Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	7686/2003-6
Relator:	OLINDO GERALDES
Descritores:	ARRENDAMENTO RESOLUÇÃO DO CONTRATO OBRAS AUTORIZAÇÃO FORMALIDADES AD PROBATIONEM ABUSO DE DIREITO
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	10/30/2003
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Privacidade:	1
Meio Processual:	APELAÇÃO.
Decisão:	CONFIRMADA.
Sumário:	1. O consentimento escrito do senhorio a autorizar obras no prédio constitui uma formalidade ad probationem. 2. A inobservância dessa formalidade não releva, por abuso do direito, se o senhorio deu o seu acordo em relação às obras e as verificou e o contrato de arrendamento foi celebrado verbalmente.

Decisão Texto Integral:

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa: I. RELATÓRIO C. Rocha instaurou, em  7 de Junho de 1993, no 1.º Juízo Cível da Comarca de Cascais, contra J. Baltazar e mulher, I. Baltazar, acção declarativa, sob a forma de processo sumário, pedindo que fosse decretada a resolução do contrato de arrendamento, que tem por objecto o prédio urbano sito no Largo Infante D. Henrique, n.º - , freguesia de S. Domingos de Rana, concelho de Cascais, e os RR. condenados a despejar imediatamente o mesmo prédio. Para tanto, alegou, em síntese, que o arrendatário realizou obras no referido prédio, sem que tivessem sido autorizadas, as quais alteraram substancialmente a sua estrutura, estética e segurança. Contestaram os RR., alegando que as obras realizadas foram autorizadas pela A., no entanto, as mesmas não alteraram a estrutura interna ou externa do prédio e, para além disso, terminaram em finais de 1990, com o conhecimento da A. Concluíram, assim, pela sua absolvição do pedido. Respondeu ainda a A. à matéria de excepção. Foi proferido despacho saneador, que relegou para a sentença o conhecimento da caducidade, e elaborada a especificação e o questionário, do qual reclamaram, sem êxito, ambas as partes. Realizou-se o julgamento, respondendo-se ao questionário, nos termos do despacho de fls. 208 a 210, do qual não houve qualquer reclamação. Seguiu-se, em 21 de Novembro de 2002, a sentença, constante de fls. 213 a 224, que, julgando a acção improcedente, absolveu os RR. do pedido. Inconformada, recorreu da sentença a A., que, tendo alegado, formulou, no essencial, as seguintes conclusões: a) A A. jamais deu qualquer consentimento sob a forma escrita em relação a todas as obras. b) As alterações feitas implicam uma alteração substancial da estrutura e da disposição interna do prédio arrendado. c) Mesmo o pretenso consentimento não escrito para as obras exteriores não permite estender tal eventual tolerância às obras internas. d) Da matéria provada não resulta que o direito ao despejo tenha caducado. e) A sentença violou os art.º s 334.º do Código Civil (CC), 64.º, n.º 1, al. d), e 65.º do Regime do Arrendamento Urbano (RAU). Pretende, com o provimento do recurso, a revogação da sentença recorrida e a sua substituição por acórdão que decrete a resolução do contrato de arrendamento e condene no despejo. Contra-alegaram os RR., no sentido de ser mantida a decisão recorrida. Recebido o recurso nesta Relação e corridos os vistos legais, cumpre agora apreciar e decidir. Neste recurso, essencialmente, está em discussão se o arrendatário realizou no prédio dado em locação, sem o consentimento escrito da senhoria, obras que tivessem alterado substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, e se o direito de resolução do contrato, baseado nesse fundamento, caducou, por conhecimento do facto pela senhoria há mais de um ano. II. FUNDAMENTOS 2.1.   Com interesse para a decisão, foram dados como provados os seguintes factos: 1. O R. é o actual arrendatário do prédio urbano sito no Largo Infante D. Henrique, n.º -, freguesia de S. Domingos de Rana, concelho de Cascais, mediante a renda mensal de 40$00. 2. O contrato de arrendamento, celebrado verbalmente, teve início em 1 de Janeiro de 1939. 3. Em Setembro/Outubro de 1990, o R. iniciou as obras no referido prédio. 4. Procedeu à substituição do telhado, à abertura de uma janela e à alteração do vão pré-existente, onde foi colocado novo peitoril em pedra azulina Cascais, na parede poente, voltada para o largo da igreja, à substituição de portas e janelas em madeira tradicional por caixilharia de alumínio e cimentou toda a fachada exterior da casa. 5. O R. construiu um anexo com paredes de alvenaria, rebocadas e com azulejo no interior. 6. As obras terminaram em finais de 1990. 7. A A. disso teve conhecimento. 8. Actualmente, a estrutura interna do arrendado compõe-se de sala, dois quartos e cozinha. 9. O exterior da casa não foi pintado. 10. A A. autorizou a reparação do telhado. 11. As obras foram efectuadas sob a verificação da A., que, por diversas vezes, se deslocou ao local, tendo sempre dado o seu acordo a todas as obras efectuadas. 12. A A. deu o seu consentimento quanto à substituição das janelas e porta de madeira, por material diverso, a quem foi pedida opinião, pelo R., se a porta e as janelas deveriam ser em alumínio metalizado ou lacadas a branco, não tendo manifestado qualquer preferência. 13.ando chovia, a água entrava em casa através do telhado. 14. O vigamento que segurava o telhado era de madeira e encontrava-se podre, parte das telhas encontravam-se partidas, a porta e as janelas estavam igualmente podres e o reboco estava a cair. 15. A A., nascida a 24 de Fevereiro de 1905, habitava na casa contígua ao arrendado e tinha conhecimento do seu estado. 16. Desde o início do arrendamento, a senhoria nunca procedeu a obras de manutenção ou reparação no arrendado. 2.2. Delimitada a matéria de facto, que não vem impugnada, importa agora conhecer do objecto do recurso, circunscrito pelas respectivas alegações e cujas questões foram já antes postas em destaque. Nos termos do art.º 64.º, n.º 1, al. d), do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo DL n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário realizar no respectivo prédio, sem o seu consentimento escrito, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões. Semelhante dispositivo existia anteriormente no Código Civil – art.º 1093.º, n.º 1, al. d). O fundamento de semelhante norma prende-se com a obrigação, que recai sobre o arrendatário, de fazer do prédio uma utilização prudente, como decorre do consignado nos art.º s 1038.º, al. d), e 1043.º, n.º 1, ambos do Código Civil (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, II, 2.ª ed., pág. 505, e Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 6.ª ed.,      pág. 413), e, por outro lado, de tais obras consubstanciarem um direito de disposição e de transformação que é próprio do direito de propriedade (Rui Vieira Miller, Arrendamento Urbano, pág. 133). A lei, no entanto, não definiu um critério que permita caracterizar o que denomina por alteração substancial, deixando, por isso, ao intérprete a sua formulação, quando confrontado com cada caso concreto. Nesse âmbito, não se pode olvidar que o arrendatário tem apenas o gozo do prédio, pertencendo ao proprietário o direito de transformação, sem prejuízo, contudo, de se entender que o proprietário autoriza o arrendatário a efectuar as obras necessárias à adequação do arrendado à finalidade do arrendamento [cfr. acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 25 de Março de 1999, Col. de Jur. (STJ), Ano VII, t. 2, pág. 38, Aragão Seia, Arrendamento Urbano, pág. 415, eHenrique Mesquita, Revista de Legislação de Jurisprudência, Ano 126.º, pág. 279]. Assim, as obras que alterem substancialmente a estrutura externa do prédio ou a disposição interna das suas divisões, bem como aquelas que neles causem deterioração considerável não podem ser livremente realizadas pelo arrendatário. Para o arrendatário as poder realizar, de forma lícita, é necessário que obtenha o consentimento escrito do senhorio. Atingindo tais obras a substância do prédio, em diferentes perspectivas, é natural que a sua concretização fique dependente da disposição do respectivo proprietário, que a exercerá como lhe aprouver, no âmbito dos limites do direito de propriedade de que está investido. Como já se aludiu, o consentimento ou autorização do senhorio deve ser formalizado por escrito. A inobservância da forma legalmente prescrita acarreta a nulidade, quando outra não seja a sanção especialmente prevista na lei (art.º 220.º do CC). A forma escrita para o consentimento do senhorio corresponde apenas a uma exigência de prova da declaração, para protecção do arrendatário. Nem de outra maneira poderia ser, pois, sendo admissível o suprimento da falta de documento escrito que consubstancie o contrato de arrendamento, não faria sentido que para aquela declaração negocial, emitida no âmbito daquele contrato, fosse exigível, para a sua validade, a observância da forma escrita. Trata-se, pois, daquilo que se denomina como sendo uma formalidade ad probationem, com contemplação no n.º 2 do art.º 364.º do CC. Nestes casos, a declaração não é nula, podendo provar-se através de outros meios, embora se reconheça que a “dificuldade em suprir por outro ou outros meios de prova uma formalidade probatória, a sua omissão vem a ficar muito próxima, quanto ao seu efeito, da falta de uma forma substancial” (Rodrigues Bastos, Das Relações Jurídicas, II, pág. 155). No caso vertente, embora tivesse ficado provado que a apelante dera o seu acordo a todas as obras efectuadas pelo arrendatário, não ficou, todavia, demonstrado que tal acordo tivesse sido manifestado por escrito, nem tal foi suprido, em conformidade com o disposto no  n.º 2 do art.º 364.º do CC. De qualquer modo, a inobservância da forma escrita do consentimento não releva juridicamente. Com efeito, a pretensão de resolução do contrato de arrendamento, com tal fundamento, constitui um caso de abuso do direito, tornando ilegítimo o exercício do respectivo direito, nos termos do art.º 334.º do CC. Esta solução era já apontada por Vaz Serra, ao referir “quando a forma seja exigida para uma finalidade compatível com a eficácia da declaração sem a forma legal e houver abuso do direito por quem a invoca, não se atende esta alegação” (cfr. Rodrigues Bastos, Das Relações Jurídicas, II, pág. 152). Ora, no caso dos autos, estando provado que a apelante dera o seu acordo a todas as obras, que foram efectuadas sob a sua verificação, e tendo também em consideração que o respectivo contrato de arrendamento foi celebrado verbalmente, era lícito ao arrendatário confiar que, face à conduta da senhoria, esta não iria exercer o direito de resolução do contrato, por falta de consentimento escrito para as obras. O princípio da boa fé na execução dos contratos, o interesse protegido com a referida exigência formal e os bons costumes seriam, manifestamente, postos em crise, frustrando-se, ilegitimamente, a expectativa e a confiança sedimentadas na esfera jurídica do arrendatário, se, agora, porventura, fosse atendido o direito invocado pela senhoria, exclusivamente pela falta de forma escrita do consentimento. Essa invocação insere-se, claramente, no instituto do abuso do direito, na variante venire contra factum proprium. Assim, não pode a apelante invocar, por ilegitimidade substantiva, o direito à resolução do contrato de arrendamento, por omissão da forma escrita do consentimento dado à realização das obras. Neste contexto, ainda que, porventura, fosse possível qualificar as obras como de alteração substancial da estrutura externa do prédio ou da disposição interna das suas divisões, era ilegítimo, por abuso do direito, a invocação da resolução do contrato de arrendamento, por omissão da forma escrito do consentimento dado pela senhoria para a realização das obras efectuadas. 2.3.   Por outro lado, mesmo que o caso dos autos configurasse a situação prevista na al. d) do n.º 1 do art.º 64.º do RAU, a acção de resolução tinha de ter sido proposta dentro de um ano, a contar do conhecimento pela senhoria das respectivas obras, sob pena de caducidade, nos termos previstos no n.º 1 do art.º 65.º do RAU. Nesse âmbito, ficou provado que as obras terminaram em finais de 1990, disso tomando conhecimento a apelante, que habitava na casa contígua ao arrendado. Assim, desde finais de 1990 que a senhoria sabia da realização das obras feitas pelo arrendatário no prédio dado de locação. Esse conhecimento não distingue qualquer parte das obras efectuadas, pelo que só se pode entender como abrangendo a totalidade das obras referidas nos autos. Ora, como se aludiu, a acção, para a resolução do contrato de arrendamento, foi proposta em 7 de Junho de 1993. Nesse momento, há muito que tinha transcorrido o prazo de um ano, que a senhoria dispunha, para a proposição da acção de resolução. Por isso, ainda que à apelante assistisse o direito à resolução do contrato de locação, com fundamento na realização ilícita de obras, nos termos da al. d) do n.º 1 do art.º 64.º do RAU, tal direito, à data da propositura da acção, estava extinto, por efeito da caducidade prevista no art.º 65.º do RAU. 2.4.   Dentro do contexto descrito, a acção só podia ter sido julgada improcedente, não tendo a sentença recorrida violado qualquer das disposições legais enumeradas pela apelante. Consequentemente, o recurso não pode obter provimento, sendo de confirmar a decisão recorrida. 2.5. A apelante, ao ficar vencida por decaimento, é responsável pelo pagamento das custas, em conformidade com a regra da causalidade consagrada no art.º 446.º, n.º s 1 e 2, do Código de Processo Civil. III. DECISÃO Pelo exposto, decide-se: 1)Negar provimento ao recurso, confirmando-se a decisão recorrida. 2) Condenar a recorrente no pagamento das custas. Lisboa, 30 de Outubro de 2003 Olindo Geraldes Fátima Galante Manuel Gonçalves