| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
V, intentou a presente acção de despejo, com processo sumário, contra C, alegando, em síntese, que este é inquilino da fracção de um prédio sito na Travessa (…) em Lisboa, a qual foi dada em arrendamento, para habitação, pelo anterior proprietário, sendo que todo o imóvel de que a fracção arrendada faz parte, foi adquirido pelo pai da actual Autora em 1990 tendo feito doação para esta em 2001.
Acontece que o Réu desde 2005 que não habita o locado, tendo ido morar para a Travessa (…) em Lisboa, o que constitui fundamento de resolução do contrato de arrendamento. Concluiu pedindo o despejo do arrendado.
A Autora requereu também a denúncia do contrato para habitação própria.
O Réu contestou, alegando, em síntese, que a autora propõe a presente acção sem fundamento uma vez que ela se encontra a violar as suas obrigações legais como proprietária, atenta a situação de degradação do imóvel, o qual não permite as mínimas condições de habitabilidade, e que é do seu conhecimento. Confessa que não habita no locado, por razões de segurança pessoal, atenta a manifesta situação de degradação do mesmo, que consta de vários relatórios de vistorias efectuadas ao locado, mantendo lá, no entanto todos os seus objectos pessoais. Pede a condenação da Autora como litigante de má fé em multa e indemnização a favor do Réu em valor nunca inferior a € 5.000,00.
Concluiu pela improcedência do pedido de resolução.
Houve resposta, quanto ao pedido de condenação da autora como litigante de má - fé, alegando em sua defesa que o Réu nunca intentou junto da Autora quaisquer diligências para se proceder à reparação do locado.
A final foi proferida esta decisão:
“ Por todo o exposto, julga-se a acção improcedente, absolvendo-se o Réu de todo o pedido.
Mais se decide condenar a Autora como litigante de má fé em multa de três (3) UC e no pagamento de uma indemnização ao Réu, no valor de € 2.000,00. Custas pela Autora.”
É esta decisão que a A impugna,formulando estas conclusões:
a) Que o tribunal a quo considerou pela não resolução do contrato de arrendamento porquanto o não uso do locado por mais de um ano consubstancia um caso de força maior previsto no art 1072 n° 2 Código Civil,
b)Em razão de que pelo facto o não uso do locado se deve a uma verdadeira impossibilidade do não uso da mesma que, não estavam preenchidos os requisitos impostos pelo art 1083 n° 2 al d) do código civil,
c)Porem diz o art 1083 n°2 al d)" 2. É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio: d) O não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n.° 2 do artigo 1072.0";
d) O meio enunciado no art 1083 n° 2 al d) do código civil, confere ao senhorio a faculdade de resolver o contrato pelo não uso do locado há mais de um ano, o que consubstancia a situação em causa
e)Quanto a decisão do tribunal ao condenar a ora recorrente por litigãncia de má fé com fundamento em negligência grave, a mesma é desprovida de qualquer fundamento por não estarem preenchidos os pressupostos do art 456 n° 1 e 2 al b CPC,
f)Estatui o art. 456° n° 2 CPC que "É litigante de má fé quem com dolo ou negligência grave tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa"
g)Não houve da parte da autora alteração da verdade dos factos, não estando assim preenchido os requisitos do art 456 n° l e 2 ai b CPC, como tal tribunal a quo não podia condenar a autora como litigante de ma fé.
h)Ainda que a autora estivesse a formular um pedido ilegítimo a mesma não podia ser condenada de ma fé (Ac.STJ, de 11.1.2001),
i) Para se poder falar em litigância de má fé não basta a culpa, sendo de exigir uma atuação dolosa ou maliciosa ( Ac. STJ, de 17.03.1999:AD, 455-1478)
j)Aquando da celebração do contrato de arrendamento já o prédio não dispunha de condições de habitabilidade, tal como decorre do depoimento do pai da recorrente,
K)O douto tribunal a quo fundamentou a sua decisão no caso de forca maior , porem é entendimento da jurisprudência e a de que considera caso de força maior para efeitos de tornar lícito o não uso do locado pelo arrendatário, é o evento natural ou de acção humana de terceiro (com exclusão, pois, de conduta do locador, do locatário ou de pessoas com este relacionadas) que, embora pudesse prevenir-se, não poderia ser evitado;
l)Consequentemente, não se encontram preenchidos os requisitos do art 1072 n° 2 CC
m)Logo, deveria ter sido decretado a resolução do contrato com base no não uso do locado por mais de um ano por estar preenchido o n° 1 do art 1072 CC
n)Por se verificar preenchidos os requisitos do 1072 n° 1 CC
O)O tribunal veio confundir o conceito de forca maior inovando por considerar que falta de obras por parte da senhoria e falta de condições do locado, constitui um caso de forca maior
p)Por forca de jurisprudência e entendido que caso de forca maior se refere a calamidades quer de forca natural quer de forca humana ( ex colocar uma bomba), reportando-se pois a situações imprevisíveis
q) Não consubstanciando uma causa de forca maior porquanto essas obras poderiam ter sido realizadas quer pelo inquilino, quer pela própria camara ( A este propósito veja-se o acórdão 410/2008-7 do Tribunal da Relação Lisboa)http://www.dgsi.pt/itrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/29001 c6747e047728025747a0 04ad47c?OpenDocument
r)Não pode o douto tribunal considerar que não uso do locado depende de uma causa de forca maior, porquanto não fazendo o senhorio as obras poderia ser o próprio inquilino a efetua-las, ou a própria camara municipal, é o que decorre do art. 3 da NRAU e o que decorre do art 91 do dec lei 555/99 de 16-12-1999.
S. Podendo o reu e ora recorrido fazer valer-se desses mecanismos legais ao seu dispor para exercer os seus direitos.
A) Os Factos
São os seguintes os factos provados, com relevância para a decisão da causa:
1) A Autora é proprietária do imóvel sito na Travessa (…) em Lisboa, descrito na 32 Conservatória do Registo Comercial de Lisboa,(…)e inscrito na respectiva matriz predial ubana sob o artigo (…).
2) Imóvel que foi adquirido por seu pai.
3) E foi-lhe posteriormente doado em 2001.
4) Desde 2005 que o R. não dorme, não come ou faz a sua higiene no arrendado, nem recebe amigos no arrendado.
5) O locado tem muita humidade devido a infiltrações das águas pluviais.
6) 0 telhado tem buracos por onde a água das chuvas cai no habitáculo.
7) De acordo com o relatório de vistoria feito em 26.07.2005 pela SRU - Sociedade de Reabilitação E.M., da equipa de Lisboa Ocidental, requerido pelo Réu, consta no ponto 3 "A cobertura em estrutura de madeira é revestida por um telhado de duas águas com telha cerâmica antiga de canudo (capa e canal). A cobertura está em muito mau estado, As telhas estão demasiado envelhecidas, com remendos em tela impermeabilizante e a estrutura de madeira muito degradada. O mau estado em que a cobertura se encontra, provoca grandes infiltrações em todo o edifício. A cobertura corre o risco de ruir.
4.(...)
4.1.(...) O pavimento em madeira encontra-se em mau estado. As paredes interiores revestidas a estuque pintado, estão repletas de infiltrações e manchas de humidade. O revestimento está fissurado, a tinta esfoliada e com extensos desprendimentos de reboco. O tecto é em madeira pintada, em muito mau estado. A tinta está muito esfoliada, a madeira está deteriorada devido às infiltrações provenientes do telhado. São muitas as manchas negras esverdeadas devidas ao elevado grau de humidade existente. A cozinha não é autónoma, nem possui equipamento suficiente. A ventilação é razoável. As paredes estão revestidas a estuque, em más condições . As paredes mostram infiltrações e estão fissuradas. O tecto é em madeira pintada e está em muito mau estado, com reparações em madeira e muitas infiltrações. O tecto ameaça ruir. O pavimento em madeira está danificado. Em. relação às I.S. as paredes revestidas a azulejos e a estuque, estão em mau estado. O tecto em madeira está num estado regular, bem como o pavimento em mosaico. As janelas em madeira pintada na cor branca apresentam-se de forma regular. As portas interiores em madeira pintada estão em más condições, A porta da escada está regular. Ao nível das infra-estruturas, a fracção possui água canalizada e instalações eléctricas, em condições regulares de utilização. No entanto não possui gás canalizado, e a rede de saneamento é deficitária.
4.2.(...).
4.3.(...).
4.4.(...).
5. (...) A escada está em muito mau estado. A madeira dos degraus está muito envelhecida e deteriorada. As paredes da caixa da escada são em alvenaria, apresentando-se em muito mau estado de conservação, com esfoliações de tinta, várias reparações e grandes desprendimentos de reboco. O tecto é em madeira em más condições. Existem grandes manchas de humidade. A caixa das escadas não possui elevador, nem está prevenida com equipamento de segurança contra incêndio. O corrimão é em madeira (...).
8) O Réu mantem no locado os seus haveres pessoais.
9) A Autora tem pleno conhecimento do estado do locado.
Atendendo a que o âmbito do objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente (artº 684 nº3 e, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, exceptuadas aquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras (art. 660 nº 2 CPC ),o que aqui importa verificar é se existe fundamento legal para decretar a resolução do contrato de arrendamento, nos termos do art.1083 nº 2 d) e 1072 nº 1 do Ccivil ,à luz da Lei nº 6/ 2006 de 27-02, atenta a data da entrada da acção em Tribunal. E posteriormente, importa analisar a condenação como litigante de má fé.
Vejamos:
A falta de (não) uso do locado é justificada pelo arrendatário com a inabitabilidade do arrendado, que se encontra em tal estado de degradação que não permite que aí continuem a fazer a sua vida doméstica e familiar de forma estável, como o vinha fazendo até então.
Constitui obrigação do locador assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que se destina – al. b) do art. 1031º C. Civil.
Ora, se o arrendado se tornar inabitável devido a falta de obras de conservação e/ou reparação por parte do senhorio, o inquilino está exonerado do dever de nele habitar de forma permanente.
É este um caso de afloração do princípio de excepção de não cumprimento do contrato.
Mas para que se possa invocar a excepção de não cumprimento necessário se torna que haja correspectividade entre as prestações essenciais de cada contrato bilateral. E a obrigação de habitar permanentemente o arrendado, que recai sobre o locatário, faz parte do sinalagma contratual, na medida em que se contrapõe à obrigação fundamental, imposta ao locador, de proporcionar o gozo da coisa.
A exceptio pode ser invocada pelo locatário quando ocorra incumprimento da correspectiva obrigação por parte do locador. Agora o que se exige também, o que a boa fé postula é que a privação parcial do uso seja relevante e que haja adequação entre a ofensa do direito e o exercício da excepção.
Como observa Almeida Costa in RLJ, 119º-144
, seria contrário à boa fé que um dos contraentes recusasse a sua inteira prestação, só porque a do outro enferma de uma falta mínima ou sem suficiente relevo. Na mesma linha, surge a regra da adequação ou proporcionalidade entre a ofensa do direito do excipiente e o exercício da excepção. Uma prestação significativamente incompleta ou viciada justifica que o outro obrigado reduza a contraprestação a que se acha adstrito. Mas, em tal caso, só é razoável que recuse quanto se torne necessário para garantir o seu direito.
A correspectividade das prestações, essencial à invocação da excepção de não cumprimento, determina que a excepção não possa ser oposta se o senhorio não for o causador da impossibilidade de residência permanente no arrendado.
Ficou provado que o contrato de arrendamento era ante, tendo a autora adquirido a casa, por doação de seu pai em 2001, assim sucedendo nos direitos e obrigações dos anteriores locadores, nos termos do artigo 1057 nº 2 do CC.
Provou-se também que desde 2005 que o réu deixou de pernoitar no locado e de aí tomar refeições, receber amigos e familiares, mantendo no entanto no locado os seus haveres pessoais.
Ao não pernoitar, não tomar refeições, não guardar os seus bens, nem receber pessoas no locado, o réu, por mais de um ano, deixOU de o usar para o fim a que se destina - habitação - incorrendo na situação contemplada no artigo 1083 nº2 d), que facultaria ao senhorio a possibilidade de resolver o contrato com esse fundamento.
No entanto, ficou provado, de acordo com um relatório de vistoria realizado em 26 de Julho de 2005, pela SRU - Sociedade de Reabilitação, E.M., requerido pelo Réu, que a falta de manutenção do telhado do prédio, que se encontrava em risco de ruir, provocou graves infiltrações no locado, provando-se também que ao longo dos anos a casa passou a apresentar os tectos em madeira deteriorados devido à infiltrações do telhado, ameaçando ruir caídos, chão apodrecido e desnivelado, infiltrações e fissuras pronunciadas nas paredes, tintas empoladas, rebocos caídos, manchas de humidade e sem rede de gás canalizado nas I.S. bem como uma rede de saneamento deficitária. Encontrando-se ainda as escadas de acesso à fracção em estado muito envelhecido e deteriorado.
Ora, embora não tenham ficado definidas nos factos provados todas as datas em que estes vários estragos foram aparecendo, parece ser de concluir que os mesmos se devem à falta de obras e conservação e ao facto de a falta de manutenção do telhado ter provocado graves infiltrações no locado, assim como se deverá concluir, face às diligências realizadas pelo réu no ano de 2005, que, nessa altura, já se verificava a situação que o levou a deixar de usar a casa.
Situação que é de inteiro conhecimento da Autora
Ora, perante este quadro factual é óbvio que não seria de esperar que o R habitasse o locado ,pois o mesmo ameaçava o seu bem estar físico e não apresenta condições de um mínimo de habitabilidade digna,atento o fim da habitação permanente.
Significa isto que não é exigível ao R que habite de forma permanente o locado,tanto mais que é uma situação imputável à A ,sabedora das condições do locado em 2005 E é ao inquilino que compete provar ter cumprido a obrigação legal de comunicar ao senhorio os vícios existentes no arrendado, em conformidade com o disposto no nº 2 do art. 342º C.Civil.
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Perante tal,funciona neste caso a excepção de não cumprimento e como tal,bem concluiu o Exmº Sr Juiz “Ora, toda esta situação não acarreta apenas um incómodo para o habitante da casa, constituindo sim uma verdadeira impossibilidade de uso da mesma para habitação, integrando, assim, o caso de força maior previsto na alínea a) do nº2 do artigo 1072 do CC, que permite o não uso do locado pelo réu.” Neste sentido ,cf Ac STJ de 24-05-2007 ,Revista nº 1462/07-2ª Sum.Ac ,in www.stj.pt
Termos em que improcede esta conclusão
Quanto à condenação da A como litigante de má fé
Diz-se litigante de má fé quem, com dolo ou negligência grave, tiver deduzido pretensão cuja falta de fundamento não devia ignorar (art. 456.2, n.9 1 e 2, al. b] do CPC).
Por isso ,concordamos na íntegra com o explanado na sentença :
“No caso dos autos, a Autora requereu a resolução do contrato de arrendamento e despejo contra o Réu, alegando que o arrendatário não habita o locado há mais de uma ano.
A forma como a Autora veio requerer o despejo, afirmando que o Réu não habita o locado há mais de uma ano e que desconhece as deficiências do mesmo (resposta ao incidente de litigância), merece desde logo algumas reservas, pois mal se compreende que a mesma tenha optado pela instauração da presente lide antes de se certificar porque motivo o Réu não habitava o locado, sendo que dos factos dados como provados resultou que a Autora tinha pleno conhecimento do estado do locado. Na verdade, o pedido dirigido ao Tribunal deve ser o de sancionar uma realidade que se conhece, não se justificando o recurso a juízo perante uma situação meramente dubitativa, tanto mais que da fundamentação dada à matéria de facto, resultou do depoimento do pai da Autora ter este referido, que quando este adquiriu o prédio em 1997, já o locado não apresentava condições de habitabilidade.
Mais do que isso, porém, provou-se que a Autora conhecia o estado do locado.
É, pois, manifesto que a Autora deduziu, no mínimo com negligência grave, uma pretensão que sabia ser injustificada, o que se afigura particularmente censurável no presente caso, por estar em causa uma situação habitacional, cuja duração é de tal forma prolongada, que a lei nem admite a denúncia do contrato.
Na verdade, a A coloca em causa um dos direitos fundamentais de qualquer cidadâo,a habitação , com a maior das ligeirezas e desrespeito pelos valores de cidadania que incumbem a todos nos,utilizando para tal os meios processuais, a fim de conseguir reverter em seu proveito uma situação anómala ,à custa de um terceiro.
Termos em que não temos qualquer dúvida em confirmar ,integralmente, a decisão impugnada, ou seja, “….Deverá, pois, a Autora ser condenada em multa, de três UC, assim como em indemnização à parte contrária, atentos os transtornos e encargos que a necessidade de contestar a acção provocou, designadamente com honorários de advogado,. afigurando-se adequado fixar em € 2000,00 o valor da indemnização (art. 457., n.º 1, al. a] do CPC).
Concluindo: para que se possa invocar a excepção de não cumprimento necessário se torna que haja correspectividade entre as prestações essenciais de cada contrato bilateral. E a obrigação de habitar permanentemente o arrendado, que recai sobre o locatário, faz parte do sinalagma contratual, na medida em que se contrapõe à obrigação fundamental, imposta ao locador, de proporcionar o gozo da coisa.
A exceptio pode ser invocada pelo locatário quando ocorra incumprimento da correspectiva obrigação por parte do locador. Agora o que se exige também, o que a boa fé postula é que a privação parcial do uso seja relevante e que haja adequação entre a ofensa do direito e o exercício da excepção.
Tendo a A colocado em causa um dos direitos fundamentais de qualquer cidadâo,a habitação , com a maior das ligeirezas e desrespeito pelos valores de cidadania que incumbem a todos nos,utilizando para tal os meios processuais, a fim de conseguir reverter em seu proveito uma situação anómala ,à custa de um terceiro ,deverá a mesma ser condenada como litigante de má fé .
Pelo exposto, acordam em julgar a apelação improcedente e confirmar a decisão impugnada ,na íntegra.
Custas pela apelante
Lisboa, 13 de Setembro de 2012
Teresa Prazeres Pais
Isoleta de Almeida e Costa
Carla Mendes |
