Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	6541/08.4TBSXL.L1-8
Relator:	TERESA PRAZERES PAIS
Descritores:	ARRENDAMENTO ESTABELECIMENTO COMERCIAL RESOLUÇÃO DO CONTRATO CESSÃO DE EXPLORAÇÃO IMPUGNAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	01/21/2010
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	IMPROCEDENTE
Sumário:	Haverá arrendamento se o titular do local se limitar a pôr à disposição do locatário o gozo e fruição da instalação, por esta possibilitar, atentas as suas características físicas, de localização, o exercício de actividade mercantil visada; e já haverá cessão de exploração se o prédio já se encontrar provido dos meios materiais dispensáveis à sua utilização como empresa», designadamente móveis, máquinas, utensílios que tornem viável, mediante a simples colocação de mercadoria, o arranque da exploração comercial (Sumário da Relatora)

Decisão Texto Integral:

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa O C, Lda., veio propor a presente acção declarativa contra o Réu M, Lda., pedindo que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento celebrado e a condenação do Réu a pagar ao Autor a título de indemnização por danos não patrimoniais a quantia que vier a resultar da realização das obras de reparação, a liquidar em execução de sentença, com fundamento no subarrendamento não autorizado do locado e no encerramento do estabelecimento comercial que havia sido instalado no primeiro andar, bem como na degradação do locado por falta de realização de obras de reparação da responsabilidade da locatária e por esta não permitir o acesso ao locado pelo senhorio. Contestou o Réu, impugnando, no essencial, a versão dos factos apresentados pelo Autor e pugnando pela improcedência da acção ************** A final foi proferida a seguinte decisão: “Pelo exposto, julgo a acção parcialmente procedente e, em consequência, declaro resolvido o contrato de arrendamento celebrado em 21 de Abril de 1972 e condeno o Réu a entregar ao Autor, livre e devoluto, o locado correspondente ao rés-do-chão com entrada pelo nº23 e 1º andar esquerdo com  descrito na Conservatória do Registo Predial . No mais, absolvo o Réu do pedido “ *************** A R impugna esta decisão, formulando as seguintes conclusões: 1-Por escritura pública datada de 21 de Abril de 1972, T, anterior proprietária do imóvel supra identificado, deu de arrendamento, para comércio de móveis e sua fabricação e restauro o rés-do-chão e 1º andar do referido prédio. 2-o contrato de arrendamento foi celebrado pelo prazo de um ano, prorrogável por iguais períodos, tendo o seu início em 1 de Maio de 1972. 3-Nos termos do contrato de arrendamento o senhorio permitiu ao arrendatário, ora Recorrente, o exercício no locado de qualquer actividade comercial, excepto casa funerária e de produtos inflamáveis ou explosivos. 4-O Recorrente tem por objecto o comércio de móveis e sua fabricação e restauro, comércio de roupas, bijuterias, brinquedos, artigos para o lar, bazar. 5-Sendo certo que, quer em 19. dos Factos Provados, quer segundo a prova testemunhal apresentada pela Recorrente, esta iniciara obras e adquirira até algum material, tendo em vista a instalação de um estabelecimento comercial, cuja actividade não iniciou ; Cfr. gravação audio - 20090605104721; Cfr. gravação áudio Nº 20090605103304 e Cfr. gravação   áudio iniciou 20090601120659) 6-Em 1 de Novembro de 2006 a Recorrente celebrou com F um Contrato de Cessão de Exploração de Estabelecimento Comercial para nele exercer a actividade comercial de venda de roupas e diversos. 7-o referido contrato é um contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial. (Cfr. Acórdão do TR Guimarães de 02-05-2003 in e Parecer de Outubro de 1984 do Professor Doutor A. Ferrer Correia in www.estig.ipbeja.pt ) 8-Ao dar provimento ao pedido de resolução apresentado pelo A. com fundamento em subarrendamento do locado não autorizado pelo senhorio, a decisão recorrida não considerou os meios probatórios sobre a matéria de facto, constantes da gravação realizada no processo (art° 5° das Conclusões) e interpretou erradamente o constante no art° 1083°, nº 2, aI. e) do Código Civil. 9-Deste modo, perante os factos objecto da prova e não considerados para a decisão recorrida, bem como a jurisprudência e doutrina supra referidas, a cedência invocada está conforma a norma do art° 111 0, nº 1 da Lei do Arrendamento Urbano. Termos em que deve o presente recurso ser julgado provado e procedente e, em consequência, ser a Douta sentença recorrida alterada, concluindo-se pela validade do contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial, não se declarando a sua resolução, fazendo, assim, V. Exas. a costumada *********** A parte contrária contra-alegou no sentido da improcedência do recurso *********** Factos Provados: 1-A aquisição por compra do direito de propriedade sobre o prédio urbano composto de rés-do-chão e primeiro andar para comércio, , inscrito na respectiva matriz predial urbana sob encontra-se inscrita a favor do Autor na competente conservatória do registo predial -; 2-Por escritura pública datada de 21 de Abril de 1972, T, anterior proprietária, deu de arrendamento, para comércio de móveis e sua fabricação e restauro, ao Réu, o rés-do-chão que corresponde ao nº 23 e primeiro andar esquerdo do nº21 do prédio supra identificado; 3-O contrato foi celebrado pelo prazo de um ano, prorrogável por iguais períodos, tendo o seu início em 1 de Maio de 1972; 4-A renda mensal actual é de 17,44 euros, devendo ser paga no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito; 5-Todo o prédio em que se integra o locado encontra-se degradado necessitando de obras com alguma urgência; 6-O Autor enviou ao Réu carta datada de 22 de Agosto de 2008, solicitando que lhe fosse facultado o acesso aos andares arrendados pelo Réu; 7-O Réu não respondeu de imediato ao pedido do Autor; 8-O Autor renovou o pedido para aceder ao referido prédio, enviando em 11 de Setembro de 2008 nova carta ao Réu; 9-O Réu mantém um cadeado na porta de entrada do nº21 sem que tenha fornecido as chaves ao Autor ou à anterior proprietária; 10-O Réu cedeu o gozo do locado a F, sem autorização do senhorio, denominando o contrato de cessão de exploração; 11-No locado não existia qualquer estabelecimento comercial de venda de roupa e outros artigos, pertencente ao Réu; 12-Foi o referido F quem ali instalou o referido estabelecimento, colocando as prateleiras e expositores, possibilitando o funcionamento duma loja de roupas e outros artigos no local; 13-O primeiro andar do nº21 não está a ser utilizado para qualquer actividade; 14-Nos termos do contrato de arrendamento referido supra a arrendatária obrigou-se a conservar em perfeito estado de limpeza e asseio os andares arrendados, a manter em bom estado as canalizações de água, esgotos e instalação eléctrica, a efectuar as obras de reparação interiores e exteriores cuja necessidade resulte de acidente que lhe possa ser imputado e também a custear todas as obras de reparação tornadas necessárias por virtude do uso que lhe der; 15-Na sequência do envio das cartas referidas em 6 a 8 o Réu, através do genro da sua sócia gerente contactou o Autor, na pessoa dum seu representante, a testemunha R; 16-O Réu colocou uma porta com gradeamento no acesso interior ao nº23 (rés-do-chão) que se realiza através do nº21 por terem ocorrido vários assaltos ao estabelecimento comercial aí instalado; 17-Nos termos do contrato de arrendamento o senhorio permitiu ao arrendatário o exercício no locado de qualquer actividade comercial, excepto casa funerária e de produtos inflamáveis ou explosivos; 18-O Réu tem por objecto o comércio de móveis e sua fabricação e restauro, comércio de roupas, bijuterias, brinquedos, artigos para o lar, bazar. 19-Após ter exercido no locado outro actividades o Réu iniciou obras no mesmo com vista à instalação de um estabelecimento comercial ************** Como se sabe, o âmbito do objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente (art.º 684 n.º3 e 690 n.º1 e 3 do CPC  ),importando ainda decidir as questões nela colocadas e  bem assim ,as que forem de conhecimento oficioso ,exceptuadas aquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras –art.º 660 n.º2 ,também do CPC As questões a estudar prendem-se com a impugnação da decisão sobre a matéria de facto e com as causas de resolução deste contrato A garantia do duplo grau de jurisdição quanto á matéria de facto, introduzida na nossa processualística civil pelo DL 39/95, de 15 de Fevereiro, nunca poderá envolver, pela própria natureza das coisas, a reapreciação sistemática e global de toda a prova produzida em audiência, visando apenas a correcção de pontuais concretos e seguramente excepcionais erros de julgamento. Compete ao Tribunal da Relação, face aos elementos que lhe são trazidos pelos autos, apurar da razoabilidade da convicção probatória do julgador de 1ª instância . Desta forma, não vai o Tribunal de segunda jurisdição à procura de uma nova convicção mas à procura de saber se a convicção expressa pelo Tribunal a quo tem suporte razoável naquilo que a gravação da prova (com os mais elementos existentes nos autos) pode exibir perante si. Embora o Tribunal da Relação tenha poderes de intromissão em aspectos fácticos, não pode sindicar a valoração das provas feitas pelo colectivo, em termos de o criticar por ter dado relevância a uma em detrimento da outra[1] ,tanto mais que o poder de livre apreciação do Tribunal respeita também, uma vez produzidas as provas, á determinação do seu respectivo valor, sendo certo que tal princípio da prova livre só cede perante os casos contemplados no nº 2 do art. 655º do CPC; Pelo exposto, tendo o tribunal formado a sua convicção com provas não proibidas por Lei, prevalece a convicção que da prova teve o julgador sobre a formulada pelo recorrente, que é irrelevante, de acordo com o princípio da livre apreciação da prova. O que resulta do depoimento das testemunhas indicadas pela apelante ? D : —lembra-se de ter efectuado obras no locado ,mas não tem noção exacta de há quanto tempo foi .Todavia, o seu depoimento é pautado pela imprecisão e ideias vagas de factos que poderão ter ocorrido. B ,que trabalha na Câmara Municipal, sita perto do locado, lembra-se de anos atrás ,ainda que os não especifique ,de um projecto para venda de bijuteria. Recorda-se da existência de um balcão e de uma máquina registadora para tal fim. Contudo, também se lembra da existência de um salão de jogos e do estabelecimento de uns “chineses “ G, cônjuge da sócia da recorrente, pretendeu instalar um negócio de bijutaria e comprou estantes com prateleiras para colocação das mesmas Assim, apreciando a mesma matéria, pode este tribunal alterar a decisão, devendo fazê-lo dentro do princípio da livre apreciação da prova, que ambas as instâncias devem observar?         Este princípio, consagrado no art. 655º do CPC, significa que a prova é apreciada, como se disse, pelo julgador segundo a sua experiência e a sua prudência, sem subordinação a regras ou critérios preestabelecidos.         Ainda de harmonia com este princípio, que se contrapõe ao princípio da prova legal, as provas são valoradas livremente, sem qualquer grau de hierarquização, nem preocupação do julgado quanto à natureza de qualquer delas (cfr. A. Varela, Manual de Processo Civil, 2ª ed., pág. 455); o tribunal responde em sintonia com a convicção que tenha firmado acerca de cada facto quesitado, salvo se a lei exigir, para a existência ou prova do facto jurídico, qualquer formalidade especial, caso em que esta não pode ser dispensada. Não é essa, porém, a situação em apreço.         Em conclusão, não esquecendo que, embora seja permitida a reapreciação dos elementos de prova constantes do processo, podendo a 2ª instância adquirir uma convicção diferente daquela a que chegou a 1ª instância e expressá-la em concreto, alterando a decisão do tribunal inferior nos pontos questionados, não se impõe a realização de novo e integral julgamento nem se admite recurso genérico contra a errada decisão da matéria de facto, só se justificando a modificação das respostas aos quesitos quando haja um erro evidente, na apreciação da matéria de facto (v g, depoimentos que contradizem patentemente a resposta da 1ª instância aos quesitos) e isto porque, estando o juiz perante a pessoa que depõe, melhor do que ninguém se apercebe da forma como ela realiza o seu depoimento, da convicção com que o presta, da espontaneidade que revela, das imprecisões que deixa escapar, de tudo, enfim, o que serve para fundamentar a impressão que o depoimento deixa no espírito do julgador e contribui em menor ou maior grau para formar a sua convicção (neste sentido, os Acs. da RP, de 19-9-2000, da RL, de 13-11-2001 e do STJ, de 14-3-2006, in, respectivamente, CJ, XXV, 4, 186 e XXVI, 5, 85 e CJ, STJ, XIV, 1, 130), entendemos que a instância recorrida fez uma apreciação ponderada e reflectiva da prova efectivamente produzida, não sendo, por isso, oportuna qualquer censura susceptível de por em causa a decisão sobre a matéria de facto. Com efeito, não é o depoimento destas testemunhas, face à fundamentação expressa pela Exmª Juíza que a poderia abalar ,já que esta está devidamente fundamentada em regras de experiência e lógica .Na verdade ,uma das testemunhas é marido da sócia ,outro lembra-se de factos ,mas mergulhados em imprecisões e finalmente N recorda-se de um projecto para estabelecimento de bijuterie ,mas anos atrás ,não se esquecendo dos outros estabelecimentos efectivamente instalados ,o salão de jogos e a loja dos “chineses “ Termos em que improcedem as conclusões quanto à decisão sobre a matéria de facto .     Quanto ao demais … O fundamento da decisão do Exmº Juiz consistiu no seguinte : “Analisemos por fim o fundamento de resolução que consiste no subarrendamento não autorizado. Constitui igualmente obrigação do locatário não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar - art. 1038º, f) CC. Efectivamente, ficou provado que o Réu cedeu o gozo do locado a terceiro sem que previamente tivesse aí instalado um estabelecimento comercial e sem ter obtido autorização do senhorio, intitulando tal contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial. Como refere Antunes Varela, o que há de característico nos contratos de locação de estabelecimento não é a cedência da fruição do imóvel, nem do gozo do mobiliário ou do recheio que nele se encontra, mas a cedência temporária do estabelecimento como um todo, como uma universalidade, como uma unidade económica mais ou menos complexa. Não existindo nenhum estabelecimento comercial pertencente ao Réu instalado no locado, só poderia este ter cedido a fruição do próprio locado, sendo irrelevante o nome que as partes deram ao contrato. A locação diz-se sublocação quando o locador a celebra com base no direito de locatário que lhe advém de um precedente contrato locativo - art. 1060º CC. Existe, portanto, subarrendamento quando o arrendatário, sem perder essa qualidade, dá de arrendamento parte ou a totalidade do prédio urbano que anteriormente arrendara, passando a ocupar a posição de locador ou senhorio, sem prejuízo dos direitos e obrigações constituídos. A fruição do locado a terceiro não pode classificar-se como cessão de exploração ou locação de estabelecimento, correspondendo antes a um subarrendamento, facto que está vedado ao locatário por não se encontrar autorizado para o efeito. A autorização do senhorio tanto pode ser genérica e ser concedida no próprio contrato, como específica e reportada a determinada sublocação. Deste modo, a questão não está no tipo de actividade que pode ser desenvolvida no locado segundo o contrato de arrendamento, tendo o Réu centrado a sua defesa neste aspecto, mas sim na pessoa que pode desenvolver no locado as actividades permitidas pelo contrato de arrendamento. A sublocação não autorizada pelo senhorio e aqui verificada tem a gravidade suficiente para ser fundamento de resolução do contrato de arrendamento, nos termos do art. 1083º, nº2 CC.? Pensamos que a resposta não pode deixar de ser afirmativa. Efectivamente, considerando os proventos que o Réu retira de tal contrato, cuja renda é de 500,00 euros por mês acrescida de IVA, sem que para tal tenha a necessária autorização, e a renda que ele próprio está obrigado a pagar ao senhorio no mesmo período temporal, ou seja, 17,44 euros, atenta a respectiva desproporcionalidade, torna inexigível a manutenção do contrato por este último. Nestes termos, entendemos que deve proceder o pedido de resolução apresentado pelo Autor com fundamento no subarrendamento do locado não autorizado pelo senhorio. “ Contrariamente ao decidido, o apelante entende que estamos perante um contrato de cessão de estabelecimento comercial O contrato de cessão de exploração comercial ou de locação de estabelecimento "consiste numa forma de negociação do estabelecimento comercial traduzida numa transferência temporária e onerosa da sua exploração e em que o explorador não recebe qualquer remuneração como se fora um gerente, tendo, antes, de pagar uma renda ao locador, explorando o estabelecimento por sua conta e risco".[2] É, em suma, aquele contrato, referenciado por contraposição ao de trespasse nos arts. 1085º, nº 1, do C.Civil e 111º do RAU, , "pelo qual se transfere temporária e onerosamente para outrem, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado".[3] Na sequência de determinada jurisprudência tanto mais quanto é certo que " jurisprudência e doutrina afirmam que não é essencial a organização comercial estar em movimento, bastando que a estrutura organizativa esteja potencialmente apta à funcionalidade ou ao destino, que tenha aptidão para entrar em movimento". [4] Nessa sequência afirma-se que para haver cessão de exploração não é necessário que o estabelecimento comercial esteja a ser explorado, podendo tal negócio ter lugar mesmo que a exploração não se tenha ainda iniciado ou esteja interrompida: é o perspectivar do estabelecimento como uma unidade de fim, é o ver a organização em si como um valor novo, é o considerá-lo na organização dos seus elementos essenciais integradores da produção, a  fim de produzir lucros [5] Por sua vez, Pupo Correia in Direito Comercial, 3.ª ed. p. 220 sintetiza assim a destrinça que cumpre fazer: “Afigura-se-nos adequado o critério proposto por Ferrer Correia, no sentido de que haverá arrendamento se o titular do local se limitar a pôr à disposição do locatário o gozo e fruição da instalação, por esta não ter mais do que «a marca do seu destino», ou seja uma configuração física apta ao exercício de actividade mercantil visada; e já haverá cessão de exploração se o prédio já se encontrar «provido dos meios materiais dispensáveis à sua utilização como empresa», designadamente móveis, máquinas, utensílios que tornem viável, mediante a simples colocação de mercadoria, o arranque da exploração comercial Voltando ao caso em apreço : --- não existindo nenhum estabelecimento comercial pertencente ao Réu instalado no locado, só poderia este ter cedido a fruição do próprio locado, sendo irrelevante o nome que as partes deram ao contrato. Foi o referido F quem ali instalou o referido estabelecimento, colocando as prateleiras e expositores, possibilitando o funcionamento duma loja de roupas e outros artigos no local; Significa nos termos do art. 1083 nº2 CC., na redacção que lhe foi dada pela referida Lei, é fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, enumerando a lei algumas situações que se enquadram na sua previsão e que poderão levar à resolução do contrato, se forem reputadas suficientemente graves, pela sua natureza ou consequências, para produzir tal efeito. Analisemos por fim o fundamento de resolução que consiste no subarrendamento não autorizado. Constitui igualmente obrigação do locatário não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar - art. 1038º, f) CC. Efectivamente, ficou provado que o Réu cedeu o gozo do locado a terceiro sem que previamente tivesse aí instalado um estabelecimento comercial e sem ter obtido autorização do senhorio, intitulando tal contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial. Dando aqui por reproduzidas as explanações feitas sobre a diferença entre os dois institutos jurídicos, a R limitou-se a pôr à disposição do locatário o gozo e fruição da instalação, por esta não ter mais do que «a marca do seu destino», ou seja uma configuração física apta ao exercício de actividade mercantil visada E sendo assim, bem andou a Ex.ª juiz ao decidir como decidiu. Aliás, a apelante também não coloca em crise esta solução, a não ser que fossem procedentes as anteriores conclusões sobre a natureza do contrato outorgado com F *********** Concluindo: Haverá arrendamento se o titular do local se limitar a pôr à disposição do locatário o gozo e fruição da instalação, por esta possibilitar, atentas as suas características físicas, de localização, o exercício de actividade mercantil visada; e já haverá cessão de exploração se o prédio já se encontrar provido dos meios materiais dispensáveis à sua utilização como empresa», designadamente móveis, máquinas, utensílios que tornem viável, mediante a simples colocação de mercadoria, o arranque da exploração comercial *************     Acordam em julgar a apelação improcedente e confirmar a decisão impugnada Custas pela apelante Lisboa, 21 de Janeiro de 2010 Teresa Pais Carla Mendes Octávia Viegas ---------------------------------------------------------------------------------------- [1] Aliás ,nem podemos esquecer que ,na  formação dessa convicção entram, necessariamente, elementos que em caso algum podem ser importados para a gravação da prova - seja audio, seja mesmo video. [2] ) M. Januário C. Gomes, in "Arrendamentos Comerciais", 2ª edição, Coimbra, 1991, pag. 61. [3]) Aragão Seia, in "Arrendamento Urbano Anotado e Comentado", 4ª edição, Coimbra, 1998, pag. 509. [4]Acs. STJ de 18/04/02, no Proc. 538/02 da 7ª secção ; e de 03/04/2003, no Proc. 304/02 da 1ª secção .  [5] Nota essencial do estabelecimento é apresentar-se ou poder vir a apresentar-se como uma organização dotada daquilo que se chama “avviamento”, ou seja, a aptidão para produzir lucros, a qual não se confunde com a existência efectiva de clientela, que do “avviamento” não é mais do que um índice ou manifestação exterior