| Decisão Texto Integral: |
Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa .
I – RELATÓRIO.
Intentou P., residente…, a presente acção declarativa contra M., residente… .
Alegou essencialmente :
Celebrou com a R. um contrato promessa de compra e venda de imóvel, sendo que se mostra impossível a celebração do contrato prometido, por causa exclusivamente imputável a esta.
Conclui pedindo que se declare resolvido o contrato promessa celebrado entre as partes e se condene a R. a pagar-lhes a quantia de € 59.855,75 (correspondente ao dobro do sinal prestado), acrescida de juros de mora, à taxa legal, a contar desde a citação até efectivo pagamento.
A ré contestou, excepcionando o integral e escrupuloso cumprimento do contrato e impugnando parte da factualidade vertida na petição inicial.
Peticionou, ainda, a condenação do autor como litigante de má-fé, em multa e indemnização, incluindo os honorários dos seus advogados e demais despesas da lide.
O autor replicou, propugnando pela improcedência da excepção deduzida e do pedido de condenação como litigante de má-fé.
Procedeu-se ao saneamento dos autos conforme fls. 130 a 132.
Realizou-se audiência de julgamento, com fixação da matéria de facto.
Foi proferida sentença que julgou improcedente o pedido do autor P. e, em consequência, absolveu a ré M. do mesmo; julgou improcedente o pedido de condenação do autor como litigante de má-fé ( cfr. 322 a 334 ).
Apresentou o A. recurso desta decisão, o qual foi admitido como de apelação ( cfr. fls. 416 ).
Juntas as competentes alegações, a fls. 336 a 377, formulou o apelante as seguintes conclusões :
(…)
Contra-alegou a apelada, pugnando pela improcedência do recurso e pela manutenção da decisão recorrida.
II – FACTOS PROVADOS.
Foi dado como provado em 1ª instância :
A. Por “ CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA “ celebrado entre a Ré, como PRIMEIRA OUTORGANTE, e o Autor, como SEGUNDO OUTORGANTE, em 26 de Julho de 20…., a Ré, arrogando-se a qualidade de "dona e legitima possuidora de um terço de uma parte indivisa de dois terços ( 2/3 ) de uma terra de monte, sita em… que é conhecida por " Mata de… e que confronta de Norte com caminho público, de Sul com M., do Nascente com S. e do Poente com A., inscrita na respectiva matriz predial rústica da freguesia da… e omissa na competente Conservatória do Registo Predial", prometeu vender tal "direito indiviso de que é dona e legítima possuidora no identificado prédio " ao Autor, que o prometeu comprar, pelo preço de 6.000.000$00 ( seis milhões de escudos ), hoje € 29.927.87, a pagar da seguinte forma: - 1.000.000$00 ( um milhão de escudos) na data da assinatura do dito contrato como sinal e início de pagamento; - e a restante parte, no montante de 5.000.000$00 ( cinco milhões de escudos) até ao final do ano de 2000, nos termos constantes do documento de fls. 13 a 17, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
B. Mais convencionaram Ré e Autor que eram da conta deste “ todos os actos necessários à celebração da prometida escritura ou, se assim for entendido por ambos os outorgantes, a PRIMEIRA OUTORGANTE [a Ré ] habilitará o SEGUNDO OUTORGANTE com uma procuração irrevogável, após receber o preço em dívida “.
C. E que seria o Autor a marcar a escritura de compra e venda ou, sendo caso disso, a solicitar a referida procuração irrevogável.
D. Em cumprimento do contrato, o Autor pagou à Ré, na data da respectiva assinatura, em 26 de Julho de 20…, como sinal e princípio de pagamento do preço convencionado, a quantia de 1.000.000$00.
E. Em 25 de Janeiro de 20…, através do cheque nº, sacado sobre o Banco E, Agência de …, a restante parte de tal preço, no montante de 5.000.000$00.
F. Por seu turno a Ré, após receber do Autor a totalidade do preço convencionado, entregou-lhe uma procuração irrevogável, outorgada em 16 de Janeiro de 20…, no … Cartório Notarial de…, concedendo-lhe, entre outros "... os necessários poderes para prometer vender e vender, a quem melhor entender, incluindo ao próprio mandatário, e pelo preço, cláusulas e condições que entender convenientes, o prédio rústico de que é dona e legítima possuidora de um terço de uma parte indivisa de dois terços ... " identificado na cláusula lª do contrato celebrado.
G. A propriedade do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de… encontra-se inscrita a favor de P., que, mediante ap. 24 de … procedeu ao registo da aquisição de 1/3, por sucessão deferida em partilha judicial por óbito de seu pai M. e, mediante ap. 8 de…, procedeu ao registo da aquisição de 2/3 por usucapião decorrente da posse exclusiva, pública, continua e pacifica por si exercida, desde o ano de 1976, sobre o dito prédio, na sequência de escritura de justificação outorgada no Cartório Notarial de V…, em 18/6/20…, nos termos constantes dos documentos de fls. 39 a 40 e 41 a 44, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
H. O prédio objecto do contrato promessa referido em A. é o prédio referido em G..
I. Em Janeiro de 20…, foi o autor que optou pela outorga da procuração por parte da ré, referida em F., em detrimento da outorga da escritura prometida.
J. A ré apenas tomou conhecimento de que P. se arrogava proprietário do prédio referido em G. em data posterior à celebração da escritura de justificação, outorgada em 18 de Junho de 20….
III – QUESTÕES JURÍDICAS ESSENCIAIS.
São as seguintes as questões jurídicas que importa dilucidar :
1 – Impugnação da decisão de facto. Respostas aos pontos 1 e 2 da base instrutória.
2 – Incumprimento do contrato promessa. Invocada impossibilidade legal de realização do contrato prometido, por causa imputável à Ré.
Passemos à sua análise :
1 – Impugnação da decisão de facto. Respostas ao ponto 2º da base instrutória e factualidade suscitada na audiência de 8 de Janeiro de 2014, a fls. 300 a 301.
Está em causa, não só a resposta dada ao ponto 2º da base instrutória, organizada conforme fls. 132, como a factualidade decorrente da prova produzida em audiência e seleccionada pelo juiz a quo.
Vejamos :
Factualidade suscitada na audiência de 8 de Janeiro de 2014, a fls. 300 a 301 e que veio a ser considerada provada –
“Em Janeiro de 20…, foi o autor que optou pela outorga da procuração por parte da ré, referida em F., em detrimento da outorga da escritura prometida “ ( alínea I ).
“ A ré apenas tomou conhecimento de que P. se arrogava proprietário do prédio referido em G. em data posterior à celebração da escritura de justificação, outorgada em 18 de Junho de 20… “ ( alínea J ).
Quanto à alínea I :
A prova produzida em audiência permite, com toda a segurança, concluir que a outorga da procuração irrevogável em favor do A., promitente comprador, constituiu uma opção que foi exercida, em termos preferenciais, por este último.
Foi expressamente afirmado pela testemunha M. , filha da Ré : “ O P. ( seu primo direito ) optou pela procuração irrevogável, referindo, nessa ocasião “ Há viver e morrer e ninguém sabe o dia de amanhã “ e que “ se ele ( P. ) tivesse pedido para celebrar a escritura, a mãe tê-la-ia feito “.
Por outro lado,
No contrato promessa constava que “ todos os actos necessários à celebração da prometida escritura ou, se assim for entendido por ambos os outorgantes, a PRIMEIRA OUTORGANTE [a Ré ] habilitará o SEGUNDO OUTORGANTE com uma procuração irrevogável, após receber o preço em dívida “.
Acrescentava-se, a este propósito, no mesmo documento que : “… que seria o Autor a marcar a escritura de compra e venda ou, sendo caso disso, a solicitar a referida procuração irrevogável “[1].
Daqui resulta, inequivocamente, que a outorga da procuração irrevogável, nos precisos termos previstos e acordados, deveria ser solicitada pelo promitente-comprador que poderia, em alternativa, se assim o entendesse, proceder à marcação da escritura.
Ora,
Tendo sido outorgada, neste contexto, a procuração irrevogável em apreço, resta concluir, logicamente, que a mesma correspondeu à (prevista) solicitação do A. nesse sentido, preferindo-a à marcação da escritura, cujo ónus lhe incumbia.
Mais se refira que este facto não colide, de modo algum, com o clausulado em 4º do contrato promessa, onde se pode ler: “ São de conta do segundo outorgante todos os actos necessários à celebração da prometida escritura ou, se assim for entendido por ambos os contraentes, a primeira outorgante habilitará o segundo com uma procuração irrevogável, após receber o preço em dívida “.
Com efeito,
Importa interpretar esta cláusula nº 4 em estreita conjugação com a cláusula 6º que dispõe : “ O segundo outorgante – o promitente comprador – marcará a escritura de compra e venda, até ao final deste ano ( 20… ), ou, sendo caso disso, solicitará a procuração acima referida “.
Daqui resulta, tão simplesmente, que era necessário o acordo entre os promitentes para ser conferida, pela Ré ao A., a dita procuração irrevogável com poderes para a celebração da escritura ; porém, a iniciativa da respectiva solicitação – assim a preferindo à marcação da escritura prometida - competia ao A. - o que aliás fez, merecendo nesse ponto a anuência da promitente compradora.
Improcede a impugnação neste ponto.
Quanto à alínea J :
Esta matéria encontra-se intrinsecamente relacionada com a resposta negativa dada ao ponto 2º da base instrutória, devendo ser apreciadas conjuntamente, o que se fará:
Ponto nº 2 – “( O prédio objecto do contrato promessa referido em A) é o prédio referido em G) ) Situação que a ré conhecia à data da assinatura do contrato promessa ? “.
A resposta negativa dada ao ponto 2º da base instrutória, proferida pelo juiz a quo, reporta-se naturalmente à circunstância de a propriedade do prédio referido em G) se encontrar “inscrita a favor de P. , que, mediante ap. … de 1998/12/… procedeu ao registo da aquisição de 1/3, por sucessão deferida em partilha judicial por óbito de seu pai M. e, mediante ap. … de /…, procedeu ao registo da aquisição de 2/3 por usucapião decorrente da posse exclusiva, pública, continua e pacifica por si exercida, desde o ano de 1976, sobre o dito prédio, na sequência de escritura de justificação outorgada no Cartório Notarial de V…, em …/6/20…, nos termos constantes dos documentos de fls. 39 a 40 e 41 a 44, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido “.
Não faz sentido formular a pergunta na pressuposição do conhecimento por parte da Ré de outro terreno que não aquele – único e inconfundível – que é objecto da lide ( e que sofreu ao longo dos anos alterações quanto à inscrição matricial – que aconteceram em 1985/1986, tendo o artigo … sido divido em dois artigos diferentes – os actuais … e … )
Ora, quanto à existência da escritura de justificação notarial, a Ré, no momento em que firmou o contrato promessa, não poderia dela saber uma vez que este data de 26 de Julho de 20… e a escritura de 18 de Junho de 20….
Quanto ao conhecimento, pela Ré, de que seria M. a exercer a posse conducente à invocada aquisição por usucapião relativamente ao prédio prometido comprar, outrossim nenhum elemento nos autos permite, seriamente, confirmá-lo.
De resto, na carta junta a fls. 214 a 215, datada de 4 de Março de 19…, enviada por P. a C. ( advogado muito amigo – mesmo íntimo - da família AT e que zelava pelas propriedades deste na área de Vila Real ), consta um último parágrafo com o seguinte teor:
“ Por fim, quanto aos terrenos de monte, gostaria de deixar expressa a minha vontade de eventualmente comprar a parte das herdeiras nesses artigos. No entanto, foram expressas divergências sobre a divisão dos artigos, e há falta de um levantamento topográfico que permita calcular devidamente as metragens, para além da actual classificação como zonas verdes. Nestas condições, e por estar de momento empenhado noutros assuntos, não me é possível fazer já uma oferta. Sugiro que se conclua a resolução do assunto das casas e se continue de imediato a resolver os seguintes “.
Isto é,
Em Março de 19…, P. manifestou expressamente o propósito de vir a adquirir tal terreno “ às herdeiras ( da D. A. ) “, o que significava que bem sabia que o mesmo não lhe pertencia.
Acresce que, em Setembro de 19…, a ora Ré apresentou queixa crime contra P. pelo facto de este, conhecendo perfeitamente que o imóvel em causa era da titularidade da denunciante, haver vendido todos os pinheiros que aí existiam ( cfr. documento junto a fls. 148 a 157 ).
Ou seja, a Ré nunca reconheceu ou admitiu qualquer direito de propriedade de outrem sobre o objecto que veio a prometer transmitir ao ora A.
Logo, a resposta negativa dada ao ponto da base instrutória, entendida nestes precisos termos, só podia ser a que foi.
De resto,
escutando com atenção os depoimentos gravados das testemunhas apresentadas pelo A. – B., J. e M., que foram simultaneamente as testemunhas apresentadas por P. na escritura de justificação notarial de 18 de Junho de 20… ( cfr. fls. 42 a 44 ) – é esclarecedora e inequívoca a ausência de fundamento para a dita aquisição por usucapião que esteve na base da justificação notarial.
Neste sentido,
A testemunha B. referiu agora que o que afirmou na justificação notarial tinha apenas a ver com a quinta e nunca com a mata ( único imóvel objecto do contrato promessa ) ; a testemunha J. demonstrou nada saber quanto ao assunto. “ A mata era só mata e fica um bocado separado da quinta ( … ) constava na aldeia que tudo fora adquirido pelo M. “ ; M. disse que “ foi ao tribunal dizer que trabalhava para o sr. S., que era quem lhe pagava “.
Ou seja, não sendo verdadeiros os factos alegados na justificação notarial, e nessa medida não tendo correspondência com a realidade, a Ré, enquanto verdadeira titular de direitos sobre esses terrenos, nada podia conhecer quanto a eles.
Não é possível saber o que não existe.
Concretamente quanto à afirmação de que “ A ré apenas tomou conhecimento de que P. se arrogava proprietário do prédio referido em G. em data posterior à celebração da escritura de justificação, outorgada em 18 de Junho de 20… “, igualmente se nos afigura inequívoca a sua inteira correspondência com a prova produzida.
Vejamos :
A alegação, no requerimento de abertura de instrução, feita pelo aí arguido P. de que “ adquiriu a propriedade do prédio em causa “ ( cfr. fls. 169 ), data de 18 de Setembro de 20….
Não se vislumbra fundamento para considerar que antes da realização da escritura de justificação notarial, em 18 de Junho de 20…, a Ré “ tivesse conhecimento de que P. se arrogava proprietário do prédio referido em G. “.
Neste particular,
Concedeu o ora apelante grande ênfase à circunstância de a testemunha C. ter relatado uma conversa telefónica mantida com o marido da Ré – cujo mau relacionamento com o A. era patente e indisfarçável – onde o mesmo afirmava : “ olha ( o contrato promessa ) é uma forma de nos vermos livres disto. Ele que se amanhe. Ele também é proprietário, que se amanhe. Ele que resolva o problema “.
Só que o recorrente não forneceu o exacto contexto em que terá ocorrido tal conversação, sem o qual não se entende o respectivo sentido e alcance.
Ouvindo atentamente a gravação do respectivo depoimento, verificamos que a pergunta exactamente colocada à testemunha – pelo juiz que dirigiu a audiência – tinha a ver com a ausência de reacção da Ré relativamente à escritura de justificação notarial que teve lugar em 18 de Junho de 20….
Perguntou o juiz a quo : “ A escritura de justificação é de 2001. O sr. Dr. sabe ainda nesse ano, provavelmente já decorrido qualquer prazo que pudessem reagir em termos registrais, mas havia outras reacções. Pediam uma anulação da escritura. Porque é que não fizeram nada ? Foi discutido isso ? Discutiu isso com o marido da Sra. D. I.?
É a este propósito que a testemunha responde “ foi discutido. ( …) a queixa crime entrou alguns meses após o corte dos pinheiros ( … ) entretanto logo a seguir foi feito o contrato promessa, salvo erro passados uns meses. E no fundo passou-se um bocado a bola ao P. ( … ) “ olha ( o contrato promessa ) é uma forma de nos vermos livres disto. Ele que se amanhe. Ele também é proprietário, que se amanhe. Ele que resolva o problema “..
Ou seja,
O que se extrai, com rigor e seriedade, deste depoimento é que a Ré, por intermédio do seu marido, que era advogado, fez valer os seus direitos de proprietária junto de P., accionando-o criminalmente. Entretanto apareceu o A., seu sobrinho, propondo-lhe a aquisição daquele seu direito. Ciente de que uma situação litigiosa traz sempre aborrecimentos (inclusive a quem assista razão no caso), o marido da Ré ponderou essa circunstância e não teve pejo em confessar, telefonicamente, numa conversa de natureza privada tida com um amigo próximo, que essa seria, de facto, uma boa oportunidade de afastar para longe esse problema, passando a caber ao futuro proprietário a respectiva resolução.
Apenas isto.
Daí não decorre minimamente que a Ré soubesse que o imóvel não lhe pertencia ; que poderia vir a ser adquirido por usucapião pela família Serôdio; que estivesse a prometer transmitir um direito intransmissível; ou que antevisse a criação de um prejuízo para o seu sobrinho, que havia tomado a iniciativa de lhe propor o negócio.
Improcede a impugnação, portanto.
2 – Incumprimento do contrato promessa. Invocada impossibilidade legal de realização do contrato prometido, por causa imputável à Ré.
Tal como foi afirmado na decisão recorrida, não existe, em conformidade com os factos dados como provados e perante o absoluto insucesso da impugnação da decisão de facto, qualquer situação de incumprimento contratual por parte da Ré, promitente vendedora.
Com efeito,
Obedecendo ao estipulado no contrato promessa, a Ré conferiu ao promitente comprador, a solicitação deste, uma procuração irrevogável, outorgada em 16 de Janeiro de 20…, no … Cartório Notarial de…, concedendo-lhe, entre outros "... os necessários poderes para prometer vender e vender, a quem melhor entender, incluindo ao próprio mandatário, e pelo preço, cláusulas e condições que entender convenientes, o prédio rústico de que é dona e legítima possuidora de um terço de uma parte indivisa de dois terços ... " identificado na cláusula lª.
Ou seja,
A partir daí – 16 de Janeiro de 20… – encontrava-se o promitente comprador em plenas e perfeitas condições para concretizar a transmissão do direito de propriedade prometido.
Isto, em data anterior à da escritura de justificação notarial em favor de P., que veio a acontecer apenas em 18 de Junho de 20… ( cinco meses após ).
Desconhece-se a razão pela qual o ora A. não procedeu, de imediato, à realização da escritura prometida, sendo certo que o preço se encontrava integralmente pago e no contrato promessa se previa que a escritura deveria ter lugar até ao final do ano 20… ( cfr. cláusula sexta ).
Note-se inclusivamente que o promitente comprador tinha perfeito conhecimento da controvérsia denunciada através da queixa crime apresentada contra P., que a Ré fez absoluta questão de incluir na cláusula 7ª do contrato promessa, com vista a dissipar quaisquer futuras dúvidas a este respeito.
Tal constituiria mais uma razão para o A., munido da dita procuração irrevogável, agir lesto e de forma eficaz, antecipando-se a qualquer provável escritura de justificação notarial, tanto mais que era do interesse de ambos os promitentes que a transmissão da propriedade houvesse ocorrido até ao final de 20….
Não se compreende, portanto, esta falta de pressa.
De qualquer forma e em qualquer circunstância, sempre assistira ao A., enquanto promitente comprador munido de procuração irrevogável com poderes para celebrar a escritura prometida ( e que já havia pago ao promitente comprador a totalidade do preço estabelecido ), legitimidade para impugnar a escritura de justificação notarial em questão, ao abrigo do disposto no artigo 117º-I do Código de Registo Predial[2].
Outrossim não pode deixar de estranhar-se que, encontrando-se em condições de realizar o contrato prometido em Janeiro de 20…, o promitente comprador intente a presente acção em 27 de Setembro de 20… - ou seja, mais de 11 ( onze ) anos e meio após -.
Não colhe, ainda, a argumentação de que não impende sobre o A. a obrigação de exercer os poderes conferidos pela procuração irrevogável ou de que não lhe foram conferidos poderes especiais para demandar P..
Esta afirmação resvala perigosamente os limites impostos pelos ditames da boa-fé, da lealdade e lisura negociais.
Com efeito :
1º - No contrato promessa previa-se expressamente a possibilidade de outorga da dita procuração irrevogável, a solicitação do promitente-comprador, em alternativa com a marcação da escritura, a cargo deste e até ao final de 20….
2º - O A., promitente comprador, escolheu a outorga da procuração, que lhe foi, por isso, conferida.
3º - A mesma tem a data de Janeiro de 20… e não foi recusada pelo A..
4º - Desde aí, e que se saiba, o A. remeteu-se à mais absoluta inércia, ao mais completo mutismo.
5º - Não agiu, como podia perfeitamente fazer, contra P. , impugnando a escritura de justificação notarial, com elevadíssimas perspectivas de êxito – bastando, neste sentido, atentar no tipo de depoimento das testemunhas que sustentaram a justificação.
6º - Agora, através da acção entrada em juízo em 20… – mais de uma década depois, vem alegar que, afinal, a procuração que pediu, recebeu e aceitou, podia, em abstracto, não ser usada porque a tal não se encontrava juridicamente obrigado.
Não se compreende esta estranha e sinuosa estratégia, nem a mesma é susceptível de conferir ao A. qualquer direito sobre a Ré, a qual cumpriu integralmente tudo a que se encontrava contratualmente vinculada.
Relativamente à questão da nulidade do contrato promessa e da impossibilidade legal de realização do contrato prometido :
O contrato promessa sub judice não enferma de qualquer invalidade, uma vez que o direito prometido transmitir, ao tempo da sua realização, existia – válido e intocável - na esfera jurídica da promitente vendedora.
Como se disse, o A. poderia, em Janeiro de 20…, munido da procuração que lhe foi conferida pela Ré, promitente compradora, ter realizado a escritura prometida, encerrando aqui este capítulo.
Não o tendo feito, propiciou a inscrição registral do prédio em nome de P., por via do expediente da escritura de justificação notarial.
Assistia-lhe legitimidade para proceder à impugnação dessa escritura de justificação, ao abrigo do disposto no artigo 117-I do Código de Registo Predial, para o que dispunha do prazo de trinta dias, nos termos do nº 2 deste mesmo preceito, que remete para o artigo 685º do Código de Processo Civil, contado a partir da publicação da decisão[3].
Nada fez nesse sentido.
Logo, não pode seriamente afirmar-se que existiu uma situação de impossibilidade de cumprimento do contrato promessa, imputável à R.
Pelo contrário,
Esta limitou-se a proceder em conformidade com o clausulado ínsito no contrato promessa celebrado com o A., proporcionando-lhe todas as condições para que o contrato definitivo viesse a ser concluído.
Quem demonstrou relutância ou desapego na realização do contrato prometido foi o A. que, inexplicavelmente, desperdiçou todas as condições de que dispunha para o celebrar e não prosseguiu qualquer das diligências e procedimentos legais ao seu alcance com vista a obstar à consolidação dos direitos do justificante.
Pelo que inexiste motivo para a devolução do sinal, quer em dobro, quer em singelo.
A apelação improcede.
IV - DECISÃO:
Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas pela apelante.
Lisboa, 28 de Outubro de 2014
(Luís Espírito Santo)
(Gouveia Barros)
(Conceição Saavedra)
[1] Sublinhado nosso.
[2] Sobre esta matéria, vide acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 24 de Novembro de 2005 ( relator José Carvalho Ferraz ), onde se salienta que “ interessados ( habilitados na impugnação da justificação ) não são só aqueles que têm um direito ou interesse incompatível com o do justificante, mas também os que podem ser afectados em qualquer interesse relevante com o acto de justificação “ ; acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 13 de Outubro de 2005 ( relator Fernando Pinto de Almeida ), onde se enfatiza que “ a expressão interessado abrange os titulares de qualquer outra relação jurídica que possa ser afectada pelo facto justificado ; isto é, quem alegar uma qualquer relação ou direito que seja posto seriamente em crise pela justificação notarial “, publicitados in www.jusnet.pt.
[3] Sobre este ponto, vide acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 20 de Novembro de 2012 (Relator Rui Moreira), publicitado in www.jusnet.pt. |
