garanta a supremacia do sistema jurídico e da Ciência do Direito sobre os infortúnios do legislador e sobre as habilidades das partes”,^[13] supõe, na perspectiva da responsabilização por actuações abusivas, a prova de factos que reflictam uma actuação ou um resultado que viola manifestamente os princípios da boa fé, dos bons costumes ou do fim social e económico do direito.

e) No caso, a recusa da R. em cumprir o contrato prometido não reflecte uma actuação que deva qualificar-se de abuso de direito, .
Com efeito, o "contrato-promessa" integra afinal uma "promessa de contratar". Trata-se de um negócio meramente preparatório, não sendo legítimo invocar, a partir de uma tal base, efeitos jurídicos próprios do contrato prometido.
A não ser quando a lei especificamente o determine (nos casos em que se admite a execução específica) ou as partes o admitam (convencionando a eficácia real), a promessa de contratar não prejudica a faculdade de qualquer das partes se desvincular, optando por suportar as consequências decorrentes da lei ou do contrato.^[14]
O contrato-promessa constitui um instrumento de dinamização da actividade económica que permite passar dos meros contactos exploratórios para uma mais forte vinculação dos interessados, como passo intermédio no caminho que pode desembocar na outorga do contrato prometido.
Ora, sob pena de se transferirem para um momento inadequado opções que apenas devem ser assumidas aquando da celebração do contrato final, é intrínseca ao contrato-promessa a possibilidade de cada uma das partes se desvincular. O sinal que comummente é prestado tem precisamente a função de arras de arrependimento: implica para o que o presta a possibilidade de perder o sinal; para o que o recebe implica a possibilidade de o restituir em dobro.
Decerto a liberdade de desvinculação não é idêntica em todos os contratos, nem em todas as circunstâncias contratuais.
Em certas condições, entendeu o legislador tornar mais difícil ou, pelo menos, mais onerosa a desvinculação, como ocorre nos casos previstos no art. 442º, nº 2, 2ª parte (em que o valor da indemnização pode relacionar-se com o valor do bem), no art. 755º, nº 1, al. f) (em que o incumprimento gera o direito de retenção, com eficácia real mesmo perante terceiros) ou com o art. 830º, nº 3 (em que a execução específica não pode ser afastada).
A análise da evolução jurídica do contrato-promessa revela que estas soluções resultaram de uma clara opção de política legislativa que visou conferir mais garantias aos promitentes adquirentes e impedir que, mediante a limitação da indemnização pelo regime do sinal, acabasse por ser mais benéfico para o promitente-vendedor suportar a indemnização do que cumprir o contrato, especialmente em épocas de elevada inflação.^[15]
Porém, tal salvaguarda apenas atinge certos contratos cujo objecto incide sobre edifício ou fracção autónoma ou em que a vontade das partes já evoluiu a tal ponto que o promitente-transmitente (geralmente a troco de um elevado sinal) já entrou na detenção material do bem (tradittio).
Fora dessas situações que o legislador pretendeu especificamente tutelar não existe qualquer razão de ordem geral para se abandonar o quadro jurídico próprio do contrato-promessa e avançar para um plano diverso que, por caminhos ínvios, acabe por conferir ao promitente-comprador uma indemnização diversa da que foi antecipada com a convenção de sinal.

f) No caso concreto, estamos face a um contrato-promessa que incidiu sobre um lote de terreno para construção e em que não está sequer alegada a existência da tradittio.
Por outro lado, além dos elementos facultados pela aritmética, não se encontram na matéria de facto provada elementos que imponham a busca de uma solução alternativa àquela que o legislador genericamente previu.
O simples facto de o contrato-promessa se ter arrastado por 18 anos não basta para inverter a solução. Constitui um factor que pode servir para penalizar a promitente-vendedora que, ao longo desse período, foi tirando proveito da totalidade do preço. Todavia, o A. revelou uma atitude de inércia face à definição da situação jurídica em que se encontrava, deixando-se ficar à mercê da estratégia da promitente-vendedora. Podendo ter reagido, não accionou os mecanismos que a lei lhe conferia para colocar a contraparte numa situação de incumprimento que anulasse ou, ao menos, atenuasse os efeitos decorrentes da erosão monetária.
É verdade que ao longo do tempo o A. foi revelando interesse pela outorga da compra e venda, o que se evidencia pelas cartas de 1997 e de 2000 e ainda por outros contactos avulsos tidos durante aquele longo período. Depois de o lote ter sido juridicamente autonomizado e de ter sido cancelada a hipoteca (de valor elevadíssimo) que sobre o prédio recaía, o A. dirigiu à promitente vendedora, em 1997, as cartas de fls. 36 a 38 a que esta nem sequer respondeu. Pretendia o A. que fosse celebrada a escritura pública, mas não obteve da promitente vendedora qualquer sinal de que o iria fazer.
O A. sempre manteve interesse do contrato. Porém, de modo algum é possível concluir que a promitente-vendedora tenha mantido o interesse ou as expectativas ao mesmo nível, pois só por uma vez, em 1989, de acordo com a matéria provada, manifestou perante o A. a intenção de avançar para o contrato prometido. Com excepção desta carta, o interesse revelado pelo A. nunca foi correspondido.
Por outro lado, os autos reflectem que tanto a situação jurídica do prédio (manutenção de elevada hipoteca, carência de renovação do alvará, ausência de desanexação do lote de terreno) como a vida societária da promitente vendedora passaram por diversas vicissitudes.
Neste contexto, tendo em conta a natureza dos direitos e das obrigações que poderiam ser invocados perante aquele contrato-promessa, a espera durante tanto tempo foi uma arriscada opção cujo desenlace, afinal, estava apenas dependente da vontade da promitente vendedora.

g) Todavia, para efeitos de apreciação de cada um dos fundamentos do abuso de direito, não é possível imputar à promitente-vendedora uma actuação que, em termos objectivos, contra as regras da boa fé, possa qualificar-se como quebra da confiança ou violação de expectativas criadas ao longo de todo aquele período.
O preço já tinha sido integralmente pago no início, de modo que nem sequer se podem assacar à promitente vendedora comportamentos que tivessem motivado o A. a realizar reforços de sinal que fizessem supor um reforço do vínculo resultante do contrato inicial.
Tão pouco a venda do lote a terceiro representa um acto manifestamente violador dos mencionados princípios, representando apenas uma opção da R. que a levou a reter a mais-valia proporcionada pela valorização do lote, em lugar de a transferir para o A.
É necessário não esquecer também que a venda de lotes de terreno constitui uma actividade especulativa. Tal como o A., com a outorga da escritura pública de compra e venda, pretendia obter benefícios, não pode negar-se à promitente-vendedora, proprietária do bem, a sua apropriação, responsabilizando-se pelas consequências legalmente imputáveis ao incumprimento do contrato.
Em termos prosaicos, estamos face a uma actividade comercial em que cada uma das partes pretendia obter os maiores benefícios, mas em que a R., por se encontrar numa situação de domínio relativamente ao destino do contrato, acabou por fazer prevalecer a sua vontade.
Certamente que os contratos devem ser cumpridos. Mas se isso é inteiramente válido para o contrato definitivo, em que o incumprimento sujeita o contraente a responder pelos prejuízos integralmente imputáveis ao incumprimento, tal juízo não pode ser integralmente transposto para o domínio do contrato-promessa que, como se disse, é um mero contrato preparatório.
Por outro lado, no caso concreto, o registo predial, na parte respeitante ao prédio de onde o lote foi desanexado, e o registo comercial, na parte referente às vicissitudes por que passou a anterior proprietária, revelam que a situação financeira e a situação jurídica apresentaram dificuldades durante um largo período.
Por isso que, uma vez ultrapassadas a dificuldades, por factores que não se conhecem, mas que desembocaram no distrate de uma hipoteca de 3.000.000 contos e na venda do prédio à ora R., numa perspectiva puramente comercial, não é de estranhar a conduta da R. que, ao manifestar a vontade de incumprir o contrato prometido, evitou que as mais-valias decorrentes da venda do lote por valor actualizado acabassem por reverter para o A. só porque a este havia sido prometida a sua venda em 1982.
Ora, sem que da parte da promitente vendedora tenha existido a criação de expectativas que, por exemplo, levassem o A. a suportar maiores prejuízos ou a cimentar ainda mais a ideia da concretização do negócio, a R. confrontou o A. com o facto consumado da alienação, depois de ter deixado sem resposta as cartas que o A. lhe remetera no sentido do agendamento da escritura pública.
Por isso, não se podem considerar verificados os pressupostos de que depende a responsabilização civil da R. fora dos quadros do regime jurídico do contrato- promessa.

4. Diga-se, para rematar, que só o alheamento relativamente ao regime jurídico e à natureza precária do contrato-promessa pode justificar surpresa perante o resultado declarado.
O regime jurídico do contrato-promessa, na parte referente à indemnização e aos efeitos do incumprimento, parece equilibrado.
Por um lado, são defendidas as posições que socialmente se apresentam como mais sensíveis, atenta a natureza dos bens e o investimento que na efectiva aquisição tenha sido feito pelo promitente-comprador. Por outro, mesmo quando nenhum prejuízo seja causado a este, o regime do sinal confere-lhe o direito de receber do promitente-vendedor o dobro do que prestou.
É verdade que em situações, como a dos autos, em que a situação se foi arrastando e em que a desvalorização da moeda provocou a erosão de grande parte do valor aquisitivo do sinal que foi prestado e da indemnização correspondente, quem acaba por sair prejudicado é o promitente-comprador.
Todavia, trata-se de um resultado que não interfere na razoabilidade do sistema. Depois, no contrato-promessa dos autos não se fixou sequer um prazo para a outorga da escritura. Tão pouco o A. accionou os mecanismos jurídicos para colocar a R. numa situação de incumprimento que permitisse recuperar mais cedo a indemnização a que o A. teria direito.
O que os autos reflectem, numa análise objectiva, é que, face à inviabilidade da execução específica, o A. foi esperando que a promitente vendedora cumprisse o contrato, sendo que a passagem do tempo, com a inelutável desvalorização da moeda e com a valorização dos lotes de terrenos para construção, acabava por representar para si uma vantagem em relação aos benefícios que já poderia ter obtido da antecipação da definição do caso através da sua iniciativa.
Correu esse risco e o resultado não lhe foi favorável.
Porém, não são razões de pura conveniência que devem servir para sair do regime geral dos contratos-promessa, procurando uma solução avulsa que não encontra na matéria de facto razões suficientes.

IV – Em conclusão:
Face ao exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação, mantendo a decisão arbitral recorrida.
Custas a cargo do apelante.
Notifique.
Lisboa, 18-3-03
(António Santos Abrantes Geraldes)
(Manuel Tomé Soares Gomes)
(Maria do Rosário Correia de Oliveira Morgado)
_______________________________________________________________
^[1] As linhas fundamentais do debate, os argumentos utilizados, assim como a identificação dos autores que expressaram a sua adesão a uma ou outra das teses ou que, apesar de tudo, continuam a revelar algumas dúvidas encontram-se inventariados, por exemplo, na obra de Brandão Proença, A Resolução do Contrato no Direito Civil, pág. 186 e segs., e na de Ana Prata, Cláusulas de Exclusão e Limitação da Responsabilidade Contratual, págs. 468 e segs.
Em defesa da tutela do interesse contratual positivo se pronuncia Batista Machado, in Pressupostos da Resolução por Incumprimento, Obra Dispersa, vol. I, págs. 125 e segs. Depois de exaustiva argumentação, a mesma tese foi adoptada por Ana Prata, ob. cit., págs. 468 e segs., maxime, pág. 495, onde “embora não com absoluta isenção de dúvidas”, julga “admissível o entendimento de que o direito indemnizatório que cabe ao contraente que resolve o contrato bilateral ... tem por objecto o dano de incumprimento”.
Já a quantificação da indemnização por via do interesse contratual negativo é a tese assumida por Galvão Teles, in Direito das Obrigações, 6ª ed., págs. 465 e 466, Pires de Lima e Antunes Varela, in CC anot., vol. II, 4ª ed., pág. 58, José Carlos Brandão Proença, in A Resolução do Contrato no Direito Civil, pág. 193, Pedro Romano Martinez, in Cumprimento Defeituoso, em Especial na Compra e Venda e na Empreitada, pág. 350, onde recusa a tese de Batista Machado, Almeida e Costa, in Direito das Obrigações, pág. 762, e por Lobo Xavier, in RDES, ano XXI, Janeiro-Dezembro, pág. 262, em estudo que incide sobre a compra e venda a prestações. Ribeiro de Faria, conquanto não considere ultrapassadas todas as dúvidas, inclina-se para a mesma tese - in Direito das Obrigações, vol. II, págs. 424 a 435.
Na jurisprudência, veja-se o Ac. do STJ, de 11-2-99, in CJSTJ, tomo I, pág. 111, e na RLJ, ano 133º, págs. 374 e segs., e o Ac. da Rel. de Évora, de 12-1-95, in CJ, tomo I, pág. 272.
^[2] A este respeito, dão-se por reproduzidas as considerações feitas no Ac. da Rel. de Coimbra, de 8-2-00, in CJ, tomo II, pág. 5, relatado pelo ora Relator.
^[3] Neste sentido cfr. Ana Prata, O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, pág. 745, e bem assim Ana Coimbra, in O Direito, ano 122º, III-IV, pág. 649, quando refere que “não seria de esperar previsão legal que contemplasse constituição de sinal cronologicamente anterior à celebração do contrato. Daí que a omissão legal não seja conclusiva no sentido de tal anterioridade dever considerar-se excluída”.
^[4] Do Contrato-Promessa, pág. 179.
^[5] Como defende Ana Prata, ob. cit., pág. 744, ou Menezes Leitão, in Direito das Obrigações., vol. I, pág. 204.
^[6] Como defende Ana Coimbra, ob. cit., págs. 542 e segs.
^[7] Sobre a natureza da presunção estabelecida e dos modos de elisão, cfr. Ana Prata, ob. cit., págs. 821 e 822 e a vasta doutrina aí mencionada.
^[8] In CC anot., vol. I, 4ª ed., pág. 417.
^[9] Neste sentido cfr. o Ac. da Rel. de Lisboa, de 24-6-99, in CJ, tomo III, pág. 125.
^[10] Cfr. Ana Prata, ob. cit., pág. 892.
^[11] Cfr. Calvão da Silva, in Sinal e Contrato-promessa, 7ª ed., pág. 97, os Acs. do STJ, de 30-6-98, in CJSTJ, tomo II, pág. 145, e de 9-12-93, in CJSTJ, tomo III, pág. 170, Ac. da Rel. de Coimbra, de 28-11-95, in CJ, tomo V, pág. 47, e Ac. da Rel. do Porto, de 19-10-92, in CJ, tomo IV, pág. 253.
^[12] E foi igualmente assumida no Ac. do STJ, de 11-3-97, in CJSTJ, tomo I, pág. 141, contra terceiro que adquiriu o bem que fora objecto da promessa, impedindo a execução específica.
A mesma fonte de responsabilidade civil foi ainda admitida pelo Ac. da Rel. de Lisboa, de 18-4-02, in CJ, tomo II, pág. 104, numa situação em que a alienação de um bem fora efectuada em prejuízo de um credor, numa situação em que se revelava inviável a acção pauliana.
^[13] In Tratado de Direito Civil, vol. I, tomo I, pág. 196 e 197.
^[14] Sobre a distinção entre as modalidades de contrato-promessa precário e contrato-promessa firme, cfr. Ana Prata, ob. cit., págs. 96 e segs.
^[15] Sobre as razões cfr. Menezes Leitão, in Direito das Obrigações, vol. I, pág. 207.