| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa.
I – RELATÓRIO
José A. instaurou, em 30 de Junho de 2003, no 7.º Juízo Cível da Comarca de Lisboa, contra Jaime F., acção declarativa, sob a forma de processo sumário, pedindo que fosse declarada a resolução do contrato de arrendamento, que tem por objecto a loja n.º (…) da Rua (…), n.º (…), em Lisboa, e o Réu condenado a despejar imediatamente a loja e entregar-lha livre e devoluta, e ainda a pagar-lhe as rendas vencidas, no valor de € 2 679,71, e as rendas vincendas, à razão de € 59,66, por mês.
Para tanto, alegou, em síntese, que o R. deixou de pagar a renda a partir de Outubro de 1999, a qual, actualmente, corresponde a € 59,66.
O R., regular e pessoalmente citado, não contestou.
Prosseguindo a acção, foi proferida a sentença, que declarou nulo o contrato de arrendamento e condenou o R. a restituir ao A. a referida loja e a pagar-lhe a quantia de € 2 679,71, correspondente ao valor da ocupação do imóvel nos meses de Outubro de 1999 a Junho de 2003, e a quantia mensal de € 59,66, desde Julho de 2003 até à restituição da loja.
Não se conformando com a sentença, recorreu o R., que, tendo alegado, formulou essencialmente duas conclusões:
a) A declaração de nulidade do contrato de arrendamento comercial dos autos consubstancia um manifesto abuso de direito, nos termos do art. 334.º do CC.
b) A sentença recorrida, na parte em que aplicou o efeito cominatório da revelia previsto no art. 484.º do CPC, fez uma interpretação inconstitucional, violando os direitos de liberdade de exercício de profissão (art. 47.º da CRP), ao trabalho (art. 58.º da CRP) e à iniciativa económica (art. 61.º da CRP).
Pretende, com o seu provimento, a revogação da sentença recorrida.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Corridos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
Neste recurso, está em causa a nulidade do contrato de arrendamento para o comércio e o efeito da revelia na acção.
II – FUNDAMENTAÇÃO
2.1. Foram dados como provados os seguintes factos:
1. No dia 7 de Dezembro de 1989, o A. e o R. declararam, por escrito particular, o primeiro prometer dar de arrendamento ao segundo ou a sociedade a constituir por este, e este a aceitar o arrendamento, a loja sita no n.º (…) do prédio urbano situado na Rua (…), em Lisboa.
2. Desse escrito particular consta: “Contrato promessa de arrendamento (…) 1- A renda mensal é de Esc. 7 000$00 (…) e deverá ser paga no local (…). 2 – O arrendamento é pelo prazo de seis meses renováveis nos termos legais, tendo início e efeitos a partir de 1/12/89. 3 – A loja arrendada destina-se aos mesmos ramos que constavam do contrato de arrendamento celebrado com (…) & Filho, Lda., e ainda a armazém de congelados e à actividade comercial do segundo outorgante ou de sociedade a constituir por ele para os mesmos fins em que possua capital não inferior a 25 %. (…) 5 – Nesta data, o segundo outorgante pagou a primeira renda, podendo desde já tomar posse e utilizar a loja para os fins convencionados no presente contrato que será aplicável às relações entre as partes até à celebração da escritura pública de arrendamento. 6 – O segundo outorgante aceita o arrendamento nos termos e com as cláusulas referidas. (…)”.
3. Em 7 de Dezembro de 1989, o A. entregou ao R. a referida loja, que passou a ocupá-la, mediante o pagamento da contrapartida acordada.
4. Essa contrapartida era, de Outubro a Dezembro de 1999, de 11 637$00, por mês, e, desde Janeiro de 2000 a Junho de 2003, de € 59,66, por mês.
5. O R. não pagou ao A. as contrapartidas referidas em 4.
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2.2. Delimitada a matéria de facto provada, importa conhecer do objecto do recurso, definido pelas respectivas conclusões, e cujas questões jurídicas emergentes foram já especificadas.
Apesar das partes terem denominado o negócio jurídico como “contrato-promessa de arrendamento”, o certo é que, antecipando desde logo os seus efeitos, acabaram por celebrar um contrato de arrendamento, ou seja, o contrato definitivo, como todos reconhecem.
O contrato de arrendamento, para fins comerciais, foi celebrado e começou a vigorar no dia 7 de Dezembro de 1989, sendo-lhe aplicável o regime jurídico então em vigor, nos termos do art. 12.º, n.º 1, do Código Civil (CC).
Nessa altura, o contrato de arrendamento para o comércio estava sujeito, em termos de forma, a escritura pública, conforme prescrito na alínea b) do n.º 1 do art. 1029.º do CC (exigência formal apenas alterada pelo DL n.º 64-A/2000, de 22 de Abril).
Na ocasião em que o contrato de arrendamento foi celebrado, a inobservância da forma referida estava submetida à disciplina normativa constante do n.º 3 do art. 1029.º do CC, na redacção dada pelo DL n.º 67/75, de 19 de Fevereiro. Estabelecia-se, então, nessa disposição, que “no caso da alínea b) do n.º 1, a falta de escritura pública é sempre imputável ao locador e a respectiva nulidade só é invocável pelo locatário, que poderá fazer prova do contrato por qualquer meio”. Esta disposição legal viria, entretanto, a ser revogada, expressamente, pelo art. 5.º, n.º 1, do DL n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, diploma que aprovou o Regime do Arrendamento Urbano (RAU).
Todavia, a sua disciplina manteve-se nos contratos de arrendamento celebrados antes da vigência do RAU, nomeadamente por efeito do disposto no art. 12.º, n.º 1, do CC. Mas se dúvidas ainda pudessem subsistir, o próprio legislador tratou de as dissipar, em termos inequívocos, ao regular que o disposto nos artigos 7.º e 8.º do RAU não prejudicava os efeitos que o art. 1029.º, n.º 3, do CC reconhecia aos contratos celebrados antes da entrada em vigor do RAU (art. 6.º do DL n.º 321-B/90, de 15 de Outubro).
Como se aludiu, o contrato de arrendamento dos autos foi celebrado em 7 de Dezembro de 1989, antes da vigência do RAU, e mediante um mero escrito particular, preterindo-se a sua formalização mediante escritura pública. Por aquilo que antes se afirmou, a sua invalidade, por inobservância da forma legalmente prescrita, continuou subordinada ao regime jurídico fixado no n.º 3 do art. 1029.º do CC, com o afastamento do regime introduzido pelo RAU.
Tratava-se, pois, do que era corrente designar-se de uma invalidade mista (ARAGÃO SEIA, Arrendamento Urbano, 6.ª edição, 2002, pág. 32), com características especiais, em detrimento do regime geral estabelecido no artigo 285.º e seguintes do CC.
Por efeito do regime da invalidade mista, a nulidade do contrato de arrendamento para fins comerciais, por preterição da escritura pública, só podia ser invocada pelo locatário. Não podia ser arguida pelo locador. Do mesmo modo, sendo inaplicável a regra do art. 286.º do CC, também não era susceptível de conhecimento oficioso e, por isso, estava vedado ao tribunal declarar a nulidade do contrato de arrendamento (acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa, de 19 de Outubro de 1979, Colectânea de Jurisprudência, Ano IV, t. 4, pág. 1214, e do Tribunal da Relação de Coimbra, de 11 de Março de 1986, BMJ n.º 355, pág. 443).
Neste contexto, e na certeza de que o locatário não invocou a nulidade do contrato de arrendamento, pois nem sequer contestou a acção, não podia o Tribunal, oficiosamente, declarar a nulidade do contrato de arrendamento comercial celebrado, em 7 de Dezembro de 1989, por preterição da escritura pública.
Assim, não podendo subsistir a declaração de nulidade do contrato de arrendamento, fica naturalmente prejudicada a apreciação da questão do abuso do direito, invocada pelo Apelante, a qual, todavia, seria duvidoso que pudesse vir a proceder, quer, por um lado, o locador nada ter deduzido no âmbito da nulidade do contrato, quer, por outro, pela insuficiência de factos susceptíveis de caracterizar a figura do abuso do direito, tal como este é definido no art. 334.º do CC.
Como se referiu, o Apelante, embora citado regularmente na sua própria pessoa, não contestou a acção, pelo que, por efeito da revelia operante, ficaram confessados os factos articulados pela autor na petição inicial, nos termos do disposto no n.º 1 do art. 484.º do Código de Processo Civil (CPC), aplicável subsidiariamente ao processo sumário (art. 463.º, n.º 1, do CPC).
A prova, por confissão ficta, como também é designada, traduzindo o reconhecimento da realidade de todos factos articulados na petição inicial, acaba por provocar uma alteração no processamento subsequente da acção, tornando desnecessária a fase da instrução.
Por isso, e ao contrário do alegado pelo Apelante, não podia deixar de se considerar como provada a falta de pagamento das rendas pelo locatário, conforme fora alegado na petição inicial, e, por isso, apresentar-se como inteiramente desnecessária a instrução.
O efeito cominatório fixado no n.º 1 do art. 484.º do CPC é uma consequência processual do comportamento omissivo do réu, que não contesta a acção, depois de ter sido citado regularmente na sua própria pessoa. No entanto, a procedência do efeito jurídico da acção não resulta directamente daquele efeito cominatório, mas da validade do fundamento invocado na acção. Por isso, a aplicação do efeito da revelia não era susceptível de traduzir qualquer violação do princípio da dignidade da pessoa humana ou qualquer outro princípio de natureza constitucional. Apesar da lei prever certas excepções aos efeitos da revelia (art. 485.º do CPC), o caso dos autos não vem aí contemplado.
De resto, para além da alegação de inconstitucionalidade ser manifestamente improcedente, o Apelante serve-se ainda de factos que não estão provados, pois nem tão pouco foram alegados, como seja, o exercício de uma actividade profissional e esta ser a única fonte de rendimento e sobrevivência.
Por outro lado, o direito de propriedade, com protecção também constitucional, nomeadamente no art. 62.º da Constituição, não pode ser olvidado, sendo a sua garantia semelhante à dos direitos invocados pelo Apelante.
Decorre dos autos, que o Apelante faltou ao pagamento da renda, a que estava obrigado, nos termos da alínea a) do art. 1038.º do CC. Para além de continuar adstrito ao pagamento das rendas, aquela circunstância constitui ainda fundamento de resolução do contrato de arrendamento, nos termos da alínea a) do n.º 1 do art. 64.º do RAU, aplicável ainda no caso dos autos.
Apesar da declaração de nulidade do contrato de arrendamento não subsistir, considera-se, no entanto, que o recurso não procede, visto que a declaração da resolução do contrato e a condenação no despejo imediato do local dado de arrendamento e no pagamento das rendas vencidas e vincendas, em termos práticos, corresponde ao mesmo efeito jurídico decretado na sentença recorrida.
2.3. Em conclusão, pode extrair-se de mais relevante:
I. A nulidade do contrato de arrendamento para o comércio, por preterição da escritura pública, celebrado em 1989, não é de conhecimento oficioso.
II. Essa nulidade apenas é invocável pelo locatário, nos termos do n.º 3 do art. 1029.º do Código Civil, na redacção dada pelo DL n.º 67/75, de 19 de Fevereiro.
III. Por efeito da revelia operante, com a confissão dos factos articulados na petição inicial, torna-se desnecessária a fase da instrução.
2.4. O Apelante, ao ficar vencido por decaimento, é responsável pelo pagamento das custas, em conformidade com a regra da causalidade consagrada no art. 446.º, n.º s 1 e 2, do CPC, sendo as mesmas inexigíveis, por beneficiar do apoio judiciário.
Ao patrono do Apelante são devidos os honorários previstos na Portaria n.º 1386/2004, de 10 de Novembro.
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III – DECISÃO
Pelo exposto, decide-se:
1) Negar provimento ao recurso, sem prejuízo de se declarar resolvido o contrato de arrendamento e condenar o Réu no despejo imediato do local dado de arrendamento e a entregá-lo, livre e devoluto, ao Autor e a pagar-lhe ainda as rendas vencidas, no valor de € 2 679,71, e as rendas vincendas, no valor mensal de € 59,66.
2) Condenar o Réu no pagamento das custas, sem prejuízo do benefício do apoio judiciário.
3) Atribuir ao patrono do Réu os honorários previstos na Portaria n.º 1386/2004, de 10 de Novembro.
Lisboa, 17 de Março de 2011
Olindo dos Santos Geraldes
Fátima Galante
Ferreira Lopes |
