| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes deste Tribunal da Relação de Lisboa
I – RELATÓRIO
Imobiliária, S.A., intentou a presente acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra X Hoteleiras, Lda., pedindo que a ré seja condenada a reconhecer o direito de propriedade da autora sobre o Casal do Alvito, bem como a inexistência de título legítimo que sustente a manutenção da ocupação de uma parcela dessa propriedade pela ré e a entrega da mesma livre e devoluta e a pagar à autora indemnização a liquidar em execução de sentença pelos prejuízos resultantes de tal ocupação.
Para fundamentar a sua pretensão, alega que adquiriu o prédio em questão, o qual se encontrava ocupado por diversas pessoas, incluindo a ré, sem qualquer título legítimo, o que lhe causa prejuízos, uma vez que pretende proceder ao desenvolvimento urbanístico de tal espaço.
Regularmente citada, veio a ré contestar e reconvir, pedindo o reconhecimento da existência de um contrato de arrendamento do espaço em questão e a nulidade da aquisição do prédio pela ré, por simulação, ou o reconhecimento do seu direito de preferência na alienação.
Para tanto, alegou que celebrou com António, que na altura era conhecido como dono do Casal do Alvito, contrato de arrendamento do espaço que ocupa, onde edificou um imóvel, que hoje ocupa e explora como restaurante, pagando uma renda mensal, sendo certo que nunca ninguém questionou a sua ocupação de tal espaço, apesar de todos os outros proprietários terem conhecimento da situação, tendo dado o seu assentimento ao arrendamento, tendo a venda do prédio à ré tido como único fundamento a possibilidade de obter a entrega do prédio dos seus arrendatários e sendo o preço inferior ao efectivamente pago.
Mais solicitou a intervenção provocada dos alienantes do prédio à autora, (…). A autora respondeu alegando ser nulo o contrato de arrendamento e a caducidade do exercício do direito de preferência.
A ré treplicou sustentando o alegado na contestação.
Foi deferido o chamamento solicitado.
Citados os chamados vieram Maria e outros, contestar, invocando a litispendência, alegando que a ré já formulara o pedido de declaração de nulidade da compra e venda noutro processo; a inadmissibilidade da reconvenção, por a ré pretender exercer a preferência num negócio que pretende ver declarado nulo; a ilegitimidade da ré para invocar tal nulidade; a ilegitimidade dos chamados José e outros, por serem apenas cônjuges dos comproprietários casados sob o regime de comunhão de adquiridos e invocam ainda a caducidade do direito de preferência. Mais alegam desconhecer qualquer contrato de arrendamento celebrado com a ré.
Os chamados Francisco José Costa Sequeira Mendonça, Maria Manuel Terreiro Caldeira de Mendonça vieram igualmente contestar, invocando igualmente a litispendência e a caducidade do direito de preferência, e, impugnando, alegam desconhecer qualquer contrato de arrendamento celebrado com a ré.
Procedeu-se a julgamento, tendo sido proferida sentença que julgou a acção procedente, declarando a autora legítima proprietária do prédio dos autos e nulo ou ineficaz em relação a ela o contrato de cedência do espaço que a ré ocupa, condenando-a a entregar o mesmo à autora de imediato, livre e devoluto.
Mais condenou a ré a pagar à autora a quantia que se liquidar em incidente posterior correspondente ao valor locativo do aludido espaço, acrescida de juros à taxa legal, desde a data da citação e até efectiva entrega do aludido espaço e improcedente o pedido reconvencional, dele absolvendo a autora e os chamados.
Inconformada com tal decisão, da mesma veio recorrer a ré X Hoteleiras, Lda., tendo apresentado as suas alegações, com as seguintes conclusões:
1. A douta Sentença da qual ora se recorre, enferma da nulidade prevista na segunda parte, da alínea d), do n.° 1, do art.° 668º do Código de Processo Civil.
2. E, nos termos do n.° 3, do art.° 668º do Código de Processo Civil, o presente recurso pode ter como fundamento a referida nulidade.
3. A nulidade invocada resulta do facto do tribunal “a quo” se ter pronunciado sobre matéria constante da reconvenção formulada pela R., na douta contestação de fls. 52 a 60, o qual não deveria ter feito.
4. Nos termos dos n°s 3 e 6, do art.° 39º do Código de Processo Civil, a reconvenção ficou sem efeito (despacho de fls. 476) e, consequentemente, os chamamentos efectuados na dita reconvenção foram considerados inúteis (despacho de fls. 487).
5. Pelo que o Tribunal "a quo" não se deveria ter pronunciado sobre a invocada nulidade por simulação da compra e venda.
6. Ao se ter pronunciado sobre essa questão, houve um excesso de pronúncia por parte do Tribunal "a quo".
7. Pelo que a sentença é nula (nessa parte), por excesso de pronúncia.
8. Devendo a nulidade ser suprida, de acordo com o número 4 do art.° 668º do Código de Processo Civil.
9. A decisão sobre a matéria de facto, pelo Tribunal " a quo", incorre claramente em "erro de julgamento", uma vez que não valorou correctamente a prova testemunhal produzida pela R. e, até mesmo, pela da A;
10. A douta decisão sobre a matéria de facto peca por deficiência;
11. No decurso do julgamento, a prova testemunhal produzida, em concomitância com alguns documentos juntos aos autos, é susceptível de alterar a decisão sobre a matéria de facto considerada como não provada relativamente os parágrafos 20 e 21 da Base Instrutória e considerada como provada relativamente aos parágrafos 1, 2, 3, 4 e, consequentemente, 7 da base instrutória.
12. O tribunal “a quo” deveria ter valorado diferentemente tal prova testemunhal (…)
22. Também, não valorou devidamente os dois documentos juntos aos autos pela R, a fls. 975 a 984;
23. Assim, esse Venerando Tribunal, com base no conteúdo dos depoimentos gravados e analisando criticamente toda a prova produzida, segundo o princípio da "livre apreciação das provas" deverá alterar a decisão sobre a matéria de facto – artº 712º, nº 2 do Código de Processo Civil;
24. No entender da apelante e face ao exposto nas suas alegações, deverá ser alterada a resposta ao parágrafo 20 da base instrutória, a qual deverá passar a ter a seguinte redacção:
"nunca qualquer dono do Casal do Alvito se opôs, expressa ou tacitamente, ao contrato de arrendamento celebrado entre A e a R";
25. Deverá, também, considerar-se como provada a matéria constante no parágrafo 21;
26. E deverá considerar-se como não provada a matéria constante dos parágrafos 1, 2, 3, 4 e, consequentemente o parágrafo 7 da base instrutória;
27. Deve-se, ainda, considerar como não escrita a resposta dada pelo Tribunal "a quo" ao parágrafo 22 da base instrutória; nos termos do artº 646º nº 4 do Código de Processo Civil, dado que
28. Saber se os outros comproprietários deram o seu assentimento trata-se de uma questão de direito;
29. E, no entender da Apelante, os outros co-herdeiros/ comproprietários deram o seu assentimento ao contrato de arrendamento celebrado entre a R. e António Leitão de Oliveira;
30. Entende a Apelante que, na apreciação dessa questão, o Tribunal "a quo", não interpretou correctamente as normas do art.° 288º e 217º do Código Civil, bem como deveria ter aplicado a norma do artº 236º deste diploma legal e não o fez;
31. Ao aplicar-se a norma do artº 236º do Código Civil, conclui-se que qualquer pessoa/declaratário, colocada nas mesmas circunstâncias que a R, entenderia que os restantes comproprietários haviam dado o seu consentimento ao referido contrato de arrendamento;
32. Desde logo, porque as declarações das testemunhas acima referidas em 2.1 demonstraram que os ex-comproprietários tinham perfeito conhecimento do que se passava no "Casal do Alvito", designadamente que este comportava múltiplos arrendamentos e várias construções;
33. Nunca deduziram qualquer oposição ou manifestaram qualquer comportamento susceptível de demonstrar junto da R. que se opunham ao dito contrato de arrendamento;
34. A Apelante entende que o contrato de arrendamento celebrado entre esta e António Leitão de Oliveira é válido, porque foi prestado o assentimento pelos outros co-proprietários, nos termos do artº 1024º, nº 2 do Código Civil;
35. Mas chegar-se-ia à mesma conclusão através do facto do dito contrato de arrendamento ter sido celebrado por A, no âmbito dos seus poderes como cabeça de casal;
36. Os documentos juntos a fls. 738 a 758 demonstram que era António Leitão de Oliveira que desempenhava as funções de cabeça de casal;
37. A celebração do contrato de arrendamento entre a R. e António Leitão de Oliveira não carecia de autorização dos outros herdeiros, uma vez que a sua celebração se enquadra nos poderes de administração do cabeça de casal, nos termos dos artºs 2079º e seguintes do Código Civil;
38. O regime da administração da herança indivisa por parte do cabeça de casal constitui um regime especial;
39. Pelo que, quando existe cabeça de casal, não se aplica o regime da compropriedade e, consequentemente, o artº 1024º nº 2 do Código Civil, como o Tribunal a quo fez;
40. O Tribunal a quo, também, deveria ter aplicado os artºs 1054º e 1056º do Código Civil, e não o fez;
41. E isto porque, nos termos dos artºs 1054º e 1056º do Código Civil, embora o referido arrendamento celebrado no âmbito dos poderes de administração do cabeça de casal (A…) se encontrar sujeito ao regime da caducidade, por cessação dos poderes legais do administrador, este foi renovado, uma vez que a R. se manteve no gozo da coisa locada, pelo lapso de um ano, depois de efectuada a escritura de partilhas, sem oposição do locador;
42. Relativamente à indemnização em que a R. foi condenada a pagar à A, no entender da Apelante, o Tribunal " a quo", deveria ter aplicado os artºs 562º e 563º do Código Civil para determinar se esta era devida;
43. Da aplicação das citadas disposições legais, ter-se-ia que concluir pela improcedência do pedido de indemnização, formulado pela A., uma vez que não existe nexo de causalidade;
44. De facto, não é a permanência da R. no Casal do Alvito que impede a operação de reconversão urbanística que a A. pretende efectuar no Casal do Alvito;
45. E, consequentemente, de a A. rentabilizar o investimento efectuado;
46. Deverá, assim, a sentença recorrida ser substituída por outra, que absolva a R. de todos os pedidos.
A apelada Encosta da Tapada, Imobiliária, SA apresentou as suas contra-alegações, pugnando pela improcedência da apelação e consequente confirmação da sentença recorrida.
O Mmº Juiz a quo a propósito da arguição pela apelante de nulidade da sentença, pronunciou-se, entendendo que assiste razão à apelante, dado que o juiz da sentença não podia ter conhecido da pretensão reconvencional. No entanto, tal como a apelada entende que o excesso de pronúncia é irrelevante, dado que dele não resulta qualquer consequência jurídica.
Foram colhidos os vistos legais.
II – QUESTÕES A RESOLVER
Como se sabe, o âmbito objectivo do recurso é definido pelas conclusões do recorrente (artºs 684º nº 3 e 690º nº 1 do CPC), importando, assim, decidir as questões nelas colocadas – e, bem assim, as que forem de conhecimento oficioso –, exceptuadas aquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras – artº 660º nº 2 também do CPC.
Assim, em face das conclusões apresentadas, são as seguintes as questões a resolver por este Tribunal.
1. Se se verifica a nulidade prevista na 2ª parte da al. d) do nº 1 do artº 668º do CPC (excesso de pronúncia).
2. Se existe ou não fundamento para alterar as respostas aos parágrafos 20 e 21 da Base Instrutória e aos parágrafos 1, 2, 3, 4 e 7 da mesma.
3. Se a resposta dada ao parágrafo 22 da Base Instrutória deve ser considerada como não escrita.
4. O contrato de arrendamento celebrado entre a ré X, Lda. e A… é válido?
5. É ou não devida indemnização a pagar pela ré à A.
III – FUNDAMENTOS DE FACTO
Os factos a ter em consideração são os seguintes (destacando-se a negrito aqueles que relevam para a apreciação da impugnação deduzida pela apelante):
- Por escritura pública de compra e venda, outorgada no dia 4 de Janeiro de 2000, a autora adquiriu a propriedade e posse plena e exclusiva do prédio urbano denominado “Casal do Alvito”, sito em Lisboa, conforme documento de fls. 15 a 30.
- Nesta escritura ficou estipulado que se manteria depositada a quantia de Esc. 300.000.000$00 em conta bancária conjuntamente titulada pelos primeiro a sétimo outorgantes, a qual poderia ser movimentada mediante a intervenção conjunta de quatro daqueles titulares – documento de fls. 15 a 30.
- Na mesma escritura, refere-se que a quantia referida se destinava a assegurar todos os encargos de desocupação respeitantes a ocupantes que viessem a demonstrar possuir título legítimo para as respectivas ocupações – documento de fls. 15 a 30.
- Mais se estipulou que a mesma quantia só seria definitivamente entregue aos primeiro a sexto outorgantes após a conclusão do processo de desocupação dos terrenos do “Casal do Alvito”, ou após o início da construção de edificação nova pela outorgante E, S.A., ou quem lhe viesse a suceder – documento de fls. 15 a 30.
- O prédio a que se reportam os autos situa-se no “Casal do Alvito”, tem uma área coberta de 35.500 m2, área descoberta de 104.000 m2, é composto de 34 armazéns e logradouro, conforme documento de fls. 117 a 145.
- O prédio em questão tem inscrita a favor do Banco de Investimento Imobiliário, hipoteca voluntária para assegurar o montante máximo de Esc. 5.973.300.000$00 (C19991230043 – AP.43 de 1999/12/30), conforme documento de fls. 117 a 145.
- A Ré Xanana ocupa 120 m2 do terreno referido supra.
- Por notificação judicial avulsa datada de 4 de Abril de 2000, a autora requer ao Tribunal que se ordene a notificação da ré para que esta exiba o título jurídico válido e eficaz, ao abrigo do qual vem mantendo a sua ocupação de parte do imóvel em questão, conforme documento de fls. 31 a 38.
- A autora requer ainda que, no caso de não possuir ou não exibir o dito título, a ré cesse a ocupação da parte do imóvel em questão, entregando o espaço e as instalações que ocupa, à autora, em 30 dias.
- A autora requer ainda, na dita notificação, que a ré tome conhecimento de que a primeira é a única proprietária e possuidora do imóvel denominado “Casal do Alvito” e de que pretende, em breve, executar obras de urbanização no mesmo.
- A notificação em questão foi recebida pela ré em 17 de Abril de 2000.
- A ré, até à data, continua a ocupar a parte do imóvel e instalações cuja restituição é peticionada.
- À data da sua constituição, em Julho de 1918, a sociedade Cª, Lda., tinha como sócios F… e outros, e como gerentes A e F.
- (…)
- A autora constituí-se em 1998, tendo registado a sua constituição pela Ap. 9 de 18.11.98, sob a designação de “… Imobiliária, Lda.”, conforme fls. 691.
- Pela Ap. 30 de 22.02.2000, a autora reforçou o seu capital, redominou-se e transformou-se em Sociedade Anónima, conforme fls. 692.
- Encontra-se em elaboração o projecto de urbanização e loteamento da propriedade, o que representa um encargo ainda não quantificável, em termos definitivos, mas que ascenderá a algumas dezenas de milhares de contos (quesito 1º).
- Este investimento destina-se a ser rentabilizado, mediante a realização da operação de reconversão urbanística projectada, o que constitui condição sine qua non da sua viabilidade (quesito 2º).
- Para esse efeito, torna-se indispensável que a ré faça cessar a respectiva ocupação, permitindo à autora reaver o imóvel livre e devoluto de pessoas e bens (quesitos 3º e 4º).
- Autora e ré iniciaram negociações a fim de se obter a desocupação do espaço em causa.
- Em 1988, A… era conhecido no “Casal do Alvito” como dono do mesmo.
- A… procedia ou autorizava a construção no local.
- A ré instalou o seu restaurante num edifício erigido no “Casal do Alvito”.
- A… era tido como dono da firma Cª Lda.
- A… cedia o uso temporário de espaços no “Casal do Alvito”, mediante contra-prestações monetárias que recebia.
- Aos olhos de toda a população do “Casal do Alvito”, A… e Cª, Lda., eram uma e mesma coisa.
- Em 1988, A… celebrou com a ré um acordo verbal, nos termos do qual cedeu a esta o uso temporário, por tempo indeterminado, do espaço ocupado pala ré, mediante o pagamento de uma contra-prestação mensal em dinheiro.
- A contra-prestação actual é a equivalente a Esc. 7.325$00 por mês.
- O edifício onde a ré tem instalado o restaurante é constituído por rés do chão e primeiro andar, duas casas de banho, cozinha, e duas salas amplas.
- A ré sempre utilizou o edifício ininterruptamente desde 1988.
- A ré ocupa o edifício em questão à vista de toda a gente e sem oposição.
- Nunca qualquer dono do “Casal do Alvito” se opôs expressamente à ocupação em questão pela ré (quesito 20º).
IV – FUNDAMENTOS DE DIREITO
1. Se se verifica a nulidade prevista na 2ª parte da al. d) do nº 1 do artº 668º do CPC (excesso de pronúncia).
Entende a apelante que o Tribunal a quo não se deveria ter pronunciado sobre a matéria da reconvenção formulada pela Ré a fls. 52 a 60 da contestação.
E, na verdade, a propósito da arguição desta nulidade, o Mmº Juiz a quo deu razão à apelante, já que a sentença não podia ter conhecido da pretensão reconvencional, por anteriormente haver sido declarada a sua ineficácia, mas entendeu que tal excesso de pronúncia é irrelevante, se dele não resultar qualquer consequência.
A apelada entende de igual forma.
Vejamos se assim é.
Na contestação, a ré pediu em reconvenção:
- a declaração de nulidade da compra e venda, do prédio denominado “Casal do Alvito”, celebrada em 4 de Janeiro de 2000, entre a A. e os chamados (vendedores), face a uma alegada simulação absoluta que viciou o negócio;
- subsidiariamente, e para o caso do pedido da nulidade não proceder, ver a ré reconhecido o seu direito de preferência, adquirindo para si o prédio alienado à A.
E, para assegurar a legitimidade passiva da A. quanto aos pedidos reconvencionais, a Ré requereu a intervenção dos intervenientes na escritura de compra e venda do Casal do Alvito à A.
Porém, em 21/06/2002 (cfr. fls. 457) os mandatários da ré renunciaram ao mandato que lhes tinha sido conferido.
E, apesar de ser obrigatória a constituição de mandatário, a ré não constituiu novo mandatário, no prazo legal contado a partir da notificação da renúncia, nos termos do artº 39º do CPC.
Pelo que, por despacho proferido a fls. 476 dos autos e nos termos do artº 39º nºs 3 e 6 do CPC, julgou-se extinto o mandato conferido aos ilustres mandatários da ré e considerou-se ineficaz a reconvenção.
Por via disso, por despacho constante de fls. 487 dos autos, o Mmº Juiz a quo decidiu que os chamamentos efectuados na dita reconvenção eram inúteis.
Porém, na sentença ora sob censura, o Mmº Juiz a quo, conheceu e decidiu da reconvenção apresentada.
Porém, salvo o devido respeito por opinião contrária, também entendemos, tal como o fez a apelada e o Mmº Juiz a quo que, o facto deste ter conhecido e decidido a matéria relativa à nulidade do contrato de compra e venda, por simulação ou o reconhecimento do direito de preferência da ré, é processualmente irrelevante, uma vez que não foi retirada qualquer consequência jurídica desse conhecimento indevido. (1)
Não obstante, a conduta levada a cabo pelo Tribunal de 1ª instância ao conhecer de matérias já anteriormente consideradas inúteis – excesso de pronúncia - entendemos que a mesma não interfere, a nível jurídico, na apreciação do recurso de apelação interposto pela apelante e de cujos fundamentos se conhecerá a seguir.
De qualquer modo, entendemos que não é caso de rectificação nos termos e para os efeitos do disposto no artº 667º do CPC, como pretende a apelada, porque a verificar-se algum dos erros materiais aí enunciados, tal rectificação só poderia ter lugar antes de subir o recurso e não neste (nº 2 do citado preceito).
Termos em que, improcedem, nesta parte, as conclusões do recurso.
2. Se existe ou não fundamento para alterar as respostas aos parágrafos 20 e 21 da Base Instrutória e aos parágrafos 1, 2, 3, 4 e 7 da mesma.
A apelante entende que, face à prova produzida, se impõe uma decisão diversa sobre a matéria de facto no que respeita aos quesitos acima enunciados.
Ora, nos termos do artº 712º do CPC, a decisão do Tribunal da 1ª instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pelo Tribunal da Relação, se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do artº 690º-A do CPC, a decisão com base neles proferida.
Sempre que impugne a matéria de facto, incumbe ao recorrente observar o ónus da discriminação fáctica e probatória, ou seja, especificar obrigatoriamente, os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados e os concretos meios probatórios constantes do processo ou do registo ou gravação realizada que imponham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados de modo diferente.
Convém, no entanto, salientar que este poder quanto à alteração da matéria de facto transforma o Tribunal da Relação num tribunal de 1ª instância, mas não permite um novo e integral julgamento em 2ª instância, como aliás, é referido no preâmbulo do D.L. nº 39/95 de 15/12:
“(…) a garantia do duplo grau de jurisdição em sede de matéria de facto, nunca poderá envolver, pela própria natureza das coisas, a reapreciação sistemática e global de toda a prova produzida em audiência – visando apenas a detecção e correcção de pontuais, concretos e seguramente excepcionais erros de julgamento, incidindo sobre pontos determinados da matéria de facto, que o requerente sempre terá o ónus de apontar claramente e fundamentar na sua minuta de recurso” (sublinhados nossos).
Com efeito, considerando que, de acordo com o princípio da livre apreciação das provas constante do artº 655º do CPC, o Tribunal aprecia livremente as provas (“… decidindo segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto”), mostra-se evidente que na formação da referida convicção entram elementos que, em caso algum, são perceptíveis numa gravação áudio da prova. É que tal convicção é formada (para além dos dados objectivos transmitidos pelos documentos e outras provas constituídas9 pela análise conjugada das declarações e depoimentos, em função das razões de ciência, das certezas, das lacunas, das hesitações, das inflexões de voz, dos olhares, da serenidade, da coerência de raciocínio e de atitude, da seriedade e sentido de responsabilidade manifestados.
Como refere Antunes Varela (RLJ, Ano 129, pag. 295) “É sabido que, frequentemente, tanto ou mais importante que o conteúdo das declarações é o modo como são prestadas, as hesitações que as acompanham, as reacções perante as objecções postas, a excessiva firmeza ou o compreensível enfraquecimento da memória, etc.”
Assim, perante o disposto no artº 712º do CPC, a divergência quanto ao decidido pelo Tribunal a quo, na fixação da matéria de facto só assumirá relevância no Tribunal da Relação se for demonstrada, pelos meios de prova indicados pelo recorrente, a verificação de um erro de apreciação do seu valor probatório, sendo necessário, que tais elementos de prova se revelem inequívocos no sentido pretendido pelo apelante (cfr. Ac. TRL de 26/06/2003 in www.dgsi.pt).
Por isso, o uso pela Relação, dos poderes de alteração da decisão da 1ª instância sobre a matéria de facto deve restringir-se aos casos de flagrante desconformidade entre os elementos de prova indicados pelos recorrentes e aquela decisão, nos concretos pontos questionados.
Só perante tal situação é que haverá erro de julgamento.
Assim, para fundamentar a sua discordância quanto à matéria dada como não provada, refere a apelante que os motivos consignados pela Mmª Juiz a quo como tendo servido de base à formação da sua convicção não correspondem ao resultado da produção de prova, quer documental, quer testemunhal.
Para além dos quesitos impugnados e assinalados no capítulo da fundamentação de facto deste acórdão, que obtiveram as respostas aí enunciadas, o perguntado no quesito 7º da base instrutória, era do seguinte teor:
- A manutenção da ocupação da parcela pela ré acarretará, para a Autora, prejuízos decorrentes da improdutividade dos investimentos que efectuou e da eventual inviabilização dos seus intentos?
A resposta foi a seguinte: provado apenas o que consta dos quesitos 1º a 4º.
Quanto ao quesito 21º cuja redacção era esta:
- Apesar de também os outros comproprietários terem pleno conhecimento do contrato de arrendamento e da existência das construções?
Obteve a seguinte resposta – não provado.
(…)
Segundo a apelante, a decisão de facto deveria ter sido outra, face aos meios probatórios constantes do registo e à prova documental.
Vejamos se lhe assiste razão (observando-se a ordem por que a apelante impugnou a matéria de facto).
Assim, perguntava-se no quesito 20, o seguinte:
Sem qualquer oposição de qualquer outro comproprietário ao arrendamento?
Resposta - Nunca qualquer dono do “Casal do Alvito” se opôs expressamente à ocupação em questão pela ré.
Quanto ao quesito 21, perguntava-se se: Apesar de também os outros comproprietários terem pleno conhecimento do contrato de arrendamento e da existência das construções?
Resposta – não provado.
(…)
Face a estes depoimentos, não se vislumbra como poderia o Mmº Juiz a quo ter dado outras respostas que não fossem aquelas que foram dadas aos quesitos 20 e 21 da Base Instrutória, as quais se mantêm na íntegra.
Passemos agora à análise da matéria de facto constante dos quesitos 1 a 4 e 7 da BI, cujo teor é o que a seguir se transcreve, tendo ficado provado que:
- Encontra-se em elaboração o projecto de urbanização e loteamento da propriedade, o que representa um encargo ainda não quantificável, em termos definitivos, mas que ascenderá a algumas dezenas de milhares de contos (quesito 1º).
- Este investimento destina-se a ser rentabilizado, mediante a realização da operação de reconversão urbanística projectada, o que constitui condição sine qua non da sua viabilidade (quesito 2º).
- Para esse efeito, torna-se indispensável que a ré faça cessar a respectiva ocupação, permitindo à autora reaver o imóvel livre e devoluto de pessoas e bens (quesitos 3º e 4º).
- Relativamente ao perguntado no quesito 7º da BI, nada mais se provou para além das respostas aos quesitos 1º a 4º.
Entende a apelante que o Tribunal a quo não valorou devidamente os depoimentos prestados por algumas testemunhas, bem como alguns documentos.
(…)
Pelo que, não nos resta senão concluir que o teor da matéria provada está em consonância quer com a prova testemunhal produzida a propósito, quer com a prova documental indicada, não havendo, por isso, qualquer reparo a efectuar ao modo como foram dadas as respostas aos quesitos impugnados.
3. Se a resposta dada ao parágrafo 22 da Base Instrutória deve ser considerada como não escrita.
Pergunta-se no § 22 da BI se os outros comproprietários deram o seu assentimento ao pretenso contrato de arrendamento celebrado entre a ré e o António Oliveira, tendo merecido a resposta de não provado (cfr. fls. 1003 dos autos).
Para além da impugnação da matéria de facto, a apelante entende igualmente que o alegado assentimento prestado pelos comproprietários ao pretenso contrato de arrendamento constitui também matéria de direito e ainda por se impor a aplicação do regime legal de interpretação das declarações negociais prevista no artº 236º do CC.
Não lhe assiste, contudo, razão.
Com efeito, de acordo com a mais recente jurisprudência do STJ “a interpretação das declarações negociais constitui matéria de facto…” (2); “Integra matéria de facto o apuramento da vontade real dos outorgantes de qualquer negócio jurídico …” (3) e “A determinação/indagação da real intenção dos contraentes ou a sua actuação concreta, quer no acto de vinculação negocial (emissão de declaração negocial expressa ou tácita), quer no desenvolvimento ou execução do “iter negotii” (“lex contractus”), constitui “a se” matéria de facto …” (4).
Agora a fixação e o alcance a nível jurídico que cada declaração negocial possa ter, é matéria distinta, pois trata-se tão só de o tribunal proceder de acordo com os vários critérios interpretativos legais (cfr. artºs 236º e 238º ambos do CPC) ao apuramento de qual a vontade real do declaratário quando não se consiga apurar na matéria de facto, qual foi a vontade daquele.
Na verdade “Só quando se encontre em causa a interpretação (efectuada pelas instâncias) de uma declaração negocial segundo (ou por aplicação de) critérios normativos – de harmonia com a teoria da impressão do destinatário, acolhida no nº 1 do artº 236º do CC – é que a questão passa a ser de direito …”(5)
É que a ré pretende que os restantes comproprietários deram o seu assentimento tácito depois de celebrado o contrato de arrendamento.
Ora, como bem se refere na sentença recorrida, “enquanto negócio jurídico unilateral não receptício nada impede que esse assentimento seja tácito, ou seja, dedutível de factos que, “com toda a probabilidade”, o revelem, nos termos dos artºs 288º nº 3 e 217º nº 2 do CC”.
Acontece que, da matéria de facto apurada sobre o conhecimento dos comproprietários do alegado contrato de arrendamento nada se provou, sendo certo que era sobre a ré que impendia o ónus da prova de tais factos (cfr. artº 342º do CC).
Com efeito, decorre dos depoimentos das testemunhas C e H, ex-comproprietárias do Casal do Alvito que nunca deram o seu consentimento expresso ou tácito a qualquer suposto contrato de arrendamento, nem retiraram qualquer proveito económico de tais negócios efectuados pelo A…, até porque de acordo com as palavras da primeira das testemunhas referidas “antes da venda à Encosta da Tapada, nunca tinha ouvido falar da X.
Daqui decorre necessariamente que estas testemunhas nunca poderiam ter previsto que o seu silêncio pudesse ser entendido como um qualquer assentimento ou confirmação de um qualquer negócio jurídico realizado, pelo que, não tem aqui aplicação também o disposto no artº 236º nº 1, parte final do CC).
O artigo 236º do CC, por razões de protecção ao declaratário e de segurança do tráfico, consagrou a denominada teoria da impressão do destinatário, privilegiando o sentido objectivo da declaração negocial, mas temperado por um elemento de inspiração subjectiva, ou seja, o primeiro sentido deixa de prevalecer quando não possa razoavelmente ser imputado ao declarante, e a ele também não será de atender quando não coincida com a vontade real do declarante e esta seja conhecida do declaratário.
No caso sobre que ora nos debruçamos, o que se verificou quando o Casal do Alvito se encontrava ainda sob o regime da indivisão quer depois da escritura de partilha pelos comproprietários do Casal do Alvito foi um silêncio tumular, não podendo assumir o mesmo o valor de aceitação ou confirmação de qualquer negócio celebrado com a ré X.
O que se passa é que “na vida real não existe uma “vontade jurídica” nem um “negócio jurídico” abstracto, únicos e típicos, existindo, isso sim, “vontades”, “negócios” e actos jurídicos em concreto, no domínio do ser e da existência” (6).
“O silêncio só valerá como declaração negocial quando tal valor lhe seja atribuído por lei, uso ou convenção”. (7)
Ora, de acordo com o preceituado no artº 1024º nº 2 do CC, o arrendamento de prédio indiviso feito pelo consorte administrador só se considera válido quando os restantes comproprietários manifestem antes ou depois do contrato, o seu assentimento”.
No caso que temos entre mãos, nada disto se passou.
Posto isto, “Não havendo lei, uso ou convenção que atribua ao silêncio valor declaratário ele não valerá como tal …”.(8)
É o caso dos autos.
De todo o modo, tal silêncio não poderá igualmente valer como “declaração tácita”.
“Na declaração tácita, a inequivocidade dos factos concludentes não exige que a dedução seja forçosa ou necessária, bastando que, conforme os usos do ambiente social, ela possa ter lugar com toda a probabilidade; a concludência de um comportamento, no sentido de permitir concluir um certo sentido negocial, não exige a consciência subjectiva por parte do autor desse significado implícito, bastando que objectivamente ele possa ser deduzido do comportamento do declarante”.(9)
Ora, não há qualquer comportamento factual por parte dos comproprietários que nos possa levar a concluir que existiu um assentimento tácito por parte destes em relação ao negócio celebrado entre a ré X e o A.
De resto, decorre do já mencionado artº 1024º nº 2, 2ª parte e do artº 217º ambos do CC que, se a lei exigir escritura pública – como é o caso dos contratos de arrendamento comercial – para a celebração do arrendamento, deve o assentimento ser prestado por igual forma.
Pelo que, mesmo que houvesse assentimento tácito por parte dos comproprietários, não tinha o mesmo obedecido à forma legal prescrita por lei, pelo que sempre seria inválido.
Acresce que, da escritura de compra e venda do Casal do Alvito junta aos autos a fls. 26, consta a seguinte declaração dos comproprietários, na qual transparece sem sombra para dúvidas que, os mesmos desconheciam quaisquer tipos de contratos celebrados anteriormente: “Que não celebraram nem sabem se os seus ascendentes o fizeram, quaisquer contratos válidos de promessa de compra e venda, de arrendamento, de oneração ou constituição de encargos ou responsabilidades de qualquer natureza sobre o Casal do Alvito ou qualquer parte do mesmo, dos quais resulte ou possa vir a resultar no futuro qualquer limitação ou restrição, material, jurídica ou económica à capacidade de uso, fruição, exploração ou disposição do Casal do Alvito pelos seus adquirentes”.
Não houve, assim, por parte dos contraentes/comproprietários qualquer confirmação de um qualquer negócio, para efeitos do disposto no artº 288º nº 2 do CC.
Razão pela qual e para concluir quanto a esta questão se entende que não é de determinar como não escrita a resposta ao § 22 da BI, antes deve a mesma ser mantida nos exactos termos, por corresponder inteiramente à realidade factual apurada e não se vislumbrar como idóneas a produzir quaisquer efeitos jurídicos, as interpretações efectuadas pela apelante dos artºs 236º, 217º e 288º todos do CC.
4. O contrato de arrendamento celebrado entre a ré X, Lda. e A… é válido?
Alega a recorrente X que o acordo verbal celebrado entre si e o A. em 1988 (este fazendo-o dentro das suas atribuições de cabeça de casal), foi renovado após a celebração da escritura de partilhas do Casal do Alvito em 1993, por não ter existido oposição àquele acordo pelos comproprietários, no ano subsequente à efectivação da escritura de partilha dos bens da herança.
Ora, da materialidade apurada não resulta que o A…, ao celebrar os diferentes acordos verbais com os ocupantes do Casal do Alvito e concretamente com a ré X o fizesse na qualidade de cabeça de casal.
Efectivamente, apenas resultou provado que em 1988, A… era conhecido no Casal do Alvito como dono do mesmo e como dono da firma F. H. Oliveira, Cª, Lda.
Argumenta ainda a ré que resulta do teor de documentos juntos aos autos que o A… exercia as funções de administrador da herança indivisa.
Analisemos, então, tais documentos.
De fls. 738 a 752 dos autos consta uma p.i. relativa ao Pº 9886 da 1ª secção do ex-2º juízo cível da Comarca de Lisboa, acção essa instaurada por alguns dos ex-comproprietários do Casal do Alvito contra A…e a sociedade Compª, Lda., da qual resulta a falta de conhecimento e consentimento por parte dos herdeiros de F ao arrendamento de que a R. pretende ser titular.
Em tal acção, os AA peticionaram a condenação dos RR a fornecer diversos elementos relativos às ocupações existentes no Casal do Alvito e aos alegados títulos e autorizações para as ocupações verificadas e muito embora a acção tenha vindo a ser julgada totalmente procedente, nunca os RR vieram entregar qualquer documentação aos AA..
Pelo que e, ao contrário do alegado e pretendido pela ré X, não resulta qualquer reconhecimento por parte dos ex-comproprietários do Casal do Alvito de que o A… exercia em 1988 os poderes de cabeça de casal da herança indivisa.
Com efeito, com a escritura de partilha de bens da herança, a cada um dos herdeiros foi adjudicada a sua parte na exacta proporção.
Ora, de acordo com o disposto no artº 2079º do CC, até à sua liquidação e partilha, a administração da herança pertence ao cabeça-de-casal, encontrando-se os poderes de administração do cabeça-de-casal enumerados nos artºs 2088º a 2091º ambos do CC.
Na verdade, o A… apenas exerceu as funções de cabeça de casal entre 28/10/1989 (data da morte de F…, irmã de A…) e 02/04/1993 (data da outorga da escritura de partilhas), concluindo-se, assim, que à data da celebração do acordo verbal com a ré X, em 1988, a efectiva administração do Casal do Alvito não pertencia ao A….
E, tanto assim era que, em declaração de Modelo 129 apresentada em Março de 1992 (cfr. fls. 753 a 758), por A…, este o fez na qualidade de “cabeça de casal da herança de F….
No entanto, esta declaração vale apenas para os efeitos que foi apresentada, e mesmo assim, é bem demonstrativa do modo de actuação do A…, pois consta da mesma que “não existem arrendamentos e desconhecem-se as datas das ocupações”. Aliás, não nos podemos esquecer que, o A… sempre actuou a seu bel-prazer, dispunha do Casal do Alvito como se fosse o seu único proprietário, não dando qualquer conhecimento dos seus actos aos outros comproprietários, não dividia quaisquer quantias recebidas com os mesmos, as rendas eram passadas como se dissessem respeito a cargas e descargas, etc.
Deste modo, não há qualquer tipo de censura a fazer à conclusão extraída na sentença recorrida, quando afirma que “não se provou que o A… fosse o administrador da herança. O facto de ser tido como dono do prédio e de os restantes herdeiros não se oporem a que gozasse sozinho do mesmo não implica tal conclusão, até porque a herança seria constituída por mais bens”.
Uma vez chegados à conclusão de que A… não exercia o cargo de cabeça de casal em 1988 relativamente à herança indivisa, afastada se mostra a aplicação do instituto da caducidade ao acordo verbal celebrado entre a ré X e o A… e subsequente renovação, nos termos dos artºs 1054º e 1056º ambos do CC.
De qualquer forma, conforme dispõe o artº 2091º do CC, fora dos casos previstos na lei, os direitos relativos à herança só podem ser exercidos conjuntamente por todos os herdeiros, o que quer dizer que o suposto contrato de arrendamento celebrado entre a ré e o A… carecia sempre de ser exercido em conjunto por todos os herdeiros, o que como sobejamente se constata não ocorreu, já que os comproprietários nunca deram o seu assentimento para a realização de quaisquer contratos, que, aliás, desconheciam, sendo certo que o arrendamento comercial não se pode enquadrar nos poderes normais de administração ordinária, pois estes abrangem apenas os meios conservatórios do património hereditário.(10)
Conclui-se, pois, que o acordo negocial celebrado entre a ré X e o A… carecia, como já foi dito atrás, da autorização dos restantes comproprietários ou herdeiros para ser válido.
Com efeito, “a invalidade negocial prevista no artº 1024º nº 2 do CC não se inspira em razões de interesse e ordem pública, já que foi estabelecida no exclusivo interesse do comproprietário que, alheio ao arrendamento, não lhe deu o seu assentimento, antes ou depois do contrato. Por isso, além de sanável mediante confirmação, não pode ser declarada ex officio pelo Tribunal nem a requerimento do comproprietário que abusivamente tiver arrendado parte especificada do imóvel” (11).
Assim, constituindo o Casal do Alvito, parte do património colectivo de todos os comproprietários, aplicam-se as normas relativas à compropriedade a todas as situações de indivisão, designadamente à herança indivisa. (12)
Ora, de acordo com o artº 1311º do CC, na acção de reinvindicação, o reinvindicante só tem de alegar e provar que é proprietário da coisa e que esta se encontra em poder do réu; por sua vez, este é que tem o ónus de alegar e provar que é titular de um direito que legitima a recusa de restituição da coisa, e que a está a deter por título legítimo.(13)
Por todo o exposto, declara-se nulo o acordo negocial de arrendamento de prédio da herança indivisa celebrado por um dos comproprietários sem o assentimento dos outros, não tendo razão de ser a alegação pela apelante quanto à renovação do acordo verbal celebrado por tempo indeterminado em 1988, nem a pretensa aplicação ao caso dos autos do disposto nos artºs 1054º a 1056º do CC.
5. É ou não devida indemnização a pagar pela ré à A.
A ré X, ora apelante foi condenada a pagar à A., a quantia que se vier a liquidar em incidente posterior correspondente ao valor locativo do aludido espaço, acrescido de juros à taxa legal, desde a data da citação e até efectiva entrega do aludido espaço.
Segundo a apelante, o Tribunal a quo deveria ter aplicado o critério legal ínsito nos artºs 562º e 563º do CC para decidir se existe obrigação de indemnização pela ré à A. pelos prejuízos sofridos e pelos benefícios que esta deixou de obter, em razão da manutenção da ocupação ilícita da R. de uma parcela do Casal do Alvito.
De acordo com o artº 1305º do CC, o proprietário tem o direito de usar, fruir e dispor da coisa que lhe pertence, de modo pleno e exclusivo.
Se a conduta da recorrente consubstancia ou não causa adequada dos prejuízos sofridos, decorrentes da privação de uso, fruição e disposição do imóvel, para efeitos dos artºs 563º e 564º do CC, basta atentarmos no que julgamos ser o entendimento unânime da jurisprudência nesta matéria.
Assim, em caso de nulidade do contrato, dispõe o nº 1 do artº 289º do CC, que o que há a fazer é que cada uma das partes restitua aquilo que recebeu da outra (ou o valor equivalente), como se nunca tivesse existido negócio entre elas.
No caso de arrendamento, “o inquilino deve restituir o local arrendado, tal como o recebeu e o valor correspondente à disponibilidade que teve do local, ou seja, o valor correspondente ao valor locativo de que beneficiou”. (14)
Foi precisamente o que se decidiu em 1ª instância e bem, já que, ficou provado que a apelante vem ocupando ilicitamente uma parcela de terreno no Casal do Alvito desde 1988, impedindo a A., sua actual proprietária de a usar, fruir e dispor de modo pleno e exclusivo, estando, por isso, verificado, o nexo de causalidade para efeitos de responsabilização da ocupante ré no pagamento de uma indemnização nos termos sobreditos à proprietária, tanto mais que, a apelante vem utilizando tal parcela de terreno para o exercício da sua actividade comercial (restaurante), daí retirando proventos desde a data supra referida em prejuízo da apelada que se tornou única e legítima proprietária de tal imóvel desde 04/01/2000.
Improcedem, assim, as conclusões da apelante, quanto à improcedência do pedido de indemnização, já que se mostra evidente estar verificado o nexo de causalidade.
V – DECISÃO
Em conformidade com o exposto e sem necessidade de quaisquer outras considerações, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação de Lisboa, em julgar totalmente improcedente a apelação e, em consequência confirmar a sentença recorrida, excepto na parte em que, foi conhecida a reconvenção.
Custas pela apelante.
Lisboa, 16/01/07
(Maria José Simões)
(Azadinho Loureiro)
(Ferreira Pascoal)
___________________________________
1 Nesse sentido, o citado Ac. TRL de 23/02/99 consultável em www.dgsi.pt
2 Cfr. Ac. STJ de 31/03/2004 (relator Azevedo Ramos) consultável em www.dgsi.pt
3 Cfr. Ac. STJ de 13/01/2005 (relator Ferreira Girão) consultável no mesmo site.
4 Cfr. Ac. STJ de 13/01/2005 (relator Ferreira de Almeida) no mesmo site.
5 Cfr. o Ac. do STJ citado em 4.
6 Cfr. Ac. do STJ de 12/09/2006 (relator Fernandes Magalhães) consultável em www.dgsi.pt
7 Cfr. Ac. do STJ de 28/01/99 (relator Ferreira de Almeida) consultável no mesmo site.
8 Cfr. Ac. do STJ de 15/01/92 (relator José Magalhães) no mesmo site.
9 Cfr. o Ac. citado em 7.
10 Neste sentido, vide Ac. do STJ de 22/05/2003 (relator Salvador da Costa) consultável no site já atrás indicado..
11 Cfr. Ac. do STJ de 20/01/2005 (relator Nuno Cameira) consultável no site já citado supra.
12 Cfr. Ac. do STJ citado em 10.
13 Cfr. Ac. do STJ de 27/02/96 (relator Fernando Fabião) consultável no mesmo site.
14 Vide por todos, o Ac. do STJ de 18/11/2004 (relator Pires da Rosa), consultável no site já indicado |
