| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NA 6ª SECÇÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I – RELATÓRIO
F, E e M, vieram instaurar acção declarativa de condenação (despejo) sob a forma de processo sumário contra, T, pedindo que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento e a condenação da Ré no despejo do arrendado.
Para tanto alegam, em síntese.
- As AA. são proprietárias do prédio misto localizado no sítio da azenha , freguesia do caniço, com a área de 580m2 , composto por 3 casas , inscritas na matriz sob os artºs 1944, 1945 e 1946, e a parte rústica sob o nº 30º da secção ll, descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz, sob o nº 12742/12/08/99, inscrito a seu favor pela inscrição G-2, o qual lhes adveio por escritura de partilhas de 28/06/2000 exarado de fls. 87 a 91 do livro 270-C do 2º Cartório notarial do Funchal, por morte de seus pais que se chamavam José de Nóbrega e Helena Nóbrega dos Santos.
- O falecido pai das AA. deu de arrendamento ao falecido marido da Ré, António Rodrigues , em 1/11/68, uma das referidas casas inscritas na matriz sob o artº 1944. Após o falecimento do marido, sucedeu-lhe a Ré no arrendamento.
- A Ré, sem o conhecimento e autorização das AA. ou de quem quer que seja, invadiu quase todo o logradouro do lado Sul e Leste da habitação com uma construção fixa em cimento, com as dimensões aproximadas do lado Sul de cerca de 8 m de comprimento por 3 m e meio de largura , tendo cerca de 2 m de altura, alargando-se, para o lado Leste cerca de 5/6 metros, ocupando quase todo o lado Sul e todo o lado Leste da casa, encontrando-se coberta por zinco fixo, tendo aberto uma porta para o lado Sul. Tais alterações alteram profunda e substancialmente a fisionomia interna e externa do locado, descaracterizando-o, ocupando totalmente o quintal à volta da casa.
-A Ré paga, actualmente, 17 euros e 94 cêntimos de renda mensal.
- A Ré incorreu na violação prevista na alínea d) do nº 1 do artº 64º do RAU.
Regularmente citada, a Ré apresentou contestação na qual alega:
- O falecido pai das AA. deu autorização para uma cobertura de parte do terreiro, sendo que nessa altura já existiam as paredes. Foi então esse espaço coberto, antes da morte do José de Nóbrega, com contraplacado e folhas de zinco, funcionando neste espaço a sala de jantar do inquilino Fabrício, da ora Ré e dos filhos. A casa arrendada só tinha 2 cómodos, cozinha e banho, o que não era suficiente.
- A cobertura foi-se degradando e até solicitou à A. F autorização para substituir aquela cobertura por uma laje de cimento, autorização que a A. deu em Fevereiro de 1996. A Ré fez a cobertura mais tarde, há 4 anos, tendo a Ré dispendido 1.887.000$00. Nas obras empregaram-se materiais amovíveis e desmontáveis, e a cobertura actual assenta em paredes que já existiam a suportar a antiga cobertura.
- As rendas são pagas no locado à A. F, pelo que as AA. conhecem as obras há muito mais de um ano, sem embargo de que tudo foi feito com conhecimento e anuência dos senhorios.
Em resposta as AA. mantêm o alegado na petição inicial, impugnando os documentos juntos.
Foi ordenado o desentranhamento do articulado de resposta, apresentado em substituição do primeiro, em 10 de Maio de 2000, por falta de fundamento legal.
Inconformadas vieram as AA. interpor recurso do despacho que ordenou o desentranhamento deste articulado, recurso que foi admitido com subida diferida, nos próprios autos.
Foram, oportunamente, apresentadas alegações de recurso, tendo as AA., no essencial, concluído:
1. Por carta de 26.04.2004, o tribunal notificou as agravantes da contestação e documentos juntos.
2. A lei presume que a notificação ocorreu em 29.04.2004, pelo que contagem do prazo para responder à contestação se iniciou em 30.04.2004 e o prazo terminou em 10.05.2004.
3. A nova resposta à contestação, em substituição da anterior foi enviada para o tribunal em carta registada no dia 7/5/2004, dela tendo sido notificado o mandatário da agravada no mesmo dia.
4. As Agravantes repensaram o articulado e requereram o seu desentranhamento tendo junto novo articulado em que arguíram o incidente de falsidade do documento junto com a contestação.
5. O despacho a quo é nulo porque ao recusar o desentranhamento do anterior articulado, porque não fundamentado além de que viola o princípio da busca da verdade material.
Foi proferido despacho saneador, no qual se afirmou a validade e regularidade da instância, tendo sido elaborada a selecção da matéria de facto, que não foi objecto de qualquer reclamação.
Proferiu-se à audiência de julgamento, tendo-se procedido a inspecção ao local.
À matéria de facto da base instrutória respondeu-se como consta do despacho de fls. 179/181.
Foi, então, proferida sentença que julgou a acção procedente por provada e consequentemente, decretou a resolução do contrato de arrendamento vigente entre as AA e a Ré, condenando a Ré a despejar o local de arrendado e a entregá-lo às AA. livre de pessoas e coisas.
Inconformada com a sentença, dela recorreu a Ré, que, no essencial, formulou as seguintes conclusões:
1. Através do presente recurso a R., ora apelante, considera incorrectamente julgados os factos constantes das respostas aos quesitos 1, 2, 4, 5, 6, 7, 16, 17, 26, 27 e 32.
2. O apuramento dos mesmos quesitos revela-se essencial às três questões que são suscitadas na apreciação do litígio, como sejam, a da caducidade do pedido de resolução do contrato em causa, prevista no n° 1, do art° 65°, do R.A.U.; se houve ou não consentimento escrito do senhorio e se as obras (alínea G) da matéria assente) alteram, ou não, substancialmente, a sua estrutura externa do prédio (art° 64°, n° 1, alínea d), do R.A.U).
(…)
9. Face ao exposto, impunha-se solução de direito também diversa do decidido, porquanto se verifica a excepção da caducidade invocada pela R., e mesmo que assim não se entendesse, sempre a R. agiu ou fez obras consentidas ou autorizadas, e, por último, as obras não alteraram a estrutura externa do prédio arrendado.
10. Donde, a improcedência da acção com a consequente absolvição da R.
11. Foram violados, entre outros, os referidos Art. 64°, N° 1, alínea d) e Art. 65°, N° 1 do R.A.U„ os Arts. 653°, N° 2, 638, N° 1 do C. Proc. Civil e Art°s 355°, 356° e 357° do Cód. Civil.
Contra-alegaram as AA., que no essencial, concluíram:
1. As respostas à Base Instrutória encontram-se devidamente fundamentadas, tendo o Sr. Juiz "a quo", nos termos da parte final do n°2 do artigo 653º; 654º e 655°CPC, especificado as provas concretas e as razões de ciência que o levaram a valorar as provas de modo a ter formado aquela convicção e não outra.
(…)
4. As obras que a Apelante levou a cabo no locado, transformaram quase todo o logradouro existente num amplo conjunto fechado, conforme se pode observar na fotografia de fls. 22, o que, aliás, consta da douta sentença "a quo", não permitindo que se vislumbre a fachada primitivamente arrendada, encontrando-se a configuração inicial do prédio substancialmente alterada, com cariz definitivo e permanente, com as dimensões e materiais inamovíveis referidos nas alíneas H) e I) dos Factos Assentes, apresentando a obra uma configuração ampla, que mais parece uma nova casa geminada.
5. Relativamente à invocada caducidade do pedido de resolução do contrato, a Apelante não o provou, antes pelo contrário, consta dos autos provado que as obras foram efectuadas no Verão do ano de 2003 e a acção proposta em 30 de Março de 2004, ou seja, há menos de um ano sem o conhecimento e autorização das AA, pelo que não se verificou a invocada caducidade do direito de acção.
Corridos os Vistos legais,
Cumpre apreciar e decidir.
Na perspectiva da delimitação pelo recorrente, os recursos têm como âmbito as questões suscitadas pelos recorrentes nas conclusões das alegações (art.ºs 690º, n.º 1 e 684º, n.º 3 do Cód. Proc. Civil), salvo as questões de conhecimento oficioso (n.º 2 in fine do art.º 660º do Cód. Proc. Civil), exceptuando-se do seu âmbito a apreciação das questões cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras (n.º 2 1.ª parte do art.º 660º do Cód. Proc. Civil).
- Quanto à Apelação da Ré apelante, são as seguintes as questões essenciais a decidir:
1) se a decisão sobre a matéria de facto tem ou não de ser alterada.
2) se se verifica ou não a causa de resolução do contrato de arrendamento prevista no art. 64º, n.º 1 al. d) do R.A.U.
- Quanto ao Agravo interposto pelas AA. apeladas do despacho que ordenou o desentranhamento do articulado junto aos autos com carimbo de 10 de Maio de 2004, tendo presente o disposto no art. 710º do CPC, só será apreciado se a sentença não for confirmada.
II – FACTOS PROVADOS
1) - Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz, sob o nº 02742/120899, o prédio misto, sito no Sítio da Azenha, com a área e 580 m 2, composto por três casas: a) casa com a área coberta de 44m2 – art. 1944; b) casa com a área coberta de 44m2- art. 1945; c) casa com a área coberta de 43,26m2 – art. 1946, o qual confronta a Norte com Manuel Pires a Sul e Oeste com herdeiros de Ludovina de Caires Camacho e a Leste com estrada, e art. rústico 30, secção LL, com o valor patrimonial de 770.262$00 (Alínea A) dos Factos Assentes).
2) – Através de Ap.20/120899, a aquisição do prédio supra identificado foi inscrito em comum e com determinação de parte ou direito, a favor de Maria, M…, por sucessão por óbito de José(Alínea B)dos Factos Assentes).
3) – Por escritura de partilha, celebrada no dia 28 de Junho de 2000, no 2º Cartório Notarial do Funchal, os herdeiros de José procederam à partilha dos bens deixados por morte destes, entre os quais o prédio objecto dos presentes autos, conforme documento junto aos autos a fls. 15 e 19, cujo teor se dá aqui por reproduzido (Alínea C) dos Factos Assentes).
4) – Através do Ap.01/14072000, a aquisição do prédio supra identificado foi inscrito a favor das Autoras, por partilha (Alínea D) dos Factos Assentes).
5) – O falecido pai das autoras, José, em 1/11/68, na qualidade de proprietário e senhorio, cedeu o gozo temporário de uma das referidas casas, a inscrita na matriz sob o artº 1944, da freguesia do Caniço, à Estrada João Gonçalves Zarco nº 54º -A, ao marido da Ré (Alínea E) dos Factos Assentes).
6) – Após o falecimento de A, sucedeu-lhe a viúva, ora Ré, no contrato referido em 5) (Alínea F) dos Factos Assentes).
7) – A inquilina paga, actualmente, 17 euros e 94 cêntimos de renda mensal (Alínea G) dos Factos Assentes).
8) – Encontra-se edificada uma construção em blocos de cimento fixo que ocupa quase todo o logradouro existente no lado sul e leste da habitação referida em 5) (Alínea H) dos Factos Assentes.
9) – Com as dimensões aproximadas, do lado Sul de cerca de oito metros de comprimento por cerca de três metros e meio de largura, tendo cerca de dois metros de altura, alargando-se em todo o lado leste para cinco ou seis metros (Alínea I) dos Factos Assentes).
10) – E tem aberta uma janela para o lado Sul, na linha limite do prédio do vizinho (Alínea J) dos Factos Assentes).
11) – As paredes ainda não estão pintadas (Alínea J) dos Factos Assentes).
12) – A Ré edificou a construção referida em 8) durante o Verão de 2003 (resposta ao facto 1º da Base Instrutória).
13) – Sem conhecimento e autorização das Autoras (resposta ao Facto 2º da Base Instrutória).
14) – Tal construção encontra-se coberta por zinco fixo (resposta ao Facto 3º da Base Instrutória).
15) – Pode observar-se o cimento recente das paredes (resposta ao Facto 4º da Base Instrutória).
16) – E o telhado de zinco pintado recentemente (resposta ao facto 5º da Base Instrutória).
17) – Tal construção alterou a configuração exterior do prédio (resposta ao facto 6º da Base Instrutória).
18) – A Ré reside só (resposta ao Facto 7º da Base Instrutória).
19) – E sempre residia apenas na parte primitivamente construída (resposta ao facto 8º da base Instrutória).
20) – A casa arrendada tinha 2 cómodos, cozinha, banho e uma outra divisão de pequenas dimensões .(resposta ao Facto 13º da Base Instrutória).
21) – A Ré juntou aos autos um documento fotocopiado, intitulado “Declaração” do qual consta que iria executar obras que ficariam a pertencer ao prédio, sem direito a indemnização alguma (resposta aos factos 18º e 19º da Base Instrutória).
22) - Na construção referida em 12) a Ré utilizou Chapa galvanizada pré-pintada e um tecto em placas de gesso castanho mais escuro (resposta ao Facto 23º da Base Instrutória).
23) – Os materiais são amovíveis e desmontáveis na parte que encima as paredes de cimento construídas (resposta ao facto 24º da Base Instrutória).
24) – As rendas são pagas no locado à Autora Felisbela (resposta ao Facto 28º da Base Instrutória).
25) – Como já antes, no tempo do seu falecido pai, que também se deslocava ao locado para as receber (resposta ao Facto 29º da Base Instrutória).
26) – A Autora F autorizou que a Ré fizesse uma laje (resposta ao Facto 32º da Base Instrutória).
III – O DIREITO
1. Da modificabilidade da matéria de facto
Sinteticamente, invocaram as AA. que, sem o seu conhecimento e autorização, a Ré invadiu quase todo o logradouro do arrendado, com uma construção fixa em cimento, assim alterando profunda e substancialmente a fisionomia interna e externa do locado, descaracterizando-o, ocupando totalmente o quintal à volta da casa.
A sentença recorrida julgou a acção procedente, condenando a Ré a despejar o locado.
Alega a Ré/Apelante que se impõe que sejam considerados como não provados os arts. 1º, 2º, 4º, 5º, 6º da base instrutória. Já a matéria constante dos arts. 16º, 17º, 26º e 27º, deve ter-se como provada e o 32º merece resposta consentânea com as devidas aos referidos quesitos. O art. 7º merece resposta ajustada ao constante do art. 4º da contestação.
Nesta medida, entende a Ré que não ficou provado que:
- A Ré edificou a construção referida em 8) durante o Verão de 2003 (resposta ao facto 1º da Base Instrutória).
- sem conhecimento e autorização das Autoras (resposta ao Facto 2º da Base Instrutória).
- pode observar-se o cimento recente das paredes (resposta ao Facto 4º da Base Instrutória).
- e o telhado de zinco pintado recentemente (resposta ao facto 5º da Base Instrutória).
- tal construção alterou a configuração exterior do prédio (resposta ao facto 6º da Base Instrutória).
- a Ré reside só (resposta ao Facto 7º da Base Instrutória).
Por outro lado, considera a Ré que ficou provado:
- A Ré solicitou à A. F autorização para substituir aquela cobertura a zinco por uma laje de cimento (art. 16º).
- A autorização foi dada pela A. Felisbela em Fevereiro de 1996 (art. 17º).
- A cobertura actual assenta sobre paredes que já existiam a suportar a antiga cobertura (art. 26º).
- Para o efeito, a Ré despendeu a quantia de 1.887.001$00 (art. 27º).
Pese embora seja genericamente facultado às partes peticionarem a modificação da decisão da matéria de facto, mostra-se necessário que seja observado o ónus da discriminação fáctica e probatória – art. 690º-A do CPC e o ónus conclusivo – arts. 684º, 3 e 690º, 4 do CPC.
Cabe assim ao recorrente especificar, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados e bem assim os concretos meios probatórios constantes do processo ou do registo ou gravação nele realizada, que imponham decisão diversa da recorrida.
Por outro lado, sendo certo que este Tribunal só pode apreciar as questões que se mostrem vertidas nas conclusões, qualquer lacuna conclusiva pode vir a inviabilizar a sindicância deste Tribunal sobre a respectiva decisão.
Ao longo das suas alegações insiste a Apelante na desvalorização dos depoimentos das testemunhas arroladas pelo A. e na valorização dos depoimentos das testemunhas que aquela indica.
Ora, um sistema que atribuísse equivalência formal aos depoimentos, sem qualquer interferência de factores de ordem subjectiva que influem no princípio da livre apreciação das provas, traria mais inconvenientes do que vantagens, conhecido que é, a partir dos dados revelados pela experiência, que mais importante do que por vezes se diz é a forma como se diz (1).
De resto, como também ficou bem vincado no Preâmbulo do DL nº 39/95 de 15/2, um dos objectivos fundamentais da gravação das audiências e da prova foi o de possibilitar às partes a “reacção contra eventuais – e seguramente excepcionais – erros do julgador na livre apreciação das provas e na fixação da matéria de facto relevante…”. Neste contexto, o regime não se destina a permitir a modificação de toda e qualquer decisão, mas fundamentalmente a detectar e corrigir os erros mais evidentes.
Em situações, como a presente, em que sobre a matéria de facto controvertida depuseram diversas pessoas, que foram interrogadas ou instadas, denotando os depoimentos versões contraditórias quanto ao fulcro da matéria controvertida, dificilmente este Tribunal poderia contrariar a decisão da matéria de facto com uma motivação tão explícita como a que foi dada e com expressa alusão a factores que interferiram na maior credibilidade das testemunhas indicadas pelas AA e que não podem agora ser inteiramente sopesados.
No caso concreto, a afirmação de factos reveladores quer quanto às obras que a Ré executou no logradouro e que se consideraram assentes, quer quanto ao momento em que as mesmas foram executadas, bem como no que respeita à falta de autorização das mesmas por banda do senhorio, ouvidos todos os depoimentos, encontra suficiente e razoável sustentação nos prestados pelas testemunhas arroladas pelas AA. que, além de não demonstrarem qualquer razão para lhes retirar credibilidade, não foram superados pelos depoimentos prestados pelas outras testemunhas.
Ademais, sempre importa ter presente que foi realizada uma inspecção ao local, tendo o tribunal constatado, tal como se dá conta no auto de inspecção, que houve “…um acrescentamento a partir de Sul de uma janela na parede primitiva, constituída por uma parede até determinada altura (…), encimada por janelas de vidro a Sul e Poente e por nova parede, também a Sul, com uma altura de um metro meio, encimada por uma janela de vidro, sendo o tecto em placa e gesso”. (…) “Na parte inovada, encontram-se vários electrodomésticos…”. O acrescentamento revela ter sido construído muito recentemente”.
E na fundamentação do despacho decisório da matéria de facto, a fls. 366 a 368, verifica-se que o julgador procedeu à análise crítica das provas produzidas, especificando os fundamentos que se revelaram decisivos para a formação da sua convicção, explicitando, ainda, porque acreditou em determinadas testemunhas e não tanto nas indicadas pela Ré, trazendo à colação o que lhe fora dado observar aquando da realização da inspecção judicial. Refere-se, ainda, que onde existia um quintal passou a estar uma construção que ocupa a totalidade do quintal.
Ouvidos, quer os depoimentos prestados pelas testemunhas indicadas pela Ré/Apelante quer os prestados pelas arroladas pelas AA., constata-se que, importantes, pelo seu conteúdo e pela razão de ciência revelada, foram efectivamente os depoimentos das testemunhas arroladas pelas AA., Maria, António, Maria e João, designadamente porque conhecem a casa dos autos e a Ré há vários anos e acompanharam o desenrolar das obras. Percebe-se que as testemunhas situam no espaço e no tempo a execução das obras que alteraram a fachada exterior da casa. Já os testemunhos das arroladas pela Ré, de uma forma geral, são pouco precisos quanto à data de execução das obras, querendo transmitir a ideia de que sempre existiram tal como hoje e que apenas se tratou de substituir o “velho por novo”.
Argumenta, ainda a Ré que não se deu relevo à prova documental dos autos, designadamente, o orçamento da empresa que procedeu à obra, datado de 2000, que discrimina os trabalhos, qualifica-os de "remodelação" e de "desmontagem da cobertura da sala e cozinha" e dos documentos ora juntos (crédito pessoal concedido pelo BES à R. naquela ocasião, para pequenas obras e fotografias datadas), que apontam para a versão da R, ou seja, de que as obras ocorreram em 2000, e que se trataram da substituição da cobertura, pré-existindo tudo o resto. O mesmo se dirá no tocante ao consentimento ou autorização das obras pela senhoria, embora apenas se refira à laje, estava implícito que quem autoriza a fazer-se uma laje não se refere a uma mera laje "suspensa" ou não apoiada.
Porém, além de estarmos perante meros documentos particulares (orçamento e documento do banco), sendo livremente apreciados e valorados, não contrariam a matéria dada por assente. Quanto ao documento junto pela Ré referente a autorização de realização de obras por parte do senhorio, apenas prova o que do mesmo consta, isto é, que a A. Felisbela, em 1996, autorizou que a Ré fizesse uma laje na residência da inquilina.
Portanto, na análise a efectuar por este tribunal da prova produzida em audiência há que ter presente os limites, nesta sede, do poder de reapreciação da matéria de facto.
Assim, sendo certo pese embora, a Relação possa alterar a matéria de facto se estiverem reunidos os pressupostos constantes do art. 690º-A do CPC, a decisão proferida confere-lhe a natureza de tribunal de instância, mas não lhe permite um novo e integral julgamento, pois que transporta consigo o risco de se atribuir equivalência formal a depoimentos substancialmente diferentes, de se desvalorizarem alguns deles, só na aparência imprecisos, ou de se dar excessiva relevância a outros, pretensamente seguros, mas sem qualquer credibilidade.
Na verdade, existem “comportamentos ou reacções dos depoentes que apenas podem ser percepcionados, apreendidos, interiorizados e valorados por quem os presencia e que jamais podem ficar gravados ou registados para aproveitamento posterior por outro tribunal que vá apreciar o modo como o primeiro se formou a convicção dos julgadores” (2).
A fundamentação apresentada pela Apelante com vista à alteração da decisão da matéria de facto, parece esquecer que a nossa lei adjectiva consagra o princípio da livre apreciação da prova, nos termos do art. 655º do CPC, permitindo que o julgador a aprecie livremente e responda segundo a sua convicção, referindo, como foi o caso, quais os factos e os meios de prova que concorreram para a sua convicção, as razões da escolha de uns e desprezo de outros desses instrumentos probatórios.
As provas são valoradas livremente, sem qualquer grau de hierarquização, nem preocupação do julgador quanto à natureza delas, excepto se a lei exigir, para a existência ou prova do facto jurídico qualquer formalidade especial.
Ainda de harmonia com este princípio, de nada adianta valorizar este ou aquele documento este ou aquele depoimento testemunhal.
Por conseguinte, a divergência quanto ao decidido pelo tribunal a quo na fixação da matéria de facto só assumiria relevância no Tribunal da Relação se tivesse ficado demonstrada, pelos meios de prova indicados pela Recorrente, a ocorrência de um erro na apreciação do seu valor probatório, sendo necessário, para o efeito, que tais elementos de prova se revelassem inequívocos no sentido pretendido pelo Recorrente, o que, como vimos, não sucede.
Mantém-se, por isso, inalterada a matéria constante das respostas aos arts. 1º, 2º, 4º, 5º, 6º, 7º, 16º, 17º, 26º, 27º e 32º da base instrutória.
2. Da realização de obras no locado
Nos termos do art.º 64.º, n.º 1, al. d), do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo DL n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, o senhorio pode resolver o contrato, se o arrendatário realizar no respectivo prédio, sem o seu consentimento escrito, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões.
No citado preceito do RAU prevêem-se três situações distintas: obras que alterem substancialmente a estrutura externa do prédio; obras que alterem substancialmente a disposição interna das suas divisões; actos que injustificadamente causem deteriorações consideráveis.
Ao prever a realização de obras não autorizadas pelo senhorio como causa de resolução do contrato de arrendamento, o legislador reflecte um princípio geral em matéria de repartição do domínio sobre os bens, qual seja, o de que o poder de transformação da coisa deve caber ao senhorio. O que bem se compreende, dado que, na relação locatícia, o fim contratual consiste na cedência do gozo da coisa, a título temporário, com o dever, por parte do locatário, de a restituir no estado em que a recebeu. O fundamento de semelhante norma prende-se, por um lado, com a obrigação, que recai sobre o arrendatário, de fazer do prédio uma utilização prudente, como decorre do consignado nos arts. 1038.º, al. d), e 1043.º, n.º 1, ambos do Código Civil (3) e, por outro lado, porque tais obras consubstanciam um direito de disposição e de transformação, que é próprio do direito de propriedade (4).
Ora, o arrendatário tem apenas o direito pessoal de gozo do respectivo prédio, pertencendo ao proprietário o direito de transformação, sem prejuízo, contudo, de se entender que o proprietário autoriza o arrendatário a efectuar as obras necessárias à adequação do arrendado à finalidade do arrendamento. Assim, as obras que alterem substancialmente a estrutura externa do prédio ou a disposição interna das suas divisões, bem como aquelas que neles causem deterioração considerável não podem ser livremente realizadas pelo arrendatário.
Para o arrendatário as poder realizar, de forma lícita, é necessário que obtenha o consentimento escrito do senhorio.
Atingindo tais obras a substância do prédio, em diferentes perspectivas, é natural que a sua concretização fique dependente da disposição do respectivo proprietário, que a exercerá como lhe aprouver, no âmbito dos limites do direito de propriedade de que está investido.
Mas, como ficou provado, a Ré executou a construção referida, sem conhecimento e autorização das AA. (escrita ou verbal), sendo certo que a declaração de autorização de construção da lage, quando muito, pode provar isso mesmo, isto é, que a A., em 1996, consentiu que a Ré construísse uma lage na residência, o que de todo é insuficiente para demonstrar que autorizou a Ré a fazer a construção que se encontra descrita no auto de inspecção ao local, assim, acrescentando a área útil (coberta) da casa, por ocupação do logradouro.
Provada que está a falta de autorização para a realização das obras em causa, ainda assim, poderia a Ré obstar ao despejo, caso tivesse ficado provada a matéria de excepção da caducidade para intentar a presente acção.
Invocava a Ré também a caducidade do direito dos Autores à resolução, alegando que as obras teriam sido efectuadas em 2000 e portanto há mais de um ano, com referência à data de propositura da acção. No entanto, o que se provou foi que as obras em causa foram executadas no ano de 2003, pelo que não logrou a Ré provar a matéria em que assentava a referida excepção.
A lei não define um critério que permita caracterizar o que denomina de alteração substancial, pelo que só caso a caso é possível determinar se as alterações são substanciais, no sentido de consideráveis (5).
Quanto à qualificação das obras efectuadas, em confronto com os efeitos do exercício do direito que vai pôr em causa o local destinado à habitação do arrendatário, têm, a doutrina e a jurisprudência, feito intervir juízos de razoabilidade que impõem, a par do confronto com as obras efectivamente realizadas, a ponderação das características do prédio arrendado, o seu reflexo no valor locativo, o valor das despesas que eventualmente serão necessárias para a reconstituição da situação, o intuito do arrendatário, a maior ou menor solidez das obras, entre outros. (6)
Nestes termos, tem sido maioritariamente entendido pela doutrina e jurisprudência que as alterações – que deverão revestir-se de um certo carácter definitivo, de uma certa estabilidade - devem ser de tal monta que impliquem uma modificação profunda na fisionomia do prédio, modificando as suas linhas exteriores de modo a que ele passe a ter uma outra configuração, de forma a que externamente pareça outro. Obras que alteram substancialmente a estrutura externa de um prédio são, portanto, aquelas que implicam “a alteração da sua fisionomia, configuração, disposição ou equilíbrio arquitectónico” (7).
Ou seja, posto que o arrendatário se encontre limitado na sua capacidade de modificação do aspecto exterior do locado, não é qualquer obra que pode determinar a resolução dos contratos de arrendamento, devendo exigir-se, sobretudo no que respeita a alterações ocorridas não no edifício, mas no respectivo logradouro, uma especial gravidade face às circunstâncias do caso concreto.
Porém, a verdade é que, no caso em apreço, as mesmas constituem efectivamente uma alteração substancial da estrutura externa do prédio para efeitos da alínea d) do nº1 do artº64ºdo RAU.
Como ficou provado, a Ré procedeu a obras que transformaram um quintal amplo num conjunto fechado e que nem permite vislumbrar a fachada da casa arrendada. Aliás, neste aspecto, a sentença recorrida, refere, muito claramente, em que consistiram as obras, descrição essa certamente facilitada porque foi dada observar directamente por quem proferiu a sentença. Foram, assim, “construídas paredes fixas, pelo menos até uma certa altura, que, sendo em cimento e em bloco, não são amovíveis, tendo a obra a configuração de uma verdadeira “nova casa”, que foi aumentando à casa exterior através do completo fecho do quintal de que a casa antes dispunha”.
Ora, a intervenção em causa, no logradouro da casa objecto de arrendamento, permite concluir que esta modificação determinou uma alteração “substancial da estrutura externa do prédio”. Trata-se de obras que, alteraram, efectivamente, de forma considerável, a fisionomia exterior da casa arrendada.
Nestes termos, tal actuação atingiu as proporções que justificam a extinção do contrato de arrendamento, tal como consta da sentença recorrida.
IV – DECISÃO
Termos em que se julga improcedente a apelação da Ré, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pela Ré.
Lisboa, 4 de Maio de 2006.(Fátima Galante)
(Ferreira Lopes)
(Manuel Gonçalves)
____________________________
(1).-Manuel Salvador, BMJ 121º-90, “A Motivação”, citando Alberto dos Reis.
(2).-A. Abrantes Geraldes, Temas da Reforma do Processo Civil, II Volume, pág. 271.
(3).-Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, II, 2.ª ed., pág. 505, e Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 6.ª ed., pág. 413.
(4).-Rui Vieira Miller, Arrendamento Urbano, pág. 133.
(5).-Ac. STJ, de 12 de Novembro de 1996, BMJ, n.º 461, pág. 424
(6).-Estes e outros factores são apresentados por Aragão Seia, Arrendamento Urbano, pág. 289, e por Januário Gomes, O Direito, ano 125º, pág. 461. Antunes Varela, CC anot., vol. II, 4ª ed., p. 602, exclui as obras secundárias, meramente complementares ou facilmente rectificáveis. Por seu lado, na jurisprudência, o Ac. RC de 26-4-90, CJ, tomo II, pág. 70 enuncia os valores da razoabilidade e da boa fé, assim como a repercussão no valor locativo e o da mesma Relação, de 6-7-82, CJ, tomo IV, pág. 37, evidencia o menor ou maior vulto das obras, a sua extensão, os custos de reparação, o valor e o tamanho do prédio.
(7).-H. Mesquita, RLJ, Ano 126º, p. 279; no mesmo sentido, Aragão Seia, Arrendamento Urbano, ed. de 1995, pág. 289; Pais de Sousa, Anotações ao Regime de Arrendamento Urbano, 4ª ed., 182/183 e, na jurisprudência, Ac. do STJ, de 14.1.97, BMJ, 463º-571 e da RE, de 18.3.93, BMJ, 425º-639, entre muitos outros. |
