ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA:
I. OBJECTO DO RECURSO E QUESTÕES A SOLUCIONAR.
No Tribunal Cível da Comarca de Lisboa, A e B instauraram contra C acção declarativa de condenação, com processo comum sumário, alegando, em síntese, que:
As Autoras são donas e legítimas proprietárias do prédio que a Ré habita, no Barreiro, em virtude de contrato de arrendamento celebrado com o ex-marido daquela, em 25/1/73.
A Ré divorciou-se daquele, por sentença, transitada em julgado, proferida 15/4/2002, no Tribunal de Família do Barreiro.
Por via daquela sentença de divórcio litigioso, o direito ao arrendamento do imóvel, que era casa de morada de família, foi transferido para a Ré, nos termos do disposto no art. 84º-4 do RAU.
No dia 28 de Fevereiro de 2002 as A.A. tiveram conhecimento de que se encontra inscrito a favor do primitivo arrendatário, casado com a aqui Ré no regime de comunhão de adquiridos, um prédio urbano, composto de cave para arrecadação, r/c com quatro assoalhadas, cozinha, duas casas de banho, três vestíbulos, marquise e três terraços e sótão para arrecadação, sito na freguesia de Sesimbra, freguesia da Quinta do Conde, descrito na Conservatória do Registo Predial de Sesimbra.
Tendo conhecimento deste facto, a A. A enviou ao, então ainda arrendatário, uma carta registada com aviso de recepção, datada de 20 de Março de 2002, carta esta que se junta como doe. n° 5 e que veio a ser devolvida ao remetente com a indicação de que o seu destinatário se tinha mudado, tal como se pode ver do verso da cópia do envelope no qual ela seguia.
E porque a A. achava estranho a menção de que tal senhor se teria mudado, no dia 10 de Abril seguinte, endereçou, ao dito senhor, uma segunda carta, cujo teor era exactamente igual á primeira, carta esta que veio, novamente, a ser devolvida.
Em 24 de Abril de 2002 a mesma A. endereçou, pela terceira vez, a mesma carta com igual conteúdo, desta feita dirigida quer ao primitivo arrendatário, quer, na altura, a sua mulher, aqui Ré, carta esta que a Ré veio efectivamente a receber no dia 26 seguinte.
No dia 17 de Junho de 2002 a A. A veio a receber do Tribunal de Família e Menores da Comarca do Barreiro a notificação de que, por Sentença transitada em julgado, o direito ao arrendamento do locado em questão na presente acção, se transferiu para a aqui Ré.
Após a comunicação feita pela A. nos termos do que consta do texto da carta que lhe foi enviada e que aqui se deu por reproduzida, a Ré, pura e simplesmente, não veio a pagar este novo montante da renda, a qual, com referência ao mês de Agosto, seria devida e se vencia, nos termos do art° 81° A do RAU, no dia 1 de Julho de 2002.
Mas caso assim se não entendesse, por duvidoso, este novo montante de renda sempre se teria vencido e, assim, seria devido, sem quaisquer dúvidas, no dia 1 do mês de Agosto de 2002 e restantes meses subsequentes.
O que a Ré não fez, deixando pura e simplesmente de pagar a renda porque a senhoria, por seu lado, deixou de emitir e entregar os respectivos recibos com o valor da renda antiga.
O agregado familiar da Ré era, enquanto casada com o primitivo arrendatário, constituído por ela e por este seu marido e um filho.
No caso dos autos o primitivo arrendatário, arrendatário na altura da comunicação e bem assim a Ré que com ele era casado no regime de comunhão de adquiridos, tinham àquela data e têm ainda hoje registado a seu favor a propriedade de um prédio urbano sito na freguesia da Quinta do Conde, Concelho de Sesimbra.
Nos termos da Lei n.° 44/91 de 2 de Agosto, art. 2°, a área metropolitana de Lisboa tem sede em Lisboa e compreende, para além doutros, os Concelhos do Barreiro e Sesimbra, estando, deste modo, preenchido o requisito do n.° 1 do art. 81° A do RAU, sendo que nas comunicações feitas, quer ao primitivo arrendatário, quer à ora Ré, foi identificado, com rigor, o imóvel que satisfaz a exigência prevista naquele artigo, isto é, aí se fez a descrição da imóvel alegando-se, inclusive, que este, pelas suas características e atendendo ao número de pessoas que constituíam o agregado familiar, é capaz de satisfazer plenamente as necessidades habitacionais do agregado familiar muito mais que o locado em causa.
Pelo que a nova renda, no montante de €146,70 mensais, por se reportar ao mês de Agosto e se venceu no dia 1 de Julho de 2002 e nos dias 1 de todos os meses subsequentes, isto é, nos meses de Agosto, Setembro, Outubro e Novembro todos deste ano corrente de 2002 era, desde o dia 1 de Julho de 2002, devida.
É fundamento de resolução pelo senhorio, do contrato de arrendamento, o facto de o arrendatário não pagar a renda no tempo e lugar próprios nem fizer depósito liberatório.
Como, nos termos do alegado supra em 21°, a Ré não pagou a nova renda nem em Julho, nem em Agosto, nem em Setembro, nem em Outubro, nem em Novembro de 2002, encontra-se ela em incumprimento contratual o qual, nos termos da al. a) do n° 1 do art. 64 do RAU é causa de resolução do contrato de arrendamento dos autos no qual, hoje, por força da notificação feita nos termos do alegado no art. 16 supra deste articulado, a respectiva posição de arrendatária se impõe às senhorias, na pessoa da aqui Ré.
Pelo que contra a Ré e com este fundamento, se deve decretar resolvido o contrato de arrendamento e decretar-se o respectivo despejo imediato com a consequente entrega do locado livre de pessoas e bens.
Considerando que a Ré não procedeu ao pagamento das novas rendas peticionam, a final, que a Ré está em incumprimento contratual, o que é causa de despejo que peticionam, bem como o pagamento das rendas em dívida até à presente data, sendo que a renda enquanto a ocupação se mantiver deve ser correspondente a uma indemnização de € 350,00/mês.
A Ré contestou, invocando a excepção da litispendência e pugnando pela improcedência da acção, alegando, no essencial, que "o imóvel da Quinta do Conde a que aludem as A. A., nos arts. 9° e 10° não satisfaz as necessidades do agregado familiar da Ré ... porquanto ... além do acesso lhe estar vedado há mais de 15 anos por estar na posse do ex-marido ..... vai ser objecto de venda em partilha judicial", concluindo a Ré que, por estas duas razões e apesar de residir na área metropolitana de Lisboa, não se encontram reunidos os requisitos do art. 81º-A do RAU. .
Prosseguiram os autos os seus trâmites, sendo proferido despacho a julgar a improcedência da excepção e pela verificação de uma causa prejudicial destes autos, sendo deste despacho interposto recurso de Agravo para o Tribunal da Relação de Lisboa que não mereceu provimento. Finalmente foi proferido despacho saneador-sentença, julgando a acção improcedente e absolvendo a ré do pedido.
Inconformadas com a decisão, vieram as AA. interpor recurso para este Tribunal da Relação, apresentando doutas alegações, com as seguintes CONCLUSÕES:
(…)
Termos em que a Sentença ora sob recurso deve ser revogada proferindo-se douto Acórdão que, de imediato, declare resolvido o contrato de arrendamento por violação do disposto na al. a) do n.° 1 do art. 64° do RAU – n.° 2 do art. 715° do C.P.C, relegando para audiência de julgamento a decisão sobre a imediata entrega do imóvel às apelantes e a apreciação das questões de facto ainda controvertidas e que respeitantes aos demais pedidos e que, por isso mesmo, terão de ser sujeitas a respectiva produção de prova. – n.° 2 do art. 715° do C.P.C, o que se requer.
A R. não contra-alegou.
Admitido o recurso na forma, com o efeito e no regime de subida devidos, subiram os autos a este Tribunal da Relação, sendo que nada obstando ao conhecimento da apelação, cumpre decidir.
A questão, essencial, a resolver é a de saber se a renda a que aludem os autos é actualizável nos termos do art. 81º-A ddo RAU e se no caso a actualização foi efectuada com fundamento factual e nos termos legais, devendo a acção proceder por a ré não ter pago o novo valor nem efectuado o depósito liberatório competente.
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II. FUNDAMENTOS DE FACTO.
(…)
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III. FUNDAMENTOS DE DIREITO.
Nos termos do art. 81-A do RAU, o senhorio pode suscitar para o termo do prazo do contrato ou da sua renovação, uma actualização obrigatória de renda até o que seria o seu valor em regime de renda condicionada quando o arrendatário reside, designadamente, na área metropolitana de Lisboa ou Porto e tenha outra residência ou for proprietário de imóvel nas respectivas áreas metropolitanas e desde que os mesmos possam satisfazer as respectivas necessidades habitacionais imediatas.
Quando pretender efectuar a actualização ao abrigo deste normativo o senhorio deve enviar uma comunicação por escrito ao arrendatário, com a antecedência mínima de 90 dias em relação ao termo do prazo do contrato ou da sua renovação, onde identifique, com rigor, as residências ou imóveis que satisfaçam as necessidades habitacionais imediatas do arrendatário e informe do novo montante da renda e o coeficiente e demais factores relevantes, utilizados no seu cálculo, sendo que a actualização pretendida não pode ultrapassar o que seria o valor da renda em regime de renda condicionada.
Se o arrendatário não aceitar ser possuidor de outro imóvel susceptível de satisfazer as respectivas necessidades habitacionais imediatas, não se chega a entrar na fase da actualização propriamente dita, restando ao senhorio o recurso aos tribunais.
Se aceitar, o processo de actualização passará este a reger-se pelo disposto nos arts. 33º a 35º, sendo que nos termos do n.º 2 do citado art. 33° que "a nova renda considera-se aceite quando o arrendatário não discorde nos termos do art. 35° e no prazo nele fixado."
No caso dos presentes autos as recorrentes parecem ter razão no entendimento que defendem nas doutas alegações, designadamente quanto ao facto de a renda poder ser actualizada ao abrigo do art. 81º-A do RAU e sem que tivessem, necessariamente, de recorrer ao tribunal para o efeito. Isto ao contrário do que parece vir defendido na sentença e que terá sido motivo para desde logo se decidir da acção no saneador e com base nos poucos factos dados como provados.
Sucede que a fundamentação aduzida na sentença recorrida, como bem o demonstram as recorrentes, não parece de seguir. Por outro lado, foram alegados vários outros factos, quer na petição quer na contestação e alguns deles são controvertidos e importa apurá-los devidamente com vista às várias soluções de direito possíveis. Estão nessa situação os relativos às várias comunicações dirigidas pelas recorrentes à recorrida e às datas e ao conteúdo das mesmas; à composição do agregado familiar da recorrida; às características do prédio que a recorrida possuía em Sesimbra e à situação do mesmo (esta na versão da recorrida); à resposta que a recorrida deu à carta das recorrentes de 26.4.2002; aos montantes dos depósitos das rendas; às actualizações anuais das rendas; às condições pessoais e patrimoniais da recorrida, etc.
Este apuramento dos factos controvertidos deve fazer-se, sem prejuízo da maior ou menor relevância de cada um deles, pois se sabe que o julgamento que cada qual possa fazer dos mesmos comporta sempre alguma subjectividade de análise e defesa de pontos de vista diferentes, pelo que não há que à partida considerar como irrelevantes factos que manifestamente o não sejam.
No caso em apreço, de uma análise superficial do despacho saneador-sentença recorrido, decorre com palpável evidência que nele não podia ser proferida decisão a pôr termo ao processo, devendo antes o despacho ter-se ficado pelo simples saneador e com elaboração da especificação e da base instrutória.
Estamos assim perante um caso de manifesta insuficiência da matéria de facto apurada no Tribunal “a quo”, bem como perante um caso de deficiente elaboração de alguma dessa matéria consignada na sentença, o que tudo junto aconselha à anulação do julgamento, nos termos do artigo 712º do Código de Processo Civil, cujo n.º 2 estabelece:
"Pode a Relação anular, porém, a decisão do colectivo, mesmo oficiosamente, quando repute deficientes, obscuras ou contraditórias as respostas aos quesitos formulados ou quando considere indispensável a formulação de outros quesitos ...”
O poder censório da Relação pode e deve ter lugar em todos os casos em que se verifique um julgamento de facto, sob pena de, se assim não sucedesse, este Tribunal de 2ª instância ficar em parte manietado no conhecimento dos recursos, em que deve julgar de facto e de direito (neste sentido, veja-se o Acórdão desta Relação de 3/5/90, publicado na C.J., Tomo III, Ano de 1990, pág. 103 e 104 ) .
Por isso é que constatando-se a existência, no presente caso de deficiência da matéria fáctica fixada pelo julgador singular no saneador-sentença e ainda de uma notória insuficiência de factos se impõe a anulação do julgamento, por forma a que se corrija e complete essa matéria, em conformidade com o que anteriormente vai dito, prosseguindo depois os autos os seus legais trâmites.
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III. DECISÃO.
Em conformidade com os fundamentos expostos, decide-se conceder provimento ao recurso no sentido apontado e revogar o despacho saneador-sentença recorrido, o qual deverá ser substituído por outro em que se elabore a especificação e a base instrutória para apuramentos de todos os factos que tenham interesse para a resolução de todas as questões suscitadas no pleito, segundo as várias soluções plausíveis de direito controvertidas.
Fica desta forma prejudicado o conhecimento do objecto do recurso interposto na parte restante.
Custas a final, consoante o vencido.
Lisboa, 17 de Novembro de 2005.
FERNANDO PEREIRA RODRIGUES
FERNANDA ISABEL PEREIRA
MARIA MANUELA GOMES
