| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1.
[I. J. e M. V. ] intentaram a presente acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra [N. – Sociedade de Construções, L. da, pedindo que a Ré seja condenada a pagar-lhes a quantia de 22.500.000$00, acrescida de 1.125.000$00, a título de juros de mora vencidos e, ainda, os juros de mora vincendos, calculados sobre aquela quantia, até integral pagamento.
Alega, em síntese, que a Ré adquiriu, em 1 de Março de 1995, por escritura pública outorgada no 2º Cartório Notarial de Sintra, o prédio urbano sito (...), em Mem Martins, e o prédio urbano sito na mesma Rua, (...), descritos na 1ª Conservatória do Registo Predial de Sintra, (...), da freguesia de Algueirão - Mem Martins, pelo valor global de 90.000.000$00, correspondendo 45.000.000$00 a cada um dos imóveis, sendo que do preço, apenas, foram pagos 45.000.000$00, ficando em dívida a quantia de 45.000.000$00, a ser paga na data em que os imóveis se encontrassem devolutos.
Os Autores tinham outorgado com a anterior proprietária dos imóveis um contrato promessa de compra e venda, nos termos do qual a escritura definitiva seria feita em nome deles ou de quem eles indicassem, tendo sido por indicação dos Autores que a ora Ré adquiriu os referidos imóveis.
Entre a data da outorga do contrato promessa e da escritura, os Autores conseguiram aprovação camarária de projectos de construção de um imóvel na área dos prédios sub judice, no que despenderam largos milhões de escudos e, bem ainda, a indemnização dos antigos inquilinos.
Estes factos eram do conhecimento da Ré que, ao longo do tempo, foi efectuando pagamentos, como se alcança do documento que intitula «recibo de quitação», assinado em 27 de Fevereiro de 1996 pelos Autores e pelo legal representante da Ré.
Este documento, que as partes assumem como «Documento suplementar à escritura», válido «para todos os compromissos legais» entre as partes, contém a confissão, por parte da Ré, de que ainda deve a quantia de 22.500.000$00, que serão pagos «após contrato de indemnização com o último inquilino que falta despejar, que ocupa o r/c, com os n. os 22 e 24º».
Sucede que o referido imóvel se encontra desocupado, tendo os Autores disso dado conhecimento à Ré, a qual jamais procedeu ao pagamento dos 22.500.000$00 que deve aos Autores, quantia essa que estes têm direito a haver, acrescida dos juros de mora, contados desde 18/09/98.
Contestou a Ré, alegando que não celebrou com os autores o negócio ajuizado, nem eles foram nele parte ou com ele tiveram fosse o que fosse que ver com tal negócio. Quem com a Ré estabeleceu contacto a propor-lhe a venda dos dois imóveis, foi um indivíduo que desenvolve actividade no ramo imobiliário chamado [J. F. ], que se apresentou como tendo adquirido da proprietária a titularidade dos dois imóveis objecto do negócio, ainda que não se tendo formalizado a transferência dos mesmos para a sua esfera jurídica. Foi com o referido [J. F. ] que a Ré negociou e estabeleceu as condições do negócio constante da escritura, tendo, no acto da escritura, o representante da vendedora, que interveio no acto com mandato desta, solicitado da Ré, que emitisse o cheque correspondente à parte do preço pago e de que na escritura é dada a correspondente quitação, em nome do referido [J F. ], pelo que os Autores foram assim totalmente estranhos ao negócio celebrado.
A compra e venda dos dois imóveis a que se refere a escritura junta aos autos pelos Autores foi ajustada com projecto de construção aprovado, o qual foi submetido à competente apreciação da Câmara Municipal de Sintra e efectivamente aprovado, tendo sido apresentado em nome da vendedora.
Os 45.000.000$00 que haviam sido cativados pela Ré, aquando da celebração da escritura, destinavam-se às compensações a serem pagas aos inquilinos como contrapartida devida pela revogação dos contratos de arrendamento, quantias essas que a Ré ia desembolsando e pagando à medida que com os mesmos iam sendo negociadas as compensações a pagar, uma vez que, entre o representante da vendedora e a Ré havia sido convencionado que esta poderia negociar com os inquilinos a compensação a ser paga pela resolução dos contratos de arrendamento. E havia ficado igualmente convencionado que a entrega dos prédios objecto da compra e venda seria feita nos noventa dias subsequentes à outorga da escritura.
Tais prazos não foram, todavia, cumpridos pela vendedora, com prejuízo para a Ré, já que o projecto de construção esteve por duas vezes à beira de caducar, tendo a Ré conseguido obter, de ambas elas, a sua revalidação, em face do que a Ré negociou com diversos inquilinos e nomeadamente com os herdeiros da inquilina [A. M. ] a compensação a ser-lhes paga pela resolução dos contratos de arrendamento da fracção em que habitavam e da loja onde exploravam um estabelecimento comercial, tendo com eles acordado o pagamento da quantia de 25.500.000$00, de tudo assim resultando que a Ré pagou não os 90.000.000$00 constantes da escritura, mas sim 93.000.000$00.
Os autores responderam que a Ré veio deduzir as excepções de incumprimento por parte dos Autores de um pretenso prazo de 90 dias e excepciona com o cumprimento da obrigação, o que sabe não proceder, pois não cabia à Ré negociar com os inquilinos apenas lhe cabendo pagar a quantia em dívida quando os prédios estivessem devolutos e nem se venha dizer que os Autores são estranhos ao negócio celebrado, pois então não faria qualquer sentido o documento assinado pela Ré, em 27 de Fevereiro de 1996.
A não existência de um prazo, nem qualquer interpelação nesse sentido, não dava à Ré o direito de se substituir aos Autores, na desocupação do prédio, negociando directamente com os herdeiros da [A. M. ].
Foi proferido o saneador, fixados os factos assentes e elaborada a base instrutória.
No decurso da audiência de julgamento, (cfr. fls. 117), o ilustre mandatário da Ré requereu a junção aos autos de uma cópia da queixa – crime que, nesse dia (23/01/2004), havia apresentado junto dos serviços do Ministério Público contra o Autor [I. ], por, em seu entender, ser tal documento relevante para a descoberta da verdade, pois, “para além de se relacionar com todo o conteúdo dos presentes autos, prende-se directamente com a matéria versada no quesito 18º”.
Considerado impertinente e desnecessário, foi indeferida a requerida junção aos autos do aludido documento, pelo que, inconformada, recorreu a Ré, formulando as seguintes conclusões:
1ª - O documento cuja junção aos autos foi indeferida, fazendo prova de que o agravado [I. P. ] se apropriou e fez sua, pelos meios frudulentos que são objecto da competente participação criminal, de uma quantia que disse destinar-se a um inquilino que à data ainda habitava o prédio a despejar, constitui um importante elemento de apreciação mas também de prova no sentido de rejeitar a tese por ele sustentada nos autos: a de que tem direito ao remanescente do preço que alega ser devido pelo agravante.
2ª – Se o tivesse, com efeito, reclamava-o simplesmente e não usava de processos e de meios que têm tanto de ardilosos quanto de enganosos e de frudulentos.
3ª – Por essa razão deve o presente documento ficar junto aos autos, sendo relevante do ponto de vista à resposta a ser dada à matéria quesitada, uma vez que, tendo sido oferecido para prova da matéria constante do quesito 18º em particular, foi oferecido para prova de toda a matéria quesitada em geral, a qual se prende com a acção do referido agravado.
4ª – O despacho recorrido violou o disposto no artigo 515º do CPC, pelo que deve ser revogado com as legais consequências, designadamente para o efeito de ser anulado tudo quanto posteriormente a ele ocorreu, uma vez que a sua apreciação influi na apreciação da prova.
Não houve contra – alegações.
O Exc. mo Juiz sustentou tabelarmente o despacho recorrido.
Prosseguindo os autos, foi proferida decisão sobre a matéria de facto e, em seguida, a sentença que, julgando a acção provada e procedente, condenou a ré no pedido.
Inconformada, recorreu a Ré, finalizando a alegação com as seguintes conclusões:
1ª – Consistindo a causa de pedir no facto jurídico de que emerge o direito do autor, ela suporta-se, no caso dos autos, na existência do contrato promessa junto com a petição inicial sob o documento n.º 2, do qual resulta a possibilidade de a escritura ser feita em nome dos apelados “ou no de quem eles indicarem” e bem assim na alegada circunstância de ter sido por indicação dos mesmos apelados que a apelante adquiriu os prédios ajuizados.
2ª – Sendo a tese dos apelados a de que teria sido por indicação deles que a apelante celebrou a escritura de compra e venda em que adquiriu os imóveis ajuizados.
3ª – O que significaria que, quando a proprietária dos referidos imóveis outorgou com a apelante a escritura de compra e venda ajuizada, tê-lo-ia feito por indicação dos apelados, os quais lhe teriam comunicado haverem cedido à apelante a sua posição contratual no contrato – promessa de compra e venda com ela outorgado, e junto aos autos sob o documento n.º 2.
4ª – Essa tese, contudo, não teve acolhimento na resposta ao quesito 1º, de onde resulta não provado que tenha sido por indicação dos apelados que a apelante adquiriu os imóveis ajuizados.
5ª – E sendo assim, nenhuma relação pode ser estabelecida entre o contrato – promessa e a escritura de compra e venda outorgada pela apelante com a proprietária dos referidos imóveis.
6ª – Pelo que não pode assim deixar de entender-se que o contrato – promessa de compra e venda em que se suportam os apelados, cujos efeitos, de resto, aparentemente se encontram já extintos, e a escritura de compra e venda de que resultou a aquisição pela apelante dos dois referidos imóveis, configuram dois negócios jurídicos distintos, que, em momento algum, tiveram qualquer aproximação um ao outro.
7ª – Configurando ainda na sua logística a compra e venda outorgada pela apelante uma simples compra e venda feita por um comprador a uma proprietária vendedora, sem a interferência de quaisquer interessados ocultos.
8ª – De resto, à data em que a escritura de compra e venda foi outorgada, havia caducado, então, há cerca de três anos e meio, o contrato – promessa de compra e venda em que os apelados sustentam a sua posição e com ele havia caducado igualmente o direito de indicarem quem por si pudesse outorgar a escritura prometida.
9ª – Pelo que falece, em sentido substancial, legitimidade aos apelados para virem pedir à apelante um crédito que, a existir, pertenceria à vendedora que não a eles.
10ª – Porquanto nenhuma qualidade podem invocar que lhes permita reclamarem da apelante o que quer que seja.
11ª – Sempre se acrescentando que, se para os apelados tivessem nascido, em consequência do contrato – promessa junto aos autos com a petição inicial, o direito de cederem a terceiro a sua posição contratual adquirida mediante tal contrato pelo preço de 21.000.000$00, posição essa que teriam alegadamente cedido depois por 90.000.000$00, não deixando em suporte da sua tese, e para dela fazerem inequivoca prova, de ter junto autos comprovativo do pagamento da sisa devida, bem como de haverem declarado, em sede de IRS, as mais valias devidas em consequência do chorudo ganho que haviam embolsado, e pago, por via disso, o tributo devido.
12ª – Ao decidir, conforme decidiu, violou o Sr. Juiz o disposto nos artigos 424º, 874º, 879º, bem como nos artigos 405º, 406º, n.º 1, 483º, n.º 1, 762º, 788º, 804º, 806º e 559º, n.º 1, pelo que deve a decisão recorrida ser revogada e substituída por outra que absolva a apelante do pedido.
Não houve contra –alegações.
2.
Na 1ª instância consideraram-se provados os seguintes factos:
1º - A Ré adquiriu, em 31 de Março de 1995, por escritura pública outorgada no 2º Cartório Notarial de Sintra, o prédio urbano, sito na Rua da Estação (...), em Mem Martins, e o prédio urbano sito na mesma Rua (...), descritos na 1ª Conservatória do Registo Predial de Sintra sob os n. os 1034 e 1036, da freguesia de Algueirão – Mem Martins (alínea a).
2º - Consta da referida escritura que a compra foi feita pelo valor global de 90.000.000$00, correspondendo 45.000.000$00 a cada um dos imóveis (alínea b).
3º - Consta da mesma escritura que do preço, apenas, foram pagos 45.000.000$00, ficando em dívida a quantia de 45.000.000$00, que será paga na data em que os imóveis se encontrem devolutos (alínea c).
4º – Em 27 de Fevereiro de 1996, os Autores, na qualidade de 1. os outorgantes, e a Ré, na qualidade de 2ª outorgante, elaboraram e subscreveram o documento de fls. 11, onde os primeiros outorgantes declaram ter recebido da 2ª outorgante as quantias aí referidas, destinando-se as mesma ao pagamento das indemnizações dos respectivos inquilinos dos prédios mencionados em a) (alínea f).
5º – Referiram as partes, no aludido documento, que, “após este recebimento, a referida firma (Ré) fica a dever, relativamente à escritura de 31/03/95, lavrada no 2º Cartório Notarial de Sintra a quantia de 22.500.000$00 (vinte e dois mil e quinhentos escudos) que só serão recebidos após contrato de indemnização, com o único inquilino que falta despejar, ou seja a [A. M. ], que ocupa o r/c com os n. os 22 e 24 (alínea g).
6º - Consta do mesmo documento que “esta declaração vale para todos os compromissos legais emitentes entre as partes e vigora como documento suplementar à escritura” (alínea h).
7º – O referido imóvel encontra-se desocupado (alínea d).
8º - Os Autores enviaram à Ré, em 1 de Setembro de 1998, a carta de fls. 12 que esta recebeu, informando-a que, face à desocupação do r/c dos n. os 22 e 24 da Rua da Estação em Mem Martins se venceu o último pagamento no montante de 22.500.000$00, solicitando-lhe que, por isso, proceda à liquidação de tal importância (alínea e).
9º - Os Autores tinham outorgado com a anterior proprietária dos imóveis um contrato promessa de compra e venda dos mesmos (quesito 1º).
10º - Nos termos deste contrato, a escritura definitiva será feita em nome deles ou de quem eles indicassem (quesito 2º).
11º - Entre a data da outorga do contrato – promessa e da escritura, os Autores conseguiram aprovação camarária de projectos de construção de um imóvel nas áreas dos prédios sub judice (quesito 4º).
12º - Os factos referidos nos quesitos 2º e 4º eram do conhecimento da Ré (quesito 5º).
13º - Ao longo do tempo, a Ré foi efectuando pagamentos aos Autores, no montante global de 22.500.000$00, «destinando-se os valores ao pagamento das indemnizações dos respectivos inquilinos» (quesito 6º).
14º - [J. F. ] interveio como intermediário entre os Autores e a Ré na concretização do especificado negócio de compra e venda (quesitos 7º e 8º).
15º - Com data de 31/03/95, a Ré emitiu a favor de [J. F. ], que assinou no verso, os cheques n.º 62183791 e n.º 62183694, respectivamente, com os valores de 35.000.000$00 e 10.000.000$00, ambos sacados sobre o Banco Internacional de Crédito (quesitos 9º e 10º).
16º - O cheque n.º 00559003, datado de 30/06/95, sobre o Banco Pinto e Sotto Mayor, no montante de 2.000.000$00 foi emitido em nome do inquilino [J. M. ], constituindo indemnização referente ao prédio urbano situado na Rua da Estação, com o n.º 30, em Mem Martins (quesito 16º).
17º – O cheque n.º 4333550, datado de 4/07/95, sobre o Banco Nacional Ultramarino, no montante de 5.500.000$00 foi emitido em nome da inquilina [M. e A. L. da], constituindo indemnização referente ao prédio urbano situado na Rua da Estação com o n.º 30, em Mem Martins (quesito 17º).
18º - O cheque n.º 1370299, datado de 28/02/96, sobre o Banco Pinto e Sotto Mayor, no montante de 3.000.000$00, foi emitido em nome do inquilino [M. R. ], e a este entregue, constituindo indemnização referente ao prédio urbano situado na Rua da Estação, com o n.º 28, em Mem Martins (quesito 18).
19º - O cheque n.º 0370298, datado de 4/03/96, sobre o Banco Pinto e Sotto Mayor, no montante de 12.000.000$00, foi emitido em nome de [M. D. ] para liquidação do preço da compra de uma fracção habitacional entregue ao inquilino [M. R. ] (quesito 19º).
20º – Por documento particular escrito, datado de 24/11/97, entre a aqui Ré, representada pela sua gerente [M. F. ] e [ J. M. e V. M. ], como herdeiros de [A. M. ], inquilina do prédio urbano sito na Rua da Estação n. os 22 e 24, em Mem Martins, foi acordado dar como revogado o contrato de arrendamento do identificado prédio (quesito 22º).
21º - No mesmo documento ficou consignado que, «a título de benfeitorias realizadas na casa arrendada, a aqui Ré pagaria aos referidos herdeiros a quantia de 25.500.000$00, a qual seria paga da seguinte forma:
a) – a quantia de 15.000.000$00 seria paga no acto da assinatura do referido acordo;
b) – a quantia de 10.500.000$00 seria paga contra a entrega do locado à aqui Ré, livre e devoluto, a qual deveria ser efectuada até 5/01/98 (quesito 23º).
22º - As quantias referidas na resposta ao quesito 23º foram pagas: a de 15.000.000$00, em 24/11/97; e a de 10.500.000$00, em 5/01/98 (resposta ao quesito 24º).
3.
Com a apelação subiu o agravo do despacho que, julgando impertinente e desnecessário, o documento que a Ré pretendia juntar, no decurso da audiência, por o mesmo se relacionar alegadamente com o conteúdo dos presentes autos e se prender com a matéria versada no quesito 18º.
Como tal, atento o disposto no artigo 710º, n.º 1 CPC, importa conhecer, desde logo, do agravo.
A Ré pretendia a junção do requerimento em que se consubstanciava uma queixa crime por si apresentada nos Serviços do Ministério Público contra o Autor, [I. J. ], invocando que a mesma se relacionava com todo o conteúdo dos autos e directamente com a matéria versada no quesito 18º.
Embora os documentos destinados a fazer prova dos fundamentos da acção ou da defesa devam ser apresentados com os articulados em que se aleguem os factos respectivos (artigo 523º, n.º 1), a lei acaba por permitir que os documentos possam ser juntos aos autos até ao encerramento da audiência de discussão e julgamento em 1ª instância, contanto que se não mostrem impertinentes ou desnecessários (artigo 523º, n.º 2 e 543º CPC), mediante o pagamento de uma multa.
Isto significa que, após a observância do princípio do contraditório, o juiz rejeitará os documentos impertinentes, isto é, os que representam factos irrelevantes para a decisão da causa ou desnecessários, isto é, que representem factos já provados. Segundo Alberto dos Reis, “documentos impertinentes são os que dizem respeito a factos estranhos à matéria da causa; documentos desnecessários são os relativos a factos da causa, mas que não importa apurar para julgamento da acção CPC Anotado, Volume IV, 58.”; uns e outros são, na definição anterior, impertinentes.
Ora analisando o teor da queixa – crime e bem assim a matéria a que alude o quesito 18º, não se vê qual a relevância deste documento para a decisão da causa, pois o que se prende com a matéria articulada no quesito 18º é tão só saber se o cheque nele referenciado “foi emitido em nome do inquilino [M. R. ] e a este entregue, constituindo parte de indemnização por este reclamada”.
Assim, bem andou o Exc. Juiz, mandando desentranhar o aludido documento, já que manifestamente representa factos irrelevantes para a decisão da causa.
Quanto à apelação:
Sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões da apelante, suscitam-se as seguintes questões:
1ª – Não tendo resultado provado que tenha sido por indicação dos apelados que a apelante adquiriu os imóveis ajuizados, pergunta-se se poderá ser estabelecida alguma relação entre o contrato – promessa celebrado entre os apelados e a dona dos prédios e a escritura de compra e venda outorgada pela apelante com a proprietária dos referidos imóveis.
2ª – Ou seja, se o contrato – promessa de compra e venda em que se suportam os apelados, cujos efeitos, de resto, se encontram, alegadamente, extintos e a escritura de compra e venda em que os apelados sustentam a sua posição, configuram dois negócios jurídicos distintos que, em momento algum, tiveram qualquer aproximação.
3ª – Se falece, em sentido substancial, legitimidade aos apelados para virem pedir à apelante um crédito que, a existir, pertenceria à vendedora que não aos apelados.
Vejamos:
De acordo com o que resulta da matéria de facto apurada, os Autores e [G. dos A. ] celebraram, em 26/09/91, um contrato promessa bilateral de compra e venda, tal como se mostra definido nos artigos 410º e 411º do CC, traduzindo-se na convenção pela qual ambas as partes se obrigaram a celebrar, dentro de certo prazo e verificados certos pressupostos, o contrato de compra e venda dos prédios que se encontravam-se descritos na 1ª Conservatória do Registo Predial de Sintra sob os n. os 1034 e 1036, da freguesia de Algueirão – Mem Martins, ou seja, dois prédios urbanos, sitos, respectivamente, na Rua da Estação n. os 28 e 30, e n. os 22, 24 e 26, em Mem Martins.
Estes prédios encontravam-se registados a favor de [G. dos A. ]que os prometeu vender a [M. V. e I. P. ], referindo-se no aludido contrato que a escritura de compra e venda seria outorgada no prazo de seis meses a contar de 26 de Setembro de 1991, data em que este contrato foi formalizado. Mais acordaram as partes que o contrato de compra e venda seria outorgado em nome dos promitentes compradores ou de quem eles indicassem, cláusula de que a Ré tinha conhecimento.
Com o contrato – promessa de compra e venda não se operou a transferência de propriedade sobre os referidos prédios, emergindo apenas para os contraentes, a obrigação de facto positivo de contratar, de outorgar no contrato de compra e venda prometido.
Como se infere dos factos provados, os autores, depois de celebrado o contrato promessa, acordaram vender à ré e esta comprar os aludidos prédios, se bem que na escritura figurariam como outorgantes, por um lado, a [G. dos A. ], ou quem a representasse, e, por outro, a Ré, circunstância que mereceu a anuência da promitente vendedora, tal como havia sido clausulado no contrato promessa, e da própria Ré, que tinha conhecimento desta cláusula, pretendendo os autores, desse modo, esquivar-se aos custos da escritura e demais custos que sobre eles recaíam (por exemplo custos fiscais), sendo certo que a Ré não os poderia evitar, em caso algum.
O contrato que autores e ré, então, celebraram, consubstancia um contrato de compra e venda de bens futuros, na medida em que os bens vendidos ainda não estavam no poder dos disponentes, mas havia a perspectiva (suposição) de que eles vinham a entrar no património dos alienantes, por força do contrato promessa que estes haviam celebrado com a [G. dos A].
Dispõe o artigo 880º, n.º 1 CC que, na venda de bens futuros (...), o vendedor fica obrigado a exercer as diligências necessárias para que o comprador adquira os bens vendidos, segundo o que for estipulado ou resultar das circunstâncias do contrato.
Assim, entre a data da outorga do contrato – promessa e da escritura, os Autores conseguiram aprovação camarária de projectos de construção de um imóvel nas áreas dos prédios sub judice, o que era do conhecimento da Ré, comprometendo-se com a Ré indemnizar os diversos inquilinos desses prédios pela desocupação dos locados.
Em 31 de Março de 1995, foi formalizado o contrato de compra e venda, através da respectiva escritura pública, outorgada no 2º Cartório Notarial de Sintra, dela constando que a Ré adquiriu os dois aludidos prédios urbanos, acima referidos, outorgando [J. F. ] na qualidade de procurador de [G. dos A. ], dona dos mesmos.
Consta da referida escritura que cada um dos prédios foi vendido pelo preço de quarenta e cinco milhões de escudos e que, nesta data recebeu o procurador do referido preço a quantia de quarenta e cinco milhões de escudos, ficando, portanto, em dívida a quantia de quarenta e cinco milhões de escudos que seriam pagos na data em que os imóveis se encontrassem devolutos.
Nos termos do disposto na alínea a) do artigo 879º CC, a transmissão da propriedade da coisa ou da titularidade do direito é um dos efeitos essenciais da compra e venda e opera automaticamente, por mero efeito do contrato (artigo 408º CC).
Tal como ficou provado a tradição dos prédios foi simultânea com a celebração da escritura.
Nos termos do disposto na alínea c) do artigo 879º CC, constitui um dos efeitos essenciais da compra e venda a obrigação de pagar o preço. Trata-se de uma obrigação pecuniária (artigo 550º CC) que impende sobre o comprador.
A obrigação do pagamento do preço (que consiste no valor da coisa expresso em moeda corrente) é, portanto, outro dos elementos essenciais da venda.
Para a determinação do preço vale o princípio da liberdade contratual. O preço deve ser pago pelo comprador Nos termos gerais das prestações fungíveis, o preço pode ser pago por terceiro (artigo 767º CC) no momento especialmente acordado para o efeito ou, na falta deste, na data estipulada para a entrega da coisa. Quanto ao modo de pagamento, vale, em primeiro lugar, o acordo das partes. Na falta de qualquer acordo, ainda que tácito, o preço deve ser pago na totalidade, podendo ser efectuado em espécie, ou, quando a lei impõe a sua aceitação, por meio de cheque. Não tendo as partes acordado em sentido diverso, as despesas de pagamento correm por conta do comprador (artigo 878º CC). Trata-se das despesas do contrato em si, como as respeitantes à escritura e outros custos inerentes ao negócio jurídico (por exemplo, fiscais, como o imposto de selo, a sisa ou o IVA)
In casu, as partes determinaram o preço e acordaram em que a Ré, no acto da escritura, pagaria metade do preço, já que o remanescente do preço seria pago quando se verificasse o evento previsto: desocupação do prédio.
Não se trata de um contrato sob condição (artigo 270º CC) mas de um contrato em que o resto do preço só seria pago a partir do momento em que ocorresse a desocupação do último inquilino, facto expressamente previsto.
Assim, com data de 31/03/95, a Ré emitiu a favor de [J. F. ], que interveio como intermediário entre os Autores e a Ré na concretização do especificado negócio de compra e venda, dois cheques, respectivamente, com os valores de 35.000.000$00 e de 10.000.000$00, ambos sacados sobre o Banco Internacional de Crédito, cheques esses que o procurador assinou no verso, revertendo tal quantia a favor dos Autores.
Ao longo do tempo, a Ré foi efectuando pagamentos aos Autores, no montante global de 22.500.000$00, «destinando-se os valores ao pagamento das indemnizações dos respectivos inquilinos», que iam sendo despejados.
Em 27 de Fevereiro de 1996, os Autores, na qualidade de 1. os outorgantes, e a Ré, na qualidade de 2ª outorgante, elaboraram e subscreveram o documento de fls. 11, dele constando que “esta declaração vale para todos os compromissos legais emitentes entre as partes e vigora como documento suplementar à escritura”.
Consta desse documento que os primeiros outorgantes declaram ter recebido da 2ª outorgante as quantias aí referidas, que se destinaram ao pagamento das indemnizações dos respectivos inquilinos dos prédios acima mencionados, acrescentando que, “após este recebimento, a referida firma (Ré) fica a dever, relativamente à escritura de 31/03/95, lavrada no 2º Cartório Notarial de Sintra, a quantia de 22.500.000$00 (vinte e dois mil e quinhentos escudos) que só serão recebidos após contrato de indemnização, com o único inquilino que falta despejar, ou seja a que ocupa o r/c com os n. os 22 e 24.
Sendo a Ré a dona dos aludidos prédios e tendo todo o interesse no desenvolvimento urbanístico dos mesmos, foi ela quem estabeleceu directa ou indirectamente as negociações com os inquilinos para que desocupassem o prédio e daí que fosse sua obrigação informar os autores dessa data e diligenciar o rápido pagamento do remanescente do preço.
Como se referiu, o pagamento do preço não ficou dependente da Ré poder ou querer pagar (artigo 778º CC) mas da ocorrência de um facto seguro e certo, embora relativamente incerto quanto ao momento em que se verificaria.
Por isso, tomando os Autores conhecimento de que o referido imóvel se encontrava desocupado, enviaram à Ré, em 1 de Setembro de 1998, a carta de fls. 12 que esta recebeu, informando-a que, face à desocupação do r/c dos n. os 22 e 24 da Rua da Estação em Mem Martins se venceu o último pagamento no montante de 22.500.000$00, solicitando-lhe que, por isso, procedesse à liquidação de tal importância.
Correspondendo a obrigação de pagar o preço a uma prestação pecuniária, encontram aplicação as regras gerais do cumprimento (artigo 762º e seguintes do CC) e do não cumprimento das obrigações (artigos 790º e seguintes do CC), tanto não imputável (artigo 790º e seguintes CC), como imputável ao comprador (artigo 798º e seguintes do CC).
In casu, a Ré, faltando ao cumprimento da obrigação de pagar o remanescente do preço quando o prédio ficou devoluto, tornou-se responsável pelo prejuízo que causou aos Autores (artigo 798º CC), competindo-lhe provar, e não provou, que o não cumprimento da obrigação não procedeu de culpa sua (artigo 799º, n.º 1 CC).
A Ré constituiu-se, assim, em mora, uma vez que, por causa que lhe é imputável, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no tempo devido (artigo 804º CC).
Os prejuízos atendíveis para o efeito da indemnização a cargo do devedor são aqueles que advêm ao credor do facto do retardamento.
O devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir (artigo 805º CC).
In casu, os Autores interpelaram extrajudicialmente a Ré para cumprir, data a partir da qual a Ré se constituiu em mora, sendo, também a partir daí, devida a indemnização que corresponde aos juros de mora, à taxa legal (artigos 805º, n.º 1, 806º, n. os 1 e 2 e 559º CC), ou seja, à taxa de 10% conforme na Portaria n.º 1171/95, de 25/09, reduzida para 7% pela Portaria 263/99, de 12/04, e à taxa de 4% a partir de 1/05/2003, conforme determinado pela Portaria n.º 291/2003, de 8/04 e vincendos, calculados sobre aquela quantia, até integral pagamento.
De tudo quanto acima se deixou exposto, é manifesto que a tese da Ré não tem qualquer consistência.
É patente a relação que pode ser estabelecida entre o contrato promessa e a escritura de compra e venda outorgada pela apelante com a promitente vendedora, tal como ficou sobejamente demonstrado.
A ilação que a recorrente pretende retirar da resposta negativa dada ao quesito 1º não tem qualquer fundamento. É que a resposta negativa dada ao quesito 1º nada adianta. Tal resposta revela que a matéria respectiva não ficou provada, tudo se passando como se não tivesse sido alegada.
O argumento da caducidade do contrato – promessa também não procede. Como é sabido, na caducidade os efeitos jurídicos desaparecem em consequência de facto não voluntário. Dá-se certo acontecimento e o acto perde automaticamente valor: caduca, no sentido de que cai por si.
Ora, in casu, o contrato promessa não foi celebrado, fazendo-se depender da ocorrência de facto futuro e incerto a ocorrência dos seus efeitos (condição resolutiva), de tal sorte que, ocorrido esse facto, os efeitos extinguir-se-iam de forma automática.
É certo que as partes fixaram um prazo para que a escritura de compra e venda fosse efectuada, mas não se estabeleceu a quem competia diligenciar pela sua marcação.
Ora não tendo, em momento algum, pretendido a [G. dos A. ] considerar como não cumprido definitivamente o contrato – promessa, não faz qualquer sentido, depois de celebrado o contrato de compra e venda, vir a Ré arguir a caducidade do contrato, com o qual dizia não ter qualquer relação.
Acresce que os recursos, visando o reexame da matéria apreciada pela decisão recorrida e não o julgamento de questões novas, não podem servir para criar decisões sobre questões não colocadas ao tribunal recorrido, como foi esta da caducidade.
4.
Pelo exposto, negando provimento ao agravo, confirma-se a decisão de fls. 117. Julgando improcedente a apelação, confirma-se a sentença recorrida.
Custas pela agravante/apelante.
Lisboa, 8 de Março de 2007.
Granja da Fonseca
Pereira Rodrigues
Fernanda Isabel Pereira
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1 CPC Anotado, Volume IV, 58.
2 Nos termos gerais das prestações fungíveis, o preço pode ser pago por terceiro (artigo 767º CC) |
