Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

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Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo:

543/2008-1

Relator: JOSÉ GABRIEL SILVA

Descritores: ACÇÃO DE DESPEJO
FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA
ERRO NA FORMA DO PROCESSO

Nº do Documento: RL

Data do Acordão: 03/11/2008

Votação: UNANIMIDADE

Texto Integral: S

Meio Processual: AGRAVO

Decisão: REVOGADA A DECISÃO

Sumário: I - Em caso de não pagamento de rendas por parte do arrendatário, pode o senhorio operar a resolução por via de acção declarativa, por via de acção de entrega de coisa imóvel arrendada (pelo menos implicitamente), agora disciplinada nos artigos 930-A a 930-E do CPC, e ainda através de comunicação ao arrendatário, devendo tal comunicação ater-se às exigências legais previstas.
II – O senhorio pode lançar mão de acção judicial para que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento, com fundamento no não pagamento de rendas por parte do arrendatário, não ocorrendo erro na forma de processo.
FG

Decisão Texto Integral: 1) Relatório.
1.1) A Autora intentou a presente acção, alegando sinteticamente que concretizou um acordo de arrendamento, em 31.5.01, com os primeiro e segundo Réus, para habitação, pelo prazo de um ano, com início em 1.6.02, pela renda mensal de 90.000$00, transformados em 450.00 euros; tal contra-prestação monetária deveria ser paga no 1º dia útil do mês anterior a que dissesse respeito.
Mais alegou que os Réus referidos não pagaram nem fizeram depósito liberatório, quanto à renda vencida em 1.4.06, nem pagaram as rendas vencidas nos meses seguintes.
Acrescentou ainda que por estes factos, deveria ser considerado resolvido o acordo de arrendamento ajuizado, nos termos do artigo 1083, nº3 do CC, e artigo 14 da Lei 6/06 (NRAU), devendo os aludidos Réus ser despejados, e todos os Réus ser condenados a pagar as rendas vencidas e vincendas.

1.2) Por despacho de 13.6.07 foram os Réus considerados regularmente citados, constatando-se que não contestaram no prazo legal.

1.3) Na mesma decisão analisando-se conjugadamente o artigo 59 da Lei 6/06 de 27.2, bem como os artigos 26, nº1, 27 e 28 da mesma Lei, e verificando-se que a acção foi interposta depois da entrada em vigor desta (27.7.06), concluiu-se que a disciplina legal a aplicar ao caso, seria aquela compendiada no NRAU, o que implicava ter-se em conta o disposto nos artigos 1083 e 1084 do CC.

Debruçando-se sobre a interpretação dos textos destes artigos, o Tribunal "a quo" refere, a certo passo, que:
"…Extrai-se que a resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio, por falta de pagamento de renda, opera por comunicação à contra-parte, onde fundamentadamente se invoque o incumprimento da obrigação."
Em seguida fazendo uso do disposto no artigo 14, nº1, do NRAU, e dizendo-se que no caso presente a Autora pretendia fazer cessar a relação de arrendamento com fundamento na falta de pagamento de renda, a Lei não impunha o recurso à via judicial, antes estatuindo que a resolução do contrato operaria por força da comunicação aos arrendatários.
Continuando a discorrer sobre a questão, disse-se que resultava dos elementos dos autos, que a Autora não efectuara tal comunicação, pelo que não poderia considerar-se resolvido o contrato de arrendamento, não se mostrando a acção de despejo o meio idóneo para o efeito.
Haveria pois erro na forma do processo, pelo que de acordo com os artigos 199, nº1 e 202 do CPC, anulou-se a petição inicial e o processado subsequente, absolvendo-se os Réus da instância.

1.4) Desta decisão foi interposto recurso de agravo, tendo a Recorrente esquematizado o seguinte conjunto conclusivo:

" 1-- A recorrente não concorda com interpretação dada pelo Tribunal “ a quo”, ao disposto nos artigos 1083, n°3, 1084 n°1 do C.C. e no artigo 14° n°1 do NRAU, quando conclui que o novo regime da resolução do contrato por falta de pagamento de rendas, exclui o recurso à via judicial, antes estatui que a resolução do contrato opera obrigatoriamente e apenas por força da comunicação aos arrendatários.
2-- A alteração no n°1 do art. 1048° C.C., no sentido de acrescentar mais uma possibilidade de pagamento das rendas, até à oposição na execução sem excluir a possibilidade que já existia de tal pagamento ser efectuado até ao termo do prazo da contestação da acção declarativa, traduz a vontade do legislador de não eliminar, antes pelo contrário, de admitir a via judicial para fazer operar a resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento de rendas
3-- O disposto nos artigos 1083° n°3, 1084 n°1 do C.C. e no artigo 14° n°1 do NRAU, deve ser conjugado com outras disposições legais, designadamente, com os artigos 1048 n°1 e 1084° n°3 do C.C. que, prevêem, respectivamente, as duas formas — judicial e extra — judicial – de fazer operar a resolução do contrato por falta e pagamento de rendas, ao estabelecerem prazos e efeitos jurídicos diferentes para cada uma das formas.
4-- Assim, deste novo regime, se conclui que a resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio, por falta de pagamento de renda não só opera por comunicação à contraparte, como também por recurso à via judicial.
5-- A presente acção declarativa condenatória com processo comum na forma sumária é um meio idóneo para obter a procedência dos respectivos pedidos, designadamente a resolução do contrato e o despejo do arrendado.
6-- O impedimento de usar tal meio poderá criar situações de maior morosidade na realização do direito de resolução efectiva do contrato de arrendamento, com base em falta de pagamento de rendas, e até, nalguns casos, impedimento de realização de tal direito, frustrando a “ratio legis” da Lei 06/2006 de 2 7/02.
7-- Sendo a petição inicial o meio idóneo para intentar a acção judicial na conclusão 5a, não se verifica qualquer erro na forma de processo, bem como a nulidade daquela e do processado subsequente.
8-- Deve ser revogada a douta sentença recorrida e substituída por outra decisão, que julgue válida a petição inicial e o processado subsequente e, em consequência, ordene a prossecução dos autos.
9-- Caso o Tribunal da Relação julgue existir erro na forma do processo por ser um meio inidóneo para o pedido de resolução do contrato, deverá, em obediência ao princípio da economia processual consagrado no artigo 199° n°1 do C.P.C., a douta sentença ser revogada parcialmente e reformulada, por forma que julgue válida a petição inicial e o processado subsequente em relação aos pedidos do pagamento das rendas em mora e da indemnização contra os RR, arrendatários e fiadores."

1.5) Não se registaram contra-alegações.

1.6) Correram e foram colhidos os vistos legais.

2) O circunstancialismo de facto relevante para a decisão do mérito do agravo reconduz-se ao que foi descrito no relatório, para o mesmo se remetendo, em termos de simplicidade e economia processual.

3)  -- O Direito.

3.1) A resolução é uma declaração unilateral recipienda pela qual uma das partes, dirigindo-se à outra, põe termo ao negócio jurídico celebrado, verificando-se a cessação dos vínculos contratuais como tais ajustados entre as Partes.
Ao contrário da resolução, que convoca a livre vontade das Partes para essa confluência terminativa contratual, a resolução é vinculada e só admitida se fundada na Lei ou em convenção, como se comprova pelo artigo 432, nº1, do CC.
Resulta do artigo 436 do mesmo Código, que a resolução do contrato pode fazer-se mediante declaração à outra parte, o que aliás está em consonância com a definição de resolução referida há pouco.
Por aqui se poderá dizer, que se um contraente utilizar a convenção para operar a resolução, e se a outra Parte se opuser ao fundamento apresentado, "dirigindo-se ambos" ao Tribunal para fixar o acertamento do fundamento, este ao decidir, fixará a validade de tal resolução, limitando-se (ou não) a chancelar a ocorrência da resolução.
Se, a resolução, antes, se fundar na Lei, e na verificação eventual dos respectivos pressupostos, então, o Tribunal decretará ou não a própria resolução, uma vez que não estará em causa a validade daquela, mas a sua existência face a parâmetros normativos.

Daí que:
" O direito de resolução, que se traduz na destruição da relação contratual, depende sempre da verificação de um fundamento, seja a convenção das partes seja a lei, correspondendo sempre ao exercício de um direito potestativo vinculado – art. 432, nº 1, do C. Civil.
Fica, pois, a parte que invoca o direito à resolução obrigada a alegar e a demonstrar o fundamento que justifica a destruição do vínculo contratual" – Acórdão do STJ de 29.11.06, em que foi relator, o Senhor Conselheiro Alves Velho.

É vulgar a estipulação de cláusulas em que se prevê a faculdade de uma ou ambas as partes resolverem o contrato ocorrendo esta ou aquela situação.
Há casos em que, por razões de ordem pública, a Lei é particularmente restritiva em matéria de resolução e tipifica taxativamente as respectivas causas. É o que tem acontecido em sede de arrendamento urbano habitacional.

3.2) Uma vez que se não põem questões quanto à aplicação do novo regime de arrendamento urbano ao caso dos autos, temos então que:
1 – O artigo 14, nº 1, da Lei 6/06 de 27.2, afirma que a acção de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica de arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação, e segue a forma de processo comum;
2 – No nº 3 do preceito diz-se que na pendência da acção de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais.
3 – Enquanto no nº 4 se pode ler:
"Se o arrendatário não pagar ou depositar as rendas, encargos ou despesas, vencidos por um período superior a três meses, é notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depósito e ainda da importância de indemnização devida, juntando prova aos autos, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depósito, que são contadas a final."

 -- Pode-se pois concluir, tendo em conta a redacção dos números 3 e 4 do preceito (bem como do nº 5), que se a Lei permite o pagamento ou depósito de rendas vencidas e não pagas, necessàriamente, em tramitação de acção de despejo, significa que o Legislador entendeu que a acção de despejo possa ser utilizada, para cessação imediata da relação de arrendamento, em particular pelo não pagamento das rendas, o que é de todo lógico se se pensar, que estas são o factor principal do sinalagma complexo que conexiona as partes do contrato, no que aqui interessa, pelo lado do locatário.

3.3) Depois, no artigo 15 do diploma em apreço, criaram-se novos títulos de execução atinentes à relação de arrendamento, cuja matriz processual é a execução para entrega de coisa certa, e agora importa apontar para a redacção do nº 1, alínea e) de tal artigo.

 -- Conclui-se portanto, que não só o senhorio dispõe de acção declarativa para fazer terminar uma relação jurídica arrendatícia, como passou a dispor de acção executiva para perseguir o mesmo desiderato, ou pelo menos, fazer com que o resultado natural da cessação (desocupação e/ou entrega da coisa), se efective através da execução.

3.4) Também é certo que no artigo 9 da Lei 6/06 de 27.2, se estipularam formas de comunicação entre as Partes, tendo em conta a situação de cessação em concreto, modulando-se os requisitos que essas formas deverão adoptar, de modo a que aptamente possam induzir os efeitos jurídicos que lhes estão cometido pela Lei.

O seu nº 1 afirma que:
"Salvo disposição da lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes, relativas a cessação do contrato de arrendamento, actualização da renda e obras, são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de recepção.

O seu nº 7 exara que:
"A comunicação pelo senhorio destinada à cessação do contrato por resolução, nos termos do nº 1 do artigo 1084 do Código Civil (que por sua vez tem como referência o nº 3 do artigo 1083), é efectuada mediante notificação avulsa, ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução, sendo neste caso feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original."

 -- Pelo conjunto do texto desde artigo 9, bem como atentando na redacção do seu nº 7 e conectando-o com o restante articulado, temos que o Legislador admitiu a resolução do contrato de arrendamento que não apenas e obrigatoriamente, pela via judicial.

3.5) Entretanto, no artigo 1083 do CC, e no que diz respeito ao fundamento da resolução, é dito que:
"1— Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.
2— É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio:
a) A violação reiterada e grave de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio;
b) A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;
c) O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina;
d) O não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no nº 2 do artigo 1072;
e) A cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio.
3— É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, ou de oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos números 3 e 4 do artigo seguinte.
4— É fundamento de resolução pelo arrendatário, designadamente, a não realização pelo senhorio de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado."

 -- No nº 2 do preceito encontramos uma cláusula geral de fundamento de resolução, que no seu teor concretiza viragem decisiva, nesta matéria, relativamente ao RAU, instituíndo-se factores exemplificativos que em primeira aproximação figuram causas de resolução.
É certo que no nº 2 se não surpreende a inclusão explícita do não pagamento das rendas, mas dada a conformação do contrato de arrendamento, e a redacção da primeira parte do corpo desse nº 2, é fácil determinar, que falta de pagamento não pode deixar de se entender como incumprimento suficientemente grave para poder provocar a resolução.
A redacção do nº 3 é sibilina, porque uma coisa é situação causa de resolução, e outra, a figura da inexigibilidade em direito das obrigações, mas na economia do preceito, pode-se interpretar o seu teor, em relação ao nº 2, como particularização de situações antes enunciadas, exemplificativamente, neste último número.

3.6) Directamente relacionado com o artigo 1083, temos o artigo 1084 do CC, que explicita:
" 1— A resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista no nº 3 do artigo anterior bem como a resolução pelo arrendatário operam por comunicação à contraparte onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida.
2— A resolução pelo senhorio com fundamento numa das causas previstas no nº 2 do artigo anterior é decretada nos termos da lei de processo.
3— A resolução pelo senhorio, quando opere por comunicação à contraparte e se funde na falta de pagamento da renda, fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de três meses.
4— Fica igualmente sem efeito a resolução fundada na oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública se no prazo de três meses cessar essa oposição."

3.6.1) Pode-se anotar que a epígrafe do artigo 1083 é "Fundamento da resolução", e que a do artigo 1084 é "Modo de operar", a resolução acrescentamos nós, por simples decorrência lógica.

3.6.2) Com este artigo se há-de articular o exposto no artigo 9 da Lei 6/06 de 27.2.

3.7) Temos então que pelo nº 2 do artigo 1083 qualquer incumprimento suficientemente grave, pode desencadear a resolução do contrato, pelo que atento o seu conteúdo aberto, e sopesando o conteúdo próprio do contrato de arrendamento que aqui nos interessa, sempre o não pagamento das rendas pode constituír tal incumprimento grave, provocando a resolução, o que faz com que a sua operatividade possa caber na previsão do nº 2 do artigo 1084, o que implicará recorrer a acção judicial.

3.8) Mas também é certo, que o nº 1 do artigo 1084 diz que:
" A resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista no nº 3 do artigo anterior bem como a resolução pelo arrendatário operam por comunicação à contraparte onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida."

O nº 3 do artigo anterior refere-se ao artigo 1083 que afirma:
" É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, ou de oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos números 3 e 4 do artigo seguinte."

Relembrando agora o já referido teor do artigo 9, nº 7, da Lei 6/06 de 27.2, temos que a operatividade da resolução por não pagamento de rendas se pode concretizar por comunicação do senhorio ao arrendatário, seguindo-se o formalismo de tal comunicação, como desenhada no artigo 9 (vd. a propósito, artigos 10, 11 e 12 da mesma Lei).

3.9) Com estas circunvoluções do Legislador, e tentando extraír e firmar conteúdo útil das normas citadas, estabelecendo, ou tentando, uma coerência perceptível, ou ainda, uma operatividade razoável, teremos que, em caso de não pagamento de rendas por parte do arrendatário, pode o senhorio operar a resolução por via de acção declarativa, por via de acção de entrega de coisa imóvel arrendada (pelo menos implicitamente), agora disciplinada nos artigos 930-A a 930-E do CPC, e ainda através de comunicação ao arrendatário, devendo tal comunicação ater-se às exigências legais previstas.

3.10) Em obediência ao raciocínio que tem vindo a desenvolver, teremos de afirmar, no nosso caso, que a Autora podia ter lançado mão de acção judicial, como o fez, para que fosse decretada a resolução do contrato de arrendamento, com fundamento no não pagamento de rendas por parte dos arrendatários, não ocorrendo, consequentemente, erro na forma de processo.

4) Decisão.
Pelo exposto, acordam os Juízes que constituem esta secção cível do Tribunal da Relação de Lisboa, em julgar provido o recurso de agravo interposto, revogando-se a decisão recorrida, seguindo o processo os seus termos.
Sem custas.
Notifique-se.
DN.
Lisboa, aos 11 de Março de 2008.
José Gabriel Silva
Maria do Rosário Barbosa
Maria do Rosário Gonçalves