| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
I – RELATÓRIO
B..., na qualidade de cabeça-de-casal da herança de C..., instaurou, em 26 de Outubro de 2007, no ... Juízo do Tribunal Judicial do Montijo, contra Ar..., Lda., e D.... e marido, E...., acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, pedindo que os Réus fossem condenados, solidariamente, a pagar a quantia de € 40 000,00, acrescida de juros a partir da citação.
Para tanto, alegou, em síntese, que o seu falecido filho, em 19 de Janeiro de 2005, celebrou com a R. Ar... um contrato – promessa de compra e venda, tendo por objecto um prédio urbano, sito em Alcochete, pelo preço de € 200 000,00, e que pagou, como sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 20 000,00, tendo ficado acordado que a escritura de compra e venda deveria realizar-se no prazo máximo de 15 dias após a obtenção da licença de habitação, a qual foi emitida em 16 de Dezembro de 2005, com a A. ser interpelada para a celebração da escritura de compra e venda apenas em 13 de Julho de 2006, pelo que a promitente – vendedora incumpriu o contrato; em 25 de Setembro de 2006, aquela R. vendeu o mesmo prédio aos outros Réus, sabendo estes do incumprimento do contrato – promessa pela R. Ar....
Contestaram os RR. D... e E..., arguindo a sua ilegitimidade, por não serem partes no alegado contrato – promessa, e concluindo pela sua absolvição da instância.
Contestou também a R. Ar..., imputando o incumprimento do contrato à A. e, em reconvenção, pediu que fosse declarada a resolução do contrato, com a perda do sinal a seu favor.
Replicou a A., defendendo a legitimidade dos 2.º s RR. e impugnando a reconvenção.
Seguiu-se o despacho saneador-sentença, que, declarando a sua ilegitimidade, absolveu os 2.º s RR. da instância, e, julgando a acção improcedente e a reconvenção procedente, absolveu a R. Ar... do pedido e declarou resolvido o contrato – promessa, em 24 de Julho de 2007, determinando ainda a perda do sinal a favor da mesma R.
Inconformada com essa decisão, recorreu a Autora, que, tendo alegado, formulou essencialmente as seguintes conclusões:
a) Os 2.º s RR. têm um interesse indirecto na acção e, por isso, têm legitimidade.
b) A sentença teve uma errada apreciação das razões que levaram a que a A. não pudesse e nem tivesse mais interesse na realização da escritura de compra e venda, após a morte do filho.
c) A perda do interesse, descrita no art. 808.º do CC, tem de ser apreciada objectivamente.
d) Não houve culpa da A. no incumprimento do contrato.
e) A R. Ar... teve culpa no incumprimento do contrato (art. 570.º do CC).
Pretende, com o seu provimento, a revogação da decisão recorrida e a condenação dos RR. a pagarem o dobro do sinal ou, então, a condenação da R. Ar... na restituição do sinal em singelo.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Neste recurso, está fundamentalmente em causa a legitimidade processual e o incumprimento do contrato – promessa de compra e venda de imóvel.
II – FUNDAMENTAÇÃO
2.1. Foram dados como provados os seguintes factos:
1. A R. Ar... era proprietária da moradia unifamiliar, sita no Valbom, n.º ...., actualmente Rua ...., descrita, sob o n.º ... (Alcochete), na Conservatória do Registo Predial.
2. Por contrato – promessa, celebrado em 19 de Janeiro de 2005, a R. Ar... obrigou-se a vender ao filho da A., C..., a referida moradia, livre de quaisquer ónus ou encargos, pelo preço de € 200 000,00, nos termos de fls. 18 e 19.
3. Desse contrato, constava, designadamente, as seguintes cláusulas: 3.ª Como sinal e princípio de pagamento, o promitente – comprador entrega à promitente – vendedora, no acto da assinatura deste contrato, a quantia de € 20 000,00; 4.ª O restante valor em dívida, no montante de € 180 000,00, será entregue no acto da escritura de compra e venda; 5.ª A escritura de compra e venda deverá realizar-se num prazo máximo de 15 dias após a licença de habitação (data prevista: Maio de 2005); 6.ª Se a promitente – vendedora se recusar a efectuar a escritura terá que devolver em dobro o sinal entregue pelo promitente – comprador e se este último, se recusar a efectuar a escritura, perderá o sinal entregue.
4. Na mesma data do referido contrato, os mesmos outorgaram o documento de fls. 20, denominado de “aditamento ao contrato – promessa de compra e venda celebrado em 19/01/2005”, com a seguinte cláusula: “promitente – comprador pretende efectuar várias obras extras na respectiva moradia e a promitente – vendedora compromete-se a efectuá-las mediante o pagamento de € 40 000,00 (já com IVA incluído), valor este que será entregue na data da escritura”.
5. C.... faleceu em 15 de Novembro de 2005, tendo deixado como seus únicos herdeiros os seus pais, a A. e F.....
6. A R. Ar... enviou à A. uma carta registada com aviso de recepção, constante de fls. 30 e 31, com a data de 13 de Julho de 2006, comunicando-lhe que a escritura pública de compra e venda se realizaria no dia 25 de Julho de 2006, pelas 10:00 horas, no Cartório da Licenciada G...., sito na Rua ..., Alcochete, e que deveria munir-se de um cheque visado, no montante de € 220 000,00, para pagamento do remanescente preço.
7. Refere ainda a mesma carta que, até ao dia 21 de Julho de 2006, a A. deveria proceder à entrega de toda a documentação necessária a si respeitante, no Cartório, bem como proceder à liquidação do respectivo IMT.
8. A licença de habitação foi emitida em 16 de Dezembro de 2005.
9. A A., em 24 de Julho de 2006, através do seu mandatário, comunicou, designadamente por fax, a resolução do contrato – promessa, por incumprimento definitivo da R. Ar..., uma vez que a outorga da escritura de compra e venda, no máximo, deveria ter sido efectuada até 31 de Dezembro de 2005 (fls. 33 e 34).
10. E comunicou-lhe que deveria restituir o dobro do sinal entregue, no montante de € 40 000,00.
11. E informou-a ainda de que não tinha mais interesse em celebrar a escritura de compra e venda e que, por isso, não iria comparecer no referido cartório.
12. Os 2.º s RR. apresentaram, no dia 4 de Setembro de 2006, a requisição do registo provisório de aquisição a seu favor e de hipoteca voluntária a favor da CGD, como garantia do empréstimo de € 260 000,00.
13. No dia 25 de Setembro de 2006, a R. Ar... celebrou a escritura pública de compra e venda do referido imóvel com os 2.º s RR., pelo preço de € 260 000,00.
14. A R. Ar... remeteu à A., em 20 de Janeiro de 2006, a carte registada de fls. 130, da qual consta “no passado dia 10 do corrente a senhora esteve comigo na moradia (…). Devido ao falecimento do seu filho, acordámos que a senhora me comunicaria por escrito a sua decisão em relação à casa. Até à data ainda não obtive qualquer resposta e não posso continuar a aguardar, por isso, peço-lhe uma resposta no prazo de 8 dias a contar da data da recepção desta carta.”
15. Em 24 de Janeiro de 2006, a A respondeu com a carta de fls. 131, onde refere que incumbiu o Dr. H.... para acompanhar o processo do seu falecido filho e que este lhe tinha transmitido que já tinha apresentado uma proposta à R. através de uma carta dirigida recentemente à firma.
16. A R. Ar... não compareceu no Cartório no dia 25 de Julho de 2006, pelas 10:00 horas.
2.2. Descrita a dinâmica processual e a matéria de facto provada, que não vem impugnada, importa conhecer do objecto do recurso, delimitado pelas respectivas conclusões, e cujas questões jurídicas emergentes foram oportunamente especificadas.
Preliminarmente, não pode deixar de se observar que a Apelante não apresentou as conclusões do recurso, de “forma sintética”, cujo ónus está estabelecido, expressamente, no art. 690.º, n.º 1, do Código de Processo Civil (CPC), correspondendo as mesmas à reprodução quase integral da respectiva motivação.
Não se formalizou, porém, o convite à sua correcção, não por descuido, que seria indesculpável, mas por o mesmo se revelar, na prática corrente, como uma mera inutilidade, potenciador ainda de um indesejável factor de morosidade processual, a evitar, sem prejuízo das garantias processuais das partes.
A primeira questão prende-se com a legitimidade para a acção dos Apelados D... e E..., os quais, na decisão recorrida, foram considerados parte ilegítima e, por isso, absolvidos da instância.
A Apelante fundou a sua pretensão jurisdicional no incumprimento definitivo de um contrato – promessa de compra e venda de imóvel, exigindo expressamente o valor do sinal em dobro, nos termos do art. 442.º do Código Civil (CC).
Ora, os referidos Apelados não foram partes no referido contrato – promessa, sendo alheios em relação ao mesmo.
Do seu eventual incumprimento, nomeadamente pela promitente – vendedora, não lhes pode advir qualquer prejuízo, pelo que carecem de interesse directo em contradizer a acção (art. 26.º, n.º s 1 e 2, do CPC).
Sem esse interesse directo não se satisfaz o preenchimento do pressuposto processual da legitimidade, sendo insuficiente, para o efeito, um interesse indirecto, reflexo ou derivado (ANTUNES VARELA, MIGUEL BEZERRA e SAMPAIO E NORA, Manual de Processo Civil, 2.ª edição, 1985, pág. 135).
Aliás, no caso, nem tão pouco existe um interesse indirecto, porquanto a eventual procedência da acção nem indirectamente prejudica os mesmos Apelados, que adquiriram, por contrato de compra e venda, o prédio objecto do contrato – promessa, porquanto neste não é susceptível de se reflectir qualquer efeito da procedência da acção.
Por outro lado, é completamente despropositada a invocação do disposto no art. 606.º do CC, daí não se retirando justificação alguma para se afirmar a legitimidade.
Nestes termos, não pode deixar de se concluir pela referida ilegitimidade.
Entrando no aspecto substantivo do recurso, aceita-se estarmos em presença de um contrato – promessa de compra e venda de imóvel, na medida em que se convencionou a obrigação de celebrar o contrato prometido de compra e venda de imóvel, correspondendo essa obrigação de contratar ao objecto do contrato – promessa (art. 410.º, n.º 1, do CC).
O contrato – promessa tanto pode ser bilateral ou sinalagmático, como unilateral ou não sinalagmático, conforme ambas as partes se vinculem a celebrar o contrato prometido ou apenas uma delas o faça.
Embora o contrato – promessa dos autos esteja assinado por ambos os outorgantes, o que poderia supor-se ser um contrato bilateral, o certo é que apenas um deles se vinculou a celebrar o contrato de compra e venda, nomeadamente a Apelada Ar..., Lda., ao declarar que prometia vender o imóvel identificado.
Ao invés, o outro outorgante, o falecido C..., não fez, no documento que formaliza o contrato, qualquer declaração de vontade no sentido de que prometia comprar o mencionado imóvel. Sendo omissa essa declaração, não pode deixar de se entender que o último outorgante não se obrigou a celebrar o contrato de compra e venda, sendo certo que, dada a natureza formal do contrato (art. 410.º, n.º 2, do CC), a declaração de vontade tinha de constar do respectivo documento escrito.
Deste modo, a quantia entregue à promitente – vendedor, no valor de € 20 000,00, não pode ser qualificada como sinal, já que, nos termos referidos, o outorgante C... não se obrigando a realizar qualquer contrato, não podia estar a confirmar um contrato inexistente, nem a estipular um sinal penitencial, cujas funções “confirmatória” e “penitencial” estão reservadas ao sinal (CALVÃO DA SILVA, Sinal e Contrato – Promessa, 1988, pág. 21).
Aquela quantia pecuniária, nessas condições, constituiu apenas uma antecipação parcial do cumprimento da obrigação do pagamento do preço, na expectativa da promitente – vendedora concretizar o contrato prometido (art. 440.º do CC).
Nestas circunstâncias, não podendo afirmar-se a existência de um sinal, perde também utilidade a cláusula 6.ª do contrato – promessa, quanto às consequências da não celebração do contrato prometido.
Neste contexto, conclui-se que o contrato – promessa de compra e venda, constante dos autos, é unilateral, vinculando apenas a parte que prometeu vender.
Daqui decorre, desde logo, que não tendo havido promessa de compra, não estava o referido C..., ou quem, por sua morte, lhe sucedeu nos termos do n.º 1 do art. 412.º do CC, obrigado a celebrar o contrato de compra e venda do imóvel, não sendo possível imputar-se-lhe uma situação de incumprimento do contrato – promessa.
Por isso, não havia fundamento quer para a declaração da resolução do contrato, quer para a perda da quantia entregue à promitente vendedora.
Por outro lado, embora o contrato – promessa vinculasse a promitente – vendedora, também não se lhe pode imputar o incumprimento definitivo, por não ter outorgado a respectiva escritura pública nos 15 dias após a obtenção da licença de habitação, que foi emitida a 16 de Dezembro de 2005, nos termos da cláusula 5.ª do contrato – promessa.
Com efeito, não mostram os autos que o contrato – promessa constituísse um “negócio fixo absoluto”, em que o respectivo termo fosse essencial. Nestas circunstâncias, a inobservância do prazo o que acaba por traduzir é uma situação de mora, em que o devedor continua obrigado a cumprir. Essa situação o que poderia originar era a efectivação da interpelação admonitória, para efeitos do disposto no n.º 1 do art. 808.º do CC, nomeadamente para se considerar a obrigação como definitivamente não cumprida (acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 21 de Janeiro de 2003, Colectânea de Jurisprudência (STJ), Ano XI, T. 1, pág. 44).
Por outro lado, também não decorre dos autos uma situação de perda do interesse do credor, a apreciar objectivamente (art. 808.º do CC). Com efeito, nem na carta que foi escrita à Apelada Ar..., nem na petição inicial, a Apelante alegou quaisquer factos que objectivassem a perda do interesse na celebração do contrato de compra e venda, sendo irrelevante tudo quanto tenha sido invocado agora no recurso, nomeadamente a alegada situação de insuficiência económica.
Por isso, para além de não se ter constituído o sinal, como se viu, também não se pode concluir pelo incumprimento definitivo imputável à promitente – vendedora, carecendo de fundamento a sua condenação no pagamento da quantia de € 40 000,00, por não ser caso de aplicação do disposto no n.º 2 do art. 442.º do CC.
De qualquer modo, entretanto, a prestação resultante do contrato – promessa tornou-se impossível de realizar, designadamente em virtude da Apelada Ar... ter vendido aos outros Apelados o imóvel, pelo preço de € 260 000,00.
Dada essa impossibilidade, a Apelada deixou de ter título legítimo para reter a quantia de € 20 000,00, entregue quando da celebração do contrato – promessa dos autos, sob pena de um enriquecimento sem causa, estando, por isso, obrigada a proceder à sua restituição (art. 473.º do CC), fundamento que pode ser levado em consideração, tal como se decidiu no acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 27 de Novembro de 1974 (BMJ, n.º 241, pág. 348).
Nestas condições, ainda que por uma motivação diversa da invocada pela Apelante, procede a apelação, não podendo subsistir integralmente a decisão recorrida.
2.3. Em face do que precede, pode extrair-se de mais relevante:
I. Fundando-se a pretensão jurisdicional no incumprimento definitivo de um contrato – promessa de compra e venda de imóvel, com a exigência do valor do sinal em dobro, são partes ilegítimas os terceiros a quem foi vendido o imóvel.
II. O contrato – promessa de compra e venda é unilateral, quando apenas uma parte se obriga a celebrar o contrato prometido.
III. No contrato – promessa, que não constitui um “negócio fixo absoluto”, a inobservância do prazo traduz apenas uma situação de mora.
IV. Estando a promitente – vendedora impossibilitada de realizar a prestação, deixou de ter título legítimo para reter a quantia entregue a título de antecipação parcial do preço.
2.4. As partes, na medida em que ficaram vencidas por decaimento, tanto no recurso, como na acção, são responsáveis pelo pagamento das custas, em conformidade com a regra da causalidade consagrada no 446.º, n.º s 1 e 2, do CPC, sem prejuízo do apoio judiciário de que beneficia a Apelante.
III – DECISÃO
Pelo exposto, decide-se:
1) Conceder provimento ao recurso, revogando a sentença recorrida e, em consequência, condenar a R. Ar... a restituir à A. a quantia de € 20 000,00, e absolver a A. do pedido reconvencional.
2) Condenar a R. Ar... no pagamento das custas da apelação e, conjuntamente com a A., no pagamento proporcional das custas em 1.ª instância, sem prejuízo do benefício do apoio judiciário quanto à A.
Lisboa, 3 de Dezembro de 2009
(Olindo dos Santos Geraldes)
(Fátima Galante)
(Ferreira Lopes) |
